Главная --> Публикации --> Государство предложило концессию строителям платной дороги Махнем не глядя? Что можно и чего нельзя делать при перепланировке И по «черным» договорам аренды платят «белые» налоги Города будущего

Насколько это оправдано судите сами.
Разумеется, в любом агентстве недвижимости назовут ряд существенных причин, по которым самостоятельная продажа окажется делом неблагодарным, невыгодным рискованным и даже опасным. Впрочем, узнать об этом можно из публикаций, коих печатается море. Правда из этого вовсе не следует, что сделки с недвижимостью не проводят простые смертные. Проводят, причем вполне успешно и случаев таких не мало (главное не нарушать законодательство, а также соблюдать правила передачи денег и правоустанавливающих документов).

Если покупка квартиры без риэлтора может обернуться крупными потерями, такими, например, как приобретение нечистого с юридической точки зрения жилья, то в случае самостоятельной продажи риск гораздо меньше - в крайнем случае продавец продешевит или потеряет свое время. Поэтому-то и велик соблазн сэкономить на посреднических услугах.

Ситуация, когда квартира продается с целью улучшения жилищных условий (обмен, переезд, съезд, разъезд) и продавец ищет альтернативные варианты более сложный. Здесь в цепочке участников сделки может быть задействовано и пять, и семь, и даже десять человек. Но и в такой ситуации помощь риэлтора требуется в первую очередь для проверки приобретаемой площади, а не для продажи имеющейся.

Риэлторы, по понятным причинам, об успехах частников распространяться не любят
Чистая продажа (то есть продажа свободной, не обремененной квартиры без подбора альтернативного жилья для переезда) - самая простая из всех сделок. И в общем числе проводимых на рынке операций - далеко не самая распространенная (рынок испытывает дефицит такого жилья). Желающих приобрести свободный (юридически и физически) объект недвижимости много. Поэтому вполне можно и поторговаться, и цену набить.

* не платит комиссионных за поиск покупателя (5-8% от стоимости жилья);
* не теряет возможную выгоду;
* не доверяет свою собственность незнакомому человеку - риэлтору;
* не становится заложником правил, по которым работает нанятый специалист по недвижимости.

Перечислим некоторые преимущества продавца, отказавшегося от риэлторских услуг:

Предположим, продажная цена квартиры (после всевозможных попыток продать ее подороже) составит $200000, то есть риэлтор нашел реального продавца, который готов приобрести квартиру за такие деньги. При этом риэлтор заберет комиссию в размере $10000-16000 из этой суммы. То есть продавец получит $190000-18400 В большинстве случаев риэлтор сумеет убедить продавца в том, что если бы он сам продавал жилье, то ему удалось бы выручить и того меньше, предположим $175000-18000 Но это еще не все. Риэлтор может продать квартиру за большую сумму, например, за $210000, а сказать, что продал за меньшую, то есть за $200000 и опять же положить разницу себе в карман.

Разберем эти случаи более подробно на следующем примере:

Как только продажа квартиры возлагается на плечи риэлтора, он занимается ее показами и, соответственно, владеет всеми документами (по крайней мере, копиями основных документов). При этом никто не застрахован от нечистоплотности посредника. Согласитесь, ничего не стоит подделать ключи от входной двери, документы и организовать не одну, а две, три или более продаж Конечно, такие варианты сегодня встречаются не так часто, но все-таки не стоит забывать о случаях мошенничества со стороны недобросовестных маклеров (если уж обращаться за помощью к специалисту, то только в надежное агентство).

Теперь, что касается упущенной выгоды. Когда продавец самостоятельно изучает рынок, он понимает, от чего зависит цена на жилье и в какие периоды она может быть максимальной, и даже в условиях срочной продажи он постарается выжать из сделки по максимуму. В свою очередь, риэлтор заинтересован не только в цене сделки, но и в количестве сделок. Продавец часто и не догадывается, что его риэлтор проводит абсолютно стандартный набор действий, а не лезет вон из кожи, ради дополнительной $1000 (в ряде случаев сумма гораздо больше). Соответственно продавец теряет на этом возможность получить дополнительные средства.

