Главная --> Публикации --> Покупателей все больше интересуют участки в дальнем подмосковье Ипотека на грани кризиса Последний самолет с ходынки Госстрой подготовил законопроект об обязательном страховании жилья Недоступное жилье подтолкнет рынок аренды

Институт ипотеки развивается семимильными шагами. Даже самые осторожные эксперты полагают, что в 2007 году рынок ипотечного кредитования увеличится еще в несколько раз. Еще одной причиной постоянно растущей популярности ипотечных кредитов стала невозможность угнаться за ценами на жилье. Одна знакомая пара два года пыталась решить жилищный вопрос без привлечения кредитных средств. Однако, буквально за несколько дней до того, как требуемая на скромную квартиру сумма скапливалась, ситуация на рынке жилья в очередной раз менялась и намеченное приобретение откладывалось до лучших времен. Ждать падения или хотя бы стагнации цен на рынке недвижимости оказывается бесперспективно, особенно если вы вынуждены периодически отдавать значительную часть зарплаты за аренду по сути чужой квартиры где-нибудь в спальном районе города. Ту же сумму можно выплачивать в виде ежемесячных взносов по ипотечному кредиту, но при этом уже за собственную квартиру.

С каждым годом доходы большинства россиян увеличиваются. Причем видно это не только из официальных источников и статистических сводок. Мы наблюдаем повышенный спрос на услуги различных кредитных организаций. И все более востребованными становятся кредиты на приобретение жилья.

К тому же банки беспокоятся о юридической чистоте отношений покупателей квартир и застройщиков. Основным препятствием, мешающим развитию ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, является нежелание застройщиков следовать закону Об участии в долевом строительстве.

Выбираем рынок
Для начала определитесь, что же вам все-таки нужно. Можно взять кредит на приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке жилья, на покупку своего собственного домика или его строительство. Пока вне конкуренции квартиры, на них приходится до 90% всех ипотечных сделок, а кредитование домов только набирает силу. Зачастую не просто сделать выбор между первичным и вторичным рынком. С одной стороны, приобретая недвижимость в новостройке, вы получаете новую квартиру со 100% гарантией от гнилых деревянных перекрытий, прорыва ржавых труб и других сюрпризов. С другой стороны, вступление в права собственности может затянуться, а в худшем случае и вообще не состояться. Банки учитывают возрастающие риски и, как правило, устанавливают повышенную процентную ставку на период, пока заемщик не станет законным собственником приобретенной недвижимости.

Оцениваем возможности банка
Для того чтобы отношения с кредитной организацией оказались взаимовыгодными, необходимо реально оценить свои возможности и максимально четко сформулировать собственные цели. Обзванивать всевозможные службы помощи - напрасная трата времени. Вы получите только общую информацию - сколько, на какой срок и под какой процент. Но для принятия окончательного решения этих показателей недостаточно. Позвонив напрямую в специализированный банк, вы получите массу дополнительной информации, это позволит сделать выбор более осознанно.

По сути, закон, призванный регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, не действует. Его несовершенство позволяет снять с застройщиков ответственность, возникающую в случае невыполнения обязательств, - говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. По его словам, несмотря на то, что депутаты Госдумы приняли поправки к закону, строители продолжают работать в основном по выгодной для себя вексельной схеме, которая не устраивает банки. Именно в силу большой ненадежности подобных схем Национальная ипотечная компания сотрудничает с застройщиками, работающими по договору инвестирования или по договору долевого участия в строительстве. Такой подход сводит риски клиентов банка к минимуму.

Рассматривая ваше заявление на кредит, банк исходит из того, что на погашение кредита ежемесячно он не может изымать более 60% ваших ежемесячных доходов. Поэтому если ваша зарплата составляет $800, вы можете рассчитывать на небольшой кредит в размере $ 35 000.

В Национальной ипотечной компании советуют обратить внимание на следующие важные моменты: примут ли во внимание не только официальную зарплату, указанную в справке с места работы, но и другие способы получения дохода. Это могут быть проценты по банковским депозитам и ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доход от сдачи в аренду принадлежащего Вам движимого и недвижимого имущества. Готов ли банк рассмотреть ваш совокупный семейный доход, ведь тогда сумма кредита может быть значительно увеличена. При необходимости выясните, существует ли возможность учета неофициальных, так называемых серых доходов, есть ли ограничения по выбору квартиры или риэлторской компании, нужно ли поручительство третьих лиц.

