Главная --> Публикации --> “ростовгипрошахт” cпроектирует ледовую арену в сочи Гк «московский ипотечный центр» завершила строительство замороженного жилого комплекса на ходынском поле Сочи мечтает стать гламурным берегом Нижегородские власти купили у “фактора” объекты “социальной инициативы” Дом у воды: что изменится после нового года?


Как сообщил на пресс-конференции Первый заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы, Руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимир Иосифович Ресин, за 7 месяцев текущего года в столице введено в строй более 2 млн. 600 тыс. кв. м., в том числе на территории Москвы - 2 млн. 430 тыс. кв. м. Социальных объектов введено около 430 тыс. кв.м, площади для молодых семей составили 147,4 тыс. кв.м. По программе пятиэтажного жилого фонда построено почти 965 тыс. кв. м., отсюда 574 тыс. кв.м предназначено для переселения. За семь месяцев построено 13 школ, 4 блока начальных классов, 9 детских садов, 2 поликлиники и еще ряд объектов.

Неуклонно растущие цифры возводимого Москве жилого и нежилого фонда, успешно реализуемые крупные строительные проекты свидетельствуют о том, что строительный комплекс Москвы успешно справляется с возложенными на него задачами.

В 2003 году строительным организациям Москвы предстоит сдать 4,5 млн. кв. м жилья, в том числе 419,6 тыс. кв. м социального жилья для очередников и 1087,1 тыс. кв. м - на цели переселения жителей сносимых домов и пятиэтажек. 264 тыс. кв. м будут переданы городу по программе "Молодой семье - доступное жилье". Построят 19 общеобразовательных школ, 26 детских дошкольных учреждений, 4 поликлиники; 4 подстанции скорой помощи, 1 больницу, 313,4 км инженерных коммуникаций, 390 тыс. кв. м дорог.

Продолжается строительство районных тепловых станций «Переделкино», «Тушино-3», «Чертаново», «Бирюлево» и «Митино». В первом полугодии построено 63,6 км инженерных коммуникаций и более 190 тыс. кв. м дорог. Продолжаются работы на отдельных участках Третьего Транспортного кольца. В рамках программы гаражного строительства были построены и сданы в эксплуатацию гаражи-стоянки более чем на 35 тыс. машиномест. С начала года в столице осуществлен ремонт 150 тыс. кв. м фасадов и 50 тыс. кв. м кровель.

В ближайшее время предстоит реализация ряда значимых проектов. В частности, вскоре начнется строительство в Крылатском Ледового дворца, финансирование которого составит 65 млдр. рублей. Во главе с Мэром Москвы Ю.М.Лужковым создан штаб по строительству и реконструкции исторического памятника - усадьбы «Коломенское». На эти работы из бюджета будет выделено 6 млрд. руб. Полным ходом идут работы по реализации проекта делового центра «Москва-Сити». Заканчивается проектирование будущего здания мэрии, определены площадки под деловые центры. Предстоит реконструкция здания ЦУМа.

В соответствии с утвержденной Правительством Москвы программой начат процесс вывода промышленных предприятий за черту города. В нынешнем году только на территории ЦАО освобождены 40 гектаров площадей. Предприятия будут выводиться только после строительства новых производственных помещений.

О том, что руководство стройкомплекса заинтересовано в обратной связи с населением и информации о реальном состоянии дел, свидетельствует организация службы «Горячей линии», которая стала своего рода лакмусовой бумажкой для строительного брака. В «Горячую линию» можно обратиться с жалобой на строительные недостатки в домах-новостройках по городскому заказу. По состоянию на 31 июля поступило 1922 обращения, устранены недоделки по 1850 обращениям (96%). Сегодня в работе и на контроле по объектам городского заказа – 72 обращения. В основном обращения, поступившие на «Горячую линию», это вводные объекты городского заказа 2000-2003 годов. Больше всего поступило претензий на неудовлетворительные отделочные работы в объеме проекта (19%), низкое качество столярных изделий, в том числе оконные блоки (20%), неудовлетворительную герметизацию межпанельных стыков (20%), по вентиляции (5%), по кровле (2%). Приняты и организационные меры. В частности, руководство Комплекса официально предупредило завод железобетонных конструкций о том, что откажется от сотрудничества, так как выпускаемая этим предприятием продукция низкого качества вызывает наибольшие нарекания жильцов. На заводе установлен контроль за отпускаемой продукцией с тем, чтобы некачественные изделия не попадали на строительные площадки. Принят ряд мер и по улучшению качества столярных, арматурных изделий. Линия продолжит работу.

