Главная --> Публикации --> Строительный смотр Стагнация как подарок Краткий обзор рынка ипотечного кредитования в россии в 2006 году Медведев призвал граждан самим строить жилье Итоги состоявшейся пресс-конференции первого заместителя мэра в правительстве москвы, руководителя стройкомплекса столицы в.ресина

А практически одновременно с ней компания МИЭЛЬ-Недвижимость сообщила о намерении реализовать 150 своих франшиз. Правда, у данной схемы существует множество противников, которые уверены, что она не имеет перспектив развития на российском рынке недвижимости - в силу закрытости и непрозрачности последнего.

В западных странах франчайзинг получил широкое распространение. Например, в США, где эту схему впервые использовали риелторские компании, существует 34 франчайзинговые сети, что составляет более 40% рынка, в Европе - около 30%, в нашей стране - пока не более 5%. В ближайшее время эта цифра может серьезно увеличиться: в конце прошлого месяца крупнейшая в мире риелторская компания, работающая по схеме франчайзинга, Century 21 объявила о начале продаж своих франшиз в России.

Первопроходцы

Схема франчайзинга представляет собой систему договорных отношений, при которой одна фирма (франчайзер) предоставляет другой (франчайзи) право (франшизу) использовать ее товарный знак и технологии (ноу-хау) в пределах оговоренной территории.

Следующим зарубежным игроком стала Century 21 Россия. Компания пока не начала активной деятельности. Планы, конечно, грандиозные - только в течение первого года планируется открыть 120 офисов в России, а через 6 лет довести их число до 580, включая агентства на территории Украины и Казахстана.

В настоящее время такую схему на российском рынке недвижимости развивает западная компания Хирш, появившаяся здесь в 2003 году. За прошедший срок структурой было реализовано около 60 франшиз, однако пока бренд не получил известности на российском рынке и обороты компании достаточно скромные.

Из российских риелторов первым агентством, начавшим работу с данным форматом, стала компания МИЭЛЬ-Недвижимость. Правда, пока у нее опыт небольшой. В 1997 году было открыто первое отделение в Омске, затем появились офисы в Барнауле и Новосибирске. Впрочем, планы у компании не менее амбициозные - планируется продать 150 франшиз уже в ближайшее время. По словам председателя совета директоров компании МИЭЛЬ-Недвижимость Григория Куликова, в Москве будет открыто 100 франчайзинговых офисов, а также не менее 50 - в ближнем Подмосковье. Первый столичный офис начнет работать уже в следующем году.

Нужно ясно понимать, с помощью каких инструментов будет осуществляться контроль над соответствием технологии работы задаваемым стандартам. В первую очередь, речь идет о финансовой и юридической ответственности франчайзера за действия подопечного.

Цена вопроса

О запуске соответствующей программы для регионов также объявило в начале текущего года руководство агентства БЕСТ-Недвижимость. Однако пока никаких данных о ее развитии нет.

Кроме того, согласно мировой практике франчайзи платит в среднем от 7 до 15% от оборота компании. Но в нашей стране данная схема не прижилась, ведь взимание платежей возможно только в тех случаях, когда предприниматели предоставляют полную финансовую отчетность.

Стоимость франшизы на Западе составляет порядка $50 тысяч, в России на сегодня вдвое дешевле - $25-30 тысяч. Однако эти цифры могут варьироваться в зависимости от пакета услуг и узнаваемости бренда франчайзера.

Перспективы туманны

Как разъяснил Газете Григорий Куликов, франчайзинговые партнеры МИЭЛЬ-Недвижимости будут выплачивать компании регулярные фиксированные отчисления - роялти, - величина которых будет зависеть от размера каждого конкретного офиса. Похожие схемы используют и другие франчайзеры, работающие на российском рынке.

Отношение к франчайзингу в отечественном риелторском бизнесе неоднозначное: в модели много спорных моментов, - делится своим мнением начальник аналитического отдела корпорации ИНКОМ-Недвижимость Александр Матвеев. По его словам, основой минус модели заключается в разнице менталитетов людей, проживающих на бескрайних просторах нашей страны: что является нормой для столичных агентств, совсем не будет таковой для риелтора в любом другом, даже достаточно крупном городе.

Горизонты развития модели франчайзинга в нашей стране пока туманны: мнения участников рынка по этому поводу разделились. Как считает Григорий Куликов, в ближайшие 3-5 лет данная схема может занять до 50% российского рынка. Другие представители большой тройки не разделяют этой позиции.

Что касается иностранных брендов, то, по мнению гендиректора МИАН-агентство недвижимости Нины Кузнецовой, пока российский потребитель им не доверяет.

