Главная --> Публикации --> Ритейлеры ищут землю под магазины Глава жилищного союза : в домах тсж люди платят меньше, чем по городским нормативам Степан орлов: сохранение права граждан на жилье — приоритетная задача столичных законодателей В кольце стройплощадок В подмосковье появились две особо охраняемые природные зоны

От Кабардинки до Архипки
Черноморское побережье условно делят на четыре курортные зоны: Анапская, Геленджикская (от Кабардинки до Архипо-Осиповки включительно), Туапсинская и Большой Сочи (от Шепси до Псоу). По размерам Геленджикская, протянувшаяся более чем на 100 км, уступает только Большому Сочи (свыше 140 км). С другой стороны, она во многом проигрывает южному соседу по уровню развития инфраструктуры по количеству гостиниц, санаториев, культурно-развлекательных и оздоровительных центров. Но Геленджик имеет по крайней мере три неоспоримых преимущества.

Название относительно молодое, ему всего лет 300, но самому городу почти 3 тыс. с тех пор, как древние греки основали здесь колонию Торик. Геленджик и окрестности перешли к России в 1829 году, стали активно заселяться в 1860-х, и уже в конце XIX века началась его курортная история. В 1900 году доктор М. Ф. Сульжинский основал здесь Черноморскую санаторию для слабогрудных и малокровных больных, а ровно 100 лет назад, в 1907 году, было образовано Общество содействия благоустройству курорта. В те времена это был курорт для тогдашнего среднего класса: учителей, врачей, чиновничества.

Второе преимущество меньшая численность населения, что снижает антропогенную нагрузку на прибрежную территорию. В сочетании с более сухим климатом и, соответственно, меньшим поверхностным водостоком это создает все условия для поддержания чистоты побережья и прибрежной акватории.

Первое более сухой климат, приближающий Геленджик к Анапе и южному берегу Крыма (правда, поднявшись на Маркотхский хребет по восточному склону, где от жара даже сосны чувствуют себя не слишком уверенно, вы делаете всего несколько шагов по тропинке вниз во влажную долину Адербы и клянете себя за то, что не взяли свитер: перепад температуры не меньше 15°С).

Впрочем, железная дорога городу не помешала бы, и, насколько известно, есть целых два проекта ее прокладки: через Новороссийск или напрямую от Абинска параллельно с новой скоростной автострадой. Но в обоих случаях полотно пройдет вне курортной зоны.

Третье и очень важное преимущество состоит в том, что в отличие от Сочи, где железная дорога порой идет по самому берегу и резко ограничивает инвестиционные возможности (пятизвездочная гостиница возле полотна с товарняками нонсенс), в Геленджикской зоне железной дороги нет, а автомобильная проходит на удалении от берега.

В частности, в 50 км от Геленджика на участке Криница Архипо-Осиповка (площадь 570 га) предполагается создать курорт для активного отдыха общей емкостью 30 тыс. мест. Планируемые вложения резидентов зоны 51 млрд руб., объем бюджетных инвестиций в инженерную инфраструктуру около 10 млрд руб.

По данным первого вице-губернатора Кубани Александра Ремезкова, существуют планы по созданию особой экономической зоны, объединяющей пять участков на Черноморском побережье, где будет установлен льготный режим налогообложения и землепользования.

По словам главы администрации города-курорта Сергея Озерова, местные власти разработали собственный пакет инвестиционных программ развития Геленджика. Только в прошлом году общий объем инвестиций составил свыше 4 млрд руб., из них 1,5 млрд частные вложения.

Вообще, по словам А. Ремезкова, в настоящее время более 1 тыс. км морского побережья Краснодарского края (Черноморского и Азовского) освоено лишь на четверть: Конкуренция в сфере туристических услуг весьма низка по сравнению с Европой.

Басков под совиньон
На северной окраине города заканчивается строительство международного аэропорта. Не самого крупного, но одного из самых современных в стране на сегодняшний день. Об уровне объекта косвенно свидетельствует то, что на управление им в рамках совместного предприятия с Шереметьево претендует Сингапурский оператор Changi. Заказчик Базовый элемент Олега Дерипаски обещает открыть аэропорт к началу лета.

Следует добавить, что город такие затраты оправдывает: в январе этого года по сравнению с январем прошлого Геленджик увеличил доходы бюджета на 48,3% это первое место в крае.

На выставке MIPIM-2007 в Каннах администрация Краснодарского края заключила с девелоперской компанией Вавилон договор о продвижении, проектировании и поиске инвесторов для строительства гольф-курорта в Геленджике.

Вероятно, к началу лета будут сданы и два других объекта, о которых в городе говорят не меньше, чем о новом аэропорте, это новые резиденции президента РФ и патриарха в районе Прасковеевки.

Нельзя сказать, что сегодня культурная жизнь в городе бьет ключом, но он имеет все шансы приобрести свое неповторимое лицо. Например, в самом начале сентября в городе проходит фестиваль искусств Южные ночи. Несмотря на не слишком выразительное название, у этого проекта есть хорошие шансы выйти за рамки курортного развлекалова: в этом году помимо эстрадной готовится оперная программа. Конечно, и оперу можно причесать до состояния попсы, но жители и отдыхающие, преданные Геленджику, надеются на лучшее.

Нефти в окрестностях города, к счастью, нет, но еще в 1960-е появилась всемирно известная научная база разведки подводных ископаемых Проектный институт геофизических методов разведки океана. Недавно представительная делегация компании Эксон Мобил, заинтересованной в инвестировании в топливно-энергетический комплекс Краснодарского края, посетила город и предприятия Союзморгео и Южморгеология, известные своими разработками в области глубоководных исследований дна Черного моря. Горожане воспринимают подобные сообщения однозначно: это возможные контракты, заказы, рабочие места, получение перспективных профессий молодежью.

