Главная --> Публикации --> Средний класс больше не тянет. Классификация объектов недвижимости а, в, с и так dалее Инвестфонд разгрузит шереметьево и одинцово Мосгордума намерена ужесточить наказание за строительные нарушения Почему рушатся здания? строители требуют отменить закон, принятый в угоду вто

Еще в 2005 году, когда Госдума одним махом приняла закон о долевом строительстве, ужесточивший условия для застройщиков и их кредиторов, участники рынка прогнозировали резкое подорожание жилья. После традиционной зимней передышки кривая стоимости квартир безудержно поползла вверх. Самым горячим месяцем уходящего года стал апрель, когда квартиры в столице подорожали на 10%. Наиболее интенсивно цены росли в первой половине года. В отдельные периоды квартиры дорожали до 4-5% за неделю, -- отмечает генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин. За первое полугодие 2006 года элитные новостройки подорожали почти на 40%, что является абсолютным рекордом, -- добавляет директор по маркетингу агентства недвижимости Агент 002 Ольга Побединская.

Уходящий год стал чрезвычайно напряженным для столичного рынка жилья -- застройщики, риэлторы и покупатели, казалось, испытывали друг друга на прочность. Но если за первое полугодие цены выросли на 50%, то затем рост почти остановился. Естественным ограничителем стал, очевидно, платежеспособный спрос населения. На этом фоне, как отмечают эксперты рынка, увеличилось предложение так называемых инвестиционных квартир -- их владельцы начали фиксировать прибыль. Оценивая перспективы 2007 года, наблюдатели говорят о стагнации на рынке жилья, но обрушения цен на квадратные метры не прогнозируют.

Всего же за первое полугодие московские квартиры стали дороже на 50%. Однако начиная с июля-августа ценовой рост замедлился и был зафиксирован на уровне 1-2% в месяц. А в сентябре этот показатель составил 0,4%. Причиной стабилизации цен аналитики называют ограниченные финансовые возможности потенциальных покупателей. Не влияет на положение дел и ипотека, объем которой за пару лет вырос почти вдвое. Более того, для расширения круга кредиторов банкиры вынуждены идти на оптимизацию расходов, которые несут клиенты при оформлении кредита.

Руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко убежден, что резкий рост цен застройщики спровоцировали намеренно: Они нашли способ использовать закон о долевом строительстве в своих интересах. Компании стали проводить массированную пиар-акцию, направленную на повышение цен. Логика такая: раз строить теперь стало сложнее, чем раньше, то должны вырасти и цены на жилье. А расплачиваться за это должен конечный потребитель. Более того, почти половина объектов в разные периоды 2006 года снималась с продажи в ожидании еще больших цен -- зачем продавать сейчас, если через месяц-другой можно будет накинуть немалую прибавку, констатирует аналитик.

Сейчас цены на жилье эконом-класса составляют 4270 долл. за квадратный метр, бизнес-класса -- около 6500 долл., на элитное жилье -- 15000--16000 долл. По итогам года рост цен на столичные квартиры по оптимистическому прогнозу не превысит 80%, по пессимистическому -- пробьет отметку в 95%.

Второй причиной осенне-зимней стабилизации цен эксперты называют увеличение предложений на рынке жилья. Ситуацию подстегнули владельцы инвестиционных квартир, которые приобретались как актив для последующей продажи. Частные инвесторы, не дожидаясь, пока рынок окончательно встанет, начали фиксировать прибыль. Теперь застройщикам приходится конкурировать с владельцами инвестиционных квартир в новостройках, которые сейчас предпочитают искать другие, более стабильные инструменты для вложения свободных средств.

Впрочем, если жилье и начнет дешеветь, то только в сегменте эконом-класса. По словам заместителя гендиректора строительной компании ДОН-Строй Тимура Баткина, подавляющая доля предложений на сегодняшнем рынке -- около 5 млн кв. м -- это массовая застройка и жилье эконом-класса. Этот сегмент рынка близок к насыщению, поэтому в нем вряд ли стоит ожидать серьезного роста цен. Предложение же в сегменте качественного жилья -- всего около 500 тыс. кв.м. А спрос на него в последние годы стабильно высок. В результате ситуация на этом рынке скорее ближе к дефициту, нежели к насыщению, и здесь мы прогнозируем рост цен на 25--30%, -- говорит г-н Баткин.

Следующий год, возможно, уже не станет для застройщиков таким урожайным, как первое полугодие 2006 года. С большой степенью вероятности цены на рынке снизятся на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения, -- убежден Александр Крапин из RWAY. Возможность падения цен более актуальна, чем их подъем, -- соглашается с коллегой президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Александр Романенко.

