Главная --> Публикации --> Кому достанется "зеленый пояс" Вместо него “капитал груп” построит “имперский дом” Площадки для кинотеатров Четвертое кольцо будет последним? Фас оспаривает выделение девелоперам земельных участков

Масштабы местного офисного рынка по-прежнему несопоставимы со столичным. Специалисты компании Colliers International (Петербург) оценивают совокупное предложение качественных площадей, соответствующих международным стандартам, примерно в 420 000 кв. м, включая и объекты класса В (данные на начало 2007 г.). Информацией об объеме и структуре сделок, заключенных за год с офисными помещениями, городские аналитики не располагают и строят выкладки на изучении заявок потенциальных клиентов бизнес-центров.

В Петербурге сохраняется дефицит качественных офисов. И в последнее время на рынке ощущается нехватка не только традиционно популярных маленьких помещений, но и крупных площадей. Даже такие состоятельные потенциальные клиенты, как банки, страховщики, сырьевые холдинги, крупные IT-компании, сталкиваются с полным отсутствием предложения.

Однако действующим деловым центрам, загрузка которых приближается к 100%, как правило, просто нечего предложить крупным компаниям. Поэтому в этом сегменте рынка ощущается явный дефицит площадей. Найти даже 500-метровое свободное помещение весьма проблематично. Если же запросы предпринимателей измеряются четырехзначным метражом, а таких на петербургском рынке все больше, им в большинстве случаев придется расстаться с мыслью о скором новоселье. Основная надежда состоятельных арендаторов строящиеся бизнес-центры высокого класса, которые, как правило, обзаводятся якорными клиентами уже к моменту сдачи в эксплуатацию. Девелоперы готовы предложить арендаторам свободные планировки и не ограничивают их в запросах. В результате практически все крупные сделки с офисами заключают именно владельцы деловых новостроек.

В процентном отношении доля арендаторов, которым необходим действительно просторный офис, на петербургском рынке все еще невелика. Например, по данным компании Becar Realty Group, в секторе бизнес-центров класса В всего 15% заявок на аренду приходится на помещения от 500 кв. м. У деловых комплексов категории А доля таких клиентов выше почти 20%. Правда, лидерами спроса остаются офисы от 100 до 300 квадратов (около 40% поступающих заявок для зданий уровня А- и примерно 27% для В-класса).

Это напоминает ситуацию начала 1990-х гг., когда новорожденные российские предприниматели пытались по дешевке завезти мясо из Америки или Аргентины: купим сразу 2 млн т будет огромная скидка, на мелкооптовых продажах хороший навар сможем получить. Не выходило. Такая масштабная заявка только провоцировала взвинчивание цен на местном рынке.

Уже зафиксированы случаи, когда один арендатор целиком занимает все здание. Причем тяга к гигантомании особенно заметна в секторе дорогих объектов классов А и В+. Солидные клиенты не скупятся, когда речь идет о респектабельном офисе. Зачастую они спокойно опровергают один из основных законов продаж: чем крупнее опт, чем больше скидка. Нет. Наоборот, за большие площади просят больше денег.

Кто на новенького?
Первым из офисных комплексов высокого уровня, сознательно сделавшим ставку на крупных клиентов, стал River House (класс В+), введенный в эксплуатацию весной 2005 г. В роли инвестора выступил столичный холдинг Промсвязьнедвижимость. Бизнес-центр площадью около 12 000 кв. м, расположенный на углу Аптекарской набережной и ул. Академика Павлова, в течение нескольких месяцев был поделен между восемью арендаторами, каждый из которых взял более 1000 кв. м.

С другой стороны, собственники многих бизнес-центров признаются: с якорными арендаторами работать не только удобнее, но и выгоднее. Хотя специфические риски тоже присутствуют.

В 2006 г. арендаторы с большими запросами окончательно вошли в фавор у девелоперов. Вот лишь несколько примеров заключенных сделок.

В 2005 г. в новом бизнес-центре класса А Невский, 38 (полезная площадь 6700 кв. м) обосновались Вэб-инвест Банк (2500 кв. м) и инвестиционный банк КИТ Финанс (3200 кв. м).

Сделка с Сан Майкросистемс СПб была совершена при участии компании Maris Properties. Эта фирма входит в ассоциацию с CB Richard Ellis / Noble Gibbons, являясь ее эксклюзивным представителем на Северо-Западе. Sun Microsystems один из корпоративных клиентов CB Richard Ellis.

Рекорд прошлого года (впрочем, не побитый до сих пор) установила компания Сан Майкросистемс СПб дочерняя структура корпорации Sun. Она заняла около 6000 кв. м в Kellermann Center на 10-й Красноармейской улице. Этот бизнес-центр, позиционированный как объект категории В+, разместился в реконструированном здании, которое прежде занимала фабрика одежды Первомайская заря. Владельцы предприятия приняли решение о выводе производства с площадки 1,6 га, расположенной на периферии исторического центра. Последние цеха переехали отсюда прошлым летом. Инициатором проекта выступил член совета директоров компании Дэвид Келлерманн, в честь которого и назван комплекс. Реконструкция фабричных корпусов началась в 2004 г. Введенная в эксплуатацию офисная площадь уже составляет около 15 000 кв. м. В планах девелопера создать здесь деловой квартал на 48 000 кв. м с многоярусным паркингом. Суммарные затраты на реализацию проекта оцениваются в $15-20 млн.

Такое просторное помещение понадобилось потому, что мы являемся research development центром корпорации и занимаемся разработкой программного обеспечения, рассказывает Григорий Лабзовский, генеральный директор ООО Сан Майкросистемс СПб. Мы изначально набирали в штат около 300 специалистов и закладывали возможность дальнейшего развития. В результате площадей все равно оказалось недостаточно. В 2007 г. рассчитываем расширить офис еще примерно на 1000 кв. м. Вопрос о приобретении здания в собственность не ставился, поскольку это не вписывается в стратегию материнской компании. Владение объектами недвижимости отдельный бизнес, отвлекающий от основного вида деятельности.

Договор с якорным арендатором заключен на пять лет. Он отчасти выступил в роли соинвестора, вложив значительные средства в оборудование и отделку своего офиса. Сумма арендной платы не разглашается. Цена предложения составляла на тот момент $300 за 1 кв. м в год. Сейчас свободные площади в Kellermann Center сдаются по 480 у. е. за 1 кв. м. Когда мы подписывали контракт, ставка не была существенно ниже рыночной, комментирует генеральный директор Maris Properties Борис Мошенский.

В конце прошлого года в эксплуатацию был сдан бизнес-центр класса А Лангензипен на Дивенской улице (Петроградская сторона). Собственник и девелопер проекта управляющая компания Теорема. На сегодня это один из самых крупных в Петербурге офисных комплексов высшего уровня. Его арендопригодное пространство около 10 200 квадратов.

Найти такое крупное помещение в Петербурге, по словам Лабзовского, оказалось непросто. К тому же у компании был ряд специфических требований к электрическим мощностям, нагрузкам на перекрытия и т. п. Процесс оформления сделки занял около полугода. Еще примерно год мы ждали, когда завершится реконструкция здания, вспоминает Григорий Лабзовский. Девелоперу пришлось подстраиваться под требования якоря, и в результате повысился класс объекта в целом. Например, в здании была смонтирована централизованная система кондиционирования.

От мелкой нарезки помещений отказались сознательно. У крупных арендаторов бизнес значительно стабильнее, и платят они, как правило, вовремя. Скидок за опт мы практически не даем. Если арендатор хочет сэкономить, мы предоставляем ему базовую отделку и предлагаем за свой счет расставить перегородки, выполнить электрическую разводку и т. п., поясняет генеральный директор УК Теорема Борис Жуков.

Прежде на этом участке располагалось предприятие Знамя труда (до революции завод Лангензипена). Этот фабрикант и дал имя бизнес-центру. В 1990-е предприятие прекратило свое существование. УК Теорема весной 2004 г. приобрела два бывших фабричных корпуса недострой советской эпохи, а также памятник краснокирпичной заводской архитектуры конца XIX в., находящийся под охраной государства. 5-этажный исторический корпус (6500 кв. м) был реконструирован. Бывшая же незавершенка превратилась в эффектный 7-этажный арт-объект (общая площадь 7200 кв. м). Новое здание Лангензипена спроектировал архитектор Сергей Чобан, который живет и работает в основном в Германии. Самый известный из его российских проектов высотный комплекс Федерация на территории Москва-Сити (разработан совместно с Петером Швегером). Архитектор предложил выполнить фасад здания из 3D-стекла с внутренней подсветкой, на котором при помощи цифровой печати изобразить греко-римские орнаменты по технологии немецкой фирмы Okalux. Эти изыски обошлись инвестору примерно в 2,5 млн евро (при общей стоимости проекта около $15 млн). Однако он пошел на них вполне сознательно в расчете на респектабельных арендаторов, которым польстит уникальность объекта. Ставка оказалась верной. Еще на стадии строительства был заключен договор с Балтинвестбанком, который на 15 лет занял сразу три уровня в новом здании (примерно 3300 кв. м). Среди других якорей компании Синтез Девелопмент (2000 кв. м), Евросиб (1500 кв. м), Доктор Web (1070 кв. м).

Среди офисных центров, вышедших на рынок в 2006-2007 гг. и заключивших контракты с арендаторами площади на 2000-3000 кв. м, Густаф (класс А), Призма, Румба, Истен (класс В) и др.