По его же информации, Краснодарский край в 2006 году увеличил производство вина на 71% по сравнению с 2005 годом до 14,4 млн декалитров. Злые языки, правда, обращают внимание на то, что этот нереальный успех совпал с запретом на импорт грузинского вина, но по крайней мере геленджикский совиньон остался верен букету. Больше беспокоит другой вопрос: как удастся совместить развитие курортного бизнеса с возвращением виноградников. Впрочем, где-нибудь в Авиньоне виноградник под окнами престижного отеля особый шик.

Похоже, город и окрестности не прочь прославиться и на гастрономическом фронте. По словам председателя депутатской комиссии по вопросам развития виноградарства и виноделия законодательного собрания Краснодарского края Дмитрия Козаченко, в крае насчитывается 90 тыс. га, пригодных для виноградарства. И не менее 10 12 тыс. га винодельческого ареала находится в районе Геленджика. Правда, по словам Д. Козаченко, пока виноград реально выращивается только на 20 тыс. га. Мы намерены передавать землю фермерам и тем, кто пожелает вкладывать деньги в развитие виноградников и строительство мини-винзаводов, заявил депутат.

До начала курортного сезона будет введена в эксплуатацию новая очередь очистных сооружений, которая позволит снизить нагрузку на всю систему и начать ее поэтапную реконструкцию. Теперь реально производить полную механическую и биологическую очистку сточных вод. Она будет включать трехступенчатую очистку с помощью химических реактивов нового поколения, а также отстаивание. С введением в строй нового объекта предполагается запустить цех механического обезвоживания осадка.

Дела житейские
Геленджик переживает строительный бум, и в городе все чаще говорят о проблемах водоснабжения и канализации. Прошлым летом снова случились перебои с поступлением воды по Троицкому групповому водоводу (ТГВ) в верхнюю часть города. Сегодня прорабатываются проекты подключения новых источников к ТГВ, а также развития альтернативных водозаборов от Адербы, Жене и других рек.

Застройщики и коммунальщики города, как и везде, люди не слишком общительные, на комментарии скупые: Города делятся на те, где власти нет, и те, где власть есть. В Геленджике власть есть. Это видно, если пройдете хоть по набережной, хоть по жилым кварталам. Самый большой босс в городе глава администрации Сергей Озеров. Человек конкретный слово держит. Бизнес не обижает, население тоже. Любимая присказка: Город сказка, и дальше станет еще красивее. Ну и мы готовы строить больше и приносить пользу и красоту в город. С разрешения Озерова, конечно.

Город вовсю готовится к очередному курортному сезону. Озеленители чуть ли не круглосуточно разбивают газоны, высаживают хризантемы, можжевельники, хвойники. Администрация договорилась с компанией Siemens о полной реконструкции городского освещения. Правда, только после Туапсе. Впрочем, и сейчас горожане по ночам на улицах лбами не сталкиваются.

Но все меняется. Цена квартир в многоэтажных домах с 2000 года выросла втрое, рассказывает директор центра городской недвижимости Лидер Елена Чижевская. Причем только за последние полтора года почти на 50%. Сегодня 1 кв. м стоит $1,5 1,8 тыс. Тут нужно иметь в виду, что для большинства жителей города пока привычнее оценивать общую стоимость квартиры, а не из расчета 1 кв. м. Купить двушку пока можно за $70 тыс., но это будет слишком скромный вариант. Нет пока оснований и для деления многоэтажных домов на классы с ясными критериями комфортности. Хотя некоторые из последних проектов полностью соответствуют бизнес-классу. Тут уже 1 кв. м стоит более $2,5 тыс..

Если Геленджик вам глянется
Риэлторский бизнес Геленджика напоминает московский восьми десятилетней давности. Риэлторам приходится объяснять потенциальным клиентам через местную печать, чем известное агентство недвижимости отличается от гражданина, который продает квартиру от имени и по поручению двоюродной тетки.

Толстый мыс тонкий намек на прибыльность
В городе возводится все больше гостиниц, относительно крупных торгово-развлекательных центров и другой коммерческой недвижимости. Но есть хорошие возможности и для бизнеса с меньшими оборотами.

Характеристику ценовой ситуации на рынке индивидуального жилья продолжает директор агентства недвижимости Мелис Мари Хондкарян: Жить с большим комфортом позволит строительство дома. Размер участка (обычно 8 12 соток) на цену серьезно не влияет. Большее значение имеет месторасположение, качество дома и другие факторы. В отличие от квартир индивидуальные дома подорожали с 2000 года в 5 8 раз. Сегодня купить дом в пригороде реально за $150 250 тыс., в городе за $250 450 тыс. Есть предложения за $1 млн и более. Это современные особняки на большом участке с ландшафтным дизайном и панорамным видом на бухту или открытое море.

Пожалуй, один из самых важных вопросов где покупать? На него отвечает президент Союза риэлторов города-курорта Геленджик Зекий Вафаев: Из районов интересен Толстый мыс: улицы Грибоедова, Гринченко, Молодежная, Полевая, Красногвардейская. Также микрорайон Парус и, конечно, центр улицы Островского, Советская, Кирова, Тельмана. В этих районах развитая инфраструктура, торгово-развлекательные центры, лучшие детские сады, школы, гимназии. Еще в декабре началась реконструкция набережной, значит, постепенно престижная зона города существенно увеличится. Как и в других приморских городах, в Геленджике цены снижаются по мере удаления от моря, особенно в районе строящегося аэропорта. Но поскольку город небольшой, перепад цен не слишком велик.

