Главная --> Публикации --> Что нужно знать покупателю виллы на берегу средиземноморья? Лебедеву интересна логистика Стандарты меняются вместе с возможностями Новоселы московских промзон Сеть проинвестирует строительство склада

В столице стартовал очередной этап жилищно-коммунальной реформы - в городе активно создаются единые информационно-расчетные центры (ЕИРЦ), призванные упростить процедуру расчетов за жилье. Сделать ее "прозрачной" для граждан, которые все чаще хотят знать, за что конкретно они платят деньги. Правда, пока получается плохо - как уже писали "Известия" ("За что платим?", 18.06.03), ЕИРЦ, по сути, стали всего лишь посредниками между жителями и поставщиками коммунальных услуг. Зато "Известиям" удалось обнаружить в Москве район, где граждане точно знают, сколько воды они пролили и тепла потребили, и платят только за это. Точнее, платили...

В Преображенском районе Москвы совершили реформу ЖКХ.
Но она оказалась никому не нужна.

Подобрали помещение на первом этаже панельной многоэтажки, отремонтировали, поставили компьютеры, свели в них всю информацию о жителях района и открыли подразделение ДЕЗ под названием "Расчетно-кассовый центр". Граждане поначалу по привычке занимали очередь за час до открытия, но вскоре приятно удивились и расслабились: новая контора работала не четыре часа в день (да и те попробуй поймай - каждый раз разные), а целый день. Квартплату в ней рассчитывали быстро, вопросы с перерасчетом решали мгновенно, и даже заплатить по полученной квитанции можно было не выходя из помещения - "мы договорились с одним из банков, и тот открыл в нашем центре свой кассовый центр - окошко, где принимали платежи".

- Собственный расчетный центр мы создали еще пять лет назад, - рассказывает директор ДЕЗ "Преображенское" Татьяна Подберецкая. - Просто поняли, что можно не гонять человека из одной конторы в другую с платежками, а объединить все базы данных.

- Мы не залезали в бюджет города, - рассказывает Татьяна Георгиевна, - работали с инвесторами. Среди них были, например, "ЛУКОЙЛ" и "Газпром". Они получали свои льготы, а мы поставили новую диспетчерскую и систему учета воды и тепла, которой позавидовали даже французы, которые недавно были у нас в гостях.

В распоряжении новой структуры оказалась вся информация - о количестве проживающих в квартире, о жилищных субсидиях и льготах, причитающихся гражданам, и даже - о ужас - о количестве и качестве услуг, которые поставщики предоставили в каждом отдельном месяце. Дело в том, что еще несколько лет назад, пользуясь льготами по налогу на прибыль, предоставляемыми коммерческим фирмам, которые вкладывались в ЖКХ, Подберецкая умудрилась поставить счетчики воды и тепла в каждый дом.

- Вот посмотрите. - Подберецкая берет толстую папку с расчетами. - Я могу сказать, сколько воды и какой температуры поставило Мосэнерго в любом месяце в любой дом нашего района. Доказать, что, допустим, в январе недотопили, а в апреле, когда на улице была жара, а станции, по обычаю, спускали лишнее тепло, перетопили.

В 2000 году льготы отменили, но в хозяйстве района "Преображенский" к этому времени успели многое.

- К примеру, нам выставили счет на 137 миллионов рублей, но я-то знаю, что мы потребили тепла только на 115 миллионов, все остальное нам недопоставили или поставили ненадлежащего качества. Все, что касается нашего долга, я готова платить до рубля. Но отвечать за протечки житель не должен.

С момента появления счетчиков жителям Преображенского района в платежках стали проставлять суммы не по нормативам монополистов, а по счетчикам. Что приятно, они оказались заметно меньше. Однако для поставщиков, привыкших перекладывать на горожанина проблемы потери тепла и текущих труб по дороге к квартире, система была смерти подобна: при каждом расчете они теряли по нескольку миллионов рублей. И это только один район - а если в каждом начнется такая революция?

