Главная --> Публикации --> Бедным в дагестане места нет Почему девелоперы осваивают смежные рынки? Пик построит в петербурге свыше 1,1 млн кв. м жилья Михаил гороховский: «нас ожидает юридическая революция» Московский интернационал

Департамент градостроительной политики возглавлял один из самых влиятельных столичных чиновников - первый заместитель мэра, глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. О постепенном ослаблении его влияния эксперты говорят не первый год. В прошлом году, в частности, Ресина фактически лишили контроля над инвестициями в строительство - эту функцию передали заммэра, главе Мосинвестконтроля Александру Рябинину. Теперь две половинки разделенного департамента градостроительной политики разделили между заместителями Ресина Александром Косованом и Александром Левченко. Первый возглавил департамент городского строительства, второй - департамент дорожно-мостового и инженерного строительства. Не могу утверждать, но очень похоже на то, что из-под Ресина постепенно вынимают стулья, - согласен гендиректор консалтинговой группы Финэкспертиза Агван Микаелян.

Столичный департамент градостроительной политики, развития и реконструкции разделен на два новых департамента, сообщила сегодня московская мэрия. В результате появились департамент городского строительства и департамент дорожно-мостового и инженерного строительства. По задумке чиновников это оптимизирует работу правительства: действительно, сейчас в Москве ощущается очевидный дисбаланс между жилищным строительством и развитием инфраструктуры. Второе сильно отстает от первого, что порождает серьезные проблемы. Ту же проблему пробок, например. Однако на деле разделение на два департамента может привести к еще большей дезорганизации в работе органов власти.

Оформлять земельные участки в собственность лучше всем садовым товариществом

Впрочем, интересны не только подковерные причины этого кадрового решения, но и то, что получится в результате. В Москве существует дисбаланс между строительством жилья и строительством дорог и прочих объектов инфраструктуры, - говорит Микаелян. - Казалось бы, разделение строительного департамента на два ведомства выглядит логичным: в частности, более целевым может стать финансирование развития инфраструктуры. Однако я полагаю, что в результате ситуация может не только не улучшиться, а еще и ухудшиться. Дело в том, что между различными столичными департаментами нередко возникает своеобразная конкуренция, в том числе в борьбе за бюджетные ресурсы. При этом координация между московскими ведомствами - вообще отдельная история. То, что она не на лучшем уровне, нередко признают и в мэрии.
Государство, объявившее о том, что все дачники могут узаконить свои земельные участки и садовые строения, фактически признало незаконным владение этими богатствами. Правда, после этого предложило узаконить загородные владения, причем по упрощенной форме. Тем самым создало большой ажиотаж и неплохую форму пополнения своего бюджета.

На сегодняшний день, наибольшее число амнистированных - это члены дачных кооперативов (объединений, товариществ), когда-то получивших 6-8 соток. Поэтому начнем с них. В большинстве случаев члены товариществ имеют на руках членскую книжку и больше ничего. А ведь нужно иметь свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Иначе, какие же они дачники? Они - бездачники.

Несчастные владельцы шести соток и участков большей площади, понимая неотвратимость предстоящего действа по закреплению своей же собственности, судорожно собирают необходимые документы, стоят в очередях и зачастую сталкиваются с массой проблем. Так что говорить об амнистии, а тем более о ее простоте не приходится. Скорее, имеет смысл сказать о единственно верной схеме действий для невинных людей и наиболее частых препятствиях на их пути.

Для этого требуются следующие документы:

Головная боль №1
Прежде всего, придется получить решение о предоставлении участка в собственность (далее Решение).

После этого все бумаги передаются в местный орган власти (администрация, управа, поселковый совет или иные). Если документы оформлены правильно, то не позднее, чем через две недели вы получаете необходимое Решение - первый серьезный документ. Однако, как и везде, здесь есть свои подводные камни. Так, например, если до вас никто из дачного кооператива не обращался с подобными просьбами, администрация вправе потребовать дополнительную документацию:

* копия генплана кооператива, в котором указано распределение земельных наделов,
* описание в свободной форме своего участка и окружающих его объектов - других участков, построек, насаждений, водоемов, столбов электросети и пр. с обязательным указанием расстояния от границы участка до перечисляемых объектов (делается самостоятельно),
* документ, подписанный членами правления, подтверждающий достоверность вашего описания. Здесь же подтверждается, что участок действительно принадлежит вам,
* заявление о приобретении земельного участка в собственность.