А ведь франчайзи по определению обязан строго соблюдать правила ведения бизнеса, установленные франчайзером, - напоминает он. - В то же время в пределах Москвы крупным компаниям выгоднее создавать сеть своих филиалов без продажи франшизы.

Много вопросов возникает у участников рынка и о механизмах контроля компаний-франчайзи.

Их использование может быть оправдано, когда речь идет о рынке коммерческой недвижимости, где участники процесса - корпоративные клиенты, - рассуждает она. При этом, по мнению Кузнецовой, крупные агентства не нуждаются в иностранных брендах, а для небольших затраты будут слишком велики. Кроме того, не факт, что западные технологии подойдут на российском рынке и будут адекватно восприняты его участниками, - предполагает она.

Сейчас компания Боулинг-сити владеет спортивно-развлекательный комплексом Боулинг-сити на 36 дорожек в ряд площадью 4,5 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге. Однако уже до конца года проект станет сетевым. Как рассказал Бизнесу гендиректор УК Боулингсити Юрий Ватлин, до конца этого года Боулинг-сити планирует открыть два центра в ТЦ Июнь и ТРЦ Южный полюс в Санкт-Петербурге.Всего за ближайшие десять лет компания планирует открыть 40 боулинг-клубов. В Москву Боулинг-сити планирует выходить в 2008 году. Новые боулинги компании будут напоминать по формату петербургский Боулинг-сити: площадь от 4 тыс. кв. м, 30-35 дорожек.

Прежде чем говорить об эффективности данной схемы в риелторском бизнесе, нужно ясно понимать, с помощью каких инструментов будет осуществляться контроль над соответствием технологии работы задаваемым стандартам, - считает исполнительный директор УК Blackwood Фонды Недвижимости Артем Цогоев. В первую очередь, речь идет о финансовой и юридической ответственности франчайзера за действия подопечного. В идеале, конечно, он должен нести ответственность, однако на практике это представляется весьма сомнительным, - говорит Александр Матвеев. - Впрочем, время покажет.
На растущем российском рынке боулинг-клубов может появиться новый крупный игрок: петербургская компания Боулинг-сити, управляющая одноименным петербургским развлекательным центром, собирается сделать проект сетевым и открыть 40 боулинг-центров за десять лет.

Боулинг-центры - активно развивающаяся отрасль, мы будем открывать центры в Петербурге и регионах, рассматриваем варианты выхода в страны СНГ - Белоруссию, Украину, Казахстан. Эти страны с точки зрения инвестиций интересны: предложений там нет, а спрос уже существует,- рассказывает Ватлин. Но и российский рынок, по оценке Ватлина, не насыщен: Если в США на 2 тыс. человек приходится одна дорожка, то в России 68 тыс. человек на одну дорожку.

Запуск одного центра обойдется Боулинг-сити в $3-4 млн, срок окупаемости - три-четыре года. Финансирование развития сети будет осуществляться за счет кредитов, которые Боулинг-сити планирует брать в банках. Ранее Боулинг-сити привлекал кредитные линии банка Россия.

По оценке генерального менеджера компании Brunswick Bowling Billiards по России и странам СНГ Карины Маликовой, боулинг-индустрия растет в среднем на 25% в год. На 2005 год в России было 2,8 тыс. дорожек. Но этот рынок еще не консолидирован, конкуренции среди отрытых центров сетевых операторов тоже пока нет,- отмечает Маликова.

Участники рынка соглашаются, что российский рынок боулинг-услуг еще не насыщен.

Например, в некоторых городах Урала хороший средний уровень доходов на душу населения, но люди не готовы посещать боулинг так, как в Москве и Петербурге,- говорит президент компании Планета развлечений (Планета боулинг) Александр Сорокин.

Конкуренты предупреждают Боулинг-сити о том, что региональные рынки в меньшей степени готовы к экспансии боулинг-сетей. Быть успешными в Москве или Санкт-Петербурге - не значит быть успешными в регионах, там своя специфика.

В последние годы Москва переживает настоящий ресторанный бум, который, впрочем, пока не выходит за пределы Садового кольца, где расположено около 70 % всех заведений. По количеству посадочных мест до крупных европейских городов российской столице еще далеко на сегодняшний день специалисты оценивают емкость данного рынка в 3,5 4 тыс. объектов (без учета точек фаст-фуда), а нужно как минимум в четыре-пять раз больше. При этом заведения появляются и исчезают практически с одинаковой частотой, и нередко причина успеха или неудачи ресторатора напрямую зависит от адреса объекта.

