Главная --> Публикации --> Инвестиции в недвижимость англии Государственные жилищные сертификаты проходят проверку на прочность Ипотека и доступное жилье Сказка об «ипотетических» возможностях бедных москвичей Среди покупателей квартир, построенных в подмосковье, 40 процентов - москвичи

Финансовое бремя собственника
Граждане, владеющие квартирами, жилыми домами, дачами, гаражами и иными строениями, платят за них в соответствии с Законом О налогах на имущество физических лиц (№2003-1 от 9 декабря 1991 года; в последующие годы внесены многочисленные поправки). П. 1 ст. 3 этого закона устанавливает следующие ставки: при стоимости имущества до 300 тысяч рублей - до 0,1% в год; от 300 до 500 тысяч - 0,1-0,3%; свыше 500 тысяч - 0,3-2 процента.

Немаленькая стоимость объектов недвижимости, а также тот факт, что находятся они на виду (в сейф или карман не спрячешь), привлекают к ним пристальное внимание фискальных органов. Владеть или распоряжаться объектами real estate можно только при условии, что поделишься с государством. Для утешения вспомним, что это не российское изобретение - такие же правила действуют практически во всех странах мира.

Налог этот местный, т.е. доходы от него направляются в местный бюджет. Местным же органам власти предоставлено право устанавливать точный размер вместо вилки. До сего момента власти, стремясь не раздражать собственное население, устанавливали ставки ближе к минимуму. Кроме того, среди льготников по уплате налога, помимо традиционного для подобных случаев набора из Героев Советского Союза, ликвидаторов аварий на ядерных объектов, вдов погибших на службе военных и т.д., значатся еще и пенсионеры. Это, понятное дело, уже серьезно - учитывая количество пенсионеров.

В отличие от многих прочих, налог этот - один из самых гуманных по форме. Извещение налоговые органы доставляют заказным письмом, если письмо не дошло - это не проблемы плательщика, никуда бежать и требовать платежку ему не нужно. И затребовать уплату налоговики могут только за последние три года.

Вечным такой праздник жизни для налогоплательщиков быть не может. В верхах постоянно возникают идеи о том, что рассчитывать налог нужно с рыночной стоимости объекта. Вопрос абсолютно не в том, как определить эту стоимость - это по силам и частным оценочным фирмам, и тому же БТИ. Проблема тут политическая: как сделать переход относительно безболезненным для населения? Ведь когда правительственные чиновники радостно заявляют, что новая система налогообложения принесет бюджету столько-то десятков миллиардов в год, всем ясно, откуда возьмутся эти деньги Не так давно были опубликованы расчеты, показывающие, что типовые квартиры в Москве станут обходиться собственникам в 2-3 тысячи долларов в год. В качестве утешения собственникам можно вспомнить, что разговоры о переходе на новый порядок расчетов были и в 2002 году, и в 2003, и в 2005 году. Так что к последним громким заявлениям властей о том, что 2009-20 годы - это окончательный дедлайн, можно отнестись со здоровым скепсисом.

Но самая главная деталь содержится в п. 2 ст. 5: Налог исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Это та самая оценка по БТИ, которая ниже реальной рыночной стоимости объекта в 15-20 раз - соответственно, во столько же раз ниже и размер подлежащих уплате сумм.

Самый распространенный тип сделок - купля-продажа. Сумма, получаемая продавцом, по закону является доходом, который должен облагаться налогом по ставке в 13 процентов. Но статья 220 Налогового кодекса РФ провозглашает, что граждане, которые имели проданное недвижимое имущество в собственности более трех лет, полностью освобождаются от уплаты этого налога. Если же срок владения меньше, от налога освобождается сумма в 1 млн. рублей - т.е., продав квартиру, например, за 1,5 млн., нужно платить налог только с 500 тысяч рублей.

Предусмотрены налоги и для тех случаев, когда собственник решает совершить какую-нибудь сделку со своим недвижимым имуществом. Однако в некоторых случаях установлен ряд приятных исключений.