Все помещения в Лангензипене уже заполнены. Базовая арендная ставка в стеклянном здании 18 000 руб. за 1 кв. м в год, краснокирпичный корпус оценен скромнее в 12 600 руб.

Сразу три подобные сделки заключил в 2006-2007 гг. холдинг Империя, который развивает в Петербурге сеть бизнес-центров категорий А и В+, работающих под одной вывеской Сенатор. Этот бренд объединяет уже девять комплексов общей площадью более 70 000 кв. м.

Офис без соседей
Крупные арендаторы охотно занимают небольшие бизнес-центры целиком. Так, БЦ Cerean (класс В) достался компании Рексофт (специализируется на программном обеспечении). Он построен на ул. Пархоменко, 10, корп. 2, на месте бывшей обувной фабрики, корпус которой приобрела корпорация Адвекс-РОССТРО. Общая площадь 6-этажного здания 3145 кв. м. Управляет им дочерняя структура Адвекс-РОССТРО компания Адвекс-Траст.

Договор оформлен на пять лет. Арендная ставка не разглашается. В розницу офисные помещения выставлялись на рынок по 600 у. е. з 1 кв. м в год (1 у. е. = 33 руб.). Офисы были переданы арендатору под ключ. Специализированные помещения вроде сейфового хранилища банк отделал сам за собственный счет.

В конце 2006 г. в Сенаторе на Садовой улице, 10, новоселье справил Импэксбанк, входящий в Raiffeisen Group. Он полностью арендовал историческое 5-этажное здание (2500 кв. м), расположенное рядом с Невским проспектом, под головной петербургский офис. Сделка была заключена еще до сдачи объекта в эксплуатацию.

Уникальное для петербургского офисного рынка предложение готовит ОАО Строительная корпорация Возрождение Санкт-Петербурга. В состав элитного жилого комплекса Парадный квартал, который девелопер возводит на участке в 10 га, расположенном рядом с Таврическим садом, войдут шесть 4-этажных отдельно стоящих офисных зданий (по 4600 кв. м). По уровню отделки и оборудования они будут претендовать на класс А. Каждый особнячок предполагается сдать одному арендатору на длительный срок, нарезать их на блоки инвестор пока не намерен. Уровень арендных ставок еще не определен.

Оптом расходится и другой деловой комплекс класса В+, который Империя создает на ул. Профессора Попова, 37 (Петроградская сторона), на бывшей площадке фабрики Россиянка. В 2004 г. инвестор приобрел корпуса неработавшего предприятия (около 6000 кв. м) и право аренды участка в 1,8 га. Общая площадь комплекса, сочетающего реконструированные и новые здания, около 40 000 кв. м. Два фабричных корпуса уже полностью отремонтированы. Первый (около 2100 кв. м) прошлым летом арендовала компания Натурпродукт. А недавно была заключена сделка с банком Русский стандарт, занявшим второй отдельно стоящий корпус площадью 2400 кв. м. Договор заключен на пять лет. Официально заявленная ставка по этому объекту 468 у. е. за 1 кв. м в год. По словам управляющего сети бизнес-центров Сенатор Валерия Хламкина, за здание конкурировали несколько претендентов: Спрос на просторные офисы наблюдается как раз в верхнем ценовом сегменте. Еще несколько лет назад подобные сделки были редкостью, о каждой потом еще полгода говорили, а теперь это обыденность. Скоро, наоборот, арендаторам, которым требуется всего 100 кв. м, будет трудно найти место в приличном бизнес-центре, потому что собственники ориентируются на крупных клиентов.

Большинство собственников и УК согласны, что крупный арендатор сулит дополнительные прибыли. Сдать Cerean целиком оказалось выгоднее, чем нарезать помещения на блоки, как мы собирались, комментирует гендиректор компании Адвекс-Траст Елена Афанасьева. Рексофт арендовал не только полезные площади, но и помещения общего пользования.

Оптовые выгоды
Для бизнес-центра, как и для торгового комплекса, важно привлечь якорного арендатора, который создаст ему соответствующий имидж и снизит риски девелопера. А затем можно заняться и мелкой офисной нарезкой, считает управляющий партнер Ай Би Групп Сергей Игонин.

Естественно, оптовики требуют индивидуального подхода и скидок. Однако на фоне неудовлетворенного спроса на крупные площади существенных поблажек им ждать не приходится. Максимум, на что можно рассчитывать скидка в пределах 5-10% от базовой ставки, говорит руководитель департамента рекламы и продаж ЗАО Менеджмент-компания ПСБ Марина Шарова. Сознательно ухудшать финансовые показатели объектов, чтобы привлечь якорного арендатора, неразумно. (МК ПСБ управляет несколькими офисными комплексами разной категории, в том числе и Невским, 38.)

Это основной финансовый довод, который приводится в пользу оптовых клиентов. Если они занимают этаж (не говоря уже о целом здании), то, как правило, платят по единому тарифу и за сами офисы, и за коридоры, и за санузлы. Нередко такие компании, не желая пускать посторонних, берут на себя и заботы по уборке площадей.

Впрочем, у медали есть и оборотная сторона. Потенциальные якоря капризны. Мы подсчитали, что при поиске крупного арендатора теряется примерно 50% потенциальной выручки на этапе экспозиции, говорит заместитель председателя совета директоров BCM Group Елена Черевко. Еще одна очевидная опасность: если якорь покидает объект, это наносит серьезный удар по бюджету бизнес-центра. Естественно, мы учитываем такой риск и стараемся нивелировать его за счет условий договора. Например, если арендатор хочет съехать, он должен сообщить об этом не позднее чем за полгода. В контракт закладываются также штрафные санкции и различные механизмы компенсации, делится опытом Марина Шарова.

Зато крупный клиент может рассчитывать на другие бонусы, например на дополнительные места на дефицитной парковке. При обсуждении цены договора учитывается его срок, а также затраты нового жильца на ремонт и отделку площадей. Банковский офис, к примеру, требует дополнительных расходов на оборудование депозитария, сейфовых хранилищ, кассового узла, на соблюдение специальных требований по пожарной безопасности. Поэтому для каждого крупного арендатора вырабатывается своя схема оплаты. Прежде чем говорить о конкретных скидках, мы должны понимать экономику клиента в целом, поясняет Хламкин.

По оценке экспертов Colliers International (Петербург), спрос на качественные офисные площади будет увеличиваться в городе примерно на 15-20% в год.

Безусловно, спрос на офисные площади будет укрупняться. Причины очевидны: улучшение общеэкономической ситуации, расширение действующих бизнесов и появление новых, приход в Петербург московских, региональных и международных компаний. В столице офис площадью 500-1000 кв. м давно считается нормой. Придем к этому и мы, полагает директор департамента офисной недвижимости Becar Realty Group Алексей Чижов.

Активность девелоперов приводит к снижению доходности торгового и офисного сегментов. Сектор складской недвижимости пока не развит риски здесь, на взгляд инвесторов, слишком высоки. В зачаточном состоянии находится и гостиничная инфраструктура. В городе пока нет отелей категории 5 звезд, действуют только две гостиницы 4 звезды и совершенно недостаточно 2-3-звездочных мест размещения.

Интересную точку зрения высказывает Андрей Лушников, председатель совета директоров группы компаний Бестъ (в ее активе несколько готовых и реализуемых офисных проектов): Сегодня многие крупные компании с мировыми именами отказываются от открытия филиала в Петербурге, потому что не могут найти подходящего офиса площадью 10 000-20 000 кв. м. Им нужно заселиться в него сразу, а не ждать несколько лет, пока девелопер построит здание. Поэтому рынок спокойно поглотит и офисную башню Газпрома, и Морской фасад, и другие масштабные проекты. Благодаря им в городе наконец сформируется нормальная рыночная ситуация.
Из всех секторов коммерческой недвижимости наиболее интенсивно в Нижнем Новгороде развиваются торговый и офисный. Первые крупные торговые центры и супермаркеты начали открываться в городе в 2004 г., в ближайшее время рынок ждет появления магазинов новых форматов. Крупные строительные и инвестиционные компании анонсировали на 2007-2009 гг. реализацию проектов высококлассных бизнес-центров.

По словам Алексея Чемоданова, руководителя информационно-аналитической службы группы компаний Триумф, индекс доходности отношение годовой арендной ставки к цене продажи остается по-прежнему наиболее высоким у торговой и офисной недвижимости. Хотя за 2006 г. он сократился с 32% до 25% и с 22% до 17% соответственно. Чемоданов объясняет снижение доходности тем, что инвестиции в каждый из этих сегментов становятся все менее рискованными. Рынок торговой недвижимости становится все конкурентнее, подтверждает мысль коллеги Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). По оценке регионального правительства, в 2006 г. оборот розничной торговли в Нижегородской области увеличился на 10,9% и составил 169,8 млрд руб. В январе текущего года он вырос уже на 18,7% до 14,9 млрд руб.

Много магазинов
По разным оценкам, торговая недвижимость города занимает сейчас от 650 000 до 750 000 кв. м. В Нижнем действует около 3000 магазинов, 20 из них это крупные торговые центры. В 2006 г. было введено в эксплуатацию шесть ТЦ общей площадью свыше 200 000 кв. м. В их числе ТРЦ Золотая миля (общая площадь 24 000 кв. м, девелопер ГК Электроника), ТРЦ Муравей (26 000 кв. м, девелопер ПГ Земляне), Перекресток на ул. Плотникова (11 800 кв. м) и Парк Авеню (10 500 кв. м, девелопер Городской проект). В пригороде Нижнего Новгорода в октябре 2006 г. заработал ТРЦ Мега (общая площадь 113 000 кв. м, девелопер IKEA).

