Главная --> Публикации --> Мэрия выходит на вторичный рынок жилья Тверская улица: ставка — ничто, имидж — все Разработан законопроект об объединении налогов на имущество и землю в налог на недвижимость организаций Недоходные дома Инвестиционная солянка

Пассажу достанутся главные покупательские потоки Пензы - он расположен между основной пешеходной и центральной проезжей трассами города.

Торговая недвижимость Пензы растет в цене. Бывшие дома быта и универсамы реконструируются, в городе заявлено о строительстве как минимум пяти современных торгово­развлекательных центров. Двигает процесс интерес к Пензе розничных сетей заняв миллионеры, они стремятся в города второго эшелона.

Тонкости апгрейда
Технологии превращения советского универмага в современный торговый центр уже освоены увеличение площади, развитие развлекательной инфраструктуры, привлечение известных розничных сетей в качестве арендаторов. Это и было проделано с Пассажем. Его площадь увеличена вдвое, до 33 тыс. кв. м, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами и фуд-кортом на 6 тыс. кв. м, которая расположилась в пристрое к основному зданию. Оператором этой зоны станет федеральная сеть КиноДомино компании Русский кинопрокат. Алексей Могила говорит, что на Пензе Penny Lane обкатала новую для себя технологию привлечения брэндовых сетей при ее посредничестве арендаторы Пассажа стали франчайзи известных федеральных торговых сетей. Считаю большой ошибкой, приходя на локальный рынок, разгонять всех местных торговцев, говорит он. В Пензе, по словам г-на Могилы, франчайзинг позволил остаться на своих местах около 30−40% арендаторов Пассажа. Это решило несколько задач: позволило избежать негатива при выводе объекта на рынок и наполнить торговый центр действительно востребованными марками. Ведь мест-ные операторы знают рынок лучше и скорее попадут в аудиторию, чем сторонние компании, пояснил он.

В мае стартует обновленный проект центрального пензенского Дома быта, теперь торгового центра Пассаж. Концепция реконструкции объекта, которая обсуждается еще с 2004 года, принадлежит московской консалтинговой компании Leeds Property Group (в 2006 году вошла в состав девелоперской компании Ross Group). Сейчас проект ведет консалтинговая фирма Penny Lane Realty, им занимается прежний совладелец Leeds Property, а сейчас директор департамента торговой недвижимости Penny Алексей Могила. Он говорит, что перед его командой стояла задача превратить советский Дом быта в современный многофункциональный торговый центр, который замкнул бы на себя главные покупательские потоки города. Тем более что местоположение Пассажа подходит для этого он расположен в самом центре, между основной пешеходной и проездной магистралями Пензы. Сейчас, говорит г-н Могила, центр посещает около 3,5 тыс. человек в день, с открытием центра в новом формате его трафик может вырасти на 50%.

Растет на глазах
Пензенских девелоперов заставляет пользоваться услугами столичных консультантов и развивать проекты реконструкции своих объектов не только стремление повысить доходность коммерческой недвижимости. Они опасаются не выдержать конкуренции с появляющимися современными объектами.


Апгрейд Пассажа обещает его владельцам увеличение и финансовых потоков: аренда в нем составит от 400 (для якорных арендаторов) до 1800 долларов за квадратный метр таковы сейчас средние ставки для качественных торговых площадей в Пензе. Это приблизительно в два раза выше тех цен, по которым Пассаж сдавал свои площади до реконструкции. Пример торгового центра может вдохновить и другие аналогичные проекты как говорит Алексей Могила, к реконструкции сейчас готовится и пензенский ЦУМ.

Юрий Мелеминский, директор департамента консалтинга Penny Lane, замечает, что пензенский рынок торговой недвижимости растет высокими темпами (см. график). Город ‘‘стартанул’’ резко и в короткие сроки. Ритейлеры узнали о нем лишь в 2005 году, и теперь он переживает фазу активного строительства торговых центров и экспансии федеральных сетей, рассказывает консультант. Сейчас в городе представлено всего несколько небольших торговых центров в среднем до 10 тыс. кв. м таких как Патэрсон (ритейлер построил там районный торговый центр), Проспект, Метро, Муравейник и Суворовский единственный современный торговый объект, построенный в Пензе с нуля. Площадь Суворовского 16 тыс. кв. м.

