Главная --> Публикации --> Летящие отели и подводные парковки Проблему обманутых соинвесторов москва решит не раньше 2009 года Почему риэлторы не спешат объединяться? Из полуподвала в кабинет Прийти вовремя

По данным Росстата, в 2006 г. введено 50,2 млн кв. м жилья (115,2% к 2005 г.), в 2005 г. 43,6 млн кв. м (106,3% к 2004 г.). В Москве в 2006 г. построено 5,3 млн кв. м (110% к 2005 г.), в 2005 г. 4,8 млн кв. м.

Падение цен на столичном рынке недвижимости не может длиться вечно, считают эксперты Ренессанс Капитала. Они уверены, что нынешняя стагнация явление временное и вскоре должно прекратиться. Эксперты инвестбанка прогнозируют, что вплоть до 2010 г. жилье будет дорожать, но не более чем на 10% в год.

Цены на квартиры в Москве стагнируют с конца 2006 г., а некоторые типы жилья и вовсе стали дешеветь. Величина коррекции невелика, формальная статистика дает 3-5% снижения с начала года, а неявная может доходить до 10-15%, рассказывает руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. Позже такой же тренд зафиксирован в регионах. Эксперты объясняют это резким скачком цен в прошлом году. По данным аналитиков Ренессанс Капитала, в 2006 г. цены на жилье в России поднялись на 53,8%, а в столице на 93,8%.



Но государство больше стимулирует не предложение жилья, а спрос, внедряя ипотеку, сетует Языков. По данным Ренессанс Капитала, в 2006 г. ипотечный рынок вырос в 4,8 раза и на него пришлось 15% покупок нового жилья. Если прогнозы инвестбанка оправдаются, то к 2010 г. эта доля увеличится до 65%.

Но спад будет длиться недолго, прогнозируют аналитики Ренессанс Капитала. В отчете по рынку недвижимости они утверждают, что в нынешнем году недвижимость в России и в Москве подорожает на 12,2% и 9,7% соответственно. Примерно такими же темпами жилье будет дорожать вплоть до 2010 г. (см. график). Невозможна стабилизация рынка в условиях хронической нехватки жилья, объясняет аналитик Ренессанс Капитала Алексей Языков. Он указывает, что на каждого жителя России приходится 21 кв. м жилья. В Европе этот показатель составляет 29 кв. м. Чтобы достичь этого уровня, Россия должна построить около 1 млрд кв. м жилья. А это примерно пять таких городов, как Москва. При нынешних темпах строительства на это понадобится 20 лет.

Рост цен в долларах на 10% возможен, так как это элементарный учет инфляции, про которую, разумеется, не забывает при ценообразовании ни один продавец товаров или услуг, считает директор по развитию инвестиционной группы Жилторг Иван Гурьев. По прогнозам Минэкономразвития, инфляция в 2007 г. составит 7-8%, в 2008 г. 6-7%, в 2009 г. 5,5-6,5%, в 2010 г. 5-6%. А доллар укрепится незначительно: в 2008 г. за него будут давать 25,9 руб., в 2009 г. 26,4 руб. и в 2010 г. 27,2 руб. По расчетам правительства, средняя зарплата россиян увеличится с 13 066 до 20 815 руб. (рост около 60%).

Особую обеспокоенность Ренессанс Капитала вызывают цены на жилье в Москве. Несмотря на стагнацию, средняя семья в столице пока не может позволить себе купить жилье даже с помощью ипотеки. Если до 2006 г. рост цен на недвижимость коррелировался с ростом доходов населения, то в прошлом году рост доходов значительно отстал от цен, объясняет Языков. Но спрос никуда не делся, он всего лишь отложен. Мы не ожидаем значительной коррекции цен на жилье в ближайшем будущем. Более того, считаем, что по мере роста доходов населения цены на жилье будут пытаться догнать покупательную способность населения, говорится в отчете.

