Главная --> Публикации --> Государственные жилищные сертификаты проходят проверку на прочность Ипотека и доступное жилье Сказка об «ипотетических» возможностях бедных москвичей Среди покупателей квартир, построенных в подмосковье, 40 процентов - москвичи Что закопают под пушкинской

Опубликованное в пятницу бюджетное послание президента насторожило владельцев больших квартир. Путин поручил подчиненным принять главу Налогового кодекса об имуществе граждан, по которой налог на жилье взимался бы исходя из его рыночной цены. Но при этом предусмотреть такую систему вычетов, чтобы налоговое бремя в отношении малообеспеченных граждан осталось на существующем уровне.

Бюджетное послание президента заставило нервничать владельцев жилья: Владимир Путин поддержал идею Минфина взимать налог на недвижимость исходя из ее рыночной цены. По мысли чиновников, ужесточение налогов должно ограничить рост цен на квартиры. Но реализовать эти планы раньше 2011 г. не получится, успокаивают эксперты.

Новый налог на недвижимость уже предусмотрен в утвержденных правительством Основных направлениях налоговой политики на 2008-2010 гг.. Согласно документу на федеральном уровне будет установлена только максимальная ставка налога. Шкала ставок может быть прогрессивной, но конкретные ставки, льготы и необлагаемый минимум определят муниципалитеты, говорит руководитель налогового департамента Минфина Илья Трунин. Руководитель экспертного управления президента Аркадий Дворкович уверяет, что налоговая нагрузка для 90% граждан не изменится. Больше должны платить те, кто имеет дорогую недвижимость, а таких граждан примерно 10%, считает Дворкович. По его словам, власти не стремятся получить больше доходов от налога на недвижимость по сравнению с теми суммами, которые государство получает сейчас. А замминистра финансов Сергей Шаталов не исключил, что ставки налогов для дешевого жилья могут быть даже снижены по сравнению с существующими вплоть до полного освобождения от налога самых малоимущих.

Сейчас граждане почти не замечают налога на жилье: к примеру, за квартиру в Москве на проспекте Вернадского с рыночной стоимостью $200 000 приходится платить меньше 600 руб. в год. По закону об имуществе физлиц налог на жилье с инвентаризационной стоимостью до 300 000 руб. не может превышать 0,1% в год, от 300 000 руб. до 500 000 руб. 0,3%, свыше 500 000 руб. 2%.

Чиновник Минэкономразвития уверяет, что проблема решена: уже написан проект поправок в законодательство о массовой оценке. Методику оценки утверждает федеральное правительство или Минэкономразвития, ее заказчиком выступают регионы, а исполнителями будут оценщики, победившие на конкурсе. Механизм уже отработан на оценке земли, говорит чиновник.

Взимать налог с рыночной стоимости жилья чиновники хотят давно. Правительство обсуждало эту идею несколько раз начиная с 2002 г. Но каждый раз их планы разбивались о непреодолимую преграду отсутствие системы массовой оценки стоимости жилья: ведь данных о реальной цене каждой квартиры у чиновников нет, а расходы на индивидуальную оценку жилья были бы больше, чем поступления от налога. К тому же государству придется проводить регулярную переоценку, ведь цены на недвижимость меняются, предупреждает руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко.

Председатель налогового подкомитета Госдумы Наталья Бурыкина настроена скептически. Государство обещало, что взимание земельного налога с кадастровой стоимости участка не обременит малоимущих, но на практике это произошло, рассуждает она. К тому же оценивать пока нечего, поскольку отсутствует единый учет строения и участка, на котором оно находится, напоминает Бурыкина. Налог сможет заработать лишь после того, как будет создан единый кадастр объектов недвижимости, согласен Трунин. А по оценкам Минэкономразвития, это произойдет не ранее 2011 г.

Предусмотрена и переоценка. Она будет проходить не чаще чем раз в три года. Но инициировать пересмотр смогут и сами граждане. Цена, установленная методом массовой оценки, станет отличаться от реальной рыночной, добавляет Трунин: это будет усредненная оценка за несколько лет. А после того как государство установит стоимость недвижимости, с которой будет исчисляться налог, должна быть предусмотрена и процедура апелляции, считает Дворкович.