Как ни странно недостатки являются обратной стороной преимуществ и в основном вытекают из метода проб и ошибок, которого волей-неволей придерживается новоиспеченный продавец.

Как только риэлтор приступает к продаже жилья, продавец невольно попадает в зависимость от действий риэлтора: показов, встреч, вложений в косметический ремонт, расходов на получение документов и пр. Только в случае оформления доверенности на риэлтора, последний может полностью провести сделку и побеспокоить продавца только когда состоится подписание договора и передача денег в банковскую ячейку. Однако такая услуга стоит дороже и требует еще большего доверия от продавца.

* трата времени и каких-то денег на рекламу квартиры, поиск покупателей, круглосуточные ответы на телефонные звонки (одним словом, для этого нужно брать отпуск);
* потеря денег из-за неумения правильно оценить свою квартиру (или издержки, связанные с оплатой профессионального оценщика) и общения с потенциальными покупателями. Нельзя забывать, что покупателем часто бывает риэлтор, который в данном случае заинтересован в снижении цены;
* риск возникновения непредвиденных ситуаций при демонстрации квартиры подозрительным покупателям, среди которых могут быть мошенники, агрессивно настроенные граждане и прочие неблагонадежные лица;
* совершение ошибок, неизбежных при выработке реального плана продажи. Это ведет к затягиванию сделки и лишним расходам на тренировки.

Вот они:

Все зависит от конкретных условий.

Сложно сказать, что лучше: научиться продавать самому или потратить деньги на помощь риэлтора.

В этих случаях самое главное - правильно определиться с оценкой жилья.

Но есть ряд случаев, при которых имеется возможность не обращаться к риэлтору, а попробовать осуществить продажу самому или, наоборот, нет возможности обратиться к риэлтору - например, слишком дорого.

Первый способ (самый простой). Нахождение среднестатистического значения. Из имеющихся в базе предложений жилья вашего типа (местоположение, площадь, количество комнат, инфраструктура, метро, тип и возраст дома, ремонт, этаж и пр.) выбирается самое дорогое и самое дешевое. Среднее значение будет соответствовать приблизительной стоимости вашей квартиры. Можно получить более точное среднее значение, суммировав все схожие предложения и разделив их на число предложений.

Существует несколько способов оценки. Рассмотрим два из них.

Второй способ (более сложный).

Кстати, в таких изданиях, как Из рук в руки или других, где публикуются базы данных, цены всегда немного завышены, продавцы оставляют возможность для торга. Поэтому узнать минимальную, скупочную, цену проще всего, позвонив в агентство недвижимости и предложив приобрести свою жилплощадь (при этом оставлять свои координаты вовсе необязательно).

Определяем среднерыночную цену вашей квартиры, умножив ее площадь на общую среднерыночную цену одного квадратного метра жилья.

Нужно определить среднюю цену квадратного метра в вашем районе на квартиры, схожие с вашей по максимальному числу признаков (местоположение, тип дома и т.д., см выше). Для этого вначале определяем среднюю рыночную цену одного квадратного метра каждой квартиры (делим цену на общую площадь), а затем суммируем все средние цены и делим на число квартир. Получаем общую среднерыночную цену одного квадратного метра жилья нужного нам типа в районе.

Для более точной оценки, узнаем таким же образом коэффициенты по другим признакам (факторам, достоинствам).

Выявляем степень влияния отдельных признаков (факторов, достоинств) на стоимость жилья. Для этого группируем квартиры с интересующим нас признаком и квартиры, у которых этот признак отсутствует (при прочих равных условиях). Делим среднюю цену 1 кв. м квартиры с признаком на среднюю цену 1 кв. м квартиры без признака. Получаем коэффициент.

Правительству придется предоставить застройщикам льготы, дотации и упростить процедуру получения различных согласований.

Умножаем значение, вычисленное в пункте 2 на значения коэффициентов и в результате получаем достаточно точную цену продаваемого жилья.
В Жилищном кодексе (ЖК) появится отдельная глава, посвященная малоэтажному строительству. По мнению первого вице-премьера Дмитрия Медведева, это ускорит темпы возведения недорогих коттеджей для малообеспеченных слоев населения. Однако эксперты считают, что одним лишь улучшением законодательной базы привлечь бизнес к участию в таких проектах не получится.