Свои пессимистичные прогнозы Сорокин подкрепляет следующими аргументами: под строительство новых ТЦ выделено столько участков, что на них можно возвести гораздо больше объектов, чем необходимо Нижнему Новгороду. И эти участки сейчас активно осваиваются. На 2007-2008 гг. запланировано строительство многочисленных торговых объектов. Наиболее крупные из них ТЦ Мосмарт (общая площадь 30 000 кв. м, девелопер Гиперцентр-Девелопмент), гипермаркет O'Кей (10 000-12 000 кв. м, девелопер Доринда) торгово-офисный центр Лобачевский Plaza (общая площадь 40 000 кв. м, торговая 15 625 кв. м), ТРК Калинка-малинка (общая площадь около 150 000 кв. м, девелопер ADM Group). ГК Столица Нижний возведет вторую и третью очереди ТРЦ на ул. Родионова, в результате чего его общая площадь достигнет 150 000 кв. м, а компания Стриот обещает ввести в эксплуатацию ТРЦ общей площадью 20 000-25 000 кв. м на ул. Бекетова.

Олег Сорокин, генеральный директор ГК Столица Нижний, говорит, что дефицит торговых площадей еще не исчерпан. По его подсчетам, он составляет от 200 000 до 300 000 кв. м. Однако в будущее Сорокин смотрит без оптимизма. Ежегодный доход нижегородцев растет на 15%, а ввод торговых площадей почти на 40%. Примерно через три года наступит кризис: ТЦ будет больше, чем торговых операторов, и ставки аренды резко упадут, считает девелопер.

По прогнозу Чернова, снижения арендных ставок в результате перенасыщения рынка торговыми площадями не избежать. Чернов считает, что это приведет к перепрофилированию многих ТЦ: кто-то начнет сдавать помещения под офисы, кто-то выберет узкую специализацию в торговле, другие переместятся на окраины. Романчева говорит, что сейчас в Нижнем Новгороде представлены практически все крупные российские продовольственные бренды, существующие ТЦ активно развивают развлекательную составляющую и расширяют возможности для арендаторов, открывая в ТЦ предприятия общепита, предоставляя централизованную систему охраны и другой комплекс услуг.

Андрей Чернов, директор ТЦ Аврора, говорит, что уже сейчас практически все торговые площади в городе заполнены и наблюдается миграция арендаторов. В новых ТЦ представлены более известные бренды федерального значения, в небольших магазинах больше местных торговцев, делится Чернов. Доля вакантных площадей в торговых центрах Нижнего Новгорода не превышает 2-3%. В некоторых ТЦ девелоперы распределяют площади на конкурсной основе. Такие конкурсы проводят, к примеру, ПГ Земляне и ГК Электроника. Свободными остаются в основном площади, сдаваемые в аренду по завышенной цене.

Мало форматов
Пока что торговля в Нижнем Новгороде представлена в основном магазинами старого советского типа либо новыми современными торговыми центрами. Эксперты говорят о необходимости развития других форматов.

Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс предприятий торговли. В центральных районах, как правило, есть супер- и гипермаркеты, большие универмаги, а в заречной части города по-прежнему сохраняются микрорайоны, где торговля совершенно не развита. Роман Трушин, ведущий специалист Центра коммерческой недвижимости (ЦКН), объясняет это исторически сложившейся ситуацией: в верхней части Нижнего Новгорода расположены престижные районы, население побогаче, покупательская способность выше, чем на окраинах.

Чуть раньше в городе стали появляться сетевые продуктовые магазины столичных и международных компаний: Рамстор (девелопер Ramenka), Metro Cash Carry (Metro AG), Карусель (ГК Пятерочка, Санкт-Петербург), Ашан в ТРЦ Мега, а также сетевые магазины детских товаров Banana-Мама (Банана-Мама, Москва).

Сейчас, например, в городе развиваются сетевые специализированные магазины по торговле строительными материалами. Еще несколько лет назад подобные товары продавали в небольших плохо приспособленных для этого помещениях. В 2006 г. были открыты два специализированных гипермаркета OBI в ТРЦ Мега и в ТРЦ на ул. Родионова.

Прогнозы с оговоркой
По оценке ГК Триумф, на начало марта 2007 г. среднемесячные ставки аренды торговых площадей составляли $29 за 1 кв. м, увеличившись за 2006 г. примерно на 17,5%. Чернов говорит, что за 2006 г. аренда подорожала от 10% до 25%. По его данным, актуальные арендные ставки в верхней части города составляют от $100 до $150 за 1 кв. м в месяц. В заречной части 1 кв. м площади под магазины обойдется арендаторам от $30 до $60, хотя в отдельных случаях небольшие помещения могут сдаваться дороже $300 за 1 кв. м в месяц. По данным Романчевой, месячная аренда встроенных помещений на центральной улице Нижнего Новгорода Большой Покровской составляет от $50 до $70, а в крупных ТЦ не ниже $45-50 за 1 кв. м.

Юрий Кузьмичев, директор компании Бизнес для бизнеса, считает перспективным создание магазинов шаговой доступности. Еще один интересный, по его мнению, вариант для ритейлеров и для девелоперов открытие рядом с крупными торговыми центрами автосалонов, в которых будет представлен большой выбор машин российского и иностранного производства. Пока в Нижнем Новгороде этот сегмент рынка заполнен в основном автомобилями Горьковского автозавода, который активно развивает сеть продаж.

Большинство экспертов воздерживаются от прогнозов о динамике арендных ставок и цены продажи торговых площадей на ближайший год, так как эти величины слишком зависят от многих факторов: уровня инфляции, появления новых игроков, месторасположения арендуемых или проданных площадей и т. д.

По словам старшего менеджера инвестиционного отдела Марчмонт Капитал Партнерс Марины Ушенкиной, аренда особо привлекательных торговых площадей подорожала в 2006 г. в полтора раза, а цена продажи наиболее ликвидных объектов увеличилась на 77,8%. По данным ЦКН, на конец февраля 1 кв. м торговых площадей обходился арендаторам от 200 до 6000 руб. в месяц в зависимости от месторасположения и качества объекта. Самые высокие ставки аренды в Нижегородском районе (от 420 до 6000 руб.), самые низкие в Сормовском (от 250 до 1200 руб. за 1 кв. м). Цена продажи 1 кв. м торговых площадей колеблется от 19 000 руб. в Канавинском районе в заречной части города до 120 000 руб. в Нижегородском в его центре.

В ожидании БЦ
Рынок офисной недвижимости Нижнего Новгорода начал формироваться относительно недавно. Появившиеся в 2005-2006 гг. бизнес-центры недотягивают до высоких классов. К категории А эксперты относят лишь один БЦ открывшийся в 2006 г. Столица Нижний площадью более 22 000 кв. м на ул. Горького в Нижегородском районе. Его владелец одноименная группа компаний.

У тех же, кто решается давать оценки, слишком велик разброс предположений. По мнению Чемоданова, в активных торговых зонах арендные ставки могут возрасти за год на 20-25%, а Чернов говорит, что вряд ли их рост превысит 10%, так как ТЦ, которые планируется открыть в этом году, уже разобраны арендаторами. Трушин считает, что в 2007 г. не будет резких скачков цен на торговую недвижимость, которые наблюдались в апреле, мае июне и ноябре 2006 г. параллельно с ростом цен на жилье. Спрос на торговые площади еще не удовлетворен, вакантных площадей недостаточно, добавляет он.

По оценке информационно-аналитической службы группы компаний Триумф, с учетом встроенных нежилых помещений в строящихся жилых домах за два ближайших года в Нижнем Новгороде будет ведено в эксплуатацию примерно 200 000 кв. м офисных площадей, что соответствует увеличению городского офисного фонда на 13%. Ожидается, что не менее 150 000 кв. м будет построено в центральных районах города Нижегородском и Советском. Романчева считает, что ввод офисных площадей превысит 200 000 кв. м.

Общая площадь офисной недвижимости в городе оценивается экспертами примерно в 1,5 млн кв. м. Сюда входят и современные бизнес-центры, и давно существующие административные здания, а также помещения на первых этажах жилых домов. В 2007-2009 гг. ситуация на рынке должна кардинально измениться, надеются аналитики. На этот период запланирован ввод в эксплуатацию нескольких высококлассных офисных объектов. Среди них БЦ Лобачевский Plaza, первая очередь регионального Центра международной торговли, административно-выставочный центр Пент-Хаус Палас, БЦ На Стрелке, БЦ London и БЦ на ул. Родионова. Сейчас в городе строится более 20 объектов, которые дадут в общей сложности 120 000 кв. м офисных площадей.

Что, где, почем
По информации Романчевой, 38% офисных площадей сосредоточено в Нижегородском районе. Большим спросом на рынке пользуются помещения площадью до 100 кв. м. По данным Сергея Рябова, руководителя информационно-аналитического отдела агентства Выбор, спрос превышает предложение в 2,5-3 раза. Чемоданов отмечает, что сейчас невостребованными могут быть только офисы невысокого качества либо необоснованно переоцененные площади.

