Главная --> Публикации --> Большая котовасия Город изменит условия продажи “северной долины” Сдал квартиру? жди инспектора! Купить дом на зарплату сельского механизатора Ростехнадзор не принимает

И вот на фоне этой тишины раздается гром: жилье в новостройках москвичам, прожившим в столице десять и более лет! Причем по льготным ценам. Также собираются объявить конкурсы на земельные участки, их победителями станут те, кто больше квартир продаст москвичам. Впрочем, известно, что у основных столичных застройщиков заделов в виде площадок под строительство хватит до 2010 года и даже на более долгий срок.

После Нового года на московском рынке недвижимости стало скучно: ни оживления, ни снижения, ни кризиса, ни взлета. Квартиры неторопливо продают, а те, кого такой темп не удовлетворяет, корректируют цену в сторону понижения. Но появляются новые продавцы и выставляют жилье на продажу опять по ценам с запасом. Хотя сейчас квартир не так много, как в конце прошлого года, тем не менее выбор есть. Не хватает лишь покупателей.

Как известно, любой застройщик оперирует ценами абсолютно самостоятельно, исходя из необходимости обеспечить определенный ежемесячный финансовый поток, который идет на:

Естественно, возникают вопросы: где и какие дома будут возводить в соответствии с новыми постановлениями и какова эта самая льготная стоимость?

И если на двух последних пунктах еще можно сэкономить, то на первых двух это сделать весьма проблематично.

* текущее строительство;
* выплату процентов по кредитам;
* зарплату сотрудникам;
* формирование прибыли.

Что делает руководитель организации перед лицом подобной перспективы? Начитавшийся западных учебников по маркетингу начинает говорить о снижении затрат, грамотной PR-кампании и пр. А знакомый с российскими реалиями поднимает в феврале цены на те же самые 30 %, чтобы со спокойным сердцем сделать скидку в марте. Да, он провалится по продажам февраля, зато в марте, апреле и далее у него все будет в порядке.

Представим себе генерального директора некой строящей жилье фирмы, получившего указание с марта обеспечить москвичам-покупателям, скажем, на 40 % квартир 30 %-ную скидку. Гендиректор считать умеет (иначе бы не сидел в кресле руководителя) и ясно предвидит образование финансовой дыры в марте, а также в апреле, мае и далее по списку. При этом он уверен, что ни Мосэнерго, ни поставщики цемента/арматуры аналогичного указания о предоставлении скидки в 30 % добропорядочному застройщику не получили.

Предписанные документом ограничения можно наложить только на какой-то новый объем, где изначально выделена московская доля, которую нельзя продать ни оптом, ни в розницу тем, кто не обладает единоразовым правом покупки московской квартиры.

Теперь обратимся к поставленным выше вопросам. Четкого ответа на них пока нет, но с определенной долей вероятности скажем, что нынешнего предложения на рынке новостроек постановление не коснется.

Одним словом, новый порядок согласно здравому смыслу должен коснуться только вновь распределяемых площадок, что, в общем-то, соответствует логике изданного документа. Тут же мы получаем ответ на вопрос когда: при самом благоприятном стечении обстоятельств объекты, возведенные на площадках, выигранных в феврале, появятся в продаже месяцев через шесть, то есть к осени этого года. Или москвичам придется уповать на некие волевые решения в Мосстройкомплексе: отдельные площади в уже находящихся в разработке проектах попадут в московскую долю весной-летом в обмен на обещанные застройщикам преференции в будущем.

Опять же неясно, попадает ли застройщик под нововведение, если в 2004 году он купил площадку на городском аукционе, полностью расплатился с городом, подготовил проект и выходит с ним в продажу летом? По всей видимости нет, так как в его договорных взаимоотношениях с городом подобный пункт отсутствует, а без суда опротестовать старые соглашения не представляется возможным. Как он пожелает, так и будет торговать.

