Главная --> Публикации --> Девелоперы выбирают центр Дорогая моя столица В подмосковные леса идут с топором Диагноз: строят мало, медленно и дорого Недвижимость за рубежом. португалия

Большая часть публичных прогнозов цен на жилье сводится к тому, что наступивший период ценовой стабилизации через некоторое время прекратится, после чего начнется новый виток роста цен.

Анализ. При прочих равных условиях сейчас примерно вдвое выгоднее снимать квартиру, чем ее покупать. Это обстоятельство может привести к снижению цен на рынке московского жилья.

Объясняется это тем, что нынешний уровень цен достигнут под влиянием спекулятивного спроса на квартиры как на объект инвестирования. Если бы цены формировались исключительно исходя из существующего спроса на квартиры как на предмет потребления (то есть на жилье), этот уровень будем называть его равновесным был бы гораздо ниже.

Такой прогноз вполне соответствует нашему жизненному опыту. Ведь если не принимать во внимание специфический период, последовавший за августом 1998 года, цены на квартиры в России только росли. Тем не менее сейчас представляется более вероятным сценарий развития событий, при котором стабилизация приведет не к росту цен, а к их плавному снижению.

Вполне возможно, что лично вам такой вариант не очень нравится. Ведь у жизни в съемной квартире есть серьезные недостатки. Там нельзя сделать перепланировку. Нет уверенности в том, что хозяева не передумают и не попросят из этой квартиры съехать. Но, с другой стороны, есть и плюсы. В съемную квартиру не надо покупать мебель. Там не надо делать ремонт. А если дочка соседей начнет учиться музыке, то можно быстро переехать на другое место. Так что даже если лично вам и кажется, что минусы жизни в арендованном жилье превышают плюсы, не забывайте, что другие люди достаточно спокойно относятся к этим минусам.

Аренда против покупки. Какими должны быть цены на квартиры в Москве исходя из спроса на них как на жилье? Представьте себе, что вам внезапно стало негде жить и срочно потребовалась небольшая однокомнатная квартира в Москве. Сейчас такую квартиру можно приобрести примерно за $150 тыс. Представьте также, что эти деньги у вас есть. Однако покупка квартиры не единственный способ удовлетворить вашу потребность в жилье. Вы можете действовать по-другому. Например, положить свои $150 тыс. в банк, а лучше в ряд банков, чтобы каждый вклад не превышал сумму, гарантированную государством, а получаемые проценты направлять на оплату аренды нужной вам однокомнатной квартиры.

Если рассматривать вариант аренды, то мы увидим, что в Москве съем квартиры, которую вы могли бы купить за $150 тыс., обойдется примерно в $600 в месяц. А неиспользованные на покупку квартиры средства можно положить на депозит. В очень надежных банках, выплачивающих по долгосрочным рублевым вкладам 9,5% годовых, вы будете получать ежемесячно около $120 Вдвое больше, чем просит хозяин арендуемой квартиры. А если положите деньги под 12% годовых, что тоже вполне реально, если не выбирать банки из первой десятки, то проценты вырастут до $1500.

В большинстве развитых стран спрос на аренду жилья сопоставим по объему со спросом на его приобретение. Например, в Австрии, Дании, Голландии и Франции количество арендующих квартиры и обитающих в собственном жилье почти одинаково. Даже в США, где государство активно стимулирует частную собственность на жилье, более 30% населения арендуют квартиры. При этом 57% немцев, 62% шведов и 70% швейцарцев предпочитают жить именно на съемных квартирах.

Можно допустить, что вы лично при прочих равных условиях предпочтете жить в своей, а не в съемной квартире, но ведь при сложившемся соотношении цен аренды квартир и их покупки нельзя говорить о прочих равных! Варианты не равны: за выбор варианта аренды квартиры вам доплатят. И немало. Причем чем дороже рассматриваемая квартира, тем больше будет величина доплаты.

Получается, что, выбрав съем квартиры вместо покупки, вы будете жить в такой же квартире, как та, которую вы могли бы купить, но при этом добрые банкиры будут ежемесячно давать вам деньги не только на оплату съема этой квартиры, а еще $600 900 на карманные расходы.

Накопление против кредитования. Рассмотрим другой случай. Представьте, что вам нужна все та же однокомнатная квартира за $150 тыс., но, к сожалению, денег нет совсем. Зато есть хороший стабильный заработок, так что требуемую сумму можно легко взять в кредит.