Между тем желающих строить малоэтажные дома для малообеспеченных слоев населения пока немного. Как сообщили в строительном холдинге Mirax Group, компания инвестирует в основном в строительство объектов недвижимости элитного и бизнес-класса, и менять политику в обозримом будущем не собирается. В компании RIGroup, занимающейся в том числе и возведением коттеджей, рассказали, на каких условиях государство сможет привлечь бизнес к участию в проекте. Для того чтобы сделать малоэтажные дома по-настоящему доступными, для участников этого проекта должны быть предусмотрены льготы и дотации,- говорит директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.- Надо сделать так, чтобы такие составляющие себестоимости квадратного метра, как строительство дорог, прокладка инженерных коммуникаций, создание инфраструктуры, оплачивались не из кошелька покупателя жилья. По словам Винокурова, также необходимо упрощение процесса получения согласований на строительство. В Mirax Group обратили внимание еще на одну деталь, ставшую барьером на пути не только малоэтажного строительства, но и работы девелоперов в регионах. В 2006 году руководство корпорации приняло решение отказаться от развития региональных проектов в связи с высокой степенью бюрократизации в регионах,- говорит директор департамента общественных связей компании Михаил Дворкович.

Как сообщил вчера Дмитрий Медведев, вопрос о создании отдельного нормативного документа, регламентирующего малоэтажное строительство, обсуждался еще в декабре прошлого года. Впрочем, о содержании поправок или сроках их принятия вице-премьер умолчал. Он лишь отметил, что отсутствие такого документа тормозит реализацию нацпроекта Доступное жилье, в то время как государство выделило уже несколько экспериментальных площадок, на которых рассматриваются и апробируются технологии малоэтажного и деревянного домостроения. Участки выделены в Санкт-Петербурге, центральных регионах и Архангельской области.

Эксперт также считает, что возводимые малоэтажные поселения должны состоять не менее чем из двух тысяч дворов. Только в этом случае можно будет снизить цены на проводимые коммуникации, а также обеспечить территорию поселения всей необходимой социальной инфраструктурой, энергетической автономией и центром переработки отходов.

По мнению специалистов, если в новом варианте ЖК эти проблемы будут решены, темпы роста доступного малоэтажного жилья возрастут. С этим согласен и заместитель руководителя комитета по новой жилищной политике Деловой России Сергей Журавлев. Для ускорения темпов роста малоэтажного строительства необходимо выполнить два условия,- говорит Журавлев.- Первое - широкая приватизация земель под индивидуальное строительство. Второе - создание и аккредитация при госструктурах технологий, применяемых в малоэтажном строительстве.

В этом году в Петербурге стартует грандиозный строительный проект. Городское правительство готовится выставить на торги единым лотом около 270 га земли проекта Северная долина, предназначенной под жилье. Город впервые реализует такую большую территорию, говорят эксперты. Рыночная стоимость участка, по их оценке, может достичь $100 млн.

Директора направления Реформы в сфере недвижимости Института экономики города Леонид Бандорин настроен более пессимистично. По его словам, чтобы выполнить программу по одноэтажной застройке российских регионов, нужно до 2010 года обеспечить электричеством, теплом, канализацией, связью, газом и водоснабжением 100 млн. га земли. Сделать это, по мнению эксперта, будет очень сложно.

Правительство города приняло решение выставить на торги с полным пакетом документов первую часть земель проекта Северная долина, рассказала пресс-секретарь Комитета по строительству администрации Петербурга Елена Кокшина, за несколько дней до наступления 2007 г. Соответствующее постановление было принято на заседании 28 декабря.

Территория Северной долины занимает около 540 га и ограничена проспектом Энгельса, садоводством Климовец, рекой Старожиловкой и грузовой железнодорожной веткой Ручьи Парнас Парголово. Подготовка проекта Северная долина стартовала в начале 1990-х гг., готово планировочное решение и документация для выставления на торги. Предполагается, что в квартале будет построено около 3 млн кв. м жилья для примерно 100 000 человек. В конце прошлого года там открылась станция метро Парнас.