К началу 2010 г. в Нижнем Новгороде планируется ввести в эксплуатацию вторую и третью очереди Центра международной торговли на 85 000 кв. м (инвестор Управляющая компания Региональный ЦМТ). К 2012-2013 гг. в городе рядом с Нижегородской ярмаркой, как ожидается, появится первая очередь делового центра Сити-Стрелка (девелопер Развитие Нижегородской области). Общая площадь этого центра, строительство которого будет вестись очередями, в семь этапов, 3 млн кв. м, площадь первой очереди 2 млн кв. м. Объем инвестиций в проект составит $4 млрд.

Ставки аренды и цены продаж в офисном сегменте растут более интенсивно, чем в торговом. За 2006 г. рост арендных ставок составил 40-50%. По данным ЦКН, на конец февраля 2007 г. аренда 1 кв. м офисных площадей в различных районах города обходилась от 100 до 1562 руб. в месяц. Меньше всего платили арендаторы в Сормовском районе от 100 до 1140 руб. за 1 кв. м, больше всех в городе отдавали за офисы в Нижегородском и Ленинском районах от 267 до 1500 руб. и от 300 до 1500 руб. соответственно. В Канавинском районе, рядом с Московским вокзалом, арендные ставки достигали 1562 руб. за 1 кв. м в месяц.

По информации Выбора, спрос на крупные и средние по площади офисные помещения удовлетворен на 20-30%, предложения по ним весьма ограниченны. На офисы меньшей площади спрос больше, но найти их легче, добавляет Рябов. По его прогнозу, в перспективе спрос будет расти. Причины этого он видит не только в развитии экономики, но и в приходе московских и зарубежных инвесторов в Нижний Новгород. Еще 3-4 года назад такого интереса инвесторы к нашему региону не проявляли, удивляется эксперт.

Появление в Нижнем Новгороде современных офисных центров выведет этот сегмент рынка на новый качественный уровень, что может привести, с одной стороны, к остановке цен продажи и арендных ставок на офисы более низкого качества, а с другой поднять нижегородский рынок современной офисной недвижимости на более высокий ценовой уровень, отмечает Чемоданов.

Цена продажи варьируется от 12 015 руб. за 1 кв. м в Сормовском районе до 110 000 руб. в Нижегородском.

Складские доходы
Индекс доходности в сфере производственно-складской недвижимости, по данным ГК Триумф, за 2006 г. не изменился. Он по-прежнему равен 20% годовых. Чемоданов объясняет это тем, что инвесторы в этот сегмент не торопятся: риски в нем еще велики. Трушин говорит, что складская недвижимость в Нижегородской области пока не развита в связи с тем, что регион вообще отстает по многим показателям, в частности по уровню жизни населения, от других крупных городов, таких как Самара, Казань. Николай Зарубин, начальник подразделения логистики компании Логопром Сормово (входит в ХК Логопром), говорит о том, что доходность бизнеса может быть выше за счет более качественного обслуживания клиентов.

По его мнению, в текущем году рост стоимости аренды может составить 15-20%. Коммерческий директор ЦКН Владимир Лашманов соглашается с таким прогнозом, но отмечает, что фактическое увеличение будет зависеть от многих факторов, в том числе от тарифов на услуги ЖКХ и от общей ситуации на рынке.

К классу А из существующих в городе складских объектов можно отнести лишь комплекс площадью 10 000 кв. м компании Alidi, регионального дистрибутора компаний Procter Gamble и Nestle, а также часть реконструированного склада площадью около 5000 кв. м ХК Логопром. Есть собственные склады, соответствующие классу А, у нижегородской компании Сладкая жизнь (оптовая торговля продуктами питания), у Coca-Cola, но они закрыты для сторонних организаций.

По данным ЦКН, площадь складов в городе составляет около 378 000 кв. м. По подсчетам специалистов Поволжской логистической ассоциации (ПЛА), только в середине 2006 г. в Нижнем Новгороде площадь складских помещений составляла 360 000 кв. м. Чемоданов признает, что точной статистики по ним никто не ведет. Некоторые эксперты полагают, что общая площадь складской недвижимости в Нижнем с учетом площадей промышленных предприятий составляет не менее 4,5 млн кв. м. Цифра, казалось бы, большая в сравнении с остальными сегментами рынка, но в основном это низкие по качеству складские площади, отмечает Чемоданов.

По прогнозу ПЛА, в 2007 г. планируется ввод около 20 000 кв. м складских площадей различных классов. Среди крупных проектов значится строительство транспортно-логистического комплекса на территории сельхозпредприятия Доскино в Автозаводском районе Нижнего Новгорода. Поиск инвестора для этого проекта ведет региональное правительство. ЦКН ожидает, что в ближайшие год-два может развернуться борьба за земельные участки, расположенные на федеральной трассе М7, в пригороде Нижнего Новгорода в направлении Кстова. Сейчас на трассе расположен складской комплекс компании Alidi, которая в ближайшие несколько лет рассчитывает ввести еще 40 000 кв. м площадей класса А. Часть из них будет введена в эксплуатацию в 2008 г.

По словам Зарубина, до конца текущего года Логопром Сормово планирует реконструировать весь складской комплекс (50 000 кв. м) и сделать из него современный терминал класса А. К 2009 г. планируется создать на трассе М7 в 10 км южнее Нижнего Новгорода мультимодальный (автоводножелезнодорожный) комплекс площадью около 400 000 кв. м. Пропускная способность контейнерного терминала комплекса составит 150 вагонов и 200 автопоездов в сутки. В результате к 2009 г. общая мощность контейнерных терминалов ХК Логопром в Сормове и Кстове превысит 250 000 TEU (Twenty-feet-Equivalent-Unit, принятое обозначение для контейнера размером 20 × 8 х 8,5 фута, максимальная загрузка 21,5 т) в год, тогда как сейчас составляет 100 000 TEU.

Сейчас лишь 31% существующих в городе складов имеет отапливаемые площади. Технически оснащенных помещений немного, поэтому цены продаж на них постоянно растут и составляют в среднем от $120 за 1 кв. м до $280, иногда достигают $430-480, говорит Трушин. В ЦКН из общего объема заявок на объекты коммерческой недвижимости запросы на приобретение и аренду складов составляют 27%.

Строительство складских комплексов возможно на участке протяженностью не более 2 км вдоль трассы М Два крупных участка примыкают к железнодорожной ветке, на них и развернется строительство. Один из участков (в 170 га) уже купила компания IKEA. В ближайшие годы здесь вероятно подорожание земли в 3-5 раз за счет повышения интереса инвесторов к развитию логистической инфраструктуры. В настоящее время, к примеру, стоимость 1 кв. м земли на некоторых участках в этом районе достигает $80-100, объясняет Трушин.

По данным Чемоданова, средняя арендная ставка на складские площади в Нижнем Новгороде выросла за 2006 г. на 33% и на 1 марта 2007 г. составила в среднем $72 за 1 кв. м в месяц.

Средние арендные ставки на складские помещения составляют от $40 до $100 за 1 кв. м в год и мало зависит от местоположения. Большую роль играет качество помещения, близость транспортных магистралей и железнодорожных путей. Нижняя граница арендной ставки устанавливается, как правило, для холодных складов, верхняя для отапливаемых, в хорошем состоянии. Особенно дороги склады небольшой площади в Нижегородском и Советском районах, где их традиционно немного, добавляет Трушин.

Большинство экспертов полагают, что стимулировать строительство складов может развитие ритейла. Но пока местные операторы не обладают такими ресурсами, чтобы строить и реконструировать под класс А собственные складские комплексы, и не нуждаются в масштабных площадях из-за небольших оборотов. Нижний Новгород находится всего в 500 км от Москвы, поэтому катализаторами развития складского аутсорсинга являются столичные компании, говорит Иванов.

Андрей Иванов, президент ПЛА, говорит, что арендный доход с 1 кв. м складской площади в среднем 170-200 руб. в месяц в Нижегородской области сейчас в два раза ниже, чем в Москве, а окупаемость типового складского проекта превышает 10 лет. Но Иванов считает перспективным развитие в регионе складского и логистического аутсорсинга.

Кроме того, инвесторы рассматривают возможность создания гостиниц в городах спутниках Нижнего Новгорода. Так, гостиничный холдинг Heliopark Group (Москва) в мае 2007 г. намерен приступить к строительству гостинично-развлекательного комплекса Heliopark Port Savin в Борском районе в 30 км от Нижнего Новгорода, на берегу Волги. Компания намерена вложить в его строительство $30 млн и ввести комплекс в эксплуатацию в конце 2008 г. Проект предполагает создание гостиничного корпуса класса 3 звезды на 212 номеров различной категории и 26 отдельно стоящих коттеджей.

Негостеприимный бизнес
Гостиничный бизнес в Нижнем Новгороде традиционно считается бизнесом больших ожиданий, но малых проектов. Многие гостиничные операторы, как российские, так и зарубежные, постоянно заявляют о намерении построить новые отели. К примеру, столичный ТД Русская тройка планирует к 2010 г. построить 25-этажный торгово-развлекательный комплекс с гостиницей на Мещерском бульваре. Волго-Вятская строительная компания (ВВСК) рассматривает возможность строительства комплекса из 7-этажного отеля и 25-этажного жилого дома в районе пл. Сенной в Нижегородском районе. Гостиницы запланированы и в строящемся Центре международной торговли и бизнес-центре Сити-Стрелка. Известные международные операторы, Kempinski, Marriott, Accor демонстрируют интерес к гостиничной инфраструктуре Нижнего.

