Главная --> Публикации --> Коттеджные поселки: лучше меньше, да лучше Выжить в центре может любой магазин – все зависит от старания владельцев Нижегородское направление не участвует в ценовой гонке Как я делала перепланировку квартиры Московская земля ищет собственников

Конгресс в цифрах и фактах

Участники IX Национального конгресса по недвижимости аплодисментами приветствовали сообщение президента РГР Елены Дранченко о том, что Гильдия обратилась в Правительство РФ с инициативой учредить профессиональный праздник специалистов рынка недвижимости. День риелтора будут отмечать ежегодно в третье воскресенье февраля.

Организаторами мероприятия выступили Российская Гильдия Риэл-торов (РГР), Московская АссоциацияГильдия Риэлторов (МАГР), Торгово‑промышленная палата РФ, Министерство регионального развития Российской Федерации, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом при участии Международной федерации участников рынка недвижимости FIABCI. В рамках 31 бизнес-тура делегаты конгресса посетили строительные городские и загородные объекты Москвы и Московской области, познакомились с опытом ведущих компаний отечественного рынка недвижимости, в том числе и банков. Работа проходила в 23 секциях, в которых прозвучал 171 доклад.

В конце июня в Москве прошел IX Национальный конгресс по недвижимости, собравший более 1000 человек из многих городов России и из зарубежья: Казахстана, Латвии, Литвы, Украины, Австрии, США, Испании, Болгарии, Белоруссии, Чехии, Эстонии, Азербайджана. Работу съезда освещали более 200 аккредитованных журналистов из 60 изданий.

Актуальные вопросы российского рынка недвижимости

В традиционном конкурсе Профессиональное признание2006 в этом году было представлено девять номинаций, среди них одна новая Лучший ресурс по недвижимости. Из 100 конкурсантов комиссия выбрала лучших. Лауреатами стали корпорация Перспектива, Пермь (номинация Лучшая региональная брокерская фирма на рынке продажи жилья2006); корпорация Инком-Недвижимость, Москва (Лучшая брокерская фирма на рынке аренды жилья2006); компания БЕСТ, Москва (Лучшая брокерская фирма на рынке ипотечных сделок2006); компания МТЛ. Эксплуатация недвижимости, Санкт-Петербург (Лучшая управляющая компания2006); Ассоциация риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (Лучшее профессиональное объединение РГР2006); компания НЭО Центр, Москва (Лучшая оценочная компания2006); журнал Мир Дом. Санкт-Петербург (Лучшее средство массовой информации по освещению рынка недвижимости2006); Домнин Сергей, газета Квартирный ряд; Шехова Анна, журнал Финанс; Александрова Анна, ГК Бюллетень недвижимости (Лучший журналист по освещению рынка недвижимости2006); портал недвижимости БН.РУ, Санкт-Петербург (Лучший ресурс по недвижимости2006).

Президент РГР Елена Дранченко остановилась на характеристике сегодняшнего состояния рынка, отметив, что за прошедший год в столице зарегистрировано примерно 150 тыс. сделок с недвижимостью, а в России около 500 тыс. Если собственников жилья в стране уже больше 70%, то с землей дело обстоит намного сложнее. В 2003 году только 7,6% всей земли РФ находилось в руках граждан. И вряд ли данная цифра намного увеличилась за последнее время. Но процесс, по словам Е. Дранченко, тем не менее идет. Ускорение ему может придать упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков под садовыми и дачными домиками, а также земли под предприятиями.

Торжественное открытие конгресса состоялось в здании Российской академии государственной службы при Президенте РФ. Со словами приветствия к его участникам обратились руководители российских и международных профессиональных ассоциаций специалистов рынка недвижимости.