Проектировщики предполагают дополнить сложившуюся в Ленинском районе Подмосковья жилую застройку, максимально сохранив природный ландшафт. Наряду с многоэтажками тут появятся таунхаусы, коттеджи, загородные виллы. Кроме того, жители нового территориального образования будут обеспечены всем необходимым от магазинов до развлекательных центров. Запланировано создание более 100 тыс. рабочих мест. Участники проекта намерены решить также проблемы транспорта и экологии.

Остался последний вопрос: стоимость. Особенности российской торговли таковы, что цена со скидками это как раз и есть рыночная стоимость, ну а без скидок так и взглянуть страшно. При появлении в продаже квартир более дешевых, чем обычно, произойдет следующее: у нас пойдет бойкая торговля раз, удастся привлечь тех покупателей, которые в обычных условиях не пришли бы на рынок из‑за нехватки средств, два. Ну а три это то, что при всем желании объем предложения жилья не увеличится, ведь самого строительства новое решение никак не касается. То есть спрос вырастет, число покупателей умножится, а количество квартир нет. И что же должно произойти с рыночной планкой по законам маркетинга? Она пойдет вверх.
В Ленинском районе Московской области стартует масштабный проект комплексной реконструкции и застройки территории, получивший название А-10 Речь идет не о создании нескольких микрорайонов, а о возведении целого города на площади около 13 тыс. га.

Район с населением около 170 тыс. человек входит в число лидеров по уровню жизни, количеству возводимого жилья, объему выпускаемой сельскохозяйственной продукции, розничной торговли, уровню среднемесячной заработной платы, интенсивности дорожного строительства и развитию транспорта. Тут насчитывается пять научно-исследовательских институтов, работают филиалы ряда московских вузов. Местный административный центр город Видное.

О Ленинском районе
Земли, предназначенные для освоения, расположены вдоль Калужского шоссе в радиусе 3 23 км от МКАД и составляют почти одну треть Ленинского района. Юго-западное направление Подмосковья называют одним из наиболее перспективных с точки зрения строительства. Интерес к этой территории подтверждается высоким спросом на землю и объекты городской и загородной недвижимости.

Главной магистралью Ленинского района является Калужское шоссе, или трасса А-101, являющаяся продолжением московской улицы Профсоюзной. Это самое короткое сквозное шоссе из всех основных областных радиальных магистралей, оно не загружено транспортом, имеет качественное покрытие и постоянно освещено в темное время суток вплоть до Московского малого кольца (бетонки), расположенного в 30 км от МКАД.

На территории района много прудов, озер и рек, а вот промышленных предприятий практически нет. Его леса и парки входят в зеленый пояс столицы. Недаром юго-западная часть региона известна своей рекреационно-оздоровительной направленностью. Еще в 30-х годах XX века тут начали строить санатории, пансионаты и дома отдыха.

Площадь земель, охваченных проектом А-101, составляет 13 тыс. га, 6 тыс. из которых находятся в собственности УК Масштаб. Земли, предназначенные для освоения, на востоке граничат с микрорайонами Бутова и с Щербинкой, на западе с Киевским шоссе.

Концепция застройки
Заказчиком проекта А-101 выступила районная администрация. Его глава Василий Голубев подчеркнул заинтересованность в привлечении инвестиций в освоение подведомственной ему территории. Неслучайно местными властями было поддержано предложение управляющей компании Масштаб о создании автономного и самодостаточного жилого сообщества.

Детальная проработка концепции нашла свое отражение в мастер-плане, регламентирующем основные градостроительные вопросы: функциональное зонирование территории, расположение ключевых объектов, ориентировочную плотность застройки, стратегию поэтапного освоения земель, необходимые объекты инфраструктуры, развитие транспортной сети, общую концепцию ландшафтного дизайна. Реализация проекта рассчитана на 30 50 лет и будет проходить поэтапно. В 2007 году намечено возвести около 300 тыс. кв. м жилья, начать возведение бизнес-парка и ряда других ключевых объектов. Когда проект будет завершен, численность населения Ленинского района увеличится на 300 тыс. человек.