И не забудьте, что 10% стоимости квартиры (первоначальный взнос) лучше накопить. Использовать для этих целей кредит, взятый в другом или в этом же банке можно, но не желательно. Вот что по этому поводу говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов: Взнос, совершенный за счет собственных средств, свидетельствует как о платежеспособности клиента, так о его возможностях накапливать средства. Кроме того, вложив свои ресурсы в квартиру, заемщик будет более ответственно относиться к погашению кредита.

Считаем дополнительные расходы
Следует помнить и о дополнительных расходах. На этапе запроса о предоставлении кредита вносится незначительный платеж за рассмотрение кредитной заявки. После вынесения банком положительного решения, нужно будет оплатить услуги оценки приобретаемой недвижимости, страховку - страхование не только имущества, но и жизни и здоровья заемщика. Если наступит непредвиденный случай, все расходы по погашению кредита должна будет взять на себя страховая компания. Ежегодные страховые выплаты составляют примерно 1%-1,5% остаточной суммы долга перед банком. На заключительном этапе оплачивается подготовка пакета документов для проведения сделки.

По мере улучшения финансового состояния у заемщика может возникнуть желание частично или полностью погасить кредит. Помнить об этом нужно еще во время подписания кредитного договора. Обратите внимание на тот факт, что в некоторых банках действует мораторий на досрочное погашение, т.е. не все кредитные организации готовы впоследствии пойти навстречу клиенту. В Национальной ипотечной компании предусмотрена возможность досрочного погашения кредита по истечении шести месяцев, при этом не нужно оплачивать какие-либо дополнительные комиссии.

Впрочем, если доходы позволяют выплачивать потребительский кредит параллельно с ипотечным, никаких препятствий возникнуть не должно. Так, на квартиру стоимостью $100 000 Национальная ипотечная компания готова ссудить $90 00 Ежемесячный платеж по такому кредиту составит порядка $137 Соответственно ваш совокупный семейный доход должен быть не ниже $ 2500.

Дом известного российского архитектора Александра Бродского первый из серии архитектурных чудес, которые должны появиться на подмосковном курорте Пирогово в течение ближайшего года. Об архитектуре этого дома обозревательЪ Григорий Ревзин.

Действительно, за последний год банки значительно облегчили россиянам дорогу к ипотечным займам, сделав требования, предъявляемые к заемщикам, более либеральными. В то же время сами россияне стали зарабатывать больше, увеличивая тем самым свои шансы на получение кредита и его комфортное погашение в дальнейшем.
В этом номере мы представляем уникальный пример девелопмента превращение брошенного советского санатория в поселок класса luxury. Этот пример уникален и по своему результату, и по тому, что здесь впервые использованы все бизнес-технологии девелопмента такого класса: приглашение на первом этапе современных художников, которые служат своего рода сталкерами, создают месту известность и престиж; экологическая реабилитация территории, выработка схемы управления территорией (типология дом на курорте) на втором этапе и создание своего рода архитектурной коллекции, когда каждый из домов создается по проекту известного современного архитектора, на третьем. Все это последовательно происходило в 2002-2006 годах в пансионате Клязьменское водохранилище.

Здесь же создается уникальное произведение архитектуры, но не для определенного хозяина, а на продажу. Можно ли так делать, русский рынок не знает.

Этот дом место проведения трех экспериментов.
Во-первых, экономический эксперимент. Существует два типа загородных домов: типовой дом, выстроенный на продажу, и уникальное произведение, созданное архитектором для определенного заказчика в соответствии с его вкусами. Они сильно различаются. Дом, построенный на продажу, снаружи должен быть похож на другие дома, а внутри должен быть пустым, чтобы человек сам решил, как ему поставить стены. Дом, построенный на заказ, снаружи должен быть ни на что не похож, чтобы выражать уникальность хозяина, а внутри полностью соответствовать особенностям образа жизни заказчика и его семьи.