Ольга Побединская из Агента 002 считает, что в наступающем году ситуация может развиваться по двум направлениям: Первое и наиболее вероятное. До июня--июля мы станем свидетелями жесткой сегментации рынка и исправления ценовых перекосов, сложившихся после бурного роста стоимости жилья в предыдущие полтора года. За этот период наиболее дешевое жилье подешевеет, в то время как качественное вторичное и новостройки будут небольшими темпами дорожать. Ко второй половине года на первичном рынке может проявиться реальный дефицит предложения готовых или близких к готовности квартир -- это следствие снижения темпов закладки новых проектов практически сразу же после принятия закона о долевом строительстве. По мнению большинства экспертов, этот дефицит вкупе с дальнейшим ростом доходов граждан, развитием ипотеки и популистских шагов властей в предвыборный период 2007 года предопределит тенденции на рынке -- жилье станет вновь дорожать темпами не ниже 3% в месяц. Менее вероятен второй сценарий. Во время и после новогодних каникул продавцы почувствуют, что без серьезного дисконта продать квартиру нереально, -- говорит Побединская. Этот факт может спровоцировать владельцев инвестиционных квартир выбросить на продажу большое количество объектов, что повлечет за собой удешевление жилья (в первый месяц на 10--15% и в последующие месяцы от 4 до 1%). Такая ситуация продлится до апреля--мая, после чего на рынке возобновится восходящий тренд, на 1--3% в месяц.
Таких кошмаров, которые были на рынке недвижимости в 2006-м, в будущем году быть не должно, уверяют аналитики. По оптимистичному сценарию, недорогие квартиры должны немного подешеветь, а более комфортабельное жилье станет дороже, но не сильно. По пессимистичному квадрат поднимется в цене еще процентов на 20.

Однако резкого снижения цен на жилье эконом-класса застройщики не ожидают. Цены могут упасть максимум на 5%, -- прогнозирует гендиректор компании Пересвет-Недвижимость Николай Андреев. -- До лета будет продолжаться стабилизация, но ситуацию на осень 2007 года спрогнозировать трудно: многое зависит от рынка новостроек.

Более оптимистичный прогноз дал НИ вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Он не исключает, что в течение будущего года цены постепенно будут снижаться на все виды жилья, в особенности на однокомнатные хрущевки в панельных домах. Причина, на его взгляд, в том, что переоцененное низкокачественное жилье не выдерживает конкуренции со сдачей квартир в аренду. Инвестиции в такие квартиры дают прирост не более 2,5% в год и окупятся лишь через 10 лет. Это невыгодно, и инвесторы выбрасывают их на рынок. Но за 2006 год цены поднялись настолько, что у тех, кто не прочь был бы приобрести и плохонькую однушку, уже нет на это денег, а ипотечные программы у нас еще не развиты. В результате предложение в этом сегменте перестало покрываться спросом, и цены пошли вниз. Если же в 2007 году доходы населения продолжат расти, а банки снизят процентные ставки по ипотечным кредитам, то спрос восстановится, и цены останутся стабильными, полагает эксперт.

Как рассказал НИ руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко, произойдет небольшая коррекция цен в сегменте низкокачественного жилья в сторону понижения, а в сегменте квартир бизнес-класса наоборот, в сторону подорожания. Цены изменятся на плюс-минус 10%, в зависимости от сегмента жилья, предполагает эксперт.

Еще одна причина роста цен в 2007 году, по мнению эксперта, в том, что темпы строительства остаются низкими. Московские власти решили выделить на следующий год не более 5 млн. кв. метров под новостройки, из них только половина предназначена для возведения коммерческого жилья, остальное пойдет очередникам, рассказала г-жа Радченко. По ее сведениям, 70% новостроек покупают иногородние. Это создает дополнительные проблемы для столичного правительства. Для новоиспеченных москвичей нужно строить больницы, школы, детские сады, дороги. Чтобы все это было, приходится ограничивать площади для застройки, а это еще больше взвинчивает цены. Сейчас маленькая квартира в хрущевке с грязным подъездом, в плохом районе стоит 150 200 тыс. долларов. За такие же деньги можно купить небольшой домик (120 кв. метров) во Франции на берегу моря, например, в Ницце. И если верить прогнозу эксперта, то на деньги, которые надо будет заплатить за ту же хрущобу в будущем году, французский домик можно купить и побольше.

Иной взгляд на перспективы у вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко. Если не произойдет какого-нибудь банковского кризиса или обвала цен на нефть, то стоимость на все категории жилья увеличится приблизительно на 15 20%, сказала она НИ. Рост цен на хрущевки сформируют иногородние, которые работают в столице и, естественно, хотят здесь остаться. А жилье бизнес-класса будут рассматривать в основном москвичи как хорошую возможность вложения денег.