Центральный пензенский дом быта превратят в современный торговый центр

Второй эшелон
По мнению Юрия Мелеминского, бум, аналогичный пензенскому, ждет все так называемые города второго эшелона, куда двинулись инвесторы, освоив города-миллионеры. Емкость рынка там, конечно, меньше, зато потенциал пока не исчерпан, хотя потребитель в небольших городах уже ‘‘вырос’’ из рынков и может позволить себе покупки в торговых центрах и супермаркетах, отмечает г-н Мелеминский. С ним согласна и Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики московской консалтинговой компании Colliers International. Она прогнозирует рост рынка торговой недвижимости в городах второго эшелона в связи с тем, что многие сети выполнили свою программу-максимум по городам-миллионерам, и им стали интересны менее насыщенные рынки. Эту тенденцию подтверждают и сами ритейлеры. О своих программах развития в городах с населением от 500 тыс. человек уже объявили X5 Group, Рамстор, Патэрсон, Техносила, Metro Group, не говоря уже о региональных франчайзинговых проектах сетей например, их активно развивают сети Эльдорадо, Техносила.

Елена Бухарова, руководитель департамента консалтинга московской компании Торговый Квартал, прогнозирует, что пик активного строительства объектов в Пензе начнется в ближайшие два-три года, и в 2009−2010 годах здесь стоит ждать значительногопо объемам ввода качественных помещений. В ближайшие два года может быть введено более 100 тыс. кв. м торговых площадей, включая проекты федеральных и иностранных инвесторов. Например, калининградской группы Вестер, которая получила участок в городе, и британской компании London Regional Properties, собирающейся строить там торговый центр площадью около 20 тыс. кв. м. Свою долю внесут и проекты местных девелоперов. Один из них, торговый центр Мега на 50 тыс. кв. м, уже строится введена первая очередь на 5 тыс. кв. м. Кроме того, площадки для строительства в Пензе ищут DVI-Group и Региональные инвестиции, говорит Елена Бухарова.

В Поволжье, помимо Пензы, крупные объекты федеральных инвесторов появились в таких небольших городах, как Набережные Челны: в марте там открылся центр Торговый квартал, а в октябре планируется открытие торгового объекта калининградского Вестера. Еще в качестве примера можно привести Ульяновск, где в прошлом году Вестер открыл торговый центр Гранд.
Сегодня Жилищный кодекс позволяет владельцу квартиры свободно ею распоряжаться. Но очень скоро он не сможет выселить бывшего супруга или другого прописанного в ней родственника, даже если жилье было в собственности владельца еще до свадьбы. Приобретать квартиры и дома, в которых прописан кто-то кроме хозяина, тоже станет крайне опасно. Такими будут последствия поправок в Жилищный кодекс, предложенных председателем думского комитета по уголовному, гражданскому и арбитражному законодательству Павлом Крашенинниковым.

Елена Бухарова прогнозирует дальнейшее усиление интереса девелоперов к таким городам. Однако, предупреждает она, их количество ограничено двумя десятками, и после их освоения для девелоперов станут актуальными города с еще меньшей численностью населения, от 300 тысяч человек. Уже сейчас площадки в них активно раскупаются.

- Сам Жилищный кодекс этого не предполагал. Суды просто неверно трактуют его положения, - заявил Крашенинников. - Но это та ситуация, когда проще внести уточняющую поправку, чем объяснять судам, как правильно применять закон. Тем более что Верховный суд счел выселение детей возможным.

Сам депутат объясняет необходимость изменений в закон заботой о детях. По его словам, в случае распада семьи суды выселяют детей из квартир, оказавшихся в собственности одного из родителей, и таким образом нарушают права несовершеннолетних.

По мнению руководителя аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, это частичный возврат к советской системе: Продать такую квартиру будет невозможно - это висяк. Кроме того, Репченко считает, что поправка будет тормозить ипотеку:

Для исправления ситуации Крашенинников предлагает дополнить пункт 4 статьи 31 Жилищного кодекса словами, гарантирующими проживание несовершеннолетних в квартире собственника. Благие намерения законодателя понятны. Однако если при разводе суд отдает ребенка одному из родителей, не имеющему жилья, то он тоже получит право остаться жить с ребенком. То есть хозяин жилплощади будет обречен жить с бывшей половиной.

