Главная --> Публикации --> Смольный согласовал список памятников с грефом Город готовит к продаже 11 га депрессивной территории Rgi international идет нарасхват Налоговики охотятся за гражданами, сдающими квартиры в аренду Глава госстроя взялся за строительство подземок

Фейс-контроль обязательный элемент элитного жилья
Тема фейс-контроля одна из самых обсуждаемых применительно к рынку элиты. Существует миф, что наличие фейс-контроля покупателей самый главный показатель элитности жилья. Однако сами застройщики и риелторы, работающие с этим сегментом, настроены слегка скептически: они утверждают, что сумма, в которую обходятся желанные квадратные метры, сама по себе является достаточным критерием отбора. И замечают, что если особо усердствовать с выбором соседей при выборе жилья стоимостью в несколько миллионов, то жить придется на необитаемом острове, общаясь с соседним островом морзянкой.

Рынок элитного жилья сегмент, который более других подвержен образованию разного рода мифов и легенд. Потому что, когда что-то не удается заполучить в собственность, очень хочется хотя бы поговорить об этом. Та же, кстати, подоплека существует и у сплетен: охотнее всего люди злословят о том, что не дается им самим Но сегодня о другом. О том, какие же мифы ходят об элитном жилье и насколько они справедливы.

Настоящая элита не более 20 квартир
Другой старый миф на рынке недвижимости заключается в том, что истинно элитным может быть только малоквартирный дом. Так говорят не только обыватели, сами риелторы неоднократно в своих внутренних рейтингах ставили этот фактор на одно из первых мест среди критериев элитности. И в самом деле, маленький дом в большей степени может обеспечить своим жильцам ощущение кулуарности бытия, защищенности и обособленности. В то же время в клубном доме редко присутствует своя инфраструктура непременная часть многоквартирного дома. Есть и еще два существенных недостатка клубного дома. Не в последнюю очередь это высокая квартплата, так как все издержки на содержание дома приходится делить между 15-20 соседями.

Сравнительно мягко отзывается о проблеме фейс-контроля Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. Она отметила в интервью Собственнику, что реальную систему отбора жильцов могут позволить себе исключительно малоквартирные клубные дома. Покупатели элитного жилья хотят жить в обществе себе подобных. Поэтому они уделяют особое внимание соседям, которые должны соответствовать статусу дома и кругу общения. Однако примеров отсева покупателей не так много. Все-таки стоит признать, что на практике основным критерием отбора оказывается уровень материальных возможностей клиента. И принцип закрытости, который был главной отличительной чертой первых клубных домов (конец 90-х годов), зачастую не соблюдается, говорит Новикова.

В Москве нет настоящих пентхаусов
Несколько лет среди профессионалов хорошим тоном считалось рассуждать в том ключе, что пентхаусы в Москве проектируют отечественные архитекторы, но, тем не менее, устоявшейся специфической русской традиции нет, явление это заимствованное. Более того, неразбериху и путаницу на рынке множили риелторы, которые чуть ли не каждую вторую квартиру на верхнем этаже продавали как будущий пентхаус.

Второй существенный недостаток обособленного дома состоит в том, что за территорию дома иногда хочется и выйти, а не только выехать. А вокруг, вместо застроенного квартала и единой социальной прослойки, недовольные жители исторического окружения. Понятно, что создать тесный мирок при такой расстановке сил вряд ли получится. Квартальная застройка, создающая для жителей обособленную территорию со своими школами, магазинами, территорией для выгула собак и даже сайтом в Интернете, на этом фоне явно получает свои достоинства. Да и в тренажерный зал порой удобнее ходить в халате, спустившись на пару этажей, а не ездить по пробкам через полгорода.

Получается, что архитектор, знающий Градостроительный кодекс, просто не вправе разработать проект высотного здания, где пентхаус займет свое законное место, возвышаясь над остальной застройкой. Ну а строить пентхаус где-то на периферии нет смысла, так как тогда автоматически снимается такой его критерий, как собственно элитность.

На самом деле в слове пентхаус заложено совершенно определенное значение, нечто наподобие роскошного жилого одноквартирного дома на крыше высотного здания. А основной недостаток московских пентхаусов это отсутствие видовых характеристик. Дело в том, что в центре столицы просто нельзя строить слишком высокие здания. А если дом той же высоты, что и другие, то о каком виде из окна может идти речь?

Элитное жилье есть только на первичном рынке
Еще один миф это то, что купить элитное жилье из вторых рук невозможно. В подтверждение такой позиции обычно приводятся два основных аргумента. Во-первых, технологии совершенствуются с каждым днем, и то, что вчера было элитой сегодня просто обычный дом. И во-вторых, покупать недвижимость из вторых рук просто несолидно.