В-третьих, эксперимент чисто архитектурный. Этот дом ничем не ограничен. Класс здания таков, что бюджет здесь определяется по принципу столько, сколько нужно. Из-за специфики застройки курорта Пирогово (см. следующую страницу) практически нет ограничений и по площади. Есть только по высоте, чтобы здание не ломало структуру окружающего ландшафта. В этих условиях дом есть ответ на вопрос о том, как вообще должна жить в Подмосковье семья из четырех человек, не имеющая финансовых проблем. Это должен быть Идеальный подмосковный дом-2007.

Во-вторых, эксперимент социально-экономический. Архитектура высокого класса сегодня в мире делается звездами. Русских звезд нет, и вопрос в том, могут ли они быть. Есть известные русские архитекторы, но никто из них не может по степени знаменитости сравниться с западными звездами. Александр Бродский, автор этого дома, сегодня, пожалуй, самый любимый коллегами и критиками русский архитектор, но может ли он работать как западная звезда, то есть дает ли его проектирование существенное приращение цены объекта, это пока неизвестно.

Дом состоит из двух половин. Одна жилая это невысокое вытянутое в длину кирпичное здание, на стенах которого ничего, кроме окон; ритм этих окон не позволяет понять, где главное помещение, где второстепенные, сколько там комнат, как вообще что устроено внутри. Вторая половина дома, напротив, стеклянная, открытая в окружающий ландшафт на гольф-поле, от которого дом отделен маленьким прудом. Это общественная часть: здесь располагается гостиная. Две эти половины соединены холлом-вестибюлем, через который осуществляется вход в здание.

Если экспериментов сразу три, то ожидать тут успеха трудно. Вероятность ошибки увеличена втрое, и в самой затее есть привкус авантюрности. Но иногда так бывает, что именно сложность задачи приводит к неожиданному результату.

Рассматривая макет дома и рисунки Александра Бродского, размышляя, почему же он сделал именно так, что показалось ему в этой композиции правильным, вдруг понимаешь, что главное слово здесь правильный. Архитектура этого дома снимает вопрос о том, почему он здесь стоит.

Трудно определить, что в этом доме самое главное: у него нет бросающейся в глаза черты. Конечно, стеклянная гостиная выглядит современно, но это не кричащая современность, и по форме эта часть дома больше всего напоминает античный храм как если бы у греческого храма мраморные стены стали стеклянными, а окружающие его мраморные колонны превратились в бетонные столбы. Что же касается жилой части, то, по правде говоря, она немного напоминает хозяйственную постройку из серого неоштукатуренного кирпича. Какой-то цех, или склад, или ферму. Нечто, прямо скажем, далекое от виллы миллиардера.

Эффект уместности не достигается сам собой. Камертоном здесь, как ни странно, оказывается не эффектный стеклянный корпус, а невзрачный жилой. Он выглядит не как жилье, а как старая постройка, реконструированная под жилье. Был кирпичный ангар, и уже старожилы не упомнят, что в нем было, а я пришел и перестроил его, и сделал из него дом. Так снимается вопрос о том, почему вот эта вещь вот здесь стоит. Она здесь стоит, потому что всегда здесь стояла, и уж никто не помнит, когда и зачем построена. Так архитектура становится частью пейзажа.

Должен сказать, что это тонкий художественный эффект, это трудно передать словами, вероятно, нужно ощущать непосредственно: просто смотришь и видишь, что это должно быть именно так или нет. И вместе с тем это самый главный вопрос любой архитектуры. Дело в том, что пока ты рисуешь дом, пока ты видишь его на бумаге или на макете, тебе кажется, что чем он острее, смелее, победительнее, тем лучше. Ломаные линии крыши, хищный клюв козырька над парадным входом, мощный вынос, а лучше даже выстрел балкона, взметнувшийся в небо шпиль все это нравится, все это рассказывает, какой мой дом мощный и необычный. А потом, когда он построен и стоит на настоящей траве рядом с настоящими деревьями, ты смотришь на него и думаешь как же он тут неуместен. Как глупо выпендривается. Как было хорошо, когда этого не стояло.

