Главная --> Публикации --> Сдал квартиру? жди инспектора! Купить дом на зарплату сельского механизатора Ростехнадзор не принимает “седьмой континент” купил 21 магазин в иванове Владельцы особняков на рублевке могут заплатить налог и побольше

В опубликованном вчера еженедельном обзоре аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.RU отмечается, что в среднем цена предложения одного квадратного метра жилья по Москве, исключая элитные квартиры, за неделю понизилась на 9 долл. до 4189 долл. При этом сильнее всего на 0,3% подешевели квартиры в современных монолитно-кирпичных и панельных домах. В свою очередь, среднегодовая доходность инвестиций в столичные квартиры уже уступает даже доходности по банковским депозитам. Боле того, не исключено ее дальнейшее снижение. Если коррекция цен на квартиры сохранится, то доходность жилья может стать отрицательной, то есть потеря его стоимости не будет компенсироваться даже доходом от аренды, прогнозирует ирн.RU.

В Москве в первую декаду апреля побит трехлетний рекорд по числу выставленных на продажу квартир. По данным агентства ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения в марте апреле взлетел до максимального значения за последние три года и составил 51 343 квартиры. Это на 14% больше, чем в феврале, и на 42% чем на тот же период год назад. На этом фоне цены на столичное жилье продолжают снижаться. Причем наибольшее их падение зафиксировано в секторе элитной недвижимости, которая, по прогнозам многих риэлторов и застройщиков, в отличие от низкокачественного жилья должна была только дорожать.

С сентября прошлого года на рынке жилья наблюдается очевидная стагнация, и этой тенденции следуют все сегменты в том числе и так называемая элита, сообщил НГ гендиректор аналитического центра RRG Денис Колокольников. По его словам, скорость падения с учетом инфляции в некоторых сегментах достигает 3% в месяц. Стагнация продлится по крайней мере до осени, а по итогам года цена квадратного метра жилья может упасть в долларовом выражении не менее чем на 5%, а в реальном выражении с учетом инфляции не менее чем на 10%.

Не оправдались и надежды риелторов на рост цен в так называемом элитном сегменте квартир. Согласно расчетам информационно-аналитического агентства Rway за первую неделю апреля цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились почти на 2,8%. Больше всего потеряли в цене монолитные и кирпичные дома с квартирами бизнес-класса. Такие квартиры за неделю подешевели сразу на 3,5%. Столь сильное падение средних показателей вызвано резким снижением цен предложения на многокомнатные квартиры от четырех комнат и выше. Всего лишь за неделю они подешевели на 4,8%. Изменения цен таких квартир, как правило, относящихся к классу элитных из-за их большой площади и стоимости, оказывают существенное влияние на общую ценовую ситуацию, отмечает руководитель Rway Александр Крапин.

В то же время сами риелторы сохраняют оптимизм, или, по крайней мере, пытаются убедить в этом потенциальных продавцов и покупателей. Доходы населения продолжают увеличиваться, и вполне возможно, что уже к лету текущего года цены на жилье подрастут, говорит глава аналитического центра МИЭЛЬ Владислав Луцков. По его словам, к концу 2007 года ценовой прирост за год, возможно, достигнет 20 25%. С ним согласен и глава пресс-службы ИНКОМ-Недвижимости Антон Гололобов, по словам которого, наблюдаемую коррекцию цен нельзя назвать существенной в период бурного роста цен в течение 2006 года некоторые типы жилья были переоценены, из-за чего и происходит несущественный откат.
Новый способ сокращения очередей на получение городской жилплощади презентовали на минувшей неделе столичные власти. Отныне очередников будут с пристрастием проверять на предмет совершения ими в последние пять лет операций с недвижимостью. И если в истории претендента на городские квадратные метры обнаружатся такие сделки, его без сожалений вычеркнут из общей очереди.

