Главная --> Публикации --> Недоходные дома Инвестиционная солянка Лужковский ампир Что владельцев обяжут сделать со своими домами? Столичная мэрия хочет оформить в собственность города как можно больше земли

Strabag уже активно работает в России, в частности, участвует в реконструкции гостиницы Москва, реализации проекта Москва-Сити, строительстве и реконструкции зданий и инфраструктурных объектов. Кстати, компания была соперником структур г-на Дерипаски в конкурсе на реконструкцию аэропорта в Сочи, который в итоге выиграл Базэл. Сейчас Strabag претендует на участие в строительстве делового центра Газпрома в Санкт-Петербурге. Вполне возможно, участие российского капитала в австрийской компании увеличит ее шансы победить в конкурсе.

Базовый элемент, управляющий активами Олега Дерипаски, объявил вчера о покупке 30% акционерного капитала австрийской строительной компании Strabag за 1,2 млрд евро. Как говорится в сообщении российской компании, покупка будет осуществлена в основном через увеличение уставного капитала Strabag и в меньшей степени через приобретение акций у нынешних акционеров компании. Западные информагентства передали, что исполнительный председатель Strabag Ханс-Питер Хазелштайнер провел вчера пресс-конференцию в Вене по поводу появления в компании нового акционера. По его словам, в перспективе интенсивное сотрудничество между Strabag и работающим в России строительным холдингом Олега Дерипаски Главмосстроем может создать на российском строительном рынке единственного крупнейшего игрока с оборотом около 2 млрд евро.

Предполагается, что г-н Дерипаска получит 28,5 млн акций компании, из которых 25 млн будут выпущены в виде допэмиссии, в результате которой уставный капитал компании вырастет до 95 млн акций. Остальные акции будут проданы действующими акционерами. Каждая акция обойдется г-ну Дерипаске примерно в 42 евро. Деньги, вырученные от продажи допэмиссии, а это 1,05 млрд долл., Strabag планирует израсходовать на инвестиции.

Базовый элемент заявляет, что приветствует равноправное взаимовыгодное сотрудничество со Strabag, и выражает уверенность, что оно позволит открыть новые значительные возможности в России и других странах бывшего Советского Союза. Технологические инновации и разработки Strabag и опыт работы в России Базового элемента создадут положительную синергию, -- резюмирует сообщение.

Приход Олега Дерипаски в качестве акционера Strabag, оборот которой за 2006 год достиг 10,8 млрд евро, заставил руководство отложить на неопределенное время первичное размещение акций компании на биржах (планировалось разместить блокпакет), которое было намечено на лето этого года.

После завершения сделки Базовый элемент, говорится в сообщении компании, станет третьим равноправным акционером совместно с Raiffeisen Bank (точнее, консорциумом Raiffeisen Bank и австрийской группы Uniqa Versicherung. -- Ред.) и с семьей Хазелштайнер. До заключения договора с г-ном Дерипаской клан Хазелштайнеров контролировал 50,1% уставного капитала Strabag, а Raiffeisen-Uniqa -- остальные 49,9%. Для завершения сделка должна быть одобрена соответствующими антимонопольными регулирующими органами.

Компания Rasperia Trading, принадлежащая Олегу Дерипаске, собирается купить 30% акций одного из крупнейших европейских генподрядчиков компании Strabag, говорится в сообщении страховой компании Uniqa Versicherungen (дочерняя компания Raiffeisen Bank). Эту информацию подтвердили в главном офисе Strabag и Базовом элементе, но от дальнейших комментариев отказались.

