Главная --> Публикации --> Прийти вовремя Почему москвичи не хотят переселяться за город Общественная палата заинтересовалась «дачной амнистией» Станет ли страхование жилья обязательным? Активный отдых как стиль жизни

По данным Минобороны, в 2004 г. количество нуждающихся в квартирах семей военнослужащих увеличится с 170 400 до 189 00 Для того чтобы к 2010 г. полностью обеспечить армию положенным жильем, необходимо строить ежегодно около 33 000 квартир, что будет забирать из казны около 40,6 млрд руб.

Накануне первого чтения бюджета Минфин предупредил депутатов о невозможности увеличить расходы на строительство жилья для военных. Замминистра финансов Андрей Петров проинформировал профильный комитет Госдумы, что на улучшение жилищных условий бюджет в этом году и так потратил в три раза больше, чем установленный Совбезом минимум в 5 млрд руб. В 2004 г. финансисты предлагают сократить "жилищные" расходы военных на треть, а распространенные вчера цифры, по мнению депутатов, упростят прохождение непопулярной меры через Думу.

А вот вопрос об увеличении строительства жилья для военных по милости депутатов попал в поле зрения чиновников уже в этом году. После консультаций с Минобороны подкомитет Госдумы по закрытым статьям бюджета решил добиваться от правительства увеличения в 1,5 раза запланированной на эти цели суммы (11,57 млрд руб. ) за счет дополнительного выпуска жилищных сертификатов, о чем уведомил Минфин.

В следующем году, согласно одобренному бюджетным комитетом Госдумы проекту бюджета, расходы на национальную оборону возрастут по сравнению с нынешним уровнем на 19,4% до 411,5 млрд руб. (15,5% от всех расходов бюджета и 2,69% от прогнозируемого ВВП). Больше денег казна выделит практически по всем "военным" статьям, например, траты на услуги связи возрастут в 2,25 раза до 1,05 млрд руб. , на вещевое обеспечение - на 48% до 2,27 млрд руб. , на транспортное обеспечение при боевой подготовке - на 35% до 2,6 млрд руб. Правда, депутаты оборонного комитета Госдумы, с которыми Минобороны ежегодно консультируется перед рассмотрением бюджета, недовольны и этим. "На деле представленный проект бюджета 2004 г. не решает ни одну из проблем [вооруженных сил]", - констатирует зампред комитета Эдуард Воробьев. Особенно парламентариев беспокоит недостаточное увеличение расходов на закупку современного вооружения для армии (всего на 22,4% при заявленных 50% ). Думский подкомитет по закрытым статьям в заключении на проект бюджета называет планируемый уровень трат на эти цели "недопустимо низким" и предлагает правительству в начале 2004 г. утвердить программу повышения расходов начиная с 2005 г.

"Чиновники [Минфина] боятся, что сокращение расходов на строительство жилья для военных в следующем году более чем на 30% вызовет большой резонанс и на волне думской и президентской избирательных кампаний эти расходы в итоге поднимут", - предполагает один из членов подкомитета по закрытым статьям бюджета. Получить комментарии в Минфине и Минобороны вчера не удалось. Но на депутатов оборонного комитета письмо Петрова произвело сильное впечатление. "Нельзя бесконечно увеличивать расходы [на покупку и строительство жилья для военных], и, когда государство, финансируя эту статью существенно больше, чем можно было бы, все равно не может решить проблему, лишние 6 млрд [руб. ] ее тоже не решат, - говорит Воробьев. - Нужно поискать внебюджетные источники финансирования".

Минфин в лице замминистра Андрея Петрова ответил депутатам коротким письмом, отметив, что оборонное ведомство в этом году и так получит на строительство жилья 16,6 млрд руб. - в три раза больше, чем определенный в 2001 г. Советом безопасности минимум в 5 млрд руб. А вопрос о выпуске дополнительных сертификатов, считают в Минфине, можно будет рассматривать после получения соответствующей заявки от Минобороны.

История с кирпичами
Своим появлением элитные кирпичные дома ЦК КПСС, как и не менее шикарные для советского времени дома Совета министров СССР, Верховного совета СССР и дома для высшего состава вооруженных сил СССР, обязаны советской системе, утвердившей двойные стандарты в области распределения материальных благ, в том числе жилья. До середины 30-х годов прошлого века жилищная проблема в Москве, как и в других крупных городах, решалась в основном за счет строительства бараков. Но в 1934 году Совет Народных Комиссаров СССР принял специальное решение Об улучшении жилищного строительства, которое ограничивало практику возведения облегченных типов жилищ и обязывало архитекторов и строителей проектировать и строить только капитальные дома со всеми удобствами, причем особая роль отводилась домам повышенной комфортности (например, с комнатами для домработницы), предназначенным для высокопоставленных персон и высококлассных специалистов. Такие дома строились в центре, а местные жители выселялись на окраины или вовсе за пределы города. Так, жители снесенных домов при реконструкции улицы Горького были выселены в барачный поселок вблизи платформы Лось Ярославской железной дороги, а в качестве компенсации каждому члену семьи выдали по 3 тыс. рублей.

