Главная --> Публикации --> Без сервитутов — хаос Одним из факторов бурного роста цен на квартиры стала коррекция фондового рынка Василий фетисов: «во многих городах россии цены близки к подмосковным» Развлечь провинцию готовится бывший сотрудник альфа-банка Собственники останутся без земли?

До последнего времени самым популярным в северной столице был термин уплотнительная застройка. Это была вынужденная необходимость. Стоимость земли и недвижимости растет, поэтому приходилось изыскивать новые участки под застройку путем редевелопмента депрессивных территорий, занятых бывшими складами, гаражами и т.п. Дома, построенные на участках уплотнительной застройки, пользовались, да и сейчас пользуются большим спросом. Ведь сделав подобное приобретение, покупатель получает квартиру в обжитом районе, а значит, доступ к развитой инфраструктуре.

Рост цен на рынке жилья подогрел интерес крупных девелоперских компаний к петербургскому рынку недвижимости. За последние два года сразу пять компаний объявили о проектах квартальной застройки общим объемом около 4 млн. кв. м. И по мнению экспертов, в ближайшие годы доля квартальной застройки будет только расти.Уплотнение отменяется

Кроме того, до последнего времени петербургские строители просто не имели ресурсов для квартальной застройки, ведь нельзя построить целый микрорайон, рассчитывая только на привлеченные от реализации квартир деньги. Квартальная застройка - показатель финансового состояния компании, ее репутации среди банковских институтов.

Сам термин уплотнительная застройка появился в 2002 году. Владимир Яковлев, в то время губернатор Санкт-Петербурга, наложил вето на принятый депутатами Законодательного собрания закон О порядке информирования о градостроительной деятельности. Закон гарантировал право граждан на отмену уплотнительной застройки в конкретном месте, если определенное количество жителей окрестных домов будет против подобной инициативы.

Стратегические проекты

Строить на свободных территориях, инженерно подготовленных, гораздо выгоднее, чем лезть в уплотнительную застройку, - это факт. В уплотнительную застройку строители идут не столько потому, что там есть инженерно подготовленные коммуникации, а потому, что город не готовит инженерно подготовленные территории, - считает генеральный директор корпорации Строймонтаж Сергей Филиппов. С ним согласен вице-президент корпорации Петербургская Недвижимость Вячеслав Семененко. И в центре города, и в спальных районах потенциал уплотнения практически исчерпан. В течение двух-трех ближайших лет доля уплотнительных проектов в объеме рынка еще будет большой за счет земельных запасов застройщиков. Однако все дальнейшие перспективы городской застройки связаны либо со вновь осваиваемыми территориями, либо с редевелопментом земель внутри города, - говорит он.

Первым крупным застройщиком, вышедшим на петербургский рынок, стала Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания (ШЗОИК), реализующая нашумевший проект Балтийская жемчужина. Проект сразу получил название стратегического. Ориентировочный объем всех инвестиций в Балтийскую жемчужину составит около $2 млрд. И расположится она в Красносельском районе Петербурга недалеко от Петергофского шоссе. Общая площадь территории Балтийской жемчужины - 205 га, полезная площадь застройки - 1.73 млн. кв. м, реализация проекта позволит обеспечить жилой площадью 35 тыс. человек и создать 15 тыс. рабочих мест.

В начале этого года в Петербурге был принят новый Генеральный план. Согласно его концепции жилищная политика Петербурга будет развиваться в двух направлениях: наращивания ввода жилья за счет освоения новых районов, а также реконструкции старых кварталов - домов первых массовых серий. То есть за счет квартальной застройки.