Думаю, что один из самых перспективных секторов, который ожидает бум уже в ближайшие годы, это мини-гостиницы, считает директор агентства недвижимости Капитал Эдуард Дундуков. Просчитывать проекты пока сложно, рынок как таковой еще не сложился. Многое говорит за то, что Геленджик прочно займет нишу курорта для среднего класса. Конечно, заниматься такого рода бизнесом достаточно сложно. Но уже есть удачные проекты, преимущественно в центре, где имеются хорошие рестораны разной ценовой категории, бассейны при санаториях и т. п. Такие мини-гостиницы остаются рентабельными и в межсезонье. Обсуждаются проекты строительства современных охраняемых поселков коттеджей и таунхаусов, но есть большие сомнения, найдут ли они своего покупателя.

Группа Спортмастер специализируется на оптовой и розничной торговле спорттоварами, управляет более чем 60 магазинами в России, Белоруссии и на Украине. Объем продаж компания не раскрывает.

Сейчас общая протяженность благоустроенной набережной от санатория Голубая волна до гидробазы (места проведения традиционных гидроавиационных салонов) составляет 12 км. К 1 июня началу курортного сезона строители уложат порядка 7 тыс. кв. м плитки, сделают балюстраду, подключат освещение на новых участках. Напротив санатория Красная Талка набережную украсит фонтан в античном стиле, а неподалеку еще один в венецианском. Прогулявшись по набережной, вернуться в начальную точку можно не только пешком и наземным транспортом, но и на теплоходе.
Одна только просьба. Не фотографируйтесь на набережной с животными. Прошлым летом город был шокирован публикацией о жестоком обращении фотографов с бессловесными фотомоделями, многие из которых едва доживали до конца сезона. Похоже, горожане готовы сами покончить с этим, но помощь отдыхающих не помешает.
Группа Спортмастер, развивающая сеть супермаркетов спортивных товаров, решила попробовать себя в формате гипермаркета. Компания готовится открыть в Петербурге магазин площадью около 10 000 кв. м. Эксперты считают, что Спортмастер дозрел до создания флагманских магазинов, которые не будут приносить сверхдоходов, но будут выполнять роль региональных центров и складов.

Компания строит на Пулковском шоссе, по соседству с продуктовым гипермаркетом Карусель. Владельцы Карусели собирались использовать участок для собственных нужд, но потом переуступили Спортмастеру, говорит представитель Colliers International.

По словам гендиректора группы Спортмастер Леонида Страхова, его компания решила попробовать себя в новом формате и весной этого года планирует открыть первый гипермаркет спортивных товаров в Петербурге. В строительство объекта площадью около 10 000 кв. м компания инвестирует почти 300 млн руб.

Директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский оптимистично оценивает этот шаг сети. По его словам, до сих пор Спортмастер развивал магазины площадью до 4000 кв. м, формат которых можно скорее отнести к супермаркетам. Однако московский опыт сети Decathlon, построившей гипермаркет площадью более 10 000 кв. м, показал возможность успешного соседства таких магазинов с продуктовыми гипермаркетами и гипермаркетами товаров для дома, считает Казанский.

По оценке директора по консалтингу компании Бекар Олега Спивака, окупаемость петербургского гипермаркета может составить около пяти лет. Впрочем, он отмечает дороговизну земли на Пулковском шоссе и предполагает, что конечная сумма инвестиций может оказаться больше заявленной.

Такие магазины можно отнести к формату category killer (убийца категорий). Люди, которые туда отправляются, обязательно найдут то, что им нужно, им не надо будет идти в другой магазин этой же категории, предполагает Казанский.

Свой первый российский магазин французская сеть Decathlon открыла в мае 2006 г. на 84-м км МКАД (между Алтуфьевским и Дмитровским шоссе) рядом с продуктовым гипермаркетом Auchan и магазином товаров для дома Leroy Merlin. Его площадь составляет около 8000 кв. м.

Эту роль могут играть гипермаркеты. Вероятно, они не будут приносить выручку, пропорциональную размерам объектов. Но и убыточными не будут, размышляет собеседник Ведомостей. Кроме представительских целей гипермаркет может выполнять функции операционного центра сети в городе, а также отчасти функции склада, добавляет он.

Представитель крупной российской сети магазинов спортивных товаров предполагает, что такой разветвленной сети, как Спортмастер, пора обзаводиться флагманскими точками в городах-миллионниках.

А потом и в Москве
Второй гипермаркет площадью около 5000 кв. м компания планирует открыть к зиме на юге Москвы. Стоимость его строительства составит также около 300 млн руб. Кроме того, компания, по словам Страхова, рассматривает еще семь площадок на территории России, где могут быть построены аналогичные объекты.

А гендиректор консультационной компании Торговые решения Алексей Крамарев отмечает успешный опыт крупных магазинов спорттоваров на Западе. Оператор часто создает там так называемую зону тестирования, где, например, можно опробовать велосипед или ролики, говорит он. Если же компания решит классически заполнить площадь, ей придется расширять ассортимент и, возможно, даже пересмотреть общую политику компании, полагает эксперт. По его словам, в таком формате речь идет уже о продаже не спортивных товаров, а определенного образа жизни, связанного со спортом.

Генеральный директор ЗАО МИАН Сергей Озеров рассказывает М2 о проекте, который компания собирается осуществить в Софии.

Строительство недвижимости за границей эта идея все чаще занимает умы отечественных инвесторов. Одним из наиболее динамично развивающихся, а потому и интересных для российского строительного бизнеса является рынок Болгарии. Именно с этой страной связывают свои ближайшие планы некоторые игроки московского рынка недвижимости.