"Ежегодный рост количества нуждающихся в жилье военнослужащих объясняется тем, что, во-первых, появляются новые офицеры, а семьи действующих расширяются, а во-вторых, не секрет, что многие [военнослужащие], получив квартиру, уходят из армии и оставляют это жилье себе, а на их место приходят новые люди, которым опять нужна квартира", - говорит эксперт Центра оборонной информации США Иван Сафранчук.
Дома, построенные для партийной и советской элиты 20-30 лет назад, выглядят как новые и по-прежнему пользуются высоким спросом. Даже несмотря на явно завышенные цены. По своим потребительским качествам квартиры в так называемых цековских домах могут поспорить с современным жильем бизнес-класса, а по месторасположению, как правило, с домами, считающимися элитными.

Но какому партийному функционеру или солидному министерскому работнику захочется жить в народном доме без лифта и мусоропровода, да еще под низким потолком? И как-то несолидно партийно-государственной элите приглашать гостей в тесную хрущевку. Особенно очевидно это стало в эпоху Брежнева. Именно тогда наряду с домами массовых серий Москва стала застраиваться кирпичными домами улучшенной планировки -- с просторными комнатами, трехметровыми потолками, большими кухнями, холлами и гардеробными.

После Великой Отечественной войны новостройки стали не только капитальными, но и помпезными -- архитектурные излишества символизировали восторг победы и начало новой, красивой жизни. Но в 1955 году было принято постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР Об устранении излишеств в проектировании и строительстве, каковыми сочли практически все элементы сталинской архитектуры -- портики, арки, шпили и т. д. В постановлении говорилось и о том, что недопустимо завышение площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений. К сентябрю 1956 года архитекторы должны были разработать типовые проекты максимально удешевленного жилья -- с низкими потолками, без лифтов и мусоропроводов, но непременно с водопроводом и санузлами. А 31 июля 1956 года вышло постановление ЦК КПСС О развитии жилищного строительства в СССР, которое ознаменовало переход к промышленному методу возведения зданий.

Место красит человека
Цековские дома, разумеется, строились в самых престижных районах столицы. Расположены такие дома преимущественно в центре -- в районах Арбата, Бронной, Чистых и Патриарших прудов -- или в престижных районах за пределами ЦАО -- Черемушки, Ленинский проспект, Аэропорт, вблизи парковых зон или водоемов. Есть целые цековские кварталы на Белорусской, Краснопресненской, Кропоткинской, в Крылатском, на Речном вокзале,-- отмечает Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI.-- Есть такие дома и в Подмосковье. Например, в Одинцовском районе, который примыкает к престижной Рублевке.

По сути, это был первый опыт возведения в столице клубных домов со строгим отбором жильцов, замкнутой инфраструктурой, используемой исключительно членами правительства и их семьями,-- говорит Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty.-- В некоторых особо статусных домах были даже секретные ходы, ведущие в метро, а на подземных этажах располагались бомбоубежища.

Расположенные за пределами ЦАО кварталы цековских домов в народе прозвали царскими селами. Самое крупное царское село -- в Кунцеве, около 20 домов. По шесть домов построили на улице Удальцова и в районе Новых Черемушек. В царском селе в Новых Черемушках расселяли сотрудников аппарата ЦК КПСС, Совмина, генералитет. А на улице Удальцова в доме 28 квартиры предоставляли аппарату Верховного совета СССР, в доме 26 -- сотрудникам Совмина, а в доме 30 -- партийной номенклатуре. На Мосфильмовской улице стоят четыре генеральских дома, еще четыре цековских расположены на улице Лавочкина в районе Речного вокзала.

Последний из построенных цековских домов, как уверяет Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое качество, расположен на Большой Якиманке, 2 Это и самый большой дом (256 квартир), который представляет собой три объединенных здания. Самые дорогие квартиры -- в домах на улице Косыгина. Один из самых примечательных цековских адресов -- улица Звенигородская, 1 Это единственный построенный в советские времена дом с подземным паркингом и камином в каждой квартире.

Места для строительства цековских домов выбирались с умом. Например, царское село в Кунцеве имеет прекрасное транспортное сообщение (Рублевское шоссе), вблизи парк и река. Царскосельские дома в Новых Черемушках находятся близко к станции метро, а на Мосфильмовской улице много зелени и прекрасное окружение. Внутренней планировке домов уделялось не меньше внимания, чем внешним удобствам.

Самое новое из царских сел появилось в начале 1990-х годов, когда на окраине Крылатского, на Осенней улице, построили апартаменты для высокопоставленных чиновников, в том числе Бориса Ельцина.

