Главная --> Публикации --> Покупаем квартиры в новостройке: правила игры меняются на ходу Немецкая peek & сloppenburg откроет универмаг в москве Серьезные люди дарят друг другу квартиры Московским риэлторам 2006 год запомнится ростом цен, олегом митволем и "большим домодедово" Квартиры будут покупать

В рапортах представителей власти об успехах ипотечных программ в последнее время все больше противоречий. Так, по словам Дмитрия Медведева, с начала года уже выдано свыше 200 тыс. ипотечных кредитов, что в 3 раза больше прошлогоднего объема. В то же время еще на прошлой неделе гендиректор федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка более скромно оценил нынешние успехи. Давая прогноз на 2007 год, он заявил, что количество выданных ипотечных кредитов вырастет в два раза и достигнет 300 тысяч.

Правительство собирается довести количество выданных ипотечных кредитов к 2010 году до одного миллиона. Об этом в среду заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев на окружном совещании по Доступному жилью в Екатеринбурге. Однако эти планы могут разбиться о недостаток платежеспособного спроса. Резко выросшие за последний год цены все более сужают прослойку россиян, которые могут получить у банков ипотечные кредиты на покупку жилья.

Так, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников рассказал, что только 30% одобренных клиентов находили себе подходящее жилье, тогда как в условиях нормального роста цен (15 20% в год) данный показатель превышает 50%. Основной причиной отказа заемщиков от сделок стал недостаток средств для оплаты первоначального взноса. Особенно острой, по словам Анатолия Печатникова, ситуация была с марта по май этого года, из-за чего многим банкам пришлось пересмотреть условия кредитования и попросту отказаться от первоначального взноса. С сентября по конец октября мы начали фиксировать снижение количества первичных обращений на 20% ежемесячно, отмечает Печатников. По его словам, текущий уровень первичных обращений составляет 75% августовского уровня. Эта тенденция не особенность нашего банка, а тенденция всего московского ипотечного рынка, считает Анатолий Печатников. С ним согласен и директор департамента розничного бизнеса Импэксбанка Станислав Волошин: В первой половине 2006 года мы часто наблюдали картину, когда за время поиска и согласования документов цена на квартиру изменялась. В то же время потенциальный заемщик не успевал накопить средства на первоначальный взнос и получить необходимую сумму кредита.

Чиновники также нередко путают два понятия объем рынка, который выражается в количестве выданных средств, и число выданных кредитов. По словам специализирующихся на ипотеке представителей банков, в первой половине этого года большинство клиентов, уже получивших банковский кредит на покупку квартиры, просто не могли найти себе подходящий объект из-за непрекращающегося подорожания на рынке. За счет роста цен объем рынка действительно вырос, но само количество ипотечных кредитов, в том числе и первичных обращений за ними, сократилось.

Станислав Волошин из Импэксбанка сообщил НГ, что хотя в банк по-прежнему поступает большое количество обращений за получением ипотечного кредита, многие из них ожидают в надежде на снижение цен на жилье. Потенциальные клиенты, зная, что у них есть три месяца, пока действует заявка, принимают решение подождать и посмотреть, что будет с ценами до конца года. Однако существенного снижения цен мы не прогнозируем, говорит Волошин.
Руководитель программ технического содействия Международной финансовой корпорации (IFC) в сфере жилищного финансирования в России и Центральной Азии:

Начиная с октября ситуация с ценами на рынке стала меняться, они замедлили свой рост и пошли разговоры о возможной стагнации. Это также способствует уменьшению спроса на ипотеку. Выжидательную позицию на этот раз, по словам банкиров, заняли покупатели, рассчитывающие на снижение цен. Спрос на ипотечное кредитование падает, говорит вице-президент Пробизнесбанка Марина Жукова. Та небольшая часть представителей среднего класса, которая имела возможность воспользоваться ипотекой для приобретения жилья, уже сделала это. Поэтому сейчас основная задача банков обратиться к менее обеспеченной части населения, сделав условия по ипотеке более лояльными. Кроме того, банкам приходится также убеждать клиентов не ждать мифического снижения, а все-таки воспользоваться ипотекой.