Еще более значительное падение цен предсказывает Александр Крапин. По его словам, относительно сентября 2006 года цены к концу 2007 года снизятся в долларовом выражении минимум на 10 15%. Однако, по более смелым оценкам, падение составит 20 25%, прежде всего за счет неликвидов во всех сегментах, которые были сметены предыдущим ажиотажным спросом, заявил НГ Крапин.

Сейчас в столичной очереди на жилье зарегистрированы около 184 тыс. человек. Но если некоторые из них просто обитают на маленькой жилплощади, то жители трех пятиэтажек на улице Авиационной вынуждены жить фактически на строительной площадке: дома 71 (корп. 1), 73 (корп. 1) и 75 оказались в эпицентре строительства элитного жилого комплекса.

Такое правило прописано в городском Законе Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. Сейчас органы госрегистрации предоставляют городским властям лишь сведения о наличии или отсутствии у очередника прав собственности на жилые помещения по состоянию на момент запроса, а по сделкам с недвижимостью за пять лет справок не дают. То есть можно купить квартиру и жить в ней, оставаясь зарегистрированным по тому адресу, где метраж позволяет встать на очередь, а когда придет время получать новую квартиру продать второе жилье. Причем совершенно неважно, где квартира была куплена.

Рассерженным пикетчикам представители управы и строительной компании объяснили, что возле их домов будет расширяться дорога и строиться пандус для подземных гаражей, запланированных в возводимом комплексе Алые паруса. При этом людям клятвенно пообещали, что их все эти проблемы не должны волновать, потому что их уже переселят в новые квартиры.

Остров нетерпения
Живущая в одном из этих домов Любовь Разуваева рассказала корреспонденту НГ, что за три года активного строительства терпение жителей закончилось. В августе прошлого года люди не выдержали и вышли на стихийный митинг возле дома. Дело в том, что дорога вдоль их дома использовалась для проезда большегрузного транспорта на близрасположенную стройку, и жители отказались и дальше задыхаться от строительной пыли.

После этого жители пятиэтажек неоднократно выходили на улицу, чтобы помешать расширению дороги между домами, препятствовать проведению инженерных коммуникаций и предотвратить вырубку деревьев на придомовой территории. Мы с 27 октября перекрыли дорогу большегрузным автомобилям, с 7 утра до 9 вечера не пускали транспорт. Потом во дворе поставили знак, запрещающий въезд машин грузоподъемностью более 3,5 тонны. Но вообще-то этот знак стоит у нас уже лет десять, рассказывает Разуваева.

Тогда мы успокоились и написали префекту, чтобы узнать, когда нас переселят. Но нам ответили, что наши дома в перечень на переселение вплоть до первого квартала 2008 года не вошли и будут включены в последующий график. А расширение дороги и коммуникации, естественно, будут гораздо раньше, потому что сдача пятого корпуса во втором квартале 2007 года, с возмущением рассказала корреспонденту НГ Любовь Разуваева.

По замкнутому кругу
Поговорить о судьбе митингующих с корреспондентом НГ префект СЗАО Виктор Козлов согласился. Он объяснил, почему затягивается расселение пятиэтажек у подножия Алых парусов. У нас идет реконструкция 12-го микрорайона Щукино. Тот дом, куда мы должны их (жителей. НГ) отселять, только строится и вводится в конце этого года. Дом должен был сдаваться в начале этого года, однако строительным планам помешал собственник магазина, расположенного в этом районе, объясняет префект. Мы потеряли на судебных тяжбах целый год, однако не смогли с ним справиться: он требовал за свое помещение слишком большую сумму. Пришлось изменять проект застройки района.

Жители трех злополучных пятиэтажек обращались за разъяснениями по поводу своей судьбы уже во все инстанции: управу, префектуру Северо-Западного округа (где им от имени зампрефекта еще раз сказали, что пока точных данных, кого, куда и когда будут переселять, нет), были на приеме у заместителя мэра столицы Юрия Росляка. Мы просили организовать встречу с заместителем префекта по строительству для предотвращения непредвиденных ситуаций между жителями трех домов и представителями строительной компании, просили объяснить людям, что их ожидает. До сих пор встречи не дождались. Они не хотят с нами разговаривать, возмущается жительница.