Во второй половине прошлого года компания в результате допразмещения 4,8 млн акций смогла привлечь более $880 млн. Примерно $450 млн из этих средств были направлены на новые проекты. В частности, компания приобрела за $200 млн около 1000 га земли в районе Большого Пестова на Дмитровском шоссе. Еще $48 млн пошли на покупку 136 га в поселке Тимонино (25 км от МКАД по Киевскому шоссе), а $85 млн на 1200 га в Тверской области в района Завидова, говорится в отчете ING Bank, который выступал андеррайтером размещения. На оставшиеся деньги были докуплены участки в деревне Лукино (на Новорижском шоссе планируется до 2010 г. построить коттеджный поселок) и Сочи, а также доля в офисном комплексе Сахаров Плаза. Таким образом, Открытым инвестициям на сегодняшний день принадлежит более 3000 га земли, которая будет использована как под девелопмент, так и для перепродажи.

Снижения налогов не будет до 2011г.
В бюджетном послании президента на 2008-2010 гг. нет ни слова о снижении налогов. Президент лишь потребовал решить проблему возмещения НДС. Снижение налоговой нагрузки произойдет не раньше 2011 г., подтверждает министр финансов Алексей Кудрин: шансы на то, что какие-то решения коснутся 2010 г., незначительны. А вот решение о существенном повышении налога на добычу газа будет принято этой весной, отмечает источник в Минфине.
Открытые инвестиции, похоже, вознамерились стать крупным землевладельцем. К имеющимся уже у нее 3000 га компания собирается прикупить еще около 50 000 га в Московской и Тверской областях. На это она может потратить более $300 млн.
ОАО Открытые инвестиции основано в 2002 г. холдингом Интеррос для инвестиций в недвижимость. Около 38,5% акций компании торгуются в РТС. Среди проектов компании офисный комплекс Мейерхольд, гостиница Новотель Москва Центр, коттеджные поселки Пестово, Павлово, Павлово Подворье, Мартемьяново. По данным ING Bank, предполагаемая выручка по итогам 2006 г. $94,8 млн, стоимость активов $1,6 млрд. Капитализация на 9 марта $2,43 млрд.

Скупка земель на перспективу в районах планируемых трасс обычная практика. Вице-президент по стратегическому развитию Blackwood Михаил Гец напоминает, что таким же путем действовала и компания Ист Лайн, которая скупала землю вдоль Домодедовской трассы. Дело в том, объясняет он, что по мере развития трассы прилегающая к ней земля будет дорожать на 30-40% в год правда, при условии, что владелец проведет предевелопмент этой территории (зонирование, перевод под застройку и т. д.). А Наталья Ветлугина, заместитель гендиректора компании Новый город, говорит, что эта территория будет ежегодно расти в цене на 25-30% и в категории сельхозугодий, а при переводе под застройку она подорожает как минимум в два раза.

Впрочем, на этом компания останавливаться не собирается. В ближайшее время она планирует разместить по открытой подписке 1,79 млн новых акций, говорится в отчете компании. В результате этого размещения, которое предположительно пройдет в апреле, она может привлечь более $325 млн. Как потратить эти деньги, в компании уже решили. Как говорится в отчете ING Bank, совет директоров Открытых инвестиций одобрил покупку 15 000 га земли в Московской и Тверской областях. Эти участки будут расположены в районе предполагаемой скоростной трассы Москва Санкт-Петербург. На эту сделку компания планирует потратить около $300 млн. Кроме того, компания может приобрести и прилегающие к участку 35 000 га. На сегодняшний день на этот проект уже потрачено около $45 млн. Получить официальные комментарии в Открытых инвестициях и ING Bank вчера не удалось. Источник в банковских кругах, знакомый с планами компании, говорит, что эти планы еще не окончательные. Часть земли планируется перевести под жилищную застройку, но будут ли Открытые инвестиции заниматься на ней девелопментом сами или продадут, пока не понятно, говорит собеседник Ведомостей. Интерес к Твери в ING Bank объясняют тем, что у компании хорошие отношении с губернатором Тверской области Дмитрием Зелениным, который раньше работал в Норильском никеле.