На торги впервые выставляется участок земли такой площади, говорит директор Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрей Степаненко. По его словам, единственным сопоставимым по размеру участком, реализованным на торгах, была акватория в западной части Васильевского острова, предназначенная для намыва около 476 га земли в рамках проекта Морской фасад. В июне 2006 г. этот лот ушел за $5,355 млн при стартовой цене $5,1 млн. В аукционе приняли участие три компании, победителем стала фирма Терра Нова, входящая в группу компаний под управлением УК Морской фасад, реализующей одноименный проект.

Согласно документу в течение ближайших двух месяцев на торги будет выставлена часть территории Северной долины площадью около 270 га, расположенная по адресу проспект Энгельса, участок 1, севернее пересечения с 3-м Верхним переулком. Установлена начальная цена земли около 395 млн руб. (порядка $15 млн), размер задатка 79 млн руб. Победитель аукциона должен будет предоставить банковскую гарантию в части исполнения обязательств по обустройству территории и строительству инженерной инфраструктуры в размере 167 млн руб. После этого инвестор обязан в течение шести лет построить и передать в собственность города инженерную инфраструктуру будущего квартала и не позже 2022 г. завершить строительство комплекса.

Стартовая цена невысока, соглашается менеджер по инвестиционному развитию финской ЮИТ Лентек Александр Завьялов. Благоприятные условия, по его словам, позволят участвовать в аукционе многим игрокам строительного рынка. Однако победителю недешево обойдется подготовка территории и строительство инфраструктуры. По оценке Завьялова, стоимость ее строительства может варьироваться в пределах $70-135 млн.

По оценке руководителя департамента консалтинга ЦРП Петербургская Недвижимость Михаила Бимона, $15 млн очень низкая цена. Учитывая, что часть земли займут улично-дорожная сеть, внутриквартальные проезды, зоны озеленения и объекты соцкультбыта, под жилую застройку останется около 128 га, рассуждает он. Рыночная стоимость земли, по его мнению, примерно $80 за 1 кв. м, так что цена целого участка может составить порядка $100 млн.

Завьялов не исключает, что ЮИТ Лентек примет участие в торгах. По его словам, комплексное развитие территорий очень интересное направление. Заявку в Фонд имущества может подать и московская СУ-155, рассказал Ведомостям представитель компании. Приобрести территорию подобного масштаба на петербургском рынке, по его словам, кроме как через конкурсную процедуру практически невозможно.

Степаненко рассчитывает на высокий интерес инвесторов. С одной стороны, город пошел навстречу крупным застройщикам, которым под силу освоение столь крупного участка. С другой стороны, начальная цена в $15 млн позволит участвовать в торгах широкому кругу компаний, объясняет он.

Строят кварталами
Застройка целыми кварталами становится все более популярной в окрестностях Петербурга. В прошлом году о планах комплексного освоения земель заявили SVP Group, которая планирует развитие 495 га в Кудрове к востоку от города, и инвесткомпания Пантикапей, которая собирается построить 750 000 кв. м жилых и коммерческих площадей около поселка Осиновая Роща. Компания Балтрос планирует возвести 1,4 млн кв. м жилья в поселке Славянка на южной окраине. А Морской фасад ведет намыв более 450 га в западной части Васильевского острова.
Многочисленные сложности, которые создал застройщикам закон Об участии в долевом строительстве, заставили большинство компаний изменить схему продажи квадратных метров. Теперь купить квартиру на стадии котлована намного сложнее, чем год назад, - в продаже оказываются практически готовые квартиры. Новая стратегия снижает риски покупателей, однако лишает их возможности сэкономить. Сегодня московские девелоперы выставляют на рынок ограниченное количество квартир. Ровно столько, чтобы денег от их реализации хватило на то, чтобы покрыть строительные расходы по завершению проекта. Максимальное же количество квартир появляется на рынке только после окончания строительства, когда застройщик реализует квартиры по максимально высокой цене. Такая тактика продаж позволяет застройщикам увеличивать доходность всего строительного проекта, - утверждает Виктор Козлов, коммерческий директор компании Авгур Эстейт. - Высокий покупательский спрос на фоне сохраняющихся темпов строительства во многом способствует широкому применению тактики придерживающих продаж на первичном рынке недвижимости.