Депутаты Московской областной думы приняли закон, устанавливающий максимальные расценки на межевание земли при оформлении дачных участков в рамках так называемой дачной амнистии. Цены вполне божеские: максимум 450 рублей за сотку, но не более 7 тысяч рублей за участок любого размера. Для сравнения: сегодня в ближайшем Подмосковье цена межевания шести соток может доходить и до $1,5 тысячи.

С уверенностью я могу говорить о перспективе на ближайшие полгода, не далее, и в этот период не произойдет ничего такого, что могло бы послужить толчком к реальному повышению цен, считает Гурьев. Мы сейчас имеем потолочные цены на недвижимость как загородную, так и городскую. Если бы сейчас цены могли упасть глубже, то этот процесс уже бы происходил, возражает Репченко. Он напоминает, что в 2004 г. рынку потребовалось для восстановления спроса девять месяцев, а нынешняя стагнация длится около семи месяцев. Оживления на столичном рынке можно ожидать со дня на день, уверен эксперт. Правда, это не означает возобновления роста цен скорее всего они останутся на нынешнем уровне, окончание стагнации будет выражаться в переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к активной. Гендиректор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич уверен, что отложенный спрос сформирован и в ближайшее время вернется. Это видно по прибывающему интересу к новым площадкам, говорит он.
Власти Подмосковья установили прейскурант на межевание земельных участков: до 450 рублей за сотку, но не более 7 тысяч за весь участок.

Закон О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства вступит в силу через 10 дней после его публикации в печати. Как вчера пояснил депутат Мособлдумы Павел Грудинин, закон будет обязательным для исполнения всеми юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то есть ни одна организация не сможет брать за эти работы больше 450 рублей за сотку. Второе ограничение - не более 7 тысяч рублей за весь участок любого размера - позволит еще больше сэкономить владельцам наделов более 15,5 сотки. Закон не отменяет права граждан заказать землеустроительные работы коллективно: в этом случае 7 тысяч рублей будет стоить межевание всех участков дачного или садоводческого товарищества.

Расценки будут действовать до окончания периода дачной амнистии 1 января 2010 года. Именно высокая стоимость определения границ земельного участка до сих пор тормозила процедуру легализации загородной собственности граждан: многим садоводам-пенсионерам нынешние расценки не по карману. Но больше всего новый подмосковный закон потрафит владельцам больших наделов: например, в 1950-е годы к так называемым генеральским дачам полагались участки в 50 соток.

Как признались Газете в аппарате Мособлдумы, первоначально в законопроекте фигурировала цифра 750 рублей за сотку. Но после того как стоимость землеустроительных работ посмотрели в других регионах России, то решили, что для большинства населения Подмосковья плата в размере 750 рублей слишком высока, - сообщил собеседник.

Решение подмосковной думы должно порадовать граждан. Сейчас, по информации Грудинина, стоимость работ по межеванию земель в отдаленных районах Подмосковья может составлять 2-3 тысячи рублей, а в таких районах, как Одинцовский, где самый дорогой земельный ресурс в области, 15-20 тысяч рублей. По данным игроков рынка загородной недвижимости, межевание подмосковного участка в шесть соток обходится в $500-1,5 тысячи.

Ивакин считает, что оплату межевания вообще грешно было перекладывать на граждан. Не граждане виноваты в том, что они получили земельные участки без точных границ, - говорит он. - Государство должно было сначала потратить деньги на определение границ, а потом раздавать участки в собственность. Поэтому теперь есть законные основания для того, чтобы выделять на межевание деньги из федерального и региональных бюджетов целевым методом хотя бы для дачных и садовых товариществ, считает Ивакин. Но власти об этом и не заикаются.

В принципе до окончания дачной амнистии можно продать дачный участок и без межевания. Но на практике такие участки пользуются все меньшим спросом, ведь покупатель принимает при этом все риски по изменению границ участка на себя. Как рассказал Газете замдиректора департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТа Андрей Ивакин, принятый недавно закон о кадастре содержит норму, которая разрешает совершать сделки без межевания. Если у вас есть свидетельство старого образца, вы можете продать такой участок, - поясняет Ивакин. - Но новый собственник будет тратить деньги на межевание, когда оно ему потребуется. А потребуется межевание скоро: новые свидетельства с точным указанием границ участка граждане должны получить до 1 января 2010 года, когда закончится дачная амнистия.