В принципе, нет ничего сложного. Но только на первый взгляд! При более детальном подходе проявляется масса непростых моментов. В частности, описание своей земли зачастую является недостаточным или не соответствует действительности. У кого-то меньше положенных 6 соток, у кого-то больше. Ряд объектов-ориентиров носит временный характер, например, баня, построенная в неположенном месте. Хозяин бани говорит, что уберет ее, но пока-то она стоит! Позволительно ли привязывать к ней описание своей земли? Ближайший пруд может оказаться вовсе не прудом, а скажем заболоченной лужей, возникшей в результате нарушения правил водоотвода и устройства дренажа вашим соседом. И сосед обязан осушить ее своими силами.

* копию правоустанавливающего документа, заверенного членами правления, на всю территорию дачного кооператива,
* выписку из Единого государственного реестра (ЕГР), где содержатся все необходимые сведения о кооперативе. Как правило, за такой бумагой следует обращаться в местную налоговую службу.

Поэтому самое правильное - это организованное оформление земельных участков в собственность. На общем собрании вы выбираете (привлекаете, нанимаете) одного человека (совсем не обязательно из членов своего кооператива) и доверяете ему ведение всех дел по оформлению прав собственности каждого члена кооператива. Приготовьтесь к тому, что вам придется оплатить услуги этого работника и присутствовать на обмерах вашего участка. Зато вы не будете метаться между кабинетами местной администрации и другими инстанциями или исправлять каждую запятую в неверно подготовленных документах. Подтверждение тому можно будет увидеть ниже.

Да, в конце концов, и ваш собственный забор может заходить на границу проезжей дороги, хотя вы об этом и не догадываетесь. Во всех этих случаях правлению будет затруднительно поставить подпись под вашим описанием.

Головная боль №2
За кадастровым планом вы обращаетесь в местное территориальное подразделение Роснедвижимости (местонахождение обнаруживаете самостоятельно, с помощью справочной службы). Если у вас уже есть кадастровый номер (допустим, оформление уже проводилось ранее), то получить новый кадастровый план можно на основании прежней записи. Если нет, то начинаем опять собирать документы:

Итак, идем далее. Получив решение от местной администрации, нужно достать еще один важный документ - кадастровый план участка.

И ждем - 10 дней. В течение этого срока вы либо получаете требуемый документ, либо нет. Дело в том, что до 1999 года оформление прав на землю проводилось по упрощенной схеме. В результате у госземкадастра недостаточно сведений для составления требуемого в настоящий момент кадастрового плана.

* заявление с просьбой предоставления кадастрового плана,
* документ, удостоверяющий личность.

Заметим, что это волокитное и дорогостоящее дело. Выполняют его специализированные организации, о которых можно узнать в той же Роснедвижимости. В среднем стоимость землеустроительных работ обходится владельцу дачных 6 соток в 8-10 тыс. рублей. В некоторых районах дороже. Дело в том, что организации, выполняющие эти работы, самостоятельно устанавливают цены. И все разговоры на уровне центральной власти о том, чтобы ограничить цены на этот вид деятельности (не более 3-4 тыс. рублей) пока остаются разговорами.

И тогда Роснедвижимость просит предоставить дополнительные документы (в каждом случае они разные). Но самое неприятное, заключается в том, что для собрания необходимого комплекта документов необходимо провести землеустроительные работы.

Однако, в процессе проведения землеустроительных работ осуществляется межевание, и если ваш участок фактически больше площади, предоставляемой изначально, то для закрепления его в собственность следует получить документальное заверение соседей и правления об отсутствии претензий по поводу вашей фактической площади и границ участка. Только в этом случае вы можете приобрести в собственность ту площадь, которой реально пользуетесь.