Еще одна поправка касается тех, кто проживал в квартире до ее приватизации, но не принял в ней участия. Например, жилье было оформлено в собственность одного из членов семьи. Сейчас в случае продажи квартиры родственники подлежат выселению. Теперь законодатель решил сохранить за ними право дальнейшего проживания вне зависимости от любых сделок. Видимо, так хотят защитить стариков от недобросовестной родни. Однако Репченко напоминает о многочисленных мошенничествах 1990-х годов, связанных с продажей квартир, жильцов которых невозможно было выселить. По его мнению, эта практика вновь получит развитие. В долгосрочной перспективе эти поправки заморозят рынок вторичного жилья и приведут - не сразу, конечно, - к повышению цен на 2-5%, - считает аналитик.

- Вот представьте, взяла семья кредит. Оформили его на папу. Потом фиктивно развелись, а забрать квартиру банк уже не может - там несовершеннолетний, сохраняющий право пользования жильем. Банку большое спасибо, и семья продолжает жить дальше.

AFI Development (до апреля 2007 г. называлась Donkamill Holdings Limited) создана в 2001 г. для управления российскими активами холдинга Льва Леваева в недвижимости. 88% компании принадлежит Africa Israel Investments, 12% Nirro Group (контролируется Александром Халдеем). Прибыль компании в 2006 г. $111,9 млн.

У Льва Леваева грандиозные планы. Подконтрольная ему AFI Development собирается вложить в 33 российских проекта почти $10 млрд. Часть средств компания получит от IPO на Лондонской бирже.

Как говорится в инвестиционном меморандуме компании (есть в распоряжении Ведомостей), средства от размещения будут направлены на развитие существующих и на покупку новых проектов. Директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев говорит, что обычно девелоперы вкладывают только 30% собственных средств, остальное кредиты. С учетом этого компания сможет вложить в строительство $3,3-4,7 млрд.

До 3 мая AFI Development планирует продать на LSE до 19,1% (с учетом опциона организаторов 20,6%) акций от нового уставного капитала. Это позволит ей привлечь $1-1,4 млрд и стать самой крупной девелоперской компанией в России: ее капитализация после размещения составит $5,2-6,9 млрд.

Самый крупный проект находится в Кунцеве. Там планируется построить 1,27 млн кв. м жилья, офисов и торговых площадей. Инвестиции превысят $3 млрд. Разрешения на строительство этого объекта от правительства Москвы пока не получены, признается компания в своем меморандуме. Другие проекты жилье в Одинцове (596 000 кв. м), многофункциональный комплекс в Перми (208 000 кв. м), торговый центр в Москва-Сити (114 000 кв. м). Из не заявленных ранее четвертая очередь бизнес-центра Аквамарин (30 800 кв. м) на Озерковской набережной, офисы на Бережковской набережной (99 600 кв. м) и на Ленинской слободе (84 600 кв. м), Plaza H2O (9000 кв. м) на Павелецкой набережной (его AFI Development приобрела в июне 2006 г. у компании Placon за $26,6 млн). Кроме того, компания впервые призналась, что собирается строить коттеджи 200 000 кв. м в Рузском районе Подмосковья.

На сегодняшний день в портфеле компании 21 проект общей площадью 3,2 млн кв. м, однако земельные участки под 11 проектами пока еще не оформлены ни в аренду, ни в собственность. Чтобы реализовать эти проекты, компании необходимо потратить $6,7 млрд, а после ввода в эксплуатацию, который намечен на 2008-2012 гг., их стоимость, по оценке Jones Lang LaSalle, составит $13,4 млрд (на данный момент $3,7 млрд), говорится в меморандуме.

