Главная --> Публикации --> Доступные раритеты снова в моде Московские депутаты выступают за отсрочку в выборе управляющих компаний Стоит ли в этом году ожидать новогодних распродаж? Ситуация на рынке индустрии гостеприимства: гостиницы в регионах Жилье средней руки

В результате реконструкции площади ее наземная часть изменится только в плане увеличения количества деревьев и кустарников, которыми градостроители обещают обильно засадить окрестности Пушки. Ни о каком переносе памятника Пушкину или сносе прилегающих к площадке работ зданий даже речи не идет.

До начала строительства под Пушкинской площадью рукой подать. Сегодня город имеет практически готовый проект, который столичные власти активно обсуждают с москвичами. И этот шаг еще раз доказывает, что Москва достойна занять свое место в ряду европейских столиц.

Вообще, необходимость в реконструкции назрела уже давно. Еще в 1995 году власти попытались начать эту титаническую работу. Но дело откладывалось по причине высокой стоимости проекта. Сегодня эти деньги в городском бюджете найти так же тяжело, как и тогда. И именно поэтому правительство Москвы решило сделать проект инвестиционным.

Тоннель под Пушкой будут рыть без тяжелой техники, можно сказать, вручную, потому что специалисты посчитали невозможным ее использование. В ходе строительных работ полностью поменяют уже морально и физически устаревшие коммуникации, подведенные к стоящим на Пушке домам. К тому же фундаменты зданий будут при необходимости укреплены. И все это даже без временного отселения жильцов - так однозначно пообещал префект Центрального округа столицы Сергей Байдаков.

Московскими строителями всегда уделяется особое внимание вопросам безопасности любого строительства на территории столицы. В ходе разработки этого проекта были заказаны гидроинженерные изыскания и экспертизы. К работе был привлечен уважаемый в научных кругах НИИ оснований и подземных сооружений им. Герсеванова, специалисты которого заявили о том, что карстовые пустоты в грунте находятся в пределах нормы. Для надежности результаты последнего исследования сравнили с результатами исследований 10-летней давности, и оказалось, что принципиальных изменений за это время с почвой не произошло. Как отметили геологи, это свидетельствует о постоянстве состояния грунта на участке.

Ничего страшного в этом нет. Ведь главная задача, которую поставил перед собой город, а именно разгрузка центральной части Москвы, решается в значительной степени - Пушку ожидает снижение плотности транспортного потока в полтора-два раза. Это и снижение уровня шума, и улучшение экологической обстановки района. Помимо прочего, большая экономия водительских нервов, обыкновенно растрачиваемых в пробках на Тверской улице. Опять же социальные обременения для инвестора, которые составляют до трети всего бюджета проекта.

Но, несмотря на положительные результаты исследований, уже ведется и будет вестись в будущем постоянный мониторинг ситуации для того, чтобы исключить любые неожиданности. А для подстраховки подземный центр будет оборудован современной системой дренажа.

Также не обнаружено здесь и крупных подземных рек, а мелкие ручьи проходят гораздо ниже предполагаемого уровня залегания торгово-досугового центра.

Все они записываются и передаются инвестору, который принимает их к сведению. В качестве примера можно привести то, что в подземном комплексе не будет казино и дорогих бутиков, их не захотели видеть местные жители. Зато здесь появится много детских досуговых центров.

Большую роль в проекте играет установка правительства Москвы на его прозрачность. Налаженная обратная связь дала еще один положительный эффект: проект корректируется в соответствии с предложениями и пожеланиями простых горожан.

Зато на Пушке должен появиться элитный жилой квартал рядом с Тверским бульваром. Проект, подготовленный членами Комиссии, предполагает и строительство на месте Пушкинской площади монастыря, а также проведение раскопок под фундаментом жилого дома с магазином Армения.

В Информационном центре представлены и альтернативные предложения от Общественной организации Комиссия Старая Москва. Авторы предложений воссоздания на Пушкинской площади исторической среды отказываются от строительства тоннеля и паркингов, взамен не предлагая ничего. Будто бы и нет транспортной проблемы в этом районе.

