Главная --> Публикации --> Размеры средней рыночной стоимости 1 кв.метра общей площади жилья по субъектам рф на ii квартал 2007 г Как организовать дом и офис под одной крышей? Чиновники мешают созданию тсж Тд “народный” намерен за два года открыть 12 магазинов в городах нижегородской области Альтернативная сделка: за и против

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, считает, что на подмосковном рынке выделение категории поселков класса бизнес происходит зачастую достаточно условно. То есть фактические характеристики проекта не являются 100%-ной гарантией отнесения коттеджного поселка к тому или иному классу определяющим фактором в данном случае является инициатива девелопера, подкрепленная частичным совпадением проекта с базовыми условиями для сегмента.

Проживание за городом будет не только полезным, но и приятным, если в коттеджном поселке созданы условия, мало отличающиеся от привычных в столице. Вероятнее всего, на это можно рассчитывать, поселившись в поселке бизнес-класса. Реализуя такие проекты, девелоперы стараются предоставить клиентам удобное жилье с полным набором городских удобств, но не перегрузив поселения излишней инфраструктурой, эксплуатация которой не может не сказаться на размерах платежей за нее.

К примеру, в поселке FreeDom, который расположен в Красногорском районе на расстоянии 13,5 км от МКАД, в рамках единой архитектурной концепции предлагается девять вариантов коттеджей в английском, французском, немецком и русском стилях. Взаимная гармония столь разных направлений достигается путем продуманности сочетания цветовых решений, повторяемости деталей, классикой внешнего интерьера, объясняют в компании Пересвет-Групп, которая выступает девелопером проекта. В поселке должны быть собственная служба эксплуатации, профессиональная охрана. Желательная опция установление системы видеонаблюдения, которая позволяет осуществлять контроль за всей территорией поселения.

Бизнес- составляющая
По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, в числе главных составляющих, присущих бизнес-классу, расположение поселка в пределах 45 км от МКАД, площадь домов от 300 до 550 кв. м, а располагаться они должны на участках от 15 до 35 соток. Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании Терра-Недвижимость, отмечает, что для поселков бизнес-класса актуальными является единый архитектурный стиль, а также широкий выбор предлагаемых проектов домов. Сюда же относится качественное благоустройство общей территории: освещение, дорожки, ландшафтный дизайн, организация места для прогулок.

По мнению Ольги Побединской, директора по маркетингу Бюро недвижимости Агент 002, современный загородный поселок бизнес-класса немыслим без полного набора инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу воды, электричества, газа, очистных устройств и системы отопления, а также московского телефона, Интернета, спутникового телевидения. Однако эксперты солидарны во мнении, что не всегда при отнесении поселка к тому или иному классу учитываются все вышеперечисленные параметры. Данные параметры не являются четким предписанием, но их наличие благоприятно сказывается на имидже поселка, подчеркивает Надежда Гребенникова.

Количество домовладений может существенно различаться в зависимости от плана проекта, однако, как правило, оно не превышает 400, добавляет Алексей Аверьянов. Например, в коттеджном поселке Листопад (38 км от МКАД по Новорижскому шоссе) предусмотрено строительство 225 коттеджей на участках 10-25 соток. А на территории поселка Десна-2 (17 км от МКАД по Киевскому шоссе) будет всего 60 домов, и разместятся они на участках от 15 соток. Как правило, при строительстве поселков бизнес-класса используются дерево и кирпич (камень), иногда дома возводятся из пенобетонных блоков (но последний материал не приветствуется и зачастую служит причиной длительного срока экспозиции). В поселке Южный (15 км от МКАД по Каширскому шоссе) предлагается на выбор семь проектов домов, которые можно построить из оцилиндрованного бревна, лафета это опиленное и простроганное с двух противоположных сторон бревно и камня.

