Главная --> Публикации --> Как расширить узкие места? Мэрские маклеры Размеры средней рыночной стоимости 1 кв.метра общей площади жилья по субъектам рф на ii квартал 2007 г Как организовать дом и офис под одной крышей? Чиновники мешают созданию тсж

О том, что Седьмой континент купил у Декры 100% ОАО Объединенная торговая недвижимость, Ъ рассказал источник, близкий к акционерам Седьмого континента. По его данным, в сделку вошли 29 несетевых универсамов общей площадью 68 тыс. кв. м. Площадь каждого отдельного магазина варьируются от 1 до 4 тыс. кв. м. Универсамы располагаются практически во всех районах столицы. Сумма сделки составила около $150 млн, т. е. приблизительно $2,2 тыс. за 1 кв. м недвижимости. Эти помещения Декра сдавала в аренду, то есть сама торговым бизнесом не занималась.
Факт сделки Ъ подтвердили совладелец Седьмого континента Александр Занадворов и главный акционер Декры Сергей Денисов.

Седьмой континент не оправдал ожиданий инвесторов по открытию новых супермаркетов в прошлом году и теперь наверстывает упущенное. Как стало известно Ъ, он приобрел у девелоперской группы Декра компанию Объединенная торговая недвижимость, владеющую 29 несетевыми магазинами в Москве, за $150 млн. В течение двух лет магазины будут переделаны в супермаркеты Седьмой континент и Седьмой континент 5 звезд.

О дружбе акционеров Декры и Седьмого континента на рынке узнали еще в 2005 году. Тогда Александр Занадворов продал Декре около 30% акций ОАО Манежная площадь (управляет ТК Охотный ряд). К тому моменту Декра уже владела 24,4% Манежной площади, ранее принадлежавшими департаменту имущества Москвы. Сейчас ОАО Манежная площадь преобразовано в ООО, которое на 100% принадлежит ООО Гранит. По информации участников рынка, Гранит представляет интересы Декры. Александр Занадворов утверждает, что у него по-прежнему есть небольшой пакет акций в Манежной площади размер он категорически отказывается называть.

В ближайшие два года купленные магазины будут ребрэндированы в универсамы Седьмой континент и Седьмой континент 5 звезд, уточнил источник.

ОАО Седьмой континент основано в 1994 году. Подконтрольно ЗАО 7К-инвестхолдинг, которым на паритетных условиях владеют депутат Госдумы Владимир Груздев и бывший руководитель Собинбанка Александр Занадворов. Еще чуть более 25% торгуются в РТС. На конец 2006 года управляло 123 магазинами в Москве и Московской области, Калининградской области, Петербурге, Рязани и Минске. Оборот в 2006 году $1,1 млрд. Капитализация на вчерашний вечер $1,89 млрд.
Для Седьмого континента покупка Объединенной торговой недвижимости уже второе поглощение в этом году. В феврале ритейлер купил контрольный пакет компании Ситимаркет, владеющей 18 дискаунтерами в Москве и Московской области. Сделка помогла Седьмому континенту выйти в новый формат в течение трех лет ритейлер пообещал потратить на него около $150 млн и к 2011-2012 годам увеличить количество дискаунтеров до 400-500.

А в конце прошлого года сотрудничество Декры и Александра Занадворова продолжилось: ООО Манежная площадь стало совладельцем чуть более 23% компании Мкапитал (владеет частью недвижимости Седьмого континента и принадлежит на паритетных основах Владимиру Груздеву и Александру Занадворову). Информация об этом появилась на сайте Мкапитала. Александр Занадворов говорит, что сейчас акции Мкапитала выкуплены обратно, но отказывается объяснить, зачем была нужна эта сделка.