Strabag и прежде заявляла о намерениях стать крупнейшей строительной компанией в Европе, в том числе через экспансию на российский рынок. Кстати, всего две недели назад Strabag объявила о намерении создать СП с Deutsche Bank, которое смогло бы участвовать в реализации крупных инфраструктурных проектов российского правительства. В настоящее время зарубежные эксперты отмечают в России настоящий строительный бум. По предварительным данным, только за первый квартал этого года объем строительства в России вырос на 22,7%.
Олег Дерипаска станет совладельцем одной из крупнейших строительных компаний в Европе Strabag. Он договорился о покупке 30% ее акций за 1,2 млрд евро. Участники рынка говорят, что Дерипаска получит двойную выгоду его пакет подорожает после выхода компании на биржу этой осенью, а уникальный опыт Strabag может пригодиться уже сейчас.
Strabag Societas Europaea (Strabag SE) австрийский строительный холдинг, специализирующийся на строительстве промышленных, офисных и жилых зданий, дорог, туннелей и других коммуникаций. 50% плюс 1 акция компании принадлежит Finanz Industrie Management AG (FIMAG) семьи Хазельштайнер и Лерхбаумер, остальное Raiffeisen Bank. На предприятиях холдинга занято около 53 000 человек. Портфель проектов порядка 10 млрд евро. Консолидированная выручка группы за финансовый год, закончившийся в июне 2006 г., 6,96 млрд евро, прибыль после уплаты налогов 94,57 млн евро.

Дмитрий Гаркуша, гендиректор DB Development (принадлежит Strabag и Deutsche Bank), считает сумму сделки адекватной. Дерипаска заплатит за пакет Strabag примерно столько же, сколько компания рассчитывала привлечь в марте-апреле этого года, проведя IPO на Венской фондовой бирже, Strabag предполагала, что за примерно 25% акций получит порядка 1 млрд евро. Теперь размещение отложено на конец лета начало осени.

В сообщении Uniqa говорится, что Strabag выпустит 25 млн новых акций (уставный капитал при этом увеличится до 95 млн акций), которые будут проданы Rasperia Trading по цене 42 евро за штуку. Еще 3,5 млн акций продадут акционеры. Получается, что сумма сделки составит примерно 1,2 млрд евро, из которых сам Strabag получит 1,05 млрд евро. Исходя из этих цифр, вся компания оценена в 3,99 млрд евро. Источник, близкий к Базэлу, уточнил, что в результате сделки доли FIMAG и Raiffeisen Bank уменьшатся до 35%. Он также напомнил, что сделку еще должны одобрить антимонопольные службы Австрии и России.

В 2005 г. Дерипаска купил у Нафта-Москвы компанию СПК Развитие, куда входили компании Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Мосмонтажспецстрой. Участники рынка оценивали ее в $500 млн. Сейчас эти три компании входят в Главстрой. В 2006 г. она построила около 1 млн кв. м жилья в Москве и Московской области. В портфеле компании 4 млн кв. м (без учета Петербурга).

Приход Дерипаски в Strabag позволит ей увеличить свое присутствие на российском рынке, считают в австрийской компании. Сумма заказов [которые может получить Strabag] от строительных подразделений Дерипаски оценивается в 1,5 млрд евро, вместе с суммой заказов Strabag [в России] получится около 2 млрд евро. Тем самым мы станем первыми на рынке [генподряда] в России, цитирует главу концерна Ганса-Петера Хазельштайнера Austria Presse Agentur. По его словам, Strabag больше не придется беспокоиться о поиске заказов в России нужно будет разыскивать производственные мощности, чтобы выполнить эти заказы.

Директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев считает, что от Strabag Дерипаска хочет получить интеллектуальные и менеджерские ресурсы для развития бизнеса в России. У Strabag есть и то и другое: компания входит в пятерку крупнейших строительных компаний Европы, известна такими проектами, как участок Амстег туннеля Готтхард (самый длинный железнодорожный туннель в мире протяженностью 57 км) в Швейцарии, аэропорты в Мюнхене, Вене, Праге, Берлине, Софии. В России компания успела поучаствовать в строительстве административных зданий Транснефти и Внешторгбанка, реконструировала гостиницу Москва, ЦУМ и универмаг Весна на Новом Арбате. Сейчас помогает возводить офисный комплекс Северная башня в Москва-Сити.

Купить долю в такой компании, как Strabag, в преддверии IPO очень грамотный шаг, говорит Гаркуша.- На австрийскую компанию можно перевести часть своих заказов, увеличить тем самым ее капитализацию, и продать пакет по более дорогой цене.

