Главная --> Публикации --> Дмитровское шоссе расширят с помощью партийной дисциплины Нет денег на квартиру? купите комнату Замглавой росприроднадзова недовольны дачники Кто имеет право на жилищную субсидию? Привлекательность коттеджных поселков зависит от загруженности трасс

Люберецкий район по объемам строительства занимает одно из ведущих мест в ближнем Подмосковье. В этой сфере здесь работают компании Газстройинвест, Пушремстрой, Жилстрой, ЖСТ, СМУ-5 и другие.

Люберецкий район находится на юго-востоке от Москвы в непосредственной близости от МКАД и станции метро Выхино. Впервые эта местность, названная по именам ее владельцев Назария и Либера, упоминается в летописи 1621 года. В XVIII веке эти земли принадлежали князю Александру Меньшикову, а в 1862 году здесь была проложена железная дорога. Это послужило серьезным импульсом для развития всего региона. Статус города Люберцам был присвоен в 1925 году. Сегодня в нем проживают 162 тысячи человек, а во всем Люберецком районе - 243 тысячи человек.

Огромный жилой массив вырос в северной части города. В настоящее время на улице Митрофанова рядом с парковой зоной строится состоящий из двух кирпичных домов жилищный комплекс Наташинский парк.

Темпы строительства в Люберцах впечатляют. Например, совсем недавно в городке Б, который граничит с московским районом Жулебино, был сдан в эксплуатацию 19-этажный монолитно-кирпичный дом; на Московской улице были возведены 17-этажные монолитно-кирпичные дома-близнецы N№43 и 44; приступают к оформлению прав собственности в новостройках на улицах Кирова и Льва Толстого.

Продолжается возведение домов на Лермонтовском проспекте и улице Калинина.

В центре города на Октябрьском проспекте идет строительство 22-этажного монолитно-кирпичного дома, срок сдачи которого запланирован на четвертый квартал 2007 года.

Строительство нового жилья в Люберцах сочетается со сносом пятиэтажек первых массовых серий, которые находятся в ветхом и аварийном состоянии и которые запланировано убрать в течение ближайших пяти лет.

В Хлебозаводском проезде началось строительство 17-этажного четырехсекционного жилого дома. В настоящее время здесь завершается строительство нулевого цикла, а полностью дом планируется сдать июле 2008 года.

В Малаховке, где преобладают пятиэтажки, рядом с сосновым лесом возводят 16-этажный монолитно-кирпичный дом с оптимальной для Подмосковья площадью квартир от 44,5 до 82 кв.метров.

В поселках Люберецкого района наблюдается аналогичная картина. Разнообразные дома возводят в престижном Красково.

Активное строительство жилья ведется в Котельниках. Здесь возводят несколько жилых комплексов, в том числе ЖК Белая дача (монолитно-кирпичные многокорпусные строения), ЖК Парковый (многосекционные 17-этажные кирпично-панельные дома и 10-секционный монолитный дом по индивидуальному проекту) и ЖК Зеленый остров (жилые дома серии П-44Т). К дополнительным преимуществам этих жилых комплексов относится близость таких магазинов, как Икея, Мега и Ашан.

В центре поселка Октябрьский построен современный жилой комплекс Октябрьская миля. Здесь же строят кирпично-монолитный жилой комплекс Квадро и панельные дома серий П-111 и ПД-4.

Цены на жилье в Люберцах неуклонно растут. Особенно заметно это было в 2005-2006 годах. Если в 2004 году средняя цена 1 кв.м здесь составляла $830, то в конце 2006 года она перешагнула двухтысячный рубеж и сегодня колеблется в диапазоне от $2000 до 3000.

Рынок новостроек
Ценность квартир в Люберецких домах-новостройках определяет место их расположения. Люберцы непосредственно граничат с Москвой, и это становится определяющим фактором в формировании цен на квартиры.

В городке Б в монолитно-кирпичном доме, намеченном к сдаче в четвертом квартале 2007 года, 3-комнатные квартиры площадью 103 кв.м (без отделки) предлагаются по цене 60000-65000 руб./кв.м ($2317-2510/кв.м). Для сравнения: в аналогичном только что сданном доме в том же городке Б цена 1 кв.м без отделки составляет уже $2643/кв.метр.

В домах-новостройках квартиры продаются на начальных этапах строительства, когда стоимость 1 кв.м значительно ниже. В частности, на улице Митрофанова в строящемся 12-этажном доме (идет монтаж 9-го этажа) 3-комнатные квартиры площадью 89 кв.м и 121 кв.м сейчас предлагаются по цене 5022270 руб. и 6534000 руб. ($2178/кв.м и $2084/кв.м).