Действующий закон предусматривает утверждение проектной документации и выдачу разрешения на производство работ только после согласования с жителями. Поэтому те объекты, которые строятся по городской программе, оформлены юридически правильно. Это, однако же, не исключает возникновения конфликтов между жителями и теми, кто разрешил строительство. Руководство Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции старается цивилизованно снимать подобные конфликты, причем максимально с позиций жителей, заверил В.И.Ресин.

Сегодня в Москве работает 1 млн. строителей. Средняя зарплата – одна из самых высоких по Москве - составляет 15 тысяч рублей. Работники отдельных специальностей получают в несколько раз больше, в том числе и приехавшие из других регионов. Есть позитивные сдвиги в вопросах безопасности труда строителей. Несмотря на то, что число несчастных случаев на строительных объектах уменьшилось, имевшиеся в нынешнем году четыре человеческие жертвы расцениваются как чрезвычайные происшествия. Отмечается возросшая активность отраслевых профсоюзных организаций в вопросах безопасности труда строителей. Принято решение об обязательном страховании всех строительных площадок города.
В Москве может быть впервые заключен договор аренды офиса на 49 лет. Как стало известно Бизнесу, посольство Канады ведет переговоры об аренде 6 тыс. кв. м площадей в бизнес-центре White Square Office Center, строящемся в районе метро Белорусская. Участники рынка считают заключение столь длительных договоров для государственной структуры объяснимым, однако, уверены они, массовым этот процесс в Москве пока не станет.

Возможности столичного стройкомплекса простираются далеко за пределы Москвы, о чем свидетельствует создание Московской инвестиционной строительной компанию по работам в Санкт-Петербурге. Уже в августе компания приступит к работам в городе на Неве. Задача московских строителей - ввести в эксплуатацию 0,5 млн. кв. метров жилого фонда для питерцев. Работы включают реконструкцию ветхого и пятиэтажного жилого фонда и будут производиться в соответствии с отработанной московской схемой, с применением новейших технологий и методов.

Начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle, являющегося эксклюзивным агентом по сдаче площадей бизнес-центра в аренду, Андрей Постников сообщил Бизнесу, что сделка еще не закрыта. Сторонами было подписано предварительное письмо о намерениях,- отметил он. Источник в компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, которая также является эксклюзивным агентом, выразил уверенность, что сделка будет закрыта до конца 2006 года.

О сделке Бизнесу рассказали сразу несколько участников рынка. Посольство Канады, скорее всего, арендует 6 тыс. кв. м площадей в семиэтажном здании офисного комплекса White Square Office Center, строящегося на Лесной улице. Особенность сделки заключается в большом сроке аренды - договор заключен на 49 лет. Для Москвы это первый случай столь длительной аренды на коммерческих условиях. Как правило, офисы в столице арендуют на три-семь лет, реже заключаются 10-15-летние договоры.

Строительство White Square Office Center должно быть завершено к 2007 году. Деловой центр класса А совместно возводят Coalco и американская девелоперская компания AIG / Lincoln. Общая площадь комплекса - 100 тыс. кв. м. Он будет состоять из трех отдельных зданий: двух 15-этажных (31 и 27 тыс. кв. м) и семиэтажного (9 тыс. кв. м). Крупнейшим арендатором комплекса является компания Deloitte, которая арендовала 29 тыс.

Сейчас посольство Канады располагается на Староконюшенном переулке. По информации участников рынка, после переезда посольство сохранит этот офис за собой.