К счастью, поддержка такой реконструкции Пушки невелика. Всего протестующим удалось собрать порядка 8 000 подписей (они переданы на изучение в Информационный центр). Для всего населения Москвы это всего капля в море.

Это после того как сами же представители организации призывали заморозить любые работы на площади. У столичных градостроителей сразу же возникла масса вопросов к представленному предложению. Большинство специалистов сошлось во мнении, что предложение, мягко говоря, странное. Например, не ясно, что будет с кинотеатром Пушкинский, ведь он входит в территорию бывшего Страстного монастыря. Сохранились ли схемы монастыря, по которым можно его восстановить, или это будет самострой? Придется ли переделывать выходы из метрополитена (станции Тверская, Пушкинская) из-за того, что колокольня монастыря, которую планируется восстановить, находится прямо над переходами метро, над которым нельзя вести никакого строительства? Можно ли строить монастырь, в котором люди уходят от мира, в самом центре одного из крупнейших мегаполисов мира? Нужен ли в центре элитный закрытый для внешнего мира квартал? Не взлетят ли цены на квартиры по Москве после строительства этого элитного квартала и так далее. Ответов на эти вопросы комиссия не дает.

Постановление № 24 О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007-2009 гг. и задание на 2010 г. Юрий Лужков подписал 23 января, вчера оно поступило в официальную рассылку. Зачем нужна такая программа, объяснил, представляя ее на заседании столичного правительства в ноябре прошлого года, один из разработчиков, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Он заявил, что до 60% объектов недвижимости в Москве приобретается иногородними, в том числе в целях спекулятивной перепродажи, что увеличивает стоимость квартир.

Москвичи за последние годы научились отделять зерна от плевел и теперь, сравнивая два подхода к работам на площади, одобряют проект городских властей как наиболее соответствующий потребностям простого горожанина.
Столичное правительство приняло программу Москвичам доступное жилье, согласно которой до половины квартир застройщик должен продавать москвичам, а иногда еще и по сниженным ценам. Этот пункт вряд ли поможет бездомным москвичам, зато он усложнит жизнь застройщикам и существенно увеличит коррупционные возможности чиновников.
Жилищный фонд Москвы составляет 203 млн кв. м, ежегодно увеличивается на 4 млн кв. м. В 2006 г. в столице зарегистрировано 10,5 млн человек, три года назад 8,5 млн.

Первое по принципу кто больше продаст москвичам. Город забирает 40% площадей (эта цифра соответствует сложившейся практике), инвестор 60%; инвестор обещает от 0% до 80% своей доли продать москвичам. Кто больше пообещает, тот и выиграет конкурс.

Как следует из документа, чтобы повернуть застройщиков лицом к москвичам, мэрия собирается вводить в конкурсы на право строительства жилья экономкласса одно из трех условий.

Чтобы инвесторы охотнее соглашались на эти два условия, есть еще третий вариант по принципу не хочешь продавать москвичам, заберу у тебя все. Город забирает себе двойную долю 80%, оставляя инвестору 20%, которые тот может продать по рыночной цене кому хочет. Выигрывает, очевидно, первый, кто согласится на такие условия (правда, если застройщик все же пообещает продавать квартиры москвичам, он может получить часть площадей назад как и сколько именно, должно быть определено специальным постановлением).

Второе по принципу кто дешевле продаст москвичам. Город забирает традиционные 40%, оставив инвестору 60%; инвестор обещает продать москвичам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по льготной цене 30% своей доли. Кто предложит самую льготную цену, тот и выиграет конкурс.

Делать рентабельность на 20% построенного жилья невозможно, расстраивается заместитель генерального директора компании Трест 1991 (построил 400 000 кв. м преимущественно типового жилья в Москве и Подмосковье) Татьяна Пальчикова. Город хочет решить проблему социального жилья за счет коммерческого. Новые условия уменьшат доходность, а значит, цена жилья может, наоборот, возрасти. Предложения на рынке больше не становится, жилья больше не строится, поэтому предпосылок для стабилизации цен нет. Наоборот, недополученную прибыль застройщики будут компенсировать за счет оставшихся 20%, подтверждает гендиректор строительной компании.

