Главная --> Публикации --> Строители рассматривают страхование своей деятельности как дополнительный налог Расширение компаний помогает девелоперам Москвичи застроят саратов Затопление обязывает За два года компания намерена застроить 30 га бердского залива

Как происходит оплата коммунальных услуг?

Российская газета публикует новые правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные правительством РФ. Документ чрезвычайно важный не только для коммунальщиков, но и для каждого из нас - жильцов, потребителей услуг потому, что прямо отвечает на многие вопросы, которые у вас могут возникнуть. Вот только некоторые из них.

Когда начинается и завершается отопительный сезон?

Собственники помещений в многоквартирном доме и собственники домов вносят плату за холодную и горячую воду, электроэнергию, газ и тепло, а также за водоотведение, исходя из показаний приборов учета, установленных на входе в дом. Общий объем полученных ресурсов распределяется между собственниками с учетом показаний индивидуальных счетчиков. Если в квартирах такие приборы не установлены, вся использованная жильцами вода, полученное тепло и так далее разбрасываются по плательщикам. Отопление - исходя из площади квартиры и норматива потребления. Вода и канализация - в зависимости от количества жильцов в каждой квартире.

При этом начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре за окном ниже +8 градусов. Конец - когда среднесуточная температура поднимается выше +8 в течение пяти суток подряд.

Если дом имеет автономную систему отопления - сроки устанавливают сами собственники жилья и согласуют их с организацией, поставляющей тепло. В случае централизованного теплоснабжения сроки устанавливают уполномоченные органы (как правило, муниципалитеты).

Если исполнителем (то есть организацией, приобретающей коммунальные ресурсы у поставщиков и отвечающей за функционирование всех инженерных систем внутри дома) является товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив либо управляющая организация, то расчет размера оплаты за коммунальные услуги производится по тем же тарифам, что используются для граждан.

Могут ли отличаться коммунальные тарифы для ТСЖ, кооперативов и обычных жильцов муниципальных квартир?

Вообще-то по правилам показания внутриквартирных счетчиков снимают представители управляющей организации, хотя на практике чаще это делают сами жильцы, а управдом приходит, только если возникают сомнения в правильности оплаты. При этом правила предусматривают некоторые защитные меры, если кто-то из жильцов отказывается пустить контролера в квартиру. Так, при неоднократном отказе открыть дверь жилец получает письменное извещение (под роспись) и должен сообщить управленцу, когда он будет дома и сможет показать ему приборы учета.

Должны ли жильцы пускать в квартиру представителя управляющей организации для контроля показаний счетчиков?

Во время ремонта, замены, поверки и общедомовых, и внутриквартирных приборов учета (но не более чем в течение 30 дней), объемы воды и других ресурсов для расчета оплаты за них исчисляются исходя из средних показателей за последние полгода (либо если счетчики были установлены меньше, чем шесть месяцев назад, - за время фактической их работы).

Как рассчитывается оплата, если счетчик выходит из строя?

Если обнаружится несанкционированное подключение к системе трубопроводов, электросетей, исполнитель (управляющая организация) вправе сделать перерасчет оплаты за последние шесть месяцев по правилам, применяемым для домов, не оборудованных приборами учета.

Чем грозит самовольное подключение к системе снабжения ресурсами в обход счетчиков?

Информация об изменении размера оплаты, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг направляется исполнителем (управляющей организацией) потребителю в письменной форме не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов (если иное не предусмотрено договором).

Когда жильцы должны быть предупреждены об изменении размера оплаты за коммунальные услуги?

Если в квартире проживают льготники, имеющие право на скидку (то есть получающие льготу в натуральном виде), при расчете оплаты коммунальных услуг ее размер уменьшается на величину скидки.

Каким образом учитываются льготы по оплате коммунальных услуг?

Как пересчитывается оплата за коммунальные услуги, если жильцы на время уезжают из дома?

Если льготник получает денежную компенсацию своей льготы, размер оплаты не уменьшается.

1 В каких случаях могут отключить воду, свет, газ?