Ренессанс поможет
Открытые инвестиции, похоже, остались довольны работой организаторов размещения акций. Компания Ренессанс-Брокер будет помогать дочке Интерроса и в новом дополнительном выпуске ценных бумаг, говорится в официальном сообщении Открытых инвестиций. Вознаграждение брокера составит $25 00 ФСФР уже зарегистрировала проспект размещения. Цена размещения акций будет определена советом директоров после истечения сроков действия преимущественного права.

По ее мнению, $150 за сотку на такой территории очень выгодное вложение. А Гец считает, что оптимальным вариантом при этом будет вовсе не продажа участков, а сдача их в аренду, что позволит получать доходы в более долгосрочной перспективе.

X5 Retail Group владеет сетями Пятерочка (на 31 декабря 2006 г. 451 универсам, еще 605 у франчайзи в России, на Украине и в Казахстане) и Перекресток (на конец декабря 2006 г. 168 магазинов в России и на Украине, еще 10 у франчайзи). Крупнейший пакет X5 (47,8%) у совладельцев Альфа-групп Михаила Фридмана (21,9%), Германа Хана и Алексея Кузьмичева. Еще 6,2% делят менеджеры Альфы Лев Хасис (1,8%), Александр Косьяненко (3,4%) и Алексей Резникович (1%). У основателей Пятерочки остается 21,2%: у Андрея Рогачева 11,14%, у Александра Гирды 9,33%, у Татьяны Франус 0,59%, у Игоря Видяева 0,17%. В свободном обращении на Лондонской фондовой бирже 24,8% акций. Капитализация X5 в пятницу составила $6,18 млрд. Выручка, по предварительным данным, в 2006 г. $3,485 млрд, EBITDA $360 млн.

X5 Retail Group решает проблему нехватки площадей под гипермаркеты Перекресток, самостоятельно занявшись строительством торговых комплексов. За два года ритейлер планирует построить 10 торгцентров в Москве и регионах, где Перекресток станет якорным арендатором, а две трети площадей будут сдаваться в аренду. Собственные торгцентры смогут существенно увеличить капитализацию Х5 и позволят привлекать дешевые кредиты, отмечают аналитики.

Ипподром не единственный проект собственного ТЦ X5 Retail Group, рассчитанного на привлечение других арендаторов. Как сообщил Андрей Рыбаков, в течение ближайших двух лет X5 планирует построить 10 аналогичных объектов площадью от 10 000 до 20 000 кв. м в Москве, Твери, Воронеже, Нижнем Новгороде и Самаре. В 2008 г. планируется сдать в эксплуатацию торгцентр в московском Жулебине, добавил Рыбаков. Сейчас Х5 принадлежит трехэтажный торгцентр в столичном Беляеве, доставшийся в ходе покупки мультиформатной сети Меркадо в прошлом году. Компания будет усиливать это направление. Его ценность в том, что крупные торговые объекты позволяют покрывать целые районы перспективных городов, отметил директор по коммуникациям X5 Retail Group Геннадий Фролов. Строительная деятельность Х5 одними торгцентрами не ограничивается: на прошлой неделе компания объявила о начале строительства собственных логистических центров площадью 20 000-40 000 кв. м в Нижнем Новгороде и Самаре стоимостью, по экспертным оценкам, по $15-20 млн.

Х5 Retail Group решила продолжить девелоперский опыт сети Перекресток, два года назад построившей собственные гипермаркеты в Липецке и Нижнем Новгороде. Нынешним летом Х5 начнет строительство собственного торгового комплекса под рабочим названием Ипподром в Самаре, сообщил Ведомостям директор самарского филиала Перекрестка Владимир Рыжков. По его словам, общая площадь ТЦ составит около 30 000 кв. м, торговая около 22 000 кв. м. Для строительства объекта Х5 взяла в долгосрочную аренду участок в 3 га земли в Самаре недалеко от действующего ипподрома. Якорным арендатором объекта станет Перекресток ему отведут от 4000 до 7000 кв. м, остальные площади будут сданы в аренду другим ритейлерам, уточнил Рыжков. Вице-президент по развитию X5 Retail Group Андрей Рыбаков это подтвердил, добавив, что проектирование ТЦ в Самаре уже началось, а его ввод в эксплуатацию запланирован на 2008 г. Инвестиции в строительство Рыжков оценил в $30 млн, необходимость начать строительство менеджер объяснил нехваткой торговых площадей в Самаре.