Болгария является экономически развитой страной: так, рост ВВП в 2006 году тут составил 5,7%, а уровень инфляции не превышает 6,7%. У страны выигрышное географическое положение между Северо-Западной Европой, Азией и Средним Востоком.

Болгария давно служит одним из излюбленных мест отдыха наших соотечественников. А вот желание приобретать тут недвижимость, как и намерение инвестировать в строительство объектов в этой стране веяние нового времени. Какие положительные явления, на ваш взгляд, происходят в Болгарии сегодня?

Как вы считаете, насколько интересен рынок болгарской недвижимости?

Известно также, что между Болгарией и Россией существует многовековое культурное и языковое родство. Это создает теплую, дружественную атмосферу при общении, способствует хорошему пониманию между представителями отечественного и болгарского бизнеса и конечно же облегчает условия работы наших специалистов в этой стране.

С экономической и политической точки зрения Болгария привлекательна благодаря либеральному законодательству, спокойному политическому климату и хорошим перспективам, связанным с недавним вступлением в Евросоюз. Что-нибудь изменилось после этого события?

Внимание к рынку этой страны связано со многими факторами. Один из главных экономический. Ожидается, что рост арендных ставок на коммерческую недвижимость в Софии в 2007 году составит 20 30%, в то время как в Москве мы ожидаем показатели на уровне 12 15%.

Можно ли сопоставлять Москву и Софию в плане архитектурной, девелоперской и маркетинговой составляющих?
Облик города сложился сравнительно недавно. Если точнее, это произошло после освобождения страны от турецкого ига во второй половине XIX века, так что памятников древней архитектуры в Софии нет. Город застраивался при активном участии русских архитекторов, его облик чем-то напоминает Санкт-Петербург. Однако в отличие от нашей северной столицы в Болгарии царит мягкий благоприятный климат, атмосфера курортной жизни.

В настоящий момент Болгария занимает 15-ю позицию в рейтинге стран, наиболее привлекательных для международного аутсоринга. Явно улучшилась и ситуация в строительстве. В стране существует благоприятный инвестиционный климат: правительство Болгарии оказывает нормативную и юридическую поддержку иностранным инвесторам, которым в настоящее время предоставляются значительные льготы. Так, налог на прибыль здесь один из самых низких в Европе 10%. Кроме того, растет качество строительства, постоянно повышаются арендные ставки. Все эти условия очень привлекательны для зарубежных инвесторов.

Есть и обстоятельства, значительно упрощающие присутствие на рынке этой страны. Прежде всего здесь легко получить разрешение на застройку. Если в Москве эта процедура занимает от полутора до двух лет, то в Болгарии всего полгода.
Другое достоинство рынка этой страны заключается в незыблемости и священности права собственности на землю. Фактически вся земля в Софии поделена на участки, каждый из которых имеет своего хозяина, и это избавляет девелоперов от многих сложностей.

Если говорить о современном рынке болгарской недвижимости, то в целом он несколько отстает от московского. Его особенности и закономерности сравнимы с теми, что характерны для региональных рынков России. В Софии преобладают малоэтажные объекты пятиэтажные дома уже считаются высокими. Стоимость 1 кв. м жилья составляет около $1,5 2 тыс. за 1 кв. м. Из объектов коммерческой недвижимости преобладают офисы класса В, ставки аренды офисных помещений не превышают $250 за 1 кв. м.

Наша компания планирует осуществить проект строительства офисного центра класса А+ площадью 25 тыс. кв. м. Объект расположен недалеко от лесопарковой зоны, в районе, который будет позиционироваться как офисный. Проект-менеджером строительства станет болгарская компания, в качестве генподрядчика выступит также болгарская фирма (в числе кандидатов компании Главболгарстрой и Балканстрой). В ближайшее время мы определимся, кому именно отдать предпочтение. Очевидно одно: нашими партнерами будут компании, имеющие представительства в России, с которыми легко работать и находить общий язык.

Проекты строительства за границей одна из актуальных тенденций нашего времени. Все больше российских инвесторов планируют выйти на рынки западных стран, и в частности Болгарии. Причин такого явления немало: объект зарубежной недвижимости дает возможность выгодно вложить капитал, повышает престиж компании, дает новый импульс развитию строительной отрасли в целом. Мы знаем, что и ваша компания задумала интересный проект в Софии. Пожалуйста, расскажите о нем.

Рентабельность девелоперского проекта должна составить около 40%, при этом рентинговый доход находится в пределах 15% при сроке окупаемости шесть семь лет. Когда проект будет осуществлен, нам предстоит принять решение: либо продать, либо эксплуатировать построенное здание. В настоящий момент мы склоняемся ко второму варианту.
Каковы стратегические задачи вашего проекта, его концепция?

Ожидаемый срок строительства полтора года, потом объект намечено сдать в аренду. Мы предполагаем, что потенциальными арендаторами нашего центра станут представители как западных, так и болгарских компаний.
Как вы оцениваете доходность будущего проекта?

Огромное количество банков, использующих модное слово, не предусматривало главного условия ипотеки немедленного перехода жилья в собственность заемщика с оформлением залога. Не способствовали росту ипотеки и драконовские условия кредитования: 12 15% в долларах, 18% в рублях и максимальный срок, равный десяти годам. Когда на одном из круглых столов представитель Промэнергобанка заявил о новой программе 15%-ного рублевого кредита на 20 лет, присутствующие тут же окрестили его популистом и анархистом.

Возведение офисного центра мы считаем пилотным проектом. Это наш первый опыт строительства в Болгарии, цель которого лучше почувствовать рынок недвижимости в этой стране, понять его специфику и перспективы дальнейшего развития. Но в будущем мы рассчитываем воплотить в этой стране еще несколько проектов.
Еще сравнительно недавно, в 2002 году, 90% рекламных материалов по ипотеке посвящалось не столько описанию преимуществ конкретной программы перед прочими, сколько объяснению самого понятия ипотека. Услуга находилась на начальном этапе продвижения в массы, для молодого рынка были характерны все детские болезни: общая неразвитость, психологическое неприятие населением, малый объем, крайняя неравномерность распространения только Москва, Петербург.

