Главная --> Публикации --> Госстрой подготовил законопроект об обязательном страховании жилья Недоступное жилье подтолкнет рынок аренды Хороший "макияж" даже хрущевкам убавляет годы Деревенских жителей оставили без собственности на землю Подмосковное сафари на vip-клиентов

Вильнюс занимает 16-е место в ЕС по ценам на жилье

Эксперты прогнозируют конец ценового пузыря на литовском рынке жилья, который возник вследствие доступности ипотечных кредитов и спекулятивных операций с недвижимостью.

Неровное поле
Литовский рынок жилья весьма специфичен. Прежде всего, его характеризует высокая степень географической концентрации. Более половины нового жилья, сданного в эксплуатацию за последние пять лет, располагается в Вильнюсе, который лидирует по всем экономическим и социальным показателям притоку инвестиций, уровню оплаты труда, приросту населения. В один ряд со столицей можно поставить еще два города Каунас и Клайпеду, причем последняя с некоторых пор начинает догонять Вильнюс и по темпам строительства, и по росту цен на жилье. Суммарно на эти три города приходится до 85% построенных жилых домов.

Похоже, минувший год переломил ценовой тренд на рынке недвижимости Литвы. С 2003 года цены на квадратный метр жилья росли с ускорением, увеличиваясь на 20−60% ежегодно. Но во втором полугодии 2006 года темпы роста упали в несколько раз, а отдельные виды квартир (например, старые панельные дома в спальных районах) даже начали дешеветь. Это дает экспертам основание утверждать, что искусственно вздутый на рынке пузырь вот-вот лопнет, и прогнозировать, что в текущем году квартиры подорожают не более чем на 10%.

Остальная Литва принципиально отличается от крупных городов и курортных городков. Здесь цены на порядок ниже и ведут себя довольно стабильно. В этой части рынка наблюдается исключительно точечный рост, то есть стремительно дорожают дома, расположенные в рекреационных зонах в живописных местах у озер и пригородах Вильнюса.

Другая особенность рынка недвижимости республики курорты, в первую очередь, расположенные на взморье. Именно им принадлежат ценовые рекорды. Пальму первенства держит Неринга, морской курорт на Куршской косе, где стоимость квадратного метра зашкаливает за 4,3 тыс. евро и вполне может соперничать со стоимостью недвижимости на испанском взморье. Следом со значительным отставанием идет Паланга (1,7−2,9 тыс. евро за 1 кв. м). На внутренних курортах (Друскининкай, Бирштонас) цены пока ниже, но в последние годы начали быстро подтягиваться.

Восстановление строительного рынка заняло около трех лет, после чего цены опять поползли в привычном направлении. Примерно с 2003 года в лексиконе литовских экспертов рынка прочно укоренился термин пузырь таким образом они характеризовали ценовую динамику на рынке недвижимости. Цена квадратного метра увеличивалась с ускорением на 20, 40, 60% в год. Государственный департамент статистики сигнализировал о тревожном явлении резкой диспропорции между темпами роста доходов населения и цен на жилье.

История пузыря
Можно считать, что новейшая история литовского рынка недвижимости началась с обвала цен после российского дефолта стоимость квартир упала на 30−40%. Но тот сокрушительный ценовой провал был обусловлен внешнеэкономическими факторами, а потому не может считаться аналогом нынешней ситуации.

После пикового 2005 года начались неожиданности. В первом полугодии 2006−го цены по привычке взяли хороший темп и подросли на 35−40%. Но во втором полугодии рост резко замедлился: в Клайпеде до 15−20%, в Вильнюсе до 2−5%. Стоимость некоторых видов жилья даже стала снижаться. Например, старые квартиры в окраинных микрорайонах Вильнюса подешевели на 5−10%, Каунаса на 10−15%. Хотя по итогам года цены набрали-таки свои 30% прибавки, аналитик рынка Матас Мацияускас склонен рассматривать перелом тенденции как начало стабилизации на перегретом рынке и прогнозирует, что в 2007 году рост цен на недвижимость едва ли превысит 10%.