Это настолько тонкая арт-логика, что вообще-то не очень понятно, как это будет работать в реальности, насколько удастся все это ощутить. Но один аргумент в пользу того, что сомнения эти неосновательны, есть, и он рядом с этим домом. Это ресторан 95 градусов, построенный Бродским в том же Пирогове. Он так называется, потому что все его устои отклоняются на пять градусов от вертикали. Идея та же: кажется, что это здание построено здесь давно и уже покосилось от времени. Это знаменитая постройка. Она получила гран-при главной российской архитектурной выставки Арх-Москва, ее изображение опубликовали все журналы, вокруг нее был такой шум, будто это не ресторан в Подмосковье, а Пизанская башня. Всего-то наклонить здание на пять градусов. И замысел оказался внятен всем. Так что есть основания предполагать, что все описанные здесь эффекты будут интуитивно очевидны каждому, кто увидит этот дом.

Любой строитель скажет вам, что строить заново дешевле, чем перестраивать, и это действительно так. Но это не значит, что реконструированное хуже. Наоборот, это значит, что реконструкция вещь более ценная, чем новое строительство, поэтому и стоит дороже. Платят здесь не за эффектность нового, а за его легитимность. За собственную укорененность в ландшафте.
На мой взгляд, стеклянный корпус никогда бы не смотрелся тут естественным и уместным, если бы не кирпичный. Не может быть естественной стеклянная коробка, поставленная среди полей даже если это идеальное гольф-поле с тщательно подстриженным ковром-газоном. И даже если по формам эта коробка восходит к античному храму. Дело в том, что объем этого стеклянного корпуса повторяет кирпичный, и выглядит это так, как будто здесь было два одинаковых кирпичных здания, одно сохранилось и реконструировано, а второе разрушилось, но его объем воссоздан из стекла и стоит теперь как память, тень той несохранившейся постройки.

Для России это более или менее открытый вопрос. Нам известно, что такое английский, американский, французский дом, а что такое русский дом это не понятно. Нет сложившегося, традиционного образа жизни, а быстро изобрести его не получается. Однако же это не значит, что у нас нет привычек, связанных с тем, как жить. Они есть, просто они родились в другом типе жилища. И противоречащее этим привычкам нас раздражает.

Интерьер этого дома, на мой взгляд, представляет собой психологический этюд. Собственно, именно интерьер делает этот дом идеальным для 2007 года, и идеальным в достаточно специфическом смысле. Это дом для семьи из четырех человек (муж, жена, двое детей), которая может себе позволить жить в двух тысячах квадратных метров и, вероятно, не может позволить жить в двухстах просто из соображений статуса. Однако вопрос о том, как обжить такую площадь, зачем она нужна, остается для нее не вполне понятным.

Нам также свойственно желание приватности в собственном доме. Это свойственно не всем, это пережиток проживания в собственной квартире. Но что поделаешь, нам не нравится, когда в доме много постороннего народу. Опять же европейские фильмы и романы полны историй про то, как в доме живут горничные, садовники, водители, гувернантки, секретари, повара, кухарки и другие слуги и как хозяин живет с ними душа в душу, потому что это уже пятое поколение слуг, живущих в доме. Но мы не любим, если в доме помимо нас живут еще 30 человек, которых никак не выучить по именам и не запомнить, кто к чему приставлен, и которые беспрерывно попадаются на пути, и не понятно, то ли это подруга дочери, то ли сестра кухарки. Это нервирует и вгоняет в депрессию.

Например, важно, чтобы дом был понятным. В доме площадью две тысячи метров легко располагаются 50 больших комнат, что для четырех человек создает проблему. Европейские романы полны историй о том, как герой живет в замке или усадьбе и на 15-м году жизни обнаруживает комнату, в которую никто никогда не входил, а там, оказывается, обитает призрак прабабушки. Но мы такого не любим. Мы любим, чтобы наш дом был нам понятен, чтобы его легко можно было себе представить, а не блуждать по нему, размышляя о том, что же это такое я себе построил.

