Главная --> Публикации --> Цены на первичном рынке больше не растут Новосибирский фармдистрибутор построит в ростовской области складской комплекс площадью 4000 кв. м Москва станет удобным европейским городом Как расширить узкие места? Мэрские маклеры

Форматы будущего для рынка загородной недвижимости обсуждали на конференции Коттеджный поселок от А до Я, еще один повод для размышлений дала конференция первого вице-премьера Дмитрия Медведева. На ней один из главных чиновников страны подчеркнул, что одобряет идею родовых поместий формата, казалось бы, навсегда оставшегося в прошлом. Это позитивно для страны, да и жить за городом гораздо приятнее, чем в мегаполисе, меняется психология, считает Медведев, идея родовых поместий позитивна.

О новых форматах загородной недвижимости сейчас говорят все от первого вице-премьера Медведева до девелоперов коттеджных проектов. Собственник узнал, какие форматы недвижимости на этом рынке ждет светлое будущее.

Рынок готов к новому
На конференции Коттеджный поселок от А до Я руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая рассказала, что сейчас в Подмосковье на стадии реализации находятся 245 поселков (всего их 380), и 77% из них расположены в пределах 35 км от МКАД.

Причем основная идея Медведева состояла совсем не в возвращении дворян и их родовых поместий, а в предложении россиянам по достоинству оценить спокойную и комфортную жизни в провинции в глубинке России. В масштабах такой огромной страны не следует всем концентрироваться на небольших участках земли мегаполисов, гораздо полезнее для здоровья страны рассредоточиваться по территории государства, цитирует Медведева деловая газета Взгляд. Впрочем, и обращение к хорошо забытому старому формату заслуживает отдельного внимания. Тем более что о новых типах загородной недвижимости говорят не только чиновники, но и участники рынка.

Что день грядущий нам готовит?
Дальние дачи это дачные поселки, расположенные далее 70 км от МКАД. В качестве примера можно привести поселок Деревня Озерна на 85-м километре Новорижского шоссе: 41 дом площадью 190-270 кв. м на участках от 17 до 36 соток, рассказывает Литинецкая. А также такие проекты, как Заокские Просторы, Московское Море. Ценовую категорию такого жилья определить довольно сложно, считает генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов: Разброс цен составляет от $100 до 700 тыс., потолок пока ограничен относительно невысокой стоимостью земли в дальнем Подмосковье, но спрос растет, а следовательно, будут расти и цены. Наиболее активно, по словам Сайфутдинова, строительство таких поселков идет на Новой Риге, Дмитровском, Минском и Можайском направлениях, перспективным выглядит и Симферопольское шоссе.

Тем не менее постепенное отдаление проектов от Москвы одна из четких тенденций сегодняшнего дня. По словам Литинецкой, к появлению новых форматов в Подмосковье приводят несколько факторов: рост цен на землю, рост цен на городскую и загородную недвижимость при существенном отставании темпов роста благосостояния потенциальных покупателей; высокий уровень конкуренции в сегментах бизнес- и элитного загородного жилья и серьезный дисбаланс между спросом и предложением в эконом-сегменте этого рынка.

Малоэтажные жилые комплексы для этого формата характерно совмещение в рамках одного проекта нескольких типов загородного жилья: таунхаусов, коттеджей, малоквартирных жилых домов на небольших участках. Это такие проекты, как Новое Лапино, Коровино, Дубровка, рассказывает Литинецкая. К этому формату относится и Соловьиная Роща: проект на 64 таунхауса и 13 домов в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе. Такие проекты получают все большее распространение. И это логичное явление в 15-километровой зоне от Москвы практически по всем раскрученным направлениям стоимость сотки постоянно растет. За большой собственный участок приходится платить немалые деньги.

Поселки усадебного типа характеризуются наличием больших земельных участков от гектара и больше. Примером могут послужить такие проекты, как Агаларов Village, Бухта Бунино, Берендеево Царство, говорит Мария Литинецкая, или, например, проект Ранчо: 3 коттеджа в 110 км от МКАД по Минскому шоссе, площадью домов 370 кв. м при размере участков в 4 га. Что касается цены таких объектов, она может доходить до $3-5 млн. По данным Тимура Сайфутдинова, это связано с очень небольшим количеством объектов такого рода. Идеальное место для строительства ранчо или усадьбы большой участок земли (до нескольких сотен гектар) рядом с рекой или водохранилищем за 100-150 км от Москвы.