Удачных проектов пока немного, но они есть. Эксперты столичного рынка отмечают среди них такие, как Молочный пер., 1 (девелопер Rose Group); Ермолаевский пер., 15/44 Патриарх (Спецстроймонтаж); 1-й Неопалимовский пер., 8-10 Венский дом (Индекс XX); Старомонетный пер., 18 Времена года ( КРТ).

Элитная цена гарантия элитного качества
В России принято считать, что дорогое значит хорошее. И если квартира стоит больше $10 тыс. за квадрат, значит никаких проблем с ней не будет. На практике же оказывается, что это совершенно не так. Более того, больше всего проблем как раз с элитным жильем. По данным, например, петербургского Управления технического надзора, недоделки есть практически в каждой новой квартире, и больше всего строители их оставляют в так называемом элитном жилье. Московские элитные дома тоже не без изъянов. Среди наиболее часто встречающихся недоделок профессионалы отмечают многочисленные проблемы с кровлей, стяжками полов и вентиляцией. Актуальной проблемой элитного жилья является звукоизоляция.

На самом же деле, технический прогресс движется вовсе не так быстро, как идет строительство. Да и купить готовую отремонтированную квартиру порой спокойнее, чем самому ровнять стены или даже нанимать бригаду. Сейчас удачные с точки зрения цены и качества предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынках. Поскольку элитные дома строятся в столице уже не первый год, то и миф о неликвидном вторичном рынке действительно стал просто мифом.

Чистый рынок
В апреле пришло время подводить итоги первого квартала. Для продавцов жилья они оказались неутешительными. В течение первых трех месяцев 2007 года цены на жилье не росли. Более того, если учитывать инфляцию, то окажется, что столичные квадраты подешевели примерно на 5 процентов.

Пpичинa нeдocтaтoчнoй изoляции удapнoгo шумa кpoeтcя в caмoй физикe пpoцecca. Еcли для xopoшeй изoляции вoздушнoгo шумa (гoлoc, тeлeвизop и дaжe дoмaшний кинoтeaтp нa cpeднeй гpoмкocти) впoлнe дocтaтoчнo увeличить тoлщину плиты пepeкpытия (из мoнoлитнoгo жeлeзoбeтoнa) дo 250 мм, тo для oбecпeчeния тpeбуeмoй изoляции удapнoгo шумa нeoбxoдимo уcтpoйcтвo дoпoлнитeльнoй кoнcтpукции звукoизoляциoннoгo пoлa. Пocкoльку в элитнoм дoмocтpoeнии шиpoкoe pacпpocтpaнeниe пoлучилa пpaктикa пpoдaжи квapтиp бeз oтдeлки, кoнcтpукция дoпoлнитeльнoгo звукoизoляциoннoгo пoлa, кaк пpaвилo, ocтaeтcя тoлькo нa бумaгe paбoчeгo пpoeктa здaния. В oбxoд тpeбoвaний нopмaтивныx дoкумeнтoв зaключaeтcя мoлчaливoe coглaшeниe: зacтpoйщик нe тpaтитcя нa дoпoлнитeльную звукoизoляцию удapнoгo шумa, a пoкупaтeль, в cвoю oчepeдь, нe имeeт пpeтeнзий, тaк кaк oтcутcтвиe пoдoбнoй кoнcтpукции экoнoмит eму дo 80 мм выcoты пoмeщeния. Пpи этoм пoкупaтeль cчитaeт, чтo в cвoeй квapтиpe oн имeeт пpaвo дeлaть вce чтo зaблaгopaccудитcя, зaбывaя, чтo и coceд cвepxу мoжeт выпoлнять aнaлoгичныe дeйcтвия. В итoгe нaд cпaльнeй oкaзывaeтcя куxня, a нaд гocтинoй caнузeл. Нo caмoe нeпpиятнoe, чтo вce этo бeз вcякoй звукoизoляции. Тaк чтo, ecли coceд cвepxу нoчью вcтaeт c пocтeли и идeт нa куxню, чтoбы выпить вoды, вы вcтaeтe вмecтe c ним, чтoбы выпить cнoтвopнoe
Народная мудрость гласит, что обещанного ждут три года. Вряд ли рынок столичной недвижимости устроит покупателям такой длительный праздник. Но и следовать прогнозам аналитиков, которые предсказывали, что рост цен на жилье в Москве возобновится этой весной, рынок не собирается. По обновленным данным, это случится не раньше осени. При этом некоторые эксперты даже предрекают падение цен - до 25% по итогам года. Помешать этому может непредсказуемость рынка и действия чиновников.

Нынешняя спячка на рынке может продлиться как минимум до осени. Ситуация очень похожа на 2004 год, когда стагнация началась в мае-июне, тогда тоже списывали остановку цен на сезонность. Но наступила осень - период роста цен, а рынок так и не раскачался и стоял в итоге около 9 месяцев. В нынешней ситуации рынок тоже должен стоять не меньше, - приводит мнение одного из аналитиков Независимая Газета (номер от 3 апреля).

