Главная --> Публикации --> Imax планирует открыть еще 10 кинотеатров в россии Парадоксы роста Юбилейная выставка «недвижимость-2006» “ростовгипрошахт” cпроектирует ледовую арену в сочи Гк «московский ипотечный центр» завершила строительство замороженного жилого комплекса на ходынском поле

Как и почему Москва, где пенсионеры получают всего по сто долларов в месяц, баснословно подорожала тема необъятная и еще малоизученная.

Всего за несколько лет Москва превратилась в один из самых дорогих городов мира. Москвичи быстро адаптировались к чашке кофе за три-четыре доллара, а теперь привыкают к тому, что квадратный метр в затрапезной хрущевке стоит четыре с половиной тысячи.

Но резкий рост численности населения и приток денег в столицу это одна сторона проблемы. Другая в том, что Москва не может со всем этим справиться. Во время прилива вода прибывает и прибывает, но не может равномерно растечься по долине: везде какие-то стены, барьеры, преграды и в итоге она переполняет немногочисленные каналы. Предложение недвижимости, услуг и товаров очень ограничено из-за монополизма, отсутствия конкуренции, коррупции и массы базовых проблем (земельной, транспортной, инфраструктурной), которые стоят перед городом и не решаются.

Хлынувший несколько лет назад в страну поток нефте-, газо и металлодолларов оседает в основном в Москве. С каждым днем пропасть между жизнью в столице и в регионах увеличивается, и это пылесосом затягивает в Москву и оставшиеся деньги, и людей. Каждый состоявшийся сибирский нефтяник или уральский металлург покупает здесь квартиры себе и родственникам, сюда же они приезжают за покупками (иногда кажется, что в ЦУМе куда больше жителей Ханты-Мансийска и Нижневартовска, чем москвичей).

Так что же является причиной московской дороговизны? Почему в Москве соотношение цена-качество едва ли не самое неадекватное в мире? А главное, почему ситуация только ухудшается, причем стремительно?

Лукавая цифра
Судя по различным рейтингам, регулярно публикуемым в наших СМИ, Москва один из самых дорогих городов мира. А по некоторым позициям так и вовсе самый дорогой. Впрочем, с рейтингами не все так просто. Те, которые ставят Москву в мировые лидеры (как, например, Mercer Human Resource Consulting), обычно считают не просто стоимость жизни в городе, а стоимость жизни для иностранных сотрудников крупных корпораций. В мировых же корпорациях стандарты качества жилья и услуг жесткие и очень высокие (продукты питания в дорогих магазинах, аренда элитной недвижимости, прокат автомобилей представительского класса). Но большинство людей по таким стандартам не живут и жить не собираются. Рейтинг, проводимый экспертами Economist, исследует товары и услуги каждодневного пользования, то есть затраты на общественный транспорт, тарифы на коммунальные услуги, стоимость продуктов питания в обычных магазинах, цены на сигареты, алкоголь. Согласно этому рейтингу, в 2005 году Москва оказалась на 29−м месте впереди всех восточноевропейских городов, но сильно уступая Осло (нынешнему мировому лидеру), а также японским Токио и Осаке и некоторым западноевропейским городам. Этот рейтинг более показателен, но тоже не совсем точен. Одним из ключевых показателей в нем является плата за коммунальные услуги, а она в Москве не то что по мировым меркам, но и по российским весьма небольшая. По всем же остальным показателям Москва оказывается среди мировых лидеров. Более того, при анализе не только цены, но и качества (услуг, продуктов питания, недвижимости) московские цены начинают казаться запредельными даже жителям таких городов, как Лондон и Токио (см. Взгляд из Японии).

Цены на квартиры зашкалили за адекватный уровень. А минимальная стоимость жилья в четыре тысячи долларов за квадратный метр с учетом качества давно отслуживших свой срок хрущевок и стремительно ветшающих панелек вообще сюрреалистична. По соотношению цена-качество московские квартиры не имеют себе равных в мире. Кстати, несоразмерность цен выражается и в массовых покупках недвижимости за рубежом: согласно одному из исследований, мотив 40% таких покупателей нереальность соотношения цена-качество в Москве и Подмосковье.

