Главная --> Публикации --> В ожидании новых бизнес-центров арендаторы привередничают Девелоперы выбирают центр Дорогая моя столица В подмосковные леса идут с топором Диагноз: строят мало, медленно и дорого

Развитие ипотечного кредитования у нас в стране теперь поддерживается на высшем государственном уровне. В банках расширяются отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве - агентство. Безусловно, есть первые положительные результаты - рынок ипотечного кредитования начал активно и уверенно развиваться. При чем рост наблюдается, как по объемам выдачи ипотечных кредитов, так и по объемам рефинансирования. Причин тому несколько: рост доходов населения, спад недоверия к ипотеке, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов.

Улучшение жилищных условий - одна из сложнейших проблем для современного россиянина. Ее обсуждение давно вышло за пределы бытовых вопросов. Не секрет, что на сегодняшний день приобрести жилье без использования заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее единицы. И в этой ситуации на помощь должна прийти ипотека. На нее возлагают большие надежды и называют важнейшим инструментом решения социальных проблем в стране.

Однако отечественный рынок ипотечного кредитования отличается высокой степенью географической концентрации: на Москву и Московскую область приходится около 60% кредитов.

Так, например, в целом по России количество ипотечных сделок выросло в 2 раза: в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, а в 2006 г. - уже 296 тыс. Примечательно, что кредиты - как рублевые, так и валютные - выдают уже порядка 300 банков.

Рис. Потребность россиян в улучшении жилищных условий

Реализация национального проекта напрямую связана не только с деятельностью финансовых и государственных организаций, но и с готовностью населения воспользоваться данной программой. Улучшение жилищных условий для россиян является вопросом отнюдь не праздным. Почти 60% участников опроса, организованного Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) по всей России, заявили о важности и актуальности данной проблемы. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья.

Источник: НАФИ



Примечательно, что данная проблема в большей степени волнует более обеспеченные слои населения. Очевидно, что низкодоходные группы россиян практически не имеют возможности улучшить свои жилищные условия даже при помощи ипотеки. Для них были бы интересны способы приобретения жилья, в частности получение квартиры от предприятий. Таким образом, доля населения, неудовлетворенного качеством своего жилья, пока слишком велика, а соответственно и высок спрос на ипотечные кредиты, как возможный способ улучшения своих жилищных условий.

Сравнивая общероссийскую ситуацию с положением дел в Москве, очевидным становится, что для москвичей проблема улучшения жилищных условий менее актуальна - только 12% москвичей говорят о крайне высокой потребности.

Рис. Уровень информированности россиян об ипотеке

Уровень информированности россиян об ипотеке также растет. По данным НАФИ, твердо знают о том, что такое ипотека 35% россиян, и еще 44% что-то об этом слышали. И только пятая часть населения совершенно ничего не знают об ипотечном кредитовании.

Источник: НАФИ



Рис. Готовность россиян воспользоваться ипотекой

Доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатил кредит) пока достаточно мала - всего 2% россиян. Однако, по данным НАФИ, за прошедший год наблюдается увеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования, то есть задумывающихся о том, что действительно можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса или же уже предпринимающих действия, направленные на получения ипотеки. В целом по России данная группа населения за год выросла на 4% и теперь составляет 17%.

Источник: НАФИ



Развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране привело к значительному увеличению количества ипотечных программ, появлению более привлекательных условий, что в определенной степени расширило круг потенциальных клиентов. В результате, как показало исследование, серьезно снизилась значимость наиболее важных причин отказа от ипотеки. В частности доля тех, кто считает, что их доходы недостаточно велики, сократилась на 15%, а доля неуверенных в стабильном доходе - на 13%. Кроме того, активная политика банков по продвижению ипотечного кредитования привела к тому, что уменьшилось число россиян, считающих процентные ставки банков слишком высокими.

Примечательно, что в Москве наблюдается совершенно противоположная тенденция - доля тех, кто собирается взять ипотечный кредит, сократилась на 6%. Таким образом, столица, как хедлайнер процессов в банковской сфере, демонстрирует тенденцию более осторожного и обдуманного подхода населения к вопросам кредитования на длительные сроки и в частности - к ипотеке.

Улучшение жилищных условий для россиян является вопросом отнюдь не праздным. Почти 60% участников опроса по всей России, заявили о важности и актуальности данной проблемы. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья - отмечает Владимир Дудницкий, генеральный директор НАФИ.