Чем вызвана нынешняя стагнация? Аналитики объясняют ее исключительно рыночными факторами. Период паники, когда в условиях дефицита покупатели сметали все, что выставлялось на продажу, прошел. За 2006 год цены выросли на 88-100 процентов. Не мудрено, что платежеспособный спрос резко сократился. Риэлторы ожидали, что выплата бонусов и тринадцатых зарплат, которая должна была состояться в первые месяцы 2007 года, исправят ситуацию. Этого, однако, не произошло. Спрос не восстановился, а вот предложение, напротив, выросло.

Пока риэлторы делают хорошую мину при плохой игре, утверждая, что к настоящему времени цены упали не более чем на 2 процента. В реальности эта цифра может оказаться выше. Сегодня практически ни одна сделка не совершается без заметных скидок, которые достигают 10%, - приводят Ведомости (номер от 12 апреля) цитату из аналитического исследования, сделанного страховщиком.

Доллар скрывает цены
Говоря о снижении на 5%, многие забывали упомянуть, что цены на жилье в Москве номинированы в долларах. Да и американская валюта в последние месяцы чувствует себя неважно. С начала года она подешевела почти на рубль и, как предрекают аналитики, падение продолжится. Поэтому снижение стоимости квадратного метра, как считают эксперты одной из крупных страховых компаний, составит по итогам года до 20 процентов.

Но обращает внимание другой факт. Как пишет издание, в неофициальных разговорах застройщики признаются, что продавать становится все труднее. Это неудивительно, ведь при цене $4200 за кв. м с рынка выдавливаются семьи с доходом менее $3000 на члена семьи в месяц. Если учесть, что доля таких семей в Москве составляет 97%, реакцией рынка на повышение цен являются отток покупателей и сокращение сделок, - говорится в исследовании страховой компании.

Конечно, страховые компании заинтересованы в том, чтобы жилье дешевело. Имущество компании страхуют по рыночной стоимости, а если цены будут идти вниз, то и платить по страховому случаю им придется меньше, - пишут Ведомости со ссылкой на участника рынка. Поэтому единого мнения относительно того, на сколько же упала стоимость, нет.

Так что, несмотря на бодрые заявление риэлторов о продолжающемся росте доходов населения и несущественности отката, впору говорить о системном явлении. Преувеличивать его масштабы и утверждать, что мы имеем дело с кризисом, преждевременно. Но нельзя и отрицать, что, как пишет Коммерсантъ (20 апреля), отсутствие роста цен на квартиры, даже в границах роста инфляции в то время, когда на рынке обычно наблюдается сезонное оживление, явление необычное.

Элита дрогнула
Еще одним ударом по позициям продавцов стало сообщение о том, что снижение цен отмечено в сегменте элитной недвижимости. Долгое время элита была священной коровой. Говоря о падении цен в начале апреля, Независимая газета (номер от 18 апреля) замечает, что больше всего потеряли в цене монолитные и кирпичные дома с квартирами бизнес-класса. Такие квартиры за неделю подешевели сразу на 3,5 процента. Столь сильное падение средних показателей вызвано резким снижением цен предложения на многокомнатные квартиры от четырех комнат и выше. Всего лишь за неделю они подешевели на 4,8 процента.

Напомним, что тогда после продлившихся практически 9 месяцев заморозков, сначала началась оттепель. Но решающую роль сыграло принятие Закона О долевом строительстве, которое резко ограничило предложение и быстро разогрело рынок. Нельзя полностью исключить, что ситуация сложится таким же образом и сейчас, хотя, конечно, рост цен вряд ли будет таким значительным, как в 2006 году.

Дежа-вю
Говоря о текущем состоянии рынка, большинство экспертов сравнивает нынешнюю ситуацию с 2004 годом. Тут не лишние вспомнить о том, что последовало за этой первой стагнацией за очень долгий период. Ведь без нее вряд ли был бы возможен рост цен 2006 года.

Предложения государственных мужей относительно рынка жилья каждый раз заставляют содрогнуться. То они предлагают искусственно заморозить цены, то хотят ввести налоги для владельцев нескольких квартир, искренне полагая, что это позволит решить главную проблему - недостаточного количества новых квадратов. Вот и в очередной раз попытка обеспечить население доступным жильем выглядит не более грациозной, чем поведение слона в посудной лавке. И главное, что привести она может к таким же результатам.

Рынок недвижимости не стал более прозрачным и менее зависимым от нерыночных факторов. В номере за неделю со 2 по 8 апреля об этом напомнил журнал Smart Money. Через два года после вступления в силу Закона о долевом строительстве чиновники вновь выступили с инициативой, касающейся недвижимости. И снова, как и два года назад, она на первый взгляд выглядит благом для покупателей, но в итоге обернется ростом цен, считает издание.