Самый крупный проект два жилых комплекса и один логистический центр в Новосибирске (481 000 кв. м). Это будет первый складской проект Льва Леваева в России. Кроме того, AFI Development хочет построить 281 000 кв. м офисов и торговых площадей над железнодорожными путями от Белорусского до Савеловского вокзала. Этот проект одобрен общественным советом при мэре Москвы. Продолжит компания и застройку в районе Павелецкого вокзала: на Озерковской набережной планируется пятая очередь бизнес-центра Аквамарин (118 000 кв. м). В районе метро Динамо компания собирается возвести бизнес-парк класса В (133 719 кв. м), а в 100 км по Дмитровскому шоссе приобрела 2600 га земли, чтобы когда-нибудь построить отели и коттеджи. В районе Рябиновой улицы AFI Development планирует офис (50 000 кв. м), а в районе Старого озера в Кисловодске жилье (31 500 кв. м).

Тем инвесторам, которым покажется мало имеющихся проектов на $6,7 млрд, AFI Development готова предложить еще 12 на 1,5 млн кв. м правда, все они находятся в переговорной стадии, а один даже существует в статусе письма о намерениях. По мнению вице-президента по стратегическому развитию компании Blackwood Михаила Геца, этот факт инвесторов отпугнуть не должен, так как ресурсы дочки Africa Israel позволяют легко заменить неудавшиеся проекты другими.

Таким образом, всего компания Леваева собирается построить 4,7 млн кв. м. Портфель компании Система-Галс 3 млн кв. м, MCG Group 4 млн кв. м, Дон-Строя 2, 2 млн кв. м. И только у Mirax Group Сергея Полонского более амбициозные планы около 5 млн кв. м.
Стагнация на столичном рынке недвижимости заставила частных инвесторов обратить внимание на другие регионы. Особой популярностью у покупателей пользуется курортное жилье. Ведь домик у моря - это не только удачное вложение денег, но и место для проведения отдыха. Однако в нашей стране береговая полоса теплых морей немногим превышает тысячу километров, а количество желающих приобрести здесь недвижимость с каждым годом растет. Сегодня цены на качественные квартиры в Сочи вполне сопоставимы с московскими, что заставляет инвесторов присматриваться к странам ближнего и дальнего зарубежья.

Константин Лебедев из Cushman Wakefield, Stiles Riabokobylko говорит, что только на строительство этих 12 проектов компании необходимо порядка $1,5 млрд. Общий объем инвестиций Цогоев из Panorama Estate оценивает в $3 млрд.

Однако, замечает директор по развитию компании Бенефит инжиниринг Ярослав Козлов, сегодня наших соотечественников среди покупателей крымской недвижимости совсем немного; лишь около 15% общего количества сделок совершается россиянами. По словам эксперта, пик активности на рынке недвижимости Крыма пришелся на 2005 год. После чего рост замедлился, и одновременно упало количество сделок, - делится Козлов. В прошлом году аналитики зафиксировали рост спроса на недвижимость в Крыму в пределах 10-15%.

Такая выгодная и рискованная ностальгия
В СССР Крым был, пожалуй, не менее популярен, чем Краснодарский край. Причем так исторически сложилось, что большинство москвичей и жителей тогда еще Ленинграда предпочитали сочинской роскоши лысые горы Коктебеля или средиземноморский климат Южного берега Крыма. Сегодня оказавшийся за границей полуостров продолжает привлекать российских туристов. А если учесть такие факторы, как отсутствие для россиян языкового барьера и совместную историю, то можно быть уверенным, что Крым вряд ли когда-нибудь потеряет популярность, а следовательно, и инвестиционную привлекательность.

Гендиректор компании Евроком Илья Шкабара согласен с тем, что основным фактором, сдерживающим рост цен в Крыму, является политическая нестабильность на Украине. Однако даже сегодня здесь достаточно благоприятный режим для инвестирования, - говорит Шкабара. По мнению эксперта, как только ситуация на Украине стабилизируется, цены на крымскую недвижимость достаточно быстро сравняются с ценами в Краснодарском крае.

Руководитель аналитического отдела компании Новый город Наталья Ветлугина связывает снижение активности на рынке с политической ситуацией. И сегодня я бы воздержалась от каких-либо прогнозов и инвестиций, - говорит аналитик.

В юго-восточной части полуострова цены растут более чем локально. Самое дорогое жилье здесь расположено не в наиболее крупном городе - Феодосии, а в поселках Коктебель и Новый Свет. По словам Шкабары, стоимость земли здесь доходит до $10 тысяч за сотку. Тогда как возле Феодосии землю еще можно приобрести по $1 тысяче за сотку, - замечает эксперт.