На чем основаны мечты остальных оптимистов, понять трудно. Пожалуй, объяснение есть: 38% опрошенных считают, что знают слово ипотека, и ровно столько же его слышали. Только 44% знающих и слышавших ответили, что ипотека это кредит на покупку или строительство жилья. Остальные называют этим словом просто большой заем, беспроцентную ссуду, некую помощь государства молодым семьям или, не мудрствуя, считают, что ипотека это дешевое жилье. Обратиться в банк готовы только 27% опрошенных. Остальные предпочли бы накопить, взять ссуду на работе, продать что-нибудь, одолжить у знакомых.

ФОМ неверующий
Тут бы надо сказать: Прошли годы, и теперь страна семимильными шагами..., если бы не недавний опрос фонда Общественное мнение (ФОМ) в 44 регионах. Выяснилось, что свыше 70% россиян вообще исключают возможность того, что когда-либо возьмут ипотечный кредит. Допускают такую мысль только 23% опрошенных. Когда этих оптимистов спросили, сколько они согласны ежемесячно выплачивать в счет погашения долга, оказалось, что 10% потянут не более 5 тыс. руб., 6% 5 10 тыс. руб., еще 4% свыше 10 тыс. руб.

Нестройные ряды ипотечников
Даже если рассматривать в качестве потенциальных заемщиков только тех, кто готов платить в счет погашения от 5 тыс. руб. в месяц (не везде же цены московские), таких набирается 10% населения России. На деле кредит на покупку жилья в 2004 году взяли 40 тыс. семей, в 2005-м 78 тыс., а в 2006-м немногим более 100 тыс. В любом случае речь идет о 2 3% потенциальных заемщиков, которые хотя бы теоретически хотят воспользоваться ипотекой. Великовата погрешность.

С этими цифрами согласуется и отношение к проекту Доступное жилье, который опирается на ипотеку. О нем знают 25% и что-то слышали 42%. Почти треть узнала о национальном проекте от сотрудников ФОМа.

Ежики в тумане
Виноват страх нестабильности доходов? Но потеря вашей высокооплачиваемой работы для банка не меньшая трагедия, чем для вас. Дело не только в упущенной выгоде, но и в том, что банк не заинтересован выносить сор из избы. Начальник управления продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин рассказывает: Каждый банк сам определяет правила игры, у каждого из них имеется собственный алгоритм и различные коэффициенты, используемые для расчета максимальной суммы кредита. Общая идеология заключается в том, что банк помогает заемщику спланировать его семейный бюджет, избежать дефолта по кредиту.

Что отпугивает россиян от ипотеки? Быстрый рост цен на недвижимость? Логична была бы другая реакция: те, кто нуждается в жилье и способен себе позволить кредит, поторопились бы его взять. Все еще высокая ставка ипотечного кредита? Но любому понятно, что она лишь немного превышает росстатовский уровень ежегодной инфляции (9 10%). Банки не прогорают потому, что они всего лишь посредники между ипотечными заемщиками и одним из ипотечных фондов, обеспеченным федеральным бюджетом (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК), бюджетом субъекта Федерации (Московское ипотечное агентство МИА) или иностранным правительством (российско-американский фонд Дельта-Кредит не путать с формально независимым банком ДельтаКредит).

Такие истории о полюбовных соглашениях банков с клиентами высокого и не очень высокого достатка (последнее было бы даже предпочтительнее для скандала) из банкиров удается вытягивать клещами и строго не для печати.

Автору статьи известно несколько случаев, когда банки способствовали своим заемщикам в поисках хорошей работы. А история одного уволенного чиновника, вынужденного отказаться от купленной по ипотеке (соответственно, находившейся в залоге) квартиры на Кутузовском, чуть было не превратилась в умелых руках в историю ветерана перестройки, выброшенного на улицу. К чести бывшего слуги народа, он отверг очень интересное предложение структуры, заинтересованной в скандале вокруг конкурента, и предпочел перебраться на соседний Мичуринский. Ситуация разрешилась удивительно цивилизованным для России способом.

Сегодня большие, но по пять, а вчера маленькие, но по три
В данный момент ипотечных продуктов море. Банки стремятся подладиться к клиенту, предложить ему нечто, наиболее полно соответствующее доходам, возрасту и семейному положению. Вот только простоты как-то не получается.
Например, существует два основных вида платежей по кредитам: аннуитетный, он же равномерный, и понижающийся. Формулы расчета и того и другого несложно найти в любом бухгалтерском справочнике или в Интернете. Упрощенно: при аннуитетном вы ежемесячно выплачиваете банку фиксированную сумму, допустим, 15 тыс. руб.

Впрочем, закрытость банков объяснима. Нереально строить отношения, сочетающие дружественное партнерство и неприкрытые накрутки. Наряду с необходимыми дополнительными платежами имеется до десятка прочих, запутывающих общую картину для заемщика и лишающих его возможности сделать правильный выбор. Вместо того чтобы сделать общую сумму предстоящих платежей прозрачной и честно конкурировать сотыми долями процентов, как это практикуется в других странах, наши банки устроили нечто вроде гонок в тумане. Хотя, учитывая непрозрачную структуру их вынужденных расходов, понятно и это.

