Главная --> Публикации --> Квартира в москве или коттедж в подмосковье? пмж на выбор Прокуратура — за дольщиков Приват иль неприват… На месте рынков вырастут современные торговые центры Лев леваев собрался на lse

Закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ (№ 214-ФЗ) вступил в силу 1 апреля 2005 г. Застройщики не могут собирать деньги с физлиц до получения разрешения на строительство, а долевой договор подлежит госрегистрации.

Банкиры, стремившиеся вписаться в схему долевого финансирования строительства жилья, могут быть довольны. В банковский комитет Госдумы внесен проект поправок в закон Об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщики смогут привлекать частные средства только через банковские депозиты.

Закон о долевом строительстве почти не работает большинство строителей предпочитают привлекать средства частников через вексельные схемы. По оценке Института экономики города, сейчас лишь 5% договоров по продаже квартир в столичных новостройках заключается по этому закону. Тем не менее розничные банки уже оценили привлекательность этого рынка. Сбербанк в начале прошлого года даже запустил собственную программу кредитования застройщиков с привлечением средств покупателей квартир. Банк финансирует строительство, только если покупатели жилья вносят его стоимость на депозит, а банк после сдачи объекта перечисляет деньги застройщику. Узнать в Сбербанке, сколько человек воспользовались этой схемой, Ведомостям вчера не удалось.

На ежегодном банковском форуме в Сочи прошлой осенью зампред банковского комитета Павел Медведев впервые заявил, что застройщики не должны привлекать деньги населения, а роль посредников нужно отдать кредитным организациям. Как стало известно Ведомостям, такие поправки к закону Об участии в долевом строительстве не только разработаны, но и уже направлены в профильный комитет в Госдуме.

Поправки в закон готовило Министерство регионального развития, а внес их в Госдуму сенатор от Ульяновской области Рустем Шиянов, зампредседателя комитета по промышленной политике. Пресс-служба Министерства регионального развития не стала комментировать документ, сославшись на отсутствие разрабатывавшего его чиновника Юрия Тыртышова. Руководитель банковского комитета Госдумы Владислав Резник признался, что пока не видел текста, но считает оправданным все, что повышает защищенность частного инвестора. Если банк вступает в схему и несет солидарную ответственность, то он, естественно, гораздо пристальнее проверяет застройщика, отметил депутат. Сам он готов поддержать новый закон, как и его заместитель Медведев.

Законопроект разработан с целью максимально исключить риски физических лиц, говорится в пояснительной записке к проекту, который есть в распоряжении Ведомостей. Поправки предполагают, что застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только через банк, который разместит их на депозит и примет на себя гарантии по возврату денег на случай неисполнения обязательств застройщиком. Деятельность и тех и других подлежит обязательному страхованию. Застройщик имеет право требовать деньги только после получения разрешения на строительство и соблюдения других формальностей. Но средства с депозитов дольщиков он получит только после привлечения банком всей стоимости строительства по смете.

Банкиры, напротив, полны оптимизма. Некоторые крупные российские банки с подобной схемой уже работают, и в том, что она станет повсеместной, ничего плохого нет: сама схема достаточно удобна, так как банки, дополнительно проверяя застройщиков, снижают риски от их работы, рассуждает Андрей Лукьянов, директор департамента инвестиций в недвижимость банка Российский кредит. Единственное, что меня смущает, так это выбор банков на конкурсе. Зампредседателя правления Москоммерцбанка Асхат Сагдиев считает, что банки больше всех выиграют от новой схемы. Инвесторы будут лучше защищены, однако за это им придется и заплатить больше. Так что разница в стоимости готовой квартиры и квартиры на стадии строительства, уже уменьшившаяся в последнее время, еще сократится, говорит он. А вице-президент банка Евротраст Владимир Талавер полагает, что от предложенного закона больше других выиграет Сбербанк. У него достаточно ресурсов, поэтому он может кредитовать строителей без увязки с депозитными счетами дольщиков, объяснил банкир. А схема сбора средств покупателей квартир в строящихся домах у Сбера уже отработана.
Новые жилые комплексы, коттеджные поселки и даже целые микрорайоны ничто не может удовлетворить спрос москвичей и гостей столицы на жилье. А к чему тогда мелочиться? Лучше сразу строить город. На днях Сбербанк выдал Объединенной промышленной корпорации Сергея Пугачева $750 млн на строительство поселка Плещеево на Новорижском шоссе. Но назвать поселком раскинувшийся на территории в 600 га будущий комплекс жилых зданий общей площадью более 1 млн м2 и язык-то не поворачивается. Там смогут проживать 30 000 жителей чем не город? Причем уже третий, который появится на новорижском направлении.