Новая глава в захватывающей коммунальной эпопее открылась, когда в городе началась кампания по созданию ЕИРЦ. Было издано постановление, по которому всем 125 районам предписывалось действовать по единой схеме. Право начислять платежи передавалось организациям-поставщикам, а ЕИРЦ досталась функция безропотного собирателя цифр, спущенных тепловиками, газовщиками и поставщиками воды.

Похожая ситуация складывается у ДЕЗ "Преображенский" с Мосводоканалом: кабальный договор, где потребитель отвечает за все, до сих пор не подписан, и мятежный ДЕЗ платит по факту - сколько воды потребили, столько оплачивается.

Татьяна Подберецкая углубилась в инновации: денег на техобслуживание домов все равно не хватает, даже с городскими дотациями, и единственный способ поддерживать порядок у себя в районе - научиться экономить. Вместо капитального ремонта и замены труб в Преображенском районе применяют новую систему их очистки - гидроимпульсную. Действует принципиально новая система ликвидации аварий. С нового сезона собираются подогревать крыши, чтобы не образовывались сосульки, а также сортировать и прессовать мусор - чтобы сэкономить на его вывозе... На каждом шагу Подберецкой удавалось опровергать утверждение, что в существующую систему ЖКХ инвестиции и современные технологии не пойдут.

- Фактически в новой системе ДЕЗ, как управляющая компания и защитник интересов жителей, теряет свое значение - никакой связи с качеством и количеством услуг она не может установить и повлиять на их оплату тоже. Трехсторонний договор, который город требует заключить между ДЕЗ, ЕИРЦ и поставщиком услуг, - исключительно в интересах монополистов. Разумеется, мы отказались его подписать. Идея хорошая, центры нужны, но они должны быть в составе управляющей компании. А так содержать эти ЕИРЦ стоит порядка 63-64 миллионов рублей в месяц. А сейчас собираются создать над ними еще одну структуру - большой ГУП ЕИРЦ, - которая тоже будет стоить городу массу денег.

- Все заслуги Подберецкой - миф, который она сама поддерживает, - утверждает замначальника управления городского заказа (главный по жилищной реформе в Москве) Анатолий Анашкин. - Хотя нас, к примеру, тоже не устраивает то, что ЕИРЦ не являются юрлицами, следовательно, не могут заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг. Должно быть так: есть претензии к качеству коммунальных услуг - пожалуйте в ДЕЗ, со всем, что касается их оплаты - в ЕИРЦ. И больше не надо собирать справки о льготах, пособиях, числе прописанных, в базе данных центра вся эта информация будет собрана. Это отдельная услуга - расчетно-информационная, у нее есть стоимость: 9 рублей за операцию по каждой квартире. И я категорически заявляю, что существование ЕИРЦ никак не повлияет на размер квартплаты. Для этого есть другие источники.
На сегодняшний день одним из наиболее надежных и выгодных способов вложения денежных средств по-прежнему остается недвижимость. Люди рассматривают приобретение квартиры как инвестиционный инструмент или даже самостоятельный бизнес. Насколько же выгодно вкладывать капитал в жилые квадратные метры и какими параметрами должен обладать объект недвижимости, чтобы принести владельцу наибольшую прибыль и, желательно, в кратчайшие сроки?

Но на днях распоряжением префекта Восточного округа Татьяна Подберецкая была уволена с должности за служебное несоответствие.

Лучшим подтверждением этому служит тот факт, что в 1999 г., несмотря на общеэкономический кризис в России, элитное жилье продолжало расти в цене. Более того, максимальное падение недвижимости в цене, произошедшее в августе 1998 г., составило не более 20 30% и быстро вернулось к прежним показателям, в то время как в других областях ситуация была гораздо сложнее. В целом, согласно оценкам аналитиков рынка, средний рост цен в этом сегменте на протяжении последних лет составлял 15 25% годовых.