При временном отсутствии потребителя более пяти календарных дней подряд делается перерасчет платы за холодную и горячую воду, водоотведение, электричество и газ (если в квартире нет приборов учета). Для этого нужно подать письменное заявление управляющей организации в течение месяца после возвращения домой, и перерасчет должен быть сделан в течение пяти дней. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие временное отсутствие (например, копия командировочного удостоверения, справка о лечении в стационаре больницы, проездные билеты и т.д.)

Кроме того, временное отключение возможно при проведении ремонта инженерных сетей в доме.

Исполнитель (управляющая организация) имеет право ограничить или вовсе остановить предоставление коммунальных услуг, предварительно за месяц предупредив об этом потребителя, в нескольких случаях. Например, если имеется долг по оплате одной или нескольких услуг больше, чем за полгода, или обнаружено самовольное подключение к инженерным сетям, или выясняется, что жильцы используют более мощные электробытовые приборы, чем разрешено по техническому паспорту жилого помещения. Правила запрещают отключать три вида услуг: отопление, холодную воду и водоотведение.

Сначала нарушителям направляют письменное уведомление о том, что если в течение месяца долги не будут погашены, предоставление коммунальных услуг ограничат или прекратят. За трое суток, если долги не погашены, жильцов предупреждают еще раз. После этого свет, газ и горячая вода могут быть отключены до момента, пока потребитель не вернет всю недоплаченную им сумму. Вновь их должны подключить в течение двух дней после возвращения задолженности.

1 Каков порядок наказания неплательщиков?

В платежке обязательно указываются почтовый адрес, сведения о собственниках или нанимателях, наименование исполнителя (организации, приобретающей коммунальные услуги у поставщиков и отвечающей за их предоставление жильцам) и подробную информацию о нем (адрес, банковские реквизиты, телефоны, адрес электронной почты и т.д.).

1 Как оформляются платежные документы?

Если есть задолженность - она тоже вписывается в платежку. Сведения о предоставлении субсидий и льгот, изменения в оплате (например, если в квартире проживают временные жильцы) тоже должны быть указаны.

Расчеты оплаты за каждый вид услуги должны быть детальными: указывается количество полученных воды, электричества, газа и т.д. по счетчику (либо норма потребления), тариф и окончательная сумма платежа.

Кстати

Размер неустоек (штрафов) за нарушение потребителем условий договора указывается в отдельном документе, направляемом потребителю в течение пяти дней.

Идея строительства многофункционального комплекса на ул. Маршала Захарова была одобрена столичными властями еще в декабре 2004 года. С тех пор шел процесс согласования концепции проекта, которую на днях соответствующим распоряжением утвердил мэр Москвы Юрий Лужков. Согласно документу, жилой комплекс общей площадью 70,3 тыс. кв. м с подземным паркингом и торгово-развлекательным центром планируется ввести в эксплуатацию в 2009 году. Инвестор проекта, ООО Вейстоун, практически неизвестен на Московском рынке недвижимости - по мнению нескольких опрошенных Бизнесом экспертов, компания может быть аффилирована с одним из крупных игроков рынка недвижимости Москвы.

Это только краткие выдержки из документа. Чтобы чувствовать себя уверенно и знать, что можем мы, жильцы, требовать от организации, управляющей нашим домом и что управдом имеет право требовать от нас, советуем изучить публикуемые сегодня правила подробнее. А еще лучше - вырезать и сохранить этот документ. Пригодится обязательно!
Малоизвестная на московском рынке недвижимости компания Вейстоун получила одобрение столичных властей на строительство крупного многофункционального комплекса на юге Москвы. Жилой комплекс с торгово-развлекательным центром общей площадью 70,3 тыс. кв. м будет введен в эксплуатацию в 2009 году. Объем инвестиций в проект составит около $70 млн. Впрочем, эксперты не исключают причастности Вейстоун к одному из крупных игроков на рынке недвижимости столицы.

В рамках проекта для размещения ТРЦ оптимально использовать не менее 25 тыс. кв. м площадей,- уверен Константин Ковалев. По словам руководителя отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольги Ясько, сегмент ТРЦ в районе уже довольно развит. Основными конкурентами объекта можно считать торговые центры Рамстор-Каширская, Галерею Водолей и ТЦ Домодедовский, который будет введен в эксплуатацию в следующем году,- говорит Ясько. Впрочем, местоположение комплекса можно назвать выгодным: район Орехово-Борисово достаточно удален от неблагоприятной Капотни и прилегает к Борисовским прудам,- считает Ковалев.