Метраж квартир соответствовал статусу жильцов, для которых этот дом возводился. К примеру, средний размер двухкомнатной квартиры в цековском доме -- 75 кв. м, трехкомнатной -- 105 кв. м, четырехкомнатной -- 130 кв. м. В трех-четырехкомнатных квартирах, как правило, имелось по два санузла, что для советского времени было большой редкостью. Радовала размерами и кухня -- не меньше 12 кв. м, а также темные комнаты, просторные лоджии и ванные.

В домах Политбюро, например, высота потолков доходила до 3,2 м. Чуть ниже потолки в домах Совмина и Верховного совета. Во всех цековских домах устанавливали лифты с зеркалами, проектировали большие вестибюли и холлы, обязательно имелась комната для консьержей, подъезды отделывали мрамором или ракушечником.

Как утверждает Екатерина Гурьева, руководитель отдела городской недвижимости компании Intermark Savills, внутренние характеристики цековского дома (высота потолков, метражи квартир, количество ванных комнат, наличие придомовой территории), как правило, зависели от должности жильцов дома: чем выше был статус чиновников, тем лучше были параметры самого дома.

Квартиру в доме 28 на улице Удальцова я получила в 1980 году,-- рассказывает бывший референт отдела опубликования актов Верховного совета СССР, а теперь пенсионерка Лидия Сергеевна.-- Стояла в очереди 14 лет. Квартиры распределялись на общем собрании, распределение утверждал профсоюз. Квартиру я получила трехкомнатную, общая площадь -- 93 кв. м, жилая -- 56 кв. м, огромная ванная комната с биде, 12-метровая кухня, две просторные антресоли, шестиметровая темная комната, две лоджии. В подъезде -- консьержка, везде цветы, можно было спокойно оставлять коляски и велосипеды. Обменять квартиру можно было только с разрешения руководства. Когда кончилась советская власть, мы разменяли эту квартиру на две двухкомнатные, причем одну в сталинском доме. Некоторым удавалось обменять такую квартиру на три двухкомнатные.

Человек красит место
Чем более высокий пост занимал именитый житель цековского дома, тем он считается престижнее. Например, квартира в доме на Большой Бронной, где в свое время жил Константин Черненко, ценится дороже, чем такая же квартира в доме на улице Станкевича, которую получил первый секретарь Московского горкома КПСС Гришин. Правда, сравнить стоимость именных квартир с точностью до тысяч долларов невозможно, поскольку продаются они крайне редко, а продажи, как правило, не афишируются. Или вовсе не продаются, а предоставляются по советской традиции бесплатно. Например, квартира Брежнева в доме на улице Щусева (ныне Гранатный переулок) отошла бывшему главе российского парламента Руслану Хасбулатову.

Например, трехкомнатная квартира в доме ВЦИКа (Всероссийский центральный исполнительный комитет) в Кунцеве (Малая Филевская улица, 68) -- общей площадью 88 кв. м. Жилая площадь составляет 50 кв. м, кухня -- 9 кв. м, есть темная комната, лоджия и балкон, потолки -- 3 м. А рядом в доме ЦК КПСС (Малая Филевская улица, 62) трешка имеет площадь 93 кв. м, жилая площадь -- 53 кв. м, кухня заметно больше -- 13 кв. м. Еще просторнее квартиры в царском селе в Черемушках. Например, в цековском доме двухкомнатная квартира занимает площадь 90 кв. м, гостиная -- 24 кв. м, спальня -- 16 кв. м, кухня -- 14 кв. м, в квартире два санузла. По тем временам небывалая роскошь.

Безусловно, по своим потребительским свойствам цековские дома отставали от сталинских. Значительно хуже была звукоизоляция, планировки все же тяготели не к дворцу, а к советскому стандарту,-- отмечает Ирина Наумова, руководитель отдела по связям с общественностью компании Пересвет-Инвест (головная компания ГК Пересвет-Групп).-- Исключение составляют лишь дома для высшего слоя советской элиты. Например, ельцинский дом на 2-й Тверской-Ямской. Строили его, конечно, в те времена, когда Ельцина знали лишь на Урале. Но жили там всегда очень крупные советские руководители -- председатель Совета министров, председатель горисполкома и прочие. Тем не менее даже в этом доме размеры квартир по современным меркам не элитные, а ближе к бизнес-классу: трехкомнатная -- 120 кв. м.

Кстати, Леонид Ильич отказался от 500-метровой квартиры в Гранатном переулке, поскольку апартаменты были слишком пышными. А вот Борис Николаевич Ельцин отказался жить в цековском доме на 2-й Тверской-Ямской по другим причинам. Квартира соответствовала рангу высокопоставленного партийного функционера -- просторные кухня и холл, балкон и лоджия, два туалета, фактически пять комнат (включая восьмиметровую темную комнату), но Ельцина она не устроила. Я в Москве. Показали квартиру, настроение было неважное, поэтому мне было все равно. Согласился на то, что предложили, у Белорусского вокзала, на 2-й Тверской-Ямской. Шум, грязный район. Наши партийные руководители обычно селятся в Кунцеве, там тихо, чисто, уютно -- так писал Ельцин о новой квартире в Исповеди на заданную тему. Кстати, в этом же доме жил и Геннадий Андреевич Зюганов.