По словам Алексея Аверьянова, поселки бизнес-класса представлены на Новорижской, Калужской, Дмитровской и Киевской трассах. Кроме того, проекты реализуются на наиболее ликвидных участках Ярославского, Ленинградского, Симферопольского, Егорьевского и Пятницкого шоссе. Но пока данный сегмент наиболее широко представлен в зоне до 40 км от МКАД, тогда как в общем объеме удаленного предложения поселки бизнес-класса занимают около 30%, отмечает он.

По словам Марии Литинецкой, 67% всех строящихся поселков в Московской области эксперты относят к бизнес-классу. По данным компании Инком-Недвижимость, в данном сегменте активно реализуется 57 коттеджных поселков и более 1750 домовладений. Отличительная особенность сегмента широта направлений. Хотя особенно ценятся экологически чистые места с лесом на берегу крупных водоемов, отмечает Надежда Гребенникова.

Ключевой момент
По словам Марии Литинецкой, определяющим фактором в определении класса поселка является цена объектов недвижимости. Для бизнес-класса можно задать диапазон цены от $400 000 до $1,5 млн. И в этом принципиальное отличие проекта бизнес-класса от проекта экономкласса, дом стоимостью $400 000 не может быть отнесен к экономклассу, говорит она.

При оценке перспективности направлений во главу угла ставятся транспортная доступность, инфраструктура, создаваемая и планируемая, говорит Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации Инком-Недвижимость. Как раз этим обусловлен интерес к Новой Риге, которая растет во всех сегментах рынка, включая бизнес-класс. В настоящее время на Новорижском шоссе представлено около 40% от всех предложений бизнес-класса, вышедших на рынок. Также поселки бизнес-класса есть по Рублево-Успенскому и Минскому шоссе, но их там немного, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex Group.

Валерий Мищенко отмечает, что зачастую сложно отнести поселок к тому или иному классу только по параметру цены, особенно если учесть, что в одном и том же поселке могут предлагаться дома, попадающие по критерию стоимости в разные классы. Более правильно было бы делить поселки сначала по принципу, для какого вида проживания они предназначены временного или постоянного, а уже затем определять подкласс, т. е. элит, бизнес и эконом, говорит он.

Алексей Аверьянов считает, что в среднем ценовая вилка для класса бизнес составляет $300 000-1 млн за домовладение. При этом границы сегмента могут пересекаться, к примеру, с верхней стоимостью экономкласса и нижним порогом элитного жилья. Так, средняя стоимость домовладения в Альпийском поселке, относимом к экономклассу, который находится на 37-м км Новорижского шоссе, составляет $450 000, а в элитном поселке Лапино-град (Рублево-Успенское шоссе, 18 км) коттедж можно приобрести по цене от $950 00 Таким образом, стоимость предложения не является определяющим фактором для отнесения поселка к тому или иному сегменту, однако средние показатели для класса выявить можно, отмечает он. По мнению Ольги Побединской, цена это субъективная оценка предложения компанией-продавцом и не нужно исключать возможности ее специального завышения.

Терра-Недвижимости к классу бизнес относятся поселки, где цена предложения составляет $1-1,9 млн, к бизнес плюс $2-2,9 млн, а к классу премиум $3-4,9 млн. Что еще раз подтверждает, что цена важный, но не главный параметр в загородной недвижимости.

Особая ниша это поселки, расположенные на западе Подмосковья. Цены, действующие, в частности, на Рублево-Успенском шоссе, трудносопоставимы со сложившимися на других направлениях Московской области. Для более точной оценки компания Терра-Недвижимость в конце прошлого года разработала собственную классификацию загородного жилья. Классификация была составлена на основе постоянного мониторинга рынка основных подмосковных направлений и ряда консалтинговых проектов, выполненных за период с 2003 по 2006 г. рассказывает Надежда Гребенникова. Вместо принятых сейчас игроками рынка четырех классов загородной недвижимости наша компания предлагает семь. По версии

По словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости компании МИАН Агентство недвижимости, в целом под инфраструктурой понимают все то, что может обеспечить нормальную жизнь каждой семье, проживающей в поселке. Самые важные объекты сервисно-административная служба и охрана. Большинство приветствуют наличие продовольственного магазина или мини-маркета, где продаются все самые необходимые в быту вещи, кафе, пункта медицинской помощи. Из дополнительных составляющих инфраструктуры объекты службы быта (пункт приема прачечной, химчистка). Если поселок клубный, то его жителей объединяет общность интересов, например увлечение водными видами спорта. В этом случае основой инфраструктуры может быть собственный яхт-клуб поселка, состоящий из береговой зоны отдыха и технической зоны, включающей в себя причалы, эллинги и проч. Обязательно в поселке должны быть рекреационная зона, детская площадка, место для барбекю. Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город, предупреждает, что, если в бизнес-классе присутствует разветвленная инфраструктура, покупателя это должно насторожить. Это означает, что или объекты строятся по договоренности с местной администрацией и пользоваться ими будут не только жители поселка, или инфраструктура построена для того, чтобы скомпенсировать какие-то недостатки. Если в поселке роскошный фитнес-центр с бассейном, ищите рядом свалку, говорит она.

Спорная инфраструктура
Эксперты склонны утверждать, что возросший уровень конкуренции заставляет застройщиков обеспечивать поселок необходимым уровнем инфраструктуры независимо от класса. К примеру, в поселке Пушкинский (14 км от МКАД по Ярославскому шоссе) планируется построить физкультурно-оздоровительный центр, торговый центр, начальную школу, детский сад. В поселке FreeDom (13,5 км от МКАД по Новорижскому шоссе) предусмотрено строительство детского сада, торгового центра, аптеки, ресторана, химчистки, спортивно-оздоровительного центра, салона красоты.

Аналитический центр ирн.ru совместно с участниками проекта Эколэнд провел опрос экспертов загородного рынка, поставив задачу определить оптимальный набор объектов инфраструктуры для поселков бизнес-класса. Полученные результаты оказались немного неожиданными. Если при опросе экспертов в частном порядке они сдержанно высказываются о наличии в поселках спортивных сооружений, то по результатам группового опроса, в котором участвовали 32 эксперта из 28 компаний, был получен следующий результат: за наличие спортивных сооружений и фитнес-клубов проголосовали соответственно 86% и 72% из общего числа опрошенных. Эксперты утвердительно отозвались о строительстве в поселках бизнес-класса медицинских пунктов (65%) и детских комнат (72%). Самыми важными были признаны объекты питания их одобрили 93% опрошенных. А школы и детские сады, по оценке экспертов, являются наиболее проблематичными с точки зрения профессионального управления и заполняемости, поэтому их наличие оправданно только при строительстве больших поселений, ориентировочно более чем на 300 домов.

Мария Литинецкая считает, что застройщик вполне может отказаться от всех объектов инфраструктуры, если они находятся недалеко от поселка. К примеру, на территории поселка Десна-2, расположенного в 20 км от МКАД по Киевскому шоссе, возведено административное здание, в котором предусмотрены офис для управляющей компании, кафе и магазин. В непосредственной близости от поселка располагаются административно-культурный центр общей площадью 45 000 кв. м, медицинские учреждения, спортивные сооружения, бассейн.

Девелоперские просчеты

Важным составляющим инфраструктуры коттеджного поселка бизнес-класса является наличие управляющей компании. Управляющая компания предоставляет все услуги согласно соглашению на управление, рассказывает Светлана Кондачкова. Обычно сюда входят техническое обслуживание инженерных систем, контроль качества предоставляемых поставщиками (городом) коммунальных услуг, уборка общественных зон и территории поселка, охрана поселка и организация пропускной системы. Стоимость предоставляемых услуг для жителей поселка зависит от площади занимаемого участка и инфраструктурной составляющей поселка, стоимость обслуживания которых делится между всеми жителями поселка. К примеру, в Австрийской деревне (29 км от МКАД по Ярославскому шоссе) ежемесячные эксплуатационные расходы $7 за сотку, в Листопаде (38 км от МКАД по Новорижскому шоссе) 300 руб. за сотку. В поселке Пушкинский (14 км от МКАД по Ярославскому шоссе) стоимость эксплуатации общая для всех $270 в месяц. В целом же, по словам Ольги Побединской, въезжая в поселок бизнес-класса, необходимо отдавать себе отчет в том, что эксплуатационные платежи составят $300-600 в месяц.