В основе проекта лежит идея нового образования, названного авторами современным загородом и предполагающего сочетание комфорта городской жизни с достоинствами сельской. На территории А-101 появится 13 млн. кв. м жилья в разноэтажных объектах (от типичных городских высоток до малоэтажных домов, резиденций, коттеджей). Все дома, а также необходимые элементы инфраструктуры обеспечат электричеством, теплом, водой (будут созданы специальные генерирующие мощности). Население сможет пользоваться качественными дорогами, общественный транспорт сделает доступными не только местные, но и междугородние переезды. Создание дополнительных учебных и рабочих мест позволит жителям получать образование и трудиться недалеко от дома. По предварительным прогнозам в районе будет занято около 30 % его населения.

В период с 2007 по 2014 год будет утвержден генеральный план и начато освоение ключевых участков будущего города, определяющих его облик. При этом строительство дорог, школ, детских садов, объектов торгового, культурного и общественного назначения, то есть всей инфраструктуры пойдет параллельно с возведением жилья.

Детали проекта
Предполагается поэтапная реализация проекта. В 2006 году закончилась предварительная стадия: в течение двух лет специалисты изучали мировой опыт комплексного развития территорий и на его основе разрабатывали единый мастер-план.

Земля поделена на четыре сектора, вполне самостоятельные и самодостаточные, с ярко выраженными архитектурно-планировочными особенностями: северный, западный, южный и восточный. Внутри каждого с помощью системы дорог и лесопарковых зон выделят районы и отдельные кварталы, намеренно подчеркивая их разнообразие. Помимо жилья во всех будет центр торговли и услуг, культурный центр, зона отдыха. Вообще уход от скучных типовых конструкций главный принцип проекта. Доминантой нового города станет деловой центр вблизи Калужского шоссе.

Не все этапы представлены в мастер-плане отчетливо. Понятно, что по мере освоения пространства в генплан будут вносить необходимые изменения, учитывающие новые экономические и социальные требования.

Основную часть западных участков отведут под коттеджную застройку низкой плотности с небольшим процентом среднеэтажного и многоэтажного жилья. На больших земельных участках южных районов возведут дорогие виллы.

Жилая застройка должна охватить не менее 80 % территории. Преимущественно будут возводить дома элитного и бизнес-класса, хотя запланировано и создание небольших микрорайонов экономкласса. Характер застройки станет меняться в зависимости от окружения, гармонично сочетаясь со сложившейся средой. Так, северные и восточные районы территории, расположенные рядом с Бутово, логично застраивать многоэтажными домами и жильем средней этажности. На участке северного сектора, прилегающем к МКАД, тоже появятся высотки, этажность которых будет уменьшаться по мере продвижения вглубь территории района.

Инфраструктура города складывается из объектов квартального, районного, секторального зонирования. Главным центром деловой активности региона станет бизнес-парк. Он разместится в центральной части застраиваемой территории, вблизи трассы А-101, ведущей к магистрали М-3 и аэропорту Внуково. Биснес-парк будет территориально доступен как для местных жителей, так и для гостей.

Каждый микрорайон окружат поясом из деревьев и газонов. Причем авторы проекта хотят добиться ощущения естественности природного ландшафта, поэтому деревья посадят вразброс, а улицы и пешеходные дорожки лишат прямолинейности. Зеленые коридоры внутри микрорайонов создадут небольшие уютные жилые кварталы со своими локальными центрами общественной жизни. По замыслу разработчиков, ни один участок, ни одна дорога, ни один квартал не повторится.

Главные дороги соединят кварталы. В каждом предусмотрят магазины, объекты бытового назначения. В целом под социальную инфраструктуру отведут 1,5 млн кв. м площади. Здесь намечено возведение более 60 новых школ, 150 детских садов, 20 поликлиник и три больницы на уровне мировых стандартов.