На квартиры в домах, относящихся к первой категории, спрос всегда был и будет стабильным. Здесь десятилетиями формировалось сообщество жильцов, попасть в которое означает обрести деловые и политические связи,-- говорит Ирина Наумова.-- В домах, относящихся ко второй категории, спрос зависит от местоположения, состояния дома и, в общем и целом, подвержен колебаниям рынка. Хотя, конечно, цековские дома еще некоторое время будут вполне успешно конкурировать с проектами бизнес-класса. Во-первых, за счет контингента жильцов, а во-вторых, за счет местоположения.

Спрос не спадает
Строили цековские дома не только в самых лучших районах Москвы, но и из лучших материалов, чем и объясняется стойкий спрос на советскую элитку. С точки зрения Ирины Наумовой, их можно разделить на две категории -- нестандартные проекты для высшей партийной элиты и стандартные проекты для партийной и научной элиты.

Высокое качество видно сразу. Как заметил, например, Николай Андреев, генеральный директор компании Пересвет-Недвижимость, на улице Новые Черемушки рядом с цековским домом постройки середины 1980-х годов через десять лет, используя самые современные технологии, возвели многоэтажный дом бизнес-класса. Сегодня внешний фасад дома бизнес-класса приобрел всем знакомый зеленоватый оттенок. Время воздействовало на него куда более разрушительно, чем на соседний цековский дом, который практически не изменился за четверть века. Однако спрос на цековские дома Николай Андреев не считает ажиотажным из-за слишком высоких цен на квартиры. Например, в 1995 году цена одного квадратного метра в цековском доме была выше $3 тыс., в то время как квартира в престижном сталинском доме на Ленинском или Ленинградском проспекте стоила от $1,5 тыс. за кв. м,-- уточняет он.

Кроме того, по мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, высокий спрос на квартиры в цековских дома объясняется и качеством строительства. Эти дома нельзя назвать изношенными, хоть и строились они достаточно давно. Связано это с тем, что при строительстве использовались самые качественные и прочные материалы, а дальнейшая эксплуатация домов всегда осуществлялась на очень высоком уровне. Поэтому расходы на ремонт домов такого типа во много раз меньше,-- говорит он.

Цены на квартиры в цековских домах могли бы быть и выше, если бы не существенный их недостаток -- отсутствие паркингов. Кроме того, в силу возраста (20-40 лет) инженерные сети и отделка этих домов могут быть изношены, а толстые несущие стены затрудняют возможность перепланировки.

Сейчас, по мнению Константина Ковалева, можно купить квартиру в цековском доме по $10-15 тыс. за кв. м, в прошлом году они продавались по $8-10 тыс. за кв. м. Однако среднюю цену определить сложно,-- отмечает он.-- В цековских домах на продажу могут выставляться квартиры, цены на которые определяются не рынком, а историческим значением самих квартир, где проживали известные люди, имевшие не менее знаменитых соседей. Цены в таких случаях могут превышать и $20 тыс. за кв. м.

Тур Discovery Week: on Top of Russia организовывали для инвесторов, девелоперов и банкиров из Великобритании, США, Норвегии, Германии, Голландии, работающих в различных секторах рынка коммерческой недвижимости. Таких компаний, как RDS Development, ADM Group, Winta Investment, Libman Partnership, DTZ, AIG Lincoln, Giffels Rassia, Rodamco. Другие участники поездки названия своих компаний просили не афишировать.

В июне семь российских городов посетили западные инвестиры. По их просьбе организатор тура компания IM Events устроила показ проектов коммерческой недвижимости регионов, встречи с властями. Любопытно, что во время поездки гостям не был предложен ни один проект, в котором они могли бы выступить соинвесторами.

Объединяло всех участников тура одно -- желание составить собственное представление об инвестиционном потенциале российских городов, оценить плюсы и минусы наиболее интересных строящихся и готовых проектов. А также познакомиться с властями в регионах, узнать специфику юридического и технического оформления проектов.

Программа поездки была составлена с учетом пожеланий гостей. Инвесторы выбрали семь городов-миллионников -- Челябинск, Новосибирск, Екатеринбург, Уфу, Самару, Ростов-на-Дону и Сочи. Там, опять же по просьбе гостей, были выбраны для показа объекты коммерческой недвижимости. Прежде всего торгово-развлекательные и бизнес центры.

