Главная --> Публикации --> Количество без качества "звезда россии" хочет стать путеводной Здание в ковенском попало в программу приватизации О вечном вопросе... Цены на жилье в москве: рост, стагнация или откат

Система-Галс дочка АФК Система. Ведет реконструкцию Детского мира, гостинично-офисного комплекса Пекин, строительство штаб-квартиры Siemens на Ленинградском проспекте и т. д. Также управляет масштабным столичным проектом Большой Сити стоимостью $100 млрд. Выручка в 2005 г. составила $93,12 млн, в первом полугодии 2006 г. $106,6 млн. 18,8% акций обращается на LSE. Вчера на 20.00 МСК капитализация компании составила $2 млрд. Eurohypo AG крупнейший ипотечный банк в Европе со штаб-квартирой в Германии, его акционеры Deutsche Bank (38%), Commerzbank (32%) и Allianz (28%). Еще 2% в публичном обращении. По данным Reuters, на 30 сентября 2006 г. собственный капитал банка составлял $6,15 млрд.

Галс-Инвест Девелопмент, входящая в группу компаний Система-Галс, заключила кредитный договор с банком Eurohypo AG на $187 млн. Часть этих денег будет потрачена на строительство торгово-развлекательного комплекса в Санкт-Петербурге.

Hals Mart общей площадью около 100 000 кв. м возводится на участке в 17,5 га на Пулковском шоссе. Завершение строительства планируется в начале 2008 г. Инвестиции в проект оцениваются девелопером в $137 млн. Рыночную стоимость комплекса на момент ввода в эксплуатацию компания Ernst Young оценила в $250 млн.

По условиям кредитного договора банк предоставит Галс-Инвест Девелопмент финансирование на сумму до $187 млн на срок до 12 лет, из них $106 млн будет получено для строительства торгово-развлекательного комплекса Hals Mart (Лето) в Санкт-Петербурге. После ввода объекта в эксплуатацию банк предоставляет возможность увеличить сумму кредита до $187 млн, или до 75% от будущей рыночной стоимости комплекса, в целях рефинансирования первоначальных затрат. Полученные кредитные средства планируется использовать для девелопмента других проектов Системы-Галс. Раскрывать кредитную ставку стороны не стали, однако, по оценкам участников рынка, она может составить 10%. Если бы компания кредитовалась в России, ставка составила бы 11-12%, но срок договора оказался бы короче до трех лет.

Западные банки начали активно финансировать строительство в России, отмечает вице-президент Morgan Stanley Максим Кунин. С ним соглашается Константин Деметриу, директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle: Западные банки специализируются на рефинансировании, что удешевляет долговое финансирование для российских девелоперов. Преимущество западных банков в том, что они готовы давать кредиты на более длинные сроки и под более низкие проценты.

Вице-президент по финансам и инвестициям Системы-Галс Майкл Голомб отметил, что тендер на проектное финансирование Hals Mart был проведен в III квартале 2006 г., в нем приняли участие 15 российских и западных банков. Банк Eurohypo предложил наиболее выгодные коммерческие условия, говорит Голомб. Глава представительства Eurohypo AG в Москве Вадим Ульченко называет сделку одной из лучших в российском портфеле банка.

По данным компании Новая площадь, в настоящее время средняя стоимость жилья бизнес-класса в Москве составляет $5,388 тысячи, эконом-класса $4,128 тысячи, а квартир с низкими потребительскими характеристиками $3,619 тысячи за кв. м. Все представители строительного лобби отмечают, что темпы роста цен на новостройки пока обнадеживают и остаются выше, чем на вторичном рынке. Цены на квартиры в новых домах растут на 3-3,5% в месяц, - говорит коммерческий директор холдинга Капитал Груп Алексей Белоусов. Но участники рынка предпочитают умалчивать о различных бонусах, которые сегодня активно предлагают застройщики. Между тем с учетом этих скидок ценовая динамика на рынке столичного жилья имеет другой вид.