Означает ли проведение первых сделок по секьюритизации, что ипотечный рынок достиг больших объемов в России и нуждается в дополнительном фондировании?

Первые сделки закладывают историю для анализа

Насколько адекватна стоимость выпущенных ВТБ и Городским ипотечным банком ценных бумаг?

Не только объемов, но и таких темпов роста, когда собственных средств банков уже не хватает на его поддержание. Однако цель секьюритизации состоит не только в привлечении финансирования, но и в изменении структуры активов и обязательств. Для крупных банков Сбербанка или того же ВТБ финансирование ипотечных операций выгоднее проводить за счет собственных средств, привлеченных депозитов, кредитных линий или выпуска корпоративных облигаций. Когда ВТБ приобрел Гута-банк, его капитал существенно уменьшился, при том что портфель долгосрочных кредитов постоянно увеличивался. И чтобы соответствовать требованиям Банка России по достаточности капитала, необходимо было соответствующим образом его увеличить либо вывести с баланса долгосрочные активы, что и сделал ВТБ посредством секьюритизации.

Можно ли предположить реальную цену этих двух сделок?

Сведений о реальной стоимости заключения сделок по секьюритизации в открытом доступе нет. Есть официально публикуемые в проспекте эмиссии данные о структуре сделки, о купонах по траншам, в которые была структурирована ценная бумага, однако реальную стоимость привлечения финансирования для банка они не показывают. Во-первых, мы не знаем реальную цену приобретения бумаг, она не раскрывается. А бумагу номиналом, допустим, $73 млн могут купить как за $120 млн (c премией, если покупатель предполагает, что ставки будут сильно падать в ближайшее время), так и за $50 млн (с дисконтом, если есть прогноз о том, что ставки будут расти). Кроме того, для подсчета реальной стоимости рефинансирования посредством секьюритизации номинальную стоимость нужно увеличить на различные платежи эмитента посредникам (юридическим консультантам, андеррайтерам сделки и т. д.) и стоимость обслуживания данного пула кредитов (от 0,10 до 0,30%), если этим продолжает заниматься эмитент. Плюс к этому инвесторы выкупают обычно не все транши. Низший выкупает эмитент, что тоже влияет на реальную стоимость привлечения средств. Комбинация всех этих факторов и дает реальную стоимость финансирования.

Вы прогнозируете дальнейшее развитие этого сегмента?

Для российских банков они первые, именно поэтому предположения строить сложно. Могу лишь сказать со слов рейтинговых агентств, которые рейтинговали эти ценные бумаги, и потенциальных инвесторов, что ориентация была на прибалтийский опыт. То есть стоимость финансирования колебалась в районе LIBOR+1,6 LIBOR+ Страны Прибалтики брались в качестве базы для сравнения, потому что у нас недостаточно исторических данных, на основании которых и делаются основные выводы при присвоении рейтингов и получении соответствующей стоимости. Чтобы модели, используемые инвестором для анализа инвестиции были точными, нужны данные о платежной истории, истории дефолтов, досрочного погашения, как полного, так и частичного. При отсутствии таких сведений, инвесторы и рейтинговые агентства делают консервативные предположения, то есть завышают эти данные. Первые сделки по секьюритизации ипотеки тем и ценны, что начинают закладывать историю для анализа поведения таких ценных бумаг. После их погашения рейтинговые агентства получат возможность более точно моделировать другие выпуски.

Но согласно данным ЦБ, за год с июля 2005 года рынок ипотечного кредитования показал четырехкратный рост с 45,51 млрд руб. до 167,28 млрд руб...