В очереди на получение бесплатного жилья в Москве стоит около 200000 семей, или свыше 650000 человек. В сумме им положено иметь порядка 10 млн. кв. метров. Что же останется обычным покупателям? Бороться за немногие свободные метры на аукционах? Сдается, прогнозы, обещавшие, что в ближайшие год-два цены на московские новостройки пойдут вниз, можно смело выбросить из головы, - считает Smart Money.

Итак, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин рассказал о намерении увеличить долю муниципального жилья в новостройках на 24% - до 2,23 млн. квадратных метров. Всего в Москве строится менее 5 млн. кв. м в год, и постоянно идут разговоры о том, что количество новых площадей будет сокращаться, так как в столице не осталось места под застройку. Это значит, что почти половина нового жилья будет идти льготникам и очередникам.

Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этом сегменте не все так радужно.

Подмосковье вместо Европы
Рынок столичного жилья замер, и многих отпугивает перспектива вложить деньги в товар, не имеющий инвестиционной привлекательности. Можно обратить внимание на заграницу - как утверждает апрельская пресса, инвестиции в европейскую недвижимость при грамотном подходе могут оказаться очень выгодными. А можно и осмотреться вокруг - цены на загородное жилье в Подмосковье выросли за прошлый год на 40% и сохраняют очень неплохой потенциал для дальнейшего повышения, утверждают Ведомости номер от 10 апреля.

А вот в экономклассе наблюдается явный дефицит. В последнее время все больше идет разговоров о том, что необходимо развивать предложение в ценовом сегменте до 300 тысяч долларов. Однако, по мнению автора, пока что оснований для этого нет.

Одной из главных особенностей рынка загородной недвижимости является дисбаланс предложения - оно явно смещено в сторону дорогих форм. Поселки бизнес и элититного класса занимают почти 70% рынка, и в ближайшей перспективе это может привести к затовариванию. Высокую инвестиционную привлекательность сохраняют лишь суперэлитные объекты, расположенные в непосредственной близости от столицы, предупреждает Профиль (номер за неделю с 16 по 22 апреля).

Еще одним изменением в облике столичной торговли будет отказ от мелких форм - палаток и ларьков. В этом году планируется закрыть до 20% палаток (около 2,5 тысяч). Впрочем, это не означает полного отказа от мелкорозничной торговли, пишет Российская газета (номер от 13 апреля). Скорее, речь идет о придании ей цивилизованной формы. Это позволит Москве приблизиться к европейским стандартам по количеству торговых площадей.

Дешевого не будет
Пресса все чаще говорит о том, что Москва становится городом для богатых. Сначала это подтверждалось высокими ценами на жилье, но похоже, только этим в гонке за самыми дорогими мировыми столицами Первопрестольная не ограничится. В апреле мэр Москвы Юрий Лужков объявил, что у вещевых рынков в Москве перспектив нет. На смену им должны будут прийти цивилизованные торговые форматы, что, по мнению градоначальника, исключит продажу контрафактных товаров и принесет дополнительные поступления в городской бюджет. Конечно, количество подделок снизится, возможно, даже значительно. Но для той части населения, которая совершала покупки на рынках, главным критерием является цена, а только потом - качество и уж тем более аутентичность. Именно эти люди в первую очередь пострадают от ликвидации рынков, ведь в торговых центрах, которые придут им на смену, цены будут выше.

Можно с уверенностью предполагать, что развитие сегмента торговой недвижимости потребует прихода большего количества профессионалов. Даже сейчас в условиях недостатка торговых площадей далеко не все новые проекты становятся успешными. Примером стала ситуация с новой премиальной сетью магазинов Эльдорадо - Это. Открыв первый магазин в 2006 году, компания не спешит с развитием сети, хотя ранее заявляла об амбициозных планах. И хотя представители Эльдорадо отрицают заморозку проекта, эксперты утверждают, что ритейлер в последнее время не проявляет активности в поисках больших площадей и отказался от нескольких объектов, подходящих для открытия новых магазинов. А это, пишет РБК-дейли (в номере от 23 апреля), - верный признак того, что проект буксует. Причиной неудачи автор называет неверно избранный формат.

Догнать и перегнать Европу
По мнению газеты Ведомости (4 апреля), хотя в России сейчас самые высокие темпы строительства торговой недвижимости, сравняться с Европой она сможет только через 15 лет. Главная причина - низкий уровень доходов населения, но есть и ряд других: отсутствие профессиональных девелоперов, высокие риски и административные барьеры, сдерживающие строительство в регионах.

Одновременное снижение платежеспособного спроса привело к значительному снижению темпов роста цен и стабилизации на рынке новостроек.

