Главная --> Публикации --> Ростехнадзор не принимает “седьмой континент” купил 21 магазин в иванове Владельцы особняков на рублевке могут заплатить налог и побольше Опыт питерских судебных приставов в борьбе с неплательщиками будет распространен в других регионах Ипотечный кредит при альтернативном обмене жилья

Правительство, увлеченное спором о возможном снижении налога на добавленную стоимость, которого Минфин в своем докладе как раз и не предусмотрел, проблемы налогообложения граждан пока оставило без особого внимания. А их Минфин как раз собирается создать налогоплательщикам, хотя и утверждает обратное. Свое желание изменить порядок предоставления имущественного вычета в ведомстве Кудрина объясняют в первую очередь заботой о налогоплательщиках, в настоящее время не имеющих возможности таким вычетом воспользоваться. И они его действительно получат. Зато миллионы других владельцев квартир права на вычет лишатся.

Число чиновников, желающих отличиться и внести свой вклад в реализацию нацпроекта по формированию рынка доступного жилья, растет день ото дня. Не осталось в стороне от этого процесса и Министерство финансов. В докладе Об основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 годы, который сейчас обсуждается в правительстве, ведомство Алексея Кудрина предложило решить проблему спекулятивного спроса на квартиры путем ужесточения правил предоставления налогоплательщикам, продающим свою недвижимость, имущественного налогового вычета. Эксперты уверены, что благодаря новациям Минфина жилье вряд ли станет доступнее, зато налогоплательщики с проблемами наверняка столкнутся.

Если квартира находится в собственности у налогоплательщика менее трех лет, то он может либо уменьшить свой налогооблагаемый доход на 1 млн рублей, либо заплатить подоходный налог с разницы между полученным от продажи квартиры доходом и расходами на ее приобретение.

Недоступное вычитание
Установленный в настоящее время Налоговым кодексом имущественный вычет при продаже недвижимости позволяет гражданам экономить на подоходном налоге. Однако экономия эта может быть разной.

Не секрет, что на так называемые инвестиционные квартиры приходится существенная доля жилья. Особенно в Москве. Как ранее заявлял глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, в московскую недвижимость вкладывают около 70% жителей России.

Если продавец жилья владеет квартирой более трех лет, сумма, вырученная им при продаже этой квартиры, полностью освобождается от подоходного налога. Независимо от того, сколько еще квартир находится в собственности у налогоплательщика.

Снизить интерес граждан к использованию квартир в качестве объекта для инвестиций, а не жилья, Минфин предложил так: с 1 января 2008 года ограничить права граждан на получение имущественного вычета. Пользоваться вычетом в полном объеме (то есть не платить подоходный налог со всей заработанной на продаже недвижимости суммы) согласно плану Минфина смогут налогоплательщики, продающие свое единственное жилье, принадлежавшее им более трех лет, а также граждане, приватизировавшие незадолго до продажи (то есть менее трех лет назад) жилье, в котором они проживали длительное время (сейчас они пользоваться вычетом в полном объеме не могут). Таким образом, право на вычет должны утратить те, кто продает квартиры, принадлежащие им более трех лет, если эти квартиры не являются их единственной недвижимой собственностью.

По мнению руководителя группы маркетинга и экономики компании Велес Капитал Романа Большакова, на инвестквартиры приходится около 30% от общего числа продаж. С этим согласен и руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. Однако, замечает он, если учесть квартиры, которые приобретаются для дальнейшего проживания детей или других близких родственников, то доля инвестиционных квартир может дойти до 65-70% квартир.

Психологическая атака
У парламентариев замысел Минфина особого энтузиазма не вызвал. Может, для того, чтобы снизить цены на рынке жилья, надо его просто больше строить? - недоумевает глава налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина. По ее словам, Минфин вместо того, чтобы попытаться найти хорошее приложение горячим деньгам населения, пытается создать проблемы налогоплательщикам. В итоге мы получим то, что на все сделки по продаже недвижимости будет доначисляться подоходный налог, так как доказать свое право на вычет станет крайне сложно. Не думаю, что это предложение найдет поддержку в массах, - уверена депутат.