ФАУФИ предъявило иск к администрации в декабре прошлого года, узнав, что местные чиновники включили здание в реестр областной собственности. В иске ведомство настаивало на том, что здание, как памятник государственного значения, относится исключительно к федеральной собственности.

Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) не удалось завладеть зданием Делового дома. Арбитражный суд отказал ведомству и оставил здание в собственности обладминистрации. ФАУФИ готовится обжаловать решение, а областные чиновники готовы до последнего сражаться за самый привлекательный объект своей недвижимости.
Четырехэтажным деловым центром по адресу: Красный пр-т, 25 / ул. Ленина, 1 (далее Деловой дом), распоряжается департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области. Постановлением Совмина РСФСР от 4 декабря 1974 г. здание внесено в список памятников культуры государственного значения. Сейчас здание находится одновременно в реестре федеральной собственности и в реестре собственности Новосибирской области. Площадь здания, по данным администрации, составляет 11 843 кв. м. В здании располагаются несколько ресторанов и кафе, галерея бутиков Аркада, магазины и офисы госпредприятий и коммерческих структур.

Замруководителя департамента имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области Марина Иванова говорит, что Деловой дом один из самых привлекательных объектов, находящихся в ведении администрации, поэтому этот спор принципиален. Думаю, что мы дойдем до Высшего арбитражного суда, выясняя право собственности на здание, говорит Иванова.

Но во вторник арбитражный суд Новосибирской области отказал ФАУФИ в иске о признании права собственности на Деловой дом. Об этом Ведомостям сообщила начальник отдела правового обеспечения ТУ ФАУФИ Татьяна Горбатенко. По ее словам, территориальное управление обжалует решение в апелляционной инстанции.

Гендиректор компании Русфинтех (управляет тремя офисными зданиями в Новосибирске) Александр Матросов считает, что Деловой дом можно продать на торгах не менее чем за $20 млн. По мнению экспертов, у ФАУФИ серьезные шансы оспорить решение суда.

ФАУФИ стремится захватить и продать Деловой дом, убежден председатель комитета по экономике и собственности новосибирского облсовета Николай Мочалин. Им нужно выполнить внушительное задание по выполнению бюджета, а прогнозный план приватизации предприятий Новосибирской области по разным причинам осуществляется неспешно.

А по мнению старшего юриста юридической компании DLA Piper Ивана Смирнова, нахождение имущества на балансе не имеет никакого правоустанавливающего значения и не может являться даже косвенным доказательством наличия права.

Разграничение собственности, которое происходило в начале 90-х, было не всегда выверено, констатирует адвокат новосибирской областной коллегии адвокатов Ювэд Марина Антонова. Систематическая сверка реестров собственности сейчас тоже не ведется и не регулируется законом. А право собственности государства все же было исторически первичным, поэтому у ФАУФИ есть все основания побороться за здание.

Консалтинговая компания Colliers International оценивает рынок профессиональных торговых центров Москвы в 3 млн кв. м, из которых арендуемые площади около 1,5 млн. кв. м. По оценке Colliers, это не более 40% всего рынка. А если учесть все заявленные до 2010 года проекты, объем профессиональных торговых площадей в городе может достигнуть 10 млн кв. м, констатирует управляющий партнер Colliers International (Россия и Украина) Сергей Гипш. Впрочем, конкуренция на рынке ощущается уже сейчас: консультанты называют сразу несколько торговых центров, запуск которых обернулся неудачей.

Борьба за здания Профсоюзов
В конце 2006 г. администрация Петербурга подала несколько исков в арбитражный суд Санкт-Петербурга к Федерации профсоюзов с требованием передать в собственность города около 40 объектов недвижимости. Основанием для исков стало ненадлежащее оформление права собственности. В начале этого года все иски были отозваны в обмен на обещания руководства ФПР зарегистрировать имущество.
Хотя эксперты уверяют, что в ближайшие несколько лет рынку торговой недвижимости Москвы не грозит насыщение, уже сейчас многие проекты сталкиваются с серьезными проблемами. О том, как сделать торговый центр успешным, рассказывает главный редактор журнала Building Commercial Маргарита Федорова.