А гендиректор сети Космик Владимир Анненков отмечает, что главная проблема сетей сейчас - привлечение финансирования. Четыре боулинг-центра в год - реальный темп развития. Но для 4 тыс. кв. м нужно привлечь $4 млн, а пока ни одной компании не удалось привлечь подобную сумму,- рассуждает гендиректор сети Космик Владимир Анненков. По его словам, Боулинг-сити может столкнуться с рядом проблем и в странах СНГ. Там отсутствуют хорошие большие площадки в ТРЦ. Кроме Украины, торговых центров с площадью выше 35 тыс. кв. м практически нет,- говорит он.

По мнению экспертов, от удачного месторасположения, по сути, зависит судьба ресторанного бизнеса. В первую очередь это касается заведений, принадлежащих к низшему ценовому сегменту, демократичных кафе, небольших баров с минимальным ассортиментом закусок и напитков и, конечно же, точек фаст-фуда. Главный принцип близость к потребителю и транспортная доступность. Согласно недавним социологическим исследованиям чаще всего люди обедают, ужинают или перекусывают рядом с местом проведения досуга, работы или учебы, а также по пути.

Когда место красит

Некоторым исключением из правила являются так называемые концептуальные заведения, часто принадлежащие известным рестораторам. Их посетителям гораздо важнее, у кого, как и с кем они смогут провести время, чем куда для этого придется ехать. Впрочем, даже в этом случае неудачное месторасположение может крайне негативно, а иногда и вовсе фатально сказаться на успехе проекта. Свои требования к собственному адресу предъявляют и дорогие, элитные рестораны: они должны располагаться в такой части города и в таком доме, которые также считаются дорогими и элитными.

Растет число тех, кто предпочитает не удаляться далеко от дома, особенно среди жителей спальных районов, в связи с чем многие эксперты предрекают бурное развитие формата семейных ресторанов шаговой доступности. Москва разрастается, и многие окраинные районы превращаются в своеобразный город в городе, центральные улицы которого способны обеспечить такому заведению необходимую проходимость. Сумма среднего чека в центре и за его пределами практически не отличается, а стоимость площадей и ставки аренды ниже, что должно стать для рестораторов дополнительным стимулом выйти за границы ЦАО. К тому же окраина окраине рознь. Кварталы современной застройки с развитой инфраструктурой это одно, а старые спальные районы у МКАД совсем другое. В первых рестораны среднего и даже высшего ценового сегмента вполне приживутся, а во вторых, очевидно, нет.

Еще одна сложность, с которой часто сталкиваются рестораторы, стремление найти помещение, соответствующее заранее определенной концепции заведения, тогда как разумнее было бы действовать наоборот, особенно в условиях такого дефицита качественных торговых площадей, как в Москве.

Спрос на торговые площади, пригодные для размещения предприятия общественного питания, растет в геометрической прогрессии, равно как и арендные ставки. Расходы рестораторов на помещение составляют от 20 до 40 % от оборота заведения. При этом конкурировать приходится не только в своем сегменте, но и с уличными ритейлерами небольшими магазинами, аптеками, салонами связи. Им тоже интересны площади от 100 до 400 кв. м, расположенные в проходном месте на первой линии домов, а вот технических требований к таким помещениям данные арендаторы предъявляют меньше.

Кроме того, и центр столицы неоднороден: на одних улицах засилье кафе и ресторанов, а на других их почти нет. Отчасти это связано с тем, что не в каждом уголке ЦАО жизнь бьет ключом по определению, тихих закоулков со слабым потоком пешеходов и автомобилей немало и в пределах Садового кольца. В других местах, напротив, богатый выбор заведений общепита давняя традиция.

В этом отношении удобен центр города, поскольку он универсален и там найдется достаточно посетителей для общепита любого формата, полагает Андрей Петраков, исполнительный директор консалтинговой компании RestCon. Если ресторатору удастся найти помещение в ЦАО, жизнеспособность проекта будет зависеть уже от других факторов: соотношения размера арендной платы с оборотами заведения, правильного баланса между ценой и качеством и т. д.. Помимо непосредственно центра практически беспроигрышным вариантом станет размещение точек общественного питания на улицах с большой проходимостью и удобными подъездными путями, например на Ленинском проспекте, в Крылатском, на Профсоюзной улице. На самом деле хороших мест в Москве немало, но каждый случай надо рассматривать отдельно, резюмирует Андрей Петраков.