Очевидно, что нововведение может ударить не только по владельцам инвестиционной недвижимости, но и по рядовым гражданам. Пример: человек хочет улучшить свои жилищные условия. Живя в однокомнатной квартире, он покупает двушку. Деньги на ее покупку он мог занять, к примеру, у родственников. А пока в новой квартире идет ремонт, продолжает жить в своей однушке, планируя продать ее и расплатиться по долгам позднее. Получается, что такой налогоплательщик также попадет в категорию многоквартирных владельцев и вычета при продаже своей квартиры не получит.

По мнению начальника аналитического отдела компании Новый город Натальи Ветлугиной, все закончится тем, что рынок вернется к серым схемам. Дело в том, что рыночная цена квартиры и оценочная стоимость БТИ могут отличаться друг от друга в десятки раз. Возможность воспользоваться вычетом побуждала покупателей квартир показывать истинную стоимость приобретаемого жилья, - поясняет Ветлугина. - А если его отменят, то официально в сделке будет фигурировать не более 10% от цены за квартиру. С ней согласен и депутат Габдрахманов. По его мнению, инициатива Минфина приведет лишь к росту сделок, заключаемых по заниженным ценам, не имеющим ничего общего с рыночными.

Нельзя пытаться налоговым инструментом решить проблему строительства жилья, - согласен с ней член думского бюджетного комитета Ильдар Габдрахманов. По его словам, с точки зрения увеличения доступности жилья результата это не даст, зато создаст дополнительные проблемы при налоговом администрировании. В этой ситуации логичнее было бы говорить о совершенствовании налога на имущество таким образом, чтобы налоговое бремя для тех, кто имеет второе и третье жилье, было бы более высоким, - считает он.

В любом случае, эксперты сходятся во мнении, что даже если инициатива Минфина будет реализована на практике, на количестве спекулятивных сделок на рынке жилья это сильно не отразится.

Тем не менее в будущем году на рынке недвижимости все-таки могут произойти некоторые изменения. Если, конечно, психологическая атака Минфина сработает и граждане, владеющие несколькими квартирами, срочно решат от них избавляться. В первую очередь это касается вторичного рынка, доля которого может несколько подрасти (см. график). Что касается рынка первичного жилья, то там проблема получения вычета при продаже квартир вообще не стоит: большинство инвестиционных квартир приобретается на стадии котлована и продается до регистрации прав собственности. В этом случае право собственности не возникает в принципе, это риск граждан, а значит, и обложить данную деятельность налогом тоже нельзя, - считает главный операционный юрист юридической компании BergerPartners Максим Бородыня. По его словам, существуют и другие способы обойти нововведение Минфина. Если у человека несколько квартир, то он может каждый раз прописываться в той, которая выставляется на продажу, это право закон не ограничивает, - объясняет Бородыня.

У меня в собственности две квартиры. В одной проживаю я, а в другой - мой сын со своей семьей. И ничего продавать я не собираюсь.

Сколько у вас квартир?
Борис Фролов / президент Ассоциации инвесторов Москвы:

Если у тебя одна квартира и ты ее продаешь, то, конечно, никакого налога не платишь. Но если две или больше и ты занимаешься этим, что называется, в массовом порядке, стало быть, являешься крупным предпринимателем.

Считаю правильным то начинание, которое предлагает Минфин! У нас уже стало практикой хранить деньги не в банках, поскольку там бандитские проценты, а просто покупать недвижимость и на ней зарабатывать. А что же это такое, как не предпринимательская деятельность?

Конечно, нужно брать налог, если жилье превышает всякие нормы. И единственное жилье на одного человека может быть четырехкомнатной элитной квартирой в центре Москвы или огромным коттеджем!

Галина Хованская / депутат Госдумы:

Я могу привести такой пример: у очередника в собственности есть две комнаты в коммуналке (вторая досталась по наследству от бабушки), причем семья его даже до положенных норм не дотягивает. Но в этом случае схема второго жилья повисает над ним. Получается некорректная формулировка.

Я вообще не очень понимаю такую схему - первое или второе жилье. Ведь есть какие-то определенные нормы, которые можно было установить и уже от них танцевать.

Сергей Багаев / член совета Московской ассоциации риелторов:

А если некто, вкладывая средства, закупает квартиры подъездами, а потом они пустуют - вот это надо упорядочивать.

Леонид Ярмольник / актер:

Если у человека одна квартира, то, естественно, продавая ее, он почти всегда будет что-то приобретать взамен. А приобретая, ты получаешь налоговый вычет. То есть сейчас все равно, продавая одну квартиру и приобретая другую, никто налоги не платит. И все эти начинания мало кого коснутся. Все, как обычно, будет только на бумаге. Это просто очередной треск и популизм!