Ядро дома выстроено по образцу квартиры, а остальное дополнения к ней (в виде, например, бассейна под стеклянным залом) и ее обслуживание. В доме очень тщательно продуманы помещения для слуг и пути их передвижения. У них свои коридоры, лестницы, лифты все сделано для того, чтобы ты случайно ни с кем пересечься не мог. Слуги появляются только тогда, когда ты их зовешь.

Когда я рассматривал план этого дома, то сначала долго не мог понять логику расположения помещений. А потом мне пришло в голову вот что. Если представить себе эту семью в идеальной квартире, то она будет шестикомнатной: две детские, взрослая спальня, кабинеты жены и мужа плюс гостиная. Так вот, жилой корпус этого дома распланирован таким образом, что каждая из этих комнат (за исключением гостиной, которая превратилась в отдельный стеклянный корпус) разрослась в свою квартиру. Была детская стала детская квартира: спальня, комната для игр и т. д. Был комната мужа стала его квартира. При этом общая логика помещений не потеряна, и, скажем, направляясь в левый угол дома, ты знаешь, что там будут комнаты, в которых живет твой старший сын. Осталась привычная иерархия помещений, и ты сразу понимаешь что где. Что же касается гостиной по сути, зоны гостиной, распространившейся на целый корпус, то я бы сравнил ее с огромным застекленным балконом. Что в общем-то понятное решение. Мы живем на природе, чтобы любоваться ею, но любоваться ею неуютно, потому что возникает чувство незащищенности. Отсюда жилой кирпичный корпус для защищенности и стеклянный зал для любования. Это тем более естественно, что стеклянный корпус выходит на гольф-поле и, стало быть, представляет собой своего рода спортивную трибуну.

Ростов-На-Дону В ближайшие два-три года на окраинах Ростова появится не менее 10 коттеджных поселков, надеются риэлторы. Но инвесторы новые проекты анонсировать не спешат слишком высоки обременения у загородного строительства. В ожидании пополнения рынка ростовчане активно покупают дачи в близлежащих селах.

Существуют принципиально иные стратегии построения дома. Дом может быть создан по принципу живи рискуя его можно повесить на мосту над водопадом. Или живи необычно здесь очень помогает оформление спальни в стиле первобытной пещеры с копиями фресок доисторического человека на стенах. Этот дом выстроен в логике, которая раньше у нас не встречалась, хотя, казалось бы, она должна быть самой распространенной. Она заключается в том, чтобы жить привычно в это время и в этом месте. Только все, к чему ты привык и что для тебя естественно, доведено до высшего состояния. Так, чтобы взгляд из окна на неброскую красоту русских полей трансформировался в панораму на идеальный газон гольф-поля из стеклянного храма. В принципе та же медитация над ландшафтом. Только качеством лучше. Не знаю, чем закончатся два из трех экспериментов, которые ставит этот дом. Но архитектурный успешен. Искусство архитектора прежде всего в том, чтобы уметь дать форму своему времени, своему месту, своему образу жизни. Это удалось.

В пригородах Ростова для развития малоэтажного строительства, по мнению Кияшко, и земли хватает, и строительные технологии отработаны, и деньги инвесторы готовы вкладывать. Есть, правда, одна проблема ни в самом Ростове, ни в близлежащих Аксае, Батайске, Азове, Новочеркасске нет утвержденных генпланов. Без градостроительных документов есть вероятность опрометчивых инвестиций земля, приобретенная под жилое строительство, может оказаться зарезервированной, например, под промзону, дополняет эксперт. Кроме того, тормозит развитие пригородов неразвитость инженерных коммуникаций и дорог.

Инфраструктура за счет девелоперов
Малоэтажное строительство должно стать основой проекта Доступное и комфортное жилье, более половины нового жилья нужно возводить в пригороде, считает исполнительный директор ассоциации Технологии роста Андрей Кияшко. Территория города ограничена, земельных участков под строительство в центре и спальных районах немного, развитие должно идти за счет близлежащих территорий, развивает он свою мысль.

В ноябре 2006 г. на участие в аукционе по продаже прав аренды на земельный участок в 15 га в совхозе Темерницкое (граничит с Ростовом севернее ул. Орбитальной) заявку подала только одна компания, торги признаны не состоявшимися. При начальной цене в 56,28 млн руб. (и соответственно, годовой арендной плате примерно в 42 400 руб.) ориентировочная стоимость строительства инженерной инфраструктуры на участке в Темерницком оценивалась в 129,22 млн руб., включая выполнение техусловий и плату за подключение.