Если же смотреть со стороны покупателя, то покупка недвижимости, слава богу, не влечет необходимости платить налоги. Более того, подпункт 2 пункта 1 все той же 220-й статьи НК говорит о том, что сумма, потраченная на приобретение квартиры или дома, может быть вычтена из налогооблагаемой базы - но тоже в пределах 1 млн. рублей. С этой суммы покупателю возвращаются все выплаченные деньги, причем процесс этот может растягиваться на несколько лет. Но есть одно существенное ограничение - эта льгота может использоваться налогоплательщиком только один раз в жизни.

Налоговое высвобождение в 1 млн. рублей выглядит явно несуразно - особенно если вспомнить московские цены на недвижимость. Сумма эта появилась в Налоговом кодексе (НК) давно - в те времена, когда миллион еще был приличными деньгами. Кстати, говорят, что когда в конце 2004 года Госдумой принимался знаменитый пакет законов по недвижимости, предполагалось, что цифру увеличат. Но потом от этой идеи отказались - вероятно, потому, что закон этот общефедеральный, а в России миллион рублей - большая сумма, на тот момент перекрывавшая размер большинства сделок с недвижимостью. Зато было сделано другое приятное послабление - в прежней редакции ст. 220 НК говорилось о сроке в пять лет. Теперь же - три года.

Еще одна чудесная законодательная норма, отмененная несколько лет назад, - Закон О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам. В соответствии с ним налоговые органы могли задать вопрос: Откуда дровишки? (т.е. денежки) любому покупателю недвижимости. Закон упразднили прежде всего из-за полной экономической невыгодности: один из фискалов как-то проговорился, что огромная работа по проверке сделок и доначисление покупателям неуплаченных налогов приносили государству в среднем по 30 копеек с каждой сделки.

Гайки закручивают или нет?
В последние годы налоговое законодательство в сфере постоянно смягчалось. Как уже упоминалось, был снижен с пяти лет до трех срок, с которого начинает действовать налоговый вычет на всю полученную за квартиру сумму. С 1 января 2006 года были отменены все налоги на наследование квартир - за это властям огромное спасибо, без всякого ерничанья и подхалимажа. К хорошему привыкаешь быстро - многие уже забыли, что при прежних правилах за получаемое по наследству имущество приходилось платить до 40% его стоимости.

Так называемая налоговая амнистия будет действовать в течение десяти месяцев - до 1 января 2008 года, она позволит задекларировать доходы, полученные до 1 января 2006 года.

Совсем недавно вступил в силу федеральный закон Об упрощенном порядке декларирования доходов физическими лицами.

Соответственно, если собственник недвижимости получил до 1 января 2006 года доход от реализации квартиры или от сдачи недвижимости в аренду и не уплатил своевременно установленные налоги с сумм полученного дохода, он может воспользоваться правами, предоставляемыми данным законом.

До 1 января 2008 года физлицам-налогоплательщкам не придется предоставлять какие-либо документы о видах и источниках своих доходов - достаточно внести в банк декларационный платеж (13% от заявленной суммы). Этот платеж будет зачисляться на счета территориальных органов Федерального казначейства. Квитанция о внесении декларационного платежа и будет являться доказательством легализации капитала и защитой от дальнейших преследований налоговиков.

– Наталья Ивановна, это вообще большой сектор рынка?

С прошлой осени начались разговоры об ужесточении налоговых правил. В частности, есть проекты повысить налогообложение тех собственников, кто имеет более одной квартиры, а также лишить их льготы по ст. 220 НК. Реализуются или нет эти идеи - нам неизвестно, но очень не хотелось бы. Российский народ является, вероятно, чемпионом по выживанию в тяжелых условиях, заботливо созданных ему властью. Поэтому нет никакого сомнения, что налоговые строгости не принесут бюджету желанных доходов, зато снова загонят рынок в тень. Только-только граждане отучились писать в договорах купли-продажи цену по БТИ - как их снова толкают на те же грабли
О том, что в нашей стране случаются иногда банкротства и аресты предприятий, слышали все. Казалось, правда, что это явления какие-то эпизодические, разовые… С тем большим изумлением узнали мы, что в компании «БЕСТ-недвижимость» существует целый Департамент реализации арестованного и банкротного имущества. Его руководитель Наталья КИСЕЛЕВА ответила на наши вопросы.