Как рассказала Светлана Кондачкова, часто девелоперы, реализующие проект, изначально задуманный как экономкласс, в процессе строительства переводят его в ценовой разряд бизнес, главным образом ориентируясь только на свои затраты и желание больше заработать. Местоположение поселка, инфраструктура, архитектурно-планировочные решения, качество использованных материалов не берутся в расчет. Естественно, что ликвидность таких проектов существенно снижается, ведь поселки не соответствуют существующим требованиям, говорит она. Завышая классность проекта, девелопер может столкнуться с эффектом, обратным ожидаемому, со снижением спроса на домовладения по причине разочарования части покупателей в качестве поселка, подчеркивает Алексей Аверьянов.

Реализация девелоперских проектов по строительству поселков бизнес-класса требует от застройщиков большей отдачи, чем в случае с экономклассом. Надежда Гребенникова считает, что одной из основных проблем является низкое качество строительства. Девелоперы гонятся за сверхприбылью и пренебрегают качеством, что в условиях, когда потребители начинают все лучше ориентироваться на рынке, недопустимо, подчеркивает она.

Хотя Мария Литинецкая считает, что принципиального значения классовое позиционирование поселка застройщиком не имеет, так как покупатель редко обращает внимание на ярлыки. Ему гораздо важнее другие характеристики проекта: площадь дома, площадь участка, окружение, природа, цена, инфраструктура.

Как пояснил Валерий Мищенко, застройщик может потерять две группы клиентов. Первая группа те, кто захотел приобрести домовладение в поселке бизнес-класса, но оказалось, что заявленная цена не соответствует уровню домов, ближайшему окружению, набору объектов инфраструктуры, качеству строительства. Вторая группа те, кто не готов платить дополнительную маржу за крайне сомнительный статус бизнес-класса.

Существенное увеличение объема предложения в сегменте бизнес-класса привело к замедлению роста цен. По словам Алексея Аверьянова, за три года, с 2004 по 2006 г., стоимость предложения выросла в среднем на 60%, но в разных проектах повышение стоимости домовладения происходило неравномерно. К примеру, в коттеджном поселке Barvikha Hills (Рублево-Успенское шоссе, 10 км от МКАД) в 2004 г. стоимость 1 кв. м составляла $2000 и за три года выросла до $350 В Альпийской деревне (Калужское шоссе, 8 км от МКАД) цены за аналогичный период выросли от $2000 до $2400, а в поселке Барвиха-Club (Рублево-Успенское шоссе, 10 км от МКАД) с $1200 за 1 кв. м в 2004 г. до $3755 в конце 2006 г. Подобная ситуация характерна для поселка Павлово (Рублево-Успенское шоссе, 14 км от МКАД). Как рассказала Надежда Гребенникова, с момента начала продаж в 2003 г. цены здесь выросли в среднем на 200%. Но такими темпами растут только самые ликвидные предложения, говорит она. Как поделилась Наталья Ветлугина, если полтора года назад в бизнес-классе еще можно было найти дом за $350 000-400 000, то сейчас и за $600 000 это сделать непросто.

Ценовой марафон

Учитывая масштабность реализации проектов по строительству поселков бизнес-класса, в будущем эксперты предрекают снижение активности рынка. По мнению Валерия Мищенко, строительство поселков бизнес-класса будет продолжаться, но уже более низкими темпами, так как этот сегмент близок к насыщению. К тому же по мере застройки Подмосковья выбор участков ограничивается. Особенно это касается западных и юго-западных направлений, где практически не осталось земель, пригодных для реализации проектов бизнес-класса. С учетом данного фактора и роста цен на землю в Московской области развитие строительства поселков данного класса можно ожидать на недорогих южных (Каширское, Симферопольское шоссе) и северо-восточных направлениях (Ярославское шоссе), а также вдоль новых скоростных магистралей, таких как трасса Дон, говорит он.