Нам опять хотят создать такие условия, чтобы у каждого были одни трусы или одна кровать. С меня за старый Мерседес почему-то просят налог, который в сотни раз больше, чем за автомобиль Жигули. Я этого не пойму никогда, потому что заплатил налог за машину тогда, когда ее покупал, поскольку она дорогая и мощная. Все остальное - двойное, тройное и десятерное налогообложение! Это против людей.

У меня одна квартира, но я слышал про эти терки. Все меры, которые предназначены для отбора денег любым путем, - это такая своеобразная Октябрьская революция. Скажем, человек стремится вложить деньги не в какой-то вонючий банк и рисковать ими, а в недвижимость, поскольку это дело верное. Он работал хорошо и заработал на эту недвижимость. Но когда мы всякий раз создаем этому человеку трудности при покупке второй или третьей квартиры ради сбережения средств, мы его провоцируем на то, чтобы он плохо работал.

У меня одна квартира, и мне не грозит налог за ее продажу. Да я ее и продавать не собираюсь.

Виктор Илюхин / заместитель председателя комитета Госдумы по безопасности:

Величину налога можно рассчитать - больше или меньше, но платить его надо.
За последние несколько лет условия предоставления ипотечных кредитов стали заметно демократичнее. Процентные ставки снизились на 3-5%, а размер первоначального взноса достиг 10% от стоимости квартиры. Основные игроки ипотечного рынка идут еще дальше, увеличивая возможные сроки кредитования и максимальные суммы кредитов: так с апреля 2007 года Национальная ипотечная компания предлагает оформить кредит на любое количество лет от 1 года до 25 лет, размер кредита может достигать 1 500 000 долларов США или 45 000 000 рублей. Чуткое реагирование на запросы клиентов - вполне естественно для компании ориентированной на Заемщика, ведущей гибкую кредитную политику, - говорит президент Сергей Постнов.

Думаю, предложение Минфина разумно. Ведь на квартирах можно устраивать большой бизнес. Если собственник продает одну квартиру, то его от уплаты налога, наверное, лучше освобождать, а уж если вторую и последующие - то будь добр оплачивай в виде налога.

Термин рефинансирование (или перекредитование) стал появляться в российской прессе и описании банковских программ недавно, а именно в 2006 году, когда наиболее клиентоориентированные банки заявили о введении рефинансирования в свои кредитные линейки. Неискушенному в финансовой терминологии читателю, возможно, будет не совсем понятно, о чем идет речь. Рефинансирование позволяет досрочно погасить кредит, взятый в банке, оформив новый кредит на более выгодных условиях, - поясняет президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. Другими словами, сегодня банки выдают кредиты на погашение взятых в прошлые годы займов под более низкий процент. Это реальная возможность не только понизить процентную ставку, уменьшить или увеличить срок выплат и ежемесячный платеж, но и изменить валюту кредита.

Конечно, такое положение дел не может не радовать тех, кто в ближайшем будущем планирует купить квартиру на кредитные средства. Что же делать тем, кто приобрел недвижимость по ипотеке два, три, а то и пять лет назад? Ведь для них условия никак не изменились, а ставка остается соответственно высокой. Получается, что Заемщики продолжают тащить свой старый ипотечный кредит как старый потертый чемодан без ручки, нести который тяжело, а бросить по понятным причинам невозможно. Эти добросовестные граждане ищут пути снижения процентов или изменения сроков кредита, но до недавнего времени их желание было попросту неосуществимым. На помощь Заемщикам со стажем пришли программы рефинансирования ипотечных кредитов.

Конечно, прежде чем рефинансировать кредит, необходимо учесть и предстоящие дополнительные платежи. Так в Национальной ипотечной компании расходы при рефинансировании аналогичны расходам при оформлении обычного ипотечного кредита. На этапе запроса о перекредитовании вносится незначительный платеж за рассмотрение заявки - 500 рублей. После вынесения банком положительного решения, нужно оплатить оценку объекта недвижимости (услуги оценочной компании - 145 долларов). Стоимость подготовки документов к проведению сделки - 150 долларов. И, наконец, государственная регистрация договора ипотеки - 1000 рублей. В итоге, сумма расходов составит 352 доллара. Получается, что переход может окупиться в первый же месяц!