Вариантов размещения предприятий общественного питания в столице несколько, например первые и цокольные этажи жилых домов в непосредственной близости от потенциальных клиентов. Однако здесь существуют определенные сложности: потребуется получить множество согласований и соблюсти весьма жесткие технические требования и санитарные нормы, а также не вызвать недовольства жильцов. В старых зданиях, скорее всего, придется менять систему вентиляции и обеспечивать дополнительное количество киловатт, а новые дома редко строят в проходных местах. Некоторые операторы принципиально не рассматривают подвалы и цоколи, поскольку, по их мнению, отсутствие окон и дневного света тяжело переносится персоналом и негативно сказывается на настроении посетителей.

Как ни странно, далеко не всегда кафе и рестораны успешно функционируют в деловых зонах. Яркий пример район станции метро Павелецкая (ЦАО). По мнению Андрея Петракова, если предприятие общепита не является частью инфраструктуры бизнес-центра, то у него могут возникнуть проблемы с клиентами. В этом районе расположены в основном высококлассные офисные комплексы, в которых проблема питания сотрудников решена и им нет необходимости выходить в город на ланч. В выходные кафе и рестораны, расположенные рядом с офисами, тоже пустуют. По сути, единственное время, когда эти заведения могут рассчитывать на небольшой поток посетителей, это вечерние часы в будние дни. Однако посиделки после работы с коллегами (так называемый социальный тип посещения ресторана) не предполагают серьезных трат, в то время как ставка аренды на помещения в центре города будет довольно высокой.

Вообще, ротация помещений в этом сегменте происходит сравнительно часто, несмотря на стремление компаний заключать долгосрочные договоры аренды. По некоторым данным, в Москве ежегодно закрывают 250 300 ресторанов, причем большинство из них относится к верхнему ценовому сегменту (fine dining). По оценке Андрея Петракова, лишь пятая часть их доживает до своего второго дня рождения. Всего же к продаже постоянно предлагают 10 15 % от общего числа столичных ресторанов и кафе, и в подавляющем большинстве случаев они выходят на рынок потому, что проект провалился.

Практически каждый второй крупный клиент требует, чтобы в предлагаемом помещении до этого не располагались предприятия общепита, говорит Игорь Галицин, генеральный директор компании Becar Commercial Property. Считается, что новому заведению будет сложно переломить репутацию предшественника, особенно если проект оказался не слишком удачным. Должно пройти не меньше двух-трех лет, прежде чем имидж места можно будет формировать с чистого листа. Правда, площади с ресторанным прошлым нередко соответствуют всем нормам и правилам, действующим в данной области, поэтому новый владелец или арендатор может быть уверен, что ему хватит электрических мощностей да и с вентиляцией все будет в порядке. По-хорошему, так и должно быть, соглашается Андрей Петраков, но вот на практике получается не всегда. Идеальных с точки зрения соблюдения всех требований помещений на рынке практически не бывает, даже если раньше там размещалось предприятие общественного питания. Что же касается привязки потребителей к месту, то этот фактор эксперт считает положительным, разумеется, при условии, что съехавшее заведение было успешным. Впрочем, некоторые участники рынка, напротив, придерживаются мнения, что покупатель идет прежде всего на бренд, поэтому темное или, наоборот, светлое прошлое помещения особой роли не играет.

Открытие ресторана (в отличие от магазина или предприятия сферы услуг) требует гораздо больших временных и финансовых затрат. В среднем весь процесс занимает около полугода. Для начала необходимо разработать проект размещения технологического оборудования с указанием коммуникаций и электрики, проект вентиляции и кондиционирования, если понадобится (скорее всего, так и будет), то проект перепланировки, и дизайн-проект. Увеличение электромощности в помещении потребует не только дополнительных инвестиций, но и получения отдельного разрешения. Кроме того, первые два проекта подлежат обязательному согласованию в СЭС. После этого можно приступать к отделочным работам и установке оборудования. Поскольку отделку всегда производят индивидуально, наличие ремонта влияет на стоимость помещения только в том случае, если речь идет о продаже или аренде готового бизнеса.

Цена вопроса

Разброс цен на рынке также впечатляет. Так, снять готовый к работе ресторан площадью 226 кв. м, расположенный в районе станции метро Смоленская, обойдется в 2600 долл. за кв. м в год. Помещение под кафе на Чистых прудах стоит 1500 долл. за кв. м в год. Клуб-ресторан площадью 460 кв. м, находящийся в центре (станция метро Парк культуры), но не на первой линии домов, а в переулке, собственник предлагает по цене 630 долл. за кв. м в год. Ресторан в двухэтажном особняке у станции метро Кропоткинская (435 кв. м) можно арендовать за 1300 долл. за кв. м в год. За пределами Садового кольца, по данным Becar Commercial Property, средняя арендная ставка для помещений с оборудованием составляет 500 600 долл. за кв. м в год, а в спальных районах еще ниже. Голые стены сдают в аренду в среднем за 1 1,5 тыс. долл. за кв. м в год в престижных торговых коридорах и от 700 до 2,5 тыс. долл. в торговых центрах (ТЦ).