Российский рынок недвижимости еще не построен. Мы в пути. Есть трудности, которые мешают нам двигаться вперед, отметила Е. Дранченко. Прежде всего профессиональное сообщество не удовлетворено законодательной базой, регулирующей рынок недвижимости. В течение всего года участники рынка работали над поправками в Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, однако в окончательную редакцию, которая уже прошла второе чтение в Государственной думе, вошли поправки, концептуально этот закон не меняющие. По мнению риелторов, правовой акт должен распространяться только на граждан, юридические лица следует исключить из категории дольщиков. Вместо солидарной ответственности банков и застройщиков, вызвавшей наибольший протест участников рынка недвижимости, следует ввести обязательное страхование, а вместо регистрации договоров их простой учет. Деятельность по долевому строительству должна быть полностью освобождена от НДС. Таковы условия, которые могли бы устроить основных игроков рынка.

Особенностью сегодняшнего рынка недвижимости президент РГР назвала небывалый рост цен, самый высокий с начала перестройки. Уже преодолен рубеж в три тысячи долларов за квадратный метр. И если тенденция к росту сохранится, то к концу 2006 года мы, вероятно, увидим жилье и по четыре тысячи долларов за квадратный метр. Общая ситуация в стране этому благоприятствует, однако не стоит делать поспешных выводов. Повышение стоимости недвижимости может взорвать рынок, если не увеличится объем предложения или вдруг резко упадет платежеспособность населения.

Выход из создавшейся ситуации профессиональное сообщество видит в более тесном сотрудничестве с законодателями, чтобы, как отметил Иван Грачев, нормативные документы стали удобными для работы.

Другая не менее важная проблема заключается в отставании массового строительства. Несмотря на увеличение производительности в стройиндустрии (Е. Дранченко отметила, что рост производства цемента в 2005 году составил 70%), объемы стройматериалов и возводимых домов явно недостаточны для решения поставленных задач. Отстает и качество. А чиновничий бюрократизм, превращающий процесс согласования документов на строительство в плохой сериал, растягивающийся на один-два года, и непрозрачность рынка, ставшая уже его национальной особенностью, ставят на грань срыва сам проект по доступному жилью.

К проблеме жилищно-коммунального хозяйства постарался привлечь внимание слушателей генеральный директор фонда Институт экономики города Александр Пузанов. Он подчеркнул, что, несмотря на сформулированную в Жилищном кодексе норму об ответственности собственника за капитальный ремонт, государство не должно устраняться от участия в эксплуатации и содержании жилищного фонда. В развитых странах капитальный ремонт собственники и государство проводят сообща, неся затраты поровну, аргументировал он.

С ним в корне не согласен депутат Госдумы Виктор Плескачевский, считающий, что меньше всего законы должны быть удобными. Он также высказался против самого института долевого строительства. Сегодня никто не может защитить дольщиков от недобросовестных строителей. Закон 214 защищает только от добросовестных. Я против долевого строительства как института. Это суррогат, образовавшийся в правовом вакууме. Нигде в мире такого нет, а там, где есть, его тщательно регулируют, сказал депутат. По его мнению, интересы граждан должны представлять разного рода ссудные и накопительные общества (ЖСК, ССК, ЖНК), выступающие в качестве финансовых агентов потребителей. Пора переходить к данной практике.

Риелтором будут называть не всякого

Кроме того, в ходе конгресса прошел съезд РГР, на нем был избран новый президент Гильдии Александр Романенко (корпорация Адвекс, Санкт-Петербург).

Как только такое право будет оформлено юридически, никто, кроме членов РГР, не сможет пользоваться словом, вытеснившим в свое время понятие маклер.

Российская Гильдия Риэлторов всерьез озаботилась имиджем своей профессии. Она намерена предпринять решительные шаги для продвижения этого бренда. По мнению нового президента организации Александра Романенко, общий тон высказываний в прессе о представителях данной специальности скорее негативный. А между тем речь в обличительных статьях идет о мошенниках, которые не могут называться риелторами. Сам термин является торговой маркой Ассоциации специалистов по недвижимости США, предоставившей на основании соглашения право его использования (и определенного написания) подобным ассоциациям в трех странах, в том числе и в России. Риелтор это аттестованный специалист, работающий в компании, которая в свою очередь состоит в профессиональной риелторской ассоциации, поясняет А. Романенко.