На противоположной стороне главной магистрали появятся центры образования, здравоохранения и досуга. На берегу естественного озера будут построены библиотека, университет с уютным городком для студентов и преподавателей, кинотеатр, крытый спортивный зал и театр.

За время реализации проекта площадь дорожного полотна увеличится в два раза. В дополнение к А-101 появятся семь маршрутов доступа, которые перенаправят транспортные перевозки с Калужского шоссе на автомагистрали М-2 и М-3 (у восточной границы территории).

Транспортная стратегия проекта предусматривает развитие дорожной сети внутри всей территории застройки и магистралей, связывающих ее с другими регионами Подмосковья. В планах расширение Калужского шоссе и всех межпоселковых дорог, а также строительство трассы Солнцево Бутово Видное, своеобразного дублера МКАД. Новая дорога должна помочь разгрузить и последнюю, и Калужское шоссе. Магистраль будет перехватывать и перенаправлять транспорт, движущийся к Москве, и распределять его по основным московским магистралям.

Общественный транспорт пополнят скоростными трамваями, который свяжет новый район с тремя линиями метро: Калужско-Рижской (ст. м. Юго-Западная), Сокольнической (ст. м. Теплый Стан) и Серпуховско-Тимирязевской (ст. м. Бунинская Аллея). В перспективе возможно создание железнодорожной ветки от аэропорта Внуково.

Внутренние транспортные потоки будут проходить по четко определенным маршрутам. Проектировщики намерены исключить сквозное движение в жилых кварталах, направляя его в обход.

Природная экосистема включена в проект как основа для создания парков, скверов, зон отдыха. Естественные зеленые массивы не просто не сократят, но и увеличат. Причем деревья будут выращивать внутри жилых массивов, создавая так называемые жилые леса. Особенно эффектно они будут смотреться в коттеджной застройке, где плотность заселения невелика.

Сумма инвестиций в развитие транспортной сети в Ленинском районе Московской области составит порядка 50 100 млн долл.

Главным источником энергии района станет природный газ (запланировано возведение электростанции). С его помощью жителей обеспечат теплом, электричеством и горячей водой. Районы плотной застройки собираются снабжать централизованно, для отопления коттеджных поселков используют независимые теплосистемы.

Экологическая модель проекта предполагает использовать сложившуюся систему оврагов, делающих местность особенно живописной. На наиболее красивых и высоких участках запланировано строительство вилл с террасами. Продуманы и меры борьбы с эрозией почв с помощью посадок узких полосок деревьев. В ландшафт кварталов и зон отдыха отлично впишутся озера, пруды и реки.



Холодная вода будет поступать как от водоочистного завода, так и из ряда буровых скважин. Комбинация этих ресурсов позволит удовлетворить потребности населения в питьевой воде.

На днях совпали по времени два события. Один из лидеров рынка кредитования населения банк Русский Стандарт раскрыл эффективные (то есть реальные, с учетом комиссий и скрытых платежей) ставки по займам. Из обнародованных банком итогов работы в 2006 году по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) следует, что эффективная ставка по потребительским кредитам составила 44,3%, а по кредитным картам 79,2%. Это превышает объявленные (и, соответственно, рекламируемые) ставки в полтора два с половиной раза. Русский стандарт стал своего рода первой ласточкой: ни один другой банк, представивший отчетность по МСФО за прошлый год, на раскрытие эффективных ставок пока не решился.

Российские финансовые власти вынуждают банки раскрывать реальные ставки по кредитам населению. Это должно повысить прозрачность банковской системы и снизить вероятность кризиса плохих долгов.

Главное, чего ждали от законопроекта, это вменение в обязанность банкам при заключении договора с заемщиком раскрывать эффективную процентную ставку. Но Минфин не стал обременять этим банки.