Планы на пригород

В августе с похожим по объемам строительства проектом выступила израильская компания Industrial Building Corporation (IBC). Компания представила на рассмотрение губернатора Петербурга проект строительства на Пулковском шоссе многофункционального комплекса, который будет включать в себя около 1 млн. квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости (жилье - 600 тыс. кв. м, торгово-развлекательная недвижимость - 200 тыс. кв. м, офисная недвижимость - 150 тыс. кв. м, еще 50 тыс. кв. м составят объекты социального назначения, которые будут построены за счет инвестора и в дальнейшем переданы на баланс города). Этажность комплекса - 25-27 этажей. Земельный участок площадью 40.8 га, на котором будет построен комплекс, ранее принадлежал фирме Лето и был куплен в собственность IBC у учредителей фирмы. По оценкам экспертов, стоимость участка составила около $38-41 млн. По словам владельца компании Элизера Фишмана, объем инвестиций составит около $900 млн. По предварительным данным, реализация проекта рассчитана на 8 лет и предполагает очередность строительства, то есть приблизительно 5-6 очередей застройки емкостью 160-180 тыс. кв. м. Проектирование, согласование и утверждение проектно-сметной документации компания планирует завершить к середине 2007 года, а первые дома будут готовы уже во втором полугодии 2008 года.

Национальный резервный банк (НРБ) в данный момент застраивает 35 га в районе поселка Янино (Всеволожский район). Все работы по проектированию, строительству и дальнейшей эксплуатации поселка будет вести дочерняя компания банка - Национальная жилищная корпорация (НЖК). На территории в 35 га планируется возвести 250 индивидуальных домов площадью 100-150 кв. м и 100 секций таунхаусов площадью 80-100 кв. м каждая. Помимо этого в поселке будут созданы торговая зона, а также медицинский кабинет, аптечный киоск и частный детский сад. Завершить проект планируется в конце 2007 года. Кроме того, по данным из информированных источников, проект после завершения первой стадии будет расширен еще на 120 га, что в итоге позволит построить еще около 1200 малоэтажных домов.

В ближайших пригородах Петербурга в скором времени будут реализованы три больших проекта Промышленно-строительного банка, решившего застроить обширные территории в окрестностях Пушкина, правда, пока по данному проекту идут только предварительные проработки и подробностей проекта компания не разглашает. Также недалеко от Пушкина компания Балтрос планирует создать к 2008-2010 годам жилой район Славянка (около 1.8 млн. кв. м). Общий объем инвестиций, по оценкам экспертов, составит около $2.3 млрд.

По оценкам специалистов, за счет больших объемов застройки затраты на оформление, подготовку участка и подведение коммуникаций в расчете на один квадратный метр квартала будут дешевле, чем аналогичные работы для одного точечного объекта. Кроме того, квартальная застройка дает возможность повысить управляемость и контроль над строительными работами, сконцентрировав производственные и управленческие ресурсы в одних руках, следовательно, существенно повышается качество строительства.

Надежды на город

Крупным проектом проще заинтересовать и проектного инвестора, например, крупную западную девелоперскую компанию. Под хороший инвестиционный стратегический проект, который имеет небольшие риски, легче привлечь инвестиции, - уверен генеральный директор ЗАО М-Индустия Денис Тихонов. При привлечении крупных инвестиций для иностранного, да и вообще крупного стратегического инвестора важны имущественно-правовые гарантии. То есть земля должна быть юридически закреплена за тем, кто запрашивает инвестиции, даже если этот участок и не стоит тех денег.

Теоретически земель для квартальной застройки в Петербурге много, но практически - не очень. Для подготовки таких кварталов нужна огромная работа, проводимая городом (расселение, снятие и учет обременений и т.п.). Сложности могут возникнуть с неучтенными обременениями и ограничениями, длительными сроками согласований, высокими затратами, с отсутствием четкой концепции, - считает Игорь Лучков, руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики компании Бекар.

Подобные брокерские компании действуют вполне легально, арендуют офисы в дорогих районах в центре Москвы и, судя по всему, не намерены кидать своих клиентов. Как было сказано корреспонденту Газеты.Ru в одной из таких фирм, банковский процент будет зависеть от сложности ситуации, но в среднем колеблется от 9 до 12%. Доля фирмы-посредника составляет 3-5% от стоимости квартиры. Расходы на страховку, оценку и нотариальную регистрацию не отличаются от средних по Москве. От самого же клиента требуется только платить и слушаться.