По мнению экспертов, заключение длительных договоров аренды для государственных ведомств предпочтительнее и не предполагает больших рисков. Что бы ни произошло в России, посольство Канады в Москве останется, поэтому оно заинтересовано в долгосрочном пользовании площадями,- говорит руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Zadelhoff Tie Leung Анастасия Хоменчук. Посольство не занимается зарабатыванием денег, как коммерческая структура, и может себе позволить больший риск при заключении договора аренды,- говорит ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Участники рынка убеждены, что заключение договоров аренды на 49 лет пока для Москвы исключение, а не правило. С одной стороны, говорит Хоменчук, длительные сроки договора увеличивают стоимость бизнес-центра, поскольку означают высокий потенциальный доход его владельца. С другой стороны, столь долгосрочные обязательства в определенной степени связывают руки владельцам, считает старший консультант отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Ирина Артемова.

кв. м площадей на 11 лет. По оценкам экспертов, в последующие 11 лет аренды за приглянувшийся офис Deloitte придется отдать около $187 млн.

Исходя из этого, если договор будет заключен, арендатор за 49 лет выплатит $120-185 млн.

В развитых странах арендные ставки при заключении длительных договоров на 30-50% ниже, чем для договоров на пять-десять лет, указывают участники рынка. По словам Андрея Постникова, размер ставок предложений в White Square Office Center для небольших площадей составляет $800-900 за 1 кв. м в год.

Купить участок земли в Подмосковье, построить коттедж и его продать - таков один из самых прибыльных и внешне простых видов бизнеса, доступных частному лицу. D` исследовал рынок частных застройщиков стоимостью в миллиарды долларов, который начинается прямо за чертой Москвы.

По мнению экспертов, регулярность арендных платежей при долгосрочном договоре принципиально не отличается от краткосрочного. Одна из основных задач арендодателя в долгосрочном договоре - защита стоимости валюты договора,- говорит замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers International Анна Иванова.- Например, покупательная способность $100 сегодня существенно выше, чем по истечении десяти лет. Случаи досрочного расторжения длительных договоров возможны, однако, как правило, прописываются форс-мажорные ситуации, говорят эксперты. Стороны стремятся свести их к минимуму и описать их причины и последствия максимально детально,- говорит Иванова.

Явление масштабно, однако о частных застройщиках ничего не известно. В отличие от застройщиков коттеджных поселков индивидуалы гораздо мельче как игроки. Они не стремятся к созданию брендов, не имеют пиар- и рекламных бюджетов. Более того, они избегают всякой публичности. Из десятка найденных нами частных застройщиков только треть пошла на контакт, и лишь один из них не скрывал своей фамилии.

Судя по рекламе и газетным публикациям, понятия загородный рынок и коттеджные поселки - синонимы. Но это не так. Сегодня в Подмосковье дома на продажу возводят сотни, если не тысячи частных застройщиков. Достоверной статистики по индивидуалам не существует, но есть основания считать, что объемы этого рынка велики. По объему рынок коттеджей от частных застройщиков сопоставим с рынком коттеджных поселков, - считает директор департамента загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Жанна Щербакова. Если это так, то суммарно годовой оборот этого сегмента рынка можно оценить в миллиарды долларов.

Я знаю частных застройщиков с отличной репутацией в узких кругах, которые возводят по 20-25 домов в год, - говорит Жанна Щербакова. - В отдельных сегментах доля индивидуалов велика. К примеру, на Рублевке нет больших массивов земли под застройку, а значит, она мало интересна для крупных игроков. Зато частным застройщикам вполне хватает небольших земельных участков на два-четыре дома.

При этом индивидуалы представляют собой весьма серьезную силу. Пару лет назад одна крупная девелоперская структура не стала покупать хороший земельный участок к северу от Москвы под строительство поселка. Там работает господин N, у которого связи с администрацией, лучшие земли, много начатых проектов, - пояснили в компании. - Мы с ним конкурировать не будем.