Новые виды таунхаусов и малоквартирных комплексов. Как говорит Мария Литинецкая, в отдельную группу их позволяет выделить оформление секций в рамках одного таунхауса в различных архитектурных стилях. Для таких проектов характерны также нелинейное расположение секций относительно друг друга, увеличение площади секции с одновременным снижением площади участка, поясняет Литинецкая. В качестве примера можно назвать такие проекты, как LaneHouse или расположенное на 17-м км Рублево-Успенского шоссе Петрово-Дальнее, где предлагаются дома на 7 квартир (площадью от 234 до 600 кв. м). Таунхаусы это реальная альтернатива городской квартире, уверен Тимур Сайфутдинов. Если за $300 тыс. в Москве можно рассчитывать в лучшем случае на двухкомнатную квартиру в панельном доме, то за $400 тыс. можно подобрать таунхаус на Новой Риге площадью 200 кв. м с собственным участком в 3-4 сотки, гаражом на охраняемой территории.
Выбирая земельный участок под строительство дома, следует точно знать, какой вид почвы скрывается под дерном. Ибо от этого зависит тип и глубина заложения фундамента будущего строения. Незнание особенностей почвы часто приводят к разрушению только что построенного здания.

Крупные градостроительные проекты. Под таковыми понимаются проекты, в рамках которых появляются новые города. На сегодняшний день в Московском регионе это Большое Домодедово, А101 и Рублево-Архангельское. Это жилые образования, ориентированные скорее на пригород, поясняет руководитель департамента маркетингового анализа УК Масштаб (которая реализует проект А101) Наталья Чукаева. Одним из основных принципов при их организации должна быть самодостаточность: житель такого города должен иметь возможность удовлетворить все свои основные потребности от питания и развлечений до приложения труда в пределах 15-минутной автомобильной доступности.

Многолетний опыт предупреждает: прежде чем приступить к строительству, выясните, каким должен быть фундамент на данном типе почв. По-хорошему, это лучше сделать до приобретения земельного участка, потому что из-за неблагоприятной почвы строительство может оказаться чрезмерно дорогим и вообще бессмысленным. Другими словами, лучше заранее выполнить все геотехнические расчеты, сделать предварительное геотехническое обоснование строительства, изучить геоподоснову, чем потом анализировать причины и устранять последствия аварии.

Прежде чем строить дом, выясните, какая почва будет под ним
Таких примеров сегодня достаточно много, в частности в Московской области. Наверняка вам приходилось встречать недостроенные, но уже полуразвалившиеся коттеджи. Особенно много таких построек пришлось на 90-е годы. Чтобы этот печальный опыт не повторился у вас, для начала надо ознакомиться с видами и свойствами основных типов почв.

Чтобы провести грамотное исследование грунта необходимо пробурить скважину глубиной в среднем 6 метров и взять пробы с каждого пробуренного метра. Далее в лабораторных условиях определяется видовая принадлежность грунта. После чего выдается точное заключение эксперта.

Разумеется, без таких специалистов, как геотехник и инженер-геолог здесь не обойтись. Учитывая современное развитие рынка земли, недостатка в специалистах, занимающихся инженерно-геологическими исследованиями, не наблюдается. Даже у серьезных строительных компаний имеется свой геотехнический отдел.

Предварительно можно рассмотреть наиболее часто встречающиеся в нашей полосе грунты с краткими советами по строительству, а также узнать о влиянии грунтовых вод и понять последствия эрозии почв.

Конечно, приблизительно, состояние почвы можно определить на глазок, но все-таки надежнее получить официальное лабораторное заключение.

К первым можно отнести щебень, гравий и дресву. Это прекрасная основа для строительства - такой грунт не проседает и не размывается. Для фундамента достаточно полуметровое заглубление.

Обломочные породы
Их достаточно много и они в свою очередь делятся на грубо-, средне- и мелкообломочные.

Третий последний вид - алевриты и алевролиты (группа сцементированных обломков). Типичный представитель алевритов - лесс. Как и песок прекрасно пропускает воду. В сухом состоянии прочен, но стоит ему намокнуть (например, после дождя), как он уплотняется, трескается и проседает. Заниматься строительством на таком грунте сложно. Фундамент должен быть глубоким, в некоторых случаях прибегают к сваям.

Вторая категория - среднеобломочные - это песок и песчаник. Эти породы могут проседать под нагрузкой, но при этом они уплотняются, не задерживая воду. Углубляться в такую почву нужно на 40-70 см.

Суглинок
Несмотря на то, что суглинок и глина - однокоренные слова, суглинок (в отличие от глины) - прекрасная основа для строительства. Он прочен, не проседает и не трескается. Многие высокоэтажные здания в Москве и других городах стоят именно на суглинках.

Глина
Самые предательские почвы - глинистые. На их долю приходится более 50% всех осадочных пород. При изменении температуры глина может увеличиваться в объеме, вспучиваться. Она долго хранит в себе влагу. Поэтому фундамент надо углублять ниже полосы промерзания. Для Московской области она составляет не около 140-150 см.