Безусловно, неправильно, что такой бизнес, как риелторский, на сегодняшний день никак не регулируется, считает вице-президент РГР К. Апрелев. Лицензирование риелторской деятельности отменили еще в 2002 году, а закон о саморегулировании до сих пор не принят. Процесс тормозят на уровне законодательной власти, что объясняется, по мнению К. Апрелева, непониманием сути саморегулирующей организации. Профессионалы ждут предельно общего, рамочного закона, который сформулировал бы основные прин-ципы саморегулирования, критерии, объединяющие членов организации в профессию, требования к квалификации и профессиональному стандарту.

Однако название еще не гарантирует качества работы. Поэтому Гильдия планирует серьезно заняться вопросом 100%-ной сертификации своих членов, а впоследствии и всех специалистов рынка недвижимости.

Не секрет, что настороженное отношение к региональным рынкам во многом объясняется их закрытостью и непрозрачностью. Другими словами, недостаток информации, в том числе об особенностях менталитета населения, деловых традициях, способах взаимодействия с местными игроками и администрацией, смущает пришлых инвесторов гораздо больше, чем трудности, знакомые им по столичному опыту. Выход в регионы вопрос не только их финансовой, но и психологической готовности.

Но пока такого документа нет, РГР берет регулирующую функцию на себя. Ассоциация намерена создать сеть региональных организаций, работающих по единым профессиональным стандартам. Кроме того, Гильдия выступила с инициативой об учреждении профессионального праздника. Документы направлены в Правительство РФ, и, по словам Елены Дранченко, положительное решение получено. Теперь каждое третье воскресенье февраля сертифицированные специалисты рынка недвижимости смогут отмечать День риелтора.
Рынки жилой и коммерческой недвижимости в регионах находятся пока в стадии формирования, однако столичные и иностранные инвесторы неслучайно проявляют к ним живейший интерес. Специалисты единодушно признают, что, несмотря на трудности в освоении региональных рынков, будущее именно за ними, они сегодня интенсивно развиваются и имеют значительные резервы для роста. Инвестиционные возможности регионов стали предметом обсуждения на ежегодной Международной конференции Региональная недвижимость: новые возможности для инвесторов, которая была организована компанией RealPressMediа 23 июня 2006 года.

И хочется и колется

Чтобы дальние территории стали ближе и понятнее, участники конференции московские и региональные девелоперы, строители, представители крупных российских и международных компаний, таких как NAI Global Russia, Vesco Group, Торговый квартал Девелопмент, Becar, обсудили методы привлечения инвестиций в строительство жилой и коммерческой недвижимости в регионах России, возможности и потенциальные риски разных сегментов рынка, поделились практическим опытом реализации проектов на местах.

Несмотря на все риски и более низкую доходность инвестиций, стремление первыми оказаться на рынке и занять свою нишу, пока уровень конкуренции не особенно высок, стимулирует компании двигаться из столицы дальше по городам и весям России и ближнего зарубежья. Кроме того, региональные рынки дают прекрасную возможность для инвестора максимально реализовать свои финансовые возможности (если, конечно, таковые у него имеются).

Рост инвестиционной привлекательности недвижимости в регионах объясняется целым рядом причин. Это и перенасыщение рынков Москвы и Санкт-Петербурга, и экономический подъем в стране, и стабильный рост доходов населения, и практически полное отсутствие адекватного предложения во всех сегментах. По данным рейтингового агентства Эксперт РА, значительным потенциалом обладают рынки Екатеринбурга, Ростова-на-Дону, Самары, Уфы, Перми, Новосибирска, Архангельска, Владивостока. К сожалению, противопоставление, в первую очередь экономическое, Москвы остальной территории страны мешает притоку инвестиций в регионы. Тем не менее финансовые потоки не будут постоянно концентрироваться исключительно в Москве их перераспределение неизбежно. Лейт-мотивом выступлений участников конференции и бесед в кулуарах стало требование о выходе на региональные рынки, причем не только в городах-миллионниках и крупных региональных центрах, но и в населенных пунктах поменьше, с тремя-четырьмя сотнями тысяч жителей. И делать это надо уже сейчас.