На бумаге проект девелопера выглядит очень просто: купил землю - подвел коммуникации - построил дом - продал. Причем Рублевка - не единственное место, где возводят дома частные застройщики. Они успешно действуют во всех сегментах - от самого элитного до экономкласса.

100 тысяч - и добро пожаловать!

Вдали от Москвы новый коттедж экономкласса можно приобрести у частного застройщика и за 80-100 тыс. долларов.

Минимальный входной билет на рынок частного девелопмента сегодня оценивается примерно в 100 тыс. долларов. Чтобы уложиться в этот бюджет, можно купить 6-8 соток в садовом товариществе (30-40 тыс. долларов), подвести коммуникации (в дешевом варианте - 10-20 тыс. долларов) и тысяч за пятьдесят построить домик площадью чуть более 100 квадратных метров из пеноблоков или недорогих сэндвич-панелей. Такой коттеджик без отделки можно продать, если место более или менее пристойно, за 150 тыс. долларов.

А вот пример из другого сегмента. Небольшой участок с соснами площадью 8 соток в охраняемом поселке между Рублевским и Новорижским шоссе обошелся застройщику в 250 тыс. долларов. Подведение коммуникаций и строительство дома (350 кв. м) - более чем в 300 тыс.

В целом в экономсегменте очевиден огромный дефицит и любое вменяемое предложение сразу находит покупателя. В зоне сорокового километра от Москвы один из частных застройщиков недавно осуществил следующий проект. Участок в 15 соток был разбит на два, и на каждом был построен аккуратный деревянный коттедж. Дома были быстро проданы - по 250 тыс. долларов.

Никто из частных застройщиков не планирует прибыли менее 40%. На экономклассе рентабельность удачных проектов может достигать 100%, в элитном сегменте в исключительных случаях доходит до 200-300%, - говорит генеральный директор Victory Group Татьяна Звонарева. - При этом риски и время экспозиции в дорогом сегменте также выше. Если дешевые объекты обычно уходят за три-четыре месяца, то дорогие могут ждать своего покупателя и год-полтора.

Готовый дом с отделкой под ключ продается сегодня примерно за 1 млн долларов. Входной билет на рынок девелопемента в зоне максимального гламура - на Рублевке - стоит тоже не менее 1 млн. Зато готовые дома здесь - от 2 млн долларов.

Коттеджи против поселков

Серьезные финансовые вложения в покупку земли и последующее строительство сдерживают многих потенциальных девелоперов, заставляют их работать в сегменте экономкласса. Сегодня для финансирования проектов индивидуалы чаще всего используют собственные средства или привлекают партнеров. Я бы мог сейчас строить поселок, но для этого нужно не менее 10 миллионов долларов, - говорит застройщик Андрей. - Ввиду недостаточности собственного капитала я строю только два-три дома в год. Проектного финансирования подобных вариантов пока нет. Чтобы привлечь банковский кредит, необходимо заложить недвижимость. Но под строящийся коттедж денег не дадут.

Общих правил по девелопменту загородных домов нет. Концепция задается местоположением, размером и формой участка, его окружением. При этом застройщик должен обладать стратегическим пониманием рынка. Одно из ключевых качеств частного застройщика - умение реально оценить возможности участка и понять, что будет востребовано на этом месте, - говорит Татьяна Звонарева. Всегда есть соблазн построить дом побольше и позиционировать его классом повыше, чем стоило бы. К примеру, в какой-нибудь рублевской деревеньке на участке в семь соток построить дворец, который должен уйти за миллионы только потому, что это Рублевка. Надо хорошо знать и покупательские настроения, угадывать тренды рынка: земля покупается сегодня, а вот продавать готовый дом надо будет через год. Например, если сильно перебрать с его размерами, можно попасть в категорию неликвидов. Необходимо также попасть в точку и с массой других деталей - планировкой, архитектурным стилем, уровнем отделки и так далее. А вкусы покупателей меняются достаточно быстро, например классические особняки с колоннами, крыльцом и портиками уже восторга не вызывают. Несмотря на большой спрос на коттеджи, на рынке есть масса непродуманных и потому непродаваемых вещей, - поделился один из застройщиков.

