Главная --> Публикации --> "можете продать через нас квартиру -- милости просим в рффи" "лжедольщиков" отправили в суд Как снять квартиру Почему цена за "квадрат" элитного жилья в москве различается в шесть раз "это не мечта, а реальная перспектива". будущее москвы — в зеркале генплана

О том, что инвестбанк интересуется российскими банковскими активами, журналистам весной этого года заявил председатель правления российской дочки Morgan Stanley Райр Симонян. Осенью стало известно, что Morgan Stanley ведет переговоры о покупке Городского ипотечного банка. Эту информацию стороны тогда не комментировали. Источники на рынке, правда, утверждали, что сделка будет завершена в течение двух недель. Тем не менее документы были подписаны лишь вчера. Председатель правления ГИБа Николай Шитов пояснил Времени новостей: Подготовка к сделке шла недолго, просто нам поступило несколько предложений от разных инвесторов, и со всеми мы вели серьезные переговоры. Условия Morgan Stanley показались нам наиболее привлекательными. Morgan Stanley -- номер один в мире по секьюритизации ипотечных активов. Безусловно, мы рассчитываем, что теперь наш банк получит доступ к передовой практике по секьюритизации, дистрибуции и международным технологиям. Среди возможных покупателей участники рынка называли General Electric Consumer Finance, который ранее купил розничный Дельта-банк, а также итальянский банк Intesa и южноафриканский Standard Bank.

Еще один российский банк стал достоянием иностранного инвестора. Американский инвестбанк Morgan Stanley вчера объявил о покупке 100% акций Городского ипотечного банка, основным акционером которого являлся глава Росгосстраха Данил Хачатуров. Участники сделки не раскрывают ее сумму. По мнению гендиректора Интерфакса-ЦЭА Михаила Матовникова, не исключено, что ГИБ был продан с коэффициентом пять к капиталу, -- для быстрорастущего банка это хорошая цена. На 1 октября собственные средства кредитной организации составляли 1,09 млрд руб. На рынке называют эту сделку давно ожидаемой и считают, что для нового собственника ГИБа это портфельная инвестиция и через два-три года банк может быть снова продан.

Увеличивать капитал новый акционер банка не будет. По словам г-на Шитова, ГИБ в этом не нуждается. В совет директоров банка войдут представители Morgan Stanley, изменений же в правлении не планируется.

Приобретение Городского ипотечного банка является еще одним важным шагом в реализации нашей долгосрочной стратегии по расширению глобальной деятельности компании в области жилищного ипотечного бизнеса, -- приводятся в сообщении американского банка слова главы глобальной группы по секьюритизированным продуктам Morgan Stanley Антонио Туфариелло. Покупка ГИБа укладывается в рамки стратегии инвестбанка по созданию глобального, вертикально интегрированного бизнеса на рынке жилищной ипотеки. Как известно, ранее Morgan Stanley приобрел несколько ипотечных банков в других странах.

По данным ФАС, в Московском регионе (город и область) и Санкт-Петербурге действует более 100 строительных организаций. В столичном регионе наибольшие доли рынка строительства жилой недвижимости занимают ОАО Москапстрой, ЗАО Дон-Строй, ООО ПСФ Крост, ОАОГруппа компаний ПИК, ЗАО Мосстроймеханизация-5, ОАО ДСК- В Санкт-Петербурге ЗАО ССМО ЛенСпецСМУ, ООО ЛЭК Строительная компания № 1, ЗАО Северный город, ЗАО ЮИТ Лентек, ЗАОСтроительное объединение М-индустрия, ОАО Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга, ОАОСК ИПС.

По мнению руководителя одного из российских банков, для Morgan Stanley покупка ГИБа скорее всего портфельная инвестиция. Инвестбанк обладает отличными технологиями и способен поставить секьюритизацию кредитов ГИБа на поток. За два-три года стоимость банка возрастет в несколько раз. Я думаю, тогда ГИБ снова будет продан, -- говорит собеседник газеты. Схожего мнения придерживается и г-н Матовников: Для инвестиционного банка это отличный способ заработать на быстрорастущем рынке ипотеки.
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) проверила рынок строительства жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и никакого ценового сговора не нашла. Зато она обнаружила, что себестоимость жилья у строителей отличается в разы. Это может стать поводом для налоговых проверок, считают чиновники.

Участники рынка удовлетворены результатами проверки, но отмечают в действиях чиновников некоторые странности например, в выборе компаний. Я очень удивился, узнав, что Москапстрой является крупнейшим инвестором в жилую недвижимость, сообщил гендиректор этой компании Леонид Моносов. По его словам, Москапстрой технический заказчик при строительстве почти половины московского жилья (готовит документацию, подключает инженерные сети), но самостоятельно не строит. ПСФ Крост в 2006 г. сдаст менее 200 000 кв. м, Дон-Строй около 700 000 кв. м, Мосстроймеханизация-5 около 500 000 кв. м, все они вошли в список ФАС. А группа СУ-155, которая введет 950 000 кв. м, почему-то туда не попала. Сотрудник ФАС, к которому обратились Ведомости, не смог внести в этот вопрос ясность.