Попробуем просчитать финансовые выгоды при рефинансировании ипотечного кредита. Предположим, Вы получили в банке кредит 100 000 долларов на 20 лет под 15% годовых. В качестве первоначального взноса пришлось заплатить 30% от стоимости квартиры. Доход подтверждали справкой по форме 2-НДФЛ, ежемесячный платеж по кредиту составлял 1317 долларов. Допустим, что на сегодняшний день остаток Вашей задолженности составляет 83 000 долларов. При перекредитовании в Национальной ипотечной компании под 10% годовых на срок 15 лет, ежемесячно Вы будете выплачивать 892 доллара, т. е. на 425 долларов меньше. Легко подсчитать - годовая экономия составит 5100 долларов.

В зависимости от изначально полученной суммы и валюты кредита рефинансирование может быть выгодно уже при разнице ставок в 1%. Главное, что получает клиент в результате перекредитования - возможность сэкономить на процентах, и в итоге на порядок снизить окончательную стоимость своей квартиры или коттеджа, - говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов.

При подписании кредитного договора перезаключается или подписывается новый договор комплексного ипотечного страхования: жизни и временной нетрудоспособности, квартиры от риска утраты, повреждения, риска утраты права собственности. Но в любом случае, больше, чем в предыдущей страховой компании платить не придется, так как за последние несколько лет базовые тарифы были значительно снижены. При расторжении договора с прежней страховой компанией часть неизрасходованного страхового взноса за не истекший период Вам должны вернуть. А если Ваша страховая компания является партнером банка, в котором Вы рефинансируете кредит, Вы сможете просто продлить договор страхования.

Лояльность банков по отношению к заемщикам в последнее время растет как на дрожжах: ни серые доходы, ни отсутствие регулярной зарплаты уже не являются препятствием для получения ипотечного кредита.

В условиях постепенно уменьшающейся инфляции и тенденции к снижению процентных ставок, спрос на услуги рефинансирования безусловно будет расти. Банкиры не сомневаются в перспективности этого направления. На Западе к процедуре рефинансирования старых кредитов клиенты банков уже успели привыкнуть. Те, кто знает цену своим деньгам, всегда видят реальную выгоду и умеют при необходимости приделать к, казалось бы, безнадежному чемодану ручку!

Вера на слово
Точное количество лояльных банков установить трудно. Брокеры предлагают разные списки, их длина колеблется от одной до десяти строчек, а база сайта Banki.ru выдает перечень, состоящий почти из двух десятков подобных кредитных организаций. Это объясняется не только некомпетентностью брокеров, но и двойной политикой самих банков. Реальное число кредиторов, согласных на устное подтверждение дохода, гораздо больше, чем количество тех, кто готов это афишировать. Как неофициально пояснил представитель одной крупной риэлтерской фирмы, чаще всего вопрос решается путем личной договоренности брокера и банка: обычно кредитор готов принять клиента с зарплатой в конверте из рук доверенного партнера.

Несмотря на то что постепенно соотношение белых и серых зарплат в стране меняется в пользу первых, многие россияне по-прежнему получают большую часть заработка в конверте. В этой ситуации почти все ипотечные банки адаптировались к российской действительности и предоставляют заемщику право подтверждать доход не только справкой 2−НДФЛ, но и другими документами так называемыми справками по форме банка или с места работы клиента в произвольной форме. Если работодатель готов поставить подпись и печать на бумаге, подтверждающей реальную зарплату сотрудника, никаких проблем с поиском кредитора у заемщика, скорее всего, не возникнет. Сложнее приходится тем, чье руководство не желает ничего подписывать и готово только в устной форме подтвердить представителям банка зарплату своих сотрудников. Тем не менее на рынке уже сформировалась прослойка и таких доверчивых кредиторов. Однако эта доверчивость чаще всего предполагает, что банк проверяет благонадежность заемщика альтернативными методами: выясняется средний уровень зарплат в этой отрасли, примерный доход специалистов с такой же квалификацией и стажем, как у претендента на кредит, собираются другие данные, косвенно свидетельствующие, лжет клиент или говорит правду. Как правило, сотрудники банка знают ситуацию на рынке труда и легко могут обнаружить несоответствие предоставленных сведений и реальных зарплат, рассказывают специалисты компании Миэль-брокеридж. К примеру, 20−летний парень или девушка без высшего образования и без значительного трудового стажа вряд ли могут работать финансовыми или генеральными директорами и получать зарплату более 4 тыс. долларов. Также вызовут сомнение и секретари с зарплатой несколько тысяч долларов. Но даже если они дейст­вительно получают именно эти суммы, то банк, скорее всего, откажет им в кредите, поскольку риски при выдаче займа увеличиваются: в случае потери работы столь высокооплачиваемый заемщик может просто не найти вакансию с аналогичным уровнем зарплаты.