Высота понятие растяжимое С высотными домами в Москве творится что-то не то. Для этого и на верхотуру взбираться не нужно достаточно просканировать интернет. Сеть пестрит диаметрально противоположной информацией об устойчивости и о шаткости высоток; о напичканности зданий разнообразными системами спасения в экстремальных ситуациях и о том, что ни одна из этих систем не может обеспечить безопасность проживания; о хорошей экологической обстановке на верхних этажах высотных зданий и о том, что их жильцы болеют чаще, чем их соседи с нижних этажей. Объективный позитив могли бы усилить структуры правительства Москвы, вроде бы активно продвигающие в рамках города разнообразные программы высотного строительства. Но делать это они не торопятся. Например, на официальном сайте Нового кольца Москвы (плеяды высоток, которые обещают построить вблизи третьего транспортного кольца) последние новости датированы 2004 годом. Эпизодически обновляется лишь информация о тендерах. Собственно, двойственная ситуация с высотками начинается с определения самого понятия высотное здание. За точку отсчета взяли допустимую ранее для панельных домов высоту 24 этажа. Все, что выше, уже высотка. Впрочем, в последнее время директор НИИиПИ Генплана Сергей Ткаченко предлагает вести отсчет московских небоскребов от 30-го этажа. Сталинские жилые высотные комплексы такое определение если и выдерживают, то со скрипом. Так, в самой знаменитой из жилых высоток (700-квартирном доме на Котельнической набережной, 1/15) в центральной, самой высокой, части лишь 26 этажей. В другой жилой высотке на 452 квартиры (Кудринская пл., 1) центральная башня и вовсе в 22 этажа. К слову, в гостинице Ленинградская, которая хоть и не является жилым домом, но тоже входит в семерку сталинских высоток, всего 17 этажей. То есть настоящему небоскребу по колено. Вообще, по количеству этажей судить о высоте здания довольно сложно. Так, если взять более современные московские примеры, то 40-этажный ЖК Воробьевы горы окажется выше, чем корпус Алых парусов в 47 этажей. В НИИиПИ Генплана, где сейчас разрабатывают нормы высотного строительства, для удобства расчетов приняли допущение, что высота 30-этажного дома составляет 75 м (согласно же определению технического комитета ASHRAE по высотным зданиям, отсчет нужно вести от показателя 91 м). К слову, сталинский дом на Котельнической набережной вдвое выше.

В США не более 20% небоскребов используются под жилье. Москва, проводя активную кампанию по популяризации жизни на должной высоте, уже довела этот показатель до 50%. Кому-то очень нравится ежедневно посматривать на свой любимый город свысока, кто-то, наоборот, хочет быть поближе к земле. Однако статистика продаж свидетельствует: в первую очередь раскупаются самые верхние этажи высотных зданий. Насколько обоснованна и безопасна мода на верхотуру?

Для самой главной жилой высотки Москвы той, что на Котельнической набережной, понятие комфортное проживание слишком мелко. Слишком уж здание обласкано величавостью его жильцов, слишком уж эмоциональны их отзывы о своем доме. Актриса Лидия Смирнова, живущая в доме правда, не на самом верху, зато полвека, вспоминает свое первое впечатление: В квартире было так красиво! Роскошные люстры, бронзовые ручки, тяжелые дубовые двери. В холле натертые до блеска полы. Я открыла дверь и ахнула. Как во сне! Мебель, вешалки, буфет на кухне. Я на все это смотрела, у меня колотилось сердце. А когда снова вошла в лифт, то потеряла сознание. То ли от скоростного лифта, то ли от радости. А вот что рассказывает Рената Литвинова: Я снимала квартиру на самом последнем этаже высотки на Котельнической набережной, в корпусе, который смотрит окнами на площадь. Внизу продуктовый магазин, салон красоты и почта с переговорными кабинками (помню, что-то меня в нее понесло, хотела что-то заказать). Чтобы попасть к себе, мне нужно было зайти в арку около центрального входа и первый подъезд был мой. Я жила в башне за окном стена изгибается волной, как при шторме баллов в 50, и высоко обрывается острыми шпилями в кусок провороненного неба. В кухне у меня было окно огромное, полукругом, как в фильме Фрица Ланга 'Метрополис'. Фальшивые камины. На цепи в огромной комнате раскачивается бронзовая люстра. В лепнине через каждые полметра вставлена пятиконечная звезда, на крыльях лежит благородная пыль из кожи когда-то проживавших здесь. Попала я в этот дом случайно. Квартира стоила достаточно дешево: француз знакомый уезжал и отдал мне ее, за что ему я очень благодарна. Как-то ко мне пришел красавец сантехник в синем форменном комбинезончике и показал потайную волшебную дверь. Он искал какие-то краны и принялся отодвигать шкаф. Я ему: 'Вы чего делаете?' А он: 'Иду на черный ход, девушка'. Отволок шкаф с катающимися внутри бутылками вина, передвинул застывший засов и мы оказались на винтовой лестнице с темно-зелеными стенами. Хорошие были времена. Смена эмоций Но любые времена заканчиваются, и жильцы меняются. Основной период продаж в сталинских высотках пришелся на начало 90-х годов, когда элитный рынок недвижимости только начинал формироваться, рассказывает руководитель департамента элитной недвижимости компании 'Новое качество' Александр Илюхин. Высотки выгодно отличались от домов типовой застройки: высокие потолки, большие квартиры, потрясающие подъезды с росписью, великолепные виды из окон. И квартиры там стали пользоваться спросом, как только недвижимость стала необходимым условием подтверждения приобретенного статуса.