Под москвичом в документе понимается тот, кто прожил в столице на законных основаниях не менее 10 лет. Купить жилье по сниженным ценам он сможет раз в жизни. Программа начинает действовать за три недели до подписания 1 января 2007 г.

Партнер юркомпании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский с этим согласен. Застройщики могут продать москвичам и 100% квартир, но эти москвичи не связаны никакими обязательствами с городом, они смогут перепродать жилье кому угодно, полагает Можаровский. Квартиры будут по-прежнему доставаться тем, кто готов за них платить, только более хитрыми путями.

Впрочем, четкого определения жилья экономкласса, по ее сведениям, не существует, замечает Пальчикова. А значит, застройщику достаточно отнести проект к бизнес-классу, чтобы постановление на него не распространялось, рассуждает она.

Иногородние, которым будет отказано в праве купить квартиру, вполне могут обратиться в суд по поводу нарушения их прав на жилище и прав потребителя, полагает руководитель департамента по работе с корпоративными клиентами юридической компании Легге Денис Шорин. Что касается продажи 30% по льготной цене, то такой закон не так давно был принят в Белоруссии, вспоминает он. В итоге, говорит Шорин, часть застройщиков закон обошла, часть обанкротилась, число возводимых объектов сократилось, а цены на жилье выросли.

Не факт, что у льготных категорий найдутся деньги для покупки жилья даже по ценам ниже рыночных, развивает эту мысль заместитель гендиректора девелоперской компании КВ Инжиниринг Виталий Виленский. Появится масса людей, у которых есть льгота, но нет желания покупать квартиру. Они будут мгновенно окучены многочисленными риэлторами, и никакие ограничения, даже запрет на перепродажу квартиры в течение трех, пяти, десяти лет, ситуацию не спасут, обещает он. Подавляющая часть москвичей не готова приобрести жилье даже по себестоимости. Поэтому продавцы будут вынуждены запускать особые механизмы реализации, подтверждает Пальчикова.

По подсчетам ирн.ru, за 2006 г. цена 1 кв. м на вторичном рынке выросла почти на 88% и достигла $4193 за 1 кв. м против $2232 в конце 2005 г. По информации компании Савва, на начало января 2007 г. средняя цена 1 кв. м составила $4682, что на 75,4% выше, чем годом раньше. Панельные новостройки и хрущевки подорожали почти вдвое. Дома бизнес-класса подросли в цене примерно на 70%. На 69% дороже для покупателей стал элитный сегмент, за 1 кв. м в элитных домах они выкладывали в среднем по $19 100, отмечают аналитики Knight Frank.

Рекордный рост цен на квартиры стал отличительной особенностью прошлого года. По данным шокированных аналитиков, с января 2006 г. по январь 2007 г. 1 кв. м подорожал в среднем на 70-100%. Вместо 1-2% в месяц, как прогнозировали в начале 2006 г. практически все без исключения эксперты, ежемесячное увеличение стоимости жилья доходило до 10-12%.

Первые признаки замедления роста цен проявились только в мае, когда продолжительные праздники несколько охладили напор покупателей. Эксперты заговорили о затишье, которое традиционно характеризует летний сезон, но рост цен продолжился, правда, уже не такими темпами, а всего лишь на 7-8% ежемесячно.

Ценовые виражи
2006 год преподнес сюрприз не только покупателям и продавцам жилья, но и аналитикам рынка недвижимости. Согласно их самым смелым оценкам, данным ранее, в этом году 1 кв. м должен был подорожать не более чем на 30-40%. Реальность не совпала с прогнозами. За первые четыре месяца 2006 г. средняя цена 1 кв. м превысила показатели, обещанные по итогам года. Вместо 2% в месяц именно такую цифру называло большинство аналитиков рынка недвижимости рыночная цена жилплощади росла в среднем на 10-11%.