Жилье по стоимости догнало и обогнало многие европейские столицы. К примеру, международное агентство по исследованию недвижимости Global Property Guide приводит такой расчет. Апартаменты площадью 120 кв. м в новом доме в Вильнюсе стоят сегодня в среднем 455 тыс. евро (то есть более 3,7 тыс. евро за 1 кв. м). Таким образом, по дороговизне жилья Вильнюс занимает 16−е место среди европейских столиц. Для сравнения: Рига помещена исследователями на 22−е место, Таллин на 29−е. Конечно, вильнюсские апартаменты в разы дешевле похожего жилья в Монако (2,988 млн евро), Лондоне (1,743 млн евро) или Париже (800 тыс. евро). Но они существенно дороже хорошей квартиры в Берлине (380 тыс. евро), Варшаве (141 тыс. евро), Братиславе (155 тыс. евро) и т.д.

К объективным факторам относится увеличение затрат на строительство в прошлом году, по оценке строительных компаний, их расходы возросли на 9,2%. Однако понятно, что этот фактор лишь отчасти способствовал появлению пузыря.

Объективно-субъективный пасьянс
Факторы, обусловившие надувание пузыря, можно разделить на две группы объективные и субъективные. Влияние последних объясняется тем, что литовский рынок живет в мире мифов. Миф первый: жилье самый надежный объект инвестирования, потому что цены на недвижимость не упадут никогда. Миф второй, конъюнктурный, ожидание, что с переходом Литвы на евро произойдет скачок цен, в первую очередь на недвижимость. Именно эта надежда, по мнению эксперта компании BUTAS TAU Индре Закалските, стала причиной странного поведения цен в прошлом году. В первом полугодии, когда ожидали присоединения к еврозоне с 1 января 2007 года, стоимость жилья быстро увеличивалась. После того как стало ясно, что введение евро откладывается на несколько лет, спрос на жилье упал и это сказалось на ценах.

Во-вторых, по мере повышения благосостояния литовцев происходит качественное изменение структуры спроса все больше жителей страны думают не просто о крыше над головой, а о более комфортных условиях существования. Если в 1995 году на одного вильнюсца приходилось 16,3 кв. м жилья, то в 2005−м уже 23,4 кв. м.

Перекос рынка был предопределен существенным, в полтора раза, превышением спроса над предложением. Для этого было несколько предпосылок. Во-первых, по числу нуждающихся в улучшении жилищных условий Литва выглядит едва ли не хуже всех в ЕС. Если в среднем по Евросоюзу на тысячу жителей приходится 457 квартир, то в Литве только 375, это раза в два ниже, чем в благополучных Дании и Швеции.

Основным сдерживающим моментом являются трудности в приобретении участков под застройку, которые обусловлены либо дефицитом неприватизированной земли, либо незавершенностью процесса приватизации (особенно это характерно для Вильнюса). А в последние годы у строительных компаний возникли дополнительные проблемы растущий дефицит строителей, которые массово эмигрируют на заработки за рубеж.

В-третьих, строительный комплекс не успевает за ажиотажным спросом. Хотя в последние годы он оживился и 2006 год стал рекордным по количеству возведенных квартир, все равно это мизер, в советский период жилья строилось на порядок больше.

Доступные деньги
Спрос на жилье обогнал предложение в первую очередь благодаря развитию ипотечного кредитования. Реально ипотека в Литве начала действовать с 2000 года, когда было создано учреждение государственного страхования банковских кредитов Bыsto paskolш draudimas, заключившее договор с банками. Система государственного страхования позволила банкам сильно уменьшить начальный взнос за жилье или выдавать кредит без него.

Негативно сказалось на рынке жилья появление большого количества перекупщиков, приобретающих жилье по спекулятивным ценам. По словам директора экономического департамента Банка Литвы Раймондаса Куодиса, они приобретают около трети квартир. Косвенно его оценка подтверждается данными Global Property Guideчто: на фоне быстрого роста цен на жилье доходность от сдачи квартир в аренду остается низкой не выше 4% (для сравнения: в Риге около 5, в Таллине 6,13, в Лондоне 5,8, в Париже 8,25%). Это значит, что деньги вкладываются в жилье в основном с целью перепродажи, а прибыль закладывается перекупщиками в продажную цену.