Петербургские власти неоднократно заявляли о том, что будут поддерживать инициативы строителей по освоению новых территорий. Так, председатель комитета по строительству администрации Петербурга Роман Филимонов рассчитывает, что до 2011 года в городе будет построено от 11 млн. до 13 млн. кв. м. Для этого власти готовят необходимую инженерную инфраструктуру. В ближайшее время будет построена Юго-Западная ТЭЦ, сдана подстанция в районе Лахты. Кроме того, мы готовим большие участки для торгов в северо-приморской части Петербурга, практически готовы к продаже кварталы 15-18 в Красносельском районе, большой жилой район будет построен на севере города на землях совхоза Ручьи. Каждый из этих проектов принесет примерно по 3-3.5 млн. кв. м.
В последнее время на рынке появилось много предложений помочь с ипотечным кредитом тем, кому в нем было отказано. Различные брокерские компании берутся пролоббировать в банках интересы отказников граждан с неподтвержденными доходами и другими финансовыми проблемами.

По мнению опрошенных экспертов, в принципе в услугах ипотечного брокера, как и в любой посреднической деятельности, нет ничего противозаконного. Однако, содержание деятельности компаний, берущихся пролоббировать интересы отказников, может быть самым разнообразным.

Газета.Ru расспросила специалистов ипотечного рынка о том, насколько законна деятельность подобных фирм, и чем рискует обратившийся к ним клиент.

Так, брокерская компания может давать свои гарантии банку за счет собственных резервов. Это правильный бизнес, считает господин Грачев, и риск здесь не превышает прибыль - собирая по 3-5% с каждого клиента, брокер вполне может договориться с банком о дополнительных гарантиях. И даже при провале нескольких клиентов, его маржа будет перекрывать убытки.

По мнению президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ивана Грачева, внутренние регламенты банка, не позволяющие выдачу кредита тому или иному клиенту, можно обходить и законным путем.

Компания потребует с клиента первоначальный взнос, а затем пойдет обычным путем, изображая при этом какую-то деятельность, отмечает господин Грачев. То есть клиент мог бы и без всякого посредника прийти в банк и ему не отказали бы, и 3-5% от стоимости квартиры были бы целы.

Тем не менее, велика вероятность того, что брокер может оказаться не посредником, а мошенником.

Между тем, по мнению генерального директора компании Лаурел, эксперта Госдумы и Совета Федерации по вопросам развития ипотечного кредитования Ирины Радченко, банки, изначальная политика которых давать кредиты всем подряд, с заемщиками особо не церемонятся: у них хуже условия, выше первоначальный взнос и процентная ставка. Клиенту может быть предложен и ломбардный кредит - под другую квартиру. Кроме того, у банка есть масса способов для манипуляций. К примеру, на предварительных переговорах брокер будет уверять, что все хорошо, и процент по кредиту составляет 11% годовых, говорит Ирина Радченко. Однако в итоге в договоре может оказаться пропечатанный микроскопическим шрифтом 1% ежемесячно за обслуживание кредита. А это еще 24% в год.

Лоббирование в банках это зачастую всего лишь приманка для клиентов и по мнению известного эксперта рынка недвижимости, профессора РЭА им. Плеханова Геннадия Стерника. Часть банков четко разделяет (в том числе по уровню процентных ставок) клиентов с подтвержденными и неподтвержденными доходами и принимают и тех, и других. Но им удобнее делать это через ипотечного брокера, считает господин Стерник.

Такие фирмы подделывают дипломы и трудовые книжки, штампуют фирмы-поганки, у них есть специальные технологии создания видимости того, что человек солидный клиент, рассказывает госпожа Радченко. От некоторых банков я слышала байки о том, как некоторые брокерские конторы приводят к ним клиентов сплошь из одной фирмы Лютик. А когда в Лютике заканчиваются должности топ-менеджмента, появляется новая фирма-поганка.

Есть на рынке и черные брокеры, занимающиеся откровенным мошенничеством, делающие из клиента-полуфабриката легального заемщика.

Многие банковские аналитики сходятся во мнении, что в значительной части банков процветает подпольный бизнес, и за хороший откат принимаются любые дела -- говорит госпожа Радченко.

Кроме хорошей кредитной истории черные брокеры подстраховываются своими андеррайтерами (человек, проверяющий кредитоспособность) в банках. Подкупленный андеррайтер закрывает глаза на сфабрикованное дело.