По условиям строительства, в собственность Вейстоун перейдет 100% общей площади комплекса, а город получит $41 млн 327 тыс. в качестве компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. В Вейстоун комментировать подробности проекта отказались, а по мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, объем инвестиций в строительство комплекса составит около $70 млн.

Один к четырем

После того как прошлой осенью был объявлен нацпроект Доступное и комфортное жилье гражданам России, цены на квартиры во многих регионах выросли на треть и даже более. Вряд ли здесь можно усмотреть причинно-следственную связь. Вопрос в другом возможно ли в принципе решение проблемы доступности жилья в условиях растущих с каждым месяцем цен. Нацпроект предлагает решить проблему, вдвое увеличив объемы строительства и развивая ипотеку. Однако отраслевые эксперты сомневаются, что это поможет сделать жилье доступным.

Итак, средний класс. Его доходы растут, утверждают чиновники, а следовательно, жилье становится все более доступным, несмотря на подорожание. Предположим, что это действительно так, хотя только за последние полгода цены на квартиры в Москве выросли на 30% сходных темпов роста доходов среднего класса не наблюдается. Но действительно, доступность определяется соотношением цен и доходов. Причем определяется вполне точно. Термин 'доступное' надо понимать буквально: это жилье, цена которого не превышает четырех совокупных годовых доходов семьи, которая его приобретает, говорит генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. Этот критерий прописан в федеральной целевой программе 'Жилище', только об этом почему-то редко вспоминают.

Доступность жилья понятие лукавое и изначально расплывчатое. Действительно, если продается 100% квартир в новых домах еще на стадии строительства (а зачастую и до его начала), значит, эти квартиры доступны покупателям даже при нынешних ценах? По умолчанию считается, что речь в нацпроекте идет о представителях так называемого среднего класса. Те, кто выше, могут самостоятельно решить свои жилищные проблемы, а для социально незащищенных граждан до сих пор во многих регионах существуют программы предоставления бесплатного жилья. И, видимо, эти программы будут развиваться. По крайней мере, Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (интервью с ним читайте на этой странице) обещает в обозримом будущем сократить очередь с 20 лет до 14, а затем и до 7 лет.

Авторы нацпроекта считают, что жилье станет более доступным при двух условиях: если его будет строиться вдове больше и существенно улучшатся условия ипотечного кредитования.

В настоящий момент нижний уровень цен в Москве $2,2 тыс. за квадратный метр, цены на квартиры начинаются от $130 тыс. Легко подсчитать, что в таком случае самая плохонькая квартирка (и еще на этапе строительства) доступна семье с ежемесячным доходом от $2,7 тыс. Естественно, при условии получения ипотечного кредита. То есть фактически для подавляющего большинства москвичей приобретение новой квартиры совершенно нереально. В других регионах цены не так высоки, но, как правило, и доходы значительно ниже.

Увеличение объемов жилищного строительства вещь, конечно, необходимая. Сейчас в сфере недвижимости сложился классический рынок продавца спрос превышает предложение, а сокращение строительства в течение последнего года позволяет говорить о дефиците в худшем, советском смысле этого слова. Естественно, только увеличение рынка и создание избытка предложения может изменить эту ситуацию. Вот только возможно ли в принципе удвоение объемов в ближайшие несколько лет?

Дважды два

Легко подсчитать, что даже при переходе на трехсменную работу комбинаты смогут увеличить производство на треть, но никак не вдвое. При монолитном методе возведения домов, конечно, таких ограничений не существует. Но, во-первых, монолитные дома дороже панельных, и во многих регионах для них недостаточно платежеспособного спроса. А во-вторых, в любом случае удвоение объемов строительства потребует соответствующего увеличения базы стройиндустрии. Заводы по производству цемента, щебня, металлоизделий загружены полностью. Срок строительства новых производств два-три года, то есть к тому моменту, когда надо бы удвоить ввод жилья, в лучшем случае удастся подготовить для этого промышленную базу. Конечно, возможен импорт стройматериалов, но это значительно увеличит себестоимость строительства.