И наоборот, уникальное расположение прощает владельцам ТЦ все его недостатки. Если внимательно рассмотреть ТЦ 'Европейский', то среди основных недостатков можно выделить запутанную навигацию, смешение потребительских потоков, большое число атриумов, перечисляет Алексей Могила. Однако из-за того, что объект расположен на огромном трафике, все это уже не столь критично, отмечает он. Удачный location позволяет владельцам проекта практически не ориентируясь на рынок устанавливать свои ставки, добавляет Сергей Гипш. Ставки в 'Европейском', по оценкам экспертов, были самыми высокими в городе за 2006 год. Но все равно каждый ритейлер хотел туда попасть, рассказывает он.

Главная проблема, которая может возникнуть у ТЦ, неудачное расположение, констатирует директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила. Он вспоминает ТЦ Гвоздь на Волоколамском шоссе: При первом рассмотрении проект находится в приемлемом месте, но потом оказывается, что удобных путей подъезда нет. Дмитрий Хечумов, начальник отдела торговых помещений компании DTZ, приводит в пример ТК Западный на Рублевском шоссе: Объект расположен на престижной трассе, собран пул достойных арендаторов, но к комплексу некоторое время не было удобного съезда. Проблема с посещаемостью центра была решена значительно после окончания строительства.

Второй по значимости критерий создания успешного ТЦ наличие грамотного пула арендаторов. Эксперт одной из консалтинговых компаний вспоминает Европарк на Рублевском шоссе: Изначально там в качестве продуктового 'якоря' выступал 'Рамстор', который не мог генерировать необходимый поток посетителей. Из-за этого, а также неудобных съездов с шоссе этот проект считался не слишком успешным, пока владельцы не поменяли 'Рамстор' на 'Ашан'. А в некоторых случаях владельцы ТЦ намеренно отказывают, казалось бы, беспроигрышным арендаторам. Чтобы оградить себя от приезжих с Курского вокзала, владельцы ТЦ 'Атриум' умышленно не берут на фуд-корт 'Макдоналдс', рассказывает Алексей Могила.

Еще одно правило расположения торгового проекта он должен располагаться по правой стороне дороги, следующей из центра в область, отмечают консультанты. Ведь обычно за покупками отправляются именно после рабочего дня, а не с утра. Но если взглянуть на этот критерий, то неправильно расположен ТЦ 'Ереван плаза', находящийся на противоположной стороне дороги. Зато преимущество проекта шаговая доступность к метро 'Тульская', добавляет Алексей Могила.

Также консультанты отмечают рост интереса посетителей к ТЦ шаговой доступности: Уже заметна тенденция перераспределения покупательских потоков сужение зоны охвата крупных торговых центров на МКАД, объясняет Дмитрий Хечумов. Зачем ехать на МКАД, если магазины основных арендаторов можно найти в ТЦ неподалеку, согласен Максим Гасиев из Colliers. Поэтому популярность ТЦ шаговой доступности будет расти быстрее всего, но за счет шопинга в будни, уверен он. А на 'шопинг выходного дня' люди все равно будут ездить в крупные ТЦ, расположенные на МКАД или в черте города, там больше выбор, отмечает господин Гасиев.

Наконец, третья распространенная проблема ТЦ скомканное открытие. Такие трудности возникали, например, у Атриума, Крокуса или Меги-Химки. На момент запуска 'Атриума' функционировало около 30% всех арендаторов, что в первое время поставило под сомнение успешность проекта. Похожие проблемы возникали и у 'Крокус-сити', вспоминает Дмитрий Хечумов. А открытие Меги в Химках дважды переносилось из-за отсутствия разрешения на эксплуатацию. Комплекс открылся, когда IKEA согласилась перенести газопровод из-под парковки ТЦ и пообещала пожертвовать $1 млн на развитие детского спорта в Химках.



Главная --> Публикации