В минувшем 2006 г. первичный рынок жилья в Московской области продемонстрировал беспрецедентный рост цен. Влияние целого ряда причин - от сокращения финансирования банками строительных компаний до изменения нормативно-правовой базы - привело к дефициту предложения. Во второй половине 2006 года застройщики начали адаптироваться к последствиям кризиса, и объемы предложения на первичном рынке жилья в области начали постепенно восстанавливаться.

Кроме того, теперь становится ясно, что будет локомотивом роста цен на новостройки в наступившем году. Решающим фактором, как и ожидалось, становится наличие хорошо развитых, надежных коммуникаций. Хорошо известно, что земля дорожает вслед за сетями. Рынок земельных участков в Подмосковье остается чрезвычайно эклектичным. И наличие коммуникаций, стоимость которых подчас доходит до стоимости самой земли, - важнейший ценообразующий критерий.

Коммуникации решают все
Пока эта стабильность - пусть и относительная - сохраняется. В 2007 г. эксперты ожидают продолжения тенденции восстановления объемов предложения, сохранение стабилизации цен в первой половине года с последующим возвращением на рынок отложенного спроса и ростом цен по итогам года до 15-20 процентов.

Догнать и перегнать Москву
Сейчас на рынке существует много предложений комфортного жилья за городом, на природе, которое равнозначно по цене небольшой квартирке где-нибудь в менее престижном районе Москвы. Покупатель начал задумываться, а стоит ли ему рассматривать самые неинтересные предложения, когда с такими же затратами он может купить себе большой и комфортный таунхаус за городом? Словом, ближнее Подмосковье по ценам на квартиры в новостройках уже вплотную приблизилось к столичным спальным районам. По прогнозам экспертов, у региона значительный потенциал для дальнейшего роста: по итогам года динамика цен на новостройки в области может быть выше, чем в Москве.

За тридевять земель
Наиболее дорогими городами Московской области продолжают оставаться Мытищи, Химки, Красногорск, Люберцы, Реутов. Цены здесь перешли границу 2,5 тыс. долларов за 1 кв. метр. Говоря же о прогнозе развития рынка новостроек Подмосковья на 2007 год, наиболее динамичный рост предвидится в городах, расположенных в радиусе 5-30 км от МКАД. Это связано с тем, что, во-первых, дома теперь возводят все дальше от столицы, активно застраивают не только относительно крупные города региона, но и небольшие населенные пункты. Во-вторых, максимальное сокращение предложения наблюдается внутри третьего транспортного кольца Москвы - в сегменте элитных квартир. И те, кто не успел стать домовладельцем в престижном районе столицы, все чаще останавливают свой выбор на жилье в почти столь же престижном ближнем Подмосковье.

Эх, дороги
По-прежнему покупателей влечет за город не только относительно доступные цены, но и экологическая обстановка. Но сегодня стоимость квадратного метра больше зависит не от престижности месторасположения, а, прежде всего, от транспортной доступности. Этот вопрос для потребителя играет основную роль при выборе своего будущего места жительства. По данным компании МИЭЛЬ, основное строительство ведется в городах и поселках, расположенных до 25 км от МКАД - 84,9% всех новостроек области сосредоточено в этом поясе. Там же и самый большой объем предложения - 89,6% от общего количества домов, реализуемых в регионе, или 92,9% суммарной площади квартир.

Однако несмотря на постепенно стирающиеся ценовые границы между столицей и областью, разница все же остается. Например, квадратный метр в Мытищах будет стоить как минимум на 500 долл. дешевле, чем в соседнем Медведково. Аналитики отмечают, что приближение подмосковных цен на недвижимость к столичным - нормальный рыночный процесс, который объективно формируется за счет конкуренции, спроса и покупательских возможностей.

И все же, рассматривая ближнее Подмосковье с точки зрения транспортной доступности, по всем без исключения направлениям картина в большей или меньшей степени удручающая: на многих трассах в настоящее время расширение и модернизация дорожного полотна только лишь планируется.

Кстати, именно поэтому, несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, до сих пор объемы предложения практически не удовлетворяют постоянно возрастающий спрос на квартиры первичного рынка. Покупатели, которые заинтересованы в улучшении своих жилищных условий, стремятся в область. Тем более, что добираться до дальних окраин Москвы и до городов-спутников примерно одинаково по времени.

Покупателям интересен такой город, как Долгопрудный. Также стоит отметить высокий уровень темпов строительства в городах Балашиха и Железнодорожный. В зону интересов клиентов попадают Раменское и Лобня, но экологическая обстановка здесь не самая благоприятная (из-за близости к аэропорту Шереметьево).

Подмосковный хит-парад
С точки зрения экологии наиболее привлекательными остаются западные направления. В почете у будущих квартировладельцев также юго-западное и северо-западное. Здесь, несмотря на большую удаленность, пользуются спросом Звенигород, Ногинск, Дмитров.