Если клиент видит объявление о том, что кто-либо может решить все его вопросы с кредитом, то стоит задуматься, и не раз -- считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Предоставление ложной, подкорректированной под требования банка информации чревато возможностью остаться без услуги и уплаченных за нее денег, а также попаданием в черный список. По мнению господина Жигунова, обращаясь к ипотечным брокерам, клиенту, прежде всего, необходимо удостовериться в наличии у компании аккредитации по программе того или иного банка, соглашения о взаимодействии и опыта работы с ним.

Тем не менее, банки пытаются бороться с этим явлением. И велика вероятность того, что сфабрикованный клиент будет разоблачен и получит черную метку.

В 2006 году произошел резкий скачек цен на жилье, и у банков началась острая нехватка клиентов, говорит PR-директор ГК Пересвет Ирина Наумова, в результате появились программы с низкими процентными ставками и мягкими условиями получения кредита. Есть множество программ, которые фактически не требуют подтверждения доходов.

Что же касается отказников, то, как уверяют эксперты, даже если клиенту было отказано в одном банке (из-за несоответствия каким-либо критериям его программы), он вполне может получить кредит в другом месте. Более того, за последние 1,5 - 2 года серьезно изменилась ситуация на рынке и вынужденные учитывать сегодняшние реалии банки начали либерализацию своих ипотечных программ.

Думаю, что именно на этих прошлогодних отказников и рассчитан рекламный слоган таких брокерских компаний. Просто брокеры умело пользуются рыночной конъюнктурой.

Нетрудно догадаться: для человека, которому отказали в кредите в 2005 году, сейчас вполне можно подобрать подходящие предложения. Только не все об этом знают.

По данным мэрии Ростова, в 2006 г. было сдано в эксплуатацию 707 400 кв. м жилья (в 2005 г. 620 069 кв. м, в 2004 г. 581 400 кв. м). Больше всего было построено в Первомайском (157 694 кв. м), Ворошиловском (134 941 кв. м) и Советском (114 503 кв. м) районах города. В 2007 г. планируется сдать 800 000 кв. м жилья.

На фоне постоянно сокращающегося предложения и увеличивающегося спроса цены на новостройки в 2006 г. росли безостановочно и регулярно, констатируют опрошенные Ведомостями риэлторы. В целом за год жилье на первичном рынке подорожало на 60-75%.

Сокращение объема предложения на рынке новостроек участники рынка отмечали уже к концу I квартала прошлого года. Застройщики с трудом адаптировались к требованиям нового жилищного законодательства: проблемы с оформлением разрешительной документации были практически у всех. Строительные компании приостановили продажи строящихся домов и не спешили закладывать новые объекты, предложение сократилось на 30-50%. Результаты сокращения продаж ощущали не только покупатели квартир для себя, но и частные инвесторы, отмечал тогда гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий.


Увеличить

19 000 руб. за 1 кв. м, к концу I квартала их стоимость увеличилась примерно на 16% до 22 000 руб. за 1 кв. м. Начальник отдела маркетинга строительного концерна Вант Сергей Ростов говорил о росте цен на 20%. В начале года стоимость 1 кв. м в панельном доме на Темернике составляла 14 000 руб., в начале апреля 17 000 руб., сравнивал он. В среднем за январь март подорожание составило 2000-3000 руб. за 1 кв. м, вспоминает управляющий офисом Риэлти-Ленина Станислав Нови.

По оценке риэлтора Сосницкого, в зависимости от района, этапа строительства и качества жилья за I квартал 2006 г. цены поднялись в среднем на 7,5-14%. Строители говорили о большем подорожании. Например, строительная фирма Руслан в январе 2006 г. продавала новостройки по

К середине лета в спальных районах стоимость 1 кв. м начиналась от 20 000 руб., в Нахичевани цены на новостройки доросли до 26 000-27 000 руб., на Сельмаше до 32 000 руб., а цены на квартиры в центре перешагнули отметку в 50 000-55 000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Нови.