Переориентация на юг

Что же касается роста цен, то прогнозы экспертов не сулят никаких катаклизмов. В 2007 г. рост цен на объекты загородной недвижимости может составить 15-30% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта, его месторасположения, говорит Светлана Кондачкова. Темп роста цен по западному направлению скорее всего не превысит 15% в год, по северо-западному, северо-восточному, северному и южному направлениям 20-30%, по восточному 10-15%.
В июле 2006 г. были внесены изменения в федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных объектов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. В том числе в пункте 2 статьи 1 данного закона появился новый способ привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом. С июля прошлого года привлекать денежные средства стало возможно путем выпуска эмитентом (имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома) облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений.

Надежда Гребенникова считает, что в будущем требования к поселкам бизнес-класса будут ужесточены. Поэтому выживать на рынке будут только те объекты, которые будут обладать отличительной и оригинальной концепцией, преимуществами, связанными с качеством строительных и архитектурных работ, экологических показателей, говорит она.

Тем не менее и имеющихся норм достаточно, для того чтобы проанализировать и выявить те преимущества и недостатки, которые дает использование жилищных сертификатов как гражданам соинвесторам строительства жилья, так и застройщикам (эмитентам жилищных сертификатов).

Однако в отличие от такого способа привлечения денежных средств в строительство жилья, как заключение договора участия в долевом строительстве, новый способ оказался гораздо менее регламентированным законодателем. По существу, кроме одной нормы в ФЗ Об участии в долевом строительстве выпуск и обращение жилищных сертификатов регулируются только рядом статей ФЗ О рынке ценных бумаг, положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утвержденным указом президента РФ от 10.06.1994 № 1182), а также отдельными положениями Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов эмиссии ценных бумаг (утвержденных приказом ФСФР от 16.03.2005 № 05-4/пз-н).

К недостаткам применения схемы продажи квартир посредством выпуска жилищных сертификатов можно причислить необходимость государственной регистрации процедуры эмиссии жилищных сертификатов, в частности решения о выпуске, проспекта эмиссии, отчета об итогах выпуска.

В числе несомненных достоинств жилищных сертификатов можно упомянуть налоговые преимущества, суть которых состоит в том, что денежные средства, получаемые эмитентом при размещении сертификатов, вообще не облагаются налогом на добавленную стоимость, а уплата налога на прибыль откладывается до момента передачи квартиры владельцу жилищного сертификата, заявившему требование о ее приобретении.

Помимо сложностей, связанных с процедурой обязательной государственной регистрации, эмиссия жилищных сертификатов сопряжена с проблемами, вызванными необходимостью привлечения застройщиком (эмитентом):

Необходимо отметить, что до настоящего времени не приняты дополнения в действующие Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов эмиссии ценных бумаг (утвержденные приказом ФСФР от 16.03.2005 № 05-4/пз-н), конкретизирующие специфику процедуры эмиссии применительно к жилищным сертификатам. Возможно, именно этим в значительной степени объясняется отсутствие фактов широкого использования жилищных сертификатов в качестве альтернативы договорам долевого участия в строительстве жилья.

банка для осуществления контроля за целевым использованием средств, привлекаемых путем выпуска жилищных сертификатов.

поручителя или гаранта (банка или страховой компании) в целях обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из жилищных сертификатов;

Относительно же необходимости привлечения контролирующего банка следует отметить, что законодатель не уточнил основания такого привлечения, не определил правовую природу отношений эмитента и банка в данном случае. С учетом этого эмитенту жилищных сертификатов придется буквально выдумывать форму соответствующего договора, привязывая его к тем или иным положениям гражданского законодательства.

В настоящее время привлечение поручителя или гаранта по исполнению эмитентом жилищных сертификатов вытекающих из них обязательств представляет собой достаточную сложность. Это связано, во-первых, с новизной самой по себе конструкции использования жилищных сертификатов и соответствующим недоверием к ней со стороны банковских и страховых компаний, а во-вторых, с существенной затратностью для эмитента декларируемых названными компаниями условий предоставления обеспечения.