Панельное домостроение, которое несколько дешевле и значительно быстрее монолитного, вряд ли имеет существенные резервы роста. Объем производства домостроительного комбината величина постоянная, говорит первый замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Он может построить ровно столько домов, сколько позволяет его мощность. Увеличение производства возможно только в одном случае если мощности недозагружены. Сейчас наши заводы загружены практически полностью. Генеральный директор компании ПИК-регион Сергей Канаев утверждает: Планы наших комбинатов ДСК-2 и ДСК-3 расписаны вплоть до 2007 года. Теоретически возможно увеличение производства только при условии перехода на работу в три смены.

10% на 30 лет

Еще один ограничитель увеличения объемов строительства дефицит мест под застройку (если речь идет о Москве и нескольких крупных городах). Руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин (интервью с ним читайте на этой странице) утверждает, что места для строительства в столице хватит еще минимум на 70 лет. Это действительно так, однако чистых площадок в столице уже не осталось. Чтобы расчистить место для нового строительства, надо осваивать промзоны и реконструировать кварталы, а это связано с увеличением обременений и расходов. И чем дальше, тем освоение новых площадок будет обходиться дороже.

Однако ипотека, увеличивая платежеспособный спрос, стимулирует рост цен. В одном регионе, когда ипотечные деньги вышли на рынок, риэлтеры подняли цены на объекты на 20%, рассказывает депутат Госдумы Галина Хованская. С такой инфляцией, как у нас в стране, равняться на другие страны и говорить о массовости ипотеки не приходится. Сначала обещают 8%, а в итоге скатываемся до 11-12,5%. В этом году, к сожалению, будет то же самое. И еще один момент: ипотека распространяется в основном на вторичное, а не строящееся жилье. По закону #214 О долевом инвестировании строительства жилья почти никто из застройщиков не работает, в ходу различные вексельные схемы и предварительные договоры, под которые банки давать кредиты не рискуют.

Для улучшения условий ипотечного кредитования настолько жестких физических ограничений, как для удвоения объемов строительства, нет. Условия ипотечных кредитов действительно улучшаются с каждым годом. Некоторые банки уже предлагают условия, которые еще пару лет назад показались бы фантастическими: 10% первоначального взноса (в отдельных случаях даже без первоначального взноса) и срок кредита до 30 лет. Если в прошлом году ставки по рублевым продуктам находились на уровне 15% годовых, то сегодня такие банки, как Кит Финанс инвестиционный банк, Банк Москвы и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, предлагают программы со ставкой 13%. По одной из программ АИЖК кредит жилья выдается под 12% в рублях. По оценкам участников ипотечного рынка, в этом году он должен вырасти вдвое и достичь отметки $6 млрд.

Три по цене одного

В результате получается что-то вроде змеи, поедающей свой хвост. Чем лучше будут выполняться условия нацпроекта Доступное жилье, то есть увеличение объемов строительства и ипотечного кредитования, тем дороже, а значит, и недоступнее будет жилье.

Прежде строитель обязан был отдать городу его долю, то есть 30-40% построенных квартир. Сейчас он выкупает участок земли на конкурсе. Не столь важно, какая начальная цена установлена тендерным комитетом психологически он готов отдать за участок сумму, равную 40% рыночной цены будущих площадей. Примерно до этой суммы на самом деле и торгуются участники конкурсов. То есть город получает свою долю, исходя из цены около $3 тыс. за квадратный метр. А затем строит дома по фиксированной стоимости, установленной для городского заказа. Эта стоимость составляет сейчас в зависимости наличия коммуникаций от $800 до $1 тыс. за квадратный метр. Иными словами, вместо одного метра, который строитель отдавал городу по взаимозачетной схеме, сейчас он оплачивает строительство трех.

Власти любят говорить о том, что у нас рыночная экономика, цены диктуются рынком, а значит, повлиять на них административными методами невозможно. Однако надо добавить: повышение цен выгодно прежде всего самим властям, и особенно при условии выделения участков земли по конкурсу.