Продажа крупных участков и их комплексное развитие помогут стабилизировать ситуацию с ценами на жилье, замечает директор по развитию группы компаний Бекар Игорь Горский.

Впрочем, иногда бывает наоборот - повышение класса дома идет на пользу компании. Дом на Мосфильмовской, который изначально позиционировался как проект класса Premium, в принципе неплохо продавался. Но в определенный момент нами было принято решение улучшить проект, добавить в него новые характеристики и в результате перепозиционировать его как небоскреб класса De Luxe, - рассказывает Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний ДОН-Строй. - Мы угадали ожидания людей, и продажи пошли еще лучше.

Несмотря на высокий спрос, ни один застройщик не застрахован от сложностей при реализации своих проектов. Сложности могут возникнуть при несоответствии заявленного класса дома фактическому. Например, долгое время некоторые дома, расположенные за пределами Садового кольца, предлагались как элитное жилье, хотя такое месторасположение автоматически относит их к бизнес-классу, - отмечает Виктор Козлов.

Компания ДОН-Строй сама продает квартиры во всех своих объектах: помимо центрального офиса продаж действуют офисы на строящихся объектах, где постоянно дежурят менеджеры, готовые показать клиенту будущее жилье, - рассказывает Тимур Баткин. - Наш принцип: действуя в рамках общей стратегии продаж, вести постоянный мониторинг ситуации и производить тактическую корректировку. Например, на протяжении всего процесса продаж мы ежедневно мониторим ценовую ситуацию и, если необходимо, в on-line режиме корректируем цены.

Еще лучше идут продажи, если девелопер, он же застройщик, располагает собственной профессиональной риэлторской службой. Сегодня отделы по продаже есть у большинства крупных компаний. Свои риэлторы не только досконально знают объект, но и следят за конъюнктурой рынка, что позволяет компании моментально реагировать на его изменение.

Исчерпывающую информацию о схеме продажи тоже можно получить только у застройщика, что очень актуально, поскольку новостройки сегодня реализуются в основном в обход закона Об участии в долевом строительстве. Собственная риэлторская служба - это прежде всего получение четкой и правдивой информации по объекту, которая дает полное представление о продукте компании, а также четкое донесение юридической и финансовой схемы по сделке, - отмечает Сергей Нагорный, директор отдела продаж инвестиционно-девелоперской группы ОПИН.

По мнению Эльвиры Ереминой, гендиректора девелоперской компании Сити-XXI век, наличие у застройщика собственной риэлторской службы очень удобно и для покупателя. Сделка является более прозрачной, нет посредников между покупателем и застройщиком. Клиент может узнать всю необходимую информацию, что называется, из первых рук, - говорит она. - Риэлторские службы застройщиков не только выступают гарантом надежности и безопасности сделки, но и экономят клиенту время, беря на себя подготовку, сбор и регистрацию необходимых документов. Кроме того, как утверждает генеральный директор компании Центр развития проектов Петербургская Недвижимость Илья Еременко, когда клиент покупает квартиру напрямую у застройщика, ему предоставляется беспроцентная рассрочка платежа.

Не обойтись без сторонних риэлторов и мелким компаниям. Новым игрокам, которые постоянно появляются на рынке жилой недвижимости, не обойтись без привлечения компаний с большим опытом продаж. Под один проект создавать свою риэлторскую службу зачастую накладно, - считает Эльвира Еремина. - Если же компания пришла на рынок всерьез и надолго, то ей логично сформировать собственную структуру.

Конечно, часть квартир в новостройках продается и через агентства недвижимости. Как говорит вице-президент Группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов, в структуре ГК Конти есть собственный высокопрофессиональный отдел продаж, который реализует все объекты компании, но если какие-то квартиры остались непроданными, они реализуются с помощью агентств недвижимости.



Главная --> Публикации