Стремление мэрии помочь москвичам в решении испортившего их квартирного вопроса заслуживает похвалы. В конце прошлого года столичное правительство доработало программу Москвичам доступное жилье. Руководитель стройкомплекса Владимир Ресин недавно объявил о необходимости стимулировать интерес застройщиков к возведению социального жилья. Которому, по его словам, городские власти будут отдавать приоритет. Но на пути к идеалам, как обычно, возникают трудности.

Появление собственных объектов недвижимости на балансе X5 хорошо отразится на ее капитализации, считает аналитик Ренессанс Капитала Наталья Загвоздина. Инвесторы будут смотреть на компанию как на девелопера, это правильный подход, который позволит компании дешевле кредитоваться. Собственные торгцентры очень многообещающий сегмент. В большинстве регионов прослеживается нехватка площадей современных торговых форматов, и такие объекты обычно привлекают большой поток посетителей, полагает Загвоздина.

Чтобы нацпроект воплощался в жизнь без сучка и задоринки, департамент земельных ресурсов мэрии разработал проект постановления О взаимодействии органов исполнительной власти г. Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков в г. Москве, которое было принято столичным правительством в середине февраля. Мэр Юрий Лужков, одобрив в целом этот нормальный документ, все же признал, что вопрос сложный.

Эксперты и чиновники сходятся в том, что главная причина высоких цен на новое жилье недостаток свободных участков. Застройщики полагают, что дефицит возник из-за монополизма в их распределении и недостаточно активного освоения промзон, а чиновники уверены: развитию жилищного строительства мешают люди. И не только приезжие покупатели. А обычные горожане, которые, как показали события в Бутове и других районах, не понимают своего переселенческого счастья и проявляют жлобство (по выражению мэра Юрия Лужкова), защищая права на жилище под прикрытием теле- и фотообъективов, сдерживающих служебное рвение приставов и милиции.

Московских чиновников не смущает, что строительство жилых домов не входит в утвержденный статьей 49 Земельного кодекса исчерпывающий перечень государственных и муниципальных нужд, а статья 63 Градостроительного кодекса указывает, что выкупать землю согласно генплану можно только с согласия гордумы.

Чиновников огорчало, что возможность реализации градостроительных проектов <...> ограничивается наличием земельных участков, использование которых не отвечает потребностям развития городской инфраструктуры, но права на которые приобретены их владельцами на законных основаниях. Преодолеть эту досадную преграду в мэрии хотят весьма своеобразно. Чиновники надеются приравнять возведение домов и объектов инфраструктуры к городским государственным нуждам. Тогда решение об изъятии участка для нового строительства согласно генплану будет оформляться постановлением правительства Москвы.

Немногим ранее правительство Москвы приняло другое постановление, которое должно обезопасить столичную недвижимость от скупки приезжими и снизить цены на квартиры для тех, кто живет в столице более 10 лет. Компаниям, предложившим наиболее льготные условия для москвичей, обещаны преференции при выделении участков. В итоге получится, что жители столицы смогут купить квартиры по демпинговым ценам, но с весьма условным правом распоряжаться дешевой собственностью. Чиновники могут потребовать землю под домом для госнужд.

Если документ вступит в силу в нынешней редакции, то чиновники мэрии и префектур получат дополнительные возможности для переселения жильцов и организаций. Оценку объектов недвижимости для выплаты компенсаций будут заказывать они же. Примеров такой оценки немало. Осенью 2006 г. обитателю Остоженки предлагали продать квартиру по $8000 за 1 кв. м вместо $12 000, а жительнице Южного Бутова Ольге Прокофьевой навязывали летом прошлого года обмен дома и участка в 10 соток рыночной стоимостью $250 000-300 000 на 1-комнатную квартиру красной ценой $100 000.



Главная --> Публикации