Главная --> Публикации --> Спрос на старое жилье упал Таунхаус - экзотика или новая реальность? Столичные чиновники не торопятся отдавать землю Крыша с изюминкой В росте цен на жилье стройматериалы не виноваты

Шеффер рассказал Ведомостям, что собирается построить несколько молочных ферм с поголовьем в 6000 голов каждая в Московской и Калужской областях, а также в Краснодарском крае. Сейчас, по его словам, идут переговоры с чиновниками о выделении земли. С проектом уже знаком исполнительный директор Молочного союза Владимир Лабинов. По его словам, в планах Шеффера строительство шести ферм в Московской и Калужской областях. Эти фермы, по его подсчетам, способны в год производить не меньше 180 000 т молока а это почти [годовой объем переработки] Царицынского молочного комбината. Но сам Шеффер оговаривается, что мощность ферм будет зависеть от результатов переговоров с перерабатывающими предприятиями.

Неподалеку от столицы скоро может появиться крупный поставщик сырья для молочных комбинатов. Новозеландец Майкл Шеффер планирует построить в Калужской и Московской областях несколько молочных ферм, каждая из которых рассчитана на 6000 коров. Если проект общей стоимостью 180 млн. евро осуществится, фермы Шеффера станут крупнейшими в России, полагают эксперты.

Запланированный объем инвестиций ни Шеффер, ни знакомые с его планами собеседники Ведомостей раскрыть не согласились. Но, по словам Лабинова, затраты на создание подобного предприятия под ключ, с учетом оборудования, стада и производства кормов можно оценить, исходя из коэффициента 5000 евро на одну корову. Получается, что одна ферма обойдется Шефферу в 30 млн. евро. Это оценка с хорошим запасом, рассуждает Андрей Даниленко, президент группы компаний Русские фермы. Чем ферма крупнее, тем себестоимость ското-места ниже, напоминает он. Строительство, по словам Шеффера, планируется начать в марте следующего года, а закончить в августе. Ферма, как правило, выходит на проектную мощность через два года после начала строительства, а окупаться начинает через 4-8 лет, добавляет Лабинов.
В России молочных ферм, где на одной территории находилось бы больше 1000 коров, всего несколько, говорит Даниленко. Хотя в США встречаются фермы с поголовьем даже в 20 00 С экономической точки зрения 6000 не такое уж безумство. Но вопрос, кто будет управлять таким стадом: в России таких специалистов можно пересчитать по пальцам, недоумевает он. А сложности могут начаться еще на этапе строительства: даже готовый проект потребует серьезной адаптации под российские реалии, предупреждает бизнесмен.

Действительно, Шеффер трижды приезжал на переговоры в министерство сельского хозяйства Калужской области, говорит представитель министерства, попросивший об анонимности. Мы возили его по разным хозяйствам, но больше всего ему понравился Октябрьский племзавод. Там он хочет взять участок земли в длительную аренду, рассказывает он. При этом покупка племзавода, по словам чиновника, не обсуждается. Пока никаких соглашений между бизнесменом и областью не подписано, подчеркивает чиновник. Слышал о планах некого новозеландского бизнесмена и один из сотрудников администрации Краснодарского края. Получить комментарии в министерстве сельского хозяйства Московской области вчера не удалось.

Всего в 2005 г. в хозяйствах всех категорий, по данным компании CVS Consulting, было произведено 31 млн т молока. В I квартале 2006 г. валовые надои впервые с 1991 г. превысили прошлогодний показатель 5,8 млн т против 5,78 млн т (данные Росстата). А по данным Института конъюнктуры аграрного рынка, на общественный сектор из них пришлось 53,2%. Майкл Шеффер, по данным Агентства по экономическому развитию Новой Зеландии, является генеральным директором компании Algoa Ltd., специализирующейся на инвестиционном консалтинге в Восточной Европе, России и Китае. Более подробная информация о компании не раскрывается.
В Петербурге появится новый торговый формат гастроном премиум-класса. Столичная торговая компания открывает здесь два таких магазина под маркой Глобус Гурмэ. Эксперты оценивают долю дорогих продуктов от 1% до 5% рынка, однако подчеркивают, что это перспективная ниша.