По мнению Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании Новый город, перепродажа квартир была в 2006 г. гораздо выгоднее, чем сдача их внаем. В среднем аренда принесла всего 5% годовых, зато возросли коммунальные расходы, отмечает Ветлугина. Для собственников было выгоднее продать квартиру и положить деньги или в банк под 7-8% годовых, или вложить их в акции или паевой инвестиционный фонд, добавляет Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru.

Летом 2006 г. начали муссироваться слухи о неизбежном обвале рынка. Собственники квартир, которые раньше отказывались от сделок, выставили жилплощадь на продажу. По словам Александра Матвеева, начальника аналитического отдела корпорации Инком-Недвижимость, в сентябре общий объем предложений стал стремительно расти. Покупатели, приобретавшие квартиры с инвестиционными целями а таких, по разным оценкам, в 2006 г. было 40%, также начали фиксировать прибыль, пополнив насыщающийся рынок новыми объектами. За три осенних месяца его объем увеличился почти на 75% и составил примерно 40 000 квартир вдвое больше, чем в начале 2006 г.

В зимние месяцы года немного подешевели и квартиры в элитном сегменте. В первую очередь в их числе оказались ранее переоцененные объекты, а также квартиры, владельцы которых были нацелены на срочные продажи, говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Однако, по ее словам, на отдельные объекты, в частности в районах Хамовники, Пресненский, Арбат, продавцы, напротив, поднимали цены.

Главным итогом декабря стала полная остановка цен во всех сегментах рынка. Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости, даже зафиксировал падение цены предложения на вторичном рынке типового жилья в среднем на 0,3%. Хрущевки в декабре подешевели на 1,3%, но квартиры в 10-12-этажных домах подросли в цене на 2,1% для конца года это был самый высокий показатель роста, отмечает он.

Аналитики АН МИАН оценили долю сделок за прошлый год на вторичном рынке с использованием ипотеки в Московском регионе в 50-55%. По оценке Александра Крапина, генерального директора аналитического агентства Rway, на долю Москвы пришлось примерно 20% от общей суммы выданных кредитов. Рост сделок с ипотекой отметило и АИЖК. По информации его пресс-службы, если в 2005 г. агентство рефинансировало 15 300 закладных на сумму 7,7 млрд руб. (из них в Москве 732 на сумму 571 млн руб.), то в 2006 г. их количество возросло до 39 214, превысив 27 млрд руб., в том числе в Москве 2213 на сумму 1,9 млрд руб.

Виновата ипотека
По мнению опрошенных экспертов, основным катализатором роста цен в 2006 г. стала программа Доступное жилье. Развитие ипотеки позволило включиться в гонку за квартирами гораздо более широким слоям населения, чем ранее. В нашей компании ипотека присутствует в каждой третьей сделке, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор. По словам Натальи Кирпиченко, директора Миэль-Брокеридж, если в 2005 г. в компании с использованием ипотечных кредитов совершалось 12-15% сделок, то в 2006 г. их количество увеличилось до 25%.

В 2006 г. в процесс кредитования включалось все больше банков, что приводило к росту конкуренции и снижению ипотечных ставок. Полтора года назад удачей считалось получить кредит по ставке 14% годовых в рублях, а максимальный срок кредитования составлял 15 лет. В 2006 г. некоторые банки вовсе отказались от первоначального взноса. Например, взнос 0% был у НИКОМа, Банка Москвы, ВТБ 24, DeltaCredit. У банков, работающих по программе АИЖК, максимальный срок кредитования был увеличен до 30 лет. Облегчение финансового бремени на заемщиков со стороны банков способствовало спросу на ипотеку, но, как признавались сами банкиры, многие граждане все же вынуждены отказываться от кредитов, поскольку не могут найти адекватное по цене жилье. В частности, на это пожаловался в июне президенту Путину глава ВТБ Андрей Костин.

По данным банка DeltaCredit, объем выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2005 г. увеличился в 2,5 раза. В прошлом году банк выдал кредитов на сумму $290,8 млн. Cредняя сумма кредита в 2006 г. составила $70 000 против $50 000 в 2005 г.