Однако есть в региональной бочке меда и ложка (а точнее, даже целый половник) дегтя. Как отметили большинство выступающих, практически каждому инвестору-чужаку придется решать множество проблем, вытекающих из специфики взаимодействия с местной администрацией и недостаточного законодательного регулирования земельных отношений, в особенности в отдаленных регионах (мало распространена практика выкупа земельных участков у города, плохо налажены процедуры по передаче земли в собственность, нет достаточной аукционной практики).

О подобных заманчивых перспективах первыми заговорили сетевые операторы, поэтому рынок торговых площадей в регионах сегодня наи-более развит. За ним идут офисная и складская недвижимость. С жильем ситуация немного хуже, но и здесь есть заметные подвижки. Например, крупнейший столичный застройщик, компания ПИК, активно работает в Ростове, Новороссийске, Омске, Нижнем Новгороде, Ярославле, Перми, Калининграде.

Знание реалий того или иного регио-нального рынка имеет для инвестора огромное значение. Как рассказал Максим Карапетов, иностранным компаниям порой бывает сложно понять, почему выгодно вкладывать средства в рынок недвижимости Алма-Аты и невыгодно браться за реализацию проектов в административной столице Астане. Однако специфика политической и экономической обстановки в стране такова, что Астана, несмотря на все усилия, предпринимаемые сверху, осталась так называемым мертвым городом, не обладающим достаточным инвестиционным потенциалом. В свою очередь, Алма-Ата это курортный район, следовательно, в нем активно развивается гостиничный бизнес. На рынок уже вышли крупные международные операторы, такие, как Хайятт, Мариотт, Рэдиссон. Рынок гостиничной недвижимости Казахстана привлекателен еще и тем, что фактически находится вне сферы интересов администрации и отдан на откуп пришлым инвесторам.

Чем чревата ситуация, когда степень вовлечения органов власти в рыночные отношения высока, понятно. Советское прошлое нашей страны яркий тому пример. По словам Максима Карапетова, генерального директора NAI Global Russia, инвестиционная привлекательность регионального рынка недвижимости напрямую зависит от политической обстановки в районе. Одним из приоритетных направлений развития NAI Global Russia является Казахстан, и интерес к нему объясним: эта страна скоро станет центральным государством Средней Азии благодаря своим нефтяным месторождениям, а ее экономическая столица Алма-Ата сделается центром концентрации капиталов. Однако особенности менталитета и, если можно так выразиться, традиции ведения бизнеса в регионе доставляют немало хлопот инвесторам-нерезидентам, выходящим на рынок. Семейственность административной системы, оказывающей к тому же огромное влияние на экономику и протекание бизнес-процессов в государстве, лоббирование интересов местных компаний мешают притоку иностранных инвестиций в регион.

Крупные форматы: готовность номер один

Необходимо учитывать особенности менталитета и традиции региона, отметил Владимир Кудрин, директор по развитию компании DVI-Group, занимающейся реализацией проектов торгово‑развлекательной недвижимости. При разработке концепции ТРЦ (торгово‑развлекательного центра) нужно тонко настроиться на аудиторию конкретного региона.

Эту же идею поддержал Анатолий Васильев, генеральный директор Торгового квартала Девелопмента. Он рассказал о своем практическом опыте создании торгово‑развлекательного центра Торговый квартал в Набережных Челнах (Республика Татарстан). Компания сделала ставку на формат все в одном и разработала концепцию объекта, предлагающего полноценный шопинг и отдых для всей семьи. В условиях дефицита предприятий индустрии развлечений в регионах у нового ТРЦ есть все шансы стать центром притяжения для населения Набережных Челнов и пригородных районов. Среди арендаторов есть мультиплекс, детский развлекательный центр, магазины спортивных товаров, товаров для детей, предусмотрен и большой фудкорт, представленный несколькими крупными операторами.

По словам Владимира Кудрина, региональный рынок недвижимости готов к реализации масштабных проектов. Более того, размер и качественные характеристики объекта являются составляющими его успеха. Федеральные сетевые операторы приходят в тот или иной регион в рамках проводимой ими политики расширения бизнеса. Однако довольствоваться тем, что предлагают им местные девелоперы, они зачастую не желают, предъявляя довольно высокие, столичные требования к торговым и офисным площадям. По статистике в региональных торговых центрах локальные операторы составляют 10 20% от общего числа арендаторов, поэтому ориентироваться стоит на стандарты, устанавливаемые крупными российскими и международными компаниями.