Грунтовые воды
Самые болезненные вопросы строительства связаны с близким расположением грунтовых вод. При замерзании вода, как известно, расширяется и вот это расширение обладает поистине грандиозной силой, способной вытолкнуть из земли целый дом. Говоря языком цифр давление воды при расширении составляет около 10-15 т/кв. м, следовательно на фундамент, площадью 10 кв. м будет давить 100-150 тонн. Но поскольку процесс замерзания происходит не одновременно и не равномерно под всем фундаментом, то выталкивается часть дома. При этом почти в 100% случаев такое выталкивание сопровождается разрушением стен. Хорошо, если дело обходится только трещинами. Известны случаи, когда стены настолько смещались, что их приходилось возводить заново, а это крайне сложное и дорогостоящее удовольствие.

Скалистые породы
В основном к ним относятся известняки. Это во всех отношениях благоприятный для строительства грунт. Он не проседает, не вспучивается, а главное не размывается водой. Поэтому дом можно ставить прямо известняк, вообще не углубляясь.

Эрозия
Земельные участки, подверженные эрозии, - неблагодарное место для возведения здания. Во-первых, само строительство необходимо сопровождать укреплением грунта. Во-вторых, на протяжении всей жизни следует следить за состоянием земли. Эрозия - это природное нарушение целостности грунта, с его последующим смещением. Как правило, эрозии подвержены возвышенности и склоны. Среди мер по упрочнению грунта известны следующие: вбивание свай, посадка деревьев и кустарником, осушение. Поэтому ни в коем случае нельзя отводить в такое место сточные воды. В любом случаи на таких участках лучше спланировать фруктовый сад.

Поэтому, если предварительный осмотр показывает близкое залегание грунтовых вод, лучше на этом участке не затевать строительства. Грунтовые воды сами по себе не уходят. Если же строить больше негде, то фундамент должен быть глубоким - 170-200 см, более того под ним следует укладывать песчаную подушку, а также систему дренажа. Сам фундамент необходимо снаружи обрабатывать густыми, вязкими не пропускающими воду составами, например битумом.

На юбилейном, 30‑м, заседании Международного ипотечного клуба были обсуждены вопросы кредитования новостроек, жилищной политики Москвы и олимпийских перспектив Сочи.

Конечно, в рамках одной статьи невозможно перечислить все особенности грунтов, а тем более меры по борьбе с их недостатками. Но, надеемся, что сказанного выше, будет достаточно для того, чтобы оценить свои возможности по освоению того или иного земельного участка.

Куда будет двигаться рынок?
Безусловным лидером ценовых показателей остается Москва. Город возводит по 5 млн кв. м в год, причем это предел его возможностей. Но стоимость квартир не уменьшается, и вряд ли стоит ожидать заметного снижения. Такое мнение высказал Олег Репченко, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости: Думаю, столичный рынок свой потенциал исчерпал и до весны будет стабилен. А затем возможно подорожание на уровне инфляции, но без существенного скачка.

Пристальное внимание российского правительства к жилищной проблеме и меры, принимаемые для ее решения, заставляют надеяться на перемены к лучшему. Однако жилья по-прежнему не хватает, хотя строить стали больше. Спрос существенно превышает предложение и провоцирует рост цен.

Не предвидит падения цен и Николай Федосеев, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы: Сейчас в столице стагнация, но, на мой взгляд, это временное затишье. Цены будут расти, по крайней мере до уровня инфляции. Потому что платежеспособный спрос есть, энергоносители по‑прежнему дороги, а предложение ограничено.

Хотя в среднем уровень цен постоянен, отдельные сегменты рынка демонстрируют противоположные тенденции. Если низкокачественное жилье чуть дешевеет, бизнес-класс и элита медленно наращивают обороты. По сути, стоимость жилья вошла в колебательный режим с амплитудой около 0,2 %. Количество продаж снизилось, но продавцы пока не идут на уступки, что удерживает планку на прежнем уровне.

Первый вице-президент компании Blackwood Михаил Гец привел такие данные. В Сочи жилая недвижимость стоит в среднем около 4 5 тыс. долл. за 1 кв. м, эксклюзивные объекты до 15 тыс. долл. за 1 кв. м. Но специалисты полагают, что инвестиционная привлекательность города способна существенно вырасти в связи с выдвижением Сочи в кандидаты на проведение зимних Олимпийских игр 2014 года.

Что касается других регионов и городов России, то к общему знаменателю их не приведешь. Некоторые области развиваются по московскому сценарию. В тех же Петербурге, Сочи, ряде промышленных городов Урала за два года цены выросли вдвое и практически достигли своего потолка.

Вероятность, что выберут Сочи, ничтожно мала, убежден известный политик, член партии СПС Борис Немцов, принявший участие в заседании МИК. Однако если не реализовать этот проект, то у нас никогда не будет курорта европейского уровня. Определенные шаги уже предприняты. Проложена дорога, по которой из Адлера к горнолыжному курорту в Красной Поляне можно доехать за полчаса. Проблемы с энергетикой взялся устранить сам А. Чубайс. Есть договоры на строительство социально значимых объектов с крупными российскими инвесторами.