Александр Крапин видит причину роста цен в отсутствии в нашей стране прогрессивного налога на недвижимость. Владельцы нескольких квартир платят ненамного больше, чем собственники одной квартиры, это способствует росту спекулятивных сделок на рынке недвижимости. Если в 2005 г. на рынке вторичного жилья на спекулятивные сделки приходилось примерно 30% от общего числа зарегистрированных, то в 2006-м уже около 40%, считает Крапин.

Виноваты инвесторы и нефтяники


Увеличить

Ветлугина стремительный рост цен в 2006 г. связывает с колебанием курса доллара и активным притоком в Россию нефтяных, газовых и других сырьевых денег, которые были вложены в недвижимость. Репченко добавляет, что развитие ипотеки и увеличение денежной массы на рынке усугубили дефицит жилья, унаследованный еще с советских времен. После вступления в силу в 2005 г. закона Об участии в долевом строительстве, ужесточившего порядок оформления документов, большое количество объектов не появились в продаже. Цена новостроек, вышедших на рынок, почти вплотную приблизилась к ценам вторичного рынка. Крапин объясняет это тем, что многие застройщики выставили на свои объекты цены на 10-15% выше действующих на рынке, а жилье продавали по мере необходимости, по несколько квартир. Рост цен на рынке вторичного жилья обратно пропорционален объемам строительства на первичном рынке: чем больше возводят нового жилья, тем меньше прирост цен на вторичном рынке и наоборот, выводит закономерность Матвеев. В 2006 г. разница между средней ценой предложения 1 кв. м на первичном и вторичном рынках составила $60 против $380-400 в 2005 г., отмечает Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. В 2006 г. стало ясно, что без заметного увеличения объемов строительства жилье доступным не сделать, резюмирует Репченко.
Большинство крупных застройщиков жилья занялись офисным строительством. Изучив несколько проектов в этой области, Ведомости выяснили, почему офисы пользуются повышенным интересом: они окупаются за три-четыре года и при этом в отличие от жилья остаются в активе девелопера.

Неудивительно, что многие крупные застройщики диверсифицируют свой бизнес и наряду с жильем строят офисы. Так, Интеко в течение 5-6 лет собирается построить 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, вложив только в офисы $1 млрд. Не менее амбициозные планы у Дон-Строя, который намерен довести оборот по коммерческой недвижимости до $800 млн.

В прошлом году в Москве был зафиксирован рекорд построено 975 000 кв. м офисов класса А и В это на 50% больше, чем в 2005 г. (данные Colliers Int.). Рынок офисов быстро растет: в 1995 г. в Москве было всего 590 000 кв. м, сегодня почти в 10 раз больше 5,3 млн кв. м. Но по сравнению с европейскими городами это совсем немного. К примеру, в Берлине на одного человека приходится 5 кв. м офисов, в Лондоне почти 3 кв. м, а в Москве всего 0,49 кв. м. Правда, после того как рухнула Берлинская стена и город застроили офисами до тех самых 5 кв. м на человека, их владельцам пришлось сдавать качественные помещения по $100 за 1 кв. м. Но Москве до этого далеко: Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko оценивает московский дефицит в классе А в 1,5 млн кв. м (т. е. во столько же, сколько их есть сейчас).

Эксперты считают, что инвестиции в этот сегмент, даже без динамичного роста ставок, еще долго способны приносить высокую и стабильную прибыль. Насколько эта прибыль высока, Ведомости выяснили, изучив сметы строительства трех офисных зданий в Москве.

Реализация собственных проектов в этой области увеличивает капитализацию компании, и под них проще привлечь дешевые западные деньги. Сейчас много западных компаний инвестируют в офисное строительство, но посмотрите нет ни одной в жилом секторе: деньгами входят в бизнес, который понятен, комментирует Андрей Лукьянов из банка Российский кредит.

Земля и расчеты с городом
Входные затраты на приобретение прав на земельный участок составляют порядка 20-30% себестоимости, говорит коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов. Так, за право построить офисное здание общей площадью 110 000 кв. м в центре Москвы инвестор (проект № 1 в таблице) заплатил $57,3 млн, что в пересчете на 1 кв. м составляет $52 Но это не самая высокая цена. Земля и расчеты с городом для строительства офисного здания на западе Москвы площадью 368 000 кв. м другому инвестору обошлись примерно в $217 млн $591 на 1 кв. м (проект № 3).