Вторая новость пришла из Минфина. Ведомство Алексея Кудрина завершило разработку законопроекта о потребительском кредитовании и к концу апреля, после согласования документа с ЦБ и Минэкономразвития, намерено представить его в правительство для дальнейшего внесения в Госдуму. Под потребительским кредитом Минфин понимает не то, к чему мы привыкли. Речь идет не о займе, например, на покупку бытовой техники, турпоездку или вообще без декларируемой цели за термином потребительский в законопроекте скрывается любой кредит частному лицу, в том числе на приобретение автомобиля и даже ипотечный.

Чиновничья эстафета
Первым из российских ведомств обеспокоенность разницей между декларируемой и реальной стоимостью обслуживания кредитов населению выразила Федеральная антимонопольная служба (ФАС). В банковском сегменте ФАС контролирует очень немногое, но одна из сфер банковская реклама обратила на себя внимание чиновников из ведомства Игоря Артемьева сразу. Некоторые банки в рекламе кредитных продуктов указывали довольно высокую, но окончательную процентную ставку, а другие пользовались слоганом кредит под 0% и при этом, оформляя договор с заемщиком, мелким шрифтом прописывали совершенно кабальные условия. ФАС сказала решительное нет недобросовестной банковской рекламе, и сейчас если банк заявляет, например, о стоимости кредитного продукта, то одновременно должен в том же ролике (публикации) рассказать обо всех условиях (срок, размер первоначального взноса и т.п.), включая скрытые комиссионные сборы.

Указанные события официальное признание одним из лидеров банковской розницы существенного различия между реальными ставками и декларируемыми, а также отказ Минфина обязать банки открывать клиенту эффективные ставки вывели на новый виток дискуссию о том, как помочь населению в эпоху бума потребительского кредитования не впасть в долговую кабалу, а банковскому сообществу не обречь себя на системный кризис, вызванный ростом плохих долгов.

Данное указание с подачи самого Банка России пресса окрестила инструкцией, в которой ЦБ с 1 июля обязал банки раскрывать эффективную процентную ставку. Это не совсем так. В указании речь идет о диверсификации формирования резервов на возможные потери по ссудам в зависимости от того, обеспечен кредит залогом (скажем, автомобилем, квартирой и т.п.) или нет. Как косвенно следует из указания ЦБ, банк может и не раскрывать эффективную процентную ставку ему просто придется сформировать резерв по данной группе кредитов по более высокой процентной ставке. Поэтому речь может идти не столько о вменении банкам в обязанность обнародовать эффективную ставку, сколько об экономическом стимулировании раскрытия информации.

Эстафету от ФАС подхватил Роспотребнадзор. Его глава Геннадий Онищенко вдруг обнаружил, что ничто не мешает посадить банки на крючок закона о защите прав потребителей и нежданно-негаданно обрести новые полномочия по ограничению банковских кредитных аппетитов (см. материал на стр. 14). После этого регулятору банковского сектора ЦБ стало ясно, что занимать позицию стороннего наблюдателя уже неприлично. В результате в декабре прошлого года подписано вступающее в силу с 1 июля 2007 года указание ЦБ О внесении изменений в Положение Банка России от 26.03.2004 №254−П О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности.

Закон выше указаний
Наверное, именно поэтому российские заемщики (как потенциальные, так и нынешние, уже считающие себя обманутыми) с нетерпением ждут принятия Госдумой закона о потребительском кредитовании. Но Минфин их несколько разочаровал новый вариант законопроекта не выдвигает требований к банкам о раскрытии эффективной ставки. Заместитель главы департамента финансовой политики Минфина Владимир Луков пояснил, что это очень запутанное понятие.