Аналитик Ренессанс Капитала Наталья Загвоздина говорит, что Седьмой континент давно анонсировал эту сделку на встречах с инвесторами. У 'Седьмого' оставалось около $200 млн денег, привлеченных в ходе дополнительного размещения акций в РТС в 2006 году. Деньги лежали на балансе 'мертвым грузом' вместо того, чтобы способствовать росту капитализации компании, поясняет аналитик. Из-за этого и котировки Семерки росли медленнее, чем у конкурентов: по итогам 2006 года акции компании выросли в цене всего на 10%, говорится в отчете брокерского дома Открытие. Для сравнения, у X5 рост котировок составил 80%, у Магнита 26%.

А покупка недвижимости для магазинов у Декры позволит Седьмому континенту ускорить темпы открытия своего традиционного формата супермаркетов, говорят аналитики. В 2006 году сеть медленно развивалась и не оправдала ожиданий инвесторов. А в этом году 'Седьмой' заметно активизировался сделка с 'Декрой', которая кажется очень выгодной, тому доказательство, отмечает аналитик UBS Светлана Суханова. Госпожа Суханова говорит, что $2,2 тыс. за 1 кв. м очень хорошая цена. Для сравнения X5 Retail group заплатила за 1 кв. м недвижимости 'Меркадо' $3,5 тыс., отмечает эксперт.

Аналитик Ренессанс Капитала Наталья Загвоздина говорит, что размещение пакета Семерки на LSE сделает акции ритейлера более ликвидными и значительно расширит круг инвесторов. По оценке Виктории Гранкиной из Тройки Диалог, одна акция Седьмого континента к 2008 году может стоить $33,95 (сейчас $25,2). Таким образом, капитализация компании в 2008 году может составить около $2,5 млрд. А от продажи 25% акционеры Семерки смогут выручить порядка $636 млн.

Седьмой континент поедет в Лондон
Как рассказал Ъ источник, близкий к акционерам Седьмого континента, компания рассматривает возможность продажи в 2008 году 25% акций на Лондонской фондовой бирже (LSE). По его словам, этот пакет будет сформирован в равных долях из акций, принадлежащих сейчас Александру Занадворову и Владимиру Груздеву, и передан в собственность иностранной компании (она будет зарегистрирована до конца 2007 года). У господ Груздева и Занадворова останется по 25%+1 акция в ОАО Седьмой континент, остальные бумаги сейчас обращаются на РТС и ММВБ. Эти планы Ъ подтвердил Александр Занадворов.

Программа сноса ветхого жилого фонда, построенного при Хрущеве, действует в столице с 1995 года и в 2010 году должна полностью завершиться. Причем чиновники поделили пятиэтажки на сносимые и несносимые. Несносимые дома (кирпичные и панельные серий I-510, I-515, I-511) подлежат капремонту или реконструкции. А так как переселять жителей на время ремонта особо некуда, власти разработали в 1998 году программу по реконструкции без переселения. Это оказалось непростым делом. Даже инвесторы не раз уже заявляли о своем неудовольствии - хотя бы потому, что рентабельность таких проектов невысока.

Господин Занадворов утверждает, что в ближайшие два-три года состав акционеров Семерки не изменится. По его информации, другой совладелец компании Владимир Груздев не рассматривает возможность продажи своей доли.
В Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) Москвы стартует эксперимент по реконструкции и капитальному ремонту домов без отселения жильцов по немецкой технологии. Власти определились с адресами: дома № 54-2, № 56, № 58, № 60 и № 64 по улице Юных Ленинцев. Как сообщили Газете в пресс-службе ЮВАО, все работы пройдут за счет частных инвесторов из Германии. В ближайшее время этой новостью порадуют и самих жильцов. Если эксперимент будет признан удачным, опыт распространят по всей Москве.

Несколько лет назад к реконструкции дома на проспекте Маршала Жукова, дом № 16, корпус 3 привлекли компанию из Югославии, однако она не завершила работу, бросив дом буквально с разобранной крышей, - рассказала Газете PR-директор компании Крост Екатерина Семихатова. После этого, по ее словам, префект Западного округа обратился к Кросту с просьбой довести реконструкцию до конца.