По оценкам специалистов, несмотря на небывало быстрый рост стоимости квадратных метров в сегменте экономкласса, наиболее выгодным (при наличии достаточного количества денежных средств) является все же инвестирование в дорогое жилье. Специфика рынка элитной недвижимости заключается в том, что он менее других сегментов подвержен влиянию макроэкономических факторов в силу своей прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов.

Если проанализировать динамику цен за последние восемь лет, поддерживает ту же мысль Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости, то можно проследить, что доход инвесторам принесла практически любая элитная недвижимость. То, что в конце 90-х могло стоить $2,5 3 тыс. за квадратный метр, сейчас стоит $10 15 тыс. Поэтому вложения в объекты, относящиеся к категории действительно элитного жилья, можно назвать успешными и в инвестиционном смысле.

По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга компании Усадьба, элитная недвижимость является уникальным финансовым инструментом, поскольку характеризуется оптимальным соотношением доходность/риск: Если вложение средств, например, в ценные бумаги, в потенциале обладает большой доходностью при высоком риске, комментирует г-н Шульков, то инвестиции в элитную недвижимость гарантированно принесут определенные дивиденды.

Эксперты сходятся во мнении, что вложения в элитную недвижимость неоднородны. Их можно разделить на два направления: покупка квартиры на первичном и вторичном рынках, каждый из которых имеет свои особенности.

На первичный-вторичный рассчитайся!

Если рассматривать весь рынок новостроек, то элитный сегмент наименее подвержен рискам, об этом говорит Ирина Исмаилова, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome. Она подчеркивает, что приобретение жилой недвижимости в возводимых домах ЦАО минимизирует инвестиционные риски, в особенности связанные с возможностью продления сроков либо замораживания строительства. Все более усиливающаяся конкурентная борьба за земельные участки среди девелоперов, занимающихся элитными проектами, приводит к тому, что на начальном этапе требуются солидные финансовые вложения. Соответственно, они заинтересованы, скорее, в завершении работ в назначенные сроки и получении максимальной прибыли, нежели в судебных спорах с участниками долевого строительства. Более того, компании, осуществляющие застройку столичного центра, дорожат своей репутацией, в связи с чем стремятся соблюдать означенные сроки сдачи, иначе жесточайшая конкурентная борьба не позволит им в дальнейшем работать в данном сегменте рынка.

Инвестирование в объекты, выставленные на первичном рынке, в большей мере имеет спекулятивный характер (в положительном смысле этого слова). Сегмент новостроек, обращает внимание г-н Шульков, отличается значительными рисками, правда, при более высокой доходности.

Как отмечает Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty, вторичный рынок удобен тем, что здесь не надо дожидаться окончания строительства дома жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки или ремонта. При этом ежегодный рост спроса в сегменте аренды элитного жилья, а также общий подъем рынка свидетельствуют о том, что арендные ставки будут стабильно подниматься. В отличие от типового жилья, где срок окупаемости может составить до 10 12 лет, элитная недвижимость при сдаче в аренду окупается быстрее: за 6 7 лет при грамотном управлении.

Операции на вторичном рынке недвижимости все-таки менее доходны, и, тем не менее, он обладает большими возможностями для инвестора, который сразу же после вложения имеющихся средств получает недвижимость, готовую для немедленного использования. Вторичный рынок жилья это, как правило, квартиры, оформленные в собственность. Такие апартаменты могут быть как в современных объектах, говорит Оксана Сизова, эксперт компании KM-Девелопмент, так и в домах, построенных достаточно давно. Если сравнивать стоимость жилых площадей в новых комплексах, оформленных в собственность, то она значительно превышает инвестиционную. Уже сам факт оформления собственности на квартиру повышает ее стоимость в среднем на 15 20% от стоимости апартаментов в новостройке.