Однако есть еще один аспект, который важен для проекта. Речь идет о понимании того, зачем девелопер пришел в данный бизнес, на этот рынок, что для него значит построить тот или иной объект и что он будет с ним делать после того, как все работы закончатся. Региональным инвесторам необходимо определиться, что для них важно в проекте: экономическая выгода, престиж, желание быть первым, интерес к новой сфере бизнеса или какие‑либо иные соображения.

По мнению Елены Флоринской, генерального директора Leeds Property Group и одного из самых известных консультантов на рынке коммерческой недвижимости, в условиях растущей конкуренции необходимо уделять внимание концепции объекта. Причем данная сентенция справедлива и для столичного, и для региональных рынков. Концепция это не только маркетинг, но и точный экономический расчет, инструкция по запуску проекта в жизнь, включающая в себя анализ настоящих и будущих конкурентов, а также современных тенденций развития данного сегмента рынка, предпочтений потенциальных арендаторов и многое-многое другое.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, привел данные из недавно проведенного компанией масштабного исследования рынка жилой городской и загородной недвижимости в регионах, точнее в городах-миллионниках. По его словам, сегмент коттеджных поселков в регионах до недавнего времени развивался в нерыночных условиях и сейчас все еще находится в стадии становления. Однако его инвестиционная привлекательность очевидна. Рынки недвижимости большинства пригородов демонстрируют устойчивый ценовой прирост и имеют огромный резерв для развития. Так, специалисты компании считают, что рынок загородного жилья в Нижнем Новгороде скоро переживет настоящий бум.

Жилой пригород для города-миллионника

В конце июня состоялся Российско‑казахстанский форум Градостроительные технологии в Казахстане и России.

Доходность инвестиций в тот или иной сегмент рынка недвижимости во многом определяется платеже-способностью спроса. В регионах он пока концентрируется среди наиболее обеспеченных представителей среднего класса и элиты, однако фактически он намного шире. Потенциал покупательского спроса чрезвычайно высок, ведь достойных предложений почти нет. Одно из наиболее перспективных направлений на региональном рынке загородной недвижимости жилой пригород: данный сегмент только формируется и будет интенсивно развиваться, особенно такой его формат, как таунхаусы.
Росту спроса на загородную недвижимость будет способствовать и развитие ипотеки этот процесс в регионах идет хоть и медленнее, чем в Москве и Санкт-Петербурге, но тоже достаточно активно. Среди лидеров по количеству ипотечных программ Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Омск. Правда, с загородной недвижимостью региональные банки работают неохотно, причем по тем же причинам, что и столичные. Сказываются и неразвитость рынка земли, и отсутствие понимания ее рыночной стоимости. Тем не менее ипотечное кредитование загородной недвижимости в двух столицах постепенно набирает обороты, и с указанными неприятностями банки мало-помалу справляются, поэтому можно с уверенностью утверждать, что и в регионах все трудности будут преодолены.

На форуме присутствовала элита казахстанского строительного, страхового и банковского сообщества. Российские бизнесмены получили уникальную возможность ознакомиться с достижениями коллег. За время работы форума прозвучало более сорока докладов. А открыл его чрезвычайный и полномочный посол Республики Казахстан в Российской Федерации Жансеит Туймебаев. В своем выступлении он подчеркнул, что обеспечение граждан жильем приоритетное направление государственной политики, которая отражена в программе развития жилищного строительства Казахстана на период 2005 2008 гг.

Механизмы финансирования. Ипотека, организованный Ассоциацией строителей России (АСР), посольством Казахстана в России, Советом по вопросам жилищного строительства при председателе Совета Федерации Федерального собрания РФ и Национальной страховой гильдией. Инициатива российской стороны в проведении форума была вызвана интересом к успехам жилищного строительства в Казахстане. Наши коллеги заметно продвинулись вперед, сказал во вступительном слове президент АСР Николай Кошман. Форум поможет проработать те вопросы, которые лучше решаются в Казахстане, чем в России.