Однако столичных властей эти соображения не впечатлили. И в соответствии с утвержденным летом прошлого года адресным перечнем по реконструкции домов без отселения жителей в 2007 году этой процедуре подвергнутся 64 дома общей площадью более 340 тысяч кв. м. Идея привлекать к таким работам иностранцев с их новейшими технологиями не нова, однако до сих пор попытки заканчивались провалами.

Однако от подобных проектов столичные власти не отказались. Согласно постановлению правительства Москвы № 485-ПП от 11 июля 2006 года в первом квартале 2007 года должны быть сформированы адресные перечни капремонта домов с перепланировкой помещений и улучшением их технико-экономических показателей с учетом опыта реализации пилотного проекта в рамках сотрудничества Москва - Берлин. На этот раз столичные власти поступили осторожнее: реконструкцию будут вести за счет самих инвесторов. Детали соглашения столичных властей с зарубежными компаниями пока не разглашаются. Например, российская компании Крост, которая займется реконструкцией пятиэтажек в Западном округе, получит около 80% площадей, которые надстроят к существующему зданию.

Но, несмотря на неудачный югославский опыт, столичные власти опять обратились к варягам: 24 ноября 2004 года вышло распоряжение правительства Москвы № 2369-РП, по которому две пятиэтажки на улице Живописная в районе Хорошево-Мневники отдавались немецкой фирме Ingeniergruppe HEMM Planungs-und Baugesellschaft mbH. Причем реконструкцию немцы должны были провести на бюджетные средства. Однако и этот эксперимент закончился неудачей: 4 августа прошлого года мэрия отменила свое распоряжение в связи с невыполнением фирмой возложенных на нее задач. Источник Газеты в горадминистрации рассказал, что немцам помимо всего прочего помешала бюрократическая волокита властей.

Чтобы быстро и выгодно сдать жилье, недостаточно одного только желания его владельца. Для начала нужно как минимум оповестить потенциальных клиентов об этом намерении чем большее количество людей будет знать об этом, тем лучше. А прежде чем кидаться в омут рекламы, необходимо узнать о нескольких важных моментах, которые собственники частенько упускают из вида.

Осталось только решить проблемы с бюрократией.

А вот для сдачи стандартной квартиры в типовом доме практически не требуется каких-либо капиталовложений такие квартиры сегодня просто нарасхват. Особенно одно-двухкомнатные, поскольку это наиболее востребованный сегмент столичного рынка недвижимости. Достаточно учесть несколько принципиальных моментов, которые помогут избежать ошибок.

Есть простое правило: чем дороже недвижимость, тем дороже стоит ее реклама и тем дольше ждать результата. Реклама элитного жилья потребует капиталовложений, более того, заниматься сдачей элитки самостоятельно дело неблагодарное и лучше подключить к нему профессиональных риелторов, т. к. у них есть отработанные технологии, возможности, договоренности, наконец, свой круг клиентов.

При самостоятельной рекламе типового жилья для аренды упор делается (в порядке эффективности) на сарафанное радио, расклейку объявлений по округе и специализированную прессу. Основными участниками сарафанного радио являются друзья, знакомые, сослуживцы, старший по подъезду, дворник. Рассказывает москвичка Татьяна Мокеева: Когда я решила сдать свою типовую двухкомнатную квартиру, мне искать клиентов практически не пришлось. Я поговорила с местным дворником женщиной, которая живет здесь десятки лет и знакома со всеми жильцами. Выяснилось, что состоятельная соседка, живущая с матерью, готова снять отдельную квартиру, причем за рыночную цену. К слову сказать, дворники, как и консьержи, в некоторых районах Москвы снова приобретают свою ныне забытую функцию они живут жизнью дома, знают все и про всех.