Затем гостям показали строительную площадку на пересечении улиц Труда и Чайковского. Здесь в июле начнется строительство ТРК Родник. Арендаторами станут гипермаркет, магазин в формате DIY, 12-зальный кинотеатр и боулинг. Второй участок, который осваивает компания Родник, находится между улицами Энгельса и Труда в Центральном районе Челябинска. Здесь будет построена гостиницы Radisson SAS на 196 номеров. Общая площадь объекта -- 22,4 тыс. кв. м.

Офисы и торговля
Первая остановка -- город Челябинск. Инвесторы посетили открывшийся в марте 2007 года торгово-развлекательный комплекс Горки, реконструированный на месте бывшего завода. Общая площадь комплекса -- 53 тыс. кв. м. Среди арендаторов ТРЦ -- Наш гипермаркет, магазин бытовой техники Эксперт, сеть детских развлечений Crazy Park.

После экскурсии по офисному комплексу здесь же состоялась встреча с депутатом Государственной думы Валерием Пановым. На просьбу инвесторов прояснить ситуацию с земельным вопросом в регионе Валерий Панов ответил, что участки в Челябинске можно приобрести в собственность, взять в аренду или оформить инвестиционное соглашение. Еще один вариант -- перевод сельскохозяйственных земель в земли поселений. По словам депутата, на сегодняшний день в Челябинске выгодно вкладывать деньги в строительство логистических комплексов. Однако складские комплексы смотреть инвесторы не поехали -- после встречи с депутатом делегация отправилась с строящийся бизнес-центр класса А Челябинск Сити.

Действующий бизнес-центр Аркаим Плаза на улице Маркса, 38 стал следующим объектом, выбранным гостями для просмотра. Офисы в этом деловом центре класса А арендуют прежде всего финансовые компании -- среди них девять банков.

Валерий Арбатский рассказал, что в этом году завершится создание генплана развития города до 2030 года. Им предусмотрено комплексное освоение набережной реки Оби, вывод промышленных предприятий из центра, создание новых производственно-логистических зон. В городе начинают проводить аукционы на земельные участки.

Многофункциональные и бизнес центры
Новосибирская программа началась в зале заседаний мэрии города встречей с местным градоначальником Владимиром Городецким и архитектором города Валерием Арбатским. Они рассказали гостям о планах создания в Новосибирске мультимодального транспортного узла, технопарка (объем инвестиций оценивается в 20 млрд руб.). В настоящий момент, по словам мэра, в стадии строительства находятся как объекты жилой недвижимости, так и офисные, торговые центры и гостиницы. Если в 2006 году современных ТЦ в городе было 8, то в 2007-м их количество возрастет до 2 По словам мэра Новосибирска, из 50 тыс. га территории города только на 30% объектов оформлено право собственности. Администрация заинтересована в строительстве отелей класса люкс и уже сейчас десять площадок находятся в стадии строительства. Также ведется разработка 13 проектов офисных центров.

Торгово-развлекательные
Екатеринбург и Уфу инвесторам показали за один день. Как заметил мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий, в центре города свободных земельных участков не осталось, зато есть из чего выбрать за пределами окружной дороги. В городе работает 13 международных торговых операторов и около 40 федеральных брэндов. Наиболее привлекательны, по мнению мэра, торговые площади Екатеринбурга. Ежегодно в городе строится около 500-600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

После встречи инвесторов отвезли к строящемуся ТРК Автоярус, 100 тыс. кв. м. Якорным арендатором здесь станет кузбасская сеть гипермаркетов Кора и кинотеатр. Затем состоялась экскурсия на площадки компании Росевродевелопмент. На одной из них -- около метро Гагаринская -- будет построен многофункциональный комплекс, 78 тыс. кв. м. Он будет состоять из 14 этажей бизнес-центра класса В, трехзвездной гостиницы и четырехуровневого ТРЦ. Сейчас проект находится в стадии архитектурного проектирования. Завершение строительства намечено на второй квартал 2010 года. К этому же времени должны построить ТРК Планета, 130 тыс. кв. м. По просьбе участников тура им показали бизнес-центр Росевро Плаза, строительство которого подходит к концу. Бизнес-центр класса А расположен на пересечении улицы Ленина и проспекта Димитрова.

Вопреки намекам мэра, инвесторы поехали смотреть торгово-развлекательные центры. Среди них: строящийся ТРЦ Седьмое небо, 77 тыс. кв. м, площадка по улице Радищева, 16, на которой построят новый ТРК, ТРЦ Гринвич и Mega Mall.

Задача властей города -- удвоить номерной гостиничный фонд Екатеринбурга. В этом году появиться около десяти отелей. Однако они не исправят ситуацию дефицита с отелями категорий одна-две звезды. Аркадий Чернецкий сетовал на нехватку офисной недвижимости. Дефицит офисных площадей градоначальник оценивает в 1,2 млн кв. м. Только 3% существующих площадей можно отнести к классу A, хотя в городе работают 260 интернациональных компаний, которые нуждаются в качественных офисных центрах. С учетом прихода международных торговых сетей в Екатеринбурге не хватает 850-900 тыс. кв. м логистических площадей. Из существующих только 8% можно отнести к классу А. В первом квартале 2007 года объем иностранных инвестиций в Екатеринбурге составил 44 млрд рублей. Кроме того, в этом году начнет освоение второй площадки Metro, планы по открытию второго магазина есть и у Ашана.