Предупреждение было адресовано не только главам семи регионов, принявшим участие в селекторном совещании, которое вчера на Старой площади провел главный куратор нацпроектов, но и всем остальным местным начальникам. Медведев считает, что лучшим рецептом для изведения паразитов в жилищно-строительном комплексе (ЖСК) должны быть земельные аукционы. Именно проведение прозрачных и открытых тендеров на распределение земельных участков лишит нечистоплотных руководителей некоторых муниципальных образований возможности распределять потенциальные стройплощадки за астрономические взятки, убежден Медведев.

Первый вице-премьер Дмитрий Медведев11июля в последний раз предупредил губернаторов о личной ответственности за завышение цен на жилье. Правительство, подчеркнул Медведев, не намерено больше мириться с ситуацией, когда львиная доля этой цены складывается из взяток коррумпированным чиновникам.

С другой стороны, первый вице-премьер не намерен мириться с распределением земельных участков целевым назначением. Советские схемы, как назвал их Медведев, применяются, в частности, в Волгоградской области. Если верить данным Росстроя, в первом квартале 2007 года из 43 земельных участков, выделенных под строительство многоэтажного жилья, лишь один участок распределен в области через аукцион, а все остальные - целевым назначением. Это не та модель, к которой мы стремимся, - сделал Медведев выговор по видеоселектору главе Волгоградской области Николаю Максюте. Нужно создать прозрачную систему передачи земельных участков под застройку, - повторил первый вице-премьер волгоградскому губернатору.

Этот коррупционный узел надо разрубить полностью и окончательно, - потребовал первый вице-премьер. До 1 января 2005 года коррупционеры использовали переходные положения закона, резервировавшие земельные участки про запас. В результате они превратились в личный капитал ряда глав муниципальных образований, - констатировал Медведев.

Губернатор Калининградской области Георгий Боос пожаловался, что застройщики тянут со строительством, выжидая, когда цены на недвижимость достигнут максимума. Медведева это тоже беспокоит. Он заверил, что государство даст четкий сигнал владельцам участков, которые занимаются строительными манипуляциями: обносят площадку забором и не чешутся в ожидании возможных дивидендов. Он обещал изменить юридические нормы и лишить права собственности на участки тех, кто занимается фикцией, а не реальным строительством. Сейчас закон позволяет делать это лишь по истечении трех лет, то есть не раньше 1 января 2008 года.

По мнению главы Росстроя Сергея Круглика, аукционы позволяют застройщикам получить разрешение на строительство в течение двух месяцев. Кроме ускорения - экономия: существенные суммы поступают не в карман коррупционеров, а в бюджет. Так, сообщил он, первоначальная цена за участок в ходе тендера возрастает в 10-12 раз.

На ближайшую перспективу Дмитрий Медведев поставил новую задачу: сформировать полноценную единую систему государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

По общей оценке выступавших, активные совместные усилия правительства и регионов, включая действия антимонопольной службы и Генпрокуратуры, позволили всего лишь за год переломить нетерпимую ситуацию в ЖСК. За первое полугодие, отметил первый вице-премьер, в России построено жилья почти в полтора раза больше, чем за тот же период 2006 года - 22,38 млн квадратных метров.

Во вторник SP поставила на пересмотр в сторону понижения рейтинги 612 выпусков облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами (выдаются заемщикам с плохой кредитной историей). Свои действия агентство объяснило растущим числом просроченных кредитов, снижением цен на жилую недвижимость и низким качеством оценки заемщиков кредиторами. Через несколько часов Moody's Investors Service объявило о понижении рейтингов 451 выпуска ипотечных облигаций, еще 32 выпуска поставлены на пересмотр.