Новозеландец, по его словам, уже ведет переговоры о поставке молока крупным перерабатывающим предприятиям. Мы встречались с ним и ждем инвестиционного проекта, подтвердила эту информацию член правления Вимм-Билль-Данна Марина Каган. Проблема с сырым молоком в Московском регионе стоит очень остро, так что сейчас переработчики соревнуются за одних и тех же фермеров, а если проект Шеффера удастся, это значительно поможет решению проблемы, считает она.

Объем инвестиций СТК в Петербурге Стариков не называет. Гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин оценивает стоимость открытия одного магазина без учета арендной платы примерно в $1,5 млн. Это несколько выше, чем затраты на создание магазина массового спроса, торговля премиальными продуктами примерно на 10-15% прибыльнее, отмечает он. Срок окупаемости премиальных гастрономов он оценивает в 5-6 лет.

Первые два петербургских магазина Глобус Гурмэ откроются в конце июня, рассказал Ведомостям гендиректор компании СТК Северо-Запад Константин Стариков. Для них компания арендовала помещения площадью около 900-1000 кв. м в торгово-развлекательных центрах Варшавский экспресс и Светлановский. Кроме торговой зоны каждый магазин включает и производственную площадью 200-300 кв. м, там будут производиться готовые продукты и полуфабрикаты. Стариков обозначает формат магазина как гастроном, где продаются продукты для тех, кому не все равно, как и что есть. По сравнению с гастрономическими бутиками Fauchon и Hediard Глобус Гурмэ более демократичны. Средний чек в них составляет $50, что примерно вдвое ниже, чем в бутиках. На эксклюзивные продукты таких брендов, как, например, Fauchon и Hediard, будет приходиться не более 10-15% ассортимента, уточняет Стариков.

Несмотря на то что спрос на эксклюзивные продукты со стороны состоятельных людей в Петербурге существует, местные операторы, видимо, не чувствуют в себе силы работать в этом сегменте. А московские только сейчас начинают искать незанятые рынки за пределами столицы, говорит директор по брокериджу компании Бекар Всеволод Глазунов. Он считает премиальную нишу перспективной.

Магазинов аналогичного формата в Петербурге сейчас не существует, убежден Стариков. Однако финская Siwa с 1993 г. продает продукты премиального класса в Петербурге. Сейчас у компании три магазина, доходность которых вполне сопоставима с магазинами, находящимися в Финляндии, говорит Вальдемар Туутти, гендиректор финской компании Tradeka, управляющей сетью Siwa. Он доволен уровнем спроса на премиальные продукты в Петербурге и говорит, что сеть Siwa будет расширяться.

Туутти оценивает долю магазинов в высоком ценовом сегменте примерно в 5% розничного рынка. Эта доля стабильна, но рынок в целом растет примерно на 20% в год, и это очень хорошие показатели, говорит менеджер.

Директор департамента торговой недвижимости петербургского офиса Colliers International Арина Сендер говорит, что сегмент деликатесных магазинов занимает менее 1% петербургского розничного рынка. Однако по мере появления таких магазинов покупатель войдет во вкус, что повысит интерес и других игроков к работе в этом формате.

По мнению Сендер, петербургский рынок вполне готов и к принятию формата гурмэ-бутиков. Потребитель устал от существующего на рынке ассортимента продуктов, его интересуют разнообразие, свежесть продуктов, возможность попробовать их перед приобретением, поясняет эксперт. Однако в ближайшие планы СТК открытие монобрендовых продуктовых бутиков Fauchon, Hediard и Fortnum Mason пока не входит, сообщил Ведомостям административный директор СТК Александр Гендельсман. Если продажи этих марок в Глобусе Гурмэ покажут выдающиеся результаты, мы подумаем об открытии бутиков под этими марками, говорит Гендельсман.