Впрочем, и те клиенты, кто всю зарплату до последнего рубля получает в конверте, не остаются за бортом: некоторые банки готовы рассматривать и такие варианты. Разумеется, крупные игроки это не практикуют. В основном клиентов с полностью серыми доходами берут мелкие и средние банки, которые выдают им кредиты под весьма высокую ставку 17 18% годовых в долларах, рассказывает гендиректор компании АТТА Ипотека Александр Черняк.

Но и список тех финансовых институтов, чьи сотрудники по телефону выразили готовность работать с клиентами с неподтвержденным доходом, довольно обширный (см. таблицу). В то же время подавляющее большинство банков, когда декларируется отсутствие справок о доходах или устное подтверждение дохода, отнюдь не имеют в виду, что им от заемщика достаточно паспорта и честных глаз, предупреждает гендиректор компании Легкокредит Кирилл Суслов. Все равно необходимо официальное трудоустройство и справка по форме 2−НДФЛ хотя бы на минимальную сумму. Да и условия выдачи кредита при этом вполне стандартные, потому что готовность к рассмотрению устного подтверждения размера зарплаты, конечно, не означает стопроцентную вероятность одобрения заемщика с таким доходом.

Зыбкая благонадежность
Хуже, чем неподтвержденный доход, только нестабильный неподтвержденный доход. Поэтому у таких клиентов, как художники, артисты, фрилансеры (журналисты, дизайнеры, программисты и другие специалисты, работающие не в штате, а на гонорарной основе), шансы получить ипотечный кредит действительно не очень велики. Такие категории клиентов абсолютно непрозрачны для банка, заявляет руководитель направления ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН Владимир Мильдзихов. Однако часто у этих людей есть возможность оформить кредит на близких родственников с более прозрачными доходами. Правда, в конце 2006 года представители ВТБ 24 публично заявляли о планах по введению специальной программы Ипотека без подтверждения дохода, позиционируя ее как раз для людей свободных профессий студентов, фрилансеров, творческих работников. Но, судя по всему, банк решил не шокировать заемщиков лояльностью. Если у вас нет официального места работы, вы не имеете стабильного дохода, который можете подтвердить, то мы не можем предоставить вам ипотечный кредит, сообщили нам представители банка по телефону.

Повышенный процент это еще одна страховка, ее применяют многие банки при выдаче кредитов серым заемщикам. Так, в Бинбанке при устном подтверждении большей части дохода ставка повышается почти на 2%, в Нацио­нальной ипотечной компании на 1%. Повышенная ставка для клиентов с непрозрачными доходами у Абсолют Банка, Фора-банка, Русского ипотечного банка, Москоммерцбанка, Хоум Кредит энд Финанс банка. При этом размер ставки определяется в индивидуальном порядке. Не влияет на него форма подтверждения дохода у Импэксбанка, Росевробанка и Юниаструм Банка. Правда, по условиям последнего, если заемщик не может предоставить официальную справку на всю сумму зарплаты, первоначальный взнос увеличивается до 30% (более надежные клиенты могут взять кредит с 10−процентным первоначальным взносом).

Судя по разнородным отзывам клиентов банков, получить кредит вольные художники все-таки могут, но подход к ним будет исключительно индивидуальный. Если заемщик состоит в Союзе художников, у него есть либо счет, на который регулярно поступают деньги от продажи картин, либо активы (машина, дача), то этот художник может в общем-то и под 11 13,5% в долларах кредит получить. А если он непризнанный гений, который имеет непостоянные и небольшие гонорары, то тут уже ставка будет 18% в валюте, уверяет Кирилл Суслов.

В то же время ипотечные брокеры из компании Мой дом утверждают, что у них не возникает сложностей, связанных с нестабильным доходом клиента. Просто информация о таких заемщиках стандартизируется в соответствии с требованиями банков, поясняет начальник управления клиентского обслуживания компании Юлия Пузакова. Как правило, сам человек не всегда может сообразить, как лучше преподнести о себе информацию, а брокеры в силу определенного опыта могут это подсказать. Например, многие люди не имеют постоянного стабильного дохода и пишут в анкете, что в этом месяце у них доход 100 тыс. рублей, а в предыдущем 50 тыс. Они не учитывают, что можно указать среднемесячный доход за полгода.