В настоящее время жилищным кредитованием занимаются восемь банков Литвы. Межбанковская конкуренция привела к снижению процентных ставок по кредитам (они колеблются в пределах 3,7−4,5% годовых) и к удлинению срока кредитования до 40 лет. Банки всячески облегчают условия возврата кредита. Например, банк Parex предложил в прошлом году так называемые мини-платежи, суть которых заключается в уменьшении месячных выплат на протяжении первых 25 лет. Скажем, если взят кредит в 220 тыс. литов (63,7 тыс. евро), то вместо 1287 литов (373 евро) клиент будет на первом этапе возвращать банку по 957 литов (277 евро) в месяц. Ставка делается на привлечение молодых заемщиков, доходы которых пока невелики, но со временем возрастут.

Кроме того, государство взяло под опеку часть граждан с низкими доходами, которые вовсе не имеют жилья или живут в стесненных условиях (не более 14 кв. м на человека). Оно оплачивает половину суммы страховых взносов. Социально опекаемым гражданам (сироты, многодетные семьи и т.д.) выдаются государственные субсидии, покрывающие 10−20% стоимости квартиры. Однако в этом случае требуется внести первоначальный взнос в размере 5% от суммы кредита.

Банковские мероприятия и политика государства сделали ипотечные кредиты общедоступными. По накопительному показателю сумма выданных кредитов с 2003 года выросла примерно с 3,2 млрд литов (0,9 млрд евро) до 10 млрд (2,9 млрд евро). Тем не менее, как отмечает Раймондас Кутра, директор департамента розничного банкинга NORD/LB, по сравнению с Европой это немного: если в ЕС доля жилищных кредитов в ВВП составляет в среднем 45%, то в Литве пока только 9%.

Меняется также психология заемщиков если еще недавно люди старались не связывать себя длительными обязательствами, то теперь начинает преобладать установка жить взаймы (средняя продолжительность договора за три года возросла с 18 до 29 лет).

Финансовый аналитик банка SEB VB Гитанас Науседа отмечает, что одним из признаков ухудшения ситуации является рост базовой процентной нормы EURLIBOR, которая с октября 2005−го по март 2006 года выросла с 2,3 до 3%. Поскольку маржа (прибыль банка) в результате конкуренции постоянно падала и достигла дна (0,7−1%), то следует ожидать роста процентной ставки по кредитам. Банки, скорее всего, в этой ситуации перестанут воевать друг с другом и начнут поднимать маржу. К этому побуждает их и Центробанк, обязавший в 2006 году вдвое увеличить резервы на страхование жилищных кредитов.

Конец истерии?
Похоже, что лучшие времена в истории литовского ипотечного кредитования закончились, как для заемщиков, так и для банков. В отчете Банка Литвы за первое полугодие 2006 года впервые указывается: Оценивая то, что для рынка недвижимости особенно характерна цикличность, специалисты банка полагают, что в дальнейшем предоставление жилищных кредитов станет причиной роста кредитного риска.

Особую опасность представляют перекупщики. Можно предположить, что в ответ на снижение цен они запаникуют и завалят рынок предложениями жилья, порождая цепную реакцию снижения стоимости.

Сдувание пузыря практически ни у кого не вызывает сомнений. Предмет обсуждения сценарии, по которым могут развиваться события. По мнению Науседы, если цены на жилье упадут более чем на 25%, банковский риск окажется ниже критической черты.

Строительные палеотехнологии
В Чичен-Ице древние зодчие воздвигли в честь Священного Змея грандиозный храм-пирамиду Кукулькана, или, как его назвали европейцы, Эль‑Кастилио (в переводе с испанского замок). Здание поместили в центре архитектурного ансамбля города, сделав доминантой, видимой из любой его точки.

Негативное влияние на конъюнктуру рынка недвижимости может оказать также массовая эмиграция. Из Литвы в другие страны ЕС уезжают в основном молодые люди, а значит, потенциальных покупателей жилья становится меньше. Оптимисты считают, что, заработав деньги, кочевники вернутся и вложат средства в экономику страны. Но пока такие ожидания ничем не подкреплены: число возвращенцев значительно ниже числа уезжающих надолго или навсегда. Не может подогреть остывающий рынок и внутренняя миграция: переселяющихся из деревни в города заметно меньше, чем из городов в села.
Чичен-Ица это один из самых больших и великолепных центров культуры майя, служивший для проведения важнейших религиозных церемоний. Полагают, что он был основан в VIII веке, а спустя два столетия захвачен иноземными завоевателями тольтеками под предводительством Се Акатль Топильцина, который был не только правителем этого народа, но и верховным жрецом бога Кетцалькоатля, или Кукулькана, как его называли майя. Захватчики избрали Чичен-Ицу в качестве своей столицы, превратив ее в наиболее густонаселенный город полуострова Юкатан.