Смотрели инвесторы опять в Уфе же торгово-развлекательные объекты: ТРК Семья, строящееся здание ипподрома, ТЦ Планета.

В столице Республики Башкортостан знакомство с городом также началось с визита в городскую администрацию. Заместитель главы администрации Уфы Альбина Юсупова рассказала, что компания Metro построила в городе свой комплекс. В настоящий момент ведет строительство ТЦ Mega Mall компания Ikea. Компания Содружество ведет строительство ТРЦ Park House, 106 тыс. кв. м, ЗАО Группа Кремль" строит пятизвездную гостиницу, компания Росевродевелопмент строит ТРЦ с аквапарком, ОАО Авалон приступило к строительству технопарка.

На вопрос гостей, чего ждет город от иностранных инвестиций, Сергей Яковлев ответил, что Самара не хочет отстать в гонке среди других городов за иностранных инвесторов, поэтому вопрос о налоговых льготах власти готовы решать в индивидуальном порядке.

И снова торговля и развлечения
В Самаре инвесторов встречали глава департамента строительства и архитектуры Сергей Бахчев, заместитель главного архитектора города Дмитрий Войнич и начальник отдела внешнеэкономических связей Геннадий Яковлев. По словам Сергея Бахчева, скоро в городе откроются такие брэнды, как Media Markt, Holiday Inn. Идет строительство Mega Mall. Сегодня в Самаре идет утверждение нового генерального плана. Под индивидуальную застройку площадок выделяется мало -- приветствуется комплексный подход.

В этот же день гости улетели в Ростов-на-Дону. Здесь их ждала встреча с мэром города Михаилом Чернышевым и главным архитектором города Александром Чамухой.

Затем инвесторы поехали осматривать объекты самарского девелопера Victor Co. В настоящий момент компания строит ТРЦ Мегапарк, 140 тыс. кв. м. В состав двухуровневого комплекса войдут гипермаркет, DIY, кинотеатр, подземный паркинг. Второй проект -- ТРЦ Мегакомплекс Московский". Далее вниманию инвесторов был представлен проект компании LVN Development -- нерентабельный кинотеатр, который реконструируют в трехуровневый ТРЦ.

Что поехали смотреть иностранные инвесторы после встречи с властями Ростова-на-Дону? Правильно, торгово-развлекательные центры. Центр моды A`стор Плаза на Буденовском проспекте, ТЦ Горизонт на проспекте Нагибина. Им представили проект торгово-развлекательного комплекса Калинка-Малинка, предназначенный для реализации в крупных городах России. В настоящий момент в Ростове-на-Дону уже ведется строительство ТРК, в Краснодаре начинается этап проектирования, в Волгограде, Самаре и Нижнем Новгороде для Калинки-Малинки ищут подходящие участки.

По словам мэра, за последние пять лет объем инвестиций в экономику города увеличился более чем в три раза. В городе работают Ашан, Metro (две площадки), Ikea, Ramstore. Сложность для девелоперов, по мнению мэра, в Ростове-на-Дону представляют нехватка в центре свободных участков для застройки и проблема подведения инженерных коммуникаций. Однако генпланом предусмотрены объекты под реконструкцию. Речь идет о сносе целых микрорайонов с ветхими домами. На их месте планируется построить жилую недвижимость, а также торговые и офисные объекты.

Затем гостям показали Красную Поляну и уже построенную канатную дорогу. Сейчас на стадии согласования ее вторая очередь. На этом инвестиционный тур закончился. Инвесторы присоединятся к участникам конференций и семинаров, организованных в рамках премии Commercial Real Estate Federal Awards. Завершением поездки стало знакомство с победителями премии Commercial Real Estate Federal Awards 2007 за лучшие объекты в сфере коммерческой недвижимости России. По удачному стечению обстоятельств награждение проходило в Сочи в тот же день.

Участники Олимпиады
Миновать Сочи иностранные гости не могли: все хотели посмотреть город, который претендует на право проведения Олимпийских игр. Первый объект, представленный инвесторам Ефимом Битеневым, директором дирекции по участию Сочи в играх зимней Олимпиады 2014 года,-- Нижняя и Имеретинская долина. Это проект комплексной застройки территории площадью около 700 га. Здесь расположатся гостиницы на 3 тыс. и 15 тыс. номеров. Будет построен спортивный комплекс, который можно использовать и как выставочные площади. Инвестор проекта -- компания Базель.