Головная боль №3
После проведения землеустроительных работ, вам обязаны выдать извлечение из землеустроительного дела - фактически новое описание земельного участка. Этот документ передается в Роснедвижимость и по идее проблем с выдачей кадастрового плана быть не должно. Некоторые компании берут отдельную плату за выдачу извлечения, поэтому имеет смысл заранее оговорить обязательное предоставление извлечения в договоре о проведении землеустроительных работ, чтобы не платить дважды.

Теперь вы можете совершать со своим земельным участком любые действия: продавать, дарить, завещать и пр.

Ну вот, все трудности уже позади. Остается только передать в Роснедвижимость извлечение и комплект иных недостающих документов (если нужно), дождаться получения кадастрового плана, после чего, оплатив госпошлину, передать недостающие документы в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрацию). В течение месяца, при условии, что документы сданы в нужном объеме и правильно оформлены, вы получаете долгожданное свидетельство о собственности.

Ближайшей осенью страну ожидает большой земельный передел. На днях министр сельского хозяйства Алексей Гордеев заявил о необходимости ужесточения законодательства, направленного на регулирование земельных отношений и контроля за использованием земель сельскохозяйственного назначения. По словам министра, низкая эффективность использования нынешнего земельного потенциала мешает притоку инвестиций в отечественный АПК.

Конечно, у вас еще остаются постройки в виде дома, хозблока, гаража и пр. - их тоже надо оформлять должным образом, но об этом - в следующей статье.

Как изменить категорию земли
Согласно федеральному закону о переводе земельных участков, земли сельскохозяйственного назначения делятся на две подкатегории: земли сельхозугодий (пашни, пастбища и т.п.) и земли несельскохозяйственных угодий (инфраструктура села). Изменение назначения второй категории не представляет особых проблем.

В свою очередь премьер-министр Владимир Путин уже успел раскритиковать Минсельхоз за необъективные оценки использования российской земли, напомнив о необходимости реализации национального проекта Доступное жилье. Таким образом, реализации двух приоритетных национальных проектов сегодня вошли в противоречие. По мнению аналитиков, негативные последствия будут иметь как предоставление неограниченных полномочий Минсельхозу по разделу земельного фонда, так и ограничение активности сельскохозяйственного министерства.

Если же стоимость земли превышает 150%, то перевод в другую категорию невозможен. Исключение: если земля располагается в населенном пункте, если перевод земли необходим для осуществления оборонной безопасности страны, если на этой территории необходимо разместить объекты инфраструктуры (линии электропередачи, дороги, газопровод и т.п.) и если в этом районе предполагается добыча полезных ископаемых. Получается, что под застройку можно пустить только бросовые земли.

Однако интереса для инвесторов и застройщиков они, как правило, не представляют: что можно сделать с дорогой к коровнику? Для инвестирования и застройки подходят земли сельхозугодий. Но вот их перевод в земли другого назначения возможен только в исключительных случаях и зависит от их кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость земли сельхозугодий не превышает средней стоимости земли по региону, то перевод земель производится без ограничений. Если стоимость составляет 100-150%, то перевод земель допустим только в случае невозможности иного размещения объекта. Другими словами, если завод или дом, который надо построить на этих землях, нельзя построить где-либо еще. Решение об этом принимается властями регионов.

Мертвая пашня
В последние годы инвестиционная привлекательность земель сельскохозяйственного назначения растет. Данная тенденция характерна не только для России. Как уже сообщала Газета (см. номер от 21 мая), за последнее время стоимость сельскохозяйственных участков земли по всему Евросоюзу поднялась до рекордных отметок. В частности, наибольшая активность приходится на Великобританию, где цены по итогам 2007 года взлетели на 40%. И российские сельхозземли в данном случае исключением не являются. В начале 2000-х годов активно начали скупаться сельхоземли Подмосковья, - поясняет гендиректор агентства RWAY Александр Крапин. - В результате сегодня порядка 50% сельскохозяйственных земель Московской области сосредоточено у весьма ограниченного числа юридических лиц. И именно это дает возможность ежегодно повышать цены на эти земли. Подобная тенденция характерна не только для земли Подмосковья. Сегодня сельхозземли - очень выгодные инвестиционные вложения: цена на них год от года продолжает расти, поэтому очень многие сегодня покупают такие земли для последующей перепродажи, - констатирует аналитик ИК Финам Владислав Кочетков.