Вторичный рынок
В настоящее время цены на вторичном рынке жилья существенно возросли, причем самый большой рост цен был отмечен на 1-комнатные квартиры - это сейчас самое покупаемое и ликвидное жилье. Разброс цен на 1-комнатные квартиры в Люберцах огромен и составляет от $60000 до 17200 Например, за $172000 продается 1-комнатная квартира площадью 60 кв.м в новом 17-этажном монолитно-кирпичном доме в городке Б. Эта квартира с евроремонтом находится всего в 10 минутах езды от метро Кузьминки. Цена 1 кв.м здесь составляет $286 С другой стороны, $60000 стоит квартира площадью 29,8 кв.м на втором этаже 2-этажного кирпичного дома по Хлебозаводскому проезду у такого жилья цена 1 кв.м составляет $2013, что в 1,4 раза меньше.

В других населенных пунктах Люберецкого района наблюдается та же картина. Например, в поселке Красково в 17-этажном монолитно-кирпичном доме, намеченном к сдаче во втором квартале 2007 года, 1-комнатные квартиры продаются за $71520 ($1600/кв.м), а 3-комнатные - за $121365 ($1374/кв.м). В поселке Октябрьский в новостройке микрорайона Западный, намеченной к сдаче в августе 2008 года, 3-комнатные квартиры без отделки продаются по цене $1228/кв.м, а 2-комнатные - по цене $1350/кв.метр.

В Люберецком районе ценовая ситуация на вторичном рынке жилья выглядит следующим образом: в поселке Красково, например, 3-комнатная квартира площадью 54 кв.м в пятиэтажке продается за $125000 ($2315 /кв.м), а 2-комнатная квартира площадью 42 кв.м в пятиэтажке в поселке Томилино - за $90000 ($2143/кв.м). В домах лучшего качества жилье стоит дороже. Например, в том же Красково 2-комнатная квартира площадью 62 кв.м в новом 16-этажном монолитно-кирпичном доме продается за $155000 ($2500\кв.м).

Точно так же разным потребительским качеством объясняется и разброс цен на квартиры большей площади. В частности, цены на 2-комнатные квартиры в Люберцах находятся в диапазоне от $95000 до 265000, на 3-комнатные - от $135000 до 40000 Примером одной из самых дорогих квартир в городе может служить предлагающаяся к продаже 3-комнатная квартира площадью 68 кв.м на четвертом этаже 9-этажного дома по 1-му Панковскому проезду (в квартире сделана перепланировка и эксклюзивный евроремонт, установлена ванна-джакузи, есть теплый пол, мебель и вся необходимая техника); здесь цена 1 кв.м составляет $588 С другой стороны, аналогичная по площади 3-комнатная квартира на первом этаже 4-этажного дома на Октябрьском простекте стоит всего $149000 ($2254/кв.м). Как видим, в зависимости от качества жилья разница в цене 1 кв.м может составлять 2,6 раза.

Данный факт наглядно иллюстрирует следующую тенденцию: сейчас цены на съемную квартиру в Москве в типовом жилье вплотную приблизились к тому порогу, после которого арендаторы в массовом порядке начинают либо снимать комнаты, либо перебираться в ближнее Подмосковье.
В развитых странах при содействии брокеров осуществляется 60-70% ипотечных сделок. В России, где институт кредитных консультантов начал формироваться всего два года назад, показатель этот ниже, около 30%. Однако, по прогнозам специалистов, через три-четыре года у нас есть шанс догнать лидеров.

Аренда
Рынок арендного жилья напрямую связан с рынком продаж. Рост средней цены 1 кв.м неизбежно ведет к росту арендной платы. В настоящее время в Люберцах, например, 2-комнатную квартиру в новом доме с ремонтом и современной мебелью можно снять за $600-700 в месяц. Это уже практически московский уровень цен, что и понятно - добираться отсюда до центра столицы не труднее, чем из Гольяново или Лианозово.

Хороший брокер может проконсультировать своего клиента по любому вопросу, возникающему в ходе сделки с недвижимостью. Профессионал осведомлен обо всех новинках в области жилищного кредитования и знаком с условиями даже тех банковских программ, которые не рекламируются в средствах массовой информации.