Я бы не стала идеализировать ситуацию. Конечно, ведущие российские банки накопили достаточный для секьюритизации портфель ипотечных кредитов в $100 млн. Однако в идеале ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, должны выпускаться чуть ли не каждый день, а на возобновление портфеля такого объема понадобится достаточно продолжительное время. Это связано с недостаточным развитием первичного рынка ипотечного кредитования, по отношению к которому рынок секьюритизации ипотеки вторичен.

То есть говорить о начале формирования вторичного рынка ипотечного кредитования пока рано?

Да, темпы впечатляют, но с другой стороны, ипотечные кредиты не составляют и 1% валового продукта (без учета кредитов АИЖК), а в пересчете на одного гражданина их объем составляет всего лишь около $4 Это ничтожно мало по сравнению с другими странами. Например, в Словении, демонстрирующей в этом отношении один из худших результатов по Европе, на человека приходится €194 ипотечных кредитов, а в Великобритании, лидирующей на европейском ипотечном рынке, €20 835.

Инфраструктура Москвы и Подмосковья может не выдержать нынешних масштабов жилищного строительства. Вчера это открыто признал мэр Москвы Юрий Лужков. В ходе заседания правительства столицы он отметил, что дефицит электроэнергии в Москве может отразиться на объемах строительства нового жилья. По словам мэра, ежегодно в Москве строится порядка 5 млн. кв. м жилья, но в настоящее время город испытывает огромный дефицит в тепло- и электроэнергии. К этому следует добавить, что примерно такое же количество жилья ежегодно возводится и в Подмосковье, которое использует те же инфраструктурные мощности, что и Москва. Между тем в ближайшие 10 лет рядом со столицей должны появиться сразу четыре новых города или адекватных им по размерам жилищных комплекса, планы возведения которых декларируют частные компании. От того, как в них будет решена проблема энерго-, тепло- и водоснабжения, во многом зависит благополучие прочих жителей Московского региона.

Не рано, но именно о начале. Пока российские банки провели лишь три такие сделки. В ближайшее время, я думаю, пройдет еще несколько в том числе не офшорная, а домашняя секьюритизация. Можно ожидать, что на рынок выйдут те банки, которые достигли портфеля на уровне $100 млн и больше, а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Но в ближайший год бума я не ожидаю. Достаточно проанализировать статистику. В США, где самый развитый в мире ипотечный рынок, совокупный ипотечный портфель банков составляет более $9 трлн. Вывод очевиден.

Сегодня столичный регион испытывает дефицит электропроизводящих мощностей примерно в 3 тыс. МВт. При этом ежегодно энергопотребление увеличивается на 5 6% и не покрывается вводом новых мощностей. По утверждению чиновников, из-за строительного бума в Подмосковье часть заявленных на 2007 г. инвестконтрактов не будет исполнена, так как при одновременном вводе всей этой недвижимости только около 30% объектов будут обеспечены энергией, а 60% теплом. Всего понадобится дополнительно 1,7 млн. кВт электроэнергии, в то время как в строй будут введены только 1,2 млн. кВт новых энергомощностей.

Уже сейчас девелоперы испытывают большие сложности с подключением новых домов к электросетям, теплоцентралям, водопроводу и канализации. Отдельной проблемой стоит обеспечение удобных подъездов, как правило, застройщики закрывают глаза на то, что новый дом или квартал увеличит и так многокилометровые пробки на дорогах. В таких условиях планы возведения в ближайшие десять лет четырех городов и крупных поселков в Подмосковье на Новорижском и Калужском шоссе, в Домодедовском и Рузском районах общей площадью свыше 20 млн. кв. метров и населением около 1 млн. человек, если застройщики не решат инфраструктурные проблемы, могут ввергнуть столичный регион в масштабный кризис.