При этом префект подчеркнул, что жителей нельзя переселять в другие районы, а нужно оставить в Щукино. Они же не поедут по всей Москве! У нас был вариант отселить их в район Беговой, но он не прошел. Есть постановление правительства, где говорится, что люди должны отселяться в одном районе, уточнил Козлов. Однако Любовь Разуваева рассказала, что жители пятиэтажек даже подписи уже собрали и просят чиновников пересилить их хоть куда-нибудь: Мы поедем туда, куда скажут, и в район Беговой в том числе.

Глава округа отметил, что если жители будут и дальше митинговать, то строительство только затянется, и 28-этажный дом на 32 тыс. кв. метров (ул. Авиационная, владение 63 65) будет готов позже положенного срока. Построим дом и будем переселять. Но жители не хотят, чтобы у строителей была третья смена, и поэтому строить будем дольше. Кроме того, жители часто требуют слишком много квадратных метров.

Префект подтвердил необходимость и возможность прокладывания коммуникаций через дворы тех самых пятиэтажек. Он отметил, что, пока жители препятствуют строительным работам, рабочие не закончат дом, куда бунтующие жители должны переехать. Виктор Козлов подытожил. что ситуация с точечной застройкой в любом случае будет вызывать разногласия, и никогда в таких вопросах не будет единодушия.

Виктор Козлов намекнул, что все эти выступления жителей происходят, потому что их будоражат заинтересованные лица. Жители этих домов нападали на строителей и не давали им работать. Я больше встречаться с ними не буду это только порча нервов: крик, гам, шум и непонимание. Я им подарю всем фильм Чародеи с волшебной палочкой пусть махнут, и чтобы назавтра стоял 28-этажный дом, с возмущением рассказывает префект. Диалога между жителями и руководством никак не получается.

Интересно, что компания ДОН-Строй, которая занимается застройкой этого района, распространила среди жителей пятиэтажек такую информацию: Доводим до вашего сведения и гарантируем, что после завершения строительства домов по адресам: ул. Авиационная, вл. 63 65, и Хорошевское шоссе, вл. 2 20, они будут переданы под переселение ваших домов с конца 2007-го и в I полугодии 2008 года. В компании корреспонденту НГ подтвердили, что строительство дома по улице Авиационной, вл. 63 65, уже началось, и именно туда будут переселены жители трех скандальных домов. Переселят людей, как только строительство будет закончено, однако точные сроки переселения не указаны.

Обещанному верить
Уже после разговора с НГ префект пригласил на аудиенцию жителей (они просили об этой встрече три месяца). Но, кроме обещания подумать об их переселении в район Беговой, результатов пока нет. При этом пообещал, что жители получат документы на новые квартиры уже к концу марта, однако воз и ныне там.

Вместе с тем у жителей на руках есть документ из административно-технической инспекции по Северо-Западному административному округу от 29.11.06, где говорится, что прокладка коммуникации вблизи дома № 71, корп. 1, по ул. Авиационная проектом не предусмотрена. О реконструкции микрорайона и прокладке инженерных коммуникаций ничего не знают и в управлении Москомархитектуры по СЗАО: по этому поводу жители получили официальное уведомление, подписанное заместителем главного архитектора Г.В.Приймаком.

С такой же уверенностью, как о будущем переселении, в ДОН-Строе говорят и о спорной прокладке коммуникаций. На данной территории запланирована прокладка инженерных коммуникаций, однако специально для того, чтобы проведение этих работ доставило жителям окрестных домов наименьшие неудобства, работы будут вестись по технологии микротоннелирования (прокладка коммуникаций под землей, без вскрытия поверхности), сказано в ответе компании.