По словам Андрея Прокофьева, управляющего директора УК КОНКОРДИЯ эссет менеджмент, не так просто предугадать, какой из проектов окажется наиболее прибыльным. Под понятием элита часто подразумевается нечто необычное, нестандартное, новое. А в этом случае сложно предсказать судьбу объекта, находящегося на бумажном этапе. Но в любом случае, если ЖК называют элитным, присваивают ему категорию de luxe или класс А, нужно хотя бы проследить, чтобы он обладал всеми необходимыми для этого параметрами и атрибутами. На качество и потенциальную доходность элитной квартиры влияет множество характеристик, основными среди которых являются: местоположение, вид из окон, наличие дополнительных опций (парковка, охрана и т.д.), размер квартиры, качество ремонта (если мы говорим о вложениях в готовое жилье).

Золотая жила

По мнению экспертов рынка, наиболее престижными и выгодными с инвестиционной точки зрения считаются район Остоженки (Золотая миля), Плющиха (Серебряная миля), Арбат, Пречистенка, Патриаршие пруды. В прошлом году лидером по возведению элитной недвижимости стало Замоскворечье. Однако свободной земли в этих районах осталось мало, и наиболее перспективными сегодня считаются Китай-город, Чистые пруды, Болотный (он же Золотой) остров. Активно развивается район Хамовники, и в ближайшее время здесь начнется строительство ряда объектов, которые обладают большим инвестиционным потенциалом.

Среди других критериев называют архитектуру, инженерное оснащение, инфраструктуру, кроме того, немаловажным считается окружение дома, а также безопасность.

Игра с недвижимостью

Кроме местоположения, все большую роль начинают играть статус и репутация девелопера (которая оказывает влияние на значимость проекта в глазах покупателей); его ликвидность и является своего рода гарантом качества и надежности, что немаловажно при крупных инвестиционных вложениях. Так, достойная репутация, большое количество и безусловное качество объектов, выполненных компанией Роуз Групп, продолжают поддерживать интерес к квартирам этого девелопера на высочайшем уровне. Тщательность и скрупулезность в выборе строительных площадок являются своеобразной визитной карточкой компании Баркли и позитивно сказываются на реализации ее объектов. Неподдельным интересом со стороны потенциальных приобретателей пользуются жилые комплексы таких компаний, как Стройинком-К, СТ Групп, Ингеоком и ряда других не менее уважаемых профессионалов рынка элитной недвижимости.

Большинство экспертов рынка полностью разделяют мнение о небольшом количестве инвесторов на рынке. Наши клиенты это люди, получившие прибыль и вкладывающие ее в акции, ПИФы и недвижимость, дабы диверсифицировать возможные риски, уточняет Ирина Исмаилова (компания Welhome). Основным доходом это может являться только при работе с загородной недвижимостью. Например, когда человек покупает землю, строит на ней дом, а потом продает. Но уже совсем другая история.

По словам г-на Шулькова (компания Усадьба), количество людей, для которых вложение денег в рынок элитного жилья является основным видом бизнеса, крайне ограничено. В большинстве случаев инвесторы рассматривают рынок элитной недвижимости в качестве надежного способа размещения свободных средств. Привлекательность этого сегмента становится понятной, если помнить об ограниченном количестве финансовых инструментов в нашей стране. При этом, по оценкам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, доля квартир, приобретенных с инвестиционной целью, составляет около 10 15% от общего объема реализуемой недвижимости.

Скажи мне, кто твой риэлтор
Поиск квартиры (или нескольких квартир) для инвестирования осуществляется, как правило, при помощи риэлторов. Как показывает практика, недостаточно выбрать ликвидный с обывательской точки зрения объект необходимо получить подтверждение своим догадкам и оценкам, т.е. хорошо знать конъюнктуру рынка и обладать профессиональным чутьем. Поэтому имеет смысл обращаться только к тем компаниям, которые давно и успешно работают с элитной недвижимостью.