Сами девелоперы не хотят нести лишние расходы по развитию инфраструктуры, изыскивая возможности тем или иным образом подключить к решению проблемы государства. В частности, компания миллиардера Василия Анисимова Coalco, которая в начале ноября объявила о своих планах за 7 лет возвести на территории трех подмосковных хозяйств в Домодедовском районе 12 млн. квадратных метров жилья, рассчитывает, что в строительстве инфраструктуры ей поможет вхождение в госпрограмму Доступное жилье. Отметим, что в планах компании строительство города с населением в полмиллиона человек столько, например, живет в Краснодаре или Иркутске. Так что без помощи государства ей вряд ли обойтись в реализации столь грандиозных планов.

По действующему законодательству, отвечать за развитие инфраструктуры приходится самому застройщику и часто его сил на это не хватает. Местные органы власти перекладывают эту задачу на плечи застройщиков, которым при возведении инфраструктуры все равно придется обращаться к чиновникам. В итоге за все платит потребитель, на которого девелоперы перекладывают расходы по облагораживанию территории, отмечает руководитель проекта фонда Института экономики города Дмитрий Хомченко.

Еще более масштабен по объему затрат и инфраструктурных проблем проект компании Вадима Мошковича Масштаб по возведению на шести тысячах гектаров вдоль Калужского шоссе более 11 млн. квадратных метров жилья.

В то же время депутат Госдумы и миллиардер Сулейман Керимов, который скупил в Подмосковье около 430 га земли на Новорижском шоссе для возведения элитного жилого комплекса площадью около 2,7 млн. кв. м, который уже сейчас называют городом миллионеров, по-видимому, соизмерив свои планы и возможности, уже решил выйти из проекта, продав его другому инвестору.

В то же время эксперты не склонны переоценивать реальность этих деклараций. Все это очень крупные объекты, и их некуда подключать, отмечает Дмитрий Хомченко. Данных о том, как в действительности планируют застройщики этих новых городов решать проблемы с инфраструктурой, тоже нет.
Строительство, как и любая другая сфера жизни общества, во многом подвержено влиянию выбранной государством политики. Впрочем, украинский рынок недвижимости развивается вопреки выбранному страной проевропейскому курсу, идя скорее по следу России. Киев отстает от Москвы лет на пять, и потому многие наблюдаемые на столичном (как, впрочем, и общеукраинском) рынке явления это пройденный для России этап. И все же хотелось бы остановиться на некоторых проблемах, которые сегодня особенно актуальны для Украины.

В полной мере это относится и к возводимому в районе Рузы компанией Вашъ финансовый попечитель проекту Рузская Швейцария. Застройщик планирует построить и подключить к коммуникациям около сотни тысяч квадратных метров элитных вилл. По словам начальника отдела загородной недвижимости ГК Вашъ финансовый попечитель Романа Рыжкова, мы не идем по стандартному, общепринятому в России пути сначала построим жилье, а потом подтянем инфраструктуру. Строительство инфраструктуры у нас пойдет параллельно, а иногда и опережающими темпами.

Годовой оборот рынка недвижимости в Украине оценивается в $3 млрд, а рентабельность строительных проектов выше, чем в Российской Федерации. Но вот парадокс: при этом интерес девелоперов из ближнего (включая Россию) и дальнего зарубежья к нему сейчас падает. Одной из причин эксперты считают сложные взаимоотношения застройщиков с государством. Процесс согласования строительного проекта с государственными инстанциями еще на этапе отведения земельного участка может преподнести массу неожиданных сюрпризов для инвестора. Добавим сюда и политическую нестабильность: порой сами украинцы не успевают следить за новыми назначениями в верхах, которые почти всегда влекут за собой изменения законодательного характера. В результате иностранный инвестор не чувствует твердой земли под ногами в любой момент все может измениться.

Годовой оборот рынка недвижимости в Украине оценивается в $3 млрд

Безусловно, развитые собственные строительные мощности это позитивное явление. И все же, исходя из элементарной статистики, видно, что своими силами Украине не обойтись. Так, ежегодно в одной только столице нужно сдавать в эксплуатацию 12 млн кв. м жилья. На деле строится немногим более миллиона. Получается, что без сторонних вливаний капитала и привлечения новых технологий строительства (возможно, более экономных) даже зажиточные киевляне не будут обеспечены достаточным количеством жилья, не говоря уже о ситуации со строительством в областях Украины.