Для построек индейцы использовали известняк, добываемый в местных каменоломнях, которыми изобиловало плато Юкатана. Выработку блоков начинали с выравнивания поверхности намеченного монолита на месте его выхода наружу. Затем внешнюю плоскость цельной глыбы делили на равные доли с помощью правильных желобов. В последних высверливали ряды глубоких отверстий, вгоняли в них сухие деревянные клинья, после чего заливали горячей водой. Клинья разбухали и раскалывали скалу на части. Полученные блоки обрабатывали молотками из кремня и диоритовыми резцами (с металлами майя были почти незнакомы).

До сих пор не совсем понятно, как майя возводили пирамиды. Ученые так и не установили, каким образом им удавалось проводить параллельные прямые, очерчивать треугольник, квадрат и круг в своей архитектуре. Кроме того, у них не было тягловых животных, они не знали колеса, а весь строительный материал доставляли вручную.

Майя в отличие от древних египтян никогда не стремились к достижению действительно пирамидального геометрического объема. Они укладывали одну платформу на другую и получали таким образом усеченную форму. На четырехгранной вершине строения возводили небольшой храм. От подножия пирамиды к входу в святилище обычно вела длинная лестница. Если сооружение было внушительных размеров, то такие лестницы располагали по четырем сторонам, как в пирамиде Кукулькана.

Готовые блоки транспортировали к месту строительства, подкладывая под них деревянные валики. Пирамиду Кукулькана сложили из грубо отесанных камней, скрепив очень стойким известковым раствором.

Жестокие религиозные обряды и гениальные достижения майя
Майя поклонялись огромному пантеону богов, каждый из которых требовал человеческих жертвоприношений. Людей приносили им в дар во время войн, стихийных бедствий, а также крупных религиозных праздников. Огромными эстрадами, где публично готовили кровавые подношения богам, становились пирамиды. Даже их форма была связана с исполнением этих страшных ритуалов. А происходило все следующим образом. предназначенного для заклания человека жрецы обмазывали священной краской, надевали ему на голову специальный жертвенный колпак и под аккомпанемент религиозных песнопений вели на вершину пирамиды. Там четверо помощников священнослужителя, именовавшихся в честь бога дождя чаками, клали жертву на алтарь. Чаки держали руки и ноги несчастного, в то время как главный церемониймейстер каменным ножом вскрывал его грудь. Вырвав еще живое сердце, он передавал его главному жрецу, и тот окроплял кровью изображение или статую бога, в честь которого совершали обряд. Если сердце переставало биться в этот момент, то считалось, что душа жертвы отлетела, а такое подношение боги отказывались принимать. Потом мертвого человека сбрасывали вниз по ступеням, специально построенным крутыми, чтобы тело само скатывалось вниз, проливая при этом как можно больше крови, необходимой богам. Майя верили, что кровь их любимейшая пища.

Мексиканские святилища главным образом предназначались для культовых обрядов, но иногда, подобно египетским, служили усыпальницами для высшей знати.

Чудеса храма Кукулькана
Пирамиду в Чичен-Ице называют большим солнечным календарем. В ее основании лежит квадрат со стороной 55,5 м, высота сооружения достигает 25 м. На гранях пирамиды девять террас по одной на каждую область царства мертвых. Так майя представляли себе загробный мир то место, куда они отправлялись после смерти. К вершине строения ведет четыре широкие крутые лестницы, поделенные на 18 пролетов, каждый из них соответствовал определенному месяцу года, так как в календаре майя было 18 месяцев. Все лестницы, в свою очередь, насчитывают по 91 ступени. Если эту цифру умножить на четыре (количество лестниц) и прибавить еще одну ступень платформу на вершине, на которой стоит храм, то получится 365 число дней в году. Вероятно, пирамида также служила и для астрономических наблюдений, ведь она к тому же строго ориентирована по сторонам света.