За последний год за счет населения построено 49 % жилой недвижимости. Количество квартир при этом увеличилось в два раза по сравнению с прошлым годом, а общий объем квадратных метров составил более 184 % от прошлогодних показателей.

Государство делает акцент на привлечение в эту область частного капитала, а также средств граждан. Причем ипотека и строительно‑сберегательные кассы (ССК) рассматриваются как наиболее эффективные способы участия физических лиц в инвестировании в недвижимость. Ипотечный кредит предоставляют в течение недели, а если доходы заемщика составляют 800‑900 долл. в месяц, то без первоначального взноса. Невозврата кредитов практически нет.

Предусмотрены и другие льготы для населения. В частности, займы в системе ССК предоставляют по низким фиксированным ставкам. Даже банковская маржа устанавливается законодательно. В результате этих и других государственных мер коэффициент доступности жилья в Казахстане сегодня самый высокий по сравнению с другими странами. Неслучайно в собственности граждан сосредоточено уже более 95 % жилой недвижимости. Наиболее распространенная форма объединения собственников кондоминиумы. Они позволяют оптимизировать расходы на управление и эксплуатацию домов, что весьма актуально, поскольку население Казахстана перешло на 100%-ную оплату коммунальных услуг.

Кроме коммерческого жилья строят и социальное, предназначенное для определенных категорий граждан. На него выделяют государственные средства, а цены устанавливают существенно ниже рыночных. Например, в Астане и Алма-Ате средняя стоимость квадратного метра социального жилья 350 долл., а коммерческого около 150 Если говорить о пропорциях, то объемы коммерческого жилья превосходят социальное более чем в три раза.

В завершение форума состоялась экскурсия казахстанской делегации на объект общероссийского значения башню Федерация в строящемся бизнес-центре Москва-Сити.
Расхожее представление: девелопер и застройщик создают новые дома, а риэлторы потом их продают. Схема в целом верная, но слишком упрощенная. На самом деле брокер по недвижимости должен принимать участие в этом процессе практически с самого его начала. Иногда неформально на уровне устных советов руководителям фирмы-девелопера. А порой и с проведением полномасштабных маркетинговых исследований, написанием масштабных отчетов, выстраиванием оптимальных схем продаж

В рамках работы форума состоялось заключение соглашений о сотрудничестве между Казахстанским фондом гарантирования ипотечных кредитов и АСР, а также Национальной страховой гильдией, между Ассоциацией застройщиков Казахстана и АСР. Согласно подписанным документам запланировано участие членов ассоциаций в реализации инвестиционно‑строительных проектов в Казахстане, России и других странах, а также проведение совместных семинаров и обмен информацией о системе государственного регулирования предпринимательской деятельности.
За развитие российско‑казахстанских отношений и активную работу в рамках делового экономического клуба Казахстан-Россия чрезвычайный и полномочный посол Республики Казахстан в РФ Жансеит Туймебаев вручил грамоты президенту АСР Николаю Кошману, президенту Национальной страховой гильдии Ирине Алехиной и главе представительства Национального банка Республики Казахстан Айне Мамажановой.

С категоричностью можно поспорить, но в целом нельзя не согласиться: чем раньше, тем лучше. Приблизительно то же самое можно сказать и об участии риэлторов в строительстве: желательно, чтобы их включение в процесс произошло на как можно более ранней стадии.

Никогда не рано
Существует такой педагогический анекдот.
К одному научному светилу обратилась молодая женщина с вопросом: когда ей начинать воспитание своего ребенка?
А сколько ему? спросил профессор.
Два месяца.
Ну, вы уже опоздали

Брокер может предостеречь застройщика от многих ошибок, говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Общеизвестно, что в Москве особенно ее центральной части городские власти жестко ограничивают высоту застройки. Девелоперы по вполне понятным причинам хотят получить больше квадратных метров, и им приходит гениальная идея сделать потолки чуть ниже чтобы выкроить при той же высотности здания еще один этаж. Но три метра в бетоне это значит, что после всех стяжек, укладки пола, а также установки натяжных потолков итоговая высота будет 2.8 Такие параметры никак не проходят для элитного дома.