Вариант аренды можно рассматривать и как временное решение. $150 тыс. лежат в банке, и если вы решите, что уже достаточно заработали на том, что жили в съемной квартире, можете свои деньги из банка изъять и квартиру купить. Так что, если цены на жилье стабильны, шансы стать квартировладельцем в случае выбора варианта аренды увеличиваются, поскольку ваши доходы растут.

Однако люди, выдвигающие этот аргумент, слегка лукавят. Ведь арендатор может ежемесячно откладывать деньги таким образом, чтобы через 20 лет накопить $150 тыс. В этом случае он получит возможность купить квартиру и прекратить арендные платежи тогда же, когда заемщик перестанет гасить свой кредит. Но даже с учетом откладываемых сумм совокупные ежемесячные платежи арендатора будут меньше, чем у заемщика.

Если вы возьмете $150 тыc. на 20 лет под 12% годовых, ежемесячные выплаты по кредиту составят около $165 Намного больше, чем $600, которые вы бы платили в случае аренды. Однако здесь ситуация не такая простая. Поборники варианта покупки жилья в кредит обычно выдвигают следующий аргумент: осуществляя платежи банку, заемщик тратит больше, чем арендатор, но зато он постепенно выплачивает стоимость своей квартиры. Это значит, что, когда у него закончатся тяжкие годы выплаты долга, квартира останется в собственности. В то же время убежденному арендатору платить за съем придется всегда.

Предположим (опять же для упрощения расчетов), что арендатор решил ежемесячно вносить на депозитный счет ту же сумму, которую в этом месяце заемщик выплачивает в качестве погашения основного долга по кредиту. В этом случае период накопления у арендатора и период погашения кредита у заемщика закончатся одновременно.

Чтобы это продемонстрировать, рассмотрим условный пример. Есть два человека, один из которых взял ипотечный кредит в $150 тыс. и купил квартиру, а другой арендовал за $600 в месяц такую же квартиру и начал откладывать на банковском депозите средства на ее покупку. Для упрощения расчетов предположим, что процентные ставки по кредиту и по депозиту равны 12% годовых. При этом ипотечный кредит аннуитетный, то есть ежемесячная выплата по кредиту всегда одинакова (в нашем случае $1650), но при этом доля, приходящаяся на погашение основного долга по кредиту, в каждом следующем платеже больше, чем в предыдущем, а доля, приходящаяся на проценты, соответственно меньше.

Очевидно, что в первый месяц аренда выгоднее. Также очевидно, что она выгоднее и в последующие месяцы, пока выплата в погашение основного долга заемщика (и соответственно выплата на накопительный счет арендатора) меньше $105 То есть пока совокупные выплаты арендатора (даже без учета процентов по вкладу) меньше $1650 фиксированного ежемесячного платежа заемщика.

Сравним совокупные ежемесячные платежи заемщика и арендатора. В первый месяц после покупки квартиры заемщик выплатит банку $1500 в виде процентного платежа. Кроме того, он выплатит банку $150 в качестве погашения основного долга по кредиту. Всего $165 Арендатор в первый месяц аренды выплатит $600 в виде арендной платы и внесет $150 на свой накопительный счет, затратив всего $750.

Получается, что и при наличии денег на квартиру, и при их отсутствии вам намного выгоднее снимать квартиру, чем покупать ее (если допустить, что цены стабильно держатся на нынешнем уровне). При одних и тех же жилищных условиях уровень жизни у арендатора будет намного выше, так как его фактические доходы окажутся больше.

Рассмотрим теперь платежи в тот месяц, к которому арендатор накопит $60 тыс. на депозите (без учета процентов по вкладу), а заемщик погасит банку эту же сумму. Заемщик выплатит в этот месяц $900 в виде процентного платежа, а, кроме того, $750 в счет погашения основного долга по кредиту. Всего $1650, как обычно. Арендатор же отдаст $600 за аренду, положит на накопительный счет $750 и получит $600 в качестве процентного дохода на уже накопленные $60 тыс. Чистые выплаты арендатора окажутся равны всего $75 Намного меньше, чем выплаты заемщика. А поскольку с этого момента ежемесячный процентный доход арендатора превысит его арендную плату, получится, что и все последующие месяцы выплаты арендатора будут значительно ниже выплат заемщика.