Прямая речь

В результате мы имеем увеличение строительства социального (то есть бесплатного и льготного) жилья, за которое расплачивается средний класс. Точнее, те его представители, для которых жилье пока еще доступно.

Артур Маркарян, гендиректор корпорации Главстрой:

А вы знаете, как сделать жилье доступным?

Юрий Кочетков, начальник аналитического отдела компании Квартира.ру:

Рынок определяет цену, с этим мы, застройщики, ничего не можем поделать. Приоритет национального проекта 'Доступное жилье' резкое увеличение объемов жилищного строительства. Прежде всего, на мой взгляд, надо развивать панельное домостроение в государственном масштабе и соответствующую производственную базу. А для этого прежде всего необходимо сократить количество административных барьеров. Сегодня от проектирования до начала строительства нужно получить 260 согласований, на это уходит два-три года. Этот срок нужно сократить до одного года.

Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации Инком-недвижимость:

В настоящее время жилье недоступно для среднего потребителя. Я не очень доверяю официальной статистике, которая утверждает, что объемы ввода в течение последних двух-трех лет сохраняются на одном уровне. Мне кажется, объемы падают, по крайней мере, те объемы, которые идут на продажу. И дело здесь не в пресловутом законе О долевом инвестировании строительства, а прежде всего в том, что мы подошли к реальному дефициту стройплощадок, по крайней мере, в Москве. Легкие площадки закончились, оставшиеся требуют слишком больших вложений.

Андрей Паньковский, первый заместитель гендиректора ДСК-1:

В нацпроекте 'Доступное жилье', мне кажется, внятен только один раздел, который касается ипотеки. Увеличение вдвое строительства жилья, даже если это окажется возможным, не слишком повлияет на рынок. Первичный рынок в любом случае останется в разы меньше вторичного. Только улучшение условий ипотеки может реально повлиять на доступность жилья.

Сергей Канаев, гендиректор компании ПИК-Регион:

Надо не снижать цены, а увеличивать возможности покупателей. Повышение доходов населения и возможность получения рассрочек на десятилетия это две составляющие доступности жилья.

В числе производств, существующих на этом направлении, нет индустральных гигантов, негативно воздействующих на окружающую среду этих мест. Хотя в каждом городе есть крупные производства. Например, в Наро-Фоминске есть завод по производству пластиковых окон, предприятие по выпуску емкостей для пива и напитков. Обнинск и Троицк - исторически научные города, - говорит старший аналитик Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Логвина.

Несмотря на высокий уровень цен, жилье в Центральном регионе России я считаю доступным благодаря появившимся инструментам приобретения. Мы предлагаем ипотечные кредиты с десятипроцентным первоначальным взносом и сроком погашения до 30 лет. При нынешних процентных ставках покупатель ежемесячно платит сумму, сравнимую с арендной платой за такую же квартиру.
Одним из самых экологически чистых направлений Московской области является Киевское. Здесь нет крупных заводов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду. Именно поэтому в настоящее время Киевское направление застраивается в основном коттеджными поселками.

Большие надежды связаны с четвертым транспортным кольцом, которое пересечет Киевское направление в район Кубинки, Апрелевки. В перспективе здесь ожидается большая застройка жилыми и общественными зданиями.

По ее словам, в связи с тем что до 40% трудоспособного населения выезжает на работу в Москву, транспорт работает напряженно. Причем все его виды - электрички, маршрутные такси, автобусы. Транспортная система включает: железную дорогу и автодороги федерального значения Москва-Киев (дистанция пути Киевского направления Московско-Смоленской железной дороги и шоссе МЗУкраина), кольцевые железнодорожные линии с крупным сортировочным узлом Бекасово и автомобильную дорогу А-107ММК. Автотрассы перегружены так же, как и все другие, существующие в области, хотя с 2004 года ведется реконструкция Киевского шоссе, что должно разгрузить автомагистраль и сделать ее более комфортной, - отмечает Е. Логвинова.

Средняя стоимость типового жилья в городах Апрелевка, Внуково, Троицк разная.