В одном флаконе
Любопытная ситуация прослеживается на рынке коттеджного строительства. Ситуация большинством экспертов оценивается как стабильная с потенциалом роста. Коттеджи в организованных поселках стабильно дорожают. Только с начала года они прибавили в цене около 5 процентов. По прогнозам, до конца года в среднем цены вырастут еще на 20-25 процентов. Но и тут надо учитывать как сегменты (эконом-, бизнес-, элит), так и направления, и качество конкретных проектов. Игроки сегмента элитной недвижимости считают, что им вообще опасаться нечего. Жилье экономкласса, напротив, с Нового года несколько притормозило, и пустится в рост, как обычно, к осени. А застройщики приглядываются уже сейчас: где есть возможность присосаться к хорошим коммуникациям, где можно развернуть перспективное строительство? Ведь даже покупатель самого дешевого жилья сегодня категорически не приемлет удобств во дворе, разумеется, в самом широком смысле этого понятия.

Дальнее Подмосковье, как прогнозируют специалисты, будет расти чуть более быстрыми темпами. Но опять-таки только в пределах тех населенных пунктов, из которых хотя бы в перспективе можно будет доехать до МКАД за 40-50 минут. Это своеобразный психологический рубеж для потенциального клиента, ориентируясь на который он принимает решение о покупке. Время, затраченное на дорогу до города, должно быть адекватно. Также нужно учитывать, что спровоцировать ценовой скачок могут и строящиеся дорожные развязки, увеличивающаяся пропускная способность подмосковных городов, возводящиеся супермаркеты, которые в силу обстоятельств уже не могут строиться в самой столице.

- Речь идет о плане реализации всей городской жилищной политики города на два ближайших года. Депутатами, совместно с органами исполнительной власти, сегодня продолжается работа по совершенствованию городского жилищного законодательства и приведению его в соответствие с Жилищным кодексом России. В частности, приняты и уже действуют законы города Москвы О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве, Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения.

Словом, налицо четкая закономерность: сегодняшний квартировладелец стремится совместить все удобства жилья городского со всеми прелестями жилья загородного в одном флаконе. И демонстрирует таким образом европейский подход к вопросу родового гнезда. А почему бы и нет, собственно?
Одна из приоритетных и злободневных задач, стоящих в настоящее время перед городом, - реализация городских и жилищных программ в 2007 - 2008 годах. Решению этой задачи, по мнению чиновников и парламентариев, нужно уделять сегодня самое пристальное внимание. Одобренное недавно столичными властями постановление Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2006 году и о городских и жилищных программах на 2007 - 2008 годы вызвало активный интерес законодателей. Свою точку зрения на концепцию, заложенную в документе, на ее важнейшие моменты и положения высказывает председатель комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов:

В настоящее время подготовлен к внесению на рассмотрение Московской городской Думы проект новой редакции закона города Москвы Основы жилищной политики в городе Москве. Крайне важно, чтобы в данном законе, помимо норм, отражающих общую систему построения социально ориентированной городской жилищной политики, содержались нормы правового регулирования отношений в жилищной сфере по следующим направлениям.

Сейчас парламентарии города внимательно следят за опытом и последствиями применения на практике органами исполнительной власти, а также судами этих городских законов и самого Жилищного кодекса. Именно с учетом правоприменительной практики в законы о переселении и об обеспечении права на жилые помещения Думой были внесены соответствующие поправки.

Во-вторых, не менее актуальная цель - обеспечение жилыми помещениями служебного жилищного фонда государственных служащих города Москвы и работников предприятий и организаций городского хозяйства. От этого в значительной мере будет зависеть качество их работы во благо города. Одновременно следует предусмотреть возможность обеспечения жилищных прав тех из них, кто поставлен в установленном порядке на жилищный учет на получение жилья по договору социального найма, найма или безвозмездного пользования.

Во-первых, целесообразно расширение состава участников городских жилищных программ гражданами за счет новой категории нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений. Введение в закон данной группы граждан призвано вовлечь в жилищные программы не только тех, кто признан малоимущими и нуждающимися в предоставлении бесплатного жилья, согласно Жилищному кодексу России, но и граждан, не обеспеченных жильем по учетной норме, способных приобрести жилье самостоятельно, при поддержке города.

Кроме того, Думой, совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города, ведется работа по совершенствованию федерального жилищного законодательства. В частности, Дума приняла в первом чтении проект постановления О проекте федерального закона О внесении изменений в статьи 7 и 8 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законопроект призван исключить существующий пробел в законодательстве и наделить необходимыми полномочиями органы государственной власти и органы местного самоуправления в целях исполнения требований статей 53 и 57 Жилищного кодекса РФ. Эта проблема имеет острый социальный характер и требует оперативного решения. По состоянию на сегодняшний день на жилищном учете в столице состоит свыше 181 тысячи семей, что составляет 7 процентов населения Москвы. Кроме того, принятие документа необходимо в целях упорядочения работы органов государственной власти и органов местного самоуправления.