Большинство частных застройщиков ориентированы на массовый спрос: никаких изысков, просто и качественно. Обычно в первых проектах отрабатывается некая модель идеального дома, и дальше найденное решение (фасады, планировки, оборудование) тиражируется. Некоторые индивидуальные застройщики так четко формулируют свое кредо, что им могли бы позавидовать и девелоперы коттеджных поселков. Я строю только коттеджи в стиле шале, - делится секретами мастерства Кирилл, застройщик с десятилетним стажем. - Во всех моих проектах обязательно есть ванные с окнами, большие спальни с гардеробными, французские окна во всю стену, высокие потолки, теплые полы, гараж на два машиноместа, камин. В последнее время ставлю и электропривод на ворота: стоит всего тысячу долларов, а на покупателя открывающиеся с брелока ворота оказывают магическое воздействие.

Однако рынок меняется, и разница в ценах со временем играет все меньшую роль: покупатели активно разворачиваются в сторону централизованных поселков. Поселки давят частников. Будущее, несомненно, за поселками с единой концепцией, охраной, службой эксплуатации, общей инфраструктурой: покупатели хотят комфорта и безопасности. Все хотят жить цивилизованно, - говорит застройщик Андрей, сам, между прочим, купивший дом в централизованном поселке.

Конкуренция с коттеджными поселками - одна из скрытых пружин развития рынка домов от частных застройщиков. Сегодня коттеджи от индивидуалов стоят в среднем на 30-40% дешевле аналогов в поселках, и это ценят покупатели. Несколько различна и экономика частников и застройщиков поселков. У индивидуалов намного короче срок реализации проекта (год против двух-четырех) и часто ниже себестоимость: застройщики поселков вынуждены тратить большие деньги на подведение магистральных сетей.

Типология застройщиков

Мой единственный неудачный опыт строительства коттеджа был связан с хаотичной застройкой типа Шанхай, пусть и находившейся на Рублевке, в престижном месте, - рассказывает один из застройщиков. - Там я с трудом вернул затраченные средства. Теперь буду строить либо в коттеджных поселках, где продают землю без подряда, либо в стародачных местах. В деревни, поля и шанхаи я больше ни ногой!

Локальные монополисты специализируются на строительстве в определенном районе или даже в одном населенном пункте. Часто выбирают лесные стародачные места типа Малаховки, Апрелевки или Немчиновки. Обычно живут там же и потому хорошо ориентируются на данном ограниченном пространстве, зная предпочтения тамошних покупателей. Местные первыми узнают обо всех продающихся участках и часто покупают их дешевле рынка.

Общение с риэлтерами и девелоперами позволило определить несколько групп частных застройщиков, имеющих разные стратегии на рынке.

Есть и близкие к администрации доверенные лица чиновников, на которых регистрируются вновь выводимые земельные участки. Часть такого землеотвода обычно сразу распродается, чтобы на вырученные деньги подвести коммуникации и начать строительство домов на оставшихся участках. Но бесплатное развращает - обычно это сказывается и на качестве строительства, и на продуманности концепции в целом. Часть землеотвода иногда вообще подолгу остается незастроенной: до своей доли у чиновников не доходят руки.

Для себя строившие изначально возводят дом для себя, а потом оказывается, что почему-то он им не подходит. Или решение продать принимается потому, что выгоднее на вырученные деньги купить другой участок и там построить новый дом. В результате деньги, предназначенные для собственного жилья, начинают перекладываться с прибылью из проекта в проект.

Пожалуй, самая интересная категория застройщиков - белые воротнички. Это топ-менеджеры крупных московских компаний, развивающие собственные девелоперские проекты в Подмосковье. Их сильная сторона - наличие финансовых ресурсов и хорошее знание запросов покупателей. Им достаточно просто строить как для себя, и люди их круга обязательно оценят. Это наиболее творческие девелоперы, стремящиеся не просто заработать денег, но и реализовать себя.