Виды на историю

Кто в домике живет

О том, как это происходило, рассказывает еще один старожил дома на Котельнической актер и режиссер Александр Ширвиндт: Сегодняшние хозяева жизни скупают у испуганных потомков по несколько квартир на этаже, соединяют в витиеватые архитектурные ансамбли и обитают в этих лабиринтах, боясь не отличить при реконструкции несущую стену от ненесущей. И вот бедные стены нашего дома несут на своих древних плечах груз ответственности за безнадзорность. Не все, конечно, из старой гвардии сразу решаются на продажу и, сидя на пенсии с поджатыми от ненависти губами, отбиваются от заманчивых предложений. Одной из последних сдалась моя давнишняя подруга-соседка, вдова видного генерала. 'Никогда, ни за что я не пущу в родные стены эту шпану!' всякий раз восклицала она при нашей встрече. А недавно тихо остановила меня во дворе и стыдливо сказала: 'Александр Анатольевич, продаю! Мне их рекомендовали верные люди. Они и внешне не похожи на этих, она указала рукой куда-то вообще. Но я хотела у вас спросить, не могли бы вы помочь найти мне евреев для ремонта? Они поставили такое условие. Я в растерянности...' Пока я дотумкал, что они требуют от нее евроремонт, прошло некоторое время. Впрочем, даже евреям для ремонта не под силу дотянуть дом до современных норм комфорта. По своим техническим параметрам, инфраструктуре эти дома не сравнятся с новыми элитными жилыми комплексами и даже домами бизнес-класса, говорит Александр Илюхин. Коммуникации устарели, а отремонтировать их на уровне современных требований не представляется возможным в силу разнородности социального состава, часть из которых не может себе позволить определенные платежи. Поэтому сейчас запросов на покупку, как и квартир, выставляемых на продажу, немного. На наш взгляд, квартиры на верхних этажах повторно выставляются реже других, добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Чаще всего квартиры на последних этажах в сталинских высотках продаются в результате обычных жизненных событий: разъездов, рождения детей, переезда за город, смены владельцев. Например, в доме на Котельнической набережной сейчас есть предложения на 21-м этаже. Стоит отметить, что риэлтеры отслеживают появление этих квартир на вторичном рынке, так как они пользуются хорошим спросом и являются привлекательным предложением. Сдать повыше Предложений по аренде в старых высотках тоже немного. В основном они ориентированы на краткосрочную арену для иностранных туристов. Так, трехкомнатная квартира повыше к крыше дома на Котельнической сдается за 10 тыс. руб. в сутки. Расценки на более длительную аренду могут серьезно отличаться. Причем чем выше расположена квартира тем меньше за нее попросят при прочих равных условиях. В одном и том же доме стоимость аренды квартир может существенно различаться в особенности это относится к сталинским высоткам на Котельнической и Баррикадной, арендовать жилье в которых можно от $3000, рассказывает генеральный директор De Luxe Alliance Наталья Шерстобитова. Здесь на размер арендной ставки в некоторой степени оказывает влияние этаж: в старых домах жильцам верхних этажей приходится подолгу ждать лифта и нередки проблемы с вентиляцией квартир. Поэтому на верхних этажах зданий ставки аренды несколько ниже. Разница в стоимости может колебаться от $100 до $40 Кроме того, в сталинках внутренние помещения изначально проектировались не такого большого метража, как в высотках современного строительства, и если в квартире не сделана перепланировка, арендная ставка на жилой объект не будет высокой. Состояние квартиры оказывает более существенное влияние на стоимость аренды в таком случае разница между квартирами в одном доме может достигать $1000-200

Действительно, теоретически с подъемом вверх количество загрязняющих веществ в воздухе сокращается, говорит эколог Максим Медведев. Однако это верно только для открытого пространства. В высотном доме срабатывают свои законы движения воздуха: создаются высотные потоки, затягивающие загрязнения вверх и по вентиляционной системе, если она на выходе в квартиры не оборудована качественными фильтрами, и снаружи, по фасаду здания. Это одна из причин, по которой окна в квартирах, расположенных выше 22-го этажа, открывать не рекомендуется. Только кто это правило соблюдает? Конечно, можно было бы придумать много медицинских ограничений для проживания на высоких этажах, добавляет психолог Современной гуманитарной академии Любовь Кузнецова. Но это, наверное, ни к чему. Тот, кто сомневается в удобности проживания на высоком этаже, такие варианты при покупке квартир и рассматривать не будет. Зато для остальных все проблемы может нивелировать одно психологический комфорт, который появляется вместе с открывающимися из окон видами.