И все-таки, немного конкретики: элитное жилье в целях инвестирования покупают люди, имеющие достаточно высокий доход (элитная недвижимость инвестиции выгодные, но требующие очень больших финансовых вложений). Это владельцы бизнеса (одного или нескольких), топ-менеджеры ведущих российских предприятий разных отраслей (в основном все-таки сырьевых), крупные чиновники (причем и настоящие, и бывшие) и так называемые олигархи.

Кстати, о бюджете. Эксперты говорят, что капитал, с которым можно начинать игру на рынке инвестирования в дорогую недвижимость, должен составлять минимально $500 тыс., а желательно от $1 млн. Потому что для серьезного инвестирования желательно приобретать не одну квартиру, а сразу несколько. Ведь вкладывая в один объект, инвестор рискует гораздо больше, чем при покупке сразу нескольких. Но при удачном раскладе уже через два-три года можно не только решить свой собственный квартирный вопрос, утверждает Татьяна Лукашевич, эксперт компании KM-Девелопмент, но и значительно приумножить свой капитал. Причем зачастую оказывается, что именно риэлтор подталкивает клиента на такие игры в недвижимость. И если результатом довольны оба участника, взаимовыгодный союз может длиться годами.

Инвесторы используют все механизмы для поиска интересующей их информации, говорит Артем Цогоев (УК Blackwood Фонды Недвижимости), но, как правило, обращаются к специалистам. При этом они четко обозначают свои цели перед консультантами. Покупатели элитных квартир знают о размере доходов, которые они хотят получить, и ориентируют консультантов на поиск объектов, соответствующих их запросам и бюджету.

И к этому имеется достаточное количество предпосылок. Одна из основных изменение инвестиционных цен.

Согласно прогнозам, сделанным нашими экспертами, ситуация с невероятной доходностью от вложений в недвижимость изменится совсем скоро. Естественно, приобретение квартир будет по-прежнему ликвидно и даже прибыльно, но инвестирование в недвижимость как вид бизнеса вряд ли будет развиваться столь стремительно.

Британский фонд Raven Russia стал владельцем еще одного крупного складского комплекса в Подмосковье. По оценке экспертов, не введенный в эксплуатацию объект компании Эспро площадью 300 тыс. кв. м может обойтись британцам в $300 млн. Более того, если раньше фонд покупал готовые объекты, то теперь Raven создал совместное предприятие с Aldama Limited, которое займется строительством.

Александр Зиминский (компания Penny Lane Realty) обращает внимание на то, что уже в 2005 году застройщики даже на начальном этапе строительства и продаж дома выставляли цены реализации по максимуму приближенными к стоимости уже готового объекта, поэтому процент приобретателей с целью инвестирования немного снизился. Правда, по мнению г-на Зиминского, в 2006 г. процент количества квартир, приобретенных с целью инвестиций, прекратит снижаться и зафиксируется на уровне прошлого года.

Впрочем, о самом проекте стало известно еще в начале этого года (см. Бизнес от 15 февраля). Инвестором выступила компания Эспро (девелопер ряда складских комплексов Кулона), а объем инвестиций в проект ожидался на уровне $184 млн.

О том, что создано совместное предприятие с Aldama Limited (совладелец проекта КулонИстра.- Бизнес), которое займется строительством складских комплексов в России, Бизнесу рассказали в Raven Russia. По данным компании, первым проектом СП станет строительство складского комплекса класса А общей площадью 300 тыс. кв. м в Ногинском районе Московской области.

Напомним, что ранее фонд Raven уже приобрел у Кулона два построенных складских комплекса общей площадью 41,6 тыс. кв. м: за $18,6 млн британцы стали владельцами объектов на улице Дорожная (14 тыс. кв. м) и на Новорижском шоссе (27 тыс. кв. м). Теперь соглашение Кулона с Raven Russia предусматривает возможность выкупа фондом доли партнера уже после завершения реализации проекта.

Планируется, что в рамках концепции на 40 га участка разместятся логистическая зона и складские помещения класса А. Остальные площади (20 га) решено отдать под производственные цели,- рассказала тогда замдиректора по маркетингу Кулона Елена Веселова.