При оформлении прав на заключение договоров аренды земельных участков под загородное строительство девелоперам предлагают самостоятельно построить инженерные коммуникации, а затем передать их на баланс подведомственных структур (водоканалов, газораспределительных сетей). Поэтому такие проекты не популярны.

Недавно администрация Ростовской области объявила, что проекты строительства жилых микрорайонов Декоративные культуры, Орбитальный-2 (120 000-150 000 кв. м) в Ростове и Западный (150 000 кв. м) в Батайске получили гарантии федерального бюджета для привлечения инвестиций на строительство инженерной инфраструктуры. По оценке замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, для строительства инженерных сетей в трех микрорайонах необходимо более 400 млн руб. Федеральный бюджет компенсирует 100% ставки по кредиту для малоэтажного жилья, банк-кредитор будет выбран на открытом конкурсе. Лищунов не исключает, что Зодчий-Юг вновь заинтересуется проектом в Декоративных культурах.

Права аренды на другой участок площадью более 18,8 га в поселке Декоративные культуры на окраине Ростова за 37,6 млн руб. получила компания Зодчий-Юг. Здесь планировалось построить деревянные коттеджи общей площадью 30 000 кв. м, рассказал менеджер компании Виктор Лищунов. Мэрия оценила строительство инженерных коммуникаций в 63,2 млн руб., из-за таких высоких затрат Зодчий-Юг отказался от проекта в конце 2006 г.

Небольшой загородный рынок
Сейчас в Ростове и пригороде строится два коттеджных поселка. Поселок Родник (17 коттеджей) на участке в 1 га в районе ростовского зоопарка строит с прошлого года компания Россевкавстрой, инвестиции в проект оцениваются в 70-80 млн руб., говорит Кияшко. К концу 2007 г. его планируется сдать в эксплуатацию. Строительство поселка Солнечный в 10 км от города (по трассе Ростов Батайск) идет уже около трех лет, инвестором сейчас выступает Национальная жилищная корпорация. По данным компании, поселок рассчитан на 400 индивидуальных домов, застройщик предусмотрел и социально-бытовые объекты. В 2006 г. было построено 20 000 кв. м жилья, сейчас на разной стадии готовности находится 31 таун-хаус, каждый из которых включает 5-7 четырехкомнатных квартир. К концу 2007 г. запланировано к сдаче еще 22 000 кв. м. Цена 1 кв. м в квартире площадью 119 кв. м составляет 20 000 руб., ее общая стоимость около 2,4 млн руб. без учета цены земельного участка.

Если проект предполагает строительство коттеджей и объектов социальной инфраструктуры, подведены все коммуникации и транспортные магистрали, жилье в пригороде будет востребовано, уверен Кияшко. А использование недорогих технологий и не столь высокие цены на землю снижают стоимость строительства: цена загородного дома площадью около 200 кв. м сопоставима с квартирой площадью 100 кв. м в центре Ростова, говорит он. По мнению Кияшко, в ближайшие два-три года вокруг Ростова появится около 10 коттеджных поселков на 20-50 домов.

Популярные дачи
Так что анонсировать новые проекты инвесторы не спешат, а ростовчане активно покупают земельные участки в близлежащих районах и садовых товариществах на окраинах города. В пос. Янтарный в конце прошлого года провели газ, стоимость 6 соток земли с домом сейчас составляет около 3 млн руб., в 2006 г. такой объект оценивался в 2 млн руб., рассказывает специалист по домовладениям и земельным участкам агентства недвижимости Риэлти Дарья Устинова. По ее данным, участок в 6 соток в районе Ростовского моря около магистрали можно купить за 800 000 1,5 млн руб., удаленный за 600 000 руб. Активно застраивается район вокруг клиники Леге-Артис (севернее ул. Орбитальной), стоимость 1 сотки доходит до 250 000-300 000 руб., говорит специалист по продаже домовладений АН Квартал Норайер Дарпинян.