В сознании современного цивилизованного общества невозможно совместить жестокость церемоний жертвоприношения с гениальными достижениями этого высококультурного народа. Нелегко решить, какое из майяских достижений следует поставить на первое место: иероглифическую письменность, математику или астрономию. Данные науки пригодились древним индейцам для составления 17 календарей. Одни из них могли отсчитывать время назад на десятки миллионов лет, другие более точно, чем юлианский и современный григорианский календари, определяли продолжительность года. С их помощью майя предсказывали события, которые могли произойти через тысячи и даже сотни тысяч лет. Во многих из данных систем летоисчисления невозможно разобраться без совместной работы астрономов, астрологов, математиков и геологов. Но два основных календаря отличалось относительной простотой. Один из них был священным и назывался цолькин, он состоял из 260 дней. Второй 365‑дневный хааб употребляли в быту.

Однако это не единственный спец-эффект потрясающего строения. майя снова удивили ученых, установивших, что пирамида является гигантским резонатором. Звук от шагов людей, поднимающихся по лестнице с внешней стороны сооружения, трансформируется внутри пирамиды в точную имитацию голоса кетцаля священной птицы майя (ее название составная часть имени Кетцалькоатля). Вероятно, крики кетцаля также играли немаловажную роль в священных обрядах. Пока еще остается загадкой, как древние строители сумели рассчитать нужным образом толщину сложенных из известняка стен и акустику залов пирамиды. Кстати, тот же звук можно воспроизвести, если, стоя на определенном расстоянии от северной грани пирамиды, громко хлопнуть в ладоши или издать другой резкий звук.

Но святилище Пернатого Змея обладает и другими феноменальными свойствами. Если бы строители сместили его хотя бы на один градус, то им бы не удалось достичь того особого визуального эффекта, что возникает два раза в год, в дни весеннего и осеннего равноденствия. Лестница, идущая по северной стороне пирамиды, внизу по краям оканчивается змеиными головами, символами бога Кукулькана. В строго определенное время на ступенях этой лестницы из треугольников света и тени складывается изображение гигантского Священного Змея, медленно скользящего к основанию пирамиды. Иллюзия длится 3 часа 22 минуты. Древним майя, наблюдавшим за действом, вероятно, казалось, что Кукулькан возвращается к жизни и нисходит на землю.

Серьезные исследования и реставрационные работы начались здесь только в 20-е годы прошлого столетия. Не так давно удалось восстановить пирамиду Кукулькана, и теперь самые смелые и отчаянные туристы имеют возможность подняться по ее крутым ступеням, чтобы с высоты обозреть панораму города и еще раз восхититься гением удивительного народа.

Чудеса храма привлекают в Чичен-Ицу путешественников со всего мира, город стал одним из наиболее посещаемых памятников древних майя. Но долгие годы о нем ничего не было известно: в XIV веке по неведомой причине Чичен-Ицу неожиданно оставили жители, и джунгли постепенно поглотили ее.

Число граждан, готовых воспользоваться ипотечным кредитом, растет, несмотря на все еще высокие процентные ставки. Меняется и отношение к ипотечникам у продавцов недвижимости: если раньше они предпочитали получать живые деньги, то теперь готовы к безналичной форме оплаты. О некоторых особенностях подобных сделок рассказывает Артем Мостовой, эксперт компании Юридическое Бюро Н. Петелиной.



В настоящее время в условиях стабилизации рынка жилой недвижимости, заметного снижения покупательского ажиотажа и не столь острого дефицита квартир положение ипотечников перестало быть невыгодным. Реализовывать жилье по ипотеке стало даже удобнее. Процесс оформления сделки аналогичен тому, который осуществляют при проведении операций со свободными деньгами. Во-первых, многие банки уходят от дополнительных условий выдачи кредита и требований к приобретаемой квартире. Во-вторых, продавец может не сомневаться в том, что денежные знаки, выдаваемые банком, не поддельные, кроме того, растут и предоставляемые суммы. В-третьих, покупателя-заемщика проверяет служба безопасности организации, что снижает для продавца риск оказаться обманутым аферистами. В-четвертых, банки (и таких становится все больше) сотрудничают с нотариусами, которые берут на себя оформление всех договоров и, что немаловажно, их регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы. Это освобождает клиентов от стояния в очередях, неизбежного при самостоятельной подаче документов. И последнее: необходимо помнить, что не каждое жилье удовлетворяет требованиям банков. А их специалисты внимательно исследуют юридическую чистоту бумаг, историю квартиры, состояние дома и дают заключение о том, стоит ли приобретать данную недвижимость с помощью кредита.