Кроме того, в связи с хорошей экологической ситуацией на долю Киевского направления приходится 12% от объема предложения коттеджных поселков области. Здесь много стародачных мест. И объем малоэтажной застройки будет увеличиваться.

Наиболее активное строительство ведется в Троицке, ставшим сегодня сферой интереса многих строительных компаний. В Апрелевке возводится крупный жилой комплекс. Во Внуково объемы строительства снизились. В Наро-Фоминске строительство ведется постоянно, хотя и небольшими объемами.

Цена в первую очередь зависит от удаленности от Москвы, поэтому в п. Мосрентген новостройки продаются по 2357 долл./кв. м, а в Наро-Фоминске - 963 доллара за кв. метров.

Апрелевка

Апрелевка и Наро-Фоминск - крупные города Киевского направления

История

Город расположен в 20 км от МКАД.
Основан в 1899 г., статус города - с 1961 года. Население 19,5 тыс. человек. Площадь - 9,9 кв.километров.

В 1910 г. в Апрелевке открылась полукустарная фабрика граммофонных пластинок Метрополь-Рекорд, основанная немецкими инженерами и предпринимателями.

Возник как поселок при станции Апрелевка, открытой в 1899 г., названной по реке Апрелевка (Опреловка, Преловка) от русского преть, сыреть, мокнуть, гнить. В 1935 г. объединен с соседними селениями в рабочий поселок Апрелевка.
Народная этимология связывает название города с наименованием месяца апрель, что даже нашло отражение во внутригородской топонимии, в которой представлены названия улиц Апрелевская, Мартовская, Июньская, Июльская.

Наро-Фоминск

В городе есть больница, 5 школ и 4 детских сада. Работают завод грампластинок, НПО Прибор, химический завод.
С Москвой Апрелевка связана Киевским шоссе, а также железной дорогой Киевского направления. Время в пути по железной дороге до Киевского вокзала 54 минуты.

Через город проходят железнодорожная линия и шоссейная дорога Москва - Киев.
Население - более 70 тыс. человек.


Город расположен в 55 км от МКАД. Активно застраивается.

История

Наро-Фоминский район довольно живописен. Рельеф местности неоднороден. Лесом занято 57,5 тыс. га. Для этих лесов типичны ель, сосна, береза с примесью твердых лиственных пород, дуб, клен, вяз.

В 1949 г. при обследовании древнего укрепления Московским областным краеведческим музеем здесь была обнаружена и собрана лепная сетчатая керамика с орнаментом. Эти археологические находки относятся к древнему времени.

Наро-Фоминск возник на берегу реки Нары, на месте древнего села Фоминского. Село известно с давних времен. Первые упоминания о Фоминском содержатся в духовной грамоте Ивана Калиты около 1339 года. Однако археологические и иные находки на берегу Нары и в Елагинском овраге свидетельствуют о более раннем существовании селения Фоминского. Есть основание предполагать, что оно существовало еще в IX-Х веках. О глубокой древности Фоминского свидетельствует наличие большого городища - остатка древнего укрепленного поселения, расположенного на правом берегу реки Нары, у Елагинского оврага.

В 1926 г. села Нара, Фоминское и Мальково были объединены и получили общее название город Наро-Фоминск, в котором по переписи 1926 г. насчитывалось около 16 тыс. человек.

Датировать его не представилось возможным. По всей вероятности, это удастся сделать при повторных раскопках.
В 1654 г. по указу царя Алексея Михайловича Фоминское было приписано к Саввино-Сторожевскому монастырю, во владении которого оно находилось до 1764 года. Экономическому росту селения Фоминского способствовало выгодное географическое расположение у водного торгового пути из бассейна Москвы в Оку. В то время, когда Коломна и нижнее течение Москвы-реки находились на территории Рязанского княжества, этот водный путь имел важное торговое значение. Торговые суда спускались по Москве-реке до Пахры, затем поднимались до ее верховья и через небольшой волок переходили в Нару и далее, минуя Серпухов, в Оку. На реке Наре, вблизи селения Фоминского, был организован Фоминский мыт (таможенный пункт), известный уже в XV веке. За провоз товаров взималась государственная пошлина.



Главная --> Публикации