В-третьих, назрела необходимость введения дифференцированной системы оплаты за пользование жилыми помещениями, в зависимости от места расположения жилого дома, его благоустройства, количества и качества предоставляемых услуг. Это обеспечит не только повышение экономически обоснованных доходов городского бюджета, но и, самое главное, будет справедливо в социальном плане. Депутаты готовы обсуждать данный законопроект, предполагая вносить в него необходимые поправки и дополнения.

Однако здесь возникает проблема подбора ими квартир на рынке, где к моменту выделения субсидий уже не остается не распроданного жилья. В этой связи в максимально короткие сроки должна быть реализована предусмотренная программой Москвичам - доступное жилье схема предоставления возможности покупки типовых квартир экономкласса, в первую очередь - очередниками.

Осознавая трудности с подбором земельных участков для жилищного строительства и желания части очередников получить новые квартиры не там, где их строит город, Московская городская Дума при утверждении бюджета на истекший год увеличила более чем в два раза объем субсидий на приобретение очередниками квартир на рынке недвижимости. Это дало возможность гражданам приобрести более 67 тысяч квадратных метров жилья. В текущем году ассигнования на субсидии увеличатся еще в полтора раза и достигнут почти 5,8 миллиарда рублей, что позволит очередникам, по нашим расчетам, приобрести жилые помещения площадью уже 100 тысяч квадратных метров.

Традиционно важным источником решения жилищной проблемы москвичей является жилая площадь, освобождающаяся за выбытием граждан. К сожалению, этот источник не столь стабилен. Год от года он изменяется то в большую, то в меньшую сторону. К планированию показателей го этому источнику городу нужно относиться с большой осторожностью, не ставя перед собой невыполнимые задачи.

Еще одним, и немалым, ресурсом для реализации городских жилищных программ могла бы стать выморочная, то есть освободившаяся после смерти одиноких собственников, жилая площадь. В прошлом году в порядке законодательной инициативы Московская городская Дума направила своим коллегам из Госдумы законопроект, позволяющий передавать выморочные комнаты и квартиры местным органам власти, для обеспечения очередников. Однако, к сожалению, до сих пор предложение столичных законодателей обсуждается в Правительстве Российской Федерации.

Кроме того, при выделении федеральных средств абсолютно не учитывается право инвалидов на дополнительную площадь, установленное постановлением Правительства России №81 Все это фактически понуждает город нести дополнительные расходы на обеспечение жилой площадью веек членов семей, чьи жилищные льготы установлены именно федеральным законодательством и за счет средств федерального бюджета.

Немало усилий было предпринято в истекшем году по полному освоению средств федерального бюджета, выделенных городу в рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. С использованием субвенций из федерального фонда компенсаций в сумме 430 миллионов рублей предоставлено жилье 750 семьям инвалидов и ветеранов, очередникам льготных категорий. Однако есть неудовлетворенность механизмом реализации норм федерального законодательства, предусматривающим помощь федерального бюджета лишь гражданину-льготнику. Улучшение жилищных условий только льготников, особенно - детей-инвалидов, не может на практике быть реализовано в отрыве от других членов этих семей.

Одним из важных и перспективных направлений по улучшению жилищных условий москвичей является создание при участии и поддержке городских властей специализированных жилищно-строительных кооперативов, созданных из наших очередников. Решение о реализации этого направления было принято городским правительством при обсуждении среднесрочной целевой программы Москвичам - доступное жилье и стало составной частью соответствующего документа.

Возможная альтернатива - прекратить выделение квартир, построенных на деньги городского бюджета, федеральным льготникам или предлагать этим семьям доплачивать из своего кармана - является неприемлемой, прежде всего с точки зрения социальной политики города. Именно поэтому расходы бюджета города на обеспечение не только самих ветеранов и инвалидов, но и членов их семей, составили полтора миллиарда рублей, что в три раза больше выделяемых субвенций.

В значительной степени реализация городских программ по улучшению жилищных условий граждан и предоставлению квартир в социальный наем зависит от обеспеченности этих программ земельными ресурсами. Думаю, мы должны подтвердить приоритетное право на предоставление земельных участков для целей жилищного строительства за счет бюджета города Москвы. Эти ресурсы должны быть направлены на выполнение общегородских жилищных программ. Для реализации коммерческих строительных проектов необходимо направлять существенно меньшее количество земельных участков и, может быть, даже на остаточной основе. Только таким образом реально может быть преодолен обостряющийся дефицит поступления жилья, строящегося на социальные нужды. Полагаю, что соответствующие структуры города могли заняться подбором дополнительных земельных участков под строительство доходных домов и домов для специализированных ЖСК.