Кстати, возможности проводить экспертизу могут лишиться 13 регионов, которые, в отличие от 67 примерных областей, еще не представили свои планы на сей счет. Полномочия регионам делегированы и могут быть изъяты, - предупредил Медведев. Так что тем, кто со строительством жилья не торопится, может быть признан ЖСК-паразитом. А паразитов и коррупционеров Медведев будет изводить всеми средствами.
Недобросовестные американские заемщики и рейтинговые агентства, излишне оптимистически оценивавшие их кредитоспособность, спровоцировали обвал на мировых рынках. Standard Poor's и Moody's переоценили рейтинги более чем 1000 выпусков ипотечных облигаций на $17,2 млрд. Курс доллара достиг исторического минимума, а по фондовым рынкам прокатилась волна продаж.

Ужесточение кредитных и рисковых норм может перекинуться из ипотечного в другие сегменты рынка кредитования, считает Билл О'Доннелл, стратегический аналитик UBS. Это уже происходит. За последние две недели из-за пассивности инвесторов сорвались пять выпусков облигаций со спекулятивным рейтингом, в ходе которых фонды прямых инвестиций должны были привлечь средства на выкуп компаний.

SP пересматривает рейтинги по облигациям на $12 млрд, Moody's на $5,2 млрд. Это соответственно 2,13% и 1,2% от объема бондов, обеспеченных кредитами на покупку жилья, которым агентства выставили рейтинг в 2006 г. Многие из этих бондов имеют инвестиционный рейтинг уровня А и АА от обоих агентств.

Резкое ухудшение ситуации на ипотечном рынке ударило по долларовым активам и более рискованным инструментам. Курс опустился до рекордно низкой отметки $1,3784 за евро, вчера чуть поднялся до $1,376 за евро, фунт стерлингов достиг вчера $2,035 максимума с июня 1981 г.

В последние годы низкие процентные ставки, мягкие условия кредитования и высокая ликвидность в США вызвали бум на рынке недвижимости, международных финансовых рынках, рынке слияний и поглощений, где особую активность проявляют фонды, выкупающие компании на заемные средства.

Индекс РТС вчера вырос на 0,9% до 1995,58 пункта. Если бы не негатив из Америки, у нас был бы шанс преодолеть отметку в 2000 пунктов, считает управляющий активами Финама Андрей Сапунов. Вечером в Европе и на утренних торгах в США ситуация начала выправляться.

Цены безопасных гособлигаций выросли, а акций упали. Волна продаж, начавшись в США (-1,1% по индексу Dow Jones, -1,4% по SP 500), перешла в Азию (-1,1% по японскому Nikkei и -0,4% по корейскому Kospi) и Европу (-1,2% по немецкому DAX к середине дня).

Проблемы с оценкой ситуации были не только у агентств. В феврале, после объявления HSBC и New Century, Джан Синха из банка Bear Stearns, уважаемый на рынке аналитик сектора ипотечных облигаций, рекомендовал инвесторам покупать облигации. Однако весной два хедж-фонда под управлением Bear Stearns понесли огромные убытки и были вынуждены просить у материнского банка кредит в $3,2 млрд.

Проблемы на ипотечном рынке США накапливаются несколько месяцев. В феврале HSBC и New Century Financial сообщили об убытках из-за растущего числа дефолтов по высокорискованным ипотечным кредитам. Облигации, обеспеченные кредитами New Century, были среди тех, чьи рейтинги пересмотрели SP и Moody's. Инвесторы теперь обвиняют агентства. Почему только сейчас? вопрошал на телеконференции с представителями SP Стив Эйсман, управляющий директор хедж-фонда Frontpoint Partners. Просрочка растет как снежный ком уже не первый месяц! Мы пересмотрели рейтинги так быстро, как смогли, защищался Том Уоррак, управляющий директор SP.

Убытки инвесторов, работающих с такими структурированными инструментами, как обеспеченные долговые обязательства (CDO), могут быть еще выше. CDO это пулы облигаций, разбитые на транши с разным уровнем риска. По оценке Credit Suisse, потери могут составить $52 млрд, а оценка Deutsche Bank $90 млрд.

General Electric в I квартале списала $500 млн на убытки, понесенные на этом рынке. Люди, знакомые с ситуацией, говорят, что во II квартале может быть списано еще $200 млн.



Главная --> Публикации