Впрочем, и сегодня цены на дорогую недвижимость в районе Ялты вполне сопоставимы с сочинскими объектами. Качественное жилье в городе можно приобрести за $4-5 тысяч за 1 кв. м, а квартиры экономкласса стоят $1,5-2 тысячи за 1 кв. м. Однако нужно быть готовым к тому, что жилье, купленное по этой цене, будет в плачевном состоянии. Дело в том, что основная застройка Ялты пришлась на середину прошлого столетия, и здания постепенно приходят в негодность, - замечает Илья Шкабара. Деревенский дом в предместьях города возле моря можно приобрести примерно за $50-70 тысяч, а при удалении от Ялты и береговой полосы на 5-10 км можно приобрести участок по $2 тысячи за сотку. По мнению эксперта, крымская недвижимость, расположенная в 5-15 км от моря, - самая перспективная для инвестиционных вложений.

В частности, в 15 км от Ялты началось строительство многоэтажного дома бизнес-класса с пентхаусом.

Вообще, нового жилья в Крыму возводится очень мало. Политическая нестабильность отпугивает крупный капитал еще больше, чем мелких частных инвесторов. Поэтому первичный рынок здесь представлен местными застройщиками - в основном на южном побережье полуострова. Украинские застройщики предлагают покупателям жилье бизнес-класса на начальном этапе строительства по цене примерно $1,5-3 тысячи за 1 кв. м, а квартиры класса люкс - по $2,2-3,5 тысячи за 1 кв. м. Цены на первичном рынке экономкласса начинаются с $0,7-1 тысячи за 1 кв. м.

Из проектов загородной недвижимости можно отметить коттеджный поселок Изумрудный Берег, рассчитанный всего на 22 дома площадью более 200 кв. м каждый. Стоимость коттеджей - около $0,5 млн. Поселок расположен на участке площадью 1,3 га недалеко от Гурзуфа и детского центра Артек, в 600 м от моря и в 200 м над его уровнем.

В здании, расположенном в 400 м от моря, запланирована обширная внутренняя инфраструктура, включающая салон красоты, зону отдыха, кафе, открытый бассейн и благоустроенную парковую зону. Цены на квартиры вполне сопоставимы с московскими хрущевками - около $3 тысяч за 1 кв. м.

Гораздо дешевле домик на море можно купить в Абхазии. При благоприятном стечении обстоятельств можно и неплохо заработать: курортная недвижимость за последние два года в этой республике выросла в 20-30 раз. Под Гаграми трехкомнатную квартиру площадью 60 кв. м, удаленную от моря на 150-200 м, сейчас можно приобрести примерно за $50-55 тысяч, однокомнатную - в два раза дешевле. Частный дом, расположенный в полукилометре от береговой полосы, площадью 140 кв. м и участком в 8 соток, можно купить за $90 тысяч. Не менее привлекательны цены на землю. За $300-350 тысяч можно приобрести участок у моря площадью1,5-2 га. Правда, пока не будет что-то решено с политическим статусом Абхазии, вложения в недвижимость здесь очень рискованны. Цены смешные, но это потенциально зона введения миротворческих сил ООН, - замечает Наталья Ветлугина (Новый город).

Впрочем, сегодня столичные застройщики уже серьезно присматриваются к возможности реализации проектов в Крыму. По мнению коммерческого директора московской СТ Групп Регион Дмитрия Шмелева, цены на жилую недвижимость в Крыму поднимутся еще как минимум на 50%. Илья Шкабара дает более смелый прогноз. Он уверен, что в ближайшие три-четыре года ялтинская недвижимость подорожает на 70-100%: Квартиры экономкласса дойдут до отметки $3-4 тысячи за 1 кв. м, а качественное жилье достигнет $7-10 тысяч за 1 кв. м, сравнявшись с ценами в Сочи.