Строители идут от технологии, владея, например, деревянным производством. Имеют отлаженный технологический процесс и достойное качество, но часто строят на не самых удачных участках, так как не имеют прямого выхода на землю.

Место под солнцем

Один из таких застройщиков, катаясь на лыжах в Европе, влюбился в альпийский стиль и одним из первых стал строить коттеджи-шале в Подмосковье. Другой увлечен новыми технологиями: В строительстве постоянно появляется масса новинок, и мне хочется их опробовать. К примеру, использование вентилируемых фасадов позволяет делать их даже зимой, что существенно сокращает время строительства. То же самое с технологиями скоростной окраски стен: это дороже, но экономит время. Выиграв несколько месяцев, можно значительно улучшить финансовые показатели проекта!

По сравнению с проектами в городе, где согласования идут по три года, это рай. Специальные знания? Тоже вроде не надо: в строительстве, как и в футболе, разбираются все.

Кажется, что строить коттеджи на продажу - прибыльный и несложный бизнес. Первая мысль, когда с ним знакомишься: я тоже так смогу. Рентабельность? Очень высокая. Административные барьеры? Практически нет: купил землю - и строй.

Даже со своим прорабом застройщик должен не менее двух раз в неделю навещать свою стройку. Для людей, живущих и работающих в Москве, это серьезная нагрузка. Особенно много времени съедает этап отделки, - делится Дмитрий. - Все отделочные материалы, оборудование, сантехнику я покупаю сам. К тому же во время отделочных работ возникает масса вопросов, которые лучше решать самому: ведь строители сделают не как лучше, а как им удобнее. В результате стройке посвящаются выходные и два-три утра в течение рабочей недели.

Но не все так просто. Новичок неизбежно столкнется с рядом проблем, которые опытные застройщики уже решили. Один из главных рисков этого бизнеса - строительный. Приглашение строительной компании резко снижает рентабельность проекта, поэтому в основном нанимаются бригады, обходящиеся дешевле минимум процентов на тридцать. Но в таком случае возрастают риски, а также затраты сил и времени на контроль качества строительства и расходов. Успех проекта во многом зависит от того, есть ли у вас прораб, которому вы можете доверять, - уверен застройщик Сергей. - Пока я не нашел такого человека. Всякое случалось: и с деньгами убегали, и ломать построенное приходилось.

И наконец, одна из главных сложностей частного строительства связана с нахождением правильного земельного участка. Выбор на вторичном рынке велик, однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что большинство участков непригодны для коммерческого строительства. Я искал участок для своего первого проекта почти два с половиной года, - сетует молодой застройщик Дмитрий. - Где-то были недооформленные документы, где-то сложности с подведением коммуникаций. А еще неудачная форма участка, недостаточно интересное место, неблагоприятное соседство, сложный подъезд и многое другое.

Новичок на своем первом проекте будет покупать стройматериалы на рынках и в магазинах, переплачивая не менее двадцати процентов, - рассказывает Кирилл. - А у меня есть налаженные связи с заводами и крупными оптовиками, где я имею скидки. Кирпич, например, мне напрямую везут из Белоруссии.

Опытные девелоперы знают подноготную многих участков и, как правило, имеют выходы на перспективную землю.

Часто участки замечательны по массе факторов, но имеют, как мы говорим, спрятанные мины, которые потом не обезвредишь, - рассказывает еще один строитель. - Так, недавно мне понравился участок на красивой поляне под Истрой. Дело шло к сделке, но потом через знакомых узнал, что на этом месте люди не могут построиться уже лет пять. Оказалось, что в соседнем коттеджном поселке живет местное начальство, которое не хочет, чтобы портился вид. Они и торпедируют любые попытки застройки.