В понедельник на заседании коллегии Минсельхоза глава ведомства Алексей Гордеев заявил о необходимости подготовить поправки в федеральное законодательство, направленные на обеспечение регулирования земельных отношений и контроля за использованием земель сельхозназначения. Не секрет, что министр - ярый поборник возврата в сельхозоборот земель, скупленных у крестьян, для последующих спекуляций или перепрофилирования под коттеджное строительство. Нам необходимо срочно внести все законодательные изменения уже в сентябре, проблемы не терпят отлагательства, а у нас нет времени, - горячился министр. - Это надо решать, чтобы не последовали более сложные сощиально-политические проблемы. Отклик главы правительства Владимира Путина на возможные инициативы Минсельхоза последовал незамедлительно. Мы еще в рамках нацпроекта Доступное жилье говорили об использовании части земель, чтобы не было так, как в народе говорят: собака на сене, чтобы земли использовались. Если их не используют по формальному назначению, тогда нужно принимать решения по перепрофилированию, - заявил Владимир Путин в тот же день на заседании президиума правительства.

По мнению аналитиков рынка, жесткое требование использовать данные земли по их прямому назначению, едва ли приведет к желаемому результату. Во всем мире производство сельскохозяйственной продукции убыточно. Поэтому, как правило, АПК имеет существенные государственные дотации. Да, в словах Гордеева есть доля истины, однако, если за данными высказывания не будет стоять конкретной финансовой господдержки, подобные меры едва ли будут эффективными, - считает Александр Крапин.

Основная загвоздка лишь в том, что в настоящее время достаточно большое количество данных земель в буквальном смысле слова лежат у собственников мертвым грузом. По подсчетам Минсельхоза, площадь сельхозугодий составляет порядка 220 млн га, при этом в ходе Всероссийской сельхозпереписи 2006 года было выявлено 41,5 млн га неиспользуемых сельхозугодий, в том числе около 15 млн га пашни. Это не только создает реальные проблемы, связанные с продовольственным обеспечением страны, но и существенно подрывает как сельскохозяйственное производство, так и развитие сельских территорий, - заявил Алексей Гордеев.

Поясним: согласно ныне действующему законодательству вопрос о переводе земли из одной категории в другую, с одной стороны, достаточно забюрократизирован, а с другой, во многом отдан на откуп местным и муниципальным властям. У умелых людей на перевод земли из одной категории в другую уходит порядка 8-9 месяцев. Если же говорить о тех, кто не тренирован в этом вопросе, то может уйти и пять лет, причем без гарантии получения позитивного результата, - поясняет партнер компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский.

Призрак дома
Стоит отметить, что сегодня, несмотря на наличие весьма существенных законодательных ограничений по использованию земель сельхозназначения в землю других категорий, рынок развивается скорее в рамках логики, нежели в рамках законодательства. Если рассматривать земли в радиусе 20-30 км от Москвы, то они, безусловно, не должны относиться к сельскохозяйственным. А вот дальше - нужно смотреть, и правительству надо бы выработать какие-то критерии о нецелесообразности использования определенных участков в качестве сельхозземель, - считает Александр Крапин.

Землю крестьянам или строителям?
ВИКТОР СЕМЕНОВ, депутат Госдумы (фракция Единая Россия), председатель комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в аграрно-промышленной сфере, бывший министр сельского хозяйства:


Несмотря на очевидную коррупционность данного вопроса, аналитики рынка отмечают, что предлагаемая премьер-министром Владимиром Путиным либерализация решения данного вопроса может выйти боком. Стремление обеспечить население доступным жильем понятно. Но мне кажется, что чиновники забывают о том, что важно не только получить землю, но еще и снабдить ее необходимой инфраструктурой, -говорит Виталий Можаровский. По его подсчетам, строительство скромного коттеджа на 10 сотках земли, с прокладкой всех коммуникаций, обойдется в $100-150 тысяч. Эта не та сумма, которая посильна людям, нуждающимся в жилье, - рассуждает юрист. - У меня есть смутное опасение, что под строительство будут отдавать не те земли, которые непригодны для земледелия, а те, на которые упал взгляд.