В августе Генпрокуратура заподозрила, что необоснованно высокий рост цен на жилье (как сообщало ведомство) объясняется сговором строителей, и предложила ФАС это проверить. В пятницу ФАС обнародовала итоги проверки. Как сообщил начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости Михаил Евраев, нарушений антимонопольного законодательства не выявлено: Нет ни доминирующего положения, ни ценового сговора. По его словам, доминирующей может считаться компания, имеющая долю более 35% рынка. У московских игроков этот показатель не превышает 15%, у петербургских 19%. Одновременного повышения-понижения цен несколькими компаниями, которое могло бы свидетельствовать о сговоре, ФАС тоже не заметила.

Узнать в ФНС, не собирается ли служба проверить, как строители платят налог на прибыль, Ведомостям не удалось. Себестоимость строительного объекта можно раздуть на порядок, полагает ведущий юрист агентства Ирсан Максим Яковлев. Слишком много уникальных условий, влияющих на затраты (например, качество почвы), и составляющих себестоимости, например работы по благоустройству территории, поясняет он. Чтобы установить, одну или две машины бетона (и какого качества) залили в фундамент, налоговикам придется проводить дорогую проверку, добавляет гендиректор Налоговой помощи Сергей Шаповалов. Впрочем, юристы не считают, что строители особенно усердны в минимизации. Высокие цены позволяют платить все налоги и оставаться с прибылью, говорит Яковлев.

Согласно данным, которые ФАС собрала с компаний, себестоимость жилья в Московском регионе различается в разы: панельного от 15 000 до 43 000 руб. за 1 кв. м, кирпично-монолитного от 16 000 до 81 000 руб. (без учета стоимости участков). Гендиректор ДС Реалти Тимур Баткин не верит, что за 16 000 руб. можно построить монолитный дом. Нижняя граница строительной стоимости в Дон-Строе начинается с $2000 за 1 кв. м, говорит он. Стоимость строительно-монтажных работ по московскому городскому заказу составляет от 25 000 руб. за 1 кв. м, указывает Моносов. В других компаниях отказались назвать себестоимость. То, что себестоимость у компаний отличается в разы, заслуживает, на наш взгляд, пристального внимания налоговых служб, заявил Евраев.

На территории завода Серп и Молот появится крупнейший в Москве офисно-торговый комплекс площадью 370 000 кв. м. О планах инвестировать в его строительство свыше $300 млн объявило руководство компании Кузнецкий Мост Девелопмент. Организовать финансирование может Банк Москвы, который, по данным девелоперов, связан с учредителями компании.

Цена реализации, объявленная ФАС строителями, варьируется от 36 000 до 70 000 руб. за 1 кв. м типового жилья и от 100 000 до 120 000 руб. кирпично-монолитного. Евраев указывает на то, что жилье в ближнем Подмосковье (Домодедово, Подольск или Щелково) продается по $1300-1450 втрое дешевле, чем в Москве. Иными словами, цены растут не из-за высокой себестоимости, а из-за дефицита. Рынок недвижимости серьезно болен это рынок продавца. И лечить его надо в первую очередь увеличением предложения, говорит Евраев. Свои предложения ФАС направила в правительство РФ и комиссию по нацпроектам Дмитрия Медведева. По словам Евраева, для увеличения объемов строительства необходимо предоставлять больше земельных участков. А чтобы сбить спекулятивный спрос увеличить налоги на доходы от продажи квартиры, если она продается раньше чем через 2-3 года после покупки.

Строительство офисно-торгового комплекса площадью 370 000 кв. м будет вестись на участке в 9,4 га, расположенном на шоссе Энтузиастов, рассказал президент компании Кузнецкий Мост Девелопмент Борис Шемякин. По его словам, сейчас на этой территории находятся помещения завода Серп и Молот, которые подлежат выводу. Получить комментарии руководства ОАО ММЗ Серп и Молот вчера не удалось, но о проекте знают в департаменте имущества Москвы, которому принадлежит 16% ОАО. Планы инвесторов также подтвердил Максим Карбасникофф, начальник отдела торговых помещений Jones Lang LaSalle, выступающей консультантом проекта. Он уточнил, что на данный момент разрабатывается общая концепция комплекса, арендаторы еще не выбраны.

ЗАО Кузнецкий Мост Девелопмент создано, по данным участников рынка, Банком Москвы для инвестиций в коммерческую недвижимость. В портфеле компании более 20 проектов общей площадью свыше 1 млн кв. м. В частности, ЗАО строит на территории ЗИЛа торгово-развлекательный комплекс Ривер Молл (221 000 кв. м), а также многофункциональный комплекс вместе с гостиницей Rezidor SAS в Олимпийском проезде.