С новыми высотными домами ситуация несколько иная: в комфортности проживания там не принято сомневаться, и их верхние этажи в особом почете. Так, верхушка жилого комплекса Эдельвейс была распродана в первую очередь. Это же наблюдалось и в ЖК Триумф Палас (а теперь предложение на продажу в объекте актуально на этажах с 4-го по 12-й). Кроме того, нередко подобные квартиры приобретаются с инвестиционными целями и заработавший на покупке владелец затем снова продает жилье. К примеру, предложения на 36-м и 42-м этажах ЖК Воробьевы горы относится ко вторичному рынку эти квартиры уже не в первый раз появились в продаже. Лояльное отношение к небоскребам идет еще с советских времен, когда мечтой считалось жить в высотке, рассказывает директор отдела стратегического консалтинга и исследований рынка компании Knight Frank Константин Романов. Наложилось и влияние американских фильмов, где показывалось, что пентхаус это предел мечтаний. На этой волне и сформировался спрос на квартиры на высоких этажах. И этим очень удачно воспользовался тот же 'Дон-строй', начав возводить монументальные здания в сталинском стиле. Между тем высотки это все же не элитные объекты, они отвечают стандартам бизнес-сегмента. Более того, это лучшее из того, что в данном сегменте сейчас строится. Притом высотки у нас строятся в монолите, имеют удачные планировки этажей и позволяют делать хорошее панорамное остекление, чего в нашей стране очень мало. Поэтому они будут востребованы еще долго. Идею переселить часть москвичей поближе к облакам горячо одобряет и руководство столичного стройкомплекса во главе с господином Ресиным, объясняя это хотя бы тем, что на низкорослые современные жилые дома жалко тратить место. Правда, Владимир Иосифович как-то обмолвился, что сам-то он на верхотуру отнюдь не стремится, предпочитая обитать этажа до четвертого. Чем только подтверждает статистику. Так, по данным компании Vesco Luxury, квартиры на существенной высоте приобретают молодые люди. Пожилая часть общества опасается жить высоко из-за возможных перепадов давления на высоких этажах и страха перед поломкой лифта, рассказывает брокер компании Vesco Андрей Ровкач. Тогда как среди обеспеченной молодежи спрос на такие квартиры высок, причем верхние этажи заселены постоянно проживающими в квартирах владельцами. Спрос же на аренду квартир на верхних этажах высок со стороны одиноких клиентов, добавляет Наталья Шерстобитова из De Luxe Alliance. Семейные арендаторы, как правило, стремятся жить не выше шестого-десятого этажа. Не глядя с высока Если покупателей (и арендаторов) делить не по семейному положению и возрасту, то можно обнаружить и иные закономерности. Насколько я знаю, мои коллеги выше 15-го этажа селятся редко, рассказывает альпинист Егор Семухин, за зарплату покоряющий вершины промышленных задний, а за так на досуге горные хребты. Высотой мы и так избалованы, наверное, поэтому дома хочется почувствовать себя приземленно. Зато мои друзья-спелеологи при выборе квартиры варианты на верхних этажах рассматривают в первую очередь. Да оно и понятно: им тоже хочется в домашней обстановке быть подальше от профессиональных реалий. Один мой приятель, например, приобрел квартиру на самой верхотуре нового дома практически не глядя. И, видимо, такие ситуации не единичны. Похожий случай припоминают и в компании Vesco Luxury. В ЖК 'Золотые ключи-2' квартира на 25-м этаже была приобретена клиентом после разговора с брокером в течение часа по дороге к объекту, рассказывает Андрей Ровкач. Решение клиента было сформировано даже до ознакомления с жильем. Впрочем, импульсные покупки высоко расположенных квартир все же исключение. Категория покупателей, изначально нацеленных на покупку квартир на высоких этажах, действительно существует, говорит Константин Ковалев из компании Blackwood. Однако перед принятием решения о покупке эти покупатели активно интересуются техническими характеристиками зданий. В частности, клиенты спрашивают о пожарной безопасности, работе лифтов, наличии автономного генератора электроэнергии и прочих технических характеристиках объекта, а также об обеспечении безопасности в случае возникновения нештатных ситуаций. Огонь на себя С действиями в нештатных ситуациях как раз проблема. С одной стороны, вроде бы в домах все предусмотрено. Например, как рассказывают в отделе продаж компании Дон-строй, все объекты оборудованы дымонепроницаемыми лестничными маршами, где установлена система пожаротушения. А в каждой квартире есть спринклерные системы пожаротушения, начинающие распылять воду с потолка при появлении запаха дыма. Для эвакуации жителей предусмотрены аварийные лифты, работа которых не зависит от центрального энергообеспечения: в домах предусмотрена своя мини-подстанция с резервным блоком питания. Кроме того, на крышах дома оборудованы вертолетные площадки, которые могут быть использованы для эвакуации людей. В компании Конти (тоже большого знатока в области высотного домостроения и разработчика программы Новое кольцо Москвы) добавляют, что, кроме того, на каждом этаже установлены пожарные краны, к которым можно подсоединять рукава брандспойтов. Причем пожарные доберутся до этих кранов, приземлившись все на той же вертолетной площадке на крыше дома. Вроде и впрямь все логично продумано. На деле же получается несколько иначе. Сегодня у московских пожарных есть только один вертолет. Второй, ЕС-145, произведенный на башкирском заводе Кумертау по лицензии компании Еврокоптер, обещают купить до конца года. С другими способами спасения жителей с верхотур высоток подъемниками тоже не все гладко. Как сообщила заместитель начальника столичного Главного управления МЧС Татьяна Громова, сейчас в городе Москве есть лишь один 100-метровый подъемник. До конца года будет закуплено четыре финских 90-метровых подъемника и еще один 100-метровый. Пока дело спасает то, что пожары на верхних этажах жилых высоток случаются не слишком часто. Высокие здания если и горят, то поближе к земле. Так, в первых числах октября этого года горела высотка в проезде Шокальского, однако возгорание произошло на восьмом этаже. 18 сентября загорелось высокое здание на проспекте Маршала Жукова, однако пламенем были охвачены второй и третий этажи. Чуть ли не единственный за последнее время случай пожар на верхних этажах в 25-этажном доме в Сетуньском проезде. Поставить на вид Впрочем, эти проблемы как раз решаемые. Есть другие. Прежде всего речь идет об ощутимом влиянии на верхние этажи высоток и порывов ветра, и отзвуков далеких землетрясений. Как говорят строители, на надежности самого здания это никак не скажется, поскольку необходимый запас прочности предусмотрен еще на этапе проектирования. Другое дело влияние на самих жителей. Как заметил изучавший этот вопрос профессор Санкт-Петербургского горного института Валентин Софронов, верхние этажи высоток колеблются с частотой 3-4 Гц, что соответствует интервалу колебаний человеческих органов. И если эти частоты входят в резонанс, человек может испытывать необъяснимое чувство беспокойства вплоть до состояния ужаса. Не всегда срабатывает и один их самых главных козырей высоток чем выше, тем чище воздух.

Согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб. За первые шесть месяцев 2004 года было выдано всего ипотечных кредитов на 3 673 миллионов рублей.


По сообщению информационного портала недвижимости RealEstate российский рынок ипотеки вырос в 2006 году до 200 млрд. рублей. Об этом сообщается со ссылкой на материалы ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

АИЖК планирует рефинансировать в 2007 году стандартных ипотечные кредиты общей номинальной стоимостью 50 млрд. рублей. Другие представленные на рынке рефинансирующие организации, учитывая ежемесячный средний объем выкупа закладных в текущем году и приобретенный ими опыт секьюритизации, смогут рефинансировать не менее 45-60 млрд.

По прогнозам ипотечного банка DeltaCredit объем ипотечного рынка в 2007 году должен вырасти еще в два раза. По утверждению вице-президента по развитию бизнеса банка Аллы Цытович: Россия идет по пути всех стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный рост наблюдался на протяжении трех-четырех лет.

Как отмечает Минздравсоцразвития РФ, росту реальных денежных доходов населения, в частности, способствовало установление с 1 мая 2006 года минимальной заработной платы в размере 1100 рублей, повышение ставок заработной платы работников федеральных государственных учреждений с 1 мая 2006 года на 15% и с 1 октября 2006 года на 11%, повышение на 15% денежного довольствия военнослужащих и приравненных к ним лиц, повышение с 1 апреля базовой части трудовой пенсии на 8,5%, страховой части трудовой пенсии - на 6,3% и с 1 августа - страховой части трудовой пенсии на 6,2%.

Макроэкономика
В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%, - говорится в отчете Минздравсоцразвития, размещенном на сайте правительства РФ 25 декабря 2006 года. При этом по данным Росстата, инфляция в 2006 году составила всего 8,2%. Таким образом, это означает, что доходы среднестатистического гражданина обогнали рост цен.

По заявлению главы МЭРТ Г. Грефа в ходе круглого стола промышленников России и ЕС, рост ВВП России в 2006 году составит около 7%. Напомним, официальный прогноз министерства на 2006 год по ВВП составляет 6,6%, и ранее представители МЭРТ, ЦБ, и вице-премьер А. Жуков высказывали мнение, что рост ВВП может оказаться выше 6,7-6,8%. На наш взгляд, оживление в экономике в последние месяцы и особенно улучшение динамики инвестиций позволяют надеяться на то, что более оптимистичный прогноз МЭРТ оправдается Finam.ru.

По словам главы МЭРТ Г. Грефа, инфляция с начала 2006 года накопленным итогом составила 8,8% и, скорее всего, по итогам года окажется вблизи границы официального прогноза (9%).

По мнению аналитиков Finam.ru, планы по ускоренному росту тарифов естественных монополий с 2008 г. будут сдерживать устойчивое снижение инфляции. На основании принятых решений о значительном повышении внутренних регулируемых тарифов на газ и ускорения либерализации рынка электроэнергии МЭРТ планирует повысить прогнозы по инфляции (как минимум, на 0,3-0,5%, без учета роста инфляционных ожиданий). Между тем, ожидаемая стабилизация мировых цен на нефть и даже их умеренное снижение (вполне вероятно, что среднегодовая цена Urals окажется ниже предусмотренной в базовом сценарии $61/барр.) должно ослабить приток валюты в страну, что снизит давление на обменный курс рубля и сдержит рост денежного предложения. Кроме того, ослабление ожиданий по вынужденной ревальвации рубля может сократить приток спекулятивного краткосрочного капитала извне, дополнительно раскручивающего и укрепление рубля, и инфляцию. Мы считаем реалистичным удержание в 2007 году роста денежной массы в пределах 20-30%, прогноз по росту индекса потребительских цен составляет 8,5%. Однако реальный инфляционный эффект не ограничивается индексом потребительских цен, измеряемым Росстатом. Косвенно он проявляется в аномально высоких темпах роста цен на финансовые активы (ценные бумаги, недвижимость), создающих среднесрочные риски формирования спекулятивных пузырей.