В июле прошлого года Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank заключили сделку с Capital Partners по рефинансированию кредита на 160 млн евро на строительство отеля Ritz Carlton на Тверской. В сентябре 2006 г. Hypo Real Estate International открыл кредитную линию в $300 млн Международному логистическому партнерству (МЛП) на строительство двух складских комплексов. Ранее тот же Hypo Real Estate дал МЛП $150 млн на строительство Ленинградского терминала, а банк Eurohypo перекредитовал на $130 млн Capital Partners. Эти деньги пошли на возведение логистического парка класса А Пушкино в Подмосковье.
Рост спроса на квартиры в столице приостановился. После длительного периода безумного повышения цен осенью наступил период стабилизации. С тех пор средняя цена жилья на вторичном рынке практически не изменялась, а фиксируемые статистикой незначительные колебания показателя как в одну, так и в другую сторону не могут быть основанием для прогнозов аналитиков. Но все указывает на то, что покупательский спрос уже на исходе, и стимулировать его можно либо скидками, либо ипотечными предложениями. Использование этих мер допускает два варианта развития событий на рынке жилья на среднесрочную перспективу.

О более продолжительной акции заявила инвестиционно-строительная компания М.О.Р.Е.-Плаза. Совместно с банком Зенит компания объявила о реализации совместной программы, согласно условиям которой на квартиры в строящемся доме бизнес-класса на улице Веерная (район Очаково-Матвеевское) до 31 января 2007 года будет действовать специальная цена от $3 тысяч за кв. м. Правда, как говорится в сообщении, предложение будет действовать лишь на ограниченное количество квартир.

Например, ГК ПИК в период с 20 ноября по 31 декабря прошлого года предлагала скидку на квартиры в размере 5% от цены. Аналогичная бонусная система действовала в компаниях ДСК-1 и Главмосстрой-Недвижимость. Покупатели, заключившие договор о покупке квартиры в СУ-155 с 20 ноября по 31 декабря, получали 1,55 кв. м в подарок. Компания Сити-XXI век при покупке квартиры предлагала скидку в размере 30 у.е. и 50 у.е. за кв. м, что примерно составляет около 2% от стоимости квартиры.

Основной вопрос - чем кончится сезон скидок. Тут есть два сценария. Цены могут вернуться на прежний уровень или даже немного вырасти. Второй вариант: цены снижаются, причем вначале это может выглядеть как продолжение действия скидок в январе и даже феврале.

Кроме того, множеством компаний предлагались скрытые бонусы в виде бесплатных услуг бронирования, регистрации, подбора ипотечного кредита или бесплатного оформления документов. При этом надо учесть, что информация о скидках не попадает в базы данных, которые обрабатываются аналитиками рынка, что в итоге дает не совсем корректные результаты мониторинга рынка, смещенные в сторону повышения цен. Хотя с формальной, статистической точки зрения все делается правильно, - рассуждает глава информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

Действительно, в конце прошлого года сразу несколько банков заявили о намерении снизить первоначальный взнос до 0% от стоимости квартиры. Но если год назад ежемесячный взнос по ипотеке был примерно равен стоимости найма квартиры в этом же районе, то сегодня он в два-три раза выше, что делает ипотеку доступной лишь для семьи с доходом от $2,5-3 тысяч. Все чаще встречаются случаи, когда люди, купившие жилье по ипотеке, через шесть-восемь месяцев понимали, что не в силах обслуживать кредиты, и продавали квартиры, теряя на этом 20-30% потраченной суммы.

По какому сценарию будут развиваться события, станет ясно в течение месяца-двух. Основной вопрос здесь - платежеспособный спрос потенциальных покупателей жилья. И здесь независимые эксперты и застройщики во мнениях расходятся. По мнению Александра Крапина, уровень цен на жилье в столице сделал его недоступным для большинства потенциальных покупателей. Застройщики уверены, что платежеспособный спрос еще не исчерпан, и делают ставку на развивающиеся механизмы ипотечного кредитования.

Если смотреть на нынешнюю ситуацию с учетом японского опыта, можно предположить, что для российского рынка жилья гораздо благоприятнее мягкая посадка с длительной стагнацией либо небольшим снижением цен сейчас, нежели продолжение роста цен с подстегиванием продаж путем привлечения ипотекой покупателей, чья платежеспособность уже не соответствует уровню цен.

Эта ситуация похожа на ту, что сложилась в Японии в 1991 году. Как писала Газета в номере от 27 сентября 2006 года, тогда в Японии цены на жилье выросли в два раза, вынудив банки запустить множество ипотечных программ, в том числе с минимальным первоначальным взносом. По словам председателя экспертного совета компании Финам Сергея Хестанова, когда в стране снижаются темпы роста экономики и доходов населения, потребители не могут выплачивать взносы по кредитам. Банки изымают квартиры у неплательщиков и выставляют их на продажу. Цены снижаются, и на рынок выходят инвестиционные квартиры, что в совокупности ведет к катастрофическому падению цен и финансовому кризису.

Мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление о ежегодном увеличении ставки арендной платы за землю на 10%. Фиксация роста стоимости аренды коснется всех земельных участков, находящихся в городской собственности, а также участков, собственность на которые еще не разграничена, сообщили во вторник в мэрии.

Аренда земли в Москве будет ежегодно дорожать на 10%. Юрий Лужков зафиксировал темпы роста стоимости аренды. Эксперты отмечают, что введение фиксированной ежегодной индексации ставок арендной платы в размере 10% скажется на стоимости недвижимости, однако принятое решение в целом положительно для участников рынка.

Рост арендных ставок не будет распространяться на те земельные участки, размер платы за которые определяется на основании кадастровой стоимости. По таким участкам арендная плата рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости конкретного участка земли.

Эксперты отмечают, что введение фиксированной индексации ставок аренды в размере 10% скажется на стоимости недвижимостиЕжегодное увеличение арендной платы за землю в размере 10% предусмотрено на период с текущего года по 2010 год. Индексация будет учитываться при подготовке бюджетных прогнозов в Москве на ближайшие четыре года.

Ранее на сумму аренды стоимость самого земельного участка практически не влияла, а вместо этого учитывались род деятельности арендатора и площадь необходимой земли в определенной экономической зоне. Но в июле 2006 года правительство Москвы ввело новые ставки арендной платы за землю в соответствии с постановлением О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве.

Сейчас средняя цена аренды одного гектара земли в столице составляет около 180 тыс. рублей в год.

Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов подчеркивает, что ежегодная индексация стала повсеместной мерой, ориентированной на проекты федеральных бюджетов до 2010 года. Работа над бюджетом в рамках трехлетнего финансового плана начата, и уже к маю 2007 года правительство планирует завершить работу над проектом федерального бюджета 2008 2010 годов.

Также в конце ноября 2006 года власти Москвы ужесточили правила аренды городской недвижимости, которые начали действовать с 2007 года. Размер ставки арендной платы теперь можно менять не чаще чем раз в год, кроме того, арендаторы лишились возможности получать льготы задним числом.

За прошедший год цены на квартиры в Москве выросли вдвое. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, с декабря 2005-го по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9%.

Эксперты отмечают, что введение фиксированной ежегодной индексации ставок арендной платы в размере 10% скажется на стоимости недвижимости, однако принятое решение в целом положительно для участников рынка.

Цены на жилье не будут продолжать расти. Дело в том, что мы вышли на очень приличный объем строительства жилья, отмечал мэр в одном из декабрьских интервью.

Значение общегородского индекса стоимости жилья достигло отметки в 4193 доллара за квадратный метр. Но Юрий Лужков убежден, что в 2007 году цены на жилье расти не будут.

Фиксированный рост стоимости аренды удобен для планирования расходов при составлении среднесрочных бизнес-планов.
18 июля в Доме журналиста состоялась пресс-конференция первого заместителя мэра в Правительстве Москвы, руководителя стройкомплекса столицы Владимира Ресина. Итоги первого полугодия

По словам Андрея Бекетова, введением равномерной индексации арендных ставок Юрий Лужков пытается обезопасить московский бизнес от непредвиденных решений. В этом смысле индексация стала превентивной мерой, считает эксперт.

«Казалось бы, неплохие итоги, но не все строители нас радуют», — заметил глава стройкомплекса, имея в виду, что по итогам первого полугодия в городе не было введено в строй около 100 тыс. кв. м социального жилья. «Если подходить по старым меркам, то эти дома можно было бы принять уже в рамках первого полугодия, но сегодня другие правила, и дома с недоделками сдаваться не будут», — особо подчеркнул В.Ресин. Он заверил, что все 100 тыс. кв. метров будут сданы в этом месяце.

Как сообщил Владимир Ресин, в первом полугодии столичные строители возвели более 2,4 млн. кв. метров жилья, что составляет 53% от годовой программы. В строй также были введены пять общеобразовательных школ, семь дошкольных учреждений, две поликлиники. В городе построено 63,6 километров инженерных коммуникаций и более 191 тыс. кв. метров дорог. В рамках программы гаражного строительства были построены и сданы в эксплуатацию гаражи-стоянки на 35,1 тыс. машино-мест. В.Ресин отметил, что с начала года в столице осуществлен ремонт 150 тыс. кв. метров фасадов и 50 тыс. кв. метров кровель.