Удачно подобранное помещение ценность, поэтому, если есть возможность, арендатор обычно стремится его выкупить. Быть собственником надежнее с точки зрения как снижения затрат ресторатора, так и наличия определенных гарантий, что, если что‑то не сложится, у компании останется ценный и высоколиквидный актив, считает Андрей Петраков. Тем не менее стоимость недвижимости в Москве столь высока, что у владельцев бизнеса просто не остается выбора и они вынуждены брать помещение в аренду.

Жесткая конкуренция, высокие ставки аренды (продажи) площадей и их дефицит способствуют тому, что сегодня многие рестораторы делают ставку на сетевой бизнес. Объединение предприятий общепита в сети и холдинги позволяет максимально оптимизировать расходы на содержание и продвижение заведений. Более того, известность бренда и репутация самого оператора могут значительно облегчить поиск нужного помещения. Так, по данным компании Formen Consulting, по состоянию на август этого года на сетевые заведения приходилось более трети всех предприятий общественного питания в столице, в основном относящихся к фаст-фуду и недорогим ресторанам со средним чеком в 15 20 долл. В более высокой ценовой категории, напротив, преобладают одиночные проекты, доля которых постепенно сокращается.

Приобрести в собственность полностью оборудованное заведение площадью 315 кв. м (пристройка к жилому дому) возле станции метро Первомайская можно за 1,2 млн долл., а такой же по площади ресторан в районе станции метро Полежаевская, но имеющий собственную территорию, за 4 млн долл. В пределах Садового кольца стоимость квадрата доходит до 10 тыс. долл., а между ним и Третьим транспортным кольцом она составляет в среднем 800 1500 долл. В центре объекты, как правило, сдают в аренду, предложений по продаже гораздо меньше.

Операторы ресторанного дворика (фуд-корт) в ТЦ получают целый ряд преимуществ по сравнению с расположением в отдельном помещении. Во-первых, это экономия на площадях общего пользования, техническом оснащении, отделке торговой площади и мебели, охране, не говоря уже о всевозможных разрешениях и согласованиях. Во-вторых, дополнительные посетители, привлеченные как ТЦ в целом, так и непосредственно соседями по ресторанному дворику. В-третьих, промоакции за счет арендодателя (или в складчину с другими арендаторами, что менее накладно). Все это актуально для предприятий быстрого обслуживания, особенно недавно вышедших на рынок, так как открытие торговой точки в этом случае обходится на порядок дешевле, поскольку необходимо лишь произвести незначительные отделочные работы и поместить оборудование.

Ребята с нашего двора

Ресторанный дворик занимает, как правило, 10 15 % общей площади ТЦ. Часто девелоперские компании начинают формирование пула арендаторов именно с него, поскольку хорошо подобранный состав операторов фуд-корта значительно усилит привлекательность торгового комплекса. Наиболее лакомыми местами для магазинов галереи считаются те, которые просматриваются со столиков. Большинство владельцев подобных торговых точек отмечают, что уровень продаж в них намного выше среднего.

Однако существуют и определенные сложности. Уровень конкуренции на фуд-корте гораздо выше, чем на улице, и малоизвестному оператору выжить там будет нелегко. Кроме того, успешность предприятия общественного питания, как и любого другого арендатора, во многом зависит от эффективной работы самого ТЦ, и если есть значительные огрехи концепции или качество строительства объекта находится не на должном уровне, то оператор становится заложником ситуации и, по сути, отвечает за чужие ошибки. Порой сеть открывает свой ресторан в ТЦ лишь потому, что подходящей отдельной площадки для него не нашлось.

Средние ставки аренды для операторов ресторанного дворика привести сложно: и арендаторы, и арендодатели эту тему старательно обходят. К тому же часто их определяют в индивидуальном порядке. Такие гиганты, как Макдоналдс, который называют одним из якорей ТЦ, могут диктовать свои условия, что они с успехом и делают, получая дисконт до 50 %. Для остальных в зависимости от месторасположения и раскрученности ТЦ ставка аренды составляет в среднем от 800 до 1500 долл. за кв. м в год, не считая операционных расходов и НДС. Есть предложения по 500 600 долл. за 1 кв. м в год, а есть и по 3 3,5 тыс. долл. В последнее время стала набирать обороты тенденция рассчитывать ставку в зависимости от оборота компании-арендатора (как правило, она составляет 5 7 % от прибыли с торговой точки, расположенной в ТЦ).