По данным городской администрации, оборот розничной торговли в Петербурге в 2005 г. составил 283,6 млрд руб. На продовольственную торговлю, по данным UFG, приходилось около 38% розницы. По данным исследовательской компании GfK, на петербургском розничном рынке гипермаркеты и магазины сash сarry занимают долю в 7%, супермаркеты 13%, дискаунтеры 22%, небольшие магазины 24%, рынки 13%.



Сеть магазинов Глобус Гурмэ, позиционирующих себя в сегменте премиальных продуктов питания, развивает Столичная торговая компания (СТК), основанная Львом Хасисом, Аркадием Новиковым и Гидеоном Вайнбаумом. Сейчас в Московском регионе работает четыре магазина под этой вывеской площадью 1300 2500 кв. м каждый, еще 12 должны открыться в 2006 2007 гг. Совокупный оборот к концу 2008 г. планируется в размере $250 300 млн. В конце 2005 г. СТК были переданы компании Бетанол Рус и Ланкор, которые открывают продуктовые бутики Fauchon и Hediard по франшизе.

Mirax Group построит в Москве два крупных бизнес-центра на участках, принадлежащих Российской оборонно-спортивной технической организации (РОСТО), преемнице ДОСААФ, сообщили вчера в пресс-службе корпорации. Как рассказал вице-президент Mirax Group Дмитрий Луценко, на улице Адмирала Макарова, владение 4, недалеко от метро Водный стадион планируется построить офисный комплекс класса В общей площадью 127 090 кв. м. По его словам, Mirax рассчитывает приступить к строительству комплекса, получившего название Адмирал, весной этого года.

Корпорация Mirax Group намерена построить в столице два крупных офисных комплекса стоимостью $200 млн на участках, принадлежащих бывшему ДОСААФ. Однако в будущем им придется конкурировать с комплексом Москва-Сити. Эксперты опасаются, что к 2009 г., когда будут завершены все эти проекты, столичный рынок офисов будет перенасыщен.

Пока оба участка заняты гаражами и автостоянками РОСТО. Луценко утверждает, что эта организация станет совладельцем будущих бизнес-центров. Однако раскрывать детали сотрудничества он не стал. Получить комментарии в РОСТО вчера не удалось.

В III квартале 2007 г. Mirax рассчитывает приступить к строительству бизнес-центра общей площадью 104 000 кв. м на Поклонной улице, вл. 11.

Эти проекты выведут Mirax Group, вслед за турецкой Enka и российской Капитал Груп, в число лидеров московского рынка коммерческой недвижимости, считают эксперты. До сих пор Mirax был больше известен как строитель жилых комплексов. Сейчас у корпорации в столице две такие стройки Кутузовская ривьера (170 790 кв. м) и Mirax Park (330 000 кв. м). В области коммерческой недвижимости у Mirax был в работе пока только один проект, зато очень крупный, Башня Федерация в комплексе Москва-Сити, общей площадью 423 000 кв. м. Новые офисные комплексы разумная бизнес-стратегия компании, которая продолжает диверсифицировать свой бизнес, инвестируя и в жилой, и в коммерческий сегмент, считает директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов. Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard, также объясняет внимание строителя жилья к рынку коммерческой недвижимости желанием диверсифицировать риски. Под строительство офисов проще привлекать длинные дешевые деньги, так как банки готовы его финансировать на более выгодных условиях. Кроме того, крупные девелоперы хотят иметь на балансе активы, генерирующие постоянный доход, объясняет финансовый директор инвестиционной компании КВ Инжиниринг Александр Калиниченко.

По словам Луценко, инвестиции в каждый бизнес-центр составят $100 млн, это будут собственные и заемные средства. Он рассчитывает, что строительство комплексов завершится к 2009 г.