Одной из главных тенденций прошлого -- начала текущего года стал рост интереса девелоперов к торговой недвижимости в регионах, за ними потянулись и инвесторы, в том числе западные фонды.

Инвестиционно привлекательны
Вкладываться на этапе строительства, безусловно, выгоднее с точки зрения доходности, но рынок вторичных коммерческих площадей менее рискованный. Именно поэтому изначально иностранные фонды инвестировали свои средства в уже готовые здания, но по мере становления российского рынка появился интерес и к девелоперским проектам,-- отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.-- В основном же иностранцы до сих пор участвуют в проектах высокой категории, то есть класса А и В.

Подобные проекты осуществляются в российских городах-миллионниках, но в ближайшем будущем прогнозируется рост качественных торговых площадей и в менее крупных административных образованиях.
Западные инвестиционные фонды -- самые осторожные игроки на российском рынке недвижимости. Их правила ведения дел, безусловно, заслуживают внимания тех, кто не готов рисковать собственными деньгами. Тем не менее самая большая проблема иностранных инвесторов -- медлительность. По этой причине срывается большинство контрактов.

Это понятный и прозрачный сегмент. Привлекательность торговой недвижимости заключается в том, что можно создать сеть торговых центров в Москве и регионах,-- рассказывает Константин Ковалев.-- Процесс получения площадки и само строительство в регионах намного проще, чем в Москве. Таким образом, если фонд сможет привлечь в качестве партнера российскую компанию, которая подготовит документы и площадки, а сам будет вкладывать деньги, результаты впечатляющи. В среднем доходность инвестиций в торговую недвижимость при входе в проект на начальном этапе составляет 18-20%.

Известных примеров отказов от сделок немного, тем более что западные фонды не любят говорить о несложившихся проектах. Однако по статистике Виталия Можароева, партнера фирмы Пепеляев, Гольцблат и партнеры, занимающегося юридическим сопровождением сделок западных фондов с российскими компаниями, в его практике около 20-30% сделок с участием западных фондов в конце концов заканчиваются ничем.

Рынок инвестиционных проектов в России сейчас это рынок продавца. На каждый стоящий проект выстраивается очередь из западных фондов, готовых инвестировать. Тем не менее даже ажиотажный спрос не влияет на принятие западными инвестфондами решений, если хоть что-то вызывает сомнения.

Земельный вопрос
В 2005 году неожиданно для других участников рынка от заявленных планов строительства складского комплекса отказался американский инвестиционный фонд Prologis. Инвестор собирался построить с нуля складской терминал площадью более 200 тыс. кв. м в районе деревни Черная Грязь (42-й км Ленинградского шоссе). Партнером по сделке выступала компания Бамо, которой и принадлежала земля. Бамо разработала первоначальную концепцию, получила документы на первую стадию строительства и готовилась продать Prologis земельный участок. Но в последний момент фонд повернул обратно: его не устроило оформление прав на землю, которая, как это заведено в России, ранее принадлежала колхозу.

Тем не менее даже немногие ставшие публичными примеры наглядно демонстрируют, что не устраивает инвесторов. На практике чаще всего не фонд отказывается от проекта (в условиях ажиотажного спроса на коммерческую недвижимость и проекты инвестору привередничать не приходится), а обе стороны не могут прийти к компромиссу. В результате в срыве сделки виновны оба партнера. Наиболее актуальна эта проблема была два-три года назад, сейчас же западные фонды и российские собственники все чаще приходят к компромиссам -- изменяется только цена вопроса.

В итоге участок отошел французской инвестиционной компании с русскими корнями MLP, которая построила на нем успешный складской комплекс. Мурадбах Мурадян полагает, что основная проблема, которая помешала оформлению сделки в данном случае,-- неповоротливость и консервативность фонда, который, будучи публичным, должен очень тщательно рассматривать проекты и все согласовывать с лондонским офисом. Насколько ему известно, инвестор периодически рассматривает проекты в России, но ни один из них не реализован.

Мурадбах Мурадян, генеральный директор ОАО Бамо Флоат Гласс, сотрудничавшего с фондом, рассказывает: Сотрудники Prologis очень долго и скрупулезно изучали документы, потратили на это шесть-семь месяцев, привлекли множество оценщиков: Deloitte Touche, McKinsey, и в итоге предложили нам построить проект за свои деньги. Естественно, тратить собственные $200-300 млн нам не захотелось. Мы даже думали подавать на них в суд, поскольку потратили на разработку проекта очень много времени и около $1 млн.

Инвестор же решил, что риск слишком велик. Иностранцы испугались, что после того как Совенок приобретет инвестора, владелец Савеловского запретит подвоз товара или откажется пропускать покупателей. Сделка сорвалась.