Но даже те банки, которые якобы готовы объявить клиентам эффективную ставку и тем самым сэкономить на отчислении обязательных резервов, тоже получили свободу маневра. Указание ЦБ не принуждает их прописывать эффективную ставку в договоре с заемщиком достаточно эту ставку довести до его сведения в условиях договора или иным образом. Если бы то же самое звучало как в условиях договора или иным документальным способом это одно дело. И совсем другое, когда под иным образом понимается, например, устное общение между клиентом и банковским клерком перед заключением кредитного договора. Кто потом из заемщиков докажет в суде, что менеджер банка не предупредил его, что вместо обещанных 24% годовых придется заплатить все 70%? Выдержит ли слабенькая российская судебная система шквал подобных исков? И таким ли уж весомым основанием для иска послужит весьма расплывчатое указание ЦБ?

Это во многом соответствует действительности. С той лишь поправкой, что России еще далеко до развитых западных стран. Аргумент №1 ряд российских банков начали привязывать ставку по займам к ведущим европейским кредитным индексам, таким как LIBOR. В странах Балтии, к примеру, сложно найти банк, который выдал бы ипотечный кредит по фиксированной ставке, обычно речь идет о займе по ставке LIBOR плюс икс процентных пунктов. В России банков, выдающих кредит по плавающей ставке, пока единицы, но тенденция налицо: российские банки по примеру балтийских все активнее рефинансируют свои кредитные портфели на Западе, а значит, стоимость каждого конкретного кредитного продукта (в первую очередь, ипотечного) будет все активнее привязываться к LIBOR. Учитывая, что LIBOR далеко не константа, рассчитать эффективную ставку становится невозможно.

Оппоненты у Минфина нашлись быстро. Многочисленные эксперты от обществ защиты прав потребителей язвительно напомнили, что в большинстве западных стран понятие эффективная процентная ставка законодательно закреплено и для формализации этого понятия требуется знание математики на уровне средней школы и одна-две странички компьютерного текста.

Помимо этого, эффективная кредитная ставка и реальная стоимость обслуживания долга не одно и то же. Во-первых, заемщик может воспользоваться для погашения займа инфраструктурой банка-кредитора (тогда это будет бесплатно или почти бесплатно), а может погашать кредит через посредников (та же Почта России, отделения других банков), где за каждый перевод надо будет переплатить в среднем 3%. Во-вторых, кредитование зачастую сопровождается страхованием залога, а, например, при авто и ипотечном кредитовании страховка и вовсе обязательна. Ни в первом, ни во втором случае подобные затраты заемщика не могут быть включены в эффективную ставку кредитора, так как заемщик оплачивает услуги посредников.

Аргумент № Представьте себе, что вы заемщик из небольшого города Северо-Запада, где у банка-кредитора нет должной инфраструктуры (сети отделений, банкоматов, платежных терминалов и т.п.). Скорее всего, для ежемесячного погашения части кредита вы воспользуетесь услугами Почты России. Но почтовый перевод может прийти в банк завтра, а может через пять рабочих дней. За эти дни просрочки банк насчитает заемщику серьезные штрафные санкции. Может ли банк их заранее предусмотреть при расчете эффективной ставки? Можно ли в современной России заемщику быть спокойным за отсутствие штрафа, если средства перечислены через посредников с запасом времени?

Все это наводит на мысль о следовании Минфина букве закона о защите прав потребителей. В соответствии с ним, не подходящие по размеру туфли можно вернуть в обувной магазин в течение тех же двух недель. Но в том-то и хитрость разработчиков закона о потребительском кредитовании с одной стороны, надо сохранить ныне действующие стандарты для потребителей услуг, но с другой вывести банковское кредитование за рамки закона о защите прав потребителей, ведь приобретение обуви за наличный расчет это одно, а дорогой иномарки или квартиры за счет заемных ресурсов банка совсем другое.

Двухнедельная льгота
Минфин пошел по другому пути он обязал банки раскрывать не эффективную процентную ставку, а стоимость кредитного банковского продукта со всеми накрутками, включая итоговую сумму, которую должен будет выплатить потенциальный заемщик. Предложенный Минфином законопроект предусматривает также запрет на штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Кроме того, заемщик, оформив ссуду, в течение двух недель сможет вообще от нее отказаться, вернув только проценты, начисленные по кредиту, безо всяких штрафов.