Кредит с двойным дном
Еще одна щепетильная тема кредитование квартир, приобретаемых по заниженной стоимости. Официальных комментариев в банках по этому поводу не дают, но проигнорировать данную потребность клиентов кредиторы не могут. Дело в том, что по действующему законодательству продавец квартиры, в случае если он владеет ею менее трех лет, обязан заплатить подоходный налог с полученной от продажи суммы свыше 1 млн рублей. А подобных квартир, по оценкам риэлтеров, на рынке не меньше 30%. В итоге большая часть объектов реализуются по схеме, когда на руки продавец получает полную сумму, а в договоре купли-продажи указывается цена до 1 млн рублей. Так, по данным корпорации Бест-недвижимость, в 2005 году примерно 70% квартир, продающихся на московском рынке, стоили дешевле 1 млн рублей. Между тем за такую сумму в то время в столице невозможно было купить даже самую захудалую однушку. Ныне уже в большинстве городов Подмосковья квартиры стоят намного дороже.

Интересно, что региональные банки частенько вводят у себя программы для нестабильных заемщиков. Так, по словам Александра Черняка, некоторые банки в Архангельске, а также в Новороссийске стали предлагать специальные ипотечные продукты для моряков людей с сезонными заработками.

Схема сделки простая; в кредитном договоре указываются две суммы: 1 млн рублей на квартиру и оставшаяся часть на неотделимые улучшения. Это не представляет никакого особого риска для банка, потому что из отчета оценщика он все равно знает, сколько эта квартира стоит в реальности. И в случае дефолта заемщика банк продаст квартиру по рыночной цене, комментирует рискованность схемы Александр Черняк.

Еще два года назад банки не рассматривали подобные варианты в качестве обеспечения кредита. Сегодня, когда конкуренция становится жестче, а для банка важен каждый заемщик, многие готовы идти на уступки. По утверждению директора по продажам ипотечной брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования Павла Комолова, это практикуют все лидеры рынка. Официально такая возможность называется расширением целевого использования кредитных средств, поясняет он. Она предлагается любым банком, у которого размер ипотечного портфеля более 40 млн долларов. Иначе бы он просто не набрал такой объем.

Кредитные брокеры все чаще говорят о том, что основной запас лояльности банки исчерпали в прошлом году. Число кредиторов, стремящихся понизить требования к заемщику, сейчас почти не увеличивается. Как считают эксперты, расширять границы терпимости, набирая в портфель всех подряд, большинству кредиторов уже нецелесообразно. Такая стратегия имеет смысл, только когда существует задача очень быстро выйти на рынок и в разы увеличить кредитный портфель, считает Владимир Мильдзихов. Впрочем, какие бы недостатки ни приписывались отечественным банкам, жесткая фильтрация клиентов к ним уже явно не относится. По нашему опыту получить кредит может практически любой заемщик, если он сам понимает, что в течение длительного срока готов выплачивать ежемесячные платежи, резюмирует Юлия Пузакова.
Государство намерено вывести из тени доходы, получаемые россиянами от сдачи в аренду недвижимости. Эта тема обещает стать фишкой декларационной кампании 2007 года. Традиционный способ выйти из тени заключить договор между арендодателем и арендатором и ежегодно уплачивать 13−процентный налог с дохода, который можно уменьшить документально подтвержденными затратами на ремонт и оплату коммунальных услуг.

В список тех, кто позволяет клиенту указывать в договоре заниженную стоимость квартиры, входят как минимум шесть кредиторов: Абсолют Банк, Москоммерц­банк, Сосьете Женераль Восток, ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Росевробанк. Выяснить, кто готов кредитовать заемщика по договору с заниженной стоимостью жилья, просто. Достаточно набрать номер справочной службы или сервисного центра любого банка. Как правило, сотрудники ипотечного отдела с полуслова понимают суть проблемы и сразу же отвечают да или нет. Причем, по заверениям консультантов, это никак не повлияет на условия кредитования. Только в Росевробанке сразу предупредили, что при указании в договоре заниженной стоимости ставка по кредиту будет на 0,5% выше. Правда, по неофициальной информации, в реальности все может оказаться немного по-другому. На условия кредитования это редко влияет, но почти все банки берут повышенную комиссию при таких сделках, пояснил один из брокеров.