Во II квартале дефицит на рынке новостроек стал ощутимее, предложение снизилось еще на четверть, рассказывает директор АН Акцент Евгений Тенишев. В это же время работу строительных компаний начала проверять областная прокуратура. Нарушения отсутствие установленных законами разрешений и согласований на строительство и невыполнение требований законов об обязательном проведении государственной экологической экспертизы были выявлены в основном в Ростове. Кроме возбуждения административных дел в городе было приостановлено и прекращено строительство 11 многоквартирных домов.

Из-за высоких цен на новостройки в традиционно популярных Западном и Северном микрорайонах спрос переместился в более дешевые места Темерник, Чкаловский, Александровка. Рост цен на жилье в Александровке удивил участников рынка. В начале года цены в этом микрорайоне были на порядок ниже, чем на Темернике и Чкаловском, в конце III квартала они им не уступали, говорит руководитель отдела новостроек АН Дон-МТ Алексей Маралин.

В августе квартир на продажу практически не появлялось и оценивать что-либо было сложно, отмечает Тенишев. Всего за III квартал цены на первичное жилье повысились в среднем на 24,16%, говорит Сосницкий, средняя цена за 1 кв. м в панельных новостройках составила 27 329 руб., в кирпичных 29 106 руб., а каркасно-монолитных 34 860 руб.

Риэлторы ожидают, что в 2007 г. предложение увеличится, и это несколько снизит темпы роста цен. Скорее всего, новые предложения появятся в апреле-мае, после утверждения нового генплана города, предполагает Маралин. Кроме того, в мэрии планируют провести аукционы по продаже прав аренды земельных участков на окраинах в Чкаловском, на Темернике, севернее ул. Орбитальной, Ливенцовке, добавляет он.
Самара В 2006 г. квартиры в строящихся домах подорожали в среднем на 70-80%. Участники рынка считают, что на цены повлияли действия чиновников и потребительский ажиотаж.

В октябре-ноябре 2006 г. спрос несколько стабилизировался, считает Маралин. Но рост цен продолжился. По оценкам риэлторов, всего за 2006 г. новостройки подорожали на 60-75%. В отдельных случаях инвесторы могли получать до 100% годовых на первичном рынке, анализирует Сосницкий. По его словам, больше всего подорожали новостройки на Темернике (+84,6%), в Александровке (+67,3%), в центре (+53,5%). Первичное жилье в Западном и Северном микрорайонах подорожало на 48,8% и 40% соответственно. Для сравнения: по итогам 2005 г. цены в микрорайонах Западный, Северный, Чкаловский, Сельмаш выросли в среднем на 30-35%, новостройки на Темернике подорожали на 45%, а в центре квартиры повышенных потребительских характеристик и элитные на 52-68%.

Строители уже с начала 2006 г. прогнозировали сокращение числа предложений и повышение цен на новостройки, вспоминает гендиректор СК Куб Ефим Вейсман. Участники рынка утверждают, что к началу марта число предложений по квартирам в незавершенных объектах сократилось на 30%. В сентябре областные власти официально заявили, что в городе не сдан в эксплуатацию ни один жилой дом. В минстрое области до сих пор не знают, сколько жилья было введено в 2006 г. Озвучиваются разные оценки: 330 000 кв. м или 423 000 кв. м. По информации Самарской гильдии строителей, объемы сданного жилья в 2006 г. не превышают 300 000 кв. м. Например, в 2005 г., по данным городского департамента строительства, в Самаре было сдано 340 000 кв. м новостроек.

С момента вступления в силу новых норм по выделению участков под жилищное строительство с октября 2005 г. в Самаре не проводились земельные аукционы. Застройщики не могли начинать новые проекты. С весны 2006 г. участки вообще перестали выделять, говорит гендиректор СК Портал Игорь Михеев. По мнению большинства участников рынка, основная причина в том, что у муниципалитета не было средств на подготовку площадок. В июле 2006 г. проводить аукционы была уполномочена областная администрация, однако ситуацию это не изменило.