Инвестиции в недвижимость Сочи: новые возможности
Станет ли Россия страной хозяйкой Олимпиады, пока неизвестно. Специалисты не склонны переоценивать наши возможности, слишком сильны конкуренты Австрия и Южная Корея. Но наш внутренний интерес к Сочи как круглогодичному курорту огромен. Особое внимание проекту уделяет лично Президент РФ.

Среди новых предложений привлекательны, с точки зрения М. Геца, кондоминиумы, или гостиницы совладения, хорошо известные на Западе. Став хозяином апартаментов в таком отеле, можно проводить здесь отпуск, оплачивая только гостиничный сервис. В остальное время квартиры сдают в аренду. Схема приобретения жилья в кондоминиуме имеет свои особенности. Платежи вносят частями, и есть возможность получить ссуду в банке до окончания строительства.

Активно развивается рынок жилой и коммерческой недвижимости Сочи, причем во многом за счет инвестиций из столицы. Доля иногородних покупателей составляет 80 %, из них 35 % москвичи. Последние, как правило, приобретают жилье элит- и бизнес-класса для отдыха и с целью вложения средств.

Банковское сообщество до сих пор считает кредитование новостроек операцией рискованной. Чтобы обезопасить себя от возможного невозврата средств, заемщики стараются работать только с проверенными застройщиками либо дают ссуды под объекты, сооружение которых финансируют сами.

Кредитование новостроек
Данной проблеме было посвящено выступление Ольги Биляловой, директора по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования. По ее словам, программы кредитования первички декларируют около 30 банков, однако реальных сделок проходит мало. А причина в том, что у банков нет четких критериев к застройщикам, процедура аккредитации объектов не отработана. Потому и результаты абсолютно непредсказуемы. Банки выдвигают такие требования к застройщикам и документам, что провести сделку невозможно.

Выходом из непростого положения на рынке новостроек могли бы стать строительно-сберегательные кассы. Закон о них обсуждается в Госдуме.

Без этих предосторожностей банки оценивают риски высоко, даже если строительство идет в соответствии с 214‑ФЗ. Правда, подобных примеров крайне мало. Специалисты полагают, что перспективным способен оказаться тандем кредитной организации и страховой компании. По словам представителя фирмы РОСНО, банки выходят с предложением о страховании финансовых рисков, и такой опыт уже есть. Но большого распространения услуга не получила. Камень преткновения непрозрачные схемы продаж, с которыми банки мириться не могут.

Особый путь Москвы
Столичное правительство предложило свой путь решения задачи: к исходу 2010 года сократить очередь нуждающихся в жилье в два раза и уменьшить срок ожидания с 20 лет до десяти. Для этого объемы жилищного строительства намечено сохранить, а долю города на социальные программы (очередники, молодые семьи, социальная ипотека, переселение из ветхого и аварийного фонда) увеличить. Но главное Москва впервые попытается комплексно решить проблему для всех горожан, побуждая застройщиков продавать жилье за доступную плату в первую очередь москвичам, живущим в городе более десяти лет. А также создав цивилизованный рынок аренды.

Один из авторов законопроекта, председатель экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев расценивает перспективы внедрения ССК оптимистично. Ничего, кроме ССК, страна в ближайшие десять лет создать не в силах, заявил он, выступая на заседании МИК. По его мнению, стройсберкассы окажутся подспорьем для тех, кто не в состоянии взять ипотечный кредит, но может накопить деньги на первоначальный взнос. Данный финансовый институт строго контролируют государственные органы и Центральный банк РФ. Его функции ограничены: накопление и использование средств для улучшения жилищных условий. А главная цель повышение доступности жилья.

А чтобы у людей не было соблазна спекулировать купленным задешево жильем, возможность воспользоваться данной схемой им предоставят один раз.

Согласно среднесрочной программе на 2007 2009 годы, принятой в январе 2007 года, доля города увеличится с 40 до 80 %. Инвестор сможет снизить этот показатель, продавая квартиры москвичам по фиксированным ценам. Чем больше продаст, тем больше получит шансов выиграть конкурс на право застройки.

Появятся в Москве специализированные жилищно‑строительные кооперативы СЖСК, осуществляющие финансирование возведения квартир путем участия различных групп москвичей в паенакоплении. Город собирается не только оказывать СЖСК организационную поддержку, но и выделять им земельные участки для строительства.

Кроме того, московские власти намерены возродить систему доходных домов с различным уровнем оплаты. В эту категорию будут переводить здания, снимаемые организациями-должниками, после расторжения договора аренды. Предусмотрена и перспектива сооружения доходных домов экономкласса, в том числе с низким или нулевым уровнем рентабельности, в рамках городского заказа. В них по умеренным ценам смогут снимать жилье бюджетники, госслужащие, студенческие семьи и т. д.