По данным компании Марчмонт Капитал Партнерс, сейчас в городе действует более 60 гостиниц. Из них около 10 крупных, в том числе и отель Центральный (по уровню соответствует классу 3 звезды) на 500 номеров, Ока (200 номеров, 3 звезды), Волна (198 номеров, 4 звезды), Волжский откос (180 номеров, 2 звезды), ГК Заречный (141 номер). В остальных гостиницах менее 100 номеров.

Однако с 2003 по 2006 г. в городе в эксплуатацию вводились только малые гостиницы, и в основном силами региональных девелоперов. В их числе Александровский сад (49 номеров, 4 звезды) на Нижне-Волжской набережной, Никола Хаус (31 номер) рядом с Большой Покровской. Александровский сад построила нижегородская компания Вика, Никола Хаус местный предприниматель Дмитрий Володин.

К концу 2008 г. гостиничный комплекс Нижегородский также будет реконструирован. Ожидается, что на это потребуется около 90 млн руб. В комплексе планируется отремонтировать три из шести существующих этажей и расширить номерной фонд за счет строительства двух пентхаусов.

Романчева говорит о том, что городской гостиничный бизнес развивается в двух направлениях: строятся новые гостиницы малого класса и ведется реконструкция существующих с советских времен гостиничных комплексов. Гостиничный комплекс Ока еще в 2005 г. реконструировал восемь из 12 этажей, потратив на это около $1,5 млн. Провел реконструкцию и отель Центральный.

Власть готова частично возмещать процентные ставки по кредитам, которые привлекаются на развитие субъектов туриндустрии, ожидая развития туристских центров, создания новых музейных комплексов, а также намерена участвовать в подготовке кадров для отрасли. Предполагается, что благодаря реализации программы объем инвестиций в сферу туризма составит не менее 7 млрд руб., а турпоток в регион вырастет с 0,56 млн до 1,4 млн россиян и с 40 000 до 100 000 иностранных граждан в год.

Региональная власть надеется стимулировать строительство новых гостиниц за счет развития въездного туризма. В последнее время в Нижнем Новгороде озаботились распространением туристической информации: издаются путеводители, проводятся презентации области на всероссийских и международных выставках. В прошлом году принята программа развития въездного туризма на 2007-2010 гг., которая предполагает развитие культурно-познавательного, круизного, лечебно-рекреационного, делового, экологического и сельского туризма, охоты и рыбалки.

По данным отдела туризма городского департамента внешнеэкономических и межрегиональных связей, заполняемость гостиниц Нижнего Новгорода в 2006 г. выросла на 10% и составила в среднем 52%. Большинство экспертов связывают это с расширением экономических связей, увеличением числа деловых визитов. Романчева отмечает, что максимальный уровень заполнения гостиниц достигается только в период проведения форумов, выставок, крупных конгрессов. Хорошая заполняемость для гостиниц 45%. По нашим данным, на такой уровень вышла гостиница Октябрьская, говорит она.

Как считает Олег Рыбин, главный архитектор Нижегородской области, с ростом деловой активности, повышением имиджа региона в Нижний Новгород удастся привлечь крупные компании, менеджменту которых понадобятся гостиницы высокого класса.

Несмотря на невысокий уровень комфорта, цены в нижегородских гостиницах кусаются. В гостиницах класса 4 звезды (Волна и Александровский сад) с постояльцев берут от 3640 до 4940 руб. за сутки в одноместном стандартном номере. Суперлюкс в Александровском саду стоит 20 370 руб. в сутки, а люксы разной категории в Волне от $37 до $130 В Никола Хаус самый дешевый номер стоит от 2950 до 3700 руб., стандартная комната обойдется от 4600 до 5550 руб., а люкс в 9250 руб. в сутки. Цены в гостиницах классом ниже на номера эконом держатся в пределах 2500-3200 руб., на люксы 8000-8700 руб. в сутки.

Чемоданов скептически оценивает туристский потенциал города. Нижний Новгород это прежде всего промышленный город с многочисленными спальными районами. Единственное направление туризма, который у нас представлен, речной туризм. Но и он чаще всего транзитный, говорит Чемоданов.

Сетевые торгово-развлекательные центры сравнительно новый формат для российских девелоперов. Но опыт реализации подобных проектов показывает, что единый бренд и общая концепция, используемые при продвижении таких проектов, яркая визитная карточка и для девелоперов, и для ритейлеров, которые планируют не только развиваться в столице, но и выходить в регионы.

Многие эксперты считают гостиничный бизнес перспективным с учетом развития экономического потенциала нижегородского региона. Крупные игроки не исключают возможности заняться строительством гостиничных комплексов. Но только тогда, когда рынок торговой, офисной недвижимости будет в основном освоен. ГК Столица Нижний приглядывается к гостиничному бизнесу. Но пока мы относимся к нему осторожно, он слишком специфичен, признается Сорокин.

В настоящее время ряд девелоперов планируют развитие в регионах своих сетей торговых и торгово-развлекательных центров, подтверждает Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties. Как правило, торговые центры одной сети строятся по единой концепции и примерно одного масштаба в городах, схожих по структуре спроса. По мнению Ирины Кирсановой, руководителя департамента маркетинга и консалтинга Astera Oncor Moscow, рынок пока не насыщен, поэтому девелоперами выбран наиболее оптимальный путь развития. К примеру, компания Торговый квартал ввела два сетевых ТРЦ Торговый квартал в Красноярске и Набережных Челнах. В стадии строительства вторая очередь проекта в Набережных Челнах, а также ТРЦ в Домодедове Московской области, Омске и Владимире.

Сетевые торговые и торгово-развлекательные центры пришли в Россию из-за рубежа. Это Рамстор, IКЕА, Мега, Ашан и др. Через некоторое время и российские девелоперы стали прибегать к зарубежному опыту. Сначала сетевые проекты возникли в сфере продажи продуктов питания Копейка, Перекресток, Седьмой континент, Пятерочка и др. Немного позже строительство сетевых торгово-развлекательных центров началось не только на территории Москвы и Московской области, но и в регионах. Известные сетевые ТРЦ Шоколад, Карусель, Парк-Хаус, Торговый квартал, Метромаркет и др.

По словам Алексея Ванчугова, генерального директора Молл Маркетинга, уполномоченного маркетингового агентства Парк-Хаус, компания Молл Менеджмент (ранее ГК Время. Ведомости) построила пять ТРК сети Парк-Хаус в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге, Тольятти, Казани. В планах на ближайшее время реализация проектов моллов Парк-Хаус в Ростове-на-Дону, Перми, Уфе, Челябинске, Саратове, Нижнем Новгороде. Предполагается расширить сеть моллов до 12 объектов.

ТРК Калинка-малинка в Ростове-на-Дону, первый сетевой проект компании ADM Group, уже реализуется. По словам Германа Крашенинникова, генерального директора ADM Group, в скором времени строительство второго сетевого ТРК начнется в Краснодаре. В Волгограде, Самаре и Нижнем Новгороде ведется поиск подходящих участков. Для реализации проекта нами рассматриваются и другие крупные города не только России, но и стран СНГ, говорит он.

Как пояснила Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International, к причинам клонирования торговых центров можно отнести желание девелопера максимально использовать накопленный опыт и знания, контакты с операторами и сократить расходы на разработку и сроки реализации проектов. А также ускорить процесс подбора арендаторов и усилить привлекательность торгового центра в глазах посетителей благодаря использованию федерального бренда.

На сегодняшний день мы активно развиваем направление торговой недвижимости в рамках сети ТЦ Метромаркет, которая включает в себя четыре существующих торговых центра у ст. м. Сокол, Пролетарская, Тимирязевская и Шаболовская, говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп. Общая площадь ТЦ в настоящее время 30 000 кв. м, в перспективе до конца 2008 г. она утроится.

По словам Германа Крашенинникова, наличие сетевого проекта повышает инвестиционную привлекательность девелоперского портфеля компании. Для потребителя сетевой ТРК это узнаваемый знак качества, а ритейлеру становится проще выход в новые регионы вместе с уже знакомым брендом.

В этой ситуации стратегическое партнерство с крупным сетевым ритейлером имеет серьезные преимущества: изначально определяется якорный арендатор, объекты строятся с учетом его специфических требований, а само сотрудничество между ритейлером и девелопером предсказуемо и хорошо налажено, говорит Роман Чепцов. В отдельных ситуациях крупные торговые операторы могут выступать соинвесторами при реализации проектов, добавляет Анатолий Васильев, вице-президент компании Торговый квартал.

Татьяна Скок, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group, также подтверждает, что сетевые торговые центры представляют собой очень интересный объект с инвестиционной точки зрения. Работающая и оправдавшая себя бизнес-модель, сформированный пул арендаторов являются неким гарантом для инвесторов, что облегчает привлечение средств и дальнейшее развитие сети.

Андрей Бушин, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга Миэль-Недвижимость, считает, что веским основанием для того, чтобы взяться за сетевой проект, может стать уже готовая концепция в функционирующем ТРЦ. Поняв, что данная концепция успешно работает, девелопер принимает решение реализовать аналогичный проект в регионах, говорит он.