Специализированные рестораны формально также можно причислить к фуд-корту, но с этим согласны далеко не все эксперты. Они расположены обособленно и функционируют самостоятельно, как если бы находились в отдельном помещении. Более того, такие заведения стремятся максимально отделиться от других операторов или даже вообще выйти за пределы ресторанной зоны. Например, в ТЦ Рамстор кофейни сети Кофе Хауз обычно находятся в противоположном от фуд-корта крыле, а Шоколадница в ТЦ РИО и вовсе этажом ниже, между магазинами модной одежды и компьютерной техники. В ТЦ Фестивальный суши-бар Сушитун хотя и разместился по соседству с закусочными, но воспринимается скорее как часть торговой галереи, нежели фуд-корта.

Симбиоз ресторана и гостиницы или кинотеатра представляется одним из самых очевидных. В этом случае предприятие общественного питания не только служит обязательным дополнением, без которого концепция данных заведений была бы неполной, но и приносит столько же дохода, сколько профильные услуги таких операторов. Для большей эффективности фуд-корт при киноцентре или кафе и рестораны при отеле часто объединяются под единым управлением.

Штрих к портрету

По данным мониторинга, проведенного компанией Киномакс, почти половина суммы, которую зрители тратят в кинотеатре, приходится не на билет, а на еду, напитки и развлечения, например на игровые автоматы в фойе мультиплекса. Для сравнения: на Западе, особенно в США, фуд-корт приносит кинопрокатчику до 70 % от общей прибыли. Такая разница обусловлена тем, что США родоначальник культуры фаст-фуда и до сих пор сохраняет высокие показатели по потреблению продуктов быстрого питания и количеству посещений американцами таких заведений, рассуждает Ирина Туманова, заместитель генерального директора сети Киномакс. Кроме того, за рубежом эта продукция продается намного дороже, чем у нас. В России же формат киноцентров, где посетитель может не только посмотреть фильм, но и перекусить и полноценно отдохнуть, пока только развивается. Но, думаю, лет через пять мы уже приблизимся к европейским показателям. В самом Киномаксе в октябре доходы от фуд-корта составили 40 % от общей выручки.

В принципе гостиничный ресторан не имеет каких‑либо особых преимуществ перед обычным: гарантированной загрузке на завтрак, которую предоставляют отели, уличные заведения могут противопоставить несколько сотен тысяч офисных служащих, ежедневно отправляющихся туда на ланч. Более того, по словам Игоря Галицина, одна из задач гостиничных операторов обеспечить рестораны отеля посетителями со стороны. При грамотном управлении предприятия общественного питания могут обеспечить гостинице 30 50 % от общей выручки.

Кинотеатру выгодно иметь на своей территории, соседствующих площадях кафе и рестораны, комментирует Ирина Туманова. Даже в мультиплексе начала нужного сеанса иногда можно ожидать от 30 минут до часа, и, если посетителю нечем будет занять это время, он может отложить просмотр фильма до следующего раза, поэтому хотя бы небольшой фуд-корт просто необходим. Аналогичный синергетический эффект получат и рестораны, когда посетители после кинопоказа или перед ним с удовольствием выпьют чашку кофе или бокал пива. Поскольку сотрудничество происходит на взаимовыгодных условиях, кинотеатр не будет устанавливать для оператора общепита высокие арендные ставки за использование своей площади. Как правило, они не выше тех, которые предложил бы сам торговый центр.

Традиционно большая часть точек питания открывается и управляется самими кинотеатрами, однако иногда крупные сети приглашают к сотрудничеству известных операторов фаст-фуда. Например, недавно такое соглашение заключили между собой Киномакс и Макдоналдс, правда, не в Москве, а в Волгограде и Челябинске. Причины понятны: общие целевые аудитории позволяют добиться синергетического эффекта. Кроме того, эти точки будут первыми, которые Макдоналдс открывает в данных городах, видимо, поэтому один сетевой гигант решил заручиться поддержкой другого.


На московском рынке офисов – хронический дефицит. Вводятся в строй все новые бизнес-центры, но помещений по-прежнему не хватает, и ставки аренды ползут вверх. Участков под новое строительство в центре почти не осталось, а те, что есть, стоят неоправданно дорого. Теперь офисные помещения не строят, а переделывают – из бывших фабрик и НИИ.