Квартирный вопрос
Локомотив удорожания жизни цены на недвижимость. Стоимость аренды московских офисов и магазинов действительно занимает первые места в международных рейтингах. Нетрудно догадаться, что эти расходы автоматически включаются в стоимость всех товаров и услуг в городе.

Главная причина высоких цен дефицит недвижимости. Как же так, спросите вы, в Москве же много строят? Как же наш строительный бум? На самом деле строят очень мало. Бум в Китае, где строят чуть ли не по одному квадратному метру жилья в год на человека. В Москве же не более 0,5 кв. м. Не говоря уже о том, что данные о населении города сильно занижены, а объемы строительства явно завышены. А если учесть, что китайцев миллиард, то можно понять, что отставание в абсолютных показателях огромно.

Еще хуже ситуация с гостиницами. Московские отели самые дорогие в мире, показало исследование, проведенное международным порталом Hotels.com. Москва лидирует с большим отрывом: в середине 2006 года средняя плата за номер в российской столице составляла 167 фунтов стерлингов. В отелях Нью-Йорка, занявшего второе место, средняя цена составила 140 фунтов. В Бостоне за сутки придется заплатить 135 фунтов, в Венеции 123 фунта, в Лондоне 91 фунт. Причина уверенного лидерства Москвы почти полное отсутствие отелей средней ценовой категории и дешевых частных гостиниц. Ну а те дешевые гостинцы, что есть, вообще не попали в поле зрения исследователей. То, что называется в Москве дешевыми гостиницами, по европейским меркам скорее ночлежки.

Нужно создавать новую ситуацию: объединять Москву с Московской областью и составлять генеральный план комплексного развития единого региона. Прокладывать новые дороги и линии для электричек, тянуть коммуникации, строить новые города и поселки. Такой подход требует профессионализма, мужества и непопулярных решений, но без этого город жить уже не может.

Проблем, тормозящих строительство в Москве, очень много. Тут и коррупция, за последние годы достигшая фантастических размеров, и постоянно усложняющаяся система согласований строительства (сроки подготовки проекта выросли с года-полутора до трех лет), и недавно открытый дефицит электричества. Но системная проблема в том, что город съел все оставленные с советских времен заделы (земля, дороги, электричество).

Почему дорожают сети и хирееют маленькие магазины
Москва весьма дорогой город с точки зрения питания. Сложившаяся система выглядит так: продовольственные рынки, сетевые супермаркеты, отдельные магазины и магазинчики.

Сегодняшняя коттеджизация Подмосковья идет нерационально, застраиваются какие-то маленькие кусочки без общего плана. К каждому участку его владельцы вынуждены сами подводить дорогу, газ, электричество. Такая кусочечная застройка, да еще и с несовременными и дорогими технологиями, поневоле оказывается золотой. К тому же коттеджные поселки не могут быть альтернативой городскому жилью. До них очень долго ехать по переполненным дорогам, они не обеспечены минимальной инфраструктурой больницами, школами, детскими садами, магазинами. И, кроме того, коттеджи сегодня безумно дороги. Почему вилла на Лазурном берегу стоит два миллиона, я понимаю. Здесь море, там горы в общем, земли мало, а места престижные, обжитые, хорошие. Но почему такие же деньги просят за коттедж в диком поле где-нибудь по Новориге? У нас-то земли очень много! возмущаются в узком кругу бизнесмены.

Почему? Потому что продавать дешево в Москве невыгодно. Выход на рынок стоит больших денег (тут и крайне высокая цена аренды, и взятки чиновникам), но за это владельцы сетей получают монопольное положение на рынке. Это и диктует стремление зарабатывать на марже и особо не следить за качеством продуктов.

Начнем с сетей, появление которых еще недавно казалось прорывом к низким ценам и богатому ассортименту. Однако дешевых магазинов-дискаунтеров, которые продавали бы ограниченный набор товаров, но по низким ценам, у нас нет. Сети дискаунтеров, которые начали разворачиваться сразу после кризиса, например Копейка или Пятерочка, быстро превратились в обычные супермаркеты.