Архитектурную концепцию разработала международная компания RTKL, которая имеет большой опыт создания проектов ТРЦ по всему миру (например, Churchill Centre в Англии, Victoria Retail Centre в Испании и др.). К проведению маркетинговых исследований и разработке торговой концепции была привлечена международная компания Colliers International. Бренд, под которым проект вышел на рынок, и фирменный стиль разработала ведущая дизайнерская фирма Лондона Fortune Street.

Законы размножения
Залог удачного сетевого проекта правильно разработанная концепция, удачный бренд и фирменный стиль, серьезный маркетинговый анализ и профессиональное управление. К примеру, компания ADM Group, разрабатывая свой первый сетевой проект крупноформатного торгово-развлекательного комплекса Калинка-малинка, привлекла к участию серьезный пул специалистов разного профиля.

Компания Торговый квартал большую часть работ по проектам выполняет своими силами, включая маркетинговые исследования, разработку торговой концепции, реализацию проектов, а также брокеридж и комплексное управление действующими объектами.

К слову, создавшая бренд для недавно вышедшего на российский рынок известного на Западе ритейлера Marks Spencer.

В управлении коммерческой недвижимости и девелопмента Миэля рассказали, что существуют два способа создания концепции. Первый исходя из существующего земельного участка разрабатывается концепция его эффективного использования. Второй под уже существующую концепцию (проект) подбирается земельный участок, отвечающий заданным критериям. В этом случае разработанная концепция может корректироваться с учетом двух факторов: конфигурации участка и результатов маркетингового исследования региона. На основании полученных результатов можно выяснить, например, какой в данном регионе уровень доходности и насколько он отличается от города-оригинала и др.

Разрабатывая сетевой проект, необходимо особое внимание уделить разработке концепции и сильного бренда, отмечает Герман Крашенинников. Эти параметры должны быть уникальными и узнаваемыми, быть понятными и привлекательными для потребителя. В сетевом девелоперском проекте инвестиции несопоставимы с вложениями в единичный проект, поэтому риск ошибки увеличивается в несколько раз. Провести реконцепцию одного ТЦ значительно проще, чем менять концепцию целой сети ТЦ, подчеркивает он.

По мнению Аллы Глазковой, руководителя направления коммерческой недвижимости по работе с клиентами компании Blackwood, концепция сетевых торговых центров должна максимально отвечать рыночным требованиям. Рекомендуется соблюдать принцип разумной достаточности. К примеру, если сетевой проект будет реализован и в столице, и в регионах, не стоит включать в инфраструктуру региональных сетевых проектов дорогостоящие и имиджевые объекты вроде катков, картингов, бассейнов и т. д. Велик риск, что в регионах с более низкими доходами населения, чем в столице, элементы развлекательной инфраструктуры не будут востребованы на должном уровне.

Концепция должна приспосабливаться под условия конкретного региона, подчеркивает Андрей Бушин. Концепцию торгового центра определяет прежде всего местоположение, и любой проект, даже сетевой, должен быть адаптирован к конкретному городу, району, уровню конкуренции, соглашается Татьяна Скок.

Предельно универсальный проект может быть эффективен только в идеальных условиях: на схожих по характеристикам земельных участках, одинаковом уровне локальной конкуренции, инфраструктуры и проч., обращает внимание Ольга Ясько. В действительности часто требуется адаптация типового проекта под конкретную ситуацию, учет ограничений, накладываемых качеством участка, характеристиками локального рынка, включая конкуренцию. Как следствие, девелоперы могут предпочесть разработку индивидуальных проектов для каждого города под единым брендом.

Чтобы избежать ошибок при работе над сетевыми проектами, разрабатываемую концепцию стараются сделать максимально универсальной. Как рассказал Анатолий Васильев, консультанты прибегают к так называемой рабочей концепции. В соответствии с ней на 1-м этаже располагается гипермаркет с торговой галереей, которая приносит максимальный доход. 2-й этаж занимают крупные операторы одежды, спортивных товаров, бытовой техники. Для кинотеатра, зоны развлечений, фуд-корта и ресторанов отводится 3-й этаж. Часто здесь же можно найти детские товары. Считается, что именно такая концепция работает и позволяет провести покупателей по всему ТРЦ.

С точки зрения стратегического маркетинга очень важна разработка названия сети. По словам Анатолия Васильева, для рекламы и PR более выгодно продвигать сеть под зонтичным брендом, чем проекты под разными названиями. Общее название делает заметным на федеральном рынке и девелопера, и его продукт. Звучное имя важно для привлечения покупателей. Название должно быть запоминающимся и при этом максимально нейтральным, отвечающим культуре всей страны. Удачный пример сети Калинка-малинка, Июнь и др.

К примеру, проекты, реализуемые Торговым кварталом под единым брендом, разнятся и по архитектуре, и по объемам зданий, и по количеству и составу арендаторов. Первая очередь ТРК Торговый квартал в Набережных Челнах трехуровневое здание общей площадью 40 000 кв. м рассчитано на 40 арендаторов, где якоря Перекресток, Спортмастер, Синемапарк, Снежная королева, М.Видео, Game Zone. Вторая очередь сетевого проекта 2-этажное здание площадью 26 000 кв. м, где планируется разместить всего 40 арендаторов. Якорным оператором в нем станет гипермаркет строительных товаров и товаров для дома и интерьера (DIY). Домодедовский ТРК Торговый квартал будет 3-этажным (25 000 кв. м), якорными арендаторами в нем станут продовольственный супермаркет, магазин бытовой техники, кинотеатр. Во Владимире строится 4-этажное здание ТРК на 20 000 кв. м. Якорными операторами должны стать продуктовый супермаркет, многозальный кинотеатр, панорамный ресторан, магазин спортивных товаров, фуд-корт.

Ритейлеры и регионы
Сбалансированный пул арендаторов одно из условий реализации сетевых проектов. Профессиональные ритейлеры заинтересованы в расширении границ своего бизнеса, а мы в свои проекты привлекаем только профессионалов, говорит Герман Крашенинников. По словам Александра Тимофеева, гендиректора МТ Девелопмент, в первую очередь подбираются те арендаторы, у которых уже есть площади в городах, где открывается сетевой ТРЦ, потом к ним присоединяются те, кто работает по франчайзингу, и далее кто планирует расширять свой бизнес.

В то же время эксперты считают, что для сетевых проектов опасностью является слишком высокая ориентация на бренд. Как объяснила Татьяна Скок, это означает, что, имея в своем активе успешный проект ТЦ, девелопер при строительстве следующего сетевого объекта становится заложником предыдущего проекта.

По словам Ирины Кирсановой, как правило, любая концепция ТРЦ делается под якорных арендаторов. Якорем могут быть как федеральные, так и местные сети. Например, в ТРЦ Фиеста в Челябинске якорным арендатором продуктовых товаров будет местный гипермаркет Молния. Якоря подтягивают и других арендаторов.

Но единый пул арендаторов будет представлен не во всей сети торговых центров. Это связано с тем, что арендатор сам определяет концепцию развития своего бизнеса и в его планы может не входить выход на региональный рынок, говорит Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства элитной недвижимости Новое качество. Например, в московских торговых центрах Мега якорем является гипермаркет Ашан. Создав его клон в Казани, девелопер изменил проект и разместил в качестве якоря гипермаркет Рамстор. Причина Ашан отказался от размещения в этом городе.

Причину того, что далеко не все торговые операторы готовы к региональной экспансии, Роман Чепцов видит в разнице в уровне жизни в столице и в регионах. Операторы, представляющие известные в столице торговые марки, вынуждены частично изменять ассортимент товаров, ориентируясь на местную специфику спроса. Поэтому операторы торговой галереи в региональных торговых центрах в значительно мере представлены местными игроками, говорит он.

Вопрос логистики доставки товаров остается открытым. Не все арендаторы сами выходят в регионы. Даже в таких городах-миллионниках, как Челябинск и Красноярск, многие работают по франчайзингу, ведь не всем арендаторам выгодно возить товары далеко, отмечает она.

Что же касается арендных ставок, то, как отметил Андрей Бушин, большой разницы в ставках между сетевыми и единичными проектами не существует. В регионах арендные ставки меньше, хотя в определенном сегменте разница несущественная. Арендные ставки в самых крупных московских ТЦ или ТРЦ, расположенных в центре города, на 15-20% выше по сравнению с действующими арендными ставками в зоне ТТК МКАД независимо от того, сетевой это проект или единичный.

Хотя Алла Глазкова считает, что при нынешнем активном развитии рынка складской недвижимости вопрос с логистикой уже не стоит так остро, как несколько лет назад, поэтому арендаторы не испытывают больших проблемой с доставкой товара. К тому же московский рынок уже почти близок к первичному насыщению, поэтому для развития ритейлеры вынуждены идти в регионы, говорит она.

Как управлять?
Сетевые проекты вряд ли обеспечат их владельцам хорошие финансовые показатели, если есть проблемы с управлением. По словам Александра Тимофеева, существуют три модели управления сетевыми ТРЦ: торговыми комплексами управляет головная компания, собственник создает управляющую компанию на месте и управление отдается на аутсорсинг.

В разных городах ставки аренды для каждого торгового центра, входящего в сеть, обычно различаются в зависимости от местоположения, конкурентного окружения и прочих факторов, определяющих уровень ставок и в несетевых торговых объектах, говорит Ольга Ясько. При формировании арендной политики каждого ТРК необходимо учитывать не только общую ценовую политику сети, но и рыночную конъюнктуру, сложившуюся в конкретном городе, добавляет Герман Крашенинников.