С середины 2005 года по середину 2006 года цены на квартиры в Москве увеличились вдвое. Это значит, что люди, которые предпочли купить квартиру за $150 тыс., получили возможность через год продать ее за $300 тыс. Эти дополнительные $150 тыс. представляли собой их инвестиционный доход и с лихвой компенсировали потери, которые они понесли, выбрав снижающий уровень жизни вариант покупки.

Очевидно, что в период роста цен на жилье ситуация была совершенно другой. Уровень жизни у арендаторов, снимавших квартиры, тоже был гораздо выше, чем у покупателей, однако в распоряжении у покупателей оказывался актив, стоимость которого стремительно росла.

Однако если цены стабильны, то квартира, приобретенная за $150 тыс., из месяца в месяц остается квартирой за $150 тыс. Следовательно, никакого инвестиционного дохода вложение средств в ее покупку не приносит. А с учетом того, что цены на квартиры в Москве номинированы в дешевеющих долларах, то фактически вложение средств в покупку квартиры приводит к убыткам даже в условиях стабильности цен. Спрос на квартиры как на объект инвестирования при этом постепенно исчезает, а спрос на них как на предмет потребления уменьшается, так как этот спрос выгоднее удовлетворять за счет съема жилья. По мере уменьшения спроса увеличивается время экспозиции квартир, а затем начинается постепенное снижение цен.

В связи с этим спрос на жилье в период роста цен определялся не только потребностью в жилье как предмете потребления, но и потребностью в нем как в объекте инвестирования. Дополнительный спрос вызывал дополнительный рост цен, который делал покупку жилья еще более выгодной инвестицией, а следовательно, увеличивал спекулятивный инвестиционный спрос, еще больше ускорявший рост цен.

Тем не менее можно предположить, что равновесная цена стабилизируется на значительно более высоком уровне и столь глубокого падения не произойдет. Это связано со следующими обстоятельствами.

Аргументы против логики. Возникает естественный вопрос: до какого уровня упадут цены, если этот сценарий реализуется? Если следовать логике вышеприведенной модели, то падение цен должно быть сильным, так как цены должны стремиться к равновесному уровню, то есть к такому, при котором человеку должно быть безразлично, снимать квартиру или покупать ее. Если процентная ставка будет равна 10% годовых, то равновесная цена квартиры, арендная плата по которой равна $600 в месяц, составит $72 тыс. Вдвое меньше, чем текущая цена такой квартиры.

Во-вторых, снижение спроса на покупку жилья, также стимулирующее переход к равновесным ценам, будет происходить очень медленно, потому что достаточно большое количество людей убеждены: недвижимость это самая надежная в мире инвестиция, и воспринимают движение цен вниз как сигнал к ее покупке, поддерживая спрос на жилье.

Во-первых, необходимое для перехода к равновесным ценам перетекание спроса с рынка покупки жилья на рынок его аренды затруднено в России неорганизованностью рынка аренды, а также его неразвитостью и непрозрачностью,

Ну и в-четвертых, переход к равновесным ценам может вообще не произойти в сегменте квартир классов бизнес и элита, так как для покупателей этого типа жилья наличие собственной квартиры это показатель успеха, ради которого они готовы пренебречь объективными финансовыми соображениями. По этим же причинам сохранится спрос на квартиры эконом-класса со стороны людей, приехавших завоевывать Москву и успешно это сделавших, что обеспечит поддержание цен и в этом сегменте.

В-третьих, существует очевидная тенденция к снижению процентных ставок и росту стоимости аренды, которые в условиях медленного снижения спроса должны привести к росту равновесного уровня цен.

Так, например, скачок цен может быть вызван законодательными инициативами, подобными печально известному закону № 214-ФЗ, внезапными налоговыми проверками граждан, сдающих жилье в аренду, искусственным снижением ипотечных процентных ставок, договоренностями застройщиков о единой ценовой политике, запретом на продажу жилья иногородним и т. д. Однако, даже если и будет реализован маловероятный сценарий нового витка роста цен, это лишь отсрочит момент их перехода к равновесному уровню.
В Северном административном округе Москвы можно приобрести квартиры в 19 новостройках, причем 10 из них уже сданы ГК. Средняя цена кв. м 123 863 руб., что практически соответствует среднегородскому показателю. Именно поэтому САО традиционно относят к золотой середине рынка недвижимости.