Еще одна новая форма улучшения жилищных условий, также предусмотренная среднесрочной жилищной программой, - доходные дома. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города поручено в 2008 году построить в порядке эксперимента доходные дома в количестве всего лишь двух зданий. Один - для всех очередников, а другой -для молодых семей. Мне кажется, этого явно недостаточно. На мой взгляд, в Москве в 2007 - 2008 годах необходимо построить несколько десятков доходных домов, возможно дифференцируя их по комфортности проживания, набору предоставляемых услуг и, исходя из этого, по размеру ежемесячной платы за наем.

Еще один ресурс для строительства - это участки в ближнем Подмосковье. В условиях рыночных отношений Москва может участвовать в инвестиционных торгах у своих соседей, приобретая права на землю для жилищного строительства за счет городского бюджета. Никто не мешает также участвовать столичным властям в долевом строительстве вместе с городскими крупнейшими инвесторами-застройщиками. Да и приобретение уже возведенного жилья может оказаться более выгодным и быстрым делом по сравнению с длительными и затратными процессами по отселению жителей, по сносу домов или выводу промышленных предприятий.

Не секрет, что в последнее время сложилась тенденция, когда город по конкурсу отдает земельные участки в районах массовой застройки для заключения инвестиционных контрактов, а затем вынужден обменивать у инвесторов-застройщиков построенные там квартиры для реализации городских жилищных программ. Стратегией города должна быть приоритетность задач по развитию строительства жилья по городскому заказу, а не тех инвестиционных проектов, когда покупается земля и строится коммерческое жилье.

Нельзя не учитывать и еще одну группу проблем, связанных с необходимостью рационального расходования жилищного фонда города. В первую очередь речь идет о сокращении расходов площади на обеспечение каждого очередника, в идеале - до нормы предоставления, установленной законом. Ведь сокращение расхода площади всего на 2 десятых квадратного метра на квартиру равносильно дополнительному строительству одного жилого дома. Решение проблемы видится в строительстве новой серии домов, соответствующих нормам предоставления площади для семей определенной численности и состава. Такие проекты, позволяющие исключить перерасход жилой площади, есть, и необходимо активнее вводить их в горзаказ.

Помимо новостроек, одним из важных ресурсов по выполнению городских жилищных программ станет организация в городе цивилизованного рынка найма, поднайма, обмена и мены жилых помещений, возложенная на государственное унитарное предприятие Центр арендного жилья.

Хотелось бы также затронуть инициативу столичных властей, касающуюся реализации в 2007 году программы Год ребенка, в которой предусмотрено ускоренное обеспечение квартирами состоящих на учете многодетных семей. На сегодняшний день очередниками признано более 6 тысяч многодетных семей. В нынешнем году планируется обеспечить около 500 семей, имеющих трех и четырех детей. Кроме того, совместно с префектурами планируется завершить обеспечение жилыми помещениями многодетных семей с пятью и более детьми, поставленных на жилищный учет до 1 марта 2005 года. В годовую программу обеспечения жилой площадью включено 203 такие семьи.

Кроме того, формирование городского заказа по набору квартир должно производиться в соответствии с прогнозом обеспечения конкретных семей на двухлетнюю перспективу. В частности, для домов по программе Молодой семье - доступное жилье следует снижать удельный вес однокомнатных квартир, не пользующихся, как оказалось, сегодня спросом у молодежи.

Помимо этого, одной из основных задач среднесрочной программы Москвичам - доступное жилье является сокращение к исходу 2010 года в два раза максимального времени ожидания жилых помещений очередниками и обеспечение жильем всех очередников, поставленных на учет до 2000 года. Целесообразно рассмотреть возможность приобретения жилых помещений очередникам, поставленным на учет только до 1 января 2000 года, кроме многодетных семей и внеочередников. Должна быть полностью исключена практика по предоставлению жилых помещений на возмездной основе и субсидий на строительство или приобретение жилья гражданам, принятым в качестве малоимущих на учет нуждающихся в жилых помещениях после 1 марта 2005 года.

Наконец, в текущем году город более предметно и энергично займется проблемой улучшения жилищных условий семей с несовершеннолетними детьми - инвалидами. Предстоит выделение по 1 тысяче квартир ежегодно в 2007 и в 2008 годам. Это максимально возможный ресурс, выделяемый в приоритетном порядке городом в Год ребенка, с учетом необходимости обеспечения и других групп очередников, имеющих право на первоочередное предоставление жилья, Детям-сиротам, выпускникам детских домов и школ-интернатов за два года планируется предоставить около 1200 отдельных квартир.



Главная --> Публикации