Таким образом, государственная политика, направленная на стабилизацию социально-экономического положения в стране, повышение уровня жизни россиян, а также целенаправленные мероприятия по формированию положительного имиджа ипотеки в сознании нашего населения принесли определенные положительные плоды. И это, безусловно, является залогом не только успешной реализации программы ипотечного кредитования в общероссийских масштабах, но и основой для расширения возможностей рынка финансовых услуг для населения в целом.

При этом по данным НАФИ, за прошедший год наблюдается увеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования. В целом по России данная группа населения за год выросла на 4% и теперь составляет 17%. Действительно количество россиян, готовых взять ипотеку, стабильно растет. Люди все чаще задумываются о том, что можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса, - соглашается Василий Белов, генеральный директор компании Фосборн Хоум.

Однако доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатил кредит) пока достаточно мала - всего 2% россиян. Константин Абрамов, первый заместитель генерального директора ВЦИОМ, указывает на основные причины, по которым россияне не готовы взять кредит. По его словам, это в первую очередь, недостаточный доход, высокие процентные ставки и неуверенность в стабильности заработка. Реже опрошенные ссылались на непредсказуемость рынка недвижимости, отсутствие банка, вызывающего доверие, невозможность официально подтвердить доходы, сложность в оформлении и отсутствие постоянной прописки в данном регионе.

Всероссийский опрос ВЦИОМ и НАФИ был проведен в марте 2007 года. Всего опрошенных - 1600 человек из 153 населенных пунктов в 46 областях, краях и республиках России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%.
Как стало известно Ъ, Банк Москвы собирается предложить потенциальным заемщикам ипотечные кредиты со ставкой 7% годовых. Это будут самые дешевые жилищные кредиты из числа предлагаемых российскими банками. По мнению участников рынка, при условии широкой доступности подобных программ другие игроки вынуждены будут пойти на либерализацию собственных ипотечных продуктов.

В целом показатели уровня недоверия к ипотечной системе ниже прошлогодних в среднем на 10%. Это говорит о постепенном росте информированности и готовности населения брать ипотечный кредит, заключает Илья Зибарев, руководитель блока ипотечное кредитование Альфа-банка.

Это не первый шаг Банка Москвы по креативным решениям на рынке ипотеки. Напомним, что чуть менее года назад банк первым из российских игроков предложил ипотеку без первоначального взноса (см. Ъ от 31 мая 2006 года). С тех пор его портфель ипотечных кредитов вырос в три раза до 6,3 млрд руб., а его примеру последовали и другие игроки ипотечного рынка, в том числе и дочки иностранных банков ХКФ-банк и Райффайзенбанк.

Завтра Банк Москвы проведет пресс-конференцию, где представит новую ипотечную программу. По информации Ъ, потенциальные заемщики Банка Москвы смогут получить кредиты по ставке порядка 7% годовых в валюте. До сих пор ни один банк в России такую дешевую ипотеку не раздавал. Управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Александр Шерстюков эти цифры вчера не подтвердил, но и не стал опровергать. Мы готовим 'страшный' взрыв на рынке ипотеки, заявил он Ъ, отказавшись сообщить подробности.

Тем не менее банкиры считают, что если представленные Банком Москвы ипотечные программы будут доступны широкому кругу потенциальных заемщиков, другим игрокам придется пойти на снижение ставок. Учитывая, что Банк Москвы имеет широкую региональную сеть, другие игроки будут вынуждены снижать свои ставки, считает вице-президент Конверс Групп Константин Богомазов. По словам старшего вице-президента по рознице Связь-банка Аркадия Комягинского, позволить значительное снижение смогут только те немногие банки, которые имеют возможность привлекать дешевые заемные средства. Возможно, что у Банка Москвы имеется профицит дешевых денежных средств и он пытается таким образом приблизиться к государству и сделать свой вклад в программу 'Доступное жилье', сказал один из розничных банкиров. А некоторые специалисты считают, что это не более чем рекламный ход. Иногда банки предлагают так называемые PR-продукты с низкой ставкой, но устанавливают жесткие требования для заемщиков. Собрав документы и подав заявку на рассмотрение, клиент вынужден или соглашаться на более дорогой продукт, или отказываться от кредита, говорит директор департамента ипотечного кредитования ХКФ-банка Владимир Гасяк.