Ипотечникам дороже?
Еще в начале 2006 года фраза возможна ипотека подразумевала, что квартира имеет две цены: более низкую для покупателей со свободными деньгами и более высокую для тех, кто собирается воспользоваться ипотечным кредитом. И последние соглашались переплачивать, ведь выбирать не приходилось цены на недвижимость росли очень быстро, а срок действия решения кредитного комитета банка ограничен. Чуть промедлишь и суммы кредита на приобретение квартиры не хватит. К тому же покупателей с живыми деньгами было предостаточно.

Заключение кредитного договора требует внимательности

Таким образом, сегодня фраза возможна ипотека в объявлении о продаже жилья говорит не о завышенной цене, а о стремлении владельца спокойно и без рисков реализовать квартиру, что привлекает покупателей.

* порядок, способ, срок и дату предоставления кредита;
* порядок пользования кредитом и схему его возврата;
* соответствие начисляемых по кредитному договору процентов тем, которые установлены банком по той или иной программе (документ может предусматривать право организации изменять в одностороннем порядке процентную ставку по кредиту);
* дату исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и размер ежемесячного платежа;
* вероятность и условия досрочного погашения кредита или его части;
* права и обязанности заемщика, банка и ответственность сторон за нарушение отдельных пунктов кредитного договора.

В большинстве случаев кредитный договор предусматривает обязательство банка предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, указанных в этом документе, для целевого использования приобретения конкретного недвижимого имущества. А заемщик обязуется вернуть полученную сумму и уплатить проценты. Особое внимание при заключении такого контракта следует обратить на следующие моменты:

Дополнительные расходы
Чтобы избежать щекотливой ситуации, когда недостает средств на оформление ипотечной сделки или на сопутствующие расходы, еще на этапе одобрения банком выдачи кредита (либо на этапе поиска квартиры) необходимо вместе с риелтором просчитать затраты. Восполнить недостающую сумму можно, если взять потребительский кредит. Стоит либо оплатить услуги с его помощью, либо использовать его как первоначальный взнос.

Перед подписанием документа, который связывает финансовыми обязательствами на длительный срок, надо внимательно изучить все пункты, а при необходимости воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Он подробно разъяснит условия договора и поможет избежать ошибок, способных привести к нежелательным последствиям.

Незапланированные расходы можно покрыть, если взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Но данная процедура является достаточно сложной, и если человек не обратится за помощью к специалистам, его ожидает много хлопот. Посему разумнее воспользоваться бесплатной консультацией юриста, чтобы понять, какие предстоят траты и как уберечь себя от неприятных финансовых сюрпризов в будущем.
Москва город средневысотный. Не Лондон, конечно, где большинство домов в 4-5 этажей, но и не Нью-Йорк с его 100-этажными бетонными джунглями. В последнее время тенденция к увеличению высоты домов стала все явственнее: появляются жилые здания в 30-40 этажей, а башня Федерация, возводимая в Москва-Сити, обещает стать самой высокой в Европе. Возведение высоток вызывает множество вопросов у специалистов.

Обращаясь в банк, разумно сразу заказывать максимально возможную сумму. Дело в том, что финансовая организация не обязывает клиента брать все предоставленные деньги, а вот давать больше, чем запросил заемщик, банк не будет. Оставшиеся средства можно потратить на оплату услуг риелтора, услуг по оформлению ипотечной сделки или на ремонт новой квартиры. Некоторые банки выдают целевой кредит в рамках ипотечного (без получения нового одобрения) именно на оплату работы риелтора и услуг по оформлению сделки.

Зачем все эти усилия? Во времена, когда проблем перенаселенности земли и дефицита территории очевидно не существовало, основным смыслом была демонстрация собственного величия. Даже наши московские сталинские высотки это подтверждают. Здания эти, слов нет, довольно высокие (а по московским меркам просто огромные), но каждое из них занимает значительный участок земли, имеются огромные боковые крылья, просторные дворы Думается, если застроить всю территорию высотки на Котельнической набережной обыкновенными домами этажей в 10 квартир получилось бы столько же.