Но риэлторы и застройщики не одобряют эту инициативу. Крупные девелоперы это переживут, а у мелких начнутся проблемы, уверен старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. Мы только приспосабливаемся к старому закону, если будут введены новые поправки, это взвинтит цены, говорит Дмитрий Шмелев, коммерческий директор СТ Групп Регион. Его компания первой в России сдала дом, построенный по этому закону. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев уверен, что продаваемое по новой схеме жилье будет дороже, но защите дольщиков это не поможет, пока строители привлекают частные средства по вексельным схемам. Крупный девелопер уверен, что сразу же после принятия такого документа жилье подорожает минимум на 20%.

К западу от столицы собственную маленькую Европу за $3 млрд строит Нафта-Москва Сулеймана Керимова. Кроме того, Капитал Груп совместно с MCG Group презентовали общественности проект с рабочим названием Остров Истра. Инвестиции и здесь внушительны $2 млрд.



Пока что все пять проектов очень похожи на то, о чем мечтает московский средний класс. А мечтает он о тихой загородной жизни. Рынку малоэтажного жилья критически не хватает предложения, особенно доступного по цене. Спрос не проблема, он давно созрел. Москва перенаселенный мегаполис, сулящий горожанам все меньше комфорта. Пробки, стрессы и сумасшедшие цены за квадратный метр жилья непотребного качества реальность, от которой хочется бежать сломя голову. Только не слишком далеко от МКАД.

Новая Рига не единственная зона для частного градостроительства. На юге компания КОАЛКО-Девелопмент, близкая к совладельцу холдинга Металлоинвест Василию Анисимову, реализует проект Большое Домодедово. Где-то между Бутовом и Троицком на 6000 га собирается строить свой город основатель холдинга Русагро и сенатор от Белгородской области Вадим Мошкович, который недавно получил контроль над землями совхоза Коммунарка. Будущий город под условным названием Проект А101 рассчитан на 250 000 жителей. Это больше населения Химок.

Наверное, в частных городах с ЖКХ и соцкультбытом особых проблем не будет. По крайней мере в Рублево-Архангельском, будущие жители которого, по-видимому, не составят контраста контингенту Рублевки. Впрочем, еще не факт, что частные города анклавы нуворишей. Заявленная минимальная цена от $2000 за 1 м2 в Плещееве размывает портрет очень состоятельной целевой аудитории. Таких цен давно нет даже в московских хрущобах, идущих под снос. Уже подсчитано, что к 2015 г. в частные города России может быть инвестировано до $20 млрд. Значительная часть этих денег пойдет в подмосковные стройки. Столичные строители возвели за прошлый год около 5 млн м2 жилья. Суммарная жилплощадь в пяти частных городах Подмосковья к моменту завершения их строительства будет в 7 раз больше. Жаль только, что строительство новых городов тоже будет неспешным. Например, сдача первого микрорайона города Мошковича запланирована только на 2011 г. Воплощение всего проекта может потребовать четверти века. А так хотелось поторопиться с переездом.

Лондон, Париж, Стокгольм и прочие европейские столицы прирастали уютными городами-спутниками, куда людям приятно возвращаться с работы. Периферийные территории там развивали с умом, на основании множества расчетов и комплексного планирования. А что у нас? Стоит чуть отъехать от кольца, как за стеклом автомобиля возникает тоскливый пейзаж. Однотипные города-сателлиты перемежаются с неказистыми коттеджными поселками маленькими, часто недостроенными и разрозненными. Провести центральные коммуникации к таким поселкам огромная проблема. Поэтому их часто попросту нет. Потребительская и социальная инфраструктура? В массе своей бедна. Приличные магазины, школы и спортивные клубы в некоторых местах отсутствуют, и строить их даже не планируется.

Жилищный фонд Москвы составляет более 200 млн кв. м. Ежегодно он увеличивается примерно на 5 млн кв. м: по данным мэрии, в 2003 г. было построено 4,7 млн кв. м, в 2004 и 2005 гг. по 4,8 млн кв. м.

Забота мэрии о социально не защищенных москвичах может сдвинуть с мертвой точки рынок недвижимости и стимулировать рост цен на квартиры. В этом году масштабы строительства останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24%. Значит, предложение жилья на рынке сократится и квартиры могут подорожать за год на 30%, прогнозируют эксперты.

Зато заметно изменится доля муниципального жилья: в прошлом году, по словам Ресина, на социальные нужды пошло 1,8 млн кв. м (т. е. 34% построенного. Ведомости), а на этот год запланировано уже 2,23 млн кв. м (т. е. уже 46,5%. Ведомости). Сам же объем жилья для очередников и льготников вырастет на 24%.

В прошлом году столичные строители превысили план, введя в строй 5,3 млн кв. м, отчитался вчера перед московским правительством первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин. На этот год запланировано 4,8 млн кв. м жилья, но речь о снижении объемов строительства не идет, разъяснил представитель стройкомплекса столицы. В 2006 г. было запланировано 4,83 млн кв. м, но построили больше, то же самое может быть и в этом году, говорит он.