Ни один крупный проект в настоящее время не обходится без участия консультантов, убежден Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний Конти. Брокер помогает строительной корпорации выбрать наиболее привлекательную концепцию будущего проекта из нескольких предложенных. Здесь его задача состоит в том, чтобы подробно объяснить плюсы и минусы всех вариантов, рассказать о рисках, которые может понести клиент в каждом из случаев. Это обусловлено тем, что агенту по недвижимости, обрабатывающему запросы потенциальных покупателей элитного жилья, лучше, чем кому-либо, известно, что отвечает требованиям современного рынка. Иногда риэлторы также оказывают услугу по поиску инвестора.

Еще один серьезный вопрос: на какие жилые площади нарезать дом? Хотя спасибо строителям! большинство элитных комплексов продается со свободной планировкой, позволяющей объединять квартиры в блоки, а потому и некие дизайнерские решения нужно принимать заранее. А здесь все ой как непросто! Оптимальные размеры апартаментов зависят от того, на кого ориентирован объект. Кто является потенциальным покупателем? Семьи с детьми или молодые свободные люди? Москвичи или приезжие из регионов? Люди очень богатые или с более скромным достатком? Все эти вопросы явно из разряда маркетинговых а значит, лучше всего знают ответы те, кто работает с конечными покупателями.

Аналогичная ситуация с размерами подъезда: современный покупатель уже не согласится на узкие лестницы и тесные лифтовые холлы. И хотя сегодня застройщики сами стали намного опытнее и грубых ошибок уже не допускают, риск создания неликвида все равно существует.

Взаимодействие в процессе

Агентства недвижимости имеют максимально полное представление о пожеланиях клиента, говорит Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED. Общаясь с ним ежедневно, понимая его истинные интересы и потребности, риэлтору достаточно легко сделать прогноз и оказать консультации в развитии проекта. К счастью, уже многие застройщики поняли это и с большой охотой пользуются знаниями, накопленными брокерами. Я считаю, что именно эта связка агентство недвижимости застройщик обеспечивает успех. Более живую и достоверную информацию больше просто неоткуда получать. Наше агентство с большим удовольствием консультирует ряд проектов, понимая, что тем самым мы улучшаем продукт, его качественные характеристики.

Практически все современные дорогие дома имеют свободную планировку. Это означает, что покупатель имеет возможность влиять на размеры будущей квартиры, определять конфигурацию стен и внутренних помещений. Передавать такую информацию застройщику тоже обязательная задача риэлтора.

Непосредственно в строительстве дома риэлторы, конечно, участия не принимают. Однако даже на этой стадии постоянное взаимодействие застройщика и брокера не прекращается им приходится решать возникающие вопросы. Например, строители, как правило, очень не любят видеть в своих владениях посторонних и поэтому норовят всячески ограничить доступ праздношатающихся. Риэлтору, напротив, надо показывать товар лицом даже если лицо это пока имеет грязно-серый оттенок бетона. И вопрос о том, как все же упростить доступ потенциальных покупателей на объект, из числа тех, которые решаются совместно на этом этапе.

Также в процессе строительства часто появляется (или меняется выбранное ранее) название жилого объекта. Термин нэйминг (naming) еще вряд ли можно считать общеупотребительным, однако обозначаемое им понятие знакомо каждому: практически всем домам категории выше среднего (не только элитным, но и бизнес-класса) в последние годы присваиваются собственные имена. Красивое и звучное название улучшает впечатление об объекте, помогает его узнаваемости на рынке, т.е. создает ему конкурентные преимущества. Здесь вполне уместно привести цитату великого французского математика Анри Пуанкаре:

Еще один из поводов общения на первоначальном этапе строительства продвижение объекта на рынке, отмечает Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty. Разработка креативной концепции, отбор рекламных инструментов, выбор оптимального графика выхода рекламы это крайне важные мероприятия, способные серьезно подстегнуть продажи. Риэлторская компания, обладающая существенным опытом работы на рынке, дает ответ на ключевой вопрос: как в максимально короткие сроки наиболее полно охватить целевую аудиторию? При этом качественный креатив и грамотный медиаплан позволяют на 30 40% снизить затраты на рекламную кампанию объекта недвижимости.