При этом необходимо понимать, что, хотя сценарий перехода от стабильных цен к снижающимся является наиболее вероятным, нельзя утверждать, что он будет реализован. Возможен и менее вероятный сценарий: новый виток роста цен может быть спровоцирован какими-либо намеренными или ненамеренными действиями участников рынка.

Ну а самым масштабным проектом округа сегодня является освоение Ходынского поля. Здесь на территории бывшего Центрального аэродрома им. Фрунзе завершается возведение фешенебельного комплекса Гранд-Парк. Он представляет собой территорию комплексного освоения с собственной инфраструктурой это 4 детских сада, школа на 1200 мест, детская поликлиника, предприятия сферы услуг на первых этажах: прачечные, салоны красоты, авиакассы, отделения банков.

Масштабные проекты
Сегодня в Северном административном округе строительство идет как на свободных площадках, так и на месте снесенного ветхого и пятиэтажного фонда. Вскоре в САО начнется реконструкция района Западное Дегунино. В первую очередь (уже в этом году) будут снесены пятиэтажки на Коровинском шоссе, в 10-м микрорайоне. На освободившемся месте появятся 4 дома-новостройки общей площадью 47,1 тыс. кв. м.

С 1 февраля этого года начались продажи третьей очереди ЖК Гранд-Парк. В продажу поступили квартиры, расположенные в корпусах северной части Ходынского поля по адресу: Хорошевское шоссе, владение 38А. Третья очередь представляет собой 7-секционный монолитный дом высотой 19-28 этажей. Покупатель может выбирать квартиры от однокомнатных до четырехкомнатных (от 61 до 164 кв. м). На первых трех этажах разместятся предприятия сферы обслуживания. Стоимость кв. м жилья в доме составит от 114 270 руб. Квартиры реализует компания Миэль-Недвижимость.

На сегодня в уже сданных домах второй очереди корпусах 15А, 15Б, 16А, 16Б (дома-башни) продаются последние квартиры. В корпусе 15А остались двушки и трешки площадью от 84,7 до 154,6 кв. м. В доме 15Б свободны лишь двушки метражом от 66,5 до 67,9 кв. м. Несколько трехкомнатных квартир площадью от 137,9 до 162,6 кв. м остались в корпусе 16А. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры можно приобрести в доме 16Б. Начальная стоимость квадрата 106 262 руб. В многоуровневом 17-м корпусе (дом-парус), который планируется сдать ГК в 3 квартале этого года, выбор существенно больше. Покупателям предлагаются квартиры площадью от 55,9 до 155,4 кв. м. Метр обойдется минимум в 105 378 руб.

Во всех корпусах покупателям предлагаются двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, однушек в продаже уже нет. Компания Инком-Недвижимость предлагает покупателям последние 12 квартир в корпусе 2-2 (14-12-10 этажей) площадью от 74 до 135 кв. м. Цена за квадрат варьируется от 129 600 до 137 700 руб. В корпусе 2-1 (22-14-16 этажей) продается 5 квартир метражом от 74 до 143 кв. м. Минимальная цена метра та же, максимальная 135 тыс. руб. В 10-этажном корпусе 1-2 осталась последняя трешка на 4-м этаже площадью 107 кв. м. Цена за квадрат составляет 117 тыс. руб. В 16-этажном корпусе 1-1 последние 16 квартир реализует компания МИАН. Их площадь составляет от 77,7 до 139,3 кв. м. Начальная цена метра 124 280 руб.

Рядом с Гранд-Парком располагается еще один жилой комплекс бизнес-класса, задуманный как своего рода пригород микрорайона. Объект, получивший название Приват-сквер, находится между 3-й Песчаной улицей и проездом Березовой Рощи, граничащим с природным парком. В состав комплекса входят четыре уже отстроенных и готовых к заселению корпуса.

Рядом с метро Аэропорт, по адресу: Ленинградский пр-т, вл. 66, к. 2, возводится и элитный монолитно-кирпичный дом с переменной этажностью (11-16-20 этажей). В доме планируется построить 4 подземных уровня, где разместятся автостоянка и технические помещения. Новостройка предположительно будет сдана в эксплуатацию к следующему Новому году 31 декабря 2007 года. В продаже остались две однушки площадью 56,6 и 61 кв. м. Стоимость квадрата 167 400 руб. и 183 600 руб. соответственно. В доме также предлагаются двушки метражом от 83,9 до 114,5 кв. м, минимальная стоимость метра 143 100 руб. Аналогичная стоимость и у квадрата в трехкомнатных квартирах площадью от 107,8 до 125,4 кв. м, а также в четырехкомнатных (метражом от 134,5 до 154,4 кв. м). Квартиры реализует компания Вавилон.