Есть одно маленькое но инфляция большая в рублях и огромная в долларах, учитывая ослабление этой валюты по отношению к рублю. Выбрав аннуитетный платеж, вы вначале, т. е. в 2007 2008-м, будете экономить около 4 тыс. руб. ежемесячно, а через десять лет, в 2017 2018 годах переплачивать по 6 6,5 тыс. руб. Попробуйте представить, что вы способны купить на 4,2 тыс. руб. в марте 2007-го и что сможете купить на 6,6 тыс. руб. в марте 2017-го? Очевидно, что сегодняшние 4 тыс. в разы полновеснее.

При понижающемся (от остатка) способе ежемесячные выплаты постепенно уменьшаются: в первый месяц они могут составлять, к примеру, 19 тыс. руб., а в последний 8 тыс. руб. Начальные платежи тяжелее, зато с каждым месяцем вы платите все меньше. К тому же аннуитетная формула, скажем, при 13%-ной ставке на срок десять лет увеличивает общую сумму платежей на 8% по сравнению со схемой от остатка. То есть, взяв 1 млн руб., вы за десять лет выплатите (не считая дополнительных платежей) по аннуитету около 1,79 млн руб., по понижающейся схеме 1,66 млн руб.

Впрочем, в большинстве случаев выбора у потенциальных заемщиков нет. По словам Д. Шапочкина, практически 99% ипотечных банков используют аннуитетную формулу, поэтому рассуждать о преимуществах и недостатках обоих видов платежа нецелесообразно.

Но все же не следует говорить, что аннуитетный платеж из-за инфляции фактически работает на вас, а стандартный на банк. Сегодня вы на старте, вам вечно не хватает денег, а через 10 15 лет станете грести их лопатой? Аннуитет выгоднее. Если же вы на излете и опасаетесь, что в будущем вам придется подсчитывать каждую копейку, то, пожалуй, лучше предпочесть понижающийся платеж от остатка.

Считается, что ипотека рассчитана на всех, а взять кредит может даже тот, у кого ежемесячный доход $600, говорит руководитель направления ипотечного кредитования МИАН агентства недвижимости Сергей Махоткин. Вопрос в том, что можно купить на кредит, который дадут под такую зарплату. Во всяком случае в Москве и ближнем Подмосковье имеет смысл обращаться в банк, имея не меньше $2 тыс. совокупного дохода на семью, и то при условии имеющихся накоплений или недвижимости. То есть получается, что большинство специалистов среднего звена не в состоянии позволить себе купить квартиру.

О тех, кому вечно не хватает
Столица вывела за МКАД значительную часть предприятий, а на тех, что вывести нельзя в транспорте, строительстве, торговле, ЖКХ москвичи в столь же значительной степени замещены мигрантами. Большая их часть на московскую квартиру по ипотечному кредиту не претендуют. Москвичи, не считая чиновничества, в массе своей специалисты среднего звена. Собственно, на этих клерках-менеджерах Москва и стоит.

Ке фер? Фер-то людям ке?
Так каковы ипотетические возможности молодых и небогатых семей ($1,5 2 тыс. ежемесячного дохода)? С чего начинать?
Ответить на вопрос, доступна ли ипотека лично для него, может каждый, кто контролирует свои доходы и расходы, а потому способен решить, какую сумму готов выплачивать ежемесячно, советует эксперт отделения Севастопольское корпорации ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сидельников. Большинство банков рассчитывают, что заемщики способны выплачивать по кредиту от 40 до 60% зарплаты. Конечно, доходы у всех разные, но отличается и образ жизни, потребности, поэтому говорить о средних цифрах в ползарплаты можно вполне уверенно. Если учесть минимальные расходы на жизнь в Москве, то для погашения задолженности по кредиту достаточно иметь доход $600 700, или 16 20 тыс. руб..

Нынешние цены на московскую недвижимость, их несоответствие зарплатам низшего среднего класса, даже с учетом возможностей, предоставляемых ипотекой, заставляют задуматься: не начнется ли в скором времени замещение москвичей белых воротничков гастарбайтерами из СНГ и специалистами из российской провинции? Теми, кто ездит на дешевой машине, днем вершит консалтинг, андеррайтинг и мерчендайзинг, вечером развлекается в клубе, но ночует в одной комнате на троих земляков. Если кто-то скажет, что этот процесс идет полным ходом, мы возражать не станем.

Итак, диагноз, поставленный крупнейшими московскими агентствами недвижимости, одинаково неутешителен: Зарплата $2 тыс. при сроке 25 лет квартира в Подольске.

Другое дело, что некоторые банки даже не рассматривают заемщиков с зарплатой менее $70 Да и брать кредит под такие доходы для улучшения жилищных условий в столице бессмысленно. Может быть, только в Подмосковье, причем не ближнем.
Так мы снова возвращаемся к минимальной зарплате $1,5 2 тыс. на семью. На какую же сумму кредита реально рассчитывать, имея такой доход? Объем кредита, который может получить заемщик, зависит от размера ежемесячного дохода и срока кредитования. Чем больше срок, тем больше сумма кредита, поясняет директор центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Панова. Например, при совокупном доходе $1,5 тыс. и сроке кредитования семь лет (ставка 9,8%) вам выдадут $37,2 тыс. При сроке 25 лет (12%) есть шанс получить $58,3 тыс. Совокупный доход $2 тыс. позволяет взять при названных сроках соответственно $54,5 тыс. и $85,4 тыс.

Борясь за клиентов, новые игроки на рынке ипотеки запускают крайне выгодные программы по кредитованию, говорит С. Махоткин. Очень часто низкий процент по кредиту (10%) сочетается с небольшим первоначальным взносом (10%). То есть утверждение, что при низком первоначальном взносе придется расплачиваться повышенными процентами, не совсем верно. Правда, клиент, у которого нет средств на первоначальный взнос, скорее всего относится к категории людей с недостаточным доходом рассчитывать на кредит, достаточный для покупки квартиры в Москве или в ближнем Подмосковье, ему сложно.