Годом позже и тоже из-за земли не состоялась другая сделка -- покупка фондом London Regional Properties торгового комплекса Совенок. Инвестор планировал купить комплекс, прошли переговоры, стороны даже проработали предварительный договор купли-продажи. Неразрешимое противоречие состояло в том, что торговый центр Совенок входил в комплекс Савеловский и земельный участок от проходной к зданию ТЦ Совенок оформлен не был. Собственник здания от оформления отказался -- ему было достаточно устной договоренности с владельцами Савеловского.

Вскоре между собственниками действительно начались ссоры, и в итоге весь рынок целиком купила российская инвестиционная компания Нерль. Сейчас ведется работа над созданием архитектурной концепции комплекса, озеленение территории, расширяются пешеходные зоны, идут переговоры об открытии сетевых ресторанов. В идеале Савеловский должен стать современным цивилизованным торговым комплексом для всей семьи.

В российском представительстве фонда отказ от сделки объяснили тем, что компания нашла более привлекательный объект для инвестиций, нежели ТЦ Совенок. Правда, отказываются назвать какой.

Не стоит торговаться
Показательным примером, по мнению участников рынка, можно назвать несостоявшуюся продажу немецкому фонду небольшого бизнес-центра около метро Улица 1905 Года".

Как показывает практика, западные инвестиционные фонды крайне настороженно относятся к оформлению участков под строительство. Они не будут участвовать в проектах, если земля находится в краткосрочной аренде. Более того, еще год назад иностранцы отказывались от любого предложения, если земля не была оформлена девелопером в собственность. Не заслуживают доверия инвестфондов и устные договоренности.

В итоге второй потенциальный покупатель тоже отказался от сделки. Дело не в том, что цена не соответствовала объекту. Резкое и необоснованное повышение цены лишило инвестиционные фонды всякого доверия к собственнику здания.

Мы привели израильский фонд на $70 млн. Несмотря на то что в бизнес-центре большинство договоров аренды краткосрочные, фонд все равно начал переговоры с собственником о приобретении объекта,-- рассказывает Владимир Журавлев, управляющий директор NAI Russia.-- Когда собственник узнал, что инвестор готов купить здание, он поднял цену сразу до $100 млн. Затем история повторилась с другим западным фондом. Цену увеличили уже до $120 млн.

Возможно, продавец действительно передумал, но скорее всего, считают эксперты, хотел знать, сколько он может получить. Российские собственники не видят ничего плохого в том, чтобы планово поднимать цену, если к проекту проявили интерес несколько инвесторов. Представители иностранных фондов считают такие действия неприемлемыми.

Когда цена достигла $130 млн, брокеры перестали предлагать объект иностранцам. Собственнику предложили зафиксировать стоимость, но вместо этого владелец вообще снял объект с продажи.

Ярды и метры
В России практически каждая компания считает финансовые показатели доходности по собственной методике, имеющей очень мало общего с общепринятыми на Западе правилами оценки объектов.

Аналогичная история произошла с торговым центром Триумфальный на лице Вавилова. После встречи с каждым потенциальным инвестором собственники здания повышали цену, а затем отказались продавать объект.

Когда представители фонда начали работу над детальными расчетами, опираясь на ставку капитализации, предоставленную продавцом, выяснили, что собственник считал ставку капитализации с учетом ставки дисконтирования по несколько не соответствующей стандартным расчетам методике. Инвестор вышел из проекта.

В настоящий момент владелец бизнес-центра Эрмитаж Плаза ведет переговоры с западными инвестиционными фондами. Собственник объекта компания Forum Properties подтвердила, что рассматривает предложения от западных фондов, но планов по продаже объекта пока нет. Однако именно от покупки объекта успел отказаться западный инвестор London Regional Properties.

Что характерно, о преднамеренном обмане в данном случае речи не идет. Дело лишь в том, что собственник не считал нужным заблаговременно рассказать инвесторам о собственной методике расчетов показателей доходности. Иностранцы не верят. В результате сорвана сделка почти на $300 млн.

Илья Кутнов, директор отдела рынков капитала компании Cushman Wakefield / Styles Riabokobylko, отмечает, что у западных инвесторов есть определенные правила, по которым они считают ставку операционной доходности. Российские компании с методологией, как правило, просто незнакомы. Из-за этого в рамках договоренностей приходится подробно прописывать всю методику подсчета, в том числе и то, что подразумевается под чистым операционным доходом. А ставка капитализации в принципе субъективный экспертный показатель.

Пример тому территория Московского фурнитурного завода на Кожевнической улице. Изначально завод и права на застройку приобрела компания Ведис-групп. Компания собиралась построить бизнес-центр класса А и гостиницу суммарной площадью около 110 тыс. кв. м, но затем выставила участок на продажу по цене около $200 млн.

Не надо жадничать
Западные фонды не готовы переплачивать, а переоцененных проектов в России много. По словам Владимира Журавлева, в настоящее время до 70% проектов-площадок, предлагаемых на рынке, в том числе и западным фондам, не соответствуют заявленной цене.



Главная --> Публикации