Второе направление – самое большое, наверное, процентов 90 нашей работы – это реализация имущества предприятий-банкротов. Обыватель вряд ли об этом знает, но таких дел сейчас очень много, идет уже вторая волна банкротств. У меня список только по Московской области – 670 предприятий-банкротов. И что с ними делать? Надо платить долги кредиторам, рассчитываться с государством по налогам, отдавать зарплату работникам… Поэтому сначала к предприятию, попавшему в сложное положение, применяются меры финансового оздоровления – вводится внешнее управление, затем возможно конкурсное производство. Финансовое оздоровление или конкурсное производство проводится по решению арбитражного суда и инициативе кредиторов. В ходе этих процедур арбитражному управляющему целесообразно «освободить» предприятие от активов (зданий, сооружений, объектов социально-бытового назначения), которые являлись убыточными или использовались неэффективно.

– Очень большой. Делится он на две части. Первая – арестованное имущество, которое реализуется по решениям судов. Например, вы заняли у меня деньги и не отдаете. Я подаю в суд, выносится решение о взыскании с вас данной суммы, а у вас в собственности есть три домика. В одном вы проживаете, и реализовать такое имущество нельзя (ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ), а вот два других можно выставить на торги. Но самостоятельно реализовывать такое имущество судебный пристав не имеет права. Нужно организовать торги, причем по закону об исполнительном производстве делать это может только специализированная аккредитованная организация. Мы имеем такую аккредитацию в Российском фонде федерального имущества.

– Цифру в 670 предприятий для Московской области вы назвали. Есть такие данные для Москвы?

В отдельных случаях, мы реализуем предприятие как бизнес в целом или разделяем и продаем отдельными объектами или лотами.

– Компаний, подобных вашей, т.е. имеющих аккредитацию для работы со службой судебных приставов, – в Москве много?

– У меня точных данных нет, но впечатление такое, что их еще больше. Вообще эта информация не закрыта, она публикуется в «Вестнике арбитражного суда» и в «Вестнике ФСФО» (Федеральной службы финансового оздоровления).

– Недавно писал о заложенном имуществе у физических лиц и выяснил, что отобрать у частного лица квартиру за долги практически невозможно. Система, может быть, и прописана в законах, но реально не работает. С юрлицами, как я понимаю, все иначе?

– Около двух десятков. Крупных, реально работающих, среди них мало. Есть фирмы, которые занимаются еще и конфискованным имуществом (с таможни, например), бесхозяйным.

А с юридическими лицами несколько иная ситуация, т.к. продажа их имущества не сопряжена с лишением их места проживания.

– С физическими лицами все действительно сложно, потому что нельзя лишать человека единственного жилья. Теоретически можно было бы продавать дорогую квартиру и переселять должника в более дешевую, но в законе конкретно об этом не сказано. Вот если у должника есть, где помимо этого проживать, – тогда одну квартиру можно продать на торгах, но встречается такое нечасто.

– Оценщики. Специалистов этой профессии готовят в институтах, есть различные ассоциации оценщиков. Оценщики в своей работе пользуются утвержденными государством системами и методиками расчетов. Вторая сторона – это кредиторы. Они тоже имеют право голоса, и если предприятие задолжало $100 тыс., а оценщик оценил его вдвое меньше, кредитор вполне может не согласиться и потребовать переоценки. Ну и третья сторона – мы, риэлторы. Мы знаем конъюнктуру рынка и, выставляя имущество на торги, учитываем его рыночную стоимость.

– Кто и как определяет цену реализуемого имущества предприятия-банкрота?

– Возможно, такие факты и имеют место, но в новом законе о банкротстве собрание кредиторов имеет решающий голос при выставлении стартовой цены, даже несмотря на проведенную оценку.