И еще один аспект, по которому постоянно взаимодействуют застройщик и брокер в процессе строительства (вероятно, самый важный для обеих сторон) расчет и корректировка цен. Застройщик всегда стремится реализовать проект с минимальным сроком экспозиции и по наиболее высокой цене, говорит Ольга Творогова. Однако важно, чтобы стоимость предложения все же была адекватной рынку в противном случае потери темпа продаж не избежать. Найти наиболее оптимальный баланс совместная задача риэлтора и девелопера. Гибкое управление ценой предложения, ориентированное на динамику спроса, сезонный фактор и степень готовности объекта, выступает залогом высокой доходности проекта.

Трудно поверить, какую огромную экономию мысли может осуществить одно хорошо подобранное слово. Часто достаточно изобрести одно новое слово, и это слово становится творцом.

Застройщики придерживаются разных точек зрения на то, нужен ли вообще агент по недвижимости. Одни полностью полагаются на риэлторские компании, другие же действуют только через собственный отдел продаж. Каждая из этих схем, считает Алексей Самсонов, директор по развитию компании ITF Development, имеет свои преимущества и недостатки. Сотрудники внутреннего отдела продаж обычно имеют низкую мотивацию, поскольку, как правило, получают фиксированный оклад. Брокер, работающий за процент от сделки, проявляет заметно больше служебного рвения. Однако для него главное продать что-то, и совсем не обязательно квартиру именно данного застройщика, может быть, и его прямого конкурента. В этом смысле собственный отдел продаж, конечно, более надежен

Мы выбираем, нас выбирают

Бывают случаи, когда риэлтор отклоняет предложения застройщика. Происходит это нечасто все-таки для агентства недвижимости реализация объекта является работой, возможностью получить доход от всего этого без веских причин не отказываются.

Как застройщик выбирает риэлтора? Здесь самым важным является уже имеющийся опыт реализованных проектов. Случается, кстати, что он заводит не туда: например, компания долгое время возводила типовое жилье и имеет наработанные связи с агентствами недвижимости этого сегмента. Потом появляется возможность построить что-то более дорогое, и реализация этого объекта доверяется проверенным кадрам хотя на самом деле тут надо было бы поискать другого брокера.

Свое субъективное мнение брокер в расчет никогда не берет, отмечает Станислав Беляев, аналитик компании ЛюксДом: Взгляды у всех разные, и то, что нравится одному, для другого неприемлемо. Но мы обязательно откажемся от того, что может повредить имиджу компании. Мы, как агентство элитного уровня, не станем работать с откровенным ширпотребом.

И все-таки бывает. По словам Натальи Ветлугиной, наиболее типична такая ситуация: застройщик не имеет репутации, а хочет привлечь к продажам солидную риэлторскую компанию. А агентства недвижимости, давно работающие на рынке, с однодневками сотрудничать не станут, потому как обжигались, и не раз. Еще хуже, если репутация у застройщика имеется, но испорченная (были случаи несоблюдения сроков, нарушения договоренностей) Бывает и так, что у предлагаемых для реализации объектов не все благополучно с юридической точки зрения не урегулированы вопросы выделения земельного участка, взаимоотношения с местными властями. Все это, конечно, ведет к тому, что серьезный риэлтор откажется от столь заманчивого предложения.

Несмотря на то что между строителями и продавцами готового жилья порой возникают разногласия, совершенно очевидно, что только компромисс и совместная слаженная работа могут дать на выходе успешный во всех отношениях проект.

Вероника Панкова, генеральный директор агентства Пенаты-Недвижимость, называет и другие причины: порой застройщик слишком активно выкручивает руки риэлтору. Часто девелоперы требуют, чтобы продажи укладывались в навязываемый ими план выручка каждый месяц должна быть не меньше определенного объема, иначе последуют жесткие штрафные санкции.



Главная --> Публикации