Зачем они?
Человек по земле ходить должен, а не летать, наставительно говорил один из героев Золотого теленка. Спорить со столь очевидной мыслью сложно, однако всю свою историю человечество с похвальным постоянством стремилось ввысь. Выражалось это не только в том, что периодически очередной изобретатель делал крылья и прыгал с ними с горы покруче, но и в желании построить здание невиданной высоты. Первый (неудачный) опыт описан еще в Библии это Вавилонская башня.

Тенденция к росту
Все перечисленные мотивы строительства высотных зданий были главными в прежние времена, когда деньги и квадратные метры в стране особенно не считали. Сегодня все иначе, и основным резоном для строительства высотных домов стала возможность получить побольше готовых площадей. Строительство высотных зданий столице сегодня просто необходимо, так как город больше не может разрастаться вширь, и едва ли не единственный выход расти ввысь, говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент группы компаний Конти. Выход жилья с одного квадратного метра в высотном комплексе несоизмерим ни с каким другим типом строительства.

Со временем архитекторы придумали высотным домам и еще одно назначение служить архитектурными маяками: чтобы человек в любой точке города мог найти взглядом что-то знакомое и понять, где, собственно, он находится. В центре Москвы подобных объектов хоть отбавляй: и Кремль, и куча архитектурных памятников, а вот стоит перебраться в те районы, которые называются срединным поясом Маяками здесь можно признать только Останкинскую башню и Университет на весь город явно маловато.

Насчет чувства меры это очень правильно, многим из нас его категорически не хватает. Но следует признать, что политика, проводимая городскими властями в этом вопросе, является разумной и взвешенной: в центре Москвы высота застройки жестко ограничивается. Конечно, постоянно происходят конфликты, связанные с тем, что застройщики пытаются возвести нечто на этаж-другой повыше разрешенного, а потом задним числом все это согласовать, но это уже тема для отдельного разговора. Что касается периферийных районов, то там можно строить здания практически любой высоты.

В Москве уже давно наблюдается дефицит не только крупных земельных участков, но и квадратных метров, поэтому можно сказать, что строительство высоток это решение сразу двух проблем, соглашается Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. Главное помнить, что при возведении высотных зданий основной принцип это грамотно выбрать площадку для строительства, а не сносить памятник архитектуры в центре Москвы, пренебрегая исторической ценностью и геодезической экспертизой. Во всем должно присутствовать чувство меры.

Весьма скептически настроена по отношению к высотным домам Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город. По ее мнению, в Москве высотка может нормально смотреться и эксплуатироваться только при наличии очень значительной придомовой территории, т. е. фактически они должны строиться в идеологии сталинских зданий. А сегодняшняя плотность застройки нашего города не позволяет возвести ничего подобного. Еще у людей возникают вопросы: что, например, будет, если сломаются лифты? Как поведет себя здание в случае возгорания? Многим памятен скандал, когда во время пожара на 18-м этаже люди погибли просто потому, что у приехавших пожарных до их окон не дотянулись лестницы. Это всего 18-й этаж а если будет 30-40-й? В общем, многие от перспективы поселиться на столь высоком этаже чувствуют себя не слишком комфортно, даже несмотря на все захватывающие панорамные виды, говорит Ветлугина. Мы неоднократно продавали квартиры и в Эдельвейсе, и в Триумф-Паласе. И проблемы возникали с реализацией квартир именно на высоких этажах видовых и престижных. И связаны они были не с ценой, а с опасениями покупателей.

Vox populi
А что думают по поводу высотных зданий те, кому, собственно, они и предназначены, потенциальные покупатели? Опрошенные нами риелторы (а они работают с клиентами, следовательно, их оценку можно считать неким концентрированным выражением общественного мнения) давали самые разные ответы. И тем самым подтвердили, что единого отношения к небоскребам у нашего народа пока нет.