Долгое время в Москву не пускали иностранные торговые сети: дескать, они опустят цены и обанкротят наши магазины. Частично это и произошло: гипермаркеты Auchan и Metro с первого дня стали пользоваться огромным успехом. Но эти гипермаркеты располагаются далеко от центра, часто за МКАД, через московские пробки доехать до них проблематично. К тому же их совсем мало и они не выдерживают наплыва посетителей, особенно перед праздниками и в выходные дни.

Но почему же не на обороте? Ведь, продавая дешевле, можно привлечь больше покупателей Но московская экономика и это касается не только продуктовых сетей строится на системе откатов, а потому каждый участник экономической цепочки заинтересован в более высокой цене товаров: чем больше цена, тем больше откат. Как сказал нам один из менеджеров крупной торговой сети, главная работа идет не с покупателем, а с поставщиком. Поставщик, чтобы попасть в нашу сеть, готов платить большие деньги и давать большие откаты. В итоге мы берем товары не лучшие по соотношению цена-качество, а те, за которые больше заплатили.

Недорого, но сердито
Рынки сегодня стали объектом пристального внимания. Однако даже члены правительства, докладывающие о выполнении наказа президента разобраться с рынками, так внятно и не объяснили, о каких рынках идет речь мелкооптовых или колхозных.

Магазины и магазинчики это самое печальное, что есть в нашем городе с точки зрения торговли продуктами питания. Собственно, во многом из-за этого сетевые супермаркеты оказались в столь исключительном положении. В чем же выражается убогость московских магазинов? Очень бедный и абсолютно однообразный ассортимент при ценах от средних до очень высоких. Дело в том, что почти все они берут свои товары на одних и тех же оптовых базах. Причем часто это является условием их существования. То есть коррупционная схема тут действует не прямо, а косвенно: вместо взятки чиновнику владельцам магазинов предлагается брать продукты с определенной базы по назначенным там ценам. Впрочем, и без коррупции у хозяев таких магазинов не хватает сил, времени да и желания предлагать потребителям что-то особенное, искать дешевых поставщиков. Чаще всего у них просто нет денег на эксперименты слишком много надо платить санэпидемстанции, пожарным и прочим представителям власти а массовые поставщики предлагают удобные схемы. В итоге бизнес не очень клеится, большинство магазинчиков постоянно меняет хозяев, которые берут кредит под ремонт, снова платят взятки чиновниками а на выходе мы получаем высокие цены и очень бедный ассортимент.

Причем качество овощей и фруктов не волнует никого. Волнует только маржа даже солидные сети в Москве могут легко продавать подмороженные яблоки по цене несколько долларов за килограмм. Тот же Александр рассказывает: в июне в Астраханской области хозяева были готовы продавать помидоры по три пятьдесят за килограмм. А перекупщики сидели, ничего не брали, пока не опустили цену. Взяли помидоры худшего качества, но по три рубля.

На самом деле рынки это самое дешевое место, где москвичи могут купить продукты, но и тут дешевизна относительна, а ситуация очень неустойчива. На рынках тот же расклад, что и везде: место стоит денег, хозяева рынка постоянно должны договариваться (то есть платить) с представителям власти и всевозможными проверяющими, отчего место на рынке начинает стоить еще дороже. Есть проблемы и с представителями некоренных национальностей, контролирующими большинство рынков. Производителю действительно нелегко пробиться к покупателю со своей картошкой и капустой. На рынок никто не пустит, чтобы ты не сбивал цену. Конкуренция не нужна, говорит астраханский предприниматель Александр. В лучшем случае купят по дешевке на оптовой базе. Да и то проблем много. Одни знакомые несколько раз привозили овощи в Москву, да бросили. Приедут на базу, договорятся о цене, оформляют документы, разгружаются, а при расплате им дают денег в два раза меньше. Как же так? Не нравится уезжайте. А товар уже разгружен, и база через час закрывается. А идти в милицию за правдой нет никакого резона. В последний раз им вообще денег не заплатили, сказали потом приезжайте.

Капитальное здание торгового центра с гранитом-мрамором не может быть дешевым. Его владелец автоматически устанавливает высокую арендную плату, чтобы окупить вложения. В итоге каждый потраченный доллар отражается на ценнике. Снос рынков и замена их торговыми центрами подается как продвижение даров цивилизации непонятливым туземцам. Будете покупать в тепле, при свете в красивых интерьерах. Но, конечно, за всем стоят экономические интересы: рынки располагаются в очень хороших местах, к ним десятилетиями протоптаны дороги покупателей. Построенный торговый центр позволяет получить намного больше денег за счет увеличения площадей, этажности и высокой арендной платы, говорят специалисты по торговле.