– Было много разговоров о том, что на подобных мероприятиях «согласовывают» цены, и имущество предприятия-банкрота уходит за копейки…

– Речь идет и о земельных участках – например, бывших совхозов, и о строениях – заводских цехах, офисных помещениях. Их качество может быть самым разным. Это могут быть совершенно новые корпуса только что отстроенного завода или фабрики, или наоборот – старые полуразрушенные объекты прошлого века. Например, здания Глуховской мануфактуры в Ногинске продавались два года. Покупателя на все корпуса сразу не нашлось, и эту недвижимость продавали частями.

– С какой категорией недвижимости вы в основном имеете дело? В каком состоянии и как долго она продается с аукциона?

– Распоряжаться им можно только в соответствии с программой застройки, существующей в каждом субъекте Российской Федерации. Иногда целевое назначение меняется, но это – долгая процедура.

– Вы не отслеживаете, как распоряжается имуществом новый собственник?

– Тут все зависит от характеристик объекта. На самое ликвидное – землю под застройку вблизи Москвы, особенно в западном направлении, или торговые помещения в центре города – и покупатель найдется быстро, и цена вырастет до средней по рынку. Очень хорошо сейчас распродаются помещения под производство для малого и среднего бизнеса, потому что бизнес из Москвы сейчас старается выехать. Его владельцы с удовольствием покупают помещения на наших аукционах, поскольку цена все равно заметно ниже рыночной.

– А в ходе торгов цена заметно повышается?

– Предъявление иска – это конституционное право каждого. Но у нас в Департаменте работают юристы, которые проверяют каждую букву в каждом документе. Вообще, наша работа в большей степени юридическая, чем риэлторская. Часто бывает, что у предприятия-банкрота нет вообще никаких документов на здания, землю. Ходим по инстанциям, по судам, признаем право собственности. Мы отвечаем за чистоту сделки, и случаев, чтобы бывший собственник отсудил у покупателя имущество, не было.

– А покупатель имущества на аукционе юридически хорошо защищен? Нет ли риска каких-нибудь исковых претензий со стороны прежних владельцев?

– Мы можем провести аукцион прямо у нас на фирме – для этого есть специальный зал. Но чаще это происходит на продаваемом предприятии. Что касается частоты, то это постоянный поток. В Москве несколько тысяч арбитражных управляющих, и у каждого по несколько объектов. Продажи идут каждый день.

– Где и как часто проходят эти аукционы?

С этого города в Поволжье началась массовая экспансия крупнейших федеральных и зарубежных ритейлеров в регионы и масштабное строительство крупных торговых объектов. Разговоры о том, что рынок перегрет, появились еще в начале 2006 г., к 2007 г. в Казани образовался ощутимый излишек торговых площадей. Аналитики предлагают девелоперам развивать другие форматы: магазины у дома, дисконт-центры и т. п.



Активная экспансия ритейлеров и масштабное строительство торговых центров в Казани началось в 2004 г. тогда было построено 10 объектов. Множество компаний почти одновременно начали строительство, говорит Андрей Гируцкий, заместитель генерального директора компании Единая арендная система. Он подчеркивает, что непрозрачность рынка и закрытая градостроительная политика городских властей приводила к тому, что инвестор зачастую не знал, что за объект возводится в непосредственной близости от его торгового центра. В результате построенные ТЦ оказались похожими по концепции и стали прямыми конкурентами при ограниченной емкости покупательских потоков, рассказывает эксперт.

По подсчетам мэрии Казани, в 2006 г. на 1000 жителей города приходилось по 811 кв. м торговых площадей (в 2005 г. 775 кв. м). По данным Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko (CW/SR), в городе действуют 28 торгово-развлекательных центров общей площадью около 606 000 кв. м (стрит-ритейл консультанты не учитывают). В 2005 г. в городе было открыто семь современных ТЦ, в 2006 г. введено в эксплуатацию 145 200 кв. м торговых площадей.