Впрочем, городские власти обвинений в нерыночных методах не принимают. На самом деле регулирование рынка присутствует в любой экономике. Мы его собираемся регулировать не столько административными, сколько экономическими методами. В том числе путем снижения отчислений городу по любому инвестиционному контракту, отметил Н. Федосеев. Обойтись вообще без поборов со строителей Москва не может, поскольку единственная в России продолжает выполнять обязательства перед очередниками. Доля города как раз идет на предоставление людям бесплатных квартир по договорам социального найма.

За и против
Такую политику Москвы успели назвать неконституционной и нерыночной. Дешевые для москвичей, для остальных граждан квартиры станут еще дороже. Пагубная практика отчисления жилья в пользу губернаторов и мэров приводит к росту цен, уверен Б. Немцов. По его мнению, Москва должна покупать недвижимость на рынке и раздавать очередникам.

На самом деле протекционизм по отношению к своим гражданам вполне нормальная вещь. Подобное практикуют и другие государства. Чтобы сделать жилье доступным для своих граждан, любая власть может использовать всего три приема, оценил ситуацию И. Грачев. Так или иначе доплачивать за жилье (выделяя участок, уменьшая налоги, прямо субсидируя людей), продавать квартиры только тем, кто проживает в стране (как в Австрии), или строить дешевое жилье (как в Лондоне). Думаю, Москва все эти приемы будет использовать. Кроме того, не стоит полагать, что можно применять чисто рыночные механизмы в заведомо нерыночной ситуации. Хотя Москва пытается действовать цивилизованно. Она отказалась, например, от нерыночного метода дотирования процентной ставки по кредитам в пользу субсидирования стоимости квадратного метра. Город сам возводит жилье и продает его по фиксированным ценам. Но объемы собственного строительства для удовлетворения всех нужд недостаточны.
За 50‑летнюю эпоху панельного домостроения в типовых зданиях вырос не один миллион москвичей. И, судя по всему, их будет еще немало. На карте города нет ни одного района, кроме, пожалуй, Куркина, где не возводили бы (сейчас или в прошлом) панельное жилье силами созданного 15 лет назад столичного стройкомплекса. В него входят все крупные девелоперы, работающие с панельными конструкциями, домостроительные комбинаты и профильные заводы, которые продолжают наращивать мощности и внедрять новые технологии.

И все‑таки, по мнению депутата Госдумы Александра Когана, ничто не мешает решать жилищный вопрос в рамках законодательства. Аукционы на выделение земельных участков приносят доход в муниципальный бюджет. Почему не использовать эти деньги для приобретения квартир на рынке? Однако проблема в том, что мало кто из застройщиков рвется продавать свои квадратные метры муниципалитетам. Во-первых, в договорах придется указывать реальную цену, а не ту, которая позволяет экономить на налогах. Во-вторых, большую часть московских новостроек раскупают на этапе забора на основании инвестиционных и вексельных договоров. Но потратить бюджетные деньги на эти левые, серые схемы я как чиновник не могу законодательство запрещает. Вот и все, разъяснил Н. Федосеев. По тем же причинам и сами очередники испытывают трудности при попытках купить квартиру по рыночной цене у застройщика.

Москва. Черемушки
Само понятие панельная застройка неизбежно вызывает в памяти столичный район Черемушки, название которого давно стало нарицательным для подобных территорий во многих населенных пунктах республик бывшего Советского Союза. Это сегодня унылые пятиэтажки, явно не украшающие городской пейзаж, вызывают противоречивые чувства. Но не стоит забывать, что проектирование и возведение в 1956 1959 годах экспериментального девятого квартала имело не только общегородское, но и всесоюзное значение: типовое домостроение позволило переселить людей из коммуналок, подвалов и бараков.

Лет шесть-семь назад преимущества монолитного домостроения перед панельным были одной из наиболее активно обсуждаемых тем, причем не только в отраслевой прессе, но и в СМИ общей направленности. Участники дискуссии приводили множество аргументов против панели, включая ее качественные характеристики, скудные планировочные решения и сомнительную архитектурную ценность. В свете этого набирающее размах монолитное строительство и отсутствие площадок под массовую застройку действительно ставили под сомнение будущее типовых домов в столице. И московские девелоперы всерьез взялись за разработку новых, современных панельных серий, осуществляя при этом модернизацию старых.

Квартиры в первых типовых домах имели больший метраж, чем в пришедших им на смену панельных хрущевках, а архитектурные решения включали некоторые элементы классицизма. Можно сказать, что фактически эра типового строительства началась в ноябре 1955 года, когда вышло знаменитое Постановление ЦК КПСС и СМ СССР Об устранении излишеств в проектировании и строительстве.