Московские строители перешагнули пределы города

По словам главы столичного стройкомплекса, на сегодняшний день в Москве уже построено 148 тыс. кв. м социального жилья. «С учетом площадей, вводимых в июле, в городе будет построено почти 250 тыс. кв. метров социального жилья, а за первое полугодие прошлого года в Москве построили 152,1 тыс. кв. метров социального жилья», — заявил В.Ресин.

«Московские строители уже перешагнули пределы города и строят жилье в Ярославле, Тамбове, Курске, Орле, Пскове, Рязани, Туле, Белгороде, Омске, Санкт-Петербурге и Калининграде. По всей видимости, скоро москвичи будут строить жилье в Киеве и Одессе», — отметил В.Ресин. Он также заметил, что, начиная с будущего года, московские строители будут строить за пределами столицы около одного миллиона кв. метров жилья.

Всего в 2003 году в столице будет построено 4,5 млн. кв. метров жилья. За пределами Москвы, в регионах московские строители планируют возвести около 500 тыс. кв. метров жилых площадей.

Гарантия — 10 лет

Сейчас в городе трудится около миллиона строителей. В Москве также работают 50-60 тысяч иностранных строителей, которые, как правило, работают в иностранных компаниях, выполняющих подрядные работы у столичного стройкомплекса, сообщил В.Ресин.

Глава стройкомплекса отметил, что по поводу домов, построенных в 2003 году на телефоны «горячей линии», посвященной строительным недоделкам, поступило лишь 10 звонков. Всего по состоянию на 17 июля на эти телефоны потупило 2 тыс. 194 обращения. 1 тыс. 859 обращений касались социального жилья и 334 — коммерческого.

По словам В.Ресина, качеству строительных работ постоянно уделяется большое внимание. Отныне столичные строители дают 10-летнюю гарантию на качество кровли и межпанельных стыков наружных стен. В.Ресин отметил, что одной из мер, направленных на улучшение качества вводимого в строй жилья стало распоряжение «О гарантийных сроках качества строительных работ при устройстве кровель и межпанельных стыков наружных стен». Согласно документу, на качество этих работ будет даваться гарантия сроком 10 лет. «Теперь молодые люди, так любящие селиться на последних этажах, могут спать спокойно», — заметил В.Ресин. По его словам, гарантии качества кровель и межпанельных стыков будут распространяться как на коммерческое, так и на социальное жилье.

на отделочные работы — 18%, герметизацию межпанельных стыков — 10%, вентиляцию — 5% кровлю — 2 процента.

Больше всего претензий у новоселов вызывает качество столярных изделий (оконные блоки). На них жалуются 20% позвонивших на «горячую линию». Затем идут жалобы

Ставка на монолит

Глава стройкомплекса подчеркнул, что из 1 тыс. 859 принятых сообщений на настоящий момент закрыто 1 тыс. 773 обращения, или 95 процентов от общего числа.

Лучше аукциона нет ничего

36 процентов жилых домов в массовом строительстве Москвы занимают сейчас дома кирпичные и возведенные по монолитной технологии строительства. В.Ресин сравнил ее с начальным периодом массового строительства жилья, когда оно на 95 процентов было индустриальным, а не индивидуальным. По прогнозам главы столичного стройкомплекса, в ближайшем будущем индустриальное домостроение составит 50 процентов. «И это вовсе не потому, что оно плохое, наоборот, оно необходимо для решения социальных задач, и оно совершенствуется, но все меньше остается в Москве мест, где его можно применять, все больше возникает потребность в «точечной» застройке, где можно размещать лишь индивидуальные дома», — заключил Владимир Ресин.

По мнению принявшего участие в разговоре с журналистами первого заместителя генерального директора Домостроительного комбината № 1 Андрея Паньковского, аукцион привлекает тем, что представляет собой открытое соперничество с конкурентами. Другое дело, как он считает, заранее не предвидеть, затратишь ты в этом состязании больше, чем рассчитывал, или меньше. Особую неприятность, по словам Андрея Паньковского, могут представить «серые» фирмы, которые будут перебивать ставки. Их присутствие отмечено и на проводимых тендерах. Они участвуют в них скрытыми посредниками. «Проблему с ними надо решать в общегородском масштабе», — сказал он.

Еще одна тема, затронутая в ходе пресс-конференции Владимира Ресина, — что лучше в строительной практике: тендеры на право вести застройку или аукционы?



Главная --> Публикации