Предложения с претензией
Комплекс бизнес-класса Аэробус возводится компанией Капитал Груп в Кочновском проезде, в 15 минутах ходьбы от станции метро Аэропорт, и состоит из двух Г-образных корпусов (424 тыс. кв. м жилых, офисных и общественных площадей, жилая площадь 200 тыс. кв. м). Вниманию покупателей предлагаются двухкомнатные квартиры площадью от 85 до 103 кв. м по цене метра от 106 920 руб. Также можно приобрести трешки метражом от 117 до 147 квадратов и четырехкомнатные квартиры площадью 150 кв. м. Все предлагаемые квартиры находятся от 23-го этажа и выше. Подземный паркинг Аэробуса рассчитан на 1650 машино-мест, стоимость места 594 тыс. руб. Строительство комплекса предположительно закончится в конце 2007 года.

Экономное предложение
Квартиры в уже сданной монолитно-кирпичной 18-этажной новостройке по адресу: ул. Большая Академическая, вл. 67, недалеко от метро Войковская, реализует компания МИАН. На сегодня в доме не продана 31 квартира (от 84,1 до 142,5 кв. м). Стоимость квадрата варьируется от 83 876 до 99 190 руб. Эта же компания предлагает последние десять квартир в готовой 16-этажной монолитной новостройке на ул. Левобережный р-н, в непосредственной близости от Московского водоканала. Площадь квартир составляет от 63,60 до 112,60 кв. м, среди них одна двушка, пять трешек и четыре четырехкомнатные квартиры. Минимальная цена метра 86 528 руб.

На Ленинградском шоссе, вл. 25, строится жилой комплекс Северный парк. Он состоит из 3 жилых корпусов. Дома имеют различную этажность (круглый корпус В 20 этажей, квадратный Б 30, прямоугольный А 40 этажей). В планировочных решениях двух-, трех-, четырех- и пятикомнатные одноуровневые и двухуровневые квартиры площадью от 56 до 240 кв. м. На первых этажах зданий разместятся объекты социального и бытового обслуживания. В корпусе А осталось наибольшее количество непроданных квартир, причем минимальная и максимальная цены квадрата заметно отличаются от 122 200 до 185 640 руб. В корпусе Б без хозяев пока остаются 15 квартир, стоимость метра от 131 560 до 156 тыс. руб. По две двушки и трешки продаются в корпусе В, цена квадрата от 122 720 до 135 200 руб. Квартиры реализует компания Авеню Риэлти. Все три здания планируется сдать ГК во 2 квартале этого года.

Парабилдинги дома, состоящие из двух частей: исторической и современной. И неважно, построена ли современная часть прямо на голове у старого здания, или исторический фасад вписан в новое строение. Все это они парабилдинги.

В 4-м Новомихалковском переулке, в сданном ГК 18-этажном доме квартиры реализует компания Миэль-Недвижимость. Покупатели могут приобрести двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 83,8 до 141,7 кв. м. Квадрат здесь обойдется минимум в 87 022 руб.

Например, это Palace Hotel в Нью-Йорке на Мэдисон-авеню, где современное здание вознеслось над историческим строением. Еще один пример надстройка восьми этажей над Нью-Йоркской публичной библиотекой, что позволило удвоить полезные площади. Иы пример парабилдинга от архитектора Нормана Фостера (кстати, приглашенного в Петербург на проект реконструкции комплекса Новой Голландии) для здания Херст Корпорейшн: фасеточная башня из стекла и стали вознеслась на 42 этажа над историческим зданием-хостом.

Термин парабилдинг принадлежит архитектурному критику Нью-Йорк Таймс Герберту Масчэмпу. Он использовал его для описания так называемого эмбрионального типа здания, которое позволяет архитекторам надстраивать над имеющимся зданием новое строение. Масчэмп использовал греческий префикс пара для определения концепции, означающей современное дополнение к ранее существующему зданию.