Затраты на строительство офисного здания складываются из нескольких частей: стоимость земельного участка и расчеты с городом, проектные работы, подготовка участка к строительным работам, сами строительно-монтажные работы, подведение сетей и прочие расходы на продажу/сдачу в аренду, маркетинг объектов, страхование и т. д. Обычно на проект уходит около трех лет: полтора года подготовка, полтора сама стройка.

Проект и подготовка к строительству
Разработка проекта и его согласование составляют до 7% расходов. В нашей таблице цифра колеблется от $77 до $141 за 1 кв. м. Самые дорогие проектные работы оказались у проекта № 2 офиса площадью 36 200 кв. м в центре Москвы. Компании дорого обошлись разработка техусловий на присоединение к городским сетям (почти $50), а также подготовка к реставрационным работам $2 Этот офис будет строиться в пределах уже существующего здания, поэтому и выкуп права аренды здесь минимальный около $7 млн.

Вице-президент Mirax Group Дмитрий Луценко не считает стоимость земли критической: количество выгодных площадок сокращается, но цены на готовые объекты пропорционально растут. Доля города платится в деньгах как компенсация за развитие инфраструктуры. Старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский рассказывает, что строители рассчитываются с городом в самом начале по фиксированной стоимости, поскольку к завершению проекта цена может вырасти. Практика управления бизнес-центрами показывает, что весь объем должен быть целиком сосредоточен у одного владельца, поэтому существует практика выкупа застройщиком городской доли, объясняет Белоусов.

Строительство и сети
Это главная составляющая расходов. В таблице строительно-монтажные работы обходятся в $1043-1213 на 1 кв. м разброс составляет 16%. Куда больше разница между стоимостью инженерных сетей. В проекте № 1 затраты на инженерию составляют $560, почти четверть бюджета. А девелопер высотного здания (№ 3) заложил на эти цели всего $85 в этом районе есть свободные мощности. С октября прошлого года в Москве введена плата за присоединение к электросетям 40 000 руб. за 1 кВт. Однако пока строителям чаще приходится обходиться своими силами например, строить подстанцию.

Подготовку к строительству обычно относят к подрядным работам, но в двух наших проектах эта статья посчитана отдельно и составляет до 9% сметной стоимости. Эти деньги идут на разборку и снос зданий, вынос коммуникаций из пятна застройки, временные здания и сооружения, защиту тоннелей метро и т. д.

Прочие расходы
Успех офисного проекта зависит от многих составляющих, рассказывает Закревский. Нанять подрядчика не проблема, с самого начала необходимо грамотно разработать концепцию, правильно спозиционировать объект, профинансировать его, а потом продать или сдать в аренду. Обычно этим занимаются брокеры, которые за консалтинг получают фиксированные платежи (около 2% от объема сделки), а при продаже/сдаче в аренду комиссию (8% от годовой арендной ставки или 2-5% от стоимости продажи). В эту же статью мы приплюсовали сумму, которая у одного из застройщиков отнесена на непредвиденные расходы.

Именно в строительно-монтажных работах и инфраструктуре обычно проявляется разница между себестоимостью офисов класса А и В, которая составляет $200-250 за 1 кв. м. Это качество и стоимость отделки и внешнего вида, количество машино-мест, внутренняя инженерия и т. д., поясняет директор по работе с новостройками и недвижимостью национального банка Траст Михаил Соловьев. Однако эту разницу может снивелировать стоимость земли ее цена сильно колеблется в каждом конкретном случае.

Цена реализации в представленных проектах составляет $5000-6000 за 1 кв. м общей площади. В отличие от жилья, где покупатель платит только за полезную площадь, т. е. квадратные метры квартиры, в бизнес-центре схема продажи иная. Подземный паркинг одна из составляющих классности офиса: не было бы его, и класс офиса автоматически был бы ниже. Поэтому обычно продается общая площадь здания, говорит Закревский.