Препятствием для развития аутсорсинга в сфере управления объектами коммерческой недвижимости является небольшое предложение на рынке. Сейчас отрасль только развивается, и должно пройти какое-то время, чтобы девелоперы поняли, что каждый должен заниматься своим делом: девелоперы строить, консультанты разрабатывать концепции, а управляющие компании управлять ТРЦ с целью повышения его доходности, говорит Ирина Кирсанова.

По словам Анатолия Васильева, пока в России третий путь не слишком популярен. Передача проекта на аутсорсинг характерна для зрелых девелоперов, в России же рынок девелоперов молодой и недоверчивый, говорит он.

Управление сетью торговых центров силами общей управляющей компании имеет ряд преимуществ: это позволяет оптимально организовывать логистику, использовать отработанные методы управления объектами, а также обеспечивает единство имиджа бренда в разных городах, соглашается Роман Чепцов.

На сегодняшний день в России больше прижились две первые модели управления сетевыми ТРЦ. По словам Аллы Глазковой, чаще всего управлением занимается компания, создавшая торговую сеть. Мы создали свою управляющую компанию благодаря опыту, полученному в рамках реализации нашего первого проекта ТЦ моды А'стор Плаза в Ростове-на-Дону, рассказывает Герман Крашенинников. Созданная нами УК уже участвует в реализации сетевого проекта ТРК Калинка-малинка. Наша компания развивает услугу по управлению недвижимостью как самостоятельный вид бизнеса.

Есть выгода?
Реализация сетевых проектов эффективный ход для девелоперов. По мнению Андрея Бушина, основными преимуществами участия в сетевых девелоперских проектах являются снижение затрат на разработку концепции, бренда и фирменного стиля, уменьшение времени на проектирование ТЦ. Наличие реализованных сетевых проектов позволяет легче получить заемные средства, а привлечение к работам одного генподрядчика скидки на весь объем выполняемых работ.

Как поделилась Татьяна Скок, головная компания регулирует взаимоотношения с арендаторами во всех торговых центрах сети, предоставляя юридическую и административную поддержку, совместное продвижение на региональный рынок. Это удобно и для собственника ТЦ, и для сетевого арендатора, так как общаться и решать возникающие проблемы с одним контрагентом значительно легче, чем с несколькими, отмечает она.

По словам Алексея Белоусова, продвижение отдельных проектов в рамках сети проходит проще как для девелопера в силу оптимизации затрат на рекламу, так и для покупателя, которому предоставляется больше выбора.

Экономия девелопера может быть значительной, так как необходим только один проект, который можно просто корректировать от объекта к объекту, высказывает предположение Алла Глазкова. По словам Крашенинникова, экономия девелопера зависит от его позиции в выборе степени идентичности каждого ТЦ в сети. Можно экономить не только на разработке бренда и общей концепции, но и делать в каждом городе по готовому шаблону архитектурный проект ТЦ, а также экономить средства на этапе брокериджа, привлекая арендаторов по сетевому договору.

С другой стороны, девелопер приобретает опыт развития проектов, а также может переносить операционные и IT-технологии с одного сетевого проекта в другой. От одного проекта к другому могут переходить и наработки, связанные с дизайном помещений, оформлением фасадов. Проработка брендинга достаточно дорогое направление в развитии проекта, поэтому в развитии одноименной сети на этой статье бюджета девелопер может сэкономить.

Хотя Вячеслав Лимонов придерживается иной оценки. По его словам, существенной экономии при реализации единой концепции торговых центров в разных регионах нет, так как каждый ТЦ имеет свои объемно-планировочные решения. С ним согласен Анатолий Васильев. Новый рынок всегда изучается, после чего определяются его индивидуальные особенности. Условия работы отличаются, поэтому перенести из одного региона в другой проект-близнец невозможно.

Кластер представляет собой группу географически локализованных взаимосвязанных компаний, поставщиков оборудования, комплектующих, специализированных услуг, предприятий инфраструктуры, научно-исследовательских институтов, вузов и других организаций, взаимодополняющих друг друга и усиливающих конкурентные преимущества отдельных компаний и кластера в целом, говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, именно Обнинск можно назвать примером такого кластера, так как это город с развитой промышленностью и сложившимся мощным научно-исследовательским потенциалом.

Важное преимущество сетевых проектов перед единичными, по словам Васильева, заключается в том, что их можно гораздо выгоднее продать. Стоимость отдельных 10 проектов значительно ниже, чем стоимость сети, объединяющей 10 торговых центров, уточняет Алексей Белоусов.
Развитие рынка недвижимости предполагает не только строительство коммерческих и жилых объектов, но и реализацию ряда серьезных сопутствующих программ. Для того чтобы люди покупали жилье и посещали торговые центры, необходимо создать места приложения их труда. На сегодняшний день в России уже есть города со сложившейся производственной инфраструктурой, в том числе советские наукограды. С развитием высоких технологий и рынка недвижимости эти города превращаются в промышленные кластеры нового типа. Один из первых таких городов Обнинск в Калужской области.

О чем речь?
Понятие промышленного кластера в российской действительности появилось недавно. Большинство современных промышленных кластеров являются продолжением развития советских градообразующих предприятий или промышленных гигантов, на базе которых организованы новые производства, объясняет Владимир Журавлев. По его словам, именно старые советские наукограды являются лучшей площадкой для развития современной промышленности. На сегодняшний день практически любое производство может быть локализовано на старых площадках или сегментировано на нескольких предприятиях. Формирование абсолютно нового промышленного кластера с окружающим его жильем и инфраструктурой в рыночных условиях чрезвычайно затратно и неэффективно, объясняет эксперт.

Обнинск один из федеральных центров атомной энергетики, поэтому развитие высокотехнологичного промышленного кластера в данном городе выглядит вполне перспективно, учитывая высокую концентрацию квалифицированных кадров, добавляет директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

В последнее время идея кластерного подхода приобрела в России особую популярность. С помощью создания промышленных кластеров можно добиться высоких темпов в производстве, соглашается директор департамента консалтинга Becar. Commercial Property Moscow

По словам Константина Ковалева, причиной образования промышленных кластеров стала идея территориального объединения производств, инновационной и научно-исследовательской деятельности. Кластер позволяет совместно использовать ресурсы фирм-компаньонов, что, в свою очередь, снимает необходимость содержания части ресурсов на балансе. Сейчас это лучшая практика ведения бизнеса, которая повышает конкурентоспособность предприятий. В этом и есть главная причина их формирования, говорит директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга Миэль-Недвижимость Андрей Бушин.

Например, на сегодняшний день существует инициатива Мининформсвязи по созданию программы поддержки промышленных кластеров в сфере высоких технологий. Взаимодействие предприятий и организаций, входящих в кластер, это кооперация и конкуренция, т. е. происходит постоянный обмен кадрами, инновациями, технологиями, совместно используется инфраструктура, общее рекламно-маркетинговое продвижение, объясняет эксперт.

Роман Соков. Формирование кластеров поддерживается на государственном уровне.

На сегодня в России около 80 технопарков, ориентированных на одновременное и параллельное развитие бизнеса и науки. Большинство из них создано на основе наукоградов и научно-исследовательских центров бывшего Советского Союза и промышленных предприятий, обладающих избытком инфраструктуры и одновременно располагающих собственной научной базой, а также мощным кадровым потенциалом, говорит эксперт.

По словам Константина Ковалева, первым шагом по формированию сети промышленных кластеров является создание технопарков, включающих производство, научно-исследовательскую деятельность и жилую инфраструктуру.

Однако, по словам Журавлева, помимо технопарков возможно создание и другого типа промышленных кластеров. Программа развития технопарков применима лишь к городам или регионам, обладающим значительным научным потенциалом, на базе которого может также развиваться и высокотехнологичное производство. В то время как развитие промышленных кластеров менее привязано к подобным территориям, но тем не менее должно опираться на уже существующую инфраструктуру и кадры старых предприятий, отмечает эксперт. В частности, кластер может быть создан на базе ткацкого или алюминиевого производства, но таким зонам пока не гарантирована поддержка государства.

Как отмечает Андрей Бушин, в каком-то смысле технопарк это наиболее популярная разновидность промышленного кластера, которая объединяет в себе разные предприятия смежной направленности. В идеале это должен быть комплекс, в который входят не только сами предприятия, но и учебные и научные учреждения, а также офисные здания и производственные помещения, объекты инженерной, транспортной, жилой и социальной инфраструктуры. Поэтому создание технопарков повлечет за собой и активное развитие рынка недвижимости в целом, замечает эксперт.

Так, в городе много высококвалифицированных специалистов, а также представлен широкий спектр высших и средних технических образовательных учреждений. В Обнинске действует 12 научно-исследовательских институтов.

Показательный город
Город Обнинск в Калужской области называется экспертами одним из наиболее показательных примеров формирования промышленных кластеров. Перспективы наукоградов, таких как Дубна, Королев и Обнинск, в программе выглядят предпочтительнее многих более крупных населенных пунктов. Учитывая научный потенциал города, в котором функционирует более десятка НИИ, высокотехнологичная промышленная зона Обнинска обладает значительным потенциалом, говорит Владимир Журавлев.