Впрочем, при всех этих проблемах рынки все же остаются местом самых адекватных цен (те же помидоры на рынке в Ховрине стоили этим летом 15 20 рублей, а в супермаркете Азбука вкуса 230). Однако и эти места низких цен постепенно вытесняются из городской жизни. Один из механизмов снос рынков и строительство на их месте торговых центров. У меня под окнами был Рогожский рынок. Обычный колхозный рынок: большой ангар плюс несколько рядов палаток на улице. Все им были довольны. Теперь на этом месте отстроено капитальное здание: цены выросли минимум в два раза, говорит художник Константин.

Средний класс-проблема выживания
Весьма многочисленный московский средний класс, пожалуй, более всего страдает от московских цен. Эти люди неплохо зарабатывают, но они и ориентированы на более высокий уровень потребления. Они не хотят покупать мороженые яблоки и подпорченные помидоры, они не хотят селиться в убитых хрущевках и покупать товары массмаркета. Хоть сколько-нибудь приемлемая для среднего класса, который не хочет одеваться на вещевом рынке, одежда в разы дороже, чем в Европе, Америке и Японии. В Москве фантастически дорогая одежда. Обычные джинсы за пятьдесят-восемьдесят долларов это нереально. Я покупаю такие на распродажах в Германии и плачу не более пяти евро, говорит наша бывшая соотечественница Наталья. В Москве практически нет универмагов с доступной по цене одеждой, а дизайнерская одежда стоит в два-три раза дороже, чем в Европе.

Вообще постепенная ликвидация уличной торговли весьма печальна. Во многих европейских городах в первой половине дня на бульварах и площадях внутри кварталов продают свежие овощи и фрукты, сладости, рыбу и мясо. Никакой антисанитарии и приемлемые цены. Есть и очаровательные рынки прямо в центре города, которые часто становятся и туристической достопримечательностью, в Париже, Лондоне, Нью-Йорке.

На выходе мы получаем, что для среднего класса прожиточный минимум в Москве исчисляется едва ли не сотней тысяч рублей. Причем стоимость жизни постоянно растет, инфляция в этом сегменте измеряется десятками процентов в год.

В итоге помидоры они вынуждены покупать по двести рублей, за элементарными продуктами ехать в Глобус Гурме, а о собственных квартирах даже и мечтать перестали. Ну а одежду покупают за границей. Посчитано, что шопинг в Париже легко окупает билеты и проживание во французской столице не самом дешевом городе мира.

Итого
Итак, подведем некоторые итоги. Почему в Москве все так дорого и плохо обустроено? Во-первых, высокая концентрация денег и людей при устаревшей инфраструктуре. Во-вторых, очень высокие издержки бизнеса в первую очередь потребительского. Главный источник этих издержек взаимоотношения с властью. Причем слово коррупция тут не совсем точное: кроме прямой коррупции в Москве огромное значение имеет и косвенная. Московская система хозяйствования устроена так, что любой бизнес, работающий в городе, оказывается защищенным от конкуренции этой системой. Вход на рынок любого уровня непомерно высок, а удержаться на нем можно только работая на высокой марже и откатах. Выживают или крупные сети, или бизнес этнических групп. Потому в Москве нет семейных ресторанов или магазинов, которые в Европе во многом создают потребительское пространство.

Москва дорогой мегаполис, но это половина проблемы. Не менее важно, что это еще и неудобный для жизни город: пробки, плохая экология, неравномерно развитая инфраструктура и так далее. В частности, согласно исследованию Mercer Human Resource, в рейтинге удобных для жизни городов Москва заняла 190−е место из 215 возможных. Однако и без иностранных исследователей, понятно, что в этом городе слишком много времени и сил тратится нерационально.