В прошлом году проект Беловодье недалеко от пос. Обуховка (Азовский район, 15 км от Ростова) анонсировал Холдинг Каскад. На территории 160 га планируется разместить 800 домов, супермаркет, школу, детский сад, рестораны, фитнес-клуб, салон красоты. В поселке появится благоустроенный пляж и яхт-клуб. По данным компании, площадь земельных участков под коттеджи варьируется от 4 до 40 соток, покупателям предлагается более 20 вариантов различных домов площадью 125-400 кв. м. Строительство пока не началось, говорит Кияшко: Заявки подали не более 10 покупателей, еще 20 домов инвестор планирует построить за собственные деньги. Концепцию Беловодья Кияшко считает хорошей, но заявленный срок строительства поселка в 5-7 лет отпугивает покупателей. Технология строительства позволяет возводить дома за три месяца, строительство всего коттеджного поселка должно завершаться за два года. Больше ждать никто не будет и не хочет, считает эксперт.

По данным опрошенных Ведомостями риэлторов, рост цен на загородные земли подогревают крупные проекты. Собственники земель в совхозе Темерницкий сняли участки с продаж: они ожидают роста цен после начала строительства гипермаркета Auchan, говорит Дарпинян. С конца осени цены в Темерницком выросли на 15-20%, стоимость 1 сотки земли без коммуникаций составляет около 100 000 руб., добавляет он.

По мнению Дарпиняна, перспективными для коттеджной застройки являются Старочеркасск и пос. Большой Лог оба находятся в Азовском районе. Особенно интересны земли, примыкающие к строящемуся в Старочеркасске гольф-полю, там цена за сотку без коммуникаций составляет $1000, добавляет исполнительный директор агентства Terra Андрей Фоменко. На 50% за 2006 г. выросли цены на земли у р. Дон. В хуторе Курганы незатапливаемые участки продаются по 250 000 руб. 1 за сотку, в пос. Рогожкино 120 000-150 000 руб. за сотку, говорит Фоменко.

Стремление к максимуму
Почти все новые коттеджные поселки, строящиеся в 30-километровой зоне от Нижнего Новгорода, девелоперы позиционируют как элитные объекты для постоянного проживания. Однако они значительно отличаются по насыщенности инфраструктурой, уровню благоустройства и предполагаемому сервису. Охрана, асфальтированные дороги, магазин, коммуникации, обеспечивающие городские удобства, это тот минимум, на который рассчитывают покупатели и который обеспечивают практически все предлагаемые варианты. Дополнительная инфраструктура планируется в зависимости от места расположения поселка, окружающего ландшафта и фантазии девелопера. Если есть высокий берег реки можно организовать горнолыжную трассу, есть большая вода значит, строим яхт-клуб.

Строительство IKEA способствует росту цен в Аксайском районе. По словам директора аксайского АН Таис Юлии Зиновьевой, за последние несколько месяцев рост составил 18-20%: до нового года 6 соток земли стоили 1,9 млн руб., сейчас 2,2 млн руб.
Развитая инфраструктура не всегда повышает ликвидность загородных коттеджных поселков. Большинство из них еще строятся, и покупателей прежде всего волнует реалистичность проекта и близость будущего поселка к городу.

Компания Технологии будущего в поселке Sun City обещает построить горнолыжную трассу с подъемником (который уже установлен и испытан), искусственное озеро, площадки для тенниса и баскетбола, магазин, ресторан, детскую комнату, фитнес-центр. ГК Лэндон, которая строит на берегу Горьковского моря поселок выходного дня, обещает покупателям поля для гольфа и яхт-клуб. В конце лета этого года Лэндон, по словам одного из соучредителей компании, Андрея Костина, начнет строительство марины. А в поселке Терраски в Кстовском районе в 38 км от города предусмотрен и яхт-клуб, и горнолыжные трассы, и фитнес, и ресторан, и кафе, и т. п. Правда, все эти прелести будут принадлежать не самому поселку, а горнолыжному курорту Terra Ski, на территории которого он расположится.