Есть и еще одно соображение его можно назвать имиджевым. Многие люди хотели бы жить в эксклюзивных домах, но позволить себе собственную загородную резиденцию или настоящий пентхаус могут далеко не все. И часто выбирают хотя бы нетиповой дом. Пусть квартира моя обычная но располагаться она будет в доме, который можно узнать издалека. И знакомым объяснять, где живу: одно дело 7-й Кривособачий переулок, д. 5, корп. 15, и совсем другое известные всей Москве Эдельвейс или Алые паруса

Практически полностью противоположное мнение высказывает Лариса Патлух, генеральный директор компании БЕСТ-Недвижимость. Когда в начале и середине 90-х эти проекты только начинали анонсироваться, вокруг этой темы был достаточно высокий интерес, вспоминает она. Потом пошли негативные отзывы. Говорили, что и грунты в Москве не годятся для такого строительства, и строить высотные дома у нас не умеют, и финансовые риски для частных покупателей велики Мы, честно говоря, предполагали, что интерес покупателей снизится но он, к нашему удивлению, остается очень высоким. Как отмечает Лариса Патлух, на хороший в целом имидж высотных домов работает и репутация сталинских высоток, и достойная инфраструктура. В новых зданиях всегда есть и огороженная территория, и предприятия службы быта, и всевозможные фитнес-центры все то, что требуется современному потребителю, покупающему недешевые квартиры. И, что приятно, содержание этого набора обходится жителю не очень дорого, учитывая, что траты распределяются на огромное количество соседей.

В 1995-1996 годах по нашему заказу НИиПИ Генплана проводил исследовательскую работу по определению наиболее подходящих с точки зрения визуально-ландшафтного фактора строительных площадок под жилые высотные здания, рассказывает Вячеслав Тимербулатов. В итоге подготовлена городская комплексная инвестиционная программа Новое кольцо Москвы, которая в 1999 году получила статус муниципальной. Программа предусматривает строительство серии (около 60) высотных многофункциональных жилых комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы. А всего до 2015 года должно быть возведено 200 многофункциональных высотных комплексов.

Незавершенное кольцо
Самый известный городской проект, связанный со строительством высотных домов, это Новое кольцо Москвы. Его идея появилась еще в начале 90-х годов прошлого века, одним из ее инициаторов выступила корпорация Конти.

Независимые эксперты высказываются еще более категорично. По мнению Натальи Ветлугиной, Новое кольцо откровенно буксует: пока в рамках программы два построены всего два здания Эдельвейс в районе Кутузовского проспекта и Вертикаль на проспекте Вернадского. Довольно вяло, учитывая общие темпы строительства в Москве. Кроме того, существует достаточно много высоких домов, которые не имеют никакого отношения к Новому кольцу. Это почти все объекты ДОН-Строя, Капитал-Груп, ОАО Квартал Новое кольцо создавалась под вполне определенного девелопера, а другие участники рынка строят сами вне программы, говорит эксперт.

Даже представители Конти признают, что программа реализуется несколько медленнее, чем было запланировано. Это связано, по их словам, с тем, что при выставлении площадок на аукцион допускаются некоторые неточности, вызванные низкой проработкой конкурсной документации. В результате значительно увеличивается срок освоения площадки, соответственно снижается и инвестиционная привлекательность. Кроме того, обычно плохо бывают изучены вопросы инженерных сетей, коммуникаций, геоподоснов, что влечет за собой дополнительные затраты со стороны инвестора. Предназначенные под застройку участки отличаются не вполне удачным расположением, их стоимость достаточно высока, многие из них имеют серьезные обременения в виде промышленных предприятий, необходимости расселения ветхих пятиэтажек, модернизации инженерных сетей, что еще более увеличивает себестоимость строительства.

В результате каждое здание строится индивидуально. Практика имеет свою историю: в советское время для строительства каждой высотки назначали министерство, которое разрабатывало свой проект и свои отраслевые стандарты. Например, здания МИД и МГУ строило Министерство среднего машиностроения (это, кто не знает, главное в те годы ведомство по оборонной промышленности). Сейчас же вопрос по существу отдан на откуп застройщикам, и каждый решает его в меру собственного профессионализма и моральных качеств. В результате, как сообщил нам один специалист рынка, пожелавший остаться неназванным, многие строительные компании, занимающиеся высотными домами, никак себя не пиарят. Это потому, что у них очень проблематично с документами. Они натащили каких-то документов, но все это собрано из каких-то урывков на коленке, для того чтобы в случае чего в суде хоть как-то оградиться.

Технические проблемы
Самый главный подводный камушек высотного строительства стороннему глазу почти незаметен. Но он очень серьезен, и имя ему полное отсутствие технических документов на строительство. Все эти вопросы регулируются СНИПами (Строительные нормы и правила). Но о том, как строить дома выше 25 этажей, в российских СНИПах ничего не говорится.



Главная --> Публикации