Ну и, наконец, особенность нашего бизнеса, непосредственно связанная с московской системой хозяйствования, откаты. Как мы уже говорили, практически на всех звеньях бизнес-цепочки ключевой мотивировкой является откат. И все эти откаты, часто кратно превышающие зарплату, в итоге включаются в конечную стоимость товаров. Более того, логика откатов превращает потребительский бизнес в пространство, где интересы потребителя учитываются в последнюю очередь. А потому ему задорого продают абы какие товары неочевидного качества.
Рост цен на недвижимость в Москве остановился. За прошедшую неделю стоимость квадратного метра в среднем по столице увеличилась всего на 0,2%. По сравнению с первой половиной года, когда метр жилья дорожал на 10 15% в месяц, нынешнее повышение практически незаметно. Тем более что квартиры в хрущевских пятиэтажках и вовсе перестали дорожать.

Еще один источник повышенных расходов транспортные затраты из-за пробок и больших расстояний. Представьте себе, как мало магазинов может объехать машина с продуктами и сколько лишнего бензина она при этом расходует на стояние в пробках. Транспортные затраты, естественно, включаются в стоимость товара. Другой источник дополнительных издержек немалые затраты на охрану. В каждом магазине, аптеке и офисе постоянно находятся охранники. Все более или менее крупные структуры имеют службы безопасности.

Рекорд установили квартиры в Северном Бутове, которые только за полгода подорожали на 85% - до 3190 долларовСейчас средняя цена квадрата в столице составляет 4177 долларов. В январе стоимость жилья была 2320 долларов. Таким образом, за 11 месяцев метр в Москве подорожал на 1857 долларов. Рекорд установили квартиры в Северном Бутове, которые только за полгода подорожали на 85% до 3190 долларов. За последующие пять месяцев жилье там подорожало еще на 600 долларов, и сейчас его стоимость составляет 3810 долларов за квадратный метр.

Как отмечают аналитики центра Индикаторы рынка недвижимости, рост стоимости квадратного метра жилья на 0,2% в неделю является минимальным за весь 2006 год. Процесс подорожания жилья в Москве окончательно остановился, констатируют они.

При этом впервые в этом году квартиры в так называемых хрущевках (панельные и кирпичные пятиэтажки с маленькой кухней) не дорожали вовсе: в панельных домах стоимость метра зафиксировалась на уровне 3899 долларов, в кирпичных 4168 долларов.

Больше всего за минувшую неделю подорожали квартиры в сталинских домах на 0,7%. Сейчас квадрат там стоит около 4804 долларов. Чуть медленнее дорожают квартиры в домах современной панели (0,4%, 4168 долларов) и в монолитных домах (0,3%, 4570 долларов).

Еще не так давно в условиях двукратного удорожания квартир в столице доходность жилья составляла около 100% годовых, а индекс доходности более чем в 10 раз превышал номинальную доходность по банковским депозитам. Теперь же индекс доходности жилья снизился почти вдвое, а его тренд обнаруживает дальнейшее стремительное падение.

По словам руководителя центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, замедление и остановка роста цен на квартиры привела к катастрофическому падению другого показателя индекса доходности жилья. Это показатель экономической эффективности вложения средств в жилье, доход с которого складывается из двух составляющих: платежи от сдачи квартиры в аренду и изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

По мнению Олега Репченко, в дальнейшем разрыв между дорогими и дешевыми квартирами продолжится. И эта ситуация в ближайшем будущем может стать основным трендом столичного рынка жилья.

Тем не менее, несмотря на то что некоторые типы квартир перестали дорожать вовсе, ждать общего снижения цен в Москве не стоит. Виновато в этом жилье более высокого уровня, которое продолжает дорожать, в этом сегменте рост цен за последнюю неделю составил 1%.

ОАО Москвич не ведет производственной деятельности с 2002 г., с января 2004 г. на предприятии введено внешнее управление. Около 60% его акций принадлежит государству. С конца февраля на Москвиче введено конкурсное производство. Его кредиторская задолженность составляет порядка 28 млрд руб., из них 2 млрд руб. перед правительством Москвы.

Московское правительство намерено участвовать в аукционе по продаже недвижимости АЗЛК Москвич. А для того, чтобы выиграть его наверняка, городские власти поменяли назначение земли под советским автогигантом из производственного в промышленное. Не исключено, что в дальнейшем город увеличит свою долю в уставном капитале Автофрамоса, а в счет оплаты своей доли передаст часть имущества Москвича.