Олег Репченко отмечает, что сложности в общении между муниципальными властями, жителями и застройщиками складываются из-за неотлаженного законодательства и отсутствия практики в решении жилищных вопросов. В других странах больше опыта, больше времени прошло в условиях рыночного решения подобных вопросов, там суды имеют более мощное значение в плане защиты людей в таких ситуациях. Застройщики соответственно не пытаются выжать максимум. Мы просто не умеем согласовывать интересы, с сожалением говорит Репченко.

Жизнь на посту
Несмотря на то что разговор между префектом и жителями состоялся, разногласия не разрешились. Как объяснил НГ руководитель аналитического портала Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко, подобные конфликты при точечной застройке, далеко не редкость. Это чисто российский фактор: хотели как лучше, а получилось как всегда. Отселения это деньги, согласования, это всегда конфликты интересов, объясняет эксперт. Практически любую площадку в Москве возьми если она стесненная, то как-то ущемляет интересы жителей соседних домов. Они начинают возмущаться, застройщик ищет какие-то компромиссы, а управа и префектура, как правило, пытаются устраниться из конфликтного процесса.

А пока несколько пятиэтажек, сиротливо приютившихся у элитных высоток, продолжают жить своей жизнью. Галина Карпухина переселилась в дом 73, корп. 1, еще в детстве из Пресненского района ее отцу выделили новую жилплощадь. Сейчас, прогуливаясь с внуком у строительного забора, она не понимает, что ждет ее дальше. У нас двое маленьких детей, так они из-за этой строительной пыли болели всю зиму. Мы устали с этим бороться: дороги перекрыты, мы стоим на посту каждую рабочую неделю. Сейчас затишье, потому что выходной, говорит москвичка. А так стучат и днем, и ночью. И рабочие нам сказали, что уже после майских праздников они будут копать возле наших домов...

В компании ДОН-Строй уверены, что, хотя строительные работы, как правило, негативно воспринимаются жителями окрестных домов, город должен развиваться, и от нового строительства никуда не уйти. В свою очередь, руководитель фонда Индем Георгий Сатаров уверяет, что люди выходят на улицу из-за неумения, а скорее нежелания властей разъяснить сложившуюся ситуацию рядовым горожанам. Если власть независима от граждан, то она не будет с ними разговаривать. Власть же зависима от них только тогда, когда есть реальная политическая конкуренция, есть нормальные выборы, заявляет эксперт. Руководители все в вертикали, они не в стране, не для граждан. Они работают на свою вертикаль и больше ни на что.

Разбираемся с нашим экспертом - начальником отдела ипотечного кредитования Риэлторской компании Русский дом недвижимости Дмитрием Кожевниковым.

Предложений по ипотеке становится все больше. Как не утонуть в этом море, не попасться на рекламные уловки и выбрать действительно приемлемый, надежный вариант.

По прогнозам, в ближайшие два года процентные ставки упадут еще на 1 - 2%.

За низкие проценты придется расплачиваться
На сегодня процентные ставки по кредиту на покупку вторичного жилья в валюте (доллары, евро) варьируются в среднем от 10 до 12% годовых. Рублевые ставки, как правило, на 1 - 3% выше, чем валютные. Если берете кредит на новостройку, то банки устанавливают два вида ставок: на период до возведения дома и оформления вашего права собственности на квартиру - более высокие проценты, после госрегистрации права собственности и оформления жилья в залог банку - те же ставки, что и при покупке вторички.

Кому под силу нулевой взнос?
С прошлого года некоторые банки ввели ипотечный кредит без первоначального взноса (нулевой взнос). Это рекламируется как доступный способ обзавестись жильем для граждан, которым не удается накопить собственные средства на оплату даже минимальной части стоимости квартиры.

Где ждать подвоха
Обратите внимание: декларируемые некоторыми банками процентные ставки ниже 10% по валютным кредитам носят исключительно рекламный характер, предупреждает наш эксперт. Как правило, в таких предложениях остальные условия кредитования гораздо менее выгодны.