ВЯЧЕСЛАВ ГЛАЗЫЧЕВ, профессор Московского архитектурного института, председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию:

- В этом вопросе, как и во многих других, нужен некий срединный путь. Ведь мы понимаем и то, что должны развиваться города, и то, что в будущем Россия во многом станет прирастать своими продовольственными возможностями, а не только нефтяными. Поэтому нам следует соблюсти баланс, чтобы не допустить перевода в иное назначение высокопродуктивных сельскохозяйственных земель. Но в то же время не стоит препятствовать и строительству. За всеми процессами должен осуществляться широкий контроль, в том числе и общественный. Так как в условиях тотальной коррумпированности нашего госаппарата любые законодательные акты, которые бы мы ни приняли, в случае отсутствия подобного контроля наверняка будут извращаться.

ГРИГОРИЙ КУЛИКОВ, председатель совета директоров холдинга Миэль:

- Огромный объем земель, теоретически предназначенный для сельхозназначения, уже давно заброшен. Например, в Республике Алтай, неподалеку от одного небольшого городка, я видел такие земли, принадлежащие сельскохозяйственной академии. Зато этому городку вообще не принадлежит ни пяди под строительство. Но для того чтобы показать, что территории отнюдь не заброшены, по этим бесконечным и неиспользуемым латифундиям один раз в три года проводят плугом борозду. Городок не может реализовать национальный проект по жилью, а владельцы земли сидят буквально как собака на сене. И таких ситуаций по всей России очень много. Но это обычная история, потому что, как говорится, свое отдавать жалко. По-моему, только посредством политической воли можно заставить работать этот закон. И все равно саботаж будет огромный.

ВАСИЛИЙ ШАНДЫБИН, завсектором по рабочему и профсоюзному движению Аграрной партии России:

- В России есть огромное количество земель, которые стоит перепрофилировать. Например, есть Черноземье, где сельское хозяйство эффективно, еще какие-то подобные территории, а есть все остальное - огромная страна, где многие века земледелие и животноводство вынужденно развивались в мало приспособленных для этого условиях. С формальной точки зрения это сельхозземли, а с точки зрения здравого смысла таковыми этим землям являться не следовало бы. Потом, если взять окрестности городов с населением, скажем, от 300 тысяч жителей, то в моем понимании, они как раз и должны превратиться в ту самую малоэтажную Россию, о которой не раз говорилось. То есть эти площади должны использоваться именно под развитие жилья и сопутствующей ему инфраструктуры. А вот говорить, что, мол, каждую сотню гектаров обязательно нужно хранить для сельхозпроизводства, зачастую как минимум неразумно и экономически нецелесообразно.

Столь откровенную фронду президенту и премьер-министру, которые уже практически в еженедельном режиме высказываются о необходимости поддержки малого предпринимательства, можно, конечно, объяснить и отсутствием на заседании мэра столицы Юрия Лужкова, являющегося одним из лидеров Единой России. Однако очевидно, что г-н Силкин высказывался не только как чиновник, отвечающий в мэрии за собственность, но и выражал консолидированную позицию многих представителей столичной исполнительной и законодательной власти.