Участвовать в аукционе собираются столичные власти. Департамент науки и промышленной политики города Москвы предлагает на территории по этому адресу создать новые производственные мощности Автофрамоса (совместное предприятие правительства Москвы и французской Renault, выпускает автомобили Renault Logan. Ведомости), а также организовать индустриально-инновационный парк в области создания новых материалов и производства автокомпонентов, рассказывает начальник управления департамента Раис Ахмадиев. Созданный совместно с правительством Москвы, Автофрамос сейчас располагается на территории АЗЛК этот участок правительство Москвы внесло в уставный капитал компании. Мы намерены расширяться и исследуем разные возможности, сообщила менеджер по связям с общественностью Renault Россия Ольга Сергеева. По ее словам, на имеющихся площадях производство уже не размещается: спрос на автомобили такой, что компания в следующем году увеличит производство Renault Logan на 25% (см. врез). Источник в правительстве Москвы говорит, что в дальнейшем город может увеличить свою долю в уставном капитале Автофрамоса, а в счет оплаты своей доли передаст часть имущества Москвича.

Завтра завершится прием заявок на участие в аукционе по продаже имущества Москвича. Сами торги назначены на 4 декабря. Решение о продаже на аукционе 54 производственных объектов единым лотом было принято комитетом кредиторов ОАО Москвич. Начальная цена лота 5,506 млрд руб., шаг составит 2 млн руб. На торги будут выставлены старая и новая площадки Москвича, расположенные на Волгоградском проспекте, вл. 32 и 42, дворец культуры на Волгоградском проспекте, вл. 46, и еще один участок, также принадлежавший заводу. Общая площадь объектов составляет 750 000 кв. м, а весь Москвич занимает 126 га.

Однако такие планы девелоперов могут не осуществиться. Городские власти позаботились о том, чтобы не упустить землю из рук: месяц назад чиновники утвердили перевод назначения земли под Москвичом из производственного (с возможностью строительства коммерческой недвижимости) в промышленное (№ 836-ПП). Территория под Москвичом оформлена как промышленная зона № 26-II с единственно разрешенным видом использования для размещения объектов промышленности и науки, комментирует Ахмадиев. Соответствующие сведения, по его словам, уже внесены в государственный земельный кадастр и ничего другого строить здесь нельзя.

Связаться с конкурсным управляющим Москвича Александром Ивановым вчера не удалось. Несколько участников рынка сообщили Ведомостям, что участвовать в аукционе намерены также УК Метрополь, АФК Система и Mirax Group. Председатель правления Mirax Group Максим Темников сообщил, что документы на участие компания подаст сегодня. Сотрудники УК Метрополь и АФК Система не смогли подтвердить интерес к Москвичу. Темников рассказывает, что в случае победы Mirax построит на территории АЗЛК коммерческую недвижимость.

Большой плюс данной территории хорошая транспортная доступность: близость к ТТК и запланированному к строительству четвертому транспортному кольцу, говорит Ирина Флорова, начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons. По ее словам, этот район очень густо населен и наблюдается недостаток многофункциональных комплексов.

Партнер юркомпании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский подтверждает, что назначение земель в Москве можно менять, например, когда выводят предприятие для строительства на его месте недвижимости. Но это сложная и длительная процедура, говорит он. Максим Темников полагает, что часть территории город выкупит у победителя торгов. Об этом говорится и в проекте распоряжения правительства Москвы, предполагающем участие города в аукционе (имеется в распоряжении Ведомостей).

ОАО Автофрамос было учреждено в 1998 г. В октябре 1998 г. в интервью Прайм-ТАСС пресс-секретарь СП Яни Дормзон рассказал, что к 2000 г. предприятие будет производить примерно 100 000-120 000 автомобилей в год. В апреле 2005 г. на заводе началось серийное производство Renault Logan. В июне 2006 г. мэр Москвы Юрий Лужков сообщил, что ОАО Автофрамос планирует произвести 75 000 автомобилей. В будущем завод намерен выпускать до 120 000 автомобилей в год.

Есть куда расти

По данным генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, на рынке наблюдается незначительный рост цен на квартиры эконом-класса (до $4 тыс. за 1 кв. м) начиная с последней декады сентября.