В ноябре открылся и многофункциональный комплекс Корстон общей площадью 72 000 кв. м (инвестор и владелец Комплекс гостиницы Орленок). Под крышей комплекса соседствуют торговый центр (16 800 кв. м), бизнес-центр, заявленный как класс А, четырехзвездочная гостиница и зона развлечений.

В 2006 г. в Казани начали работать крупнейшие торговые объекты. В ноябре открылся многофункциональный ТРЦ Кольцо (владелец Эдельвейс-групп). Общая площадь комплекса равна 46 800 кв. м, торговая занимает 23 560 кв. м. Якорными арендаторами стали супермаркет электроники М.Видео и шестизальный кинотеатр Каро Фильм.

К крупным торговым объектам Казани в 2006 г. добавился торгово-офисный центр Сувар Плаза (владелец Сувар Казань). Его общая площадь 54 000 кв. м, офисная более 13 000 кв. м, торговая 33 500 кв. м, якорные арендаторы универсам Патэрсон, оператор бытовой техники и электроники Мир, Banana-mama.

В этом же году в Казани был открыт второй ТЦ ведущей национальной сети супермаркетов Бахэтле. Его общая площадь 3500 кв. м, торговая 2800 кв. м. В конце 2006 г. Бахэтле вышла и на московский рынок, открыв супермаркет на Алтуфьевском шоссе.

Наряду с новыми объектами в Казани действуют введенные ранее Тандем, Южный, XL, Бахэтле, Сити-центр, OBI, Metro, IKEA и др.

В 2006 г. начал работать Парк-Хаус общей площадью 70 000 кв. м (владелец самарская ГК Время).

Гируцкий говорит, что рынок перенасыщен. По его данным, к началу 2007 г. около 0,5 млн кв. м торговых площадей были не востребованы ТЦ просто не хватало арендаторов. Переизбыток касался в основном помещений площадью от 50 до 200 кв. м. Напротив, торговые площади в 7000-10 000 кв. м на рынке были в дефиците. С ним соглашается Леонид Рахимов, генеральный директор компании Сити-центр. По его словам, на рынке сложилась диспропорция: помещения небольшой площади в избытке, а крупные арендаторы столкнулись с недостатком адекватных предложений.

В начале 2007 г. арендные ставки в ТЦ равнялись в среднем 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Елена Кипенко, консультант CW/SR. По ее словам, сейчас ставки зафиксировались. В торговых центрах площади на продажу не предлагаются. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке колеблется от 25 000 до 56 000 руб. Торговые объекты в Казани окупаются в среднем за семь лет, подытоживает Кипенко.

Как сообщили в мэрии Казани, в 2007 г. власти намерены стимулировать развитие магазинов у дома. В текущем году будет разработана Программа предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания шаговой доступности.

Эксперт предлагает девелоперам сосредоточиться на формате супермаркетов, дисконт-центров и магазинов шаговой доступности эта ниша в Казани сейчас практически свободна. Воскресные выездные покупки не всегда удобны, а хороших магазинов у дома, особенно в новых спальных районах, почти нет, аргументирует Рахимов.

Если заявленные проекты будут реализованы, то объем торговых площадей увеличится еще на 243 000 кв. м, достигнув к 2008 г. примерно 850 000 кв. м, подытоживает Кипенко. Она отмечает, что региональные российские сети по-прежнему хотят в Казань, но достойных мест для крупных арендаторов не осталось.
Все квартиры в Москве, да и в других регионах России тоже, делятся на две большие группы - приватизированные и неприватизированные. Что означают эти понятия - не только с юридической, но и с практической точки зрения?

Строительство крупных объектов в Казани завершается. Аналитики говорят, что наступает время окончательного перераспределения покупательских потоков. В 2007 г. запланировано открытие магазина Магнит (инвестор Тандер), ведутся подготовительные работы по строительству супермаркета Бахэтле, шесть гипермаркетов в республике планирует открыть до конца 2008 г. Техносила.

Но в повседневной жизни используются термины приватизированная и неприватизированная - так все привыкли.