Банкам не следует ждать ни 1 июля, ни любой другой установленной законами или инструкциями даты, говорит президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. Им пора по-настоящему пойти в народ и перестать манипулировать ставками и комиссиями. Если клиент приходит в банк, просит рассчитать эффективную ставку (или график платежей с учетом всех комиссий) и не получает должного ответа, ему лучше обратиться в другой банк. В конце концов, свои ипотечные программы предлагают более 30 банков, работающих в Петербурге, а уж если говорить о других видах кредитования, то таких финансовых организаций во много раз больше.

На полпути к прозрачности
Подводя итоги диспутам, должны ли российские власти обязать банки раскрывать эффективные ставки по кредитам или нет, большинство опрошенных корреспондентом Эксперта С-З профессионалов финансового рынка Северо-Запада отмечает, что это тот самый редкий случай, когда сама по себе дискуссия не менее важна, чем принятые законодателем меры.

Не так важно, что именно потребуют власти от банков раскрытия эффективной ставки или окончательной суммы выплат с подробным графиком, полагает генеральный директор Объединенного бюро кредитных историй Татьяна Иванова. В любом случае это пойдет на пользу банковской системе, сделает ее взаимоотношения с частными клиентами более прозрачными и послужит препятствием системному банковскому кризису, вызванному нарастанием просроченной задолженности.

Закон о потребительском кредитовании в любом случае будет рамочным, считает член правления, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. И пусть в нем нет такого термина, как эффективная процентная ставка, к нему, как и к любому другому закону, будет выпущена масса подзаконных актов, которые подтолкнут банки к раскрытию реальных ставок, а подобное сближение интересов банков с запросами клиентов можно только приветствовать.

Владимир Джикович уверен, что эти лидеры со временем остепенятся и остановят рост доли плохих долгов: Активное внедрение экспресс-кредитования, рассылка по почте клиентам кредитных карт это скорее маркетинговый ход, чем кредитная стратегия. Нечто подобное происходило и в Восточной Европе. Банки, стремящиеся стать лидерами розницы, сначала пытаются объять необъятное, а потом, сформировав огромную базу данных и проведя мониторинг рынка, начинают отсеивать клиентов и предлагать оставшимся более качественные и менее дорогие кредитные продукты.

Смещение приоритетов
Судя по официальным данным ЦБ, предпосылок для системного кризиса пока нет: просроченная задолженность населения в Северо-Западном федеральном округе за минувший год выросла незначительно и составляет чуть более 1% от совокупного кредитного портфеля банков. Однако опыт предыдущих потрясений на финансовом рынке подсказывает, что кризис может вызвать наличие проблем всего в двух-трех крупных банках, поэтому внимание к лидерам банковской розницы особое.

Территория Московской области составляет около 4,6 млн га. Площадь территории, находящейся в областной собственности, точно неизвестна - сейчас область проводит ревизию принадлежащих ей земель. Однако эта доля невелика и, скорее всего, не превышает 20%. Более 50% территории Мособласти занимают земли, находящиеся в федеральной собственности, в частности лесной фонд. Еще около 15% занимают земли под населенными пунктами, принадлежащие муниципалитетам и органам местного самоуправления. Кроме того, до половины из 1,7 млн га земель сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности (более 15% всей территории области).

Подтверждением этой версии является, в частности, тот факт, что в нынешнем году Русский стандарт начал предлагать карты, по которым не взимает комиссии и зарабатывает лишь 42% годовых. Судя по всему, банк рассчитывает сохранить высокую рентабельность уже не за счет комиссий, а за счет растущего оборота по картам. Постепенно на это стали нацеливаться и другие лидеры банковской розницы.
Подмосковные власти впервые с 1917 г. собрались продавать землю на аукционе. На пилотные торги будут выставлены участки на границе с Тверской областью, но эксперты считают, что они заинтересуют инвесторов, несмотря на удаленность от МКАД. По мнению участников рынка, в ходе торгов цена может возрасти на порядок по сравнению со стартовыми $30 - 60 за сотку.