Самое престижное из существующих поселений горожан за городом поселок Приозерное уже не служит для девелоперов ориентиром с точки зрения благоустройства: кроме необходимого инфраструктурного минимума там есть детские, хоккейная и волейбольная площадки, ресторан, пожарная часть. Сейчас девелоперы редко удовлетворяются таким набором услуг и развлечений.

Рекордсменом по темпам продаж можно считать поселок Терраски в Кстовском районе. Инвестиционная компания Роза ветров начала продажи в конце декабря 2006 г. К началу апреля 2007 г. из 46 участков проданы 4 Земля продавалась отнюдь не дешево: в марте цена сотки составила 122 000 руб. Этот феномен директор компании Роза ветров Мария Свиридова объясняет просто: Мы предлагаем не просто кусок земли в чистом поле, а философию жизни за городом. Наши клиенты получают возможность жить на природе и отдыхать, летом купаться в речке, зимой заниматься спортом в фитнес-центре и на оборудованных горнолыжных трассах. А главное они совершенно уверены в том, что и поселок, и коммуникации, и все эти спортивные сооружения будут действительно построены, им понятно, кто их будет содержать и эксплуатировать. Коттеджный поселок Терраски будет частью горнолыжного курорта Terra Ski. Роза ветров строит здесь отель на 70 номеров, горнолыжную трассу с искусственным снегом, яхт-клуб, крытые и открытые бассейны, площадки для занятий теннисом и игровыми видами спорта, кафе, бары, рестораны.

За все заплатит покупатель
Строительство инфраструктурных объектов предполагает значительные затраты, которые обычно включаются в продажную цену земли. Однако ликвидность участков в глазах покупателей определяется прежде всего реалистичностью проекта и близостью поселка к городу. Стоимость участков с подрядом на строительство может отличаться в несколько раз в зависимости не только от инфраструктуры, но и от степени раскрученности проекта. Компания Автоград продает участки в поселке Бурцев ключ в Богородском районе в 15 км от Нижнего Новгорода по 43 000 руб. за сотку, а Технологии будущего в широко разрекламированном Sun City в том же районе по цене от 135 000 до 270 000 руб. за сотку. Участки в Зеленом доле (застройщик компания Этап), который расположен в полукилометре от Нижнего по Кстовскому направлению, проданы почти все, несмотря на высокую цену в 203 000 руб. за сотку и наличие минимальной инфраструктуры: здесь предусмотрена только охрана и необходимые коммуникации.

Земля непонятный объект инвестиций
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, соглашается с тем, что низкие темпы продаж земельных участков в том или ином поселке результат настороженного отношения покупателей к проектам, существующим пока только на бумаге. Кроме неуверенности в том, что все обещанное будет построено, покупателей, по мнению Романчевой, останавливает и неясность, в какую же сумму обойдется им содержание всей обещанной разнообразной инфраструктуры.

На ликвидность участков в Террасках повлияло то, что инвестор начал продажи, когда в зоне курорта уже вовсю шло строительство: возводился отель, подводились коммуникации. В других коттеджных поселках продажи начинали, когда на территории ничего не было, а в некоторых случаях земля даже не была размежевана. Андрей Костин считает недоверие потенциальных покупателей к подобным объектам оправданным. Он отмечает, что, по мере того как в поселках разворачивается строительство, подводятся коммуникации и т. п., увеличивается и интерес клиентов.

Участки без подряда на строительство активно продавались и продаются по Кстовскому направлению и в районе Горьковского моря. Цена земли в таких местах существенно ниже, чем в организованных поселках: от 15 000 до 30 000 руб. за сотку. В случае если здесь будут проложены коммуникации и построен организованный поселок, стоимость участков, по мнению Романчевой, вырастет в 4-5 раз. Правда, частных инвесторов на земельном рынке еще немного: он пока слишком непрозрачен.

Поэтому высоким спросом у нижегородцев пользуются участки без подряда на строительство, особенно вблизи популярных мест отдыха. Например, в районе пансионата Буревестник на Горьковском море уже сложилась развитая инфраструктура, есть возможность заниматься и водными видами, и конным спортом, поэтому здесь нет необходимости придумывать что-то еще для какого-нибудь отдельного поселка, говорит Романчева.



Главная --> Публикации