Если гражданин хочет заработать на жилищных сертификатах как на ценной бумаге, он может в любое время потребовать и получить от эмитента индексированную номинальную стоимость своих сертификатов в течение семи банковских дней с даты предъявления такого требования. Схема индексации номинальной стоимости устанавливается при выпуске жилищных сертификатов и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата, что выгодно отличает его от такого популярного финансового инструмента, как акции, которые, как известно, могут не только расти, но и падать в цене. К тому же эмитент обязан иметь договор с поручителем банком или страховой компанией, по которому поручитель обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих денежных обязательств.

Самое же важное достоинство нового способа участия в строительстве для граждан состоит в гарантированности их вложений, что особенно актуально в свете последних финансовых скандалов на рынке новостроек (Социальная инициатива и др.). При этом гражданин в зависимости от своих целей может использовать жилищные сертификаты и как финансовый инструмент, и как средство получения квартиры.

Однако на строящийся объект, которого еще физически не существует, договор купли-продажи заключить нельзя, а лицо может купить жилищные сертификаты в количестве, соответствующем 30% и более общей площади квартиры, во время строительства и таким образом приобрести право на заключение договора купли-продажи. На этом основании в комитете Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам (разработчики поправок к ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) считают, что пункт 2 статьи 1 данного закона придется корректировать и, вероятно, выпускать дополнительные нормативные акты, которые обяжут застройщиков заключать с владельцами жилищных сертификатов договор долевого участия в строительстве.

Если же гражданин участвует в строительстве с целью последующего приобретения построенного жилья в собственность, то приобретение им жилищных сертификатов, соответствующих не менее чем 30% общей площади квартиры определенного типа, дает ему право на заключение с эмитентом договора купли-продажи при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Также может встать вопрос о приоритете требований собственников жилищных сертификатов, претендующих на одну и ту же квартиру. На данный момент времени этот вопрос не урегулирован, однако представляется целесообразным использовать в таких ситуациях механизм, предусмотренный ранее действовавшей инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории России (утвержденной постановлением ФКЦБ РФ от 12.05.1995 № 2): если одновременно заявлены требования двух и более владельцев жилищных сертификатов об их погашении путем предоставления одной и той же квартиры, требования удовлетворяются в соответствии с очередностью их получения эмитентом. Чтобы использовать такой механизм, он должен быть прямо предусмотрен в проспекте эмиссии жилищных сертификатов.

По нашему мнению, вопрос о заключении договора купли-продажи между эмитентом и собственником жилищных сертификатов, количество которых соответствует не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, в ходе строительства жилого дома можно решить до урегулирования этого вопроса в законодательном порядке используя пункт 7 положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов. Согласно данному пункту в обязательные реквизиты жилищного сертификата входят условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора. Таким образом, если предусмотреть в жилищном сертификате срок предъявления не ранее срока оформления квартир в собственность эмитента, то будут соблюдены требования законодательства как об объекте договора купли-продажи квартиры (объект недвижимости должен однозначно идентифицироваться по договору его купли-продажи), так и о праве собственников жилищных сертификатов на заключение договора купли-продажи.

Автор генеральный директор юридической фирмы Интерцессия. Статья написана специально для Ведомостей. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции.

Заключение договора купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием жилищных сертификатов, практически ничем не отличается от заключения договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за денежные средства. Отличие будет в положениях договора о цене квартиры, поскольку в них надо будет четко указать стоимость 1 кв. м квартиры, общую стоимость квартиры (исходя из фактического размера передаваемой покупателю квартиры) и порядок оплаты (только жилищными сертификатами или жилищными сертификатами и денежными средствами). Это необходимо, поскольку при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). При этом в акте приема-передачи квартиры указывается на погашение предъявленных сертификатов (прекращение обязательства эмитента путем предоставления собственнику жилищных сертификатов в собственность квартиры). Сам договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).