Сейчас средняя ставка по ипотечным валютным программам составляет на рынке 10-11% годовых, минимальная около 9%. Сегодня нет настолько дешевых длинных ресурсов, чтобы банки могли позволить дешево кредитовать население, поясняет член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. Еще одним ограничивающим фактором в цене кредитных продуктов выступают условия российского налогового законодательства. Как пояснила главный бухгалтер Абсолют банка Ольга Пригорницкая, согласно статьи 212 Налогового кодекса РФ, если заемщик берет кредит дешевле, чем 3/4 от действующей ставки рефинансирования (10,5%) в рублях или 9% годовых в долларах США, с разницы ставок он должен заплатить подоходный налог. Если банк выдает ипотечный кредит по ставке 7%, его заемщик попадает под действие этого закона и у него возникают дополнительные налоговые обязательства, говорит она. Это значит, что банку придется выступать его налоговым агентом. В этом случае банк будет сообщать в налоговую инспекцию о появлении материальной выгоды у своего клиента, поясняет главный бухгалтер банка 'Авангард' Владимир Андреев. Либо при наличии других взаимоотношений списывать средства с его счета.

Свои предложения Госстрой изложил в проекте постановления правительства "Об основах ценообразования в сфере ЖКХ". Этот документ предписывает региональным и местным властям при установлении тарифов на жилищно-коммунальные услуги учитывать среди прочего затраты "на покрытие убытков от списания просроченной дебиторской задолженности, возникшей до 1 января 2004 г. ", и на выплату "части" кредиторской задолженности, не покрываемой "встречными обязательствами дебиторов".

Госстрой решил, что за старые долги перед коммунальными хозяйствами должны расплачиваться все потребители, в том числе исправно платившие за свет, воду, отопление и т. д. Ведомство Николая Кошмана предлагает включать безнадежные долги в цену коммунальных услуг. В Минфине и Минэкономразвития с этой идеей не согласны.

Госстрой еще в июле разработал законопроект о финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ. Он предусматривал списание долгов коммунальщиков перед государством по пеням и штрафам и погашение из бюджетов всех сумм, которые те задолжали предприятиям отрасли. Но категорически против этого документа выступил Минфин.

По оценке Госстроя, к 2003 г. кредиторская задолженность предприятий ЖКХ составила 279,7 млрд руб. , а дебиторская - 185,4 млрд руб. По данным Института экономики города, в 2002 г. потребителям было выставлено счетов на 512 млрд руб. , но оплачено было лишь 451,6 млрд руб. В Госстрое считают, что за последние пять лет бюджеты всех уровней недоплатили отрасли 76 - 80 млрд руб.

Госстрой предлагает включать в цену и расходы, связанные с обслуживанием привлеченных в отрасль инвестиций. По замыслу комитета регулятор обязан учитывать их "в течение всего срока окупаемости проекта". Но исполнительный директор компании "Солев" Игорь Касьянов опасается, что эта мера не увеличит инвестиционную привлекательность отрасли - по его словам, местные бюджеты не привыкли исправно платить. Поэтому Касьянов предлагает выручку коммунальных предприятий направлять в первую очередь на обслуживание задолженности.

Новая инициатива Госстроя не устроила ни Минфин, ни Минэкономразвития. "Включение в тариф затрат по списанию задолженности требует дополнительной доработки, так как это приведет к повышению тарифов", - говорит замначальника департамента муниципальной экономики и хозяйства Минэкономразвития Александр Воротников. Официальный представитель Минфина Юрий Зубарев отмечает, что перекладывать бремя погашения безнадежных долгов на дисциплинированных плательщиков было бы "несправедливо".

Как сделать ипотеку доступной для семей с небольшим доходом, ломают голову уже много лет. Но тут подоспел нацпроект Доступное жилье, который предоставил региональным властям реальные возможности для развития массовой ипотеки. В Курской области уже начали действовать, и у них кое-что уже получилось.

Зато предложение Госстроя ограничить рентабельность коммунальных предприятий 110% от ставки рефинансирования ЦБ бизнесменов не смущает. Член правления "Российских коммунальных систем" Михаил Вильковский говорит, что ожидаемая рентабельность его компании составит 7 - 10% годовых в рублях.
Не в каждом регионе работает нацпроект Доступное жилье. Причины, по которым он не идет, могут быть разными. Но опыт тех областей и городов, где люди с помощью нацпроекта получают-таки квартиры, может быть полезен для других. Например, в Курске на решение жилищной проблемы навалились скопом - местная администрация, банки и специально созданное ипотечное агентство. В итоге семья 25-летнего Александра Юркина получила квартиру. При том что ее ежемесячный доход не превышает 10 тыс. рублей. Как ему это удалось?

И вот результаты: за 2006 год, например, в сравнении с предыдущим количество выданных ипотечным агентством займов увеличилось больше чем втрое, а их общая сумма выросла с 57 млн. рублей до 271 млн. рублей. Еще удивительнее социальный и имущественный состав заемщиков. Треть из них - бюджетники, другая треть - работники разных производств. При этом почти 40% от общего числа заемщиков имеют ежемесячный доход до 10 тыс. рублей, еще почти столько же - от 10 до 20 тыс. То есть в Курске ипотекой пользуется в основном народ с невысокими доходами.