- Посмотрите, сколько вокруг Москвы понастроили дач и коттеджей! Эти земли специально выведены из сельхозназначения, чтобы на них было построено огромное количество коттеджных поселков. Но поголовье скота очень сократилось, поголовье свиней - тоже. Чтобы увеличить количество коров и свиней, нужно выращивать корм для них, допустим, сено и силос. И где это делать - в коттеджах? Из-за того, что огромное количество земель выведено из сельхозугодий, считаю, нашей стране нанесен очень большой ущерб. Ведь люди в этих самых коттеджных поселках, как правило, ничего не сажают. Ну разве что клумбу разобьют или цветы все-таки посадят. На полях нужно сеять, а не дома строить. Земли под жилищное строительство сейчас продаются. Где вы сейчас бесплатно возьмете участок под строительство дома? В ближнем Подмосковье сотка стоит $50-100 тысяч. Такую землю способны только богатые приобрести, а кто им ее продает, тот и навар имеет. Поэтому сейчас правильно делают, что не передают под строительство земли сельхозназначения.
Пессимистичные предсказания предпринимателей, опасавшихся, что федеральные инициативы, направленные на поддержку малого и среднего бизнеса, встретят сопротивление региональных властей, похоже, начинают сбываться. Законопроект, который устанавливает льготы при приватизации недвижимости для арендующих ее сейчас у государства владельцев малых и средних предприятий, еще не успел вступить в силу. На прошлой неделе документ был только одобрен Советом Федерации, а власти Москвы уже усомнились в его законности. О том, что городские чиновники намерены провести экспертизу документа на его соответствие главному закону страны в Конституционном суде, вчера на очередном заседании московского правительства заявил руководитель комплекса земельно-имущественных отношений Владимир Силкин.

Москва сейчас готовит собственный закон О приватизации государственного имущества, однако ведомство г-на Силкина, выступавшее разработчиком документа, не успело учесть новеллы федерального законодательства и не прописало собственные условия приватизации. Такое упущение чиновников председатель бюджетной комиссии Мосгордумы Игорь Антонов назвал неоправданным. Руководитель комплекса земельно-имущественных отношений столицы уверяет, что сделать это помешали сомнения в законности и целесообразности льготной продажи арендованного госимущества. Чиновники сначала намерены развеять эти сомнения в КС, а уже потом решать вопрос, как приводить московское законодательство в соответствие новым положениям федерального.

Напомним, что так называемый закон о малой приватизации, которому осталось получить лишь президентскую визу, предусматривает приоритетное право на выкуп помещения без торгов и в рассрочку предприятиям, арендовавшим его ранее в течение трех и более лет. При этом срок рассрочки и предельный размер площади могут устанавливать региональные власти, если успеют сделать это за три месяца после вступления документа в силу. В противном случае местным чиновникам придется отдавать муниципальное имущество не по собственным правилам, а по спущенным из центра стандартам -- федеральный закон устанавливает максимум площади выкупаемого помещения в 500 кв. м и срок рассрочки -- в пять лет.

Впрочем, в бизнес-сообществе иной реакции от столичных властей, похоже, и не ожидали. В частности, по мнению председателя Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства Опора России Сергея Борисова, именно исполнение значимого для бизнеса закона в регионах должно стать лакмусовой бумагой, демонстрирующей реальное отношение местных властей к малому предпринимательству. Как рассказал Времени новостей эксперт Опоры России, председатель профсоюза предпринимателей московского региона Лига свободы Владлен Максимов, столичные арендаторы изначально скептически отнеслись к возможности каких-либо преференций. Учитывая стоимость московской недвижимости, городские власти никогда не дадут приватизировать помещения без торгов, и об этом нам чиновники прямо заявляли в частных разговорах, -- сказал предприниматель. Поэтому, по словам г-на Максимова, профсоюз предпринимателей столичного региона опасается форсированного развития событий. Ситуация такая, что лучше было бы ее не трогать, может стать только хуже, -- считает г-н Максимов. -- Не было еще случая, чтобы московская власть вчистую проигрывала федеральной. Ну а стоит создать прецедент, и столичный пример могут подхватить остальные регионы.

Столичные депутаты от Единой России, похоже, вообще не склонны разделять увлечение федеральных коллег рыночным романтизмом. Так, г-н Антонов убежден в ошибочности мнения о том, что только частник может быть эффективным собственником. Депутат напомнил, что в первую волну массовой приватизации Москва, даже несмотря на жесткую позицию мэра, лишилась детских садов, промышленных предприятий и прочей стратегически важной собственности. Поэтому любые преференции в сфере имущественных отношений, на которые, по словам г-на Антонова, Госдума идет в силу законодательного императива, для Москвы опасны и грозят расцветом рейдерства.



Главная --> Публикации