По словам гендиректора ГУП УЭЗ Валерия Силина, в реконструкции нуждаются здания 480 городских микрорайонов. Речь идет о районах со смешанным жилым фондом: панельные и кирпичные пятиэтажки несносимых серий, старые восьми-девятиэтажные дома, сталинки, малоэтажные постройки, - пояснил в интервью Газете глава комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов. - Необходимый капремонт идет здесь медленно: слишком это большая нагрузка на городской бюджет, а жители оплачивать его не могут.

В Москве готовится эксперимент по реконструкции домов по инициативе и с финансовым участием жителей столицы. Представленный ГУП Управление экспериментальной застройки микрорайонов (ГУП УЭЗ) города Москвы план эксперимента одобрили 9 марта депутаты Мосгордумы, и вскоре распорядительный документ о реализации пилотных проектов может выпустить городская мэрия.

Идея должна понравиться горожанам: они получают возможность расширить свою жилплощадь. Человек может получить новую квартиру в возводимой надстройке к дому, - объясняет Москвин-Тарханов. - Он заплатит за разницу в метраже, причем оплатит лишь себестоимость строительства плюс фиксированную прибыль инвестора. Получается примерно в 2,5 раза ниже рыночной стоимости.

Предложенная схема такова: жильцы собирают инициативную группу, которая находит управляющую компанию и подписывает с ней договор. После этого пожелания жителей воплощает в проекте архитектор. И лишь потом к договору присоединяется в качестве третьей стороны правительство Москвы. Оно может принять решение о субсидировании проекта, если тот коммерчески невыгоден, - рассказывает Москвин-Тарханов. - Может мэрия и выступить гарантом привлечения кредитных средств - работать по такой схеме уже согласился Сбербанк России.

По данным корпорации Перспектива, более половины (52%) торговых площадей Перми занимают объекты стрит-ритейла, еще 24% магазины в отдельно стоящих зданиях. Качественные ТЦ стали строиться в городе начиная с 2004 г. За 2004-2006 гг., по данным Регионального центра независимой оценки, было введено более 240 000 кв. м, из них 60 000 кв. м в 2006 г. Средняя стоимость 1 кв. м торговых площадей на конец 2006 г. составила 39 400 руб., прирост за год 10,4 %.

Эксперимент предполагается провести в трех-пяти микрорайонах в разных частях города. Уже есть предложения от жителей из районов Кузьминки и Москворечье, - рассказал корреспонденту Газеты исполнительный секретарь Комитета защиты москвичей Алексей Навальный. Он уверен, что после запуска пилотного проекта недостатка в инициативах не будет. Правда, обеспеченные жители центра города, у которых есть деньги на реализацию таких проектов, из них практически исключаются. В историческом центре не рядовая застройка, - объясняет Москвин-Тарханов. Так что план реконструкции, скажем, Остоженки по-прежнему будут спускать сверху. А на окраинах Москвы богатых жильцов недостаточно. Значит, нужно заманить туда инвесторов - на время эксперимента в этой роли выступит ГУП УЭЗ. А вот частные инвесторы от идеи не в восторге. У нас был негативный опыт реконструкции дома с надстройкой этажей в Лыткарино, - рассказал корреспонденту Газеты гендиректор ЗАО Пересвет-Инвест Олег Пронин. - Это оказалось невыгодно: компания получила лишь 5-10% прибыли. Строительство же нового дома приносит инвесторам 50-70% прибыли. Если мэрия полностью откажется от получения прибыли в таких проектах и вложит средства в создание инженерных коммуникаций, если инвесторам не придется отдавать городу долю в возводимых надстройках, то вырастет и коммерческая привлекательность проектов, - уверен Навальный.
Интерес инвесторов к торговой недвижимости Перми растет. К городу присматриваются международные и федеральные сети: IKEA, Ашан, Копейка, Перекресток, Лента и др. В городе возводятся новые качественные ТЦ, хотя традиционный стрит-ритейл до сих пор занимает значительную часть пермских торговых площадей.