Не секрет, что одним из самых острых вопросов, стоящих перед архитекторами и девелоперами таких исторически ценных городов, как Петербург, является дилемма: консервация или развитие. Исторический центр Петербурга практически сплошь является охранной зоной, где у современной архитектуры почти нет возможностей для развития, продолжает Вал Жердес. Петербуржцы в какой-то мере похожи на островитян-англичан, чувствующих свой город самобытной территорией, замечает писатель Татьяна Москвина. Петербуржцам свойственен разумный консерватизм. Нет любви к претенциозному и бесноватому, все привычные вещи должны быть на своих местах.

Соединенные Штаты Европе, как правило, не указ. К тому же Америка, по европейским меркам, совсем молодая страна С другой стороны, Нью-Йорк был основан почти на 100 лет раньше Петербурга (в 1613 году, напомним), и исторические здания в нем тоже имеются. А значит, и архитектурные веяния вполне могут быть взяты на заметку. Парабилдинг дает девелоперам возможность увеличения полезной площади на участке, говорит Вал Жердес, руководитель департамента консалтинга и маркетинга компании Praktis. Он добавляет освещенность за счет больших площадей остекления, что позволяет повысить общий класс объекта.

Участники рынка видят в именно в парабилдингах один из вариантов компромисса, в котором так нуждается исторический центр Петербурга. Адаптация исторических зданий к новым функциям не новость, но для города с такими строгими охранными нормами, как Петербург, это зачастую единственная альтернатива, говорит Жердес. Потребность в адаптации исторических зданий к новым функциям диктуется тем, что, с одной стороны, дух места работает в Петербурге на сохранение облика города, привлекая миллионы туристов, с другой же стороны, дефицит современных коммерческих площадей на рынке снижает конкурентоспособность города и ухудшает его экономические перспективы.

К таким привычным вещам многие относят и сложившийся много лет назад облик центра города. С одной стороны, необходимо сохранять историческое наследие, рассуждает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании Бекар.Консалтинг. Но, с другой стороны, то, что мы имеем в центре города, выглядит, как правило, очень и очень плачевно. Без серьезных изменений (конструктивных и дизайнерских) многие объекты недвижимости использовать сложно.

Павел Баскаков
Между тем компромиссные билдинги понемногу обустраиваются в Петербурге. В Питере уже есть примеры объектов, представляющих собой новую начинку с сохраненными историческими фасадами: БЦ Невский, 38, ТЦ Владимирский пассаж и др. Мне кажется, парабилдинги уже начали приживаться в городе, говорит Алексей Чижов. Мое мнение: наследие это не непосредственно камни, которых касались стопы великих людей, а дух и стиль города. Я видел множество объектов нового строительства в центральных районах Москвы, которые воссоздают снесенные исторические особняки. Это наиболее правильный, на мой взгляд, путь развития исторических районов города. Так что, судя по всему, про парабилдинги и прочие неординарные дизайнерские и девелоперские проекты в Петербурге мы еще услышим.
Если квартира, дом или иное недвижимое имущество является собственностью нескольких лиц, последним приходится соблюдать особый порядок пользования, владения и, главное, распоряжения общей собственностью. Что же необходимо знать?

Эту мысль развивает генеральный директор компании Ай-Би ритейл Дмитрий Бердиган: Я полагаю, что перспективы парабилдингов в Петербурге огромны, так как они позволяют сохранять исторический облик города, реализуя при этом новые проекты. Единственный вопрос в том, по какой модели пойдет развитие парабилдингов в Петербурге: по европейской, более мягкой, или американской, более решительной. Я придерживаюсь более мягкого подхода. Как мне кажется, у нас в городе еще достаточно мест, где можно применить мягкий подход, и нет необходимости городить небоскреб из водокачки.

Совместное имущество
Имущество, нажитое супругами во время брака, признается их совместной собственностью. Это могут быть доходы каждого из супругов, их пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. К такому имуществу относятся и приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги вклады, паи и т. д. Причем неважно, на имя кого из супругов имущество приобретено или на имя кого и кем из супругов внесены денежные средства. Кроме того, если один из супругов работал, а другой, например, смотрел за ребенком, вел домашнее хозяйство или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода, то он также имеет право на общее имущество.

Во-первых, нужно сразу сказать, что общая собственность может быть долевой и совместной. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников, то это долевая собственность, а если без определения таких долей совместная. В соответствии с ГК РФ общая собственность на имущество является долевой за исключением как раз случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Наиболее распространенный вид которой, конечно же, совместная собственность супругов.