По оценке руководителя департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игоря Казимова, стоимость готового комплекса составит не менее $300 млн. Сделка довольно предсказуема - все-таки фонд уже выкупил несколько объектов Кулона",- рассуждает управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян.

В Кулоне эту информацию подтвердили, отказавшись раскрыть подробности сделки.

Соглашение, скорее всего, заключено на условиях форвардного финансирования: Эспро будет девелопером, а Raven Russia инвестором,- рассказал источник.

Впрочем, по словам одного из участников рынка, знакомого со сделкой, Raven Russia изначально и приобрел площадку под строительство объекта.

Решение о выделении средств на реконструкцию аэродромов было принято еще в 2004 году, и эта статья расходов была включена в бюджет 2005 года.

Напомним, что фонд Raven Russia, дочерняя структура инвесткомпании The Raven Group (подразделения Raven Mount), был создан в июле прошлого года для инвестирования в складскую и индустриальную недвижимость в России. В апреле этого года британский фонд заявил о планах увеличения объемов инвестиций в российскую недвижимость с $800 млн до $2 млрд. На сегодняшний день помимо сделок с Кулоном Raven выкупил у компании Росевродевелопмент первую очередь подмосковного логопарка Крекшино, а также анонсировал соглашение с Avalon Group о финансировании строительства крупного складского комплекса (128 тыс. кв. м) рядом с Санкт-Петербургом.
Депутаты Госдумы согласились выделить 2,5 млрд руб. на реконструкцию аэродромов аэропортов Пулково и города Сочи. Вчера за внесение таких поправок в закон о бюджете на 2006 год проголосовал профильный комитет Госдумы. Дополнительное финансирование аэродрома в Сочи далеко не предел, уверены эксперты. В перспективе объем инвестиций может возрасти еще больше, если курорт получит право на проведение зимних Олимпийских игр 2014 года.

Эксперты называют существенным объем дополнительных инвестиций.

Согласно поправкам, которые депутаты подготовили ко второму чтению закона об уточнении параметров бюджета на этот год, на реконструкцию аэродромов аэропортов Сочи и Пулково будет выделено более 1,5 млрд руб. и 928 тыс. руб. соответственно. Поправки принимались исходя из статьи 74 закона о бюджете на 2006 год, согласно которой остатки средств, не израсходованных в прошлом году, то есть в 2005-м, могут быть перенесены на следующий год,- сказал Бизнесу председатель бюджетного подкомитета Виталий Шуба.

Скорее всего, часть средств будет выделять не только федеральный, но и местный бюджет. Кроме того, туда могут привлечь еще и частных инвесторов,- говорит аналитик Центринвеста Михаил Ганелин.

Например, общий объем необходимых инвестиций для реконструкции сочинского аэропорта составляет примерно $100 млн. Если государство дает половину, это уже немало.

Впрочем, финансирование реконструкции сочинского аэропорта не ограничится дополнительными бюджетными средствами. Вчера вице-премьер Александр Жуков сообщил, что в рамках Федеральной целевой программы (ФЦП) на развитие города-курорта Сочи будет выделено 300 млрд руб., часть которых также пойдет на строительство инфраструктуры, в том числе на ремонт дорог и аэропорта. Правда, он предупредил, что эта сумма может быть не такой внушительной, если Сочи не получит права проведения у себя зимней Олимпиады-201

Объявленный уровень выделяемых средств на реконструкцию аэродрома аэропорта Пулково, по словам аналитика ИК Файненшл Бридж Ольги Шред, также соотносится с ранними заявлениями, согласно которым общая сумма средств на реконструкцию должна варьироваться в пределах $2,8 млрд, из которых $1,8 млрд были уже выделены. Эти средства государство планирует направить в том числе на усовершенствование взлетно-посадочных полос и контрольно-пропускных пунктов.



Главная --> Публикации