Цена на квартиру должна быть разумной, например, евроремонт и обстановка увеличивают арендную стоимость жилья лишь на 50-100$ в месяц, а не на порядок, как думает большинство неопытных собственников. Если хозяин пытается сильно завысить цену, то никакая реклама не поможет найти настолько наивных людей, готовых серьезно переплатить за снимаемую жилплощадь. Чтобы убедиться в адекватности назначаемой цены, достаточно позвонить в пару агентств недвижимости приблизительная оценка стоимости арендной платы делается по телефону.

Однако в таком способе есть и серьезные минусы. Во-первых, потенциальный арендатор обязательно будет торговаться по принципу свои люди. Во-вторых, при каких-либо сложностях (просрочка оплаты, большие счета за межгород, порча имущества и т. п.) арендодатель, как правило, прощает арендатора (знакомый все-таки), и вследствие таких отношений собственнику приходится, помимо трат времени и нервов, нести дополнительные расходы, предостерегает Данилов.

Михаил Данилов, руководитель отдела рекламы компании Статус, советует: Самым эффективным методом сдачи квартиры или комнаты в аренду на сегодняшний день, бесспорно, является распространение информации через родственников, друзей и знакомых. Тема аренды жилья так или иначе присутствует в ежедневных разговорах между людьми. Плюсы такого метода оперативность нахождения арендатора и возможность его проверки (до определенной степени).

Третий способ дать бесплатное объявление в специализированную прессу. Бесспорным фаворитом здесь является газета Из рук в руки, которую пытается догнать Сделка, а также местные газеты микрорайонного значения.

Второй довольно эффективный метод развесить объявления на специальных досках у подъездов своего и близлежащих домов: в столице очень распространена ситуация, когда взрослые дети хотят жить отдельно от родителей, но в то же время в непосредственной близости от них.

На днях арестован один из крупных подмосковных землевладельцев председатель совета директоров компании Вашъ финансовый попечитель Василий Бойко. Предприниматель обвиняется в махинациях с землей, ему грозит до пятнадцати лет тюрьмы. Дан ход уголовным делам против другого латифундиста, главы компании Ведомство Ильи Дыскина, и его компаньонов. Телефоны этой структуры молчат, закрыт принадлежащий компании портал по продаже земельных участков, компания фактически исчезла с рынка, хотя раньше была одной из ведущих. Кроме того, в Подмосковье расследуется еще несколько уголовных дел, связанных с земельными правоотношениями.

При таком способе нужно быть готовым к тому, что к вам обратятся и посредники риелторы, подбирающие квартиры своим клиентам. Говорит Ирина Бобко, начальник отдела аренды агентства недвижимости Вавилон: К плюсам такого метода рекламы можно отнести его относительную дешевизну и гораздо больший охват потенциальных клиентов, нежели при первых двух способах. К этому же способу я бы отнесла бесплатное информационное сотрудничество с агентством недвижимости, которое предполагает занесение квартиры в базу данных агентства и уведомление собственника о потенциальных клиентах.
Уголовное преследование крупных землевладельцев может обернуться очередным витком передела собственности. Наводить порядок на подмосковном рынке земли нужно при помощи экономических инструментов.

Земельные олигархи
На подмосковном рынке земли надулся и готов лопнуть спекулятивный пузырь. Цены на участки заоблачны: в среднем от 2 до 7 тыс. долларов за сотку. Спрос огромный, но адекватного предложения на рынке нет. Структура предложения сильно нарушена. По словам риэлтеров, рынок буквально завален земельными участками большой площади от 100 га и выше. При этом ощущается острый дефицит наиболее востребованных участков площадью от 40 га и меньше.

Как правило, претензии возникают к фирмам, имеющим не вполне очевидные с правовой точки зрения основания приобретения прав собственности на землю, говорит старший партнер юридической компании Мегаполис Владимир Сметанин. Пока он, а также участники рынка недвижимости воспринимают все эти наезды как частные, не связанные друг с другом случаи. Однако то, что происходит на рынке земли, создает весомые предпосылки для широкомасштабной кампании против крупных землевладельцев.