Народное достояние

Подбором операторов, в том числе и для фуд-корта при кинотеатре, часто занимается девелопер, однако требования якорного арендатора, безусловно, принимаются во внимание. Кинопрокатчик может прийти и со своими операторами, если у него есть уже зарекомендовавшие себя партнеры или, как в нашем случае, собственная сеть кафе, рассказывает Ирина Туманова. В последнем случае еще на стадии подписания договора с собственником ТЦ оговаривается количество торговых точек на территории кинотеатра. Хлопоты по получению необходимых разрешений, заключений СЭС и так далее обычно берет на себя девелопер.

"Вопрос об использовании промышленных площадей стал актуален в последний год, когда предложение вновь построенных офисных зданий на московском рынке резко сократилось и начала действовать программа правительства Москвы по выводу промышленных предприятий за пределы города,– говорит Алексей Могила, директор по маркетингу департамента консалтинга компании Penny Lane Realty.– Бывшие заводы и фабрики, локально расположенные в обжитых районах города, в плане реконструкции универсальны и годятся под торговые площади и офисно-складские помещения. С многочисленными НИИ, которых особенно много на Ленинградском и Ленинском проспектах, немного сложнее. Эти здания с бесконечными коридорами и сумасшедшей толщины стенами можно перепрофилировать только под офисы. Ни одна торговая фирма или ресторан не пойдет в лабиринты кабинетов".

"Сырьем" для создания недорогих бизнес-центров стали здания НИИ, построенные еще во времена СССР. Около сотни московских НИИ и небольших предприятий сейчас свернули профильную деятельность, их помещения де-факто уже превратились в "бизнес-центры" – на каждом этаже можно найти туристическое агентство, нотариуса или даже стоматологический кабинет. Девелоперам предстоит решить в общем несложную задачу – путем косметического ремонта превратить запущенные здания в офисные помещения.

Эту нехитрую экономику уже давно поняли девелоперы, занимающиеся перестройкой пустующих площадей. Новый офисный центр на 2-й Звенигородской улице – это бывший Краснопресненский машиностроительный завод, обновленные помещения которого теперь снимают под свои офисы такие компании, как NHK, Сбербанк и Сити-банк. Еще два недавно появившихся бизнес-центра – в Трехпрудном и Филипповском переулках – бывшие типографии. Типографии работали на грани рентабельности, а теперь аренда помещений в них стоит $550-600 в год за кв. м.

Переделывать под офисы старые помещения выгоднее, чем строить новые. Это объясняется тем, что для строительства здания сначала необходимо выкупить права аренды на земельный участок – а это затраты, сопоставимые со стоимостью реконструкции. Для справки: полная реконструкция здания НИИ под офисный центр категории В или С с учетом замены всех инженерных сетей и коммуникаций, систем вентиляции и кондиционирования стоит $300-400 за 1 кв. м.

Главная сегодняшняя особенность рынка офисной и коммерческой недвижимости – отсутствие предложений по аренде в уже функционирующих офисах. Первые шесть месяцев этого года шла активная сдача в аренду помещений лишь в строящихся офисных центрах. Скажем, сейчас полностью сдан в аренду еще строящийся офис на 44 тыс. кв. м на Профсоюзной улице (бывший Дом книги). При этом сдача здания в эксплуатацию намечается только в апреле следующего года. Активно сдаются площади в недостроенном центре на улице Докукина, разместившемся в помещении бывшего Московского швейного производственного объединения "Смена".

Что касается сроков окупаемости объектов, то здесь мнения экспертов расходятся. В компании Panny Lane Realty считают, что при затрате $300-500 на 1 кв. м ремонт окупается за год-полтора. Ставка аренды для офисов класса В при этом должна быть $350-400 за 1 кв. м в год, для офисов класса С – $200-40 Специалисты компании "АЛМ-Девелопмент" называют иные сроки – от четырех до семи лет.

Предпродажная подготовка

При этом на рынке годами могут болтаться неудачные объекты. Характерный пример – офисно-торговый центр класса В+ на Новослободской. Несмотря на прекрасное местоположение в центре, "начинку" (центральное кондиционирование, оптоволокно, подземный гараж и парковка), вполне приемлемую цену ($520 за метр в год), почти 40% офисных блоков в этом здании пустуют. Проблема в его неудачной архитектуре: окна-бойницы, из которых, видимо, очень хорошо отстреливаться, дают мало света, а одна сторона сооружения вообще глухая зона без окон без дверей.

Место решает все

Еще один недавно появившийся на "офисной" карте Москвы адрес – бывший Бадаевский завод на Кутузовском проспекте. В этом районе почти не осталось свободных площадей, и обновленные бадаевские помещения сдаются по $420 за метр в год. Удачно реконструированную бывшую фабрику женской модной одежды на Бакунинской улице тоже уже полностью заселили новыми арендаторами – 13 тыс. кв. м были сданы всего за два месяца еще на начальной стадии строительства.

Другой важный фактор для арендатора – обжитой район, желательно первая линия домов и развитая инфраструктура. Если она развита плохо или вообще отсутствует, как, например, на Тимирязевской или Семеновской, то арендаторы должны сами позаботиться о том, где их люди будут есть и что-то покупать. При выборе между двумя офисами предпочтут тот, где все отлажено.

Главный критерий качества офисов, как и элитного жилья, определяющий и стоимость аренды,– место, место и еще раз место. Понятие "местоположение" в последнее время для компании значит не столько расположение в пределах Садового кольца, сколько наличие хороших транспортных развязок и удобных подъездных путей к офисному центру. "Поближе к центру" – теперь необязательное условие, гораздо важнее – "поближе к третьему кольцу". Транспортные развязки стали в Москве с ее вечными пробками решающим условием при выборе офиса.

Впрочем, риэлтеры занимаются всем. Даже на первый взгляд совершенно неперспективными объектами. "Если собственник уже купил здание и начал ремонт, мы обязаны помочь ему сдать его. Ведь сдать можно любую фактуру, важно только знать задачу собственника",– говорят они. Аппетиты у собственников бывают разные, порой не соответствующие реальному положению вещей. Бывает, что хотят сдавать за $500-600 то, что реально стоит не более $40 Но большинству язык цифр понятен, и, видя, что арендаторы не идут, в итоге соглашаются сдавать по $300-350 за "квадрат".

Из других слагаемых успешного перепрофилирования важны близость станции метро, более или менее понятная планировка здания, высокие потолки и большая степень остекления. На каждом этаже должно быть от 800 до 1500 кв. м площади. В этом смысле бывшие НИИ с их практически сплошным остеклением и четырехметровыми потолками просто идеально подходят для офисов. Высокие потолки дают возможность разместить под ними все коммуникации, а огромные окна – хорошую инсоляцию.

Основными игроками этого рынка являются компании "АЛМ-Девелопмент", Blackwood, "МП-Девелопмент", группа компаний КРТ, АФК "Система", инвестиционная компания "Атон", "Росбилдинг".

Кто перестраивает промзоны

Впрочем, в коммерческую недвижимость сегодня инвестируют все, у кого для этого есть деньги. Если еще два года назад рынок делили девелоперские и финансовые компании, то теперь активизировались банки, нефтегазовые компании и промышленные концерны. Наиболее активны на этом рынке банк "Визави", Банк проектного финансирования, Нефтяной банк. Некоторые создают собственные девелоперские подразделения, как это сделал банк "Гарант-Инвест", у которого есть собственная программа инвестирования, в том числе и розничных сетей. Открывшийся в июне на Ленинградском проспекте торговый центр "Галерея Аэропорт" – его детище.

Большинство же девелоперских компаний специализируются на том, что скупают заводы и фабрики, реконструируют их под офисы и сдают в аренду. Особенно в этом преуспела "АЛМ-Девелопмент", работающая на рынке коммерческой недвижимости уже более семи лет.

Долю рынка каждой компании не берутся определить даже профессионалы. Информация об объемах инвестиций и продаж, о сделках – закрытая, и большинство компаний довольно неохотно ею делится. По мнению многих экспертов, рынок сегодня нельзя сегментировать на доли, так как наряду с самостоятельными девелоперами работает очень много непрофильных компаний.

Даже правительство Москвы хочет отщипнуть свой кусочек от общего пирога девелоперов. Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства города, до сих пор занимавшийся строительством и реконструкцией только жилого фонда, намерен приступить к реализации различных проектов реконструкции коммерческой недвижимости.
По оценкам экспертов, выросли объемы инвестиций не только российских, но и иностранных компаний. Так, одним из основных инвесторов проекта строительства на территории промзоны ЗИЛа и в районе Нагатинской поймы комплекса офисных зданий площадью 1 млн кв. м станет крупная турецкая девелоперская компания ММ Group.

Павелецкая промзона – наиболее перспективная в плане реконструирования производственно-складских помещений. Территория, расположенная всего в 1 километре от Кремля, преображается с каждым днем. Павелецкие офисные комплексы на Дубининской, Летниковской, Павловской улицах и Кожевническом проезде облюбовали крупные российские сырьевые компании, представительства иностранных авиаперевозчиков, переводящие свои рейсы в международный аэропорт Домодедово.

Перспективные районы



Главная --> Публикации