Российский рынок коттеджей можно разделить на три категории: эконом-класс, бизнес-класс, VIP-предложения (элитное жилье). Интересно, что в результате непостижимых лингвистических особенностей нашего восприятия английским словом коттедж называются лишь первые две. Третья группа построек - престижное загородное жилье класса люкс - под устоявшееся в России понятие коттедж подходит лишь условно. Такая позиция обычно выводится риелторами на рынок как Загородные дома. Это настоящие особняки, которые по размерам и пышности отделки не уступают известным дворянским усадьбам, а часто и превосходят их (о художественном уровне говорить не будем, оставив этот вопрос Времени - самому точному оценщику). Однако сейчас, как отмечают аналитики рынка недвижимости, наметилась тенденция к снижению спроса на подобное жилье и увеличению популярности коттеджей бизнес- и эконом-класса. Самый востребованный на сегодня в Московской области продукт строительной индустрии - это жилье площадью до 200-350 кв. м. и стоимостью до $150-250 тысяч. Предложение в этом сегменте намного меньше спроса.

Особенность нынешнего момента заключается и в том, что в последнее время небольшие земельные участки в Подмосковье резко подорожали - за год не менее чем на 30-40%. В результате сегодня найти подходящий по соотношению цена-качество участок весьма сложно. Один опытный девелопер даже отложил на время новые проекты: Все так дорожает, и я пока не понимаю новую экономику и что в ней надо строить. Так что если раньше, на быстрорастущем рынке лишь серьезные ошибки могли помешать частному застройщику получить хорошую прибыль, то теперь выход на рынок новых игроков не так прост. Тем более если учитывать все возрастающее давление со стороны коттеджных поселков.
Вопрос о том, что выбрать - коттедж, построенный по стандартному (типовому) проекту, или по индивидуальному риторический. На первый взгляд, проект, учитывающий все вкусы и предпочтения заказчика, лучше по определению. Но не все так однозначно.

Еще один важный момент, который необходимо учесть - удаленность загородного дома от постоянного места жительства его владельца. При покупке коттеджа или участка под его строительство следует обязательно учесть пропускную способность ведущего к нему шоссе. Ведь одно дело - расстояние, другое дело - затрачиваемое на его преодоление время, особенно в часы пик. Исходя из этого параметра, сегодня большую популярность приобрела трасса Балтия (она же - Новорижское шоссе), которая отличается качественным дорожным покрытием, отсутствием светофоров и, как следствие, - высокой скоростью движения. А вскоре в строй вступит Краснопресненский проспект, который соединит Новорижское шоссе с Третьим транспортным кольцом Москвы, так что пропускная способность увеличится и на преодоление расстояний придется затрачивать меньше времени.

Задумываясь о приобретении коттеджа большинство потенциальных владельцев поначалу задается вопросом: купить готовый дом или построить его самому? И в том, и другом случае есть свои плюсы и минусы. В первом - клиент рискует приобрести не совсем дом своей мечты, в котором не все будет соответствовать его вкусу и требованиям к качеству, с явными и скрытыми изъянами, что может повлечь за собой масштабный ремонт. А если начать строить дом самому, то можно не уложиться в выделенных для того средствах и времени. Но зато есть возможность не выкладывать довольно внушительную стоимость всего коттеджа сразу, а вкладывать в него деньги по мере поступления средств.

Для покупателей VIP-жилья - дорогих даже по московским меркам загородных особняков - фактор цены не имеет решающего значения. Другой вопрос - время, которое уйдет на создание проекта. При необходимости учесть все пожелания заказчика, который, собственно, за это и платит немалые деньги (стоимость индивидуального проектирования составляет примерно 20 процентов стоимости строительства) процесс подготовки предложений и их согласования с проектом не может быть быстрым. Соответственно, между первой встречей с архитектором и началом строительства проходит довольно значительный временной промежуток, который может растянуться на месяцы, а то и годы. Кроме того, потенциальному заказчику нужно иметь в виду, что ему придется либо найти доверенное лицо, которое будет заниматься проектом, либо тратить на это свое, часто бесценное, время.

Что касается выбора типа проекта - стандартный или индивидуальный - то понятно, что подходы к этой проблеме внутри каждой из трех категорий неоднозначны. Тем не менее, несмотря на огромную разницу в возможностях, большинство потенциальных покупателей, в том числе коттеджей эконом- и бизнес-класса, предпочитает индивидуальные проекты.