Сегодня неподконтрольные земельные олигархи имеют большое политическое влияние. Подмосковные и федеральные чиновники вынуждены считаться с их интересами и всегда готовы пойти на уступки коммерсантам. Например, при разработке проекта строительства Центральной кольцевой автодороги всесторонне учитывались интересы крупных землевладельцев, которые зачастую сами указывали чиновникам маршрут прохождения трассы.

Политику на рынке определяет группа игроков. По экспертным оценкам, сегодня около 500 тыс. га в окрестностях Москвы контролируется десятью компаниями. Крупными землевладельцами считаются компании Центр-Капитал, Знак, Вашъ финансовый попечитель, группа Абсолют, Визави-банк, Евразия и ряд других структур. Контроль над огромными земельными массивами большинство землевладельцев получили пятьдесять лет назад, скупив у колхозников земельные паи либо акции сельскохозяйственных предприятий. Львиная доля принадлежащих им участков это бывшие колхозные наделы, оформленные как земля сельскохозяйственного назначения. Скупив эти земли по 50 100 долларов за сотку, сегодня землевладельцы выставляют их по 5 7 тыс. долларов. При этом крупные землевладельцы не желают дробить свои массивы. Во-первых, превращение сельхозземли в рыночный товар и дальнейший ее перевод в категорию земель для индивидуального жилищного строительства связан с дополнительными финансовыми и временнЫми затратами. Во-вторых, зачастую земля приобреталась не для спекулятивной перепродажи, а как объект для долгосрочных инвестиций, как способ накачивания капитализации своих компаний и как инструмент влияния на местные власти.

Проткнуть пузырь
До недавнего времени государство смотрело на крупных землевладельцев сквозь пальцы и, похоже, только сейчас стало осознавать, что утратило не только ценный актив, но и контроль над частью территории. Установив монопольно высокие цены на землю, а также получив контроль над большими территориями, крупные землевладельцы фактически блокировали развитие Московского региона.

Таким образом, сегодня рынок земли закрыт для средних и небольших инвесторов и девелоперских компаний. Для освоения же больших территорий требуются фантастические вложения. Крупные землевладельцы набрали столько земли, что освоить ее в ближайшие десять лет не представляется возможным. Для этого требуются колоссальные инвестиции. По нашим подсчетам, чтобы реализовать на участке площадью триста гектаров девелоперский проект, например построить жилье, потребуется восемьдвенадцать лет и около миллиарда долларов, рассказывает заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимир Яхонтов. Образовалась патовая ситуация. Самостоятельно вкладываться в развитие территорий крупные землевладельцы не хотят. Но и перепродать такие участки тоже не могут или не хотят.

По мнению экспертов, встряска рынку земли не повредит. Однако правоохранительные органы могут и увлечься. Например, история с арестом Бойко явно не поспособствует улучшению инвестиционного климата. Все-таки этот предприниматель худо-бедно инвестировал в развитие земли, а также поддерживал неплохое сельскохозяйственное производство. В отличие, скажем, от многих других структур, которые держат свинарники и коровники просто для вида, замечает один из наших собеседников.

Все указывает на то, что рынок созрел для структурных сдвигов. По логике вещей следующим этапом его развития должно стать дробление земли, перепродажа ее с дисконтом средним компаниям, а затем и еще более мелким игрокам. Возможно, местные и федеральные власти, озадаченные реализацией нацпроектов, намерены ускорить этот процесс и готовят масштабную ревизию подмосковных территорий. Косвенно об этом свидетельствует и то, что многие латифундисты, держащие нос по ветру, уже принялись в добровольном порядке делиться землей с федеральными и областными чиновниками либо записываться в участники национального жилищного проекта. Многие риэлтеры в последнее время столкнулись с неожиданной сменой собственника на отдельные участки, которая прошла вне рынка.



Главная --> Публикации