И личное дело каждого
Но у каждого из супругов может быть имущество, которое является только его единоличной собственностью. Таким имуществом признается нажитое до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам (дарение, наследование и т. д.). Так, если до вступления в брак у одного из будущих супругов имелась квартира, то после развода данная квартира останется в единоличной собственности этого супруга, даже если он прописал на жилплощади вторую половину.

Владение, пользование и распоряжение таким имуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Кроме того, для того чтобы один из супругов мог совершить сделку по распоряжению недвижимым имуществом (например, продать, подарить, заложить), то для этого потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга: имущество же общее. Если такое согласие не было получено, то другой супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Брачный договор: как это бывает
Режим совместной собственности супругов действует, если нет брачного договора, в котором может быть оговорен другой порядок владения. Напомним, что, в соответствии с Семейным кодексом РФ, брачный договор - это соглашение лиц, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и в случае расторжения брака. Такой договор можно заключить не только до регистрации отношений, но и в любое время в период брака.

Впрочем, есть одно но. В соответствии с законом, единоличное имущество каждого из супругов все-таки может быть признано их совместной собственностью. Если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.), то суд может признать, что данное имущество является совместной собственностью. Приведем пример. Жена получила в наследство квартиру по закону та является ее единоличной собственностью. Муж со своей зарплаты сделал в квартире евроремонт, перепланировку, поменял все двери и окна и т. д., чем увеличил стоимость квартиры. В результате он может претендовать на то, чтобы данную квартиру суд признал совместной собственностью.

Итак, в договоре супруги вправе поменять режим совместной собственности (возникающий в силу закона) на режим долевой или раздельной собственности. Так, например, квартира, приобретенная во время брака одним из супругов, по общему правилу является их совместной собственностью. Но брачным договором может быть предусмотрено, что такая квартира будет принадлежать тому из супругов, на чье имя она оформлена. Это касается как имущества уже имеющегося, так и того, которое будет приобретено в будущем.

В первом случае договор вступает в силу только с момента государственной регистрации заключения брака. Во втором начинает свое действие с момента заключения договора. Документ заключается в письменной форме, и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (по Налоговому кодексу РФ госпошлина обойдется в 500 рублей).

Если супруги решили обойтись без обращения в судебные органы, они могут составить соглашение о разделе и заверить его у нотариуса. Если же между ними возник спор (например, по поводу того, какая доля кому причитается), то его рассматривает уже суд.

Когда и как делить?
Раздел имущества возможен, понятное дело, как полюбовно, так и в судебном порядке. Причем супруги могут разделить свое имущество как во время брака, так и после развода. В частности, можно поделить имущество по заявлению кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из несчастных.

Что еще нужно знать?
Если квартира или дом находится в долевой собственности, то владение и пользование таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников. В противном случае порядок пользования и владения устанавливает суд.


В соответствии с Семейным кодексом РФ, при разделе общего имущества доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Но суд вправе поделить доли иначе, учитывая интересы несовершеннолетних детей или исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов. Так, например, в случаях, если будет доказано, что один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам, расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи, пропивал или проигрывал деньги, суд может присудить ему меньшую долю.

Как делить долевую собственность?
Если квартира или дом находится в общей долевой собственности, вариантов разделения может быть два, и в обоих из них возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта (в виде комнат или помещений).


Участник долевой собственности вправе подарить свою долю, заложить, сдать в аренду, завещать и т. д. А вот что касается продажи доли в собственности, здесь есть свои нюансы. В соответствии с ГК РФ, при продаже доли необходимо соблюсти правило о преимущественной покупке. Суть данного правила в следующем. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Для этого продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и прочих условий продажи. И вот если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если же продавец нарушил данное правило, то любой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То же самое касается второго случая раздела имущества, находящегося в долевой собственности. Очень часто встречается ситуация, когда жилой дом находится в общей долевой собственности двух владельцев, в доме есть два отдельных входа, то есть фактически это две отдельные квартиры. При разделе такого имущества право общей долевой собственности прекращается. Появляются два отдельных собственника, которые владеют, пользуются и, главное, распоряжаются имуществом по своему усмотрению.

В первом случае, когда совладелец осуществляет выдел своей доли в жилом доме, другая часть дома остается в общей долевой собственности. Выдел доли в доме означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и влечет за собой прекращение общей собственности. После выдела доли субъект может распоряжаться ею, не согласуя свои действия с другими участниками долевой собственности теперь это имущество принадлежит ему единолично.



Главная --> Публикации