После Великой Отечественной войны число жителей Москвы значительно возросло, и необходимость в изменении подхода к решению жилищной проблемы ощущалась предельно остро. В 1951 году в столице было создано Специальное архитектурное конструкторское бюро (САКБ). Впоследствии оно разрослось и стало Московским научно-исследовательским и проектным институтом типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Именно здесь впервые разработали типовые секции многоэтажных домов, которые потом широко использовали при строительстве жилых районов. Появление новых индустриальных изделий позволило в невиданных ранее масштабах приступить к возведению зданий из сборных конструкций.

Квартиры в панельных домах сооружали, соблюдая определенные нормативы. Так, в однокомнатной квартире жилая площадь должна была составлять 16 кв. м, в двухкомнатной 22, в трехкомнатной 30, в четырехкомнатной 40 кв. м. Лифт и мусоропровод отсутствовали, внутренние перегородки имели толщину 4 см. Потолки были низкими, санузел совмещенным. По этому поводу даже существовал анекдот: Хрущев хоть и совместил ванную с уборной, но не успел совместить пол с потолком. Тем не менее в период с 1956 по 1965 год в столице было построено 14 млн кв. м жилья серий К-7, I 515, I 511, по стране данный показатель достигал 290 млн кв. м, а это составляло 10 % всего жилого фонда.

Уже в 1956 году САКБ создало серии домов К-7, I 515, II-32 (всего 16 новых типов зданий). Одновременно специалисты бюро работали над новыми конструктивными решениями виброкирпичных и виброкерамических панелей, изучали стендовую, кассетную, вибропрокатную технологии индустриального домостроения. В начале 1960‑х годов появились пятиэтажные сооружения из шлакоблоков (серия I 510), кирпича (I 511), керамзитобетонных панелей (I 515), различных облегченных конструкций. Также были успешно опробованы новые многоэтажные серии, осуществлена удачная попытка конвейерного объемного возведения зданий.

Вторая волна
Московский эксперимент стал началом массового возведения типового жилья в СССР. Постепенно повышали требования к качеству проектирования, кроме того, возникла необходимость в комплексном подходе к решению градостроительных задач. Во время второго периода индустриального домостроения осуществляли переход на новые нормы, повышали этажность жилой застройки и улучшали комфортабельность квартир.



Спальные районы, появившиеся в столице в 1970 1980‑е годы, имели ряд преимуществ перед хрущевками (этажность, более удачная планировка квартир, наличие встроенных шкафов, антресолей, вторых балконов и лоджий), но недостатки все же были. Например, кухни оставались по-прежнему маленькими (от 5 до 7,5 кв. м). В массовом жилье, которое сооружали следующее десятилетие, еще преобладали 12 17‑этажные дома, однако появились здания улучшенных серий высотой от 16 до 22 этажей из сборно-панельных конструкций. В них несколько увеличили площадь кухонь, сделали более просторными коридоры. В связи с техническими ограничениями на газификацию домов, имеющих больше десяти этажей, их оснащали электроплитами. В этот период общая площадь однокомнатных квартир составляла около 31 кв. м (жилая 15,8 24,8 кв. м), двухкомнатных 34 50 кв. м (21 35 кв. м), трехкомнатных 49 64 кв. м (34 47 кв. м).

Учитывая все это, МНИИТЭП разработал типовые проекты нескольких серий крупнопанельных зданий высотой 9, 12 и 16 этажей (составные конструкции производили столичные и подмосковные домостроительные комбинаты и предприятия). В 1964 году были выпущены общесоюзный унифицированный железобетонный каталог ИИ-04 для зданий общественного назначения и Единый московский каталог индустриальных унифицированных изделий. На основе последнего создавали проекты панельного жилья третьего поколения серий П-3, П-4, П-30, П-41, П-42, П-43, П-44, П-46, П-47, П-5 Они отличались более удобными планировочными решениями, высотой этажа до 2,8 м, новыми инженерно-техническими системами жизнеобеспечения, например отопления и вентиляции. В первой половине 1970‑х годов в рамках программ комплексной жилой застройки микрорайонов продолжали разрабатывать типовые проекты сооружений нового поколения на основе Единого московского каталога. А следующим этапом развития типового строительства стало совершенствование уже существовавших серий. Одновременно подбирали различные варианты отделки фасадов домов для Олимпийской деревни в преддверии Олимпиады-80.