Если социальное жилье и упадет в цене, то на недвижимость в более высоких сегментах это никак не повлияет. Это разные сферы рынка, здесь разные покупатели, и они друг от друга не зависят, отмечает заместитель гендиректора компании Дон-Строй Тимур Баткин. С ним согласен и коммерческий директор компании Мироздание Георгий Кузин: Для среднего москвича, который не может воспользоваться социальными программами, эти меры никакой роли играть не будут, и цены для него снижаться не будут. Зато уменьшение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального сократит предложение квартир на свободном рынке, а следовательно, квадратные метры подорожают, прогнозирует заместитель гендиректора компании Трест 1991 Татьяна Пальчикова. Кузин с ней согласен. Пальчикова напоминает, что по статистике до 30% квартир покупают приезжие, которые на социальные программы рассчитывать не могут. Сейчас спрос немного падает в связи с высокими ценами, но если рынок будет сокращаться, то к концу года вполне можно ожидать нового витка цен, прогнозирует генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Конечно, не уровня 2006 г., за который квадратные метры подорожали на 80-100%, а уровня 2003 г., т. е. на 30-40%. Рост объемов муниципального жилья сейчас выгоден застройщикам, считает Кузин. В данный момент на рынке наблюдается стагнация, а снижать цены застройщики не хотят. Увеличить спрос не в их силах, а вот пролоббировать снижение предложения они вполне могли бы, рассуждает он.
Компания Platzdarm Development начала крупный девелоперский проект в Подмосковье. В строительство многофункционального комплекса в Химках будет вложено $500 млн.

Преобладание городского заказа при строительстве жилья позволяет увеличить использование социальных программ (к примеру, социальной ипотеки и т. д.), что приведет к снижению цен на квартиры, так прокомментировал эти цифры мэр Москвы Юрий Лужков. Результат, по его словам, уже заметен: Фирмы, отслеживающие стоимость жилья, отмечают небольшое снижение цен. Поэтому эта тенденция [увеличение объемов строительства по городскому заказу. Ведомости] должна быть продолжена и стать одной из приоритетных наших задач на ближайшие пять лет. За прошлую неделю средняя цена на столичное жилье снизилась на 0,1% (до $4209 за 1 кв. м), свидетельствуют данные аналитического портала ирн.ru (Индикаторы рынков недвижимости). В феврале по отношению к январю стоимость квартир не изменилась ($4210 за 1 кв. м.)

Деловой район Химки-Сити, как его называет девелопер, будет построен в Бутаковской пойме, на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД. Как рассказал Ведомостям гендиректор Platzdarm Development Тигран Алексанян, проект разрабатывался под участок площадью 17 га, сейчас под управлением девелопера находится около 12 га земли (участок взят в долгосрочную аренду у ЗАО Футбольный клуб Химки). С владельцами оставшихся 5 га переговоры ведутся, но назвать их Алексанян отказался. Постановление администрации Химкинского района, разрешающее компании проектировать комплекс, вышло в конце прошлого года.

Platzdarm Development девелоперская компания, основанная в начале 2006 г. бывшим гендиректором Декры Тиграном Алексаняном. Он владеет контрольным пакетом компании. Одним из акционеров также считается владелец издательского дома Building Петр Шура. Портфель перспективных проектов, по данным компании, составляет около 1,5 млн кв. м.

Общая площадь комплекса составит более 350 000 кв. м, из них порядка 120 000 кв. м подземная часть. По словам Алексаняна, большая часть будет отдана под офисы. Химки-Сити также будет сочетать торговые и гостиничные площади (трехзвездочная гостиница на 250 номеров) и апартаменты. Кроме того, предполагаются рекреационные зоны и яхт-клуб, доступные для жителей района.

Как показывает практика, на периферию стремятся перевести свои крупные офисы многие корпорации, что объясняется высокими арендными ставками в центре города. Мы выбрали такой участок, где может быть максимально сосредоточена деловая активность ленинградское направление связывает две российские столицы, а также Москву и Шереметьево, рассказал Алексанян. Основная концепция нового комплекса город в городе. Алексанян надеется, что Химки-Сити станут своеобразными западными воротами столицы.

Химки-Сити будет возведен недалеко от кластера крупных торговых комплексов, в числе которых Гранд, жилой район Юбилейный, застраиваемый группой ПИК, рассказывает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский, консультирующий проект. Гендиректор компании ПИК-Регион Сергей Канаев указывает, что в ближайшем Подмосковье не так много самостоятельно сформировавшихся зон деловой активности, и считает, что у Химки-Сити есть все шансы стать успешным проектом. Район, примыкающий к МКАД, пользуется большой популярностью у девелоперов, говорит Закревский. Так, рядом Michaniki Russia строит высотный офисно-гостиничный комплекс площадью более 150 000 кв. м, построен деловой центр Кантри-Парк.

Объем инвестиций составит более $500 млн. Тигран Алексанян говорит, что проект будет финансироваться на собственные и привлеченные средства компании. По производственному плану, который разрабатывает СК Strabag, подготовительные работы должны начаться в сентябре 2007 г., а завершится весь проект через четыре года.



Главная --> Публикации