Кроме того, даже в категории элитного жилья, не говоря уже о бизнес- и эконом-классе, есть существенные ограничения на полет фантазии и технические изыски архитекторов, строителей и будущих домовладельцев.

Да, элитное же жилье эксклюзивно по определению. Но это в идеале. В реальной жизни ситуации могут развиваться по самым различным сценариям. Очень распространенный вариант - клиент платит за индивидуальный проект и получает его. Однако если проект оказывается удачным, в дальнейшем он (или отдельные, наиболее удачные и узнаваемые решения) появляются в каталоге архитектурного бюро или независимого создателя и предлагается всем желающим и имеющим возможность его приобрести. Причем по цене намного меньше той, которую заплатил за него первый заказчик.

Переделка же в соответствии с пожеланиями заказчика либо вообще не предусматривается, либо сопряжена со значительными, по сравнению с общей стоимостью проекта и строительства, финансовыми затратами. Утешением служит тот факт, что почти всегда существует возможность индивидуального оформления как внешнего вида, так и внутренних помещений за счет деталей. Именно поэтому многие покупатели выбирают вариант коттеджа под отделку: кроме того, что он дает больше свободы для самовыражения, он обходится примерно на треть дешевле объекта, сдаваемого под ключ.

В эконом- и бизнес-классах бесспорным фактором таких ограничений является цена. По данным Rudom.ru, стоимость индивидуального проектирования составляет от $25 до 100 за квадратный метр общей площади. Стандартный проект, предлагаемый архитектурной студией, будет стоить в несколько раз меньше равноценного индивидуального, особенно если жилье приобретается в типовом коттеджном поселке. Дома в таких поселках дешевле отдельно строящихся за счет унификации инженерных коммуникаций, инфраструктуры и самих конструкций дома.

Но не надо забывать и о том, что стандартный проект на то и стандартный, что соответствует установленным в стройиндустрии требованиям, прошел проверку практикой и, по идее, в будущем не должен принести никаких неприятных неожиданностей своему владельцу. Конечно, только в том случае если за его выполнение берется профессиональная строительная фирма. Если же заказчик все-таки хочет, чтобы его пожелания были учтены максимально, то еще один вариант - приобрести деревенский дом в старом фонде под слом, и потом заказывать персональный проект.

Чаще всего дома в коттеджных поселках бизнес-класса возводятся по индивидуальным проектам в соответствии с пожеланиями конкретного заказчика. Некоторые строительные организации создают собственные архитектурные проектные бюро, в которых разрабатываются проекты коттеджей практически на любой вкус. Стоит отметить, что наиболее востребованными в данном сегменте рынка оказались двухуровневые коттеджи площадью от 250 до 400 квадратных метров.

И на заметку. Непременным этапом любой сделки является просмотр объекта вместе с риелтором, когда клиент воочию знакомится с предлагаемыми ему недвижимостью, пусть даже пока землю. Произведя просмотр, клиент должен внимательно подписать так называемую просмотровую ведомость, в которой указывается посещенный им объект недвижимости, дата и время. Данный документ предназначен для последующих взаиморасчетов владельца недвижимости с риелтором. Как советует Коттедж.Ру, если клиент посещает строящийся поселок, стоит обратить внимание риелтора и других специалистов (строителей, администраторов и т.п.) на прояснение важных деталей: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности дома при сдаче поселка в эксплуатации, где будет располагаться детская площадка и т.д. По четкости и определенности ответов, можно судить об уровне ответственности владельцев поселка перед будущими жильцами.

Тем не менее, в строительстве престижных загородных резиденций большой площади (примерно от 800 кв. метров) индивидуальному проектированию практически нет альтернативы. Единственный нюанс - необходимость учитывать сложившийся стиль окружающего архитектурного фона, что обычно свидетельствует о респектабельности и хорошем вкусе владельца.



Главная --> Публикации