Некоторые новостройки вообще не предлагались на продажу, хотя покупатели изъявляли желание приобрести в них квартиры. В жилом комплексе Крейсер в 2006 г. 1 кв. м подорожал более чем на 97%, в ЖК Звезда на 90%, рост цен по объекту Свобода составил 99%, сообщает гендиректор ИК Дом Евгений Поберезкин. По данным компании RBE-Риэлт, стоимость 1 кв. м в Солнечном микрорайоне Самары составила на конец 2006 г. примерно 40 000 руб., в Ленинском, Октябрьском районах города около 50 000-60 000 руб. Таким образом, в центральных районах города верхняя ценовая планка преодолела порог в $2000 за 1 кв. м. Михеев прогнозирует, что в 2007 г. этот порог преодолеют и районы, далекие от центра.

Уровень предложений на первичном рынке с января до декабря 2006 г. уменьшился в два раза. Спрос на жилье вырос и намного примерно на 70-80% превысил предложение. Это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости, считает Михеев. По данным ИК Дом, предложение отставало от спроса всего на 50%.

В 2006 г. застройщики свели к минимуму продажу квартир на стадии котлована, что способствовало сокращению предложения и подорожанию новостроек. Михеев винит в росте цен и нестабильной ситуации в строительной отрасли в 2006 г. законодательные инициативы 2005 г. Среди них закон о долевом строительстве, передача полномочий по выдаче площадок от города к области, ужесточение норм градостроительного кодекса. Потребительский ажиотаж и рост цен на стройматериалы также сыграли на повышение, утверждает он. Но кроме подорожания цемента в июле-августе строители ощутили его дефицит.

Ситуация на рынке долевого строительства в 2006 г. не всегда поддавалась логике, сетует начальник риэлторского отдела RBE-риэлт Елена Инкина. По ее мнению, в прошлом году спрос не зависел, как раньше, от престижности того или иного района города, а ориентировался в основном на наличие разрешительной документации у застройщика. Скандалы 2005 г. с обманутыми дольщиками в 2006 г. побудили потенциальных соинвесторов внимательнее относиться к подписываемым договорам. В прошлом году цена 1 кв. м социального жилья с полным пакетом разрешительной документации приравнивалась к цене 1 кв. м новостроек в центральных районах города, у которых не было полного пакета документов, приводит пример Инкина.

По мнению руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, Самара не является инвестиционно привлекательным городом для развития жилищного строительства. Этим она отличается от таких регионов, как Сочи, Нижний Новгород и др., куда активно приходят крупные московские застройщики, отмечает он. Михеев полагает, что инвесторов отпугивают высокие экономические риски, поскольку процесс строительства в Самаре порой сильно затягивается из-за проволочек с документами. Судя по изменению политической ситуации в городе, есть вероятность, что ситуация изменится в ближайшие два года, говорит Репченко. По его словам, девелоперы из других регионов хотели бы строить в Поволжье, но инвестиционно привлекательным пока считается только Ярославль. В Самаре, по данным Репченко, рентабельность строительства в сегменте экономкласса составляет 15%, в элитном 20-22%.

Михеев утверждает, что в 2006 г. наблюдался отток капитала из строительной отрасли. Некоторые крупные инвесторы отказывались от планов по освоению площадок, количество строек заметно снизилось, говорит он. Новых инвесторов отпугнули самарские проблемы с землей и разрешительной документацией, добавляет заместитель гендиректора СК Губерния Анатолий Коновалов.

Самарская гильдия строителей (СГС) сообщила, что в 2007 г. областное правительство планирует повышение стоимости аренды земли в 13-25 раз. По словам пресс-секретаря СГС Михаила Рогульского, правление гильдии и так не видит условий для увеличения объемов застройки Самары, а повышение арендной платы еще больше увеличит себестоимость строительства. Сейчас администрация выделяет участки строителям по договорам аренды, поскольку ближайший аукцион по продаже земли предполагается только весной. Практически все договоры об аренде заключены до октября 2005 г., до постановления о передаче земли в ведение области.

На 2007 г. строители прогнозируют снижение темпов роста цен. В среднем новостройки подорожают на 37%, отдельные объекты более чем на 50%, говорит Поберезкин. По данным Коновалова, рост цен за январь 2007 г. уже составил около 3-4% и предпосылок для его замедления нет.



Главная --> Публикации