Возможно, Украина не спешит раскрывать широкие объятия навстречу западным строительным инвесторам еще и потому, что на рынке недвижимости очень активны отечественные строительные компании. Если в соседние восточноевропейские страны западные капиталы понеслись с поистине сверхзвуковой скоростью, то в Украине этот процесс, как и в России, занял целое десятилетие. Естественно, за это время местные компании успели окрепнуть и расправить крылья, диктуя свои условия на внутреннем рынке и составляя серьезную конкуренцию потенциальным иностранным инвесторам. Как правило, среди акционеров крупных застройщиков значатся государственные структуры, причем, нередко именно они являются держателями контрольного пакета акций. Яркий тому пример холдинг Киевгорстрой: входящие в его состав компании строят до 70% нового жилья в столице. При этом весомый пакет акций холдинга принадлежит Киевской госадминистрации.

Результаты прошлого, 2005 года превзошли все ожидания. Рост цен на киевское жилье доходил до 50%. Конечно, можно было бы списать эти темпы на столичность, ведь, как правило, именно в главном городе страны особенно заметен рост благосостояния граждан. Но, что интересно, даже в самых недорогих регионах было отмечено подорожание квартир как минимум на 25% в сравнении с 2004 годом. Что касается сегодняшних показателей, к началу этой недели средняя стоимость кв. м жилья в Киеве составила $2172, что на 1,2% больше, чем на прошлой неделе. Для сравнения: в Москве аналогичные показатели составили к 20 ноября $4169 и 0,4 % соответственно. Одним словом, говорить о повальном снижении цен явно преждевременно. И прежде всего потому, что основные причины растущей стоимости недвижимости (в первую очередь жилой) еще долго будут оказывать мощное влияние на рынок.

В 2005 году цены выросли на 50%

Впрочем, эксперты рынка отмечают, что у ценового взлета есть и другой виновник сам покупатель. Инвестиции в недвижимость всегда были одним из самых надежных способов капиталовложений, и состоятельные украинцы прекрасно это понимают. Поэтому совершенно неудивительно, что 30% приобретенных жилых квартир в прошлом году и, по разным оценкам, от 20% до 30% в текущем году было куплено с целью последующей перепродажи. Как правило, инвестиционные квартиры в Киеве вторично реализуются по стоимости, в 1,5 раза превышающей первоначальную.

Одним из основных факторов, определяющих ситуацию на украинском рынке, является монополия местных застройщиков. Несколько компаний-лидеров диктует свои правила игры, завышая стоимость квартир и создавая ажиотаж среди покупателей неутешительными прогнозами их тотального подорожания. Будет ли Антимонопольный комитет в состоянии решить этот вопрос покажет время.

Прогнозы насчет будущего украинской недвижимости неоднозначны. Одни эксперты предсказывают обвал уже в январе будущего года, другие продолжение роста цен после недолгого затишья. В любом случае, хочется надеяться, что рынок в самое ближайшее время повернется лицом как к зарубежным инвесторам, так и к местным участникам, ведь отношения застройщик покупатель должны быть не противостоянием, а сотрудничеством.

Не стоит забывать и о таких вспомогательных участниках рынка, как банки. В последние годы условия ипотечного кредитования стали, как и в Москве, совсем белыми и пушистыми: отсутствие первого взноса, гибкие наборы необходимых документов, продление срока кредитования В результате на покупку квартиры (пусть и в кредит) решилось огромное количество украинцев. Все больший процент населения предпочитает выплачивать банку проценты за собственное жилье, чем платить аналогичную сумму арендодателю за съемное. Как показывает статистика, за период с 2000 по 2005 годы количество воспользовавшихся кредитом семей возросло в 100 раз, а доля купленных таким образом квартир на рынке порой превышала 50%.



Главная --> Публикации