Участники рынка считают, что заявленный офисно-торговый комплекс будет одним из самых крупных в черте Москвы. Место выбрано удачно рядом располагаются крупные транспортные магистрали, включая Третье транспортное кольцо, говорит Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. По словам регионального директора департамента торговой недвижимости Colliers International Максима Гасиева, район шоссе Энтузиастов пока не насыщен торгово-офисными площадями.

На месте здания сортопрокатного цеха появится торгово-развлекательный комплекс площадью 220 000 кв. м. Торговая зона будет включать гипермаркет, магазин бытовой техники и электроники, кинотеатр, развлекательный центр, галерею из 200 магазинов. Рядом построят офисный комплекс на 100 000 кв. м. Для удобства посетителей возведут пешеходный мост, проходящий над железнодорожными путями от метро до самого комплекса. На территории также будет построена крупнейшая в черте города парковка более чем на 4000 машино-мест. Объем инвестиций составит свыше $300 млн, говорит Шемякин. Строительство начнется в 2007 г., а сам объект будет сдан в эксплуатацию в 2009 г.

Первый камень вI-LAND
В субботу состоялась закладка памятной капсулы в фундамент первой очереди крупнейшего в Европе технопарка Nagatino i-land. На территории площадью 31,5 га в Нагатинской пойме к 2010 г. будет построено свыше 900 000 кв. м для офисов, гостиниц, ресторанов, спортивно-оздоровительного комплекса, выставочного центра. Объем инвестиций около $1 млрд. Инвестором выступает компания ОАО Московский бизнес инкубатор (25% принадлежит АМО ЗИЛ, 75% иностранному инвестору). Первая очередь (216 000 кв. м) будет сдана в 2008 г.
Девелоперская компания Теорема выходит на рынок жилищного строительства. Она приобрела за $10 млн 75% акций НИИ Химволокно, на территории которого собирается построить жилой комплекс. Пока главным достоинством участка является дешевизна и компании придется вложить около $150 млн, чтобы сделать его привлекательным, считают эксперты.

За учредителями Кузнецкий Мост Девелопмент, по словам источника, близкого к компании, стоит Банк Москвы. На выставке ExpoReal 2006 в Мюнхене компания выставляла свои проекты на одном стенде с банком. Хотя Шемякин ранее утверждал, что среди акционеров компании банков нет. Зато Банк Москвы не скрывает, что помогает искать деньги для некоторых проектов компании. Например, сейчас рассматривается заявка на организацию финансирования строительства торгово-развлекательного комплекса Ривер Молл, рассказал Ведомостям первый вице-президент банка Дмитрий Акулинин.

Одна из компаний, подконтрольных УК Теорема, на прошлой неделе завершила приобретение 75% акций ОАО НИИ Химволокно, расположенного на ул. Химиков, 28, рассказал Ведомостям управляющий Теоремы Игорь Водопьянов. Стоимость сделки составила, по его словам, около $10 млн.

УК Теорема основана в 1997 г. для осуществления проектов зарегистрированной в Великобритании Struktura Property Investments Ltd. Владеет 100 000 кв. м коммерческих площадей в офисных центрах Langen Zipen, Т4 и Эврика. Еще пять проектов на 300 000 кв. м и стоимостью около $350 млн находятся в разработке. Финансовые показатели не раскрывает.

Связаться с фондом Державный в пятницу не удалось. О сделке знают также директор по развитию группы компаний Бекар Игорь Горский и представитель компании Praktis CB.

По словам Водопьянова, продавцом выступил финансовый фонд Державный, который контролировал 75% акций предприятия.

Мы не планируем производить химволокно. Скорее всего все постройки будут снесены, а на их месте мы построим жилой комплекс, говорит Водопьянов. До сих пор компания предпочитала офисную недвижимость, однако это место, по его словам, не подходит для строительства бизнес-центров.

Химволокно занимает около 18 га земли вдоль реки Охты, северо-восточнее пересечения ул. Коммуны и Химиков. По данным СПАРК-Интерфакс, выручка компании в 2005 г. составила 43,8 млн руб., чистый убыток 1,25 млн руб.

За 18 га территории с инженерными сетями $10 млн недорого, согласен директор отдела по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. По его оценке, на этой площади возможно строительство до 350 000 кв. м жилья.

[Химволокно] выгодное приобретение по соотношению цены и площади, говорит Горский. У НИИ есть договор с энергетиками на подключение электрической мощности 5-6 мегаватт, который эксперт оценивает в $5-6 млн.

А Горский считает, что место можно сделать привлекательным, если очистить протекающий рядом Безымянный ручей, обустроить территорию и сделать хороший архитектурный проект жилье экономкласса от $1800 за 1 кв. м будет продаваться на ура. С учетом этих работ стоимость строительства примерно 100 000 кв. м жилья, по оценке Горского, может составить от $150 млн.

Однако место для проекта жилищного строительства, по словам Пашкова, выбрано неудачное. С трудом представляю, кто согласится там жить, вокруг сплошная промзона. Покупателей удастся привлечь разве что супернизкими ценами, полагает он.



Главная --> Публикации