Виталий Можаровский, партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", считает, что земельные торги заметно облегчат жизнь инвесторам. "К нам часто обращаются потенциальные клиенты, желающие купить участок для строительства предприятия. Нам приходится объяснять, что сформированных участков в Подмосковье практически не существует. Инвестору надо обратиться к местным властям с просьбой выделить землю, ждать, пока пройдет процедура изъятия участка (в Подмосковье нет свободной земли). Затем нужно будет выплатить компенсацию, провести межевание участка и т. д. Эти процессы занимают от трех до восьми месяцев. А инвестор часто не может ждать с реализацией проекта, особенно если использует заемные средства. Торги сэкономят время", - говорит Можаровский.

Как сообщил "Ведомостям" министр имущественных отношений правительства Московской области Алексей Бодунков, первые торги по продаже земельных участков состоятся в Подмосковье в середине октября. По его словам, на продажу будут выставлены три земельных участка в Клинском районе, примерно в 100 км от МКАД. Два из них, площадью 41,8 га и 29,8 га, расположены в селе Спас-Заулок рядом с Ленинградским шоссе и предназначены для размещения промышленных или торгово-складских площадей. Третий, площадью 21,7 га, вблизи поселка Решетниково, рядом с заповедником "Завидово" - под индивидуальное жилищное строительство. Проводить торги будет Фонд имущества Московской области, дата их проведения и начальная цена участков должны быть названы на заседании областного правительства 9 сентября, рассказал министр. По его оценке, начальная цена составит 75 000 - 180 000 руб. за 1 га.

Бодунков видит задачу первых торгов в определении рыночной цены подмосковных земель. "Говорить о вторичном рынке земель и о формировании рыночной стоимости можно лишь в пределах ближайшего Подмосковья, в более отдаленных районах этот рынок практически отсутствует", - отмечает министр. Земли под жилищное строительство в престижных местах, которые продаются по цене от $30 000 за сотку, составляют менее 5% от территории области. Остальные земли могут стоить $150 - 1500 за сотку.

Евгений Гребнев, коммерческий директор компании Lactalis, построившей в Подмосковье завод по производству молочных продуктов President, называет земельные торги "очень хорошей идеей": "Это позволит продавать землю за те деньги, которых она стоит, а кроме того, исключит коррупцию". Однако он отмечает, что хорошую цену за участок подмосковные власти смогут получить только в том случае, если к нему будут подведены все коммуникации.

Любопытно, что перспективы участка, предназначенного под жилье, эксперты оценивают менее высоко, несмотря на его близость к заповеднику "Завидово". Они сомневаются, что низкая цена земли компенсирует его отдаленность от столицы. По мнению Оксаны Новиковой, замдиректора управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимости", эта территория не слишком подходит для жилой застройки. "Москвичи вряд ли смогут стать покупателями такой недвижимости, потому что сейчас много предложений в 30-километровой зоне. А нужен ли этот объем строительства жителям Клинского района, нужно еще посмотреть", - говорит Новикова. Специалист Penny Lane Realty Алексей Гусев также отмечает, что сейчас у инвесторов есть много более интересных предложений. Этот участок более интересен для строительства высококлассного пансионата, считает Новикова. По ее словам, посетителей домов отдыха не пугает большое расстояние до Москвы.

Рубен Алчуджян, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, считает, что на торгах цена участков, предназначенных для промпредприятий или торговых объектов, может вырасти минимум в 10 раз. Рыночная стоимость таких земель, по его мнению, составляет от $50 000 до $80 000 за га. Отдаленность от столицы, по мнению Можаровского, не помеха для производителей: он приводит в пример заводской комплекс компании Mars, расположенный в Ступине, в 105 км от Москвы.



Главная --> Публикации