Спрос на торговую недвижимость растет в преддверии прихода в Пермь федеральных и международных сетей. По словам директора департамента коммерческой недвижимости корпорации Перспектива Игоря Голубева, заявки с запросами на участки земли под строительство ТЦ или сами торговые помещения поступают в их компанию чуть ли ни каждый день.

Ключевыми реализованными проектами минувшего года в Перми стали ТЦ Metro Cash Carry (11 000 кв. м, инвестиции $18 млн), ТЦ Баумолл (14 000 кв. м) и ТЦ Лайнер (11 600 кв. м). В то же время в 2006 г. сохранилась тенденция активного пополнения рынка торговой недвижимости объектами, расположенными на первых этажах жилых домов. За счет встроено-пристроенных помещений в минувшем году, по данным корпорации Перспектива, количество торговых площадей увеличилось не менее чем на 15 000 кв. м.

Седьмой континент для размещения ТЦ Шоколад (площадью 23 000 кв. м) приобрел часть площадей бывшего велосипедного завода Велта в промзоне Свердловского района Перми. Местные эксперты считают сделку неудачной. У торгового центра, расположенного в промзоне, скорее всего, не будет вместительной парковки, а также удобного транспортного сообщения с главными магистралями города, говорит генеральный директор компании MVM Андрей Ярославцев. А для того чтобы ориентироваться только на районных покупателей, Шоколад слишком велик, в этом случае хватило бы и 7000-8000 кв. м, уточняет он.

Интерес к региону проявили IKEA, Ашан, Копейка, Перекресток и другие сети. В декабре 2006 г. в Перми побывали представители питерской сети Лента с целью осмотреть возможные участки для размещения продуктового гипермаркета. В Ленте сообщили, что принципиальное решение о возможности развития сети в Перми будет принято в середине 2007 г.

Крупнейшим проектом 2007 г. стал ТЦ Park House (общая площадь 70 000 кв. м), который будет построен в районе местного ипподрома. Проект находится на стадии разработки, сеть этих торговых центров в регионах развивает УК Молл Менеджмент. Ожидается, что в пермском Park House будут представлены несколько десятков бутиков, пункты банковского обслуживания, фудкорт, боулинг-центр, игровая зона, многозальный кинотеатр.

Генеральный директор компании Норма Вадим Юсупов считает, что в Перми можно найти множество удобных участков для размещения крупного торгового центра или гипермаркета. По его словам, город имеет вытянутую форму, в нем много территорий, расположенных в нескольких минутах езды от любого крупного спального района. Вадим Лютаревич, генеральный директор компании Фуд-Трейд (оператор сети Пятерочка в Перми), соглашается, что таких участков немало, однако добавляет, что многие из них уже приобретены или выделены под строительство, а получить другие нелегко. Лютаревич говорит, что городская администрация затягивает выдачу документов на строительство.

Учитывая значительный ввод торговых площадей, закономерна ситуация с ценами на рынке. За 2006 г. средняя стоимость торговых помещений увеличилась лишь на 10,4%, рост еле перегнал инфляцию. Цена 1 кв. м в декабре 2006 г., по данным корпорации Перспектива, составила 39 400 руб. Больше всего выросли в цене магазины в центральном Ленинском районе. За год 1 кв. м подорожал здесь на 13,4% и стал стоить 60 000 руб.

Местные компании также строят торговые объекты. Группа ЭКС возводит вторую очередь гипермаркета Семья. По сообщению компании, инвестиции в проект достигнут $45 млн. Российский индустриальный альянс в центре престижного Ленинского района построит Краевой универсальный магазин общей площадью более 150 000 кв. м. В непосредственной близости от крупнейшего в Индустриальном районе ТРК Столица (32 000 кв. м, владелец DVI Group) компания Норма выкупила муниципальный кинотеатр Мир, на месте которого планирует возвести торговый центр. Его параметры пока не определены.



Главная --> Публикации