Главным событием последних двух месяцев на московском рынке жилья стала приостановка роста средней цены предложения на квартиры. После 8-10% ежемесячного роста цены с последней декады сентября c учетом инфляции роста цен не происходит вовсе. Одновременно с этим увеличивается объем выставленных на продажу квартир. Участники рынка вспоминают, что аналогичная ситуация наблюдалась два года назад в период банковского кризиса 2004 года, когда наиболее активные игроки рынка начали фиксировать прибыль. Тогда цены начали расти спустя полгода. Эксперты уверены, что и на этот раз вялый рост цен - фактически вровень с инфляцией - продолжится еще как минимум полгода.

С ним согласен и глава агентства RWAY Александр Крапин.
Итоговые значения октября 2006 года показали снижение средних цен предложений на московское жилье. По данным исследований RWAY, цена 1 кв. м в новостройках Москвы на начало ноября составила в среднем $336 По данным аналитического консалтингового центра компании Миэль-недвижимость, без учета элитных объектов средняя цена предложения домов-новостроек в Москве в октябре составила $4623 за 1 кв. м (на 2,8% больше по сравнению с сентябрем). При этом весной этого года, напомним, цены ежемесячно росли на 6-10%.

Дешевые квартиры эконом-класса составляют около 80% общего предложения московских квартир. За последние семь недель рост цен составил всего 0,5%,- сказал он.

Величина этого снижения в среднем по городу более чем в три раза превысила аналогичные показатели вторичного рынка (-0,7% на вторичном рынке и -2,3% на первичном рынке).

Динамику определяет дорогое жилье
Снижение цен началось на вторичном рынке дорогого жилья (бизнес-класса и выше). Как предполагает Крапин, это объясняется доступом к статистическим данным о реальной динамике числа заключаемых сделок у собственников именно дорогого жилья: они нередко работают в риэлтерских компаниях или имеют в них связи. Затем процесс снижения цен предложения распространился и на первичный рынок.

Вместе с тем, по его же словам, дисбаланс между платежеспособным спросом и ценой предложения городского жилья сегодня стал очевидным. По словам Репченко, в нормальной ситуации цена доступного коммерческого жилья должна быть таковой, чтобы половина ежемесячного текущего дохода покупателя была равна стоимости 1 кв. м квартиры. И если года два назад московский менеджер среднего звена мог накопить на одно-двухкомнатную квартиру в течение пяти лет, то сегодня при средней московской зарплате $2-3 тыс. задача покупки квартиры не под силу даже с помощью ипотеки.

По словам руководителя проекта Индексы рынка недвижимости Олега Репченко, перелома тенденции неуклонного ажиотажного роста многие участники рынка ожидали в октябре. Впрочем, он не считает, что настал час Х, когда цены пошли вниз. На рынке всегда будут явно неликвидные квартиры, цены на которые продавец вынужден снизить, говорит Репченко.

Однако Колокольников из RRG, говоря об увеличении предложения объектов на рынке в целом, сообщает о росте чуть ли не в полтора раза - 45%. Разница в статистических данных уже давно никого не смущает, ибо унифицированной методики их сбора не существует. Выводы делаются в большой степени исходя из ожидания успешности собственного бизнеса.

Девелоперы игнорируют тенденцию
Но крупные застройщики, заинтересованные в наращивании прибыли, говорить о снижении цен на московскую недвижимость просто не хотят. Разве что в сегменте эконом-класса (панельное домостроение) произошел небольшой откат назад,- комментирует Бизнесу председатель правления корпорации Mirax Group Максим Темников. Откат спровоцирован достижением ценового предела в $4 тыс. за 1 кв. м в эконом-классе. Зато жилье бизнескласса продолжает постепенно дорожать со скоростью 1-3% в месяц. Более того, Темников считает, что недвижимость в этих сегментах еще недооценена и что в дальнейшем стоимость жилья может достичь $12 тыс. за 1 кв. м (это утверждение не касается жилья нижнего ценового уровня). Параллельно с торможением темпа роста цен аналитики отметили увеличение объема выставленных на продажу квартир. В октябре 2006 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы вырос на 1,3% и составил 321 объект (дом.- Бизнес), говорится в обзоре компании Миэль-недвижимость.