Доходность
Итак, 1 кв. м общей площади офиса класса А обходится в $1748-247 Нужно учитывать, что финансирование офисных проектов сильно отличается от ситуации с жильем. Продажи квартир можно начать почти одновременно со строительством в этом случае дом фактически возводится на средства покупателей-соинвесторов. С офисами все иначе эти проекты требуют 100%-ного финансирования, говорит Белоусов. Стоимость кредитов мы в расчетах не учитывали.

Но на российском рынке девелоперы чаще всего оставляют построенный объект за собой, говорит гендиректор компании Prime City Properties Сергей Колегов. Управление собственными офисными комплексами оптимально в стратегическом плане. Через определенный срок оно окупает расходы и обеспечивает стабильный доход, не выбывая из актива компании, что в дальнейшем позволяет использовать его в качестве залога при кредитовании других девелоперских проектов, рассказывает Валех Рзаев, директор по внешним связям Forum Properties.

Инвестировав в проект № 1 $272 млн, девелопер может продать его через три года за $550 млн (+102%). Для проекта № 2 эти цифры $63 млн и $181 млн (+187%), проекта № 3 $812 млн и $2,2 млрд (+172%). Что соотносится с годовой доходностью 26%, 42% и 40% соответственно.

Средняя доходность офисных проектов для девелопера на данный момент составляет 20-23%. С каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения, говорит Колегов. У каждой компании своя доходность: для кого-то 10% нормальный показатель, а кто-то и за 20% не пойдет покажется мало, объясняет Закревский. По словам Луценко, в Mirax Group средняя рентабельность по EBITDA 25-30%.

При аренде офисная часть и подземная сдаются по разным ставкам. В офисах класса А машино-место обычно стоит $300 в месяц ($3600 в год). В проекте № 1 заложено 750 машино-мест. Соответственно, на этом арендодатель заработает $2,7 млн в год. Надземная часть здания составляет 70 000 кв. м. По нижней границе, указанной в таблице, стоимости аренды (чистый доход арендатора с 1 кв. м общей площади в год) годовой доход составит $56 млн, по верхней $70 млн. То есть проект окупится в худшем случае за четыре с половиной года, а в лучшем менее чем за четыре. У проекта № 2 (330 машино-мест, надземная часть 24 000 кв. м) срок окупаемости менее четырех лет. У проекта № 3 (3000 машино-мест, надземная часть 248 000 кв. м; правда, последняя цифра включает торговые площади, но их объем неизвестен) три с половиной года.

По словам Ирины Флоровой, начальника отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons, рост площадей не станет поводом для снижения ставок. Например, по сравнению с 2005 г. аренда в офисах класса А выросла примерно на 17% и составила $750 за 1 кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), а в классе В до $525.

Бум идет
Планы нового строительства грандиозны. Москва является уникальным городом по объемам объявленного строительства. В 2007 г. девелоперы обещают построить около 40 новых офисных комплексов класса А и около 100 класса В. Мы ожидаем уже к 2010 г. удвоения рынка, комментирует Лада Белайчук, глава отдела исследований рынка офисной недвижимости Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko.

Но перепроизводства, как когда-то в Берлине, девелоперы не боятся. Сегодня заключаются предварительные сделки по аренде, к 2009-2010 гг. компании получат возможность выбирать и будут платить в первую очередь за качество, уверен Павел Фукс, председатель совета директоров MCG Group, развивающей в Москва-Сити несколько проектов. Он указывает, что уже сейчас в этом деловом центре арендные ставки достигают $1200 (без НДС и расходов на эксплуатацию). Москва была и будет деловым центром России и одним из деловых центров Европы, следовательно, здесь всегда будет нужда в офисных помещениях высокого класса, уверен Сергей Будылин, гендиректор компании ДС Девелопмент (входит в Дон-Строй).

Jones Lang LaSalle прогнозирует особенно быстрый рост. После 2009 г. рынок будет приближаться к насыщению, острый спрос на качественные офисы будет удовлетворен, считают специалисты этой компании.



Главная --> Публикации