Самостоятельно выбрать подходящую кредитную программу и объект недвижимости, который отвечал бы требованиям банка, непросто. Еще сложнее - собрать пакет документов, необходимых для получения займа, и организовать взаимодействие всех участников ипотечной сделки: кредитора, покупателя, продавца, страховщика, оценщика и т. д. Все эти задачи помогает решить кредитный брокер - специалист, который владеет необходимой информацией о рынке ипотечных продуктов и знает, как правильно осуществить сделку с использованием заемных средств.

В условиях подобной неопределенности не вполне ясно, кого именно называть ипотечным брокером. Рынок предлагает несколько стихийно сложившихся вариантов. Какой из них окажется наиболее жизнеспособным, покажет время.

Особенности национального брокериджа
Первые ипотечные брокеры появились в России в 2005 году. Учитывая молодость профессии, единой терминологии и тем более стандартов в этой сфере пока нет. Деятельность кредитных брокеров не лицензируется (хотя практика лицензирования применяется в большинстве зарубежных стран). К тому же, она регулируется не отдельным законом, а общими нормативными актами по правовому обеспечению ипотечной сделки.

Брокеры-риэлторы чаще всего включают свои комиссионные в процент по проведению сделки купли-продажи с использованием кредита. Эти расходы для клиента остаются примерно такими же, как если бы он покупал жилье за наличные - 3-10% от суммы сделки. Экономичность сотрудничества с таким брокером очевидна, но есть и минусы.

Первый вид брокеров можно условно назвать брокерами-риэлторами. Такие консультанты входят в штат агентств недвижимости. Одни риэлторские компании выделяют под ипотеку целый отдел, другие ограничиваются двумя-тремя экспертами, ресурсы которых привлекаются по мере надобности.

Брокеры второго типа представляют интересы другого фигуранта сделки - банка. Эти консультанты работают с рядом кредитующих организаций на льготных условиях. Получая кредитные программы по специальной, оптовой цене, они реализуют их с учетом своего гонорара-надбавки. В результате, обращаясь к брокеру с банковским уклоном, клиент платит столько же, сколько бы он заплатил, отправившись напрямую к кредитору. Но услуг получает больше.

Как правило, брокеры-риэлторы заинтересованы прежде всего в получении комиссионных с продажи квартиры, а не в подборе оптимальной для клиента программы кредитования, - говорит начальник отдела по связям с общественностью Петербургского филиала ФОСБОРН ХОУМ Анна Иванова. В таком случае, по ее мнению, у покупателя нет выбора по условиям кредитования: агентство обычно сотрудничает с одним-двумя банками.

Третий тип российских брокеров - независимые ипотечные консультанты, услуги которых оплачивает сам клиент. Считается, что такие брокеры более объективны и внимательны к ситуации заемщика. Они выбирают кредитную программу из гораздо большего числа предложений банков, формируют кредитное досье клиента, сопровождают заемщика по всем этапам сделки - от начала и до конца. Кроме взаимоотношений с десятками банков у таких брокеров есть договоры со страховыми компаниями. Они также осуществляют сопровождение процедуры оценки недвижимости, которая является предметом залога.

Но нередко брокерские фирмы, аффилированные с банковскими структурами, занимаются продвижением кредитных продуктов конкретных организаций. Здесь, так же как и в предыдущем случае с риэлторским агентством, говорить о широте выбора для клиента не приходится.

В идеале задачей брокерской компании является такая координация отношений между банком, риэлтором, фирмой-оценщиком, страховым учреждением и клиентом, которая позволила бы заемщику получить жилье в кредит с наименьшими затратами. Опытный и хорошо информированный брокер уже после первоначального анализа ситуации заемщика готов предложить на выбор несколько наиболее выгодных кредитных решений. При этом учитываться будут не только процентная ставка и расходы на получение и обслуживание кредита, но и такие важные параметры, как вероятность одобрения заемщика в банке и условия успешного проведения сделки.

Не посредник, но помощник
Недоверие к кредитному брокеру, которое проявляют пока некоторые заемщики, объясняется настороженным отношением российских граждан к структурам, оказывающим посреднические услуги. Но настоящего ипотечного брокера нельзя назвать посредником - утверждают специалисты.

Практика показывает что, обратившись к ипотечному брокеру, заемщики получают одобрение по кредиту в течение трех-пяти дней, тогда как самостоятельные поиски путем проб и ошибок занимают до месяца.

Сэкономить время заемщика брокер поможет и при составлении кредитного досье. Как правило, ипотечный консультант не только квалифицированно помогает заполнить анкеты и собрать необходимые документы, но самостоятельно направляет пакