Главная --> Публикации --> Медведев призвал граждан самим строить жилье Итоги состоявшейся пресс-конференции первого заместителя мэра в правительстве москвы, руководителя стройкомплекса столицы в.ресина Грамотный план покупки квартиры Андреас вассенар: «зимбали может превратиться в южноафриканскую ривьеру» Потенциальные покупатели жилья затаились в ожидании новых предложений

Схема финансовой аренды достаточно популярна в разных отраслях бизнеса, в частности на рынке разнообразного оборудования. Так, по экспертной оценке, сегодня с использованием лизинга в Петербурге продается до 45-50% новой строительной техники. Однако в сфере недвижимости такой способ приобретения объектов остается экзотикой.

Этой осенью петербургский фонд имущества заключил соглашение о сотрудничестве с несколькими лизинговыми компаниями. В его рамках эти финансовые структуры будут участвовать в торгах за городские нежилые помещения, которые приватизируются через аукционы. Как правило, эти объекты обременены действующими договорами аренды. Арендаторы в основном представители малого бизнеса и рады бы выкупить их сами, но не располагают достаточными средствами. Лизинговые компании готовы сделать это за них, а затем передать площади их пользователям в лизинг.

Помещения с довеском

По данным Управления Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти, в городе оформлено всего около 20 сделок лизинга коммерческих площадей. Между тем спрос на эту услугу постепенно формируется. В ней в первую очередь заинтересованы малые и средние компании, в том числе производственные, которым не хватает денег на приобретение помещений в условиях быстро растущих цен на недвижимость. Банковские кредиты для них не всегда доступны в связи с отсутствием необходимого обеспечения, а лизинг мог бы стать альтернативным способом привлечения средств. Смольный уже готов обкатать эту схему.

Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) в обязательном порядке направляет на торги помещения, если они сдаются в аренду по ставкам не более 50 у. е. за 1 кв. м в год (это, как правило, объекты на окраинах, во вторых-третьих дворах, полуподвалы и т. п.), если арендная плата за площади авансирована до конца 2009 г. или на больший срок (размер ставки и местоположение помещения при этом не имеют значения), если арендатор освобожден от платежей на год или больше в связи с зачетом затрат на капремонт, наконец, если пользователь сам подал заявление на выкуп стен (заявку не удовлетворят только в том случае, если арендованный объект расположен на одной из 11 магистралей, признанных наиболее привлекательными для коммерсантов).

По итогам 2006 г. петербургский фонд имущества рассчитывает продать на торгах примерно 900 объектов нежилого фонда (в основном встроенно-пристроенных помещений), которые принадлежат городу. Средняя цена по итогам аукционов составляет около $1000 за 1 кв. м. Хотя небольшие встройки в центре города уходят значительно дороже. Например, в ноябре помещение общей площадью 84 кв. м, расположенное на 1-м этаже в доме по Загородному проспекту, 13, было реализовано примерно по $2840 за 1 кв. м, а 60-метровый цоколь на Большой Морской улице, 57, по $2265 за 1 кв. м.

Положение действительно патовое: малые предприниматели берут у КУГИ убитые объекты, приводят их за свой счет в божеский вид и вынуждены на торгах на равных бороться за помещения с крупным бизнесом. Они сами себе вырыли могилу, значительно увеличив за счет ремонта рыночную привлекательность объектов. Я считаю, это величайшая несправедливость. Нужно лоббировать поправки в федеральный закон о приватизации, считает председатель комиссии по экономической безопасности общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе Петербурга Валентин Боцвин.

По действующему законодательству арендаторы не имеют преимущественного права на выкуп своих помещений. Им приходится конкурировать за них на аукционах со сторонними порой значительно более состоятельными претендентами.

Фонд уже заключил рамочные соглашения о сотрудничестве с несколькими лизинговыми фирмами (Зест, Глобус-Лизинг, Балтинвест, лизинговая компания Номос-банка). Список этот открыт. Чиновники приглашают к сотрудничеству всех серьезных игроков рынка. В 2007 г. мы планируем реализовать на торгах не менее 1000 нежилых объектов. Больше половины продаваемых помещений заселены арендаторами. Как правило, пользователи обитают в них не первый год, они регулярно вносят арендную плату, а значит, имеют вполне устойчивый бизнес. Это совершенно понятные клиенты для лизинговых компаний, поясняет Владимир Жуковский.

Хотя новый вариант закона пока не принят, город тем не менее заинтересован, чтобы арендаторы располагали набором финансовых инструментов, позволяющих им участвовать в аукционах и выигрывать, комментирует заместитель генерального директора фонда имущества Петербурга по экономике и финансам Владимир Жуковский. Собственно, таких инструментов два: кредитование под залог приобретаемого объекта и лизинг. Первый наиболее очевиден и понятен. Однако использовать его пока не получается. Проблема юридическая: между переходом права собственности к покупателю и регистрацией ипотеки существует временной разрыв. Банк-кредитор в этой ситуации оказывается уязвимым. Устранить коллизию можно лишь при помощи поправок в ипотечное законодательство. Поэтому сегодня лизинг особенно актуален.

В торгах компания пока не участвовала, но за два месяца зафиксировано свыше 30 обращений от арендаторов. Сформирован портфель заявок более чем на $3 млн.

В числе первых соглашение с фондом имущества подписала компания Зест. Она готова приобретать объекты, предоставляя их в дальнейшем в лизинг на срок не менее двух лет. Клиент должен внести авансовый платеж в размере 20% от суммы сделки. Зест готова работать с помещениями, начальная цена которых на торгах составляет не менее 2 млн руб. Мы предварительно оцениваем рыночную стоимость объекта и возможные риски, связанные с его приобретением. Еще до выхода на аукцион устанавливаем цену отсечения, больше которой дать не готовы, рассказывает заместитель генерального директора ЗАО Зест Светлана Рясная.

Аналогичная история произошла с клиентом лизинговой компании XXI век. Мы согласовали цену за помещение в 2 млн руб., а на торгах она подскочила до 10 млн руб. Разве можно строить взаимодействие с лизинговыми структурами в условиях ценовой неопределенности? недоумевает генеральный директор фирмы Лариса Пушилина.

Аукционный опыт уже имеется у ЗАО Балтийский лизинг. Правда, пока отрицательный. Мы тоже заранее оговорили с клиентом стоп-цену и прописали ее в лизинговом договоре. По итогам аукциона она была превышена больше чем в два раза. Мы сошли с дистанции. Что делать в такой ситуации? По ходу торгов перезаключать договор на другую сумму невозможно. Правда, в данном случае сам арендатор был не готов купить полуподвальное помещение на Владимирском проспекте по $4500 за 1 кв. м. Он заявил нам, что не понимает, за счет чего можно отбить такие затраты, рассказывает коммерческий директор компании Балтийский лизинг Владимир Наймарк.

Впрочем, в фонде имущества полагают, что и в нынешних условиях перспективы у такого бизнеса есть, главное нанять грамотного оценщика, который со значительной степенью точности сможет предсказать итоговую цену аукциона. Владимир Жуковский рассчитывает, что первые сделки по лизинговой программе пройдут в конце этого начале следующего года.

Валентин Боцвин считает: Когда на федеральном уровне будет закреплено право добросовестного предпринимателя выкупить недвижимость пусть и по рыночной цене, тогда и цену сделки можно будет спрогнозировать. Вот тогда и произойдет настоящий всплеск спроса на лизинговые услуги на рынке государственных объектов.

Одно из основных преимуществ лизинговой схемы для покупателя экономия на налогах. Лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции. Кроме того, предприятие может применять ускоренный коэффициент амортизации. Лизинг уникальный в своем роде инструмент поддержки реального сектора экономики. Он по определению выгоден тем предприятиям, которые платят белые зарплаты и показывают полную выручку, считает директор Северо-Западной лизинговой ассоциации Татьяна Позднякова.

Плюс на минус

Не все лизинговые компании активно продвигают услугу в связи с правовыми проблемами. Между Гражданским кодексом, законами о финансовой аренде и о регистрации прав на недвижимое имущество есть некоторые противоречия. Именно поэтому договор лизинга недвижимости, мягко говоря, не стал самым популярным в хозяйственной практике. Законодатели заключили нас в своеобразные ножницы, комментирует начальник отдела лизинга недвижимости ЗАО Зест Ирина Молтасова.

Тем не менее к объектам недвижимости этот финансовый механизм применяется пока крайне редко. Причин несколько.

Однако последовательность действий в данном случае принципиальна. Именно она определяет сущность договора. Если порядок не соблюден, любой проверяющий орган, прежде всего налоговый, может усмотреть в лизинге классическую аренду. Чем это чревато для лизинговой компании? Теряется право на ускоренную амортизацию объекта, происходит доначисление налогов на прибыль и на имущество, применяются штрафные санкции, поясняет Ирина Молтасова.

С юридической точки зрения отличие финансовой аренды от классической заключается в том, что на момент совершения такой сделки лизинговая компания не является собственником имущества, которое она передает лизингополучателю. Однако по закону о регистрации аренда это обременение или ограничение права собственности. Поэтому зарегистрировать арендный договор можно только в том случае, если лизинговая компания уже оформила права на объект. То есть все наоборот.

Другое серьезное препятствие, мешающее развитию рынка, поведение продавцов недвижимости. На вторичном рынке собственники по-прежнему не желают обозначать в договоре реальную сумму продажи и оперируют балансовой стоимостью. Никто не хочет платить налог на прибыль. Здание продается за 10 миллионов, а по документам фигурирует миллион. Только на рынке новостроек расчеты происходят по реальной рыночной стоимости. В чем здесь проблема для лизинговой компании? Банк кредитует ее под договор купли-продажи. Какая сумма в нем указана, ту банк и перечислит ни копейки больше. Даже если оценка объекта на порядок превышает цифру, указанную в договоре, говорит Владимир Наймарк.

Единственный выход одновременно подавать на регистрацию оба договора купли-продажи и лизинга, уповая на то, что управление Росрегистрации оформит эти сделки одним числом.

Еще один нюанс лизинг распространяется не на все виды недвижимости. Коммерческие площади все активнее продаются еще на стадии строительства. Но к незавершенке лизинговая схема неприменима. Кроме того, нельзя оформить в лизинг земельные участки, поэтому исключаются сделки с имущественными комплексами, рассуждает генеральный директор компании Praktis Consulting Brokerage Илья Еременко.

На то, чтобы ситуация изменилась и продавцы перестали предпочитать чемоданы с наличкой, потребуется время. Пока конъюнктура на рынке коммерческой недвижимости такова, что правила игры диктуют владельцы площадей. Сложные лизинговые схемы им неинтересны. Высоколиквидные объекты в дефиците, поэтому покупателям приходится подстраиваться под требования их хозяев и изыскивать кредиты, если собственных средств не хватает, комментирует руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Адвекс-Росстро Татьяна Кирсанова.

У предпринимателей, заинтересованных в приобретении объектов в рассрочку, тоже есть причины, мешающие им стать клиентами лизинговых структур. В частности, сроки договоров. Большинство компаний передают объекты в лизинг максимум на пять лет (в редких случаях на семь). Владимир Наймарк считает, что это вопрос развитости финансового рынка в целом. По мере прихода в страну длинных западных денег сроки будут увеличиваться. Еще 2-3 года назад и договор на пять лет считался недостижимой мечтой. Сейчас это норма. Если мы в итоге придем к 10 годам, то с учетом утроенной амортизации, которую можно использовать при лизинге, это позволит списать в течение срока договора даже новый объект, комментирует Наймарк.

Впрочем, лизинговые компании предлагают обходной путь. Если предметом сделки является здание с участком, то само строение передается клиенту в лизинг, а земля в классическую аренду. После того как все выплаты по лизинговому договору завершены и покупатель становится собственником недвижимости, он получает право на выкуп участка. Например, такая сделка заключена в компании Прогресс-Нева Лизинг.

При этом, по оценке Владимира Наймарка, средняя маржа лизинговой компании равна 2-4%: Этот рынок уже стал очень конкурентным. На мой взгляд, ставки по лизинговым договорам вполне соответствуют нынешней финансовой ситуации. Конечно, клиент предпочел бы купить объект вообще беспроцентно. Но тогда он получит необоснованную прибыль: платить за него будет другая организация, а стоимость приобретенного имущества будет расти хотя бы за счет инфляции.

В риэлторской фирме Авентин-Недвижимость отмечают, что клиентов, готовых заключить лизинговые договоры, довольно много, но их не устраивает цена услуги. Процентные платежи сегодня составляют 8-12% в рублях в год от стоимости объекта (в зависимости от его характеристик, рисков конкретной сделки и проч.). Встречаются и более высокие ставки.

Еще одна проблема, препятствующая развитию рынка, элементарная неграмотность потенциальных клиентов. Малому предпринимателю, который сам стоит за прилавком своего магазина или за стойкой кафе, трудно разобраться в тонкостях финансовой аренды. Характерно, что среди немногочисленных лизинговых сделок преобладают операции с производственной недвижимостью. Промышленники, опробовав схему с лизингом оборудования, распространяют ее и на недвижимость.

Первоначальный взнос по лизинговому договору обычно составляет 15-25% от стоимости приобретаемого имущества.

Причем в условиях стремительного роста цен на элитное жилье, который последовал с некоторым опозданием по сравнению с рынком эконом-жилья, риелторы перестали публиковать цены на квартиры на своих сайтах, сообщая их только по телефону. Купить элитное жилье в последнее время не так-то просто это дефицит, особенно в центре, и поэтому вопрос о новых местах проживания богатых людей возник не на пустом месте.Чего хотят богатые?
По мнению Нури Катца, богатые люди хотят от жилья разных параметров, и зависит это не столько от степени их богатства, сколько от возраста и состава семьи. Молодые представители элиты хотят более активной социальной жизни, и поэтому выбирают центр города, где множество ресторанов и развлекательных заведений. А люди постарше, семейные, с детьми и часто с животными, нуждаются в возможности гулять спокойно с детьми и собакой, что в центре Москвы сделать непросто. В развитых странах такие семьи предпочитают элитные дома за городом, и в России есть тенденция к этому. Однако всерьез говорить о формировании элитных районов где-то, кроме Рублевки (да и то до 10 км от МКАДа), пока еще рано, поскольку есть проблемы и с транспортной инфраструктурой, и с социальными объектами. В частности, сейчас на Рублево-Успенском шоссе предлагаются квартиры в малоквартирных комплексах по цене от $6,5 тыс., и на Сколковском шоссе по цене от $4 тыс., сообщил Дмитрий Мин, представитель компании Renaissance Realty.

Сегодняшнее отношение к лизингу напоминает ситуацию на ипотечном рынке несколько лет назад. Директор по развитию Becar Realty Group Игорь Горский считает, что, как и в случае с ипотекой, для развития лизинга необходима активная государственная поддержка. Об ипотечном кредитовании разговоры шли лет 10, но они так и остались бы декларацией, если бы власть не стала катализатором процесса. Ставки по лизинговым операциям должны быть ниже, чем по банковским кредитам, тогда это направление пойдет в рост, полагает Игорь Горский. В свою очередь, применение белых лизинговых схем поможет легализовать новые денежные потоки. Ипотека массовый рынок, лизинг более штучный. Объекты (особенно производственные) труднее подбирать и оценивать, чем типовые квартиры. Однако неизвестно, у какого из этих финансовых инструментов потенциал выше.
Круглый стол Где поселится элита в рамках выставки ДОМЭКСПО-2006 закончился вопросом, с которого ему стоило начаться: кого считать элитой? По меткому выражению президента компании Century XXI Россия Нури Катца, элита России давно живет в Челси. Так что все-таки, обсуждая вопросы, какие новые элитные районы могут возникнуть в пределах Московского региона, ориентироваться стоит не на мультимиллиардеров, а на мультимиллионеров. Просто миллионеры пока могут нервно курить в сторонке, потому как жилье в центре города, а также в традиционно престижных районах как в столице, так и за ее пределами давно уже перевалило в цене за $1 млн.

По мнению Жаровой-Райт, сейчас на рынке есть очень высокий спрос на отдельно стоящие особняки и богатые готовы платить серьезные деньги просто за то, что есть придомовая территория, где можно гулять. Это выглядит прекрасным решением для тех самых семей, которые нуждаются в уединении и прогулках, но совершенно очевидно, что их больше, чем отдельно стоящих особняков на территории всей Москвы. А строительства новых особняков, также как и таунхаусов, вряд ли стоит ожидать, это экономически никому не выгодно, считает Нури Катц, цена такого квадратного метра будет запредельной.

Но любой район за пределами Москвы пока еще слишком далек от того, чтобы стать главным местом жительства для мультимиллионеров и миллиардеров. Председатель совета директоров компании Secegar Ирина Жарова-Райт назвала те районы, которые могут с очень большой вероятностью потеснить Остоженку с пьедестала почета в ближайшее время: Патриаршие пруды, Хамовники и Озерковская набережная (там, где сейчас располагается завод Корнет), а также район Серебрянической набережной. Причем традиционно называемый среди претендентов на суперпрестижность Золотой остров она считает не столь интересным вложением денег и не очень удобным местом жительства. Не очень понятные сроки вывода фабрики, невозможность комплексных решений, включающих нормальные парковки, узкие дороги все эти проблемы могут оттолкнуть элиту, уже не очень желающую покупать виртуальное жилье, которое в реальности оказывается далеким от мечты.

Однако есть одна особенность элитного жилья, которая в последнее время активно востребована российским истеблишментом, планировки квартир должны быть таковы, чтобы прислуга была отделена от хозяев и была локализована в какой-то части дома, со своим отдельным входом-выходом. Дело в том, что планировочные решения даже самых больших квартир, не предусматривающих черного хода, все равно приводят к мельканию прислуги перед глазами хозяев Это может привести к поиску новой квартиры и послужить толчком для перемены места жительства, говорит Ирина Жарова-Райт, отмечая, что в практике их компании было в последнее время несколько таких случаев. Также элитные квартиры должны иметь эффективную планировку время холлов по 50 кв. м уходит в небытие, все-таки даже самым богатым людям накладно платить 1 млн у. е. только за холл (при средней цене жилья в центре города по 20 тыс. за метр), который выполняет так мало функций. И еще одна тенденция не все VIP-клиенты готовы мириться с строительством по соседству, а значит, требуют от риелторов подобрать им квартиру в том месте, где стройки уже завершены. Эти представители вряд ли поедут в новые районы вроде Серебрянической набережной или Золотого острова, хотя они также будут избегать Остоженки, где строительные работы сейчас активно ведутся. Их выбор может пасть на Патриаршие или Хамовники районы, квартиры в которых дорожают с каждым днем.

Что такое элитное жилье?
Еще один спор разгорелся по поводу того, какое жилье считать элитным. Удивительные расхождения в вопросе о том, сколько квартир может быть максимально в доме, претендующем на звание клубного или элитного, элегантно закрыл Нури Катц, который напомнил, что в высотных домах в Нью-Йорке расположены одни из самых дорогих и престижных квартир, а рядом есть двухэтажные дома, квартиры в которых тоже считаются одними из самых дорогих. В вопросах престижа и роскоши, по всей видимости, трудно оперировать точными цифрами, будь то квадратные метры, число квартир или подземных гаражей, поскольку это в первую очередь исполнение мечты и желания, а они у разных людей разные.

24 октября президиум ВАС по заявлению структуры Еврофинанс-Моснарбанка признал недействительными итоги конкурса на реконструкцию России. Почему это произошло?

В конце прошлой недели московские власти обозначили свою позицию относительно скандального решения президиума Высшего арбитражного суда, отменившего итоги конкурса на реконструкцию гостиницы Россия. Чиновники не хотят, чтобы СТ Девелопмент Шалвы Чигиринского прекращала работы на объекте (см. Ъ от 8 декабря). О том, почему его компания не прекратила сносить гостиницу после решения ВАС, Шалва Чигиринскийрассказал Ъ.

Тем не менее есть решение, отменяющее итоги конкурса.

Никакого конфликта нет. Объект сносится, работы не прекращаются. Наши оппоненты обжаловали итоги конкурса: сначала принимали в нем участие, потом проиграли, им это не понравилось, и они оспорили его итоги. В трех инстанциях их требования были отклонены, а ВАС принял достаточно странное решение с еще более странной мотивировкой. В частности, суд указал, что не были урегулированы в установленном законом порядке вопросы предоставления земельного участка. Дальше они пишут о сносе и незастроенном участке. Но в нашей ситуации это вообще неприменимо, поскольку речь идет не о новом строительстве, а о реконструкции! Земельный участок не пустой. Как на момент проведения конкурса, так и на сегодняшний день участок занят зданиями и сооружениями ОАО Россия. Также суд указал, что якобы при проведении конкурса были нарушены права третьих лиц, но перечислить этих лиц суд не удосужился. Никто из этих мифических персонажей с исками не обращался. В действительности речь идет об ОАО Россия, которой и принадлежит здание гостиницы. Разумеется, правительство Москвы организовывало тендер с предварительного согласия руководства гостиницы. А главное, что в суде первой инстанции оба эти вопроса, о третьих лицах и нарушениях земельного законодательства, вообще не рассматривались. А следовательно, и не должны были быть рассмотрены ВАС, поскольку он является лишь надзорным органом и не вправе выходить за рамки поданного иска.

То есть получается, что решение ВАС фикция?

Ну и что? У меня есть инвестиционный контракт, я по нему работаю и, пока он действует, не собираюсь ни на секунду останавливать реализацию проекта. Был назначен конкурс на определение девелопера-инвестора, который должен был выполнить определенные условия в частности, расселить гостиницу. Поверьте мне, это было очень сложно: огромное количество съемщиков, субсъемщиков и т. д. Кроме того, трудовой коллектив составляет более 3 тыс. человек. Мы со всеми договорились, и это стоило определенных средств. В частности, с января 2005 года мы повысили трудовому коллективу зарплату на 10%, выплатили дополнительные средства в размере трех месячных окладов помимо тех трех, которые полагаются сотруднику по законодательству при увольнении. Был протокол о выполнении победителем конкурса условий. Этот протокол был подписан, после чего был утвержден контракт между городом и нами, в рамках которого мы сейчас работаем.

Почему концепция, представленная вами на градостроительном совете 18 октября, была раскритикована мэром?

Конечно, не фикция. Решение ВАС отменяет постановление правительства Москвы об итогах конкурса, но не указывает, что делать дальше. Сейчас у города есть несколько вариантов, как действовать. Например, снова собрать конкурсную комиссию и сказать: господа, вы были не правы, что-то сделали не так. Давайте мы все исправим и будем созывать новый конкурс. А вот если сам конкурс признают недействительным, со мной могут начать расторжение контракта в одностороннем порядке. Но процедура должна пройти через суд, надо компенсировать мои расходы, а мне придется останавливать работы на объекте, что в любом случае негативно скажется на его реализации. Но сейчас об этом речь не идет: снос гостиницы Россия вступает в завершающую стадию, новый проект дорабатывается с учетом предложений, высказанных на общественном совете (при мэре Москвы. Ъ) 18 октября. В следующую среду, 13 декабря, проект будет снова представлен на суд совета. Строительство не должно останавливаться, мы не можем допустить долгостроя в центре Москвы и России. Общественность с нетерпением ждет нового проекта, люди не хотят годами следить за судебными процессами.

У нас с Рязановым был подписан протокол и по 'Сибнефть-Югре', и по МНПЗ

Почему журналисты так болезненно воспринимают конструктивную критику? Наша компания вместе с руководством города хотела сделать объект прозрачным. И я предложил создать общественный архитектурный консультационный совет, который бы возглавил лично господин Лужков, а его членами должны были стать лучшие архитектурные умы города и страны, включая главного архитектора Кузьмина. А архитектором проекта я предложил пригласить лорда Нормана Фостера. Сейчас идет нормальный рабочий процесс, в октябре мы представили на суд общественности первую версию проекта, в которую нас попросили внести ряд изменений. Что в этом плохого? Неужели было бы лучше, если бы мы что-то построили, а потом московская общественность получила возможность нас критиковать? Сейчас не времена Сталина, который, как известно, подписал два разных чертежа, после чего построили два разных фасада гостиницы Москва. Мы находимся в творческом созидательном процессе и стараемся привлечь к нему всех, кто может помочь реализовать этот уникальный проект.

Компанию хотят обанкротить офшоры, связанные с Сибнефтью, чтобы она была ликвидирована. Нет компании нет проблемы. Допэмиссия была предусмотрена по плану внешнего управления. С этими деньгами компания перейдет в режим, который позволит ей избежать банкротства. Внешний управляющий рассмотрел ситуацию, понял, что компанию хотят ликвидировать, и решил с этим бороться.

Недавно ФСФР зарегистрировала допэмиссию Югранефти, владеющей долей в Сибнефть-Югре, на 1,5 млрд рублей. Компания с 20 апреля 2005 года находится в процедуре банкротства. Зачем понадобилось проводить эту допэмиссию?

Этот вопрос не закроется до тех пор, пока мы не вернем себе этот актив. Сейчас мы продолжаем вести переговоры на эту тему с Газпромом, и там прекрасно знают ситуацию.

Вы по-прежнему рассчитываете вернуть себе 50-процентную долю в Сибнефть-Югре? Многие суды уже выносили решение не в вашу пользу.

Мы работали в режиме диалога с Рязановым (бывшим зампредом правления Газпрома и президентом Газпром нефти. Ъ), сейчас начнем налаживать отношения с новым руководством Газпром нефти. Сложившаяся ситуация неприятна всем, и для всех она очевидна. Газпром нефть находится в тяжелом положении. Им досталась в наследство от Сибнефти зашедшая в тупик ситуация на МНПЗ и украденная компания Сибнефть-Югра. А так как Газпром государственная компания, а государство позиционирует себя как честный хозяйствующий субъект, то этот вопрос в любом случае придется решать. Мы встречались с Рязановым, глава Газпрома Алексей Миллер с мэром Юрием Лужковым, у нас с Рязановым был подписан протокол, касающийся выхода из ситуации, и по Сибнефть-Югре, и по заводу. Мы эти вещи не разделяем. Они взаимосвязаны. Обе часть одного недружественного поглощения со стороны Романа Абрамовича. Он сделал две попытки, и одна ему удалась.

И как к ней относятся в Газпроме?

Это конфиденциальная информация. Протокол официально подписан, были переговоры между мной, Рязановым и Лужковым. И в принципе мы договорились, как решать проблему. Я думаю, что новое руководство Газпром нефти будет придерживаться той же линии. Но пока мы не говорили на эту тему. Есть много вариантов. К примеру, вариант размена, когда активы завода будут обменяны на активы Югранефти и в случае необходимости стороны могут что-то доплатить друг другу. Второй вариант возврат этого актива и урегулирование ситуации на заводе. Есть вариант объединения этих активов, и тогда может быть создана региональная корпорация, которая владела бы всем заводом и имела бы ресурс для поставок нефти на предприятие.

Какой выход описан в протоколе?

Меня бы устроил любой вариант. Единственное что меня не устраивает, это состояние ни войны, ни мира, как происходит сейчас, или просто войны. У нас нет никакой истории вражды с Газпром нефтью.

Какой вариант вы считаете наиболее приемлемым?

Газпром крупная государственная корпорация, и решения в ней принимаются довольно медленно, как и в Shell, с которой мы работаем. Но был хороший диалог, в том числе по поводу вывода завода из жуткого экономического кризиса, в котором он оказался. Ведь предприятие в течение нескольких лет не могло повысить стоимость процессинга, поскольку принятие таких решений блокировалось бывшим руководством Сибнефти. В какой-то момент цена была в три раза ниже, чем, к примеру, на Уфимских НПЗ 450 рублей за тонну против 1,5 тыс. за тонну. Сейчас мы повысили стоимость процессинга до 850 рублей за тонну.

Тогда почему стороны уже почти год не могут договориться?

Конечно, проект модернизации готов. В бизнес-плане на 2007 год прописана необходимость перехода на бензин качества Евро-3, для чего будут закупаться присадки, МТБЕ и олигомеризат. Рассматриваем вопрос выхода на Евро-4, для чего необходимо ввести комплекс изомеризации, который оценивается в $25-50 млн. Если ситуация на предприятии будет нормальной, мы планируем увеличить выход светлых нефтепродуктов с нынешних 56 до 76% и снизить выпуск мазута до 9%. Для реализации этих планов потребуется $600-700 млн. Представители Газпром нефти тоже участвуют в составлении программы. На последний совет директоров, который утверждал бизнес-план на 2007 год, был приглашен вице-президент по переработке и сбыту Газпром нефти Анатолий Чернер, который принял участие в дискуссии. Когда мы договоримся с Газпром нефтью о проведении нового собрания акционеров, мы включим в совет директоров их представителей. Кстати, одним из вариантов, который мы обсуждали с Рязановым, был даже вывод завода из Москвы, поскольку стоимость земельного участка, на котором он расположен, уже превышает стоимость завода в разы. И года за четыре предприятие можно вывести за пределы города, причем рано или поздно это неминуемо произойдет. Но пока этот вариант обсуждается только на уровне идеи.

Если вы договоритесь с Газпромом, начнется модернизация МНПЗ?

Мы такого предложения не получали и не собираемся продавать свою долю. Мы настроены на создание вертикально интегрированной компании, и если Газпром захочет в этом участвовать, двери для переговоров открыты.

Газпром нефть не предлагала МНГК выкупить пакет в МНПЗ?

Нет.

МНПЗ собирается продавать Нефтехимию и Прогресс?

Лично я его не знаю, но надеюсь познакомиться.

Вы знакомы с новым президентом Газпром нефти Александром Дюковым?

Sibir Energy планирует делать какие-то приобретения в ближайшее время?

Мы не продадим нефтяной бизнес, пока не вернем украденные активы

В конце прошлого года Sibir Energy собиралась продать одно из своих предприятий компанию Магма. Вы уже вели переговоры с потенциальными покупателями, но сделка так и не состоялась. Почему вы изменили свое решение?

Мы собираемся развивать ресурсную базу. Сейчас компания находится в стадии постоянного роста добычи, и у нее нет долгов, так что нам будет легко привлечь деньги в случае необходимости. Но мы не собираемся покупать что попало, а только хорошие активы. Насчет перспектив работы в Восточной Сибири я был бы осторожен, но что касается Западной мы внимательно рассматриваем этот регион как с точки зрения участия в аукционах на месторождения, так и покупки уже разрабатываемых участков. Сейчас идут переговоры на эту тему, и, думаю, в ближайшее время мы что-то купим. Поскольку цены на нефть несколько снизились, сейчас можно приобрести хорошие активы.

Будет ли Sibir Energy вносить Магму и Эвихон в уставный капитал МНГК?

Просто у нас пропала необходимость в продаже актива. Не расставаясь с компанией, мы смогли завершить цикл финансирования Эвихона, причем компания вышла в бездолговой режим работы, у Sibir Energy тоже нет долгов, все активы профинансированы. Кроме того, Магма начала разрабатывать новое месторождение Ореховское, и мы ожидаем на нем очень хорошие результаты.

Как после этого изменится доля Sibir Energy в МНГК?

До конца года этот вопрос решит совет директоров МНГК. Дата заседания пока не назначена. Совет директоров в компании независимый, так что я не могу сказать, какое решение он примет, но рассчитываю, что этот вопрос все-таки будет решен.

Вы не собираетесь продавать свой нефтяной бизнес?

Пока мы не можем этого сказать. Оценка компаний еще не завершена.

Чигиринский Шалва Павлович

Нет. До тех пор пока мы не вернем украденные у нас активы, об этом не может быть и речи.

Чем владеет Шалва Чигиринский

Родился 1 июля 1949 года в Кутаиси (Грузия). Окончил Первый московский мединститут имени Сеченова. В 1987 году эмигрировал в Испанию, затем в ФРГ, где занимался риэлтерской деятельностью. В 1989 году вместе с немецким предпринимателем Ивотом Штоком зарегистрировал девелоперскую компанию ST Group, позднее выкупил долю партнера. В начале 1990-х вернулся в Россию. В 1996 году вместе с British Petroleum создал компанию Петролкомплекс для развития сети АЗС в Москве. С 1999 года совладелец британской компании Sibir Energy. В 2000 году при участии принадлежащей правительству Москвы Центральной топливной компании (Московский НПЗ, Моснефтепродукт и Московская топливная компания) занялся созданием Московской нефтяной компании (позднее Московская нефтегазовая компания, МНГК). В 2001 году на паритетной основе с мэрией Москвы учредил Московскую девелоперскую компанию. С 2003 года гендиректор, с 2004 года президент МНГК. По оценкам русского Forbes, состояние господина Чигиринского $980 млн (#47 в золотой сотне богатейших бизнесменов России). Женат, трое детей.

Девелопером и инвестором проекта является ООО Теорема. Именно эта компания несколько лет назад выкупила часть территории бывшего завода Знамя труда. После долгих раздумий проектирование нового бизнес-центра было поручено мастерской архитектора Сергея Чобана бывшего петербуржца, уже 15 лет успешно работающего в Германии.

Интересы господина Чигиринского сосредоточены в двух основных областях: девелопменте и нефтегазовом секторе. Он контролирует девелоперскую СТ Девелопмент (известна реконструкцией гостиницы Россия и строительством ряда объектов в Москве). Также бизнесмену принадлежат 43,8% акций зарегистрированной в Великобритании нефтяной компании Sibir Energy, обладающей лицензиями на месторождения с запасами в 275 млн тонн углеводородов, 50% ОАО Московский нефтеперерабатывающий завод (доля на московском рынке около 50%, оборот более $210 млн), 40% ОАО Московская нефтегазовая компания, 26% ЗАО Петролкомплекс (СП с британской ВР, владеющее 29 АЗС). Также господин Чигиринский контролирует 84% ЗАО ТПФ 'Пассаж' (универмаг в Санкт-Петербурге стоимостью $50 млн).
В воскресеньев Санкт-Петербурге состоялось официальное открытие бизнес-центра Лангензипен на Каменоостровском проспекте. Общая площадь комплекса составляет более 11 тыс. кв. м, объем вложенных инвестиций около $10 млн. Этот объект интересен не только своей экономикой. Здание, за 20 месяцев возведенное на Каменоостровском проспекте, обещает стать новой архитектурной достопримечательностью города на Неве.

На самом деле Лангензипен (бизнес-центр назван так в честь Р. Л. Лангензипена, владевшего фабрикой по производству пожарного оборудования, предшественницей завода Знамя труда) это не новое строительство, а реконструкция. В основе здания железобетонный каркас возведенного в 1965 году промышленного цеха. Этот каркас полностью сохранен, благодаря чему новое здание получило узнаваемую промышленную структуру и высоту этажей. Вообще, окружение с самого начала диктовало архитектору свои условия новый бизнес-центр создан по соседству с многоэтажными домами конца XIX начала XX века, построенными в неоклассическом стиле или в стиле модерн. Чобан не хотел прямо цитировать композиционные и фасадные решения своих предшественников, но не мог не вступить с ними в уважительный диалог. Вторая трудность заключалась в том, что проектировщикам предстояло соединить новый объем с краснокирпичным зданием в псевдорусском стиле, построенным в 1895 году. Дабы органично увязать два столь не похожих друг на друга объекта, Сергей Чобан придумал стеклянное здание-переход, в котором расположились панорамные лифты.

Выбор в пользу Чобана был сделан именно из-за его профессионального опыта: на счету проектировщика десятки реализаций в различных городах Германии, он отлично знаком с передовыми строительными технологиями и умеет органично интегрировать их в объект. Нужно сказать, что и в России Чобан весьма известен: именно он сейчас проектирует самое высокое здание столицы башню Федерация на территории Москва-Сити. И если для Москвы архитектор придумал вызывающе современный объект в стиле хай-тек, который будет виден практически из любого конца города, то здание, спроектированное для Северной Пальмиры, получилось на удивление гармоничным и мягким, по-настоящему питерским.

Всего для облицовки фасадов было использовано 400 стеклянных панелей толщиной не более 10 мм. Общая площадь остекления 4 тыс. кв. м. К стальному каркасу стеклянные одежки дома крепятся с помощью специальных точечных креплений, совершенно незаметных снаружи. Конечно, подобное решение не могло стоить дешево: из $10 млн, потраченных на строительство, на уникальное остекление ушло почти $2,5 млн. Таким образом, фасад дома № 9 на Каменоостровском претендует на звание самого дорогого фасада Петербурга. Однако девелопер убежден, что эти затраты себя оправдают, и бизнес-центр будет пользоваться популярностью не только у арендаторов, но у всех петербуржцев, которым не чуждо чувство прекрасного. Кстати, реализовав этот проект, ООО Теорема подарило Петербургу звание первого в мире города, где в строительстве была использована технология нанесения на стекло цифрового изображения.

Безусловно, визитной карточкой этого здания станет его главный фасад. Он собран из стеклянных панелей, на которые методом цифровой печати нанесен рисунок лепного декора. Таким образом, этот фасад сплошная обманка: издалека кажется, что перед нами традиционное здание с колоннами, атлантами и фактурной лепниной, однако чем ближе к нему подходишь, тем явственнее понимаешь, что это лишь видимость и перед тобой гладкая и хрупкая стена. Интересно, что изначально Сергей Чобан собирался воспроизвести на фасадах бизнес-центра элементы декора петербургских фасадов, но затем отдал предпочтение римским мотивам. Немецкий фотограф Кристиан Галь отснял множество домов Вечного города, а немецкая фирма Окалюкс смогла перенести этот фотоотчет на стеклянные панели.

Здание Сергея Чобана выгодно контрастирует и с исторической архитектурой Петербурга, и с постройками последних лет. Используя в фотографиях классические мотивы, архитектор подтверждает второе название Петербурга Северная Венеция, однако умудряется сделать это не столько путем копирования приемов прошлого, сколько с помощью самодостаточной современной архитектуры. Обычно стекло применяется для того, чтобы придать зданию остро современный, технологичный характер, говорит сам Чобан. Здесь же стекло обладает совсем другим качеством: благодаря нанесенным на него классическим мотивам удалось перекинуть мост в прошлое, но при этом здание не утратило своего современного звучания.

В офисном центре Лангензипен предусмотрена парковка на 30 машино-мест на открытой площадке общего пользования, 30 мест во дворе здания, а также внутренний паркинг на 8 автомобилей. На первом этаже бизнес-центра разместится отделение банка по работе с клиентами, на следующих трех этажах расположатся офисные помещения банка, на двух верхних этажах офисы, предназначенные для аренды, а в надстройке на крыше пентхаусы. А в бывших цехах, где когда-то выполняли план по производству огнетушителей и пожарных рукавов, откроется пивной ресторан.



Главная --> Публикации