Муниципальные нежилые помещения, реализуемые через аукционы ГУП “Мосреалстрой” – отдельный и весьма интересный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Как правило, они покупаются в собственность, нередко с различными ограничениями по использованию (так, производственный цех в них устроить не дадут). Обычно это первые этажи жилых зданий или полуподвалы и подвалы. Практика показывает, что собственники эксплуатируют такие помещения как офисы и магазины. Схема реализации такой недвижимости относительно прозрачна: выигрывает тот, кто дает на аукционе наибольшую сумму.

По словам Дмитрия Луценко из Mirax Group, Адмирал и Поклонный будут завершены к началу 2009 г. Представитель консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Ольга Батурина предупреждает, что в этом случае корпорация столкнется с сильнейшей конкуренцией со стороны делового центра Москва-Сити, строительство которого также будет завершено к этому времени. Рынок офисов будет перенасыщен, опасается она. Однако Луценко полон оптимизма: Предложение, безусловно, увеличивается, но мы предполагаем, что через три года количество компаний, желающих арендовать офис класса А, увеличится примерно на 20% по сравнению с нынешним уровнем. Он считает, что это произойдет за счет роста компаний, сейчас занимающих офисные помещения более низкого класса.

Нами были рассмотрены аукционы, которые проходили в последние 8 месяцев (с октября 2002 г. по май 2003 г. включительно). Учитывались только помещения, расположенные в Центральном административном округе – самом интересном районе для инвесторов, покупающих коммерческую недвижимость. Анализ сделок принес следующие результаты.

А интересен этот сегмент тем, что по нему с относительной чистотой эксперимента можно определить реальную цену нежилых помещений, соотношение спроса-предложения, самые популярные районы, где располагается такая недвижимость.

Наибольшее число объектов предлагалось в районе Басманный. Это один из самых больших как по площади районов ЦАО, так и по населению. Второе и третье место по предложению — районы Тверской и Мещанский, это небольшие по площади районы на севере ЦАО (граничат с САО и СВАО). Наименьшее количество предложений пришлось на район Замоскворечье, на юге ЦАО, а также в Хамовниках и Арбате (юго-запад ЦАО).

Такие разные районы

Большой разброс цен также наблюдался в районе Басманный – от 31 тыс. руб. до 61 тысячи. Последняя цена была характерна для объектов на Покровском бульваре, который находится внутри Садового кольца и, наряду с Чистопрудным бульваром, улицей Покровка, Маросейка, является престижным и удобным местом для размещения офиса, кафе, ресторана и т. п. Кроме того, здесь наблюдается дефицит качественных помещений, чем также и обусловлены высокие цены.

В центре покупательских предпочтений находился район Таганский. Площадь помещений, представленных там, колебалась от 70 до 550 кв. м, средняя площадь объектов – чуть больше 220 кв. метров. Средняя начальная цена за 1 кв. м в районе Таганский равна чуть более 32 тыс. рублей. Однако заметна была дифференциация цен в зависимости от удаленности от Садового кольца. Самые дорогие объекты – от 59 тыс. руб. за кв. м, что приблизительно равно ценам на коммерческую недвижимость на «открытом рынке».

Басманный характеризуется и наличием относительно небольших помещений – от 120 до 180 кв. м – наиболее востребованных на рынке площадей. Например, по данным экспертов, до 40% заявок потенциальных арендаторов приходится на офисы именно такого размера.

А вот минимальные предложения в этом районе были характерны для Новорязанской улицы — оживленной автомагистрали, примыкающей к Садовому кольцу.

При этом средняя начальная цена 1 кв. м в районе Пресненский не превышала 33 тыс. руб., что является совсем небольшой суммой «вхождения в бизнес». Правда, максимальные цены (на ул. Красина, в районе метро «Краснопресненская») тут достигали 55 тыс. рублей. Такие высокие ставки были обусловлены близостью как к Садовому кольцу (психологический фактор), так и успешно функционирующим торговым территориям (Новинский бульвар). Кроме того, помещения на этих улицах были в основном встроенными в жилой дом, а не подвалами.