Простота оформления сделок, лояльность властей страны, низкие налоги и солнце 320 дней в году - в результате этих факторов на острове сложился благоприятный инвестиционный климат. По словам торгового советника Республики Кипр в России Андреаса Христодулу, для приобретения недвижимости на Кипре иностранцы должны получить официальное разрешение совета министров, которое подается в письменном виде после подписания контракта о покупке недвижимости. Однако, как замечает Андреас Христодулу, процедура довольно формальная: разрешение предоставляется всем добросовестным и законопослушным инвесторам. После получения разрешения и регистрации собственности на нового владельца она может официально продаваться и передаваться без каких-либо ограничений. Также большим плюсом, по словам посла Республики Кипр в России Леонидаса Пантелидиса, является тот факт, что все коммерческие банки республики предоставляют ипотечные кредиты для оказания помощи в приобретении недвижимости. Максимальный размер кредита - 70% от общей стоимости недвижимости, а срок погашения кредита - не более 10 лет.

Домик на чужбине
Впрочем, родное побережье привлекает далеко не всех россиян. Многие из них активно присматривают домики и квартиры на зарубежных курортах. В частности, Кипр россияне облюбовали довольно давно.

Если недвижимость приобретается с целью инвестирования, то лучше приобретать строящиеся объекты. Как правило, к завершению строительства объект вырастает в цене на 30-40%. Плюс общий рост цен на недвижимость, который в последнее время составляет 15-20% в год. Однако в ближайшее время ценовая ситуация может измениться. Представители власти Кипра советуют покупать недвижимость на острове до 1 февраля 2008 года - до того момента, когда республика вступит в Евросоюз.

Достаточно привлекательны и цены на недвижимость. В частности, элитные квартиры, расположенные в самых престижных районах у моря, продаются по $2,5-3 тысячи за 1 кв. м, в менее престижных районах жилье можно приобрести несколько дешевле - около $2 тысяч за 1 кв. м, а загородный дом с полной архитектурной отделкой и бассейном в среднем можно приобрести за $180-250 тысяч.

Гораздо выше цены на недвижимость в популярной среди россиян Черногории. Еще три-четыре года назад квартиру у моря площадью 40-50 кв. м можно было приобрести по 0,8-1 тысяче евро за 1 кв. м. Сегодня стоимость черногорского жилья заметно подросла, составив 2-3 тысячи евро за 1 кв. м. Одной из причин бурного роста аналитики называют игорный бизнес, который активно развивается в стране; в отличие от других стран Европы правительство Черногории не собирается вводить для него каких-либо запретов или ограничений.

Ожидается повышение цен и в Болгарии, которая также планирует вступить в ЕС. Сегодня приобрести недвижимость здесь можно, располагая довольно небольшой суммой. В частности, рекомендует президент ГК Рескор Сергей Лупашко, квартиры в районе от Золотого Берега до Бургаса можно приобрести за $1,2-1,3 тысячи за 1 кв. м. Примерно за $100 тысяч можно купить квартиру площадью метров в 70 в трех-четырехэтажном доме, который располагается на закрытой территории, где есть бассейн и прочие радости жизни, - советует Лупашко.

Можно и не уезжать
Впрочем, пока дешевую недвижимость можно найти и на российском побережье. По словам руководителя аналитического отдела Нового города Натальи Ветлугиной, освоение застройщиками таких городов, как Геленджик, Туапсе и Анапа, только началось. По мнению эксперта, в этих местах очень много неосвоенных территорий, а цены практически наполовину ниже, чем в Сочи. В настоящее время рынок этих городов напоминает подмосковный рынок 90-х годов, когда одинаковые по качеству объекты продавались по ценам, различающимся в десятки раз, - говорит Ветлугина. - Структурируется это в лучшем случае через год, после чего цены начнут подтягиваться к сочинским.

Руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость Юлия Титова уверена, что уровень 4 тысячи евро за 1 кв. м для Черногории не предел: Инвестиционные возможности еще не исчерпаны, и рубеж в 4 тысячи евро за 1 кв. м недвижимости эта страна перевалит уже к концу текущего года. По мнению эксперта, в Черногории лучше приобретать новостройки. Жилье на вторичном рынке, как правило, имеет массу различных нюансов и обременений, - объясняет она. - Впрочем, и с новостройками надо внимательно относиться к застройщику и убедиться в наличии разрешения на строительство и в соответствии проектной документации градостроительным нормам.



Главная --> Публикации