Панели, из которых возводят такие дома, представляют собой усовершенствованный сэндвич, состоящий из трех слоев (бетон-утеплитель-бетон или керамзитобетон-утеплитель-керамзитобетон). С внешней стороны строительный полуфабрикат отделывают плиткой (серии П-44Т, П-55М, КОПЭ) или готовят под покраску (П-3М). В качестве утеплителя чаще всего используют пенополистирол, имеющий самые высокие показатели теплоизоляции. Например, наружные стены зданий серии П-111МО состоят из панелей толщиной 350 мм, при производстве которых применяют полистирол толщиной 80 мм. Такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 мм. Наружные панели, выпускаемые домостроительным комбинатом № 1 (ДСК-1) для домов серии П-44Т, трехслойные, толщиной 300 мм. За счет усовершенствованного утеплителя и прослойки из специальной пленки увеличена их теплоизоляция. Панели домостроительного комбината № 2 (ДСК-2) для серии КОПЭ также являются трехслойными и имеют толщину 300 мм. Для сооружений серии П-3М домостроительный комбинат № 3 (ДСК-3) изготовляет сэндвичи потолще 350 мм. Повышенной теплоизоляцией отличаются здания П-55М с 340‑миллиметровыми стенами. Такую же толщину имеют и керамзитобетонные панели для жилья серии П-46М. Самые толстые наружные стены из керамзитобетона в домах серии Бекерон (400 и 500 мм).

В объятиях рынка
Современные стандарты комфортности жилья начали формироваться только в 1990‑х годах, когда проектно-планировочные параметры в условиях функционирования рынка приблизились к рациональному уровню, отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник в докладе Эволюция качества жилья в переходной экономике. Вот усредненный пример популярного дома массовой застройки начала XXI века: 16 22‑этажное здание с ограждающими конструкциями из панелей с улучшенной теплоизоляцией и пластиковыми однокамерными стеклопакетами отечественного производства. Планировочное решение включает одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, в которых возможна частичная перепланировка прилегающих комнат за счет гипсокартонных перегородок и просторных прихожих. Общая площадь однушек увеличена до 43,6 кв. м, жилая до 20 кв. м, в комнатах появился эркер, а в коридорах темная комната. В двушках и трешках теперь есть эркеры, пятиугольные комнаты, дополнительные кладовки. Четырехкомнатные квартиры предусматривают 24‑метровую гостиную, 14‑метровую кухню, два санузла, темную комнату и небольшую лоджию. Здание оборудуют пассажирским и грузовым лифтом, кухни оснащают экологичными и безопасными электроплитами. Шумоизоляция достигается благодаря тому, что все межквартирные конструкции (шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод) выделены в отдельный блок. Естественная вытяжка проходит через вентиляционные блоки в санузле и на кухне.

В итоге за несколько лет существования на рынке И-155 зарекомендовала себя как очень удачная панельная серия, к тому же разработанная с нуля собственными силами девелопера. Такое жилье пользуется высоким спросом, более того, было неоднократно отмечено, что по своим потребительским свойствам оно вполне способно конкурировать с монолитным. На базе одного завода из деталей данной серии можно строить здания разных конфигураций, в которых, так же как и в монолитных сооружениях, можно применять свободные планировочные решения, поскольку несущие панели имеют шаг (длину) 7,2 м.

Самые-самые
В 2001 году Инвестиционно-строительная группа компаний СУ-155 на Домодедовском заводе ЖБИ начала производство панелей для домов серии И-155, которая стала ее визитной карточкой. Она понравилась и потребителям, и городским властям, причем последние сразу выделили земельные участки для зданий данной серии на целых пять лет вперед. Можно сказать, что после ее появления у панельного домостроения открылось второе дыхание. По словам девелопера, за пять-шесть лет удалось проделать сложнейшую работу, требующую максимальной концентрации проектировщиков и технических заказчиков, а также значительных заводских мощностей и усилий самих строителей.

Группа компаний ПИК постоянно модернизирует и улучшает свои панельные серии. Например, большой популярностью пользуется КОПЭ-М Парус (ДСК-2). Такое жилье, которым активно застраивают столицу и ближайшее Подмосковье, спроектировано на базе домов серии КОПЭ и отличается улучшенными потребительскими характеристиками. Около 60 % площади фасада это эркеры, остекленные лоджии и полукруглые балконы. Они украшают здание, создавая ощущение легкости и воздушности. В ближайшее время ГК ПИК планирует вывести на рынок новинку, также созданную на основе КОПЭ, 25‑этажную башню, по качеству сопоставимую с монолитными домами. Мы увеличили размеры квартир, а также площадь темных комнат, рассказывает Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании, входящей в ГК ПИК. Кроме того, в двух-, трех- и четырехкомнатных квартирах предусмотрено по две лоджии, а в последних двух случаях еще и гостевые санузлы.

Кроме того, в квартирах домов И-155 есть четкое разделение зон на спальную и дневную. Там, где более двух комнат, устраивают два санузла. Нормативы по звукоизоляции выполнены даже с запасом. В строительстве применяют утолщенные плиты и качественный бетон марки 500 (так называемый европейский стандарт), несущие стены имеют толщину 200 мм. Балконы и лоджии остеклены, причем изначально установлены стеклопакеты со специальными энергосберегающими стеклами в деревянных рамах. Метод безрулонной кровли абсолютно исключает протечки. Также в зданиях используют современные противопожарные системы.