В 2007 г. Банк России планирует снизить инфляцию до 6,5 - 8% (прогноз Грефа 7-8%), а в среднесрочной перспективе до 4-5,5%. Прогноз ЦБ РФ по темпам роста денежной массы (М2) на 2007 г. составляет 19-29%, денежной базы в узком определении - 16-24%.

Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами.

Основные сдерживающие факторы
Основной проблемой развития ипотеки в России продолжает оставаться достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья.

По нашим данным средняя цена готового жилья в крупных российских городах (миллиониках) на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

За одиннадцать месяцев 2006 года цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 70-90 %. В некоторых городах (Нижний Новгород) еще до окончания года рынком достигнут двойной ценовой рост.

В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования.

Индикаторы ипотечного рынка
Средние процентные ставки по ипотеке в 2006 году составляют: в рублях 13 %, в иностранной валюте - 11 %.

По статистике банков-первичных кредиторов в Москве не менее 70 % одобренных заемщиков не могут своевременно найти подходящий им вариант квартиры и/или завершить сделку купли-продажи по причине недостатка предложения. На периферии этот показатель ниже (30-50 %), хотя острый дефицит квартир на вторичном рынке жилья наблюдается практически во всех российских регионах.

Согласно статистике АИЖК (со ссылкой на данные Росрегистрации и Госкомстата) в первом полугодии 2006 года доля сделок с использованием ипотеки составила 6 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой равнялась 7,5%, в Московской области 3%.

По утверждению Йохана Йонаха (председатель правления Райффайзенбанка) (процентные): ставки (по ипотечным кредитам) приближаются к своему минимуму и в ближайшее время, вероятнее всего, сильно опускаться не будут. Думаю, психологический рубеж в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит россияне уже преодолели.

Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии Алании, Ставропольском крае, Смоленской области порядка 0,1-0,2% от общего числа.

Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха чуть более 15%, Башкортостан 14%, Кубань 7 %.

Начиная с III квартала прошлого года, когда цены на недвижимость динамично пошли вверх, начала расти и инвестиционная привлекательность данного рынка. Как явствует из аналитического обзора ЦМЭИ БДО Юникон, реальная рублевая доходность жилой недвижимости в Москве в 2006 году увеличилась на 64,29 %. Однако в виду столь продолжительной тенденции роста частные инвесторы все сильнее и сильнее начали осознавать возможное изменение данной тенденции. Рисковость сегмента для данной категории покупателей начала повышаться, и доля инвестиционных покупок в Московском регионе стала сокращаться. Это, в свою очередь, привело к абсолютному доминированию клиентов, приобретающих недвижимость для жилья АН МИАН.

В свою очередь, аналитики АН МИАН оценивают долю сделок с использованием ипотеки в Московском регионе в 30 % на рынке первичного жилья и 50-55% - на вторичном рынке. На рынке загородной недвижимости (Подмосковье), по их мнению, доля приобретений по ипотеке составляет не более 10-15%.

Кредитование физических лиц остается одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского рынка. Объем кредитов, предоставленных физическим лицам, увеличился за январь-сентябрь 2006 г на 52,4 % - до 1 трлн. 797,6 млрд. руб. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных банковским сектором, возросла с 18,5 % до 21,5 %, а их удельный вес в активах банковского сектора - с 12,1 % до 14,5 %. При этом объем ипотечных жилищных кредитов увеличился более чем в 3 раза, хотя их удельный вес в общем объеме предоставленных на 1 октября 2006 г кредитов физическим лицам составляет всего 8,9 %.

Прогноз развития рынка розничных банковских услуг
Рынок банковских услуг в России можно считать весьма перспективным с точки зрения потенциала (в РФ активы банковского сектора составляют 42,5% от ВВП, в то время как в целом в государствах новых членах Евросоюза этот показатель составляет 78.1%) и темпов роста (прирост активов банковского сектора России в январе-сентябре 2006 г составил 27,3 %, что на 2,2 процентного пункта выше аналогичного показателя 2005 г). Рентабельность банковского сектора в последнее время растет, однако привлекательность отечественного банковского сектора по-прежнему определяется не его конкурентоспособностью, а потенциалом роста в условиях отсутствия серьезного соперничества со стороны иностранных игроков. По сути, это и позволяет российским банкам получать высокую операционную прибыль SmartMoney.

Как отмечается в обзоре, опубликованном 14 декабря Центральным банком РФ, весь прирост вкладов физических лиц в январе-сентябре 2006 г был обеспечен за счет вкладов в рублях, которые увеличились на 30,7 %. В то же время вклады в иностранной валюте уменьшились на 2 %, что является следствием ускорения дедолларизации экономики в связи с укреплением национальной валюты. В результате доля рублевых вкладов в общем объеме вкладов физических лиц увеличилась за 9 месяцев 2006 г с 75,6 % до 81,6 %.