Чем невыгодна серая зарплата
Чем больше конкуренция между банками, тем более мягкие требования они предъявляют при определении платежеспособности заемщика.


Где ждать подвоха
Вы берете кредит большего размера, поскольку он должен покрыть все 100% стоимости жилья. А вернуть долг нужно в те же сроки, что и при классической схеме (максимум - 20 - 25 лет). Представляете, какой ежемесячный платеж вам насчитают?!

В то же время многие банки готовы рассматривать справки свободной формы, которые могут заполняться, в том числе на бланке самого кредитного учреждения.

Основным и самым предпочтительным подтверждением уровня доходов, безусловно, остается справка формы 2-НДФЛ.

Что за дополнительные условия предъявляют банки
Помимо основного условия - определенный уровень дохода, - банки могут выдвигать следующие требования:


Где ждать подвоха
Однако имейте в виду: в таких случаях - при серой зарплате, подтвержденной справкой свободной формы, - банк компенсирует свои увеличенные риски повышением процентной ставки. Таким образом, чем слабее подтверждение дохода, тем меньше сумма кредита и больше процентная ставка.

Найти поручителей на сегодня - большая проблема: мало кто соглашается брать на себя такую обузу. Ведь по кредитным договорам поручители, как правило, несут солидарную ответственность с заемщиком, то есть при малейших проблемах с выплатами банк вправе предъявлять требования сразу к поручителям. Уже известны случаи взыскания с поручителей задолженности по кредиту.

Наличие поручителей. В качестве обязательного условия сейчас это требуется в Сбербанке, если получаете кредит до оформления в залог прав собственности (при покупке новостроек). Остальные крупные банки могут настаивать на привлечении поручителей, только если у заемщика недостаточный уровень дохода, серая зарплата и прочие ослабленные гарантии платежеспособности или обеспечения кредита.

Гражданство заемщика. Многие банки пока предпочитают иметь дело только с гражданами России. Зато московская регистрация (прописка) практически нигде уже не требуется, достаточно иметь регистрацию в любом регионе России.

Определенные характеристики жилья: дом не должен быть аварийным, идти под снос, возможно требование наличия железобетонных перекрытий и т. п.

Изменяются также требования к созаемщикам. Раньше рассматривались только зарегистрированные супруги, а теперь некоторые банки позволяют становиться созаемщиками не только близким родственникам и членам семьи.

Возраст заемщика. Минимальный возраст для получения ипотечного кредита в большинстве банков - 21 год, Сбербанк кредитует и 18-летних. Как правило, выдвигается условие, чтобы на дату погашения кредита (окончания действия кредитного договора) заемщик был не старше пенсионного возраста: 60 лет для мужчин, 55 - для женщин. В то же время уже наблюдается тенденция увеличения такого предельного возраста - обычно на срок до 5 лет.


Увеличить
Время, когда ипотечные кредиты были доступны практически каждому американцу, уходит в прошлое. Массовые неплатежи привели к большим убыткам ипотечных агентств и банков. В ответ те ужесточают требования к заемщикам.


На каких условиях можно взять кредит

Долгое время бизнес агентств, работающих со столь рискованными заемщиками, развивался как нельзя лучше: и в США, и за рубежом инвесторы охотно покупали разнообразные ценные бумаги, выпущенные под обеспечение ипотечных кредитов. По оценке экономиста Томаса Лолера, примерно 17-18% жилья, купленного в 2006 г. в США на ипотечные кредиты, частично финансировалось за счет ссуд с высокой ставкой. Доля таких кредитов на ипотечном рынке США, по данным First American Loan Performance (FALP), выросла с 7,5% в 2001 г. до 12%. Общий объем ипотечного рынка США составляет $8,4 трлн.