А нам параллельно
Согласен! говорит молодой человек. Подольск так Подольск. Осталась мелочь: найти $5 тыс. на обязательное страхование и всевозможные дополнительные расходы и $10 15 тыс. на первоначальный взнос. Но денег нет. И ночные клубы тут ни при чем. Ведь речь идет не об охраннике в супермаркете, который работает сутки через трое и может ездить в Москву хоть из Орехова-Зуева. Женатому менеджеру приходится снимать квартиру в Москве.

Да, с начала 2000-х первоначальный платеж снизился с обычных 30 до 10%. Но и цены на недвижимость выросли за это время в четыре пять раз. Поэтому 10%-ный первоначальный платеж это не столько шаг к потребителю, сколько движение параллельным курсом.

А. Сидельников оценивает шансы нашего молодого специалиста чуть оптимистичнее: Действительно, некоторые банки готовы рассматривать заемщиков, у которых нет первоначального взноса. Для банка это означает следующее: либо клиент не умеет копить деньги, либо он недавно вышел на показываемый уровень дохода и не успел накопить сумму взноса, либо (это большой и привлекательный сегмент) заемщики снимают квартиру и не могут собрать первоначальный платеж, поскольку деньги уходят в счет арендной платы.

Что касается ипотечного кредитования, то, не имея специальных навыков, вы просто не просчитаете общей суммы платежей, которые вам предлагает та или иная программа. Учтите: банковские наборы комиссий и сборов весьма индивидуальны. Можете, конечно, подождать, пока у Госдумы дойдут руки до законопроекта о потребительском кредитовании, который предлагает ввести стандартную и прозрачную процедуру получения потребительского кредита, общие условия договоров кредитования, а также обяжет банки предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту. Если же вам приходится решать свои жилищные проблемы сегодня, то лучше не пренебрегать помощью ипотечных брокеров, риэлторов, которые специализируются на посредничестве между клиентом и банком.

Брокеры не рокеры не переедут
Перед каждым, кто пытался искать квартиру, проверять документы, собирать справки, договариваться о цене и сильно на этом обжегся, вопрос о том, нужно ли обращаться к профессионалам, не стоит. Да, в прошлом году подвинуть цену квартиры в пользу покупателя было делом немыслимым даже для профи, но с начала 2007-го продавцы стали намного сговорчивее. И агенту при правильно построенных отношениях удается сэкономить для клиента гораздо больше, чем тот способен сэкономить на риэлторе.

Соглашается с тем, что неспециалисту сложно самостоятельно разобраться в обилии предложений ипотечных банков, и Е. Панова. У ипотечного брокера реально получить льготу, например, по процентной ставке, размеру первоначального взноса, советует она. Брокеры заинтересованы не только в получении одобрения банка, но и в успешном завершении сделки (покупки квартиры или оформления залога). Поэтому они активно участвуют во всех этапах ипотечной сделки: получение кредита, выбор жилья, сбор и оформление документов, согласование сделки со страховой компанией и банком.
С. Махоткин резюмирует: тот, кто пытается сэкономить на помощи профессионалов, чаще всего не решает свою проблему, а только теряет те авансы, которые оставляет продавцу за подобранную квартиру.

Обращение потенциального заемщика непосредственно в банк, в обход агентств недвижимости, может закончиться неудачей, считает А. Сидельников. И это связано отнюдь не с непрофессионализмом банковских сотрудников, наоборот, консультации сотрудников кредитных отделов могут быть весьма полезными. Но если человек не знает, почему банк требует тот или иной документ, почему в договоре указан тот или иной пункт, какие нюансы нужно предусмотреть, заключая договор аванса, где и какие справки брать, в какие сроки они действительны, он рискует потерять в лучшем случае только время и деньги. В худшем еще и желание что-либо покупать, хотя у него есть реальная возможность сделать это.

Главными факторами, которые могли бы кардинальным образом повлиять на развитие ипотеки, являются увеличение объемов строительства, позволившее бы стабилизировать цены на недвижимость, а также устойчивый рост доходов заемщиков. Со своей стороны банки максимально адаптируют ипотечные программы. Так, в конце 2006 года Райффайзенбанк существенно расширил линейку ипотечных продуктов, снизил процентные ставки (теперь минимальная процентная ставка составляет 9% годовых в долларах США), увеличил объем кредитования.

Роман Воробьев
Член правления, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:
Ипотека действительно недостаточно быстро развивается это связано в первую очередь с высокими ценами на недвижимость и сравнительно низким уровнем доходов населения.

Можно говорить о различных неэкономических причинах спроса на ипотеку со стороны населения: давно копил на квартиру, но только недавно узнал о возможности получить ипотечный кредит; помогают в выплате родители; продал ранее приобретенную по более низкой цене квартиру меньшей площади и пр. Но в конечном счете рост московского рынка ипотеки будет ограничиваться ростом уровня оплаты труда и предпринимательских доходов, то есть ростом экономики страны. Оговоримся, что не принимается в расчет спрос на жилую столичную недвижимость со стороны обеспеченных граждан, приезжающих в столицу из других регионов. Однако в условиях, когда стоимость московского жилья сопоставима с ценами на недвижимость в крупных европейских городах, более комфортных для проживания, эта категория потенциальных покупателей и ипотечных заемщиков спустя два три года может сократиться с нынешних 25 30 до 5 10%. Люди начнут инвестировать в зарубежную недвижимость.