А вот в районе Пресненский наблюдается большая средняя площадь помещений, выставленных на продажу – около 550 кв. метров. Минимальные размеры тут – 300-350 кв. м, максимальные – 900-95 Эксперты полагают, что помещения такой площади идеально подходят под магазины одежды, бутики и т. п. На основе таких данных можно сделать вывод, что в ближайшее время район Пресненский должен стать одним из главных торговых направлений в городе, наряду с другими уже успешно функционирующими районами – Кузнецким мостом, Тверской и друугими.

Район Тверской также характеризуется большими по площади помещениями – в среднем 450-470 кв. м, при этом максимальные площади достигали 1550 кв. метров. Но, наряду с такими «гигантами», выставлялись на аукцион и объекты по 140 кв. метров.

Самые низкие цены в районе Пресненский были зафиксированы на объекты, находящиеся на Зоологической улице. Не слишком удобное месторасположение, а также невысокого качества помещения – эти факторы снизили начальные цены до 28-31 тыс. рублей.

В районе Мещанский средняя цена за 1 кв. м составляла чуть более 34 тыс. руб., но тут отмечается такая же высокая дифференциация, как и в районе Тверской. Очень высокая стоимость зафиксирована на объекты, примыкающие к Садовому кольцу (Сретенка) – до 80 тыс. рублей. Причем цены на помещения в переулках ниже, чем на объекты, расположенные на главных улицах и на Проспекте мира. Средняя площадь помещений, выставленных на продажу — 400 кв. м, а вот самое большое помещение – 3,4 тыс. кв. метров.

Средняя цена по району за 1 кв. м составила 41,1 тыс. рублей. Однако в зависимости от расположения объекта цены колебались от 34 тыс. руб. до 140 тыс. (максимум – в переулках между Тверской улицей и Большой Дмитровкой).

Как уже говорилось выше, в районах Якиманка и Замоскворечье очень небольшое количество предложений: от общего числа объектов, выставленных на конкурс, — 5 процентов. Средняя цена за 1 кв. м в районе Якиманка» составляет 48 тыс. руб., а в районе Замоскворечье — 53 тыс. рублей. Средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, в районе Якиманка — 340 кв. м, в районе Замоскворечье — 355 кв. метров.

В районе Красносельский средняя площадь помещений, участвующих в конкурсе, составляла 380 кв. метров. При этом более половины объектов имели площадь менее 200 кв. метров. Средняя цена за 1 кв. м в районе составила 39 тыс. рублей.

Можно заметить, что сегодня практически не предлагаются на продажу помещения небольших размеров – до 120 кв. метров. Также единичны случаи, когда выставлялись на конкурс объекты площадью свыше 1 тыс. кв. метров. При этом объекты именно такой площади (самые маленькие и самые большие) являются наиболее дефицитными и востребованными у инвесторов.

Выводы

Из всего этого ряда районов только на Якиманке и в Замосковоречье совпадают спрос и предложение, так как на улицах в этих районах расположены в основном небольшие салоны красоты, бутики, ресторанчики, турагентства (до 150 кв. метров). А вот большие по площади объекты, востребованные рестораторами, владельцами продуктовых магазинов и т. п. расположены на неудобных и невостребованных потребителями улицах. Это приводит нас к выводу, что старый фонд сегодня в основном не соответствует спросу со стороны участников рынка коммерческой недвижимости.

Если говорить о средней площади помещений, участвующих в конкурсе, расположенных в ЦАО, то наименьшая средняя площадь предложенных объектов находится в районах Таганский, Басманный, Якиманка и Замоскворечье. Самая большая средняя площадь — в районах Тверской, Пресненский и Мещанский.



Главная --> Публикации