Получить ипотечный кредит в США можно без первоначального взноса и справки о доходах. Помимо банков, которые перед выдачей кредита требуют от заемщика полный пакет документов, существуют ипотечные агентства, готовые кредитовать практически всех под более высокий процент. Многие заемщики этим пользуются. Часто люди берут два кредита: 80% средств они получают в банке, а необходимые для первоначального взноса 20% в агентстве.

Эта машина дала сбой в последние месяцы, когда жилье в США перестало дорожать, а ставки по кредитам начали расти. Лишившись возможности перекредитовываться, заемщики стали чаще пропускать платежи. По данным FALP, в ноябре более чем на два месяца были просрочены 12,9% секьюритизированных высокорискованных ипотечных кредитов. Годом ранее этот показатель составлял 8,1%. Банкиры обвиняют в этом заемщиков, которым кредиты достались слишком легко. Даже для того, чтобы снять жилье, нужно внести двухмесячный депозит, но, не имея денег для аренды, можно позволить себе его купить, констатируют аналитики Credit Suisse.

Ипотечные кредиты в США перепродаются по нескольку раз. Непосредственно с заемщиками работают банки и ипотечные брокеры, которые затем продают кредиты оптовым агентствам. Те сортируют их и формируют пулы однородных кредитов, чтобы перепродать крупным инвестбанкам. Они, в свою очередь, могут секьюритизировать эти активы и предложить другим инвесторам.

На агентства давят инвестбанки, покупавшие у них кредиты. Как правило, контракт предусматривает право банка в случае высокой доли просрочки вернуть кредиты агентству. Этим сейчас пытаются воспользоваться Merrill Lynch, J. P. Morgan и HSBC. Merrill Lynch еще в декабре потребовал, чтобы ResMAE Mortgage, у которого инвестбанк в 2006 г. купил проблемные кредиты на $3,5 млрд, выкупило у него безнадежные ссуды на $308 млн. Именно эти претензии, которые ResMAE Mortgage называет жесткими и неожиданными, и привели к банкротству агентства. Но многие инвестбанки кредитовали агентства. В итоге Credit Suisse согласился купить активы ResMAE Mortgage на $19,1 млн и дать ему кредит, чтобы агентство могло возобновить работу. Такие же активы пришлось покупать Merrill Lynch (у другого агентства), Lehman Brothers, Morgan Stanley и Barclays Capital.

Индекс ABX, отражающий риск по проблемным кредитам, растет астрономическими темпами. Осенью он составлял 250 базисных пунктов, неделю назад 650, а сейчас 100 Связано это в первую очередь с трудностями, которые испытывают ипотечные агентства. На прошлой неделе одно из них ResMAE Mortgage объявило о банкротстве; другое Accredited Home Lenders Holding сообщило об убытках за IV квартал на $37,8 млн, при том что за год оно заработало $43,3 млн прибыли.

Агентства, в свою очередь, стали строже с заемщиками. Ссуды, не требующие первоначального взноса, перестало выдавать, например, Fremont General, занимающее 7-е место на этом рынке. Другие агентства повышают процентную ставку, требуют подтверждения доходов и минимального первоначального взноса, а заемщикам со слабой кредитной историей отказывают в кредитах. (WSJ, FT, 8-15.02.2007, Татьяна Бочкарева).

Меньше других повезло HSBC, агрессивно развивавшему этот бизнес в США. Банк покупал ссуды у 250 агентств, за сентябрь 2005 г. март 2006 г. его портфель по ним увеличился с $6,3 млрд до $10,24 млрд. Но риск рассчитали неправильно: после того как пять агентств Washington Mutual, Sebring Capital, Ownit Mortgage Solutions, Fieldstone Investment и Accredited Home Lenders столкнулись с финансовыми проблемами, HSBC пришлось увеличить резервы на случай невозврата на 20% до $8,8 млрд. Впрочем, для такого гиганта это не так много: высокорискованные ссуды составляют всего 6% в его $177-миллиардном кредитном портфеле, и лишь 4% из них к концу сентября имели просрочку более двух месяцев.



Главная --> Публикации