Почему встали цены
На протяжении нескольких последних недель покупатель побеждает продавца. Разумеется, пока нет оснований уверенно заявлять о чудесном превращении рынка продавца в рынок покупателя. Причиной окончания ажиотажного роста цен на московском рынке жилья Крапин из RWAY считает начало фиксации прибыли крупными игроками рынка. А как считает Репченко, сыграло свою роль несоответствие выставляемых на продажу квартир классу, заявляемому продавцами.

По данным аналитического консалтингового центра компании Миэль-недвижимость, прирост цен по итогам октября сохранился лишь в сегменте дорогого жилья - бизнес-класса и элитных новостроек. Так, в октябре 2006 года ценовой прирост на высококачественное предложение жилья составил почти 6%.

Кроме того, в конце года игроки фондового рынка приступают к фиксации прибыли.
Прибыль, полученная на фондовом рынке, как правило, проявляется на рынке недвижимости через инвестиции в ликвидные квартиры.

Еще один фактор - наблюдаемое снижение мировых цен на нефть, к которым привязаны все прогнозы развития российской экономики, в том числе и состояние рынка недвижимости. Как недавно говорил в одном из интервью глава компании Миэль-недвижимость Григорий Куликов, понижение цен на нефть через два-три, иногда четыре месяца влечет за собой понижение цен и на рынке недвижимости.

Перспективы
Переоценивать известия о стабилизации цен на московские квартиры не стоит. Например, прогнозы аналитиков, данные ровно год назад, о том, что рынок в 2006 году рухнет на 30-40%, теперь просто смешны. ВМоскве годовой прирост цен уже на октябрь составил на вторичном рынке 75% и на рынке новостроек - 105%, в Подмосковье - 114% и 89% соответственно.

Наконец, застройщики начали переориентироваться с покупателей, приобретающих квартиры с инвестиционными целями, на непосредственных потребителей. Квартиры должны перестать быть финансовым инструментом. Квартиры будут покупать те, кому они нужны для жизни,- заявил порталу Realestate.ru глава компании Крост Алексей Добашин.- Как только прибыльность на квартирах упадет до 12-15% годовых, люди перестанут в них инвестировать в таком объеме.
Однако сегодня доходность спекулятивных операций, основываясь на данных большинства аналитиков, составляет примерно 100% по прогнозным итогам 2006 года.

Жилье эконом-класса с большой степенью вероятности расти в цене не будет, настаивает Крапин. Он считает, что более высокими темпами будут снижаться цены предложений на жилье первичного рынка, поскольку вопросами ценообразования на московском рынке занимаются девелоперы и инвесторы, круг которых невелик.

Кроме того, если стоимость аренды жилья будет повышаться столь же высокими темпами, какие наблюдаются сейчас, то, по мнению аналитиков, и цены на жилье - прежде всего бизнес-класса - будут расти.

Делая прогнозы на следующий год, аналитики утверждают, что цены продолжат рост с темпом 1-3% в месяц. Олег Репченко, правда, предсказывает на обозримое будущее не более 1% в месяц.

Вторичный рынок представляет собой неорганизованную массу продавцов и покупателей квартир. И в начальный период снижения цен, полагает Кранин, большинство граждан в вопросе ценообразования будет придерживаться консервативной политики. Они предпочтут переждать, нежели продать квартиру по более низкой цене.

Однако в высоких ценах на жилье заинтересованы и сильные игроки федерального уровня, поскольку это отвечает их интересам по получению высокой прибыли. С большой степенью вероятности процесс снижения цен только начинается, поскольку рынок жилья становится так называемым рынком покупателя, а не рынком продавца. Основная причина этого качественного перехода - завышенные цены предложений, которые были достигнуты за период с конца 2005 года до начала осени 2006 года.

Поддержит рост цен неудовлетворенный спрос на жилье и худо-бедно стимулирующая этот спрос ипотека. Партнер управления новостроек компании Миэль-недвижимость Оксана Карма заметила увеличение доли ипотечных сделок: По отдельным проектам доля сделок с использованием ипотеки доходит до 30%. В среднем же по объектам этой компании пятая часть квартир покупается с использованием ипотечных займов.



Главная --> Публикации