Алексей Мусатов
Директор центра ипотечного кредитования Оргрэсбанка:
Для адекватной оценки московского рынка ипотечного кредитования следует прежде всего обратить внимание на ценовую составляющую жилья. При этом правильнее говорить не о стоимости квадратного метра, а об итоговой цене квартиры.
Например, стоимость двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м равняется $243 тыс. Принимая во внимание предлагаемый банками средний размер собственного взноса, составляющий 80% рыночной стоимости жилья, можно говорить о сумме кредита $194 тыс. Таким образом, средний доход семьи из двух человек при покупке двухкомнатной квартиры в Москве должен быть не менее $4500 в месяц. На мой взгляд, целевой сегмент таких потенциальных заемщиков существенно ограничен даже в столице, которая достаточно благополучна с точки зрения оплаты труда.

Юлия Пузакова
Начальник клиентского управления ЗАО Ипотечная компания Мой дом:
Как известно, сегодняшние цены на недвижимость не позволяют большинству людей не только купить жилье самостоятельно, но и воспользоваться кредитом. Дело не только в суммах, которые ежемесячно придется выплачивать банку, но и в том, что не каждому потенциальному клиенту банк согласится выдать заем. Все это не способствует стремительному росту ипотечного рынка.

Можно предположить, что в ближайшие годы среди заемщиков по ипотечным продуктам московских банков будут преобладать высокооплачиваемые специалисты и руководители среднего уровня, а также предприниматели, имеющие сравнительно стабильный бизнес в Московском регионе.

Стоимость 1 кв. м основной фактор, который ограничивает круг потенциальных покупателей-ипотечников, которые могут позволить себе выплату по кредиту в размере $2 тыс.

В настоящий момент уровень ипотечного кредитования в Москве, на мой взгляд, достаточно высок. Из-за определенной стагнации рынка недвижимости продавцы более охотно и без дополнительных накруток идут на продажу квартиры ипотечным покупателям. Есть банки, дающие ипотечные кредиты практически любому заемщику, который, по их мнению, отвечает элементарным нормам платежеспособности и адекватности.

Эльмира Тихонычева
Заместитель председателя правления Импэксбанка:
Ипотечное кредитование продолжает набирать обороты, и, хотя самый большой прирост рынка происходит в регионах, в Москве ипотека сохраняет существующую тенденцию к развитию. Объемы кредитования в этой сфере могут увеличиваться и быстрее, но существует ряд сдерживающих факторов: высокий уровень цен и недостаточные темпы строительства жилья, прежде всего эконом-класса. Кроме того, на объеме ипотечных кредитов может положительно сказаться укрепление правовых механизмов, которые обеспечивают обязательства застройщика перед инвесторами. Данная мера снизит риски банков и повысит привлекательность инвестиционного кредитования.

Простой пример: стоимость средней квартиры в Москве $200 тыс. Предположим, $30 тыс. собственные средства заемщика, $170 тыс. банковский кредит на 20 лет. Выплаты по кредиту без учета оплаты страховых премий составляют $1,8 тыс. ежемесячно, соответственно, ежемесячный доход клиента должен составлять не менее $3 тыс. в месяц.
Любой клиент, который оценивает свои шансы получить кредит, может обратиться к калькулятору на нашем сайте. Введя параметры, касающиеся стоимости квартиры и своего ежемесячного дохода, заемщик способен просчитать возможность выдачи ему кредита. Это и должно служить отправной точкой, когда принимается решение о покупке квартиры по ипотеке.

Сейчас типичным заемщиком является клиент с высшим образованием, имеющий доход от $1,5 тыс. до $2,5 тыс., в возрасте от 25 до 37 лет. Часто это сотрудник коммерческой организации, совокупный семейный доход которого составляет $2,1 4 тыс.
Учитывая, что в настоящее время однокомнатная квартира в столице стоит в среднем $120 150 тыс., москвичи с совокупным семейным доходом $2 2,5 тыс. могут приобрести ее в кредит сроком на 20 25 лет, а если рассматривать вариант покупки жилья в ближнем Подмосковье, то реально подобрать и двухкомнатную квартиру.

Многие клиенты, сталкиваясь с проблемой длительного срока погашения кредитов, испытывают дискомфорт: ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту составляют ощутимую часть семейного бюджета. На наш взгляд, стабильность в экономике обеспечит возможность долговременного планирования для многих российских семей.

Алексей Успенский
Заместитель председателя правления Русского ипотечного банка:
Пять шесть лет назад ипотека в России была доступна лишь очень узкому кругу лиц, всего несколько банков выдавали ипотечные кредиты, а о самой возможности купить квартиру в кредит знали в основном лишь работники финансовой сферы. Сегодня ипотекой в нашей стране пользуются практически все слои населения, а объем ипотечного кредитования в последние годы удваивался. В целом тенденции развития ипотеки в России во многом повторяют ипотечный бизнес в других странах, уже сейчас можно с уверенностью сказать, что ипотека становится для россиян одним из основных способов решить жилищный вопрос.

Мы рекомендуем обращаться за консультацией к профессионалам крупным риэлторским фирмам либо напрямую в банк.

В соответствии с официальной статистикой сегодня средняя заработная плата москвича около $1 тыс., то есть среднестатистическая семья москвичей, имеющая минимальные накопления, вполне может рассчитывать на ипотечный кредит.

Простой пример: однокомнатную квартиру в Москве сегодня можно приобрести примерно за $130 тыс. Располагая 15% собственных средств, заемщик получит кредит на остальные 85%. Таким образом сумма кредита составит $110 тыс. При сроке кредитования 25 лет и процентной ставке 11% годовых ежемесячный платеж будет равняться $1083, а для получения такого кредита ежемесячный доход заемщика должен составлять не менее $2 тыс.



Главная --> Публикации