Вклады физических лиц в российских кредитных организациях за 9 месяцев 2006 г выросли на 21 %, в то время как за аналогичный период 2005 г - на 24,3 %. На долю вкладов по состоянию на 1 октября 2006 г приходилось 26,9 % пассивов банковского сектора.

Международное рейтинговое агентство StandardPoors не ожидает банковского кризиса в РФ в среднесрочной перспективе, хотя и подтверждает потенциальную возможность возникновения нестабильностей в банковском секторе, отмечая большую актуальность риска ликвидности для банковского сектора в краткосрочной перспективе. По мнению эксперта SP Е. Трофимовой, показатели задолженности большинства компаний и населения не являются критическими, и при благоприятной ситуации в экономике не достигнут критических уровней в ближайшие годы. Основные риски для стабильности банковского сектора, по ее мнению, связаны с возможными кризисами доверия. Главный экономист российского представительства ВБ Джон Литвак не исключает возможности банковского кризиса в среднесрочной перспективе, но не видит реальной угрозы в данный момент. По его словам, на данный момент Всемирный банк удовлетворен тем, как развивается банковский сектор в России, однако спровоцировать кризис могут изменение цен на нефть, кризис доверия, ожесточенная конкуренция, а также рисковое поведение банков.

Снижение темпов прироста вкладов физических лиц по сравнению с соответствующим периодом 2005 г обусловлено повышением интереса населения к альтернативным направлениям вложений, в частности к вложениям в паевые инвестиционные фонды (/ПИФы/. Кроме того, на динамику вкладов физических лиц оказало влияние приобретение населением акций ОАО НК Роснефть (ROSN).

Качество раскрытия банками информации оставляет желать лучшего. По данным ЦБ РФ, с начала года просроченная задолженность по кредитам, выданным населению, увеличилась с 1,9 до 2,5%. При этом достоверность этих данных не может не вызывать сомнение у регулятора, поскольку согласно представленной отчетности у работающих в России банков-нерезидентов этот показатель составляет 4-5 %. Показатель просрочки свыше 90 дней (NPL) по международным стандартам финансовой отчетности в Home Credit Bank составил на конец третьего квартала 2006 года 16 % (первого квартала 14 %).

Прогнозируемые риски
На наш взгляд, ставка на бурный рост розничного кредитования может вызвать проблемы плохих долгов у банков в среднесрочной перспективе в случае ухудшения экономической ситуации в стране. Согласно исследованию агентства Рус-рейтинг, уровень невозвратов потребительских кредитов за первое полугодие 2006 года вырос более чем на 35%. В то же время общий объем кредитов, выданных физическим лицам российскими банками за полгода, вырос всего на 16% и составил свыше 1,2 трлн. рублей.

Существенные риски, на наш взгляд, могут возникнуть для банков лишь при резком снижении мировых цен на энергоресурсы.

По данным главы Сбербанка Андрея Казьмина, объем просроченной задолженности в его банке составляет менее 1%. Согласно консолидированной отчетности по МСФО группы Русский стандарт в прошлом году доля просроченных кредитов составляла лишь 3,5%.

По мнению Игоря Кузина, председателя совета директоров банка DeltaCredit: Ни один западный инвестор не возьмет кредитный портфель, где соотношение кредит/залог будет больше, чем 80/2 Особенно когда это касается развивающихся стран. А российский рынок, хотя и глубок, вряд ли сможет справиться со всем объемом рефинансирования ипотечного кредитования. Поэтому многие банки - те, где первоначальный взнос меньше 20% или ссуды выдаются заемщикам с неподтвержденным доходом, будут в будущем очень сильно разочарованы, когда придет время привлекать большие суммы денег. Со временем игроки, не способные удерживать качественный портфель, будут вымываться с рынка. А те, кто умеет управлять рисками, останутся. То есть постепенно ситуация сама собой выровняется это произойдет, когда бизнес станет массовым и портфели всех ипотечных банков пересекут критическую точку в $100 млн. Думаю, сегодняшняя тенденция будет продолжаться еще около года. Правда, если не сработают какие-нибудь другие факторы. Например, общая ликвидность в банковском секторе. Ведь сейчас кредитование в основном идет не за счет запланированных длинных денег, а за счет собственных средств, краткосрочных депозитов. Но мы все знаем, как чутко российская банковская система реагирует на любое исчезновение ликвидности. Независимо от того, связано ли это с иностранными инвесторами, налоговыми платежами, изменением политики ЦБ, любыми слухами. Сегодня ситуация сложилась очень благополучно. Хотя конъюнктура меняется очень быстро.

В то же время, по нашему мнению, есть риски резкого снижения банковской ликвидности через 2-3 года (в случае, если внешнеэкономическая конъюнктура несколько ухудшится, рекордный профицит торгового баланса России сократится из-за опережающего роста импорта, и одновременно увеличатся процентные ставки на мировых финансовых рынках). Пока ситуация угрозы не представляет, но на наш взгляд, Банку России следовало бы предусмотреть сценарий значительного сокращения ликвидности и разработать более эффективные механизмы системы рефинансирования банков.



Главная --> Публикации