История города полностью отражает историю возникновения советских научных центров. В 1954 г. здесь появилась первая в мире атомная электростанция, которая позднее была признана еще и самой безопасной. За 48 лет работы в непосредственной близости от Москвы на станции не произошло ни одной аварии. Именно здесь ученые отрабатывали возможность мирного использования атомной энергии, а также проводили испытания моделей атомных станций новых поколений, рассказывает Андрей Бушин. Сейчас электростанция остановила свою непосредственную деятельность, но на ее базе ведутся комплексные исследования в области ядерной энергетики.

В НИИ города работает около 1000 докторов и кандидатов наук. Ряд сформировавшихся здесь научных школ получил международное признание, а высокий уровень исследований обнинских ученых стал основой долговременных и разносторонних научных связей институтов города с международными организациями, зарубежными научными центрами, добавляет Роман Соков.

Конечно же, потенциал этого города дает все основания рассуждать о перспективах развития здесь такого формата, как промышленные кластеры. Прежде всего город обладает собственным значительным производственным и научно-исследовательским потенциалом. Большую роль здесь может сыграть и непосредственная близость к Москве всего 100 км. Развитие города, рост конкурентоспособности представленных здесь отраслей промышленности может послужить стартом для развития всей Калужской области, роста ее инвестиционной привлекательности, считает Константин Ковалев. В свою очередь, по его словам, интерес инвесторов к Обнинску, а также реализация новых проектов позволят выйти району из числа дотационных.

Несложно догадаться, что именно строительство АЭС стало главным градообразующим фактором. Город был заложен в 1946 г. на месте поселка школы-интерната им. С. Т. Шацкого Бодрая жизнь, основанной в 1911 г. Строительством АЭС занялся созданный в том же 1946 году Физико-энергетический институт, который работает по сей день и имеет статус государственного научного центра. Были созданы рабочие места, поток населения в этот район увеличился. Соответственно, необходимо было создавать жилые кварталы и дополнительную инфраструктуру, говорит Андрей Бушин. Позднее к физикам добавились и специалисты в других областях. Сейчас НИИ Обнинска работают в таких направлениях, как энергетика, радиология, фармацевтика, метеорология и др. Поэтому не случайно на гербе города изображены атом, символизирующий первую в мире атомную электростанцию, и лавровый венок, в который вплетены структуры молекулы ДНК.

В северной части области, возле с. Ворсино, областные власти отвели участок площадью более 500 га под строительство одноименного технопарка. Другой технопарк будет создан на площади 1200 га в северной части Калуги, в частности, там уже разместился автомобильный завод Фольксваген. Еще один технопарк появится в юго-западной части Калуги, а на юге области планируется создание еще двух технопарков. Однако начало калужским технопаркам было положено в Обнинске. Идея превратить первый советский наукоград в технопарк впервые появилась в 2000 г., но позднее претерпела некоторые изменения.

Шаг вперед
Администрация Обнинска и Калужской области предпочитает не ждать, когда наукоград превратится в полноценный промышленный кластер, а старается приблизить этот момент. Регион активно реализует программу по строительству на своей территории технопарков. Причины столь активного строительства технопарков заключаются в том, что Калужскую область по праву считают мозговым потенциалом России: здесь сосредоточены организации, работающие в сфере ядерной промышленности. Кроме того, несмотря на близость Калуги к Москве, цены на землю здесь существенно ниже столичных. И самое главное местные власти заинтересованы в развитии данного формата недвижимости и выделяют землю под строительство крупных предприятий с необходимой инфраструктурой, рассказывает Роман Соков.

Южная часть технопарка расположена на участке муниципальной земли площадью 40 га, прилегающем к территории Медицинского радиологического научного центра РАМН. Здесь запланировано развитие инфраструктуры, связанной с биотехнологиями, на базе существующих НИИ. В результате в технопарке будет создана полная цепочка по выводу на рынок современной биотехнологической и фармацевтической продукции от научных исследований через опытно-клинические испытания к промышленному производству. В этом и заключается принцип работы промышленного кластера.

По словам руководителя проекта Обнинского технопарка Ивана Дайнеко, в настоящий момент технопарк в Обнинске состоит из двух частей северной и южной. На севере города, на территории Обнинского государственного технического университета атомной энергетики, будет создан исследовательский центр: лаборатории, офисы, медицинский институт, учебный центр и социальная инфраструктура. Этот участок планируется превратить в универсальную территорию для внедрения инновационных проектов, разработки новых полимерных и композитных материалов, нанотехнологий, информационных технологий, разработки и внедрения в производство высокоточного контрольно-измерительного оборудования и автоматизированных технологических комплексов. Кроме того, предполагается начать строительство жилья и общежитий для сотрудников. На сегодняшний день площадь участка под застройку составляет 17 га, но его предполагается расширить до 150 га.

Проект Обнинского технопарка был одобрен российским правительством и включен в программу Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий. Государственная программа по созданию в России технопарков основной нормативный акт, регулирующий этот процесс. Согласно этой программе технопарки в сфере высоких технологий объединят предприятия высокотехнологичных отраслей экономики, в том числе отраслей нано-, био-, информационных и других технологий, научные организации, учебные заведения, обеспечивающие научный и кадровый потенциал таких предприятий, а также иные предприятия и организации, деятельность которых технологически связана с указанными отраслями или направлена на их обслуживание. Технопарки планируется создать на территории Московской, Новосибирской, Нижегородской, Калужской, Тюменской областей, Республики Татарстан и в Санкт-Петербурге, рассказывает Бушин.

К технопарку уже проявили интерес различные компании. Уже подано и удовлетворено 18 заявок от предприятий, желающих разместить свои производства в двух частях технопарка. Это преимущественно российские компании, работающие в области IT и биотехнологии, но есть среди них одна швейцарская компания и одно российско-французское предприятие. Эти компании выступят в роли инвесторов проекта, треть из них уже представили бизнес-планы, рассказывает Иван Дайнеко.

Так, на создание технопарка в Обнинске из бюджетов различных уровней будет выделено 3,5 млрд руб. Поначалу эти средства пойдут на доработку проекта и получение всех согласований. В 2007 г. будет закончена разработка концепции основных объектов и инженерных сетей, а в 2008 г. начнется строительство. По словам Ивана Дайнеко, строительные работы должны закончиться к 2010 г., но в действительности такие масштабные проекты реализуются в течение 10-15 лет, а не за два года. Кроме того, в ближайшем будущем Обнинский технопарк планируется расширить.

Предполагается, что в результате реализации этой программы к 2010 г. стоимость совокупного объема произведенных в результате деятельности технопарков в сфере высоких технологий продукции и оказанных услуг может превысить 100 млрд руб. Однако, чтобы достичь этих показателей, государству придется потратиться.

Полезные связи
В случае развития региона как промышленного кластера, центра сосредоточения современных технологий в нем развиваются все виды недвижимости: промышленная, офисная, складская, жилая и торговая. Особое развитие может получить индустриальная и офисная недвижимость. В процессе роста численности рабочих, занятых в таких технопарках, возрастает потребность в жилой недвижимости и, как следствие, торгово-развлекательной составляющей. По сути, возникают новые города или получают мощный стимул для развития уже существующие, говорит Константин Ковалев.

Основными направлениями станут разработка технологий энергосбережения и защиты окружающей среды, а также создание высокотехнологичного медицинского оборудования, говорит Андрей Бушин. По его словам, промышленные кластеры оказывают значительное влияние на развитие города и региона в целом, так как являются одним из факторов притока населения. Обнинск движется быстрыми темпами к тому, чтобы стать одним из ведущих промышленных кластеров. Проект Обнинского технопарка был представлен на прошлогодней выставке MIPIM в Каннах, напоминает эксперт.

Такую точку зрения разделяет и Владимир Журавлев. Применительно к программе развития технопарков в российских регионах появление крупного промышленного кластера станет центробежной тенденцией для организации в непосредственной близости от объекта полного спектра предложений жилой и коммерческой недвижимости. В первую очередь технопарк является крупным работодателем и в этой связи будет играть значительную роль в притяжении миграционных потоков, говорит он.

В связи с появлением подобных объектов здесь будет меняться не только объем промышленных площадей, но и количество площадей с другими функциональными особенностями. В частности, вокруг промышленных комплексов будут появляться жилые объекты, предназначенные для работников предприятий и их семей, гостиницы для приезжающих в командировку коллег, торговые и развлекательные зоны и т. д., соглашается Роман Соков.

В результате, по мнению экспертов, Обнинск можно рассматривать как пилотный регион, постепенно превращающийся из наукограда в современный промышленный кластер. Если до этого в городе была построена первая в мире АЭС, то теперь он может стать местом создания одного из первых новых технопарков. Что касается создания промышленных кластеров в регионах, то успех подобных проектов во многом связан с базой, на которой будет развиваться проект, так как организовать эффективное производство с нуля, не располагая необходимыми инфраструктурой и кадрами, на сегодняшний день невозможно, считает Владимир Журавлев.

По словам Андрея Бушина, уже сейчас эта тенденция заметна в Обнинске. Например, полностью выстроен Университетский городок, растут жилые кварталы, появляется все больше объектов торговой инфраструктуры. Не всегда это напрямую связано с самой производственной деятельностью, но активная работа промышленного кластера оказывает влияние на инвестиционный климат региона в целом. Если говорить не о желаемых показателях, а о действительном положении дел, то сегодня лучше всего в Обнинске развивается строительный сектор во всех сегментах от жилищного строительства до торговых и офисных центров, считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.



Главная --> Публикации