Игра слов
Для начала - немного о терминах. Указанные выше слова немного не точны: правильнее было бы говорить о квартирах, находящихся в частной или государственной (чаще всего, муниципальной) собственности. Частной квартира может стать в результате приватизации. Это самый частый вариант (отсюда и термин приватизированная), но не единственный. Например, человек может купить в доме-новостройке квартиру - она уже изначально частная, без всякого процесса приватизации. То же самое относится и к квартирам в жилищно-строительных кооперативах - выплатив пай, человек становится собственником жилья также без приватизации.

Теперь сравним с государственными жилыми помещениями. Как говорит Ирина Шугурова, директор юридического департамента компании МИЭЛЬ-Брокеридж, проживающие здесь называются нанимателями - для них это никакая не собственность, а всего лишь жилье, предоставленное в пользование. Наниматель вправе проживать в жилом помещении сам и вселять в него иных лиц (родственников, гостей), но сдавать права не имеет. В реальности, конечно, некоторые сдают - но это уже нарушение закона.

Плюсы и минусы
Преимущества частной квартиры налицо - это собственность, которой человек волен распорядиться по своему усмотрению. Продать, поменять, подарить. Даже, при желании, пропить - что в начале 90-х некоторые граждане и сделали. Принадлежащую вам квартиру можно совершенно легально сдать в аренду - претензии государства к арендодателям, о которых в последнее время говорится так много, сводятся исключительно к тому, что эти собственники не платят налоги. Само же право сдавать никем не оспаривается.

Есть и еще одно соображение не в пользу приватизации. Как отмечает Ирина Котова, директор по маркетингу компании ХИРШ, если дом стоит в списках на снос, то жителям неприватизированных квартир предоставляют жилье исходя из нормы, действующей на территории соответствующего субъекта РФ. А собственникам - всего лишь аналогичные жилые помещения вне зависимости от обеспеченности жилой площадью проживающих в квартире лиц и состава семьи. Исключение составляют случаи, когда собственник и члены его семьи состоят на учете по улучшению жилищных условий. На практике это выглядит так: если в однокомнатной неприватизированной квартире зарегистрированы (прописаны) пять человек, то при сносе дома могут дать и трехкомнатную. Если же квартира приватизирована, то дадут только однокомнатную

Но в жизни никогда не бывает так, чтобы у какого-то варианта были одни преимущества. Есть минусы и у приватизированного жилья. Во-первых, на собственниках лежит бремя содержания самого жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме (подъезды, лестницы, коридоры, подвалы и т.д.). Жителя неприватизированной квартиры все эти проблемы не касаются. Во-вторых, есть такое понятие, как налог на имущество. Пока эта материя малозаметна - суммы налогов незначительные, кроме того, в Москве от них полностью освобождены пенсионеры. Но положение наверняка изменится - и весьма круто: в правительственных коридорах постоянно ходят разговоры о том, что налоги надо бы радикально поднять. Называются разные цифры, в том числе и суммы до $2000-3000 в год за типовую московскую квартиру в панельном доме. Ясно, что если эти планы осуществятся хотя бы частично, многие собственники жилья горько пожалеют о том, что когда-то непонятно зачем приватизировали квартиру.

Сама процедура приватизации не слишком утомительная: собрать документы в паспортном столе, ЕИРЦ и БТИ, написать заявление, немного посидеть в очередях - в общем, месяца за 2-3 можно управиться. Если тратить время и силы не хочется, можно найти посредников, которые возьмут на себя все труды за сумму около $300.

Не очень сообщающиеся сосуды
Превратить муниципальную квартиру в частную довольно просто - нужно ее приватизировать. Это право есть у каждого гражданина РФ. Правда, воспользоваться им можно только один раз в жизни - но у подавляющего большинства населения нашей страны квартир не так много Что касается сроков, то разговоры о том, что бесплатную приватизацию пора заканчивать, ходят в коридорах власти давно. Но дэдлайн все время откладывается: последняя его версия - 1 марта 2010 года, времени еще более чем достаточно.



Главная --> Публикации