Механизм регистрации ИП и расчетов с государством посредством упрощенки по сравнению с классической схемой уплаты 13−процентного налога на доход на первый взгляд выглядит муторным. Однако на каждом из этапов присутствуют помощники-посредники, способные за небольшую плату этот процесс упростить. Да и размер выгоды стоит свеч.

Но закон предусматривает и другую возможность, позволяющую существенно экономить на налоговых платежах, это регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), ведущего так называемую упрощенную систему налогообложения. В этом случае налог составит 6% от суммы полученного (грязного) дохода. Из регулярных платежей государству также будет причитаться 150 рублей в месяц пенсионных взносов. На конкретном примере в сравнительной схеме можно увидеть явную выгоду второго способа.

Для тех, кому важно сэкономить время, при налоговых инспекциях существуют некие бюро добрых услуг, готовые оказать содействие. В одном из городов ближайшего Подмосковья весь пакет документов под ключ обошелся примерно в 2,5 тыс. рублей, включая оплату госпошлины (400 рублей).

Итак, чтобы стать ИП, следует обратиться в свою налоговую инспекцию с заявлением, затем встать на учет в органы статистики, Пенсионный фонд (ПФР) и Фонд обязательного медицинского страхования (ФОМС). Все это можно сделать самостоятельно: как показывает практика, серьезных очередей в вышеупомянутых организациях в будние дни нет (за исключением последних дней в период приема налоговых деклараций и отчетов). Заявление о применении упрощенки в 6% с дохода следует подавать в налоговую сразу же при регистрации. ИП может работать без печати, но если есть желание ее завести, то обойдется она в 400 800 рублей в зависимости от сложности модели.

Обслуживание расчетных счетов во многих банках бесплатное, но в некоторых оно может стоить около 500 рублей в месяц и зависеть от оборотов по счету. Большинство банков также предоставляют бесплатно банк-клиент систему расчетов через интернет. Снятие со счета получаемых за аренду денег обойдется от 0,5% суммы, и поинтересоваться стоимостью этой услуги будет не лишним на этапе заключения договора с банком на рассчетно-кассовое обслуживание.

Далее необходимо обратиться в банк для открытия расчетного счета. Рассчитываться можно и наличными, но для этого придется приобрести кассовый аппарат и поставить его на учет в налоговой инспекции. Поэтому безналичные расчеты выглядят предпочтительнее. Затраты для открытия счета состоят из оплаты услуг нотариуса, заверяющего копии документов. На это уйдет порядка 200 300 рублей. Образец подписи для банковской карточки банк заверит самостоятельно.

Во все время своей деятельности индивидуальный предприниматель должен вести книгу учета доходов и расходов, предварительно купив ее и зарегистрировав в налоговой инспекции. Кроме того, придется ежеквартально посещать налоговую инспекцию для подачи декларации (до 25 числа месяца, следующего за окончанием квартала, а по итогам года до 30 апреля). В бюро добрых услуг такие декларации заполняют за 300 рублей в течение 15 минут. После этого следует только отдать инспектору декларационный бланк и оплатить начисленный налог и взносы в ПФР. Один раз в году придется также посетить ПФР и управление статистики для подачи несложных отчетов.

А безналичными деньгами оперировать дешево: стоимость платежа составит порядка 10 рублей. Об открытии расчетного счета необходимо уведомить налоговую инспекцию в течение десяти дней.

Основные нормативные акты для ИП:

Очевидно, что становиться ИП физическому лицу, сдающему в аренду гараж за 1500 рублей, не имеет смысла, так как хлопоты и накладные расходы не будут покрываться доходами. Здесь проще платить 13−процентный налог. Но вот собственникам квартир, получающих десятки тысяч рублей, имеет смысл легализоваться за 6% в свете текущих настроений органов власти. Наличие белых доходов может понадобиться и впоследствии, например при получении кредита в банке. Существенным плюсом для ИП является и освобождение от налога на имущество, используемого в предпринимательской деятельности.

Федеральный закон №167−ФЗ Об обязательном пенсионном страхо­вании.

Налоговый кодекс РФ, глава 26.2 Упрощенная система налогообложения;



Главная --> Публикации