Самой массовой панельной серией в столице остается другой хит ДСК-1 П-44Т. Домами этой серии застроены целые микрорайоны. По аналогии с хрущевками в народе их уже прозвали лужковками. Несмотря на то что они приелись и архитекторам, и москвичам, снимать их с производства пока не планируют, по крайней мере ближайшие несколько лет. Более того, на базе П-44Т совместно с МНИИТЭП разработали и активно претворяют в жизнь серию П-44ТМ, предполагающую сооружение зданий высотой 17 и 25 этажей. Кстати, в них переделаны элементы ограждений балконов и лоджий.

Весьма перспективна и серия Юбилейная от ДСК- Она сильно отличается от остальных типовых домов как внешне, так и конструктивно. Фасад здания данной серии облицован кирпичом, квартиры имеют свободную планировку, высокий потолок (3,1 м), утепленные лоджии-веранды (на них даже можно устраивать зимние сады).

Взгляд в будущее
В ГК ПИК глубоко убеждены в радужных перспективах панельного домостроения. Если взять скандинавские страны, близкие России по климатическим условиям, то там сооружают именно панельные дома, говорит Даромир Обуханич, и в планах нашей компании стоит дальнейшее активное возведение как раз таких зданий. На ближайшие несколько лет ДСК-2 и ДСК-3, входящие в ГК ПИК, будут загружены по полной программе. Генеральный директор ЗАО СУ-155 Александр Мещеряков к скандинавскому опыту относится критичнее, делая акцент на несопоставимости масштабов застройки. Еще несколько лет назад были совершенно другие нормы по теплопроводности, и подавляющее большинство типовых московских домов это однослойная панель, рассказывает он. Постепенно удалось перейти на трехслойную панель, однако огромной проблемой до сих пор остаются швы. В Европе ее решили оригинальным способом. На краях панелей есть пластиковые швеллеры, в которые после стыковки вставляют специальный профиль, и стык получается герметичным. Однако для осуществления этого нужны монтажники высокой квалификации. При наших объемах строительства такой путь не представляется возможным. Изучив европейский опыт, мы пришли к выводу, что необходимо самим создавать автоматические линии по производству современных железобетонных панелей. В пользу этого говорит и тот факт, что нашими разработками заинтересовались даже африканцы, ведь никакой другой метод не позволяет возводить дома с такой скоростью.

Вообще современный этап типового проектирования и строительства носит в значительной степени экспериментальный характер, что дает возможность оперативнее решать стоящие перед столицей масштабные задачи. Одним из приоритетных направлений является разработка и внедрение энергосберегающих материалов, конструкций и изделий, а также нового инженерного оборудования, которые позволят более рационально и экономично эксплуатировать здание. Качество новостроек, возводимых по заказу города, заметно улучшилось, рассказывает Раиса Калинина, начальник отдела Департамента по работе с обращениями граждан по вопросам градостроительства. Если в первом году функционирования горячей линии (это 2003-й) мы получили около трех тысяч звонков, то с начала 2006 года всего 72 По ее словам, чаще всего люди жалуются на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам, низкое качество отделки помещений, оконных и балконных блоков, сантехники, столярных изделий, а также плохую герметичность швов, тепло- и звукоизоляцию стен, перегородок и перекрытий.

Из-за дефицита свободных земельных участков в столице панельное домостроение станет смещаться в ближайшее Подмосковье. На рынке коммерческого жилья доля монолита, которая еще несколько лет назад была существенно меньше половины, сегодня превышает 70 %. Однако муниципальное строительство по большей части остается панельным. Правда, это все-таки здания новых серий П-44Т, П-46М, И-155 и т. п. Тому есть причина: при освоении больших территорий, когда за короткий срок нужно возвести недорогое социальное жилье, пожалуй, единственный вариант сооружать панельные дома.

По мнению эксперта, существует еще один перспективный способ использование утепленных вентилируемых фасадов, над технологией создания которых СУ-155 трудится уже несколько лет. На Севастопольском проспекте уже возведен экспериментальный дом, где наружные панели утеплены минеральной ватой, а сверху смонтирован современный вентилируемый фасад. Получилось красиво и никаких швов, подчеркивает А. Мещеряков. Не исключен и такой вариант: слой утеплителя будут монтировать еще на заводе, а на стройплощадке останется только собрать легкий алюминиевый фасад. Гендиректор ЗАО СУ-155 уверен, что панельное домостроение в России еще поживет, ведь это самый дешевый и быстрый способ возведения жилья. Действительно, 24 этажный корпус серии И-155 монтируют всего за четыре с половиной месяца, а себестоимость 1 кв. м в панельных зданиях примерно на 20 % ниже, чем в монолитных.



Главная --> Публикации