Здесь подвели под нацпроект свою правовую базу - это региональный закон О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области и целевая программа развития ипотеки до 2011 года. А также создали специализированную организацию для реализации целевой программы - ОАО Курское областное ипотечное агентство (КОИА), 99.8% акций которого выкупила областная администрация. Вырученные за акции 70 млн. рублей и стали стартовым капиталом развития массовой ипотеки.

- С помощью родителей мы собрали некоторую сумму, однако на покупку квартиры ее не хватало, - рассказал Известиям Александр. - Я поинтересовался условиями ипотечного кредитования в нескольких банках и в областном ипотечном агентстве. Выбрал агентство - при одинаковом с банками проценте годовых здесь проще условия кредитования. Пакет документов собрал буквально за неделю, получил 470 тыс. рублей под 12.5% годовых сроком на 15 лет, и через пару недель мы справили новоселье в собственной квартире.

Александр Юркин и есть типичный заемщик курской ипотеки. Он работает юристом в частной консалтинговой компании, жена его Екатерина - менеджер частной фирмы. Совокупный доход молодой семьи, по словам Александра, в пределах десяти тысяч рублей в месяц. После свадьбы поселились у тещи, но когда родился сын, в сорокаметровой двушке стало совсем тесно.

- В месяц за кредит я плачу 5800 рублей, - говорит он. - Для нас это нормальный вариант, заработка хватает и на другие семейные нужды. К тому же получу налоговую льготу в размере 13% от потраченной на покупку жилья суммы.

Александру Юркину было выдано свидетельство о праве собственности на купленную им за 780 тыс. рублей двухкомнатную квартиру общей площадью 43 кв. метра. Правда, с особой пометкой: обременена ипотекой. Обременение заключается в том, что если, например, Юркин захочет продать свою квартиру, то ему придется согласовать этот коммерческий замысел с областным ипотечным агентством.

Но откуда у регионального агентства деньги для строительства доступного жилья? Дело в том, что на каждую обремененную ипотекой квартиру выпускается закладная, и эти ценные бумаги, обеспеченные конкретной недвижимостью, Курское областное агентство продает Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В результате продажи закладных с федерального финансового рынка уже привлечено на развитие курской ипотеки 332.2 млн. рублей.

Квадратный метр квартиры, купленной в январе этого года в добротном, построенном двадцать лет назад кирпичном доме, обошелся Юркину в 18 тыс. рублей. Но и в Курске стоимость жилья растет гораздо быстрее, чем доходы потенциальных покупателей. Сегодня за такую же квартиру уже просят много больше. И вот, чтобы гиперцены не задушили на корню массовую ипотеку, областное ипотечное агентство выступило заказчиком строительства квартир эконом-класса. Себестоимость квадратного метра - всего 14 тыс. рублей.

- На каждый рубль, вложенный в наше агентство из областного бюджета, мы уже привлекли пять с половиной рублей внебюджетных средств, - говорит гендиректор КОИА Григорий Ковалев. - В общей сложности за прошлый год в строительство нового жилья с нашим участием инвестировано 284 млн. рублей. Мы внедрили новый ипотечный продукт: выдаем ипотечные займы на стадии строительства, то есть, попросту говоря, мы кредитуем дольщика.

Помимо рефинансирования выданных займов серьезным источником удешевления жилья стало открытие одним из коммерческих банков кредитной линии под бюджетные гарантии Курской области. Взятые в банке под 12% годовых 26.9 млн. рублей ипотечное агентство вложило - в качестве крупного дольщика - в строительство 76-квартирного кирпичного дома. И благодаря тому, что строители, не испытывая проблем с финансированием, возвели дом быстро, себестоимость квадратного метра получилась меньше, чем в других новостройках Курска. Эти квартиры тоже продаются с использованием ипотечной схемы.

А тем временем Александр Юркин готовится к косметическому ремонту своей квартиры.

Таких, как Юркины, в Курске в 2006 году было 470 семей. Планируется, что по итогам 2007 года эта цифра может вырасти до 60 Вообще Курск - город благополучный по всем статьям. Однако льготная программа по обеспечению жильем молодых семей в Курске почему-то не идет. По данным Минрегионразвития, по итогам 2006 года в этом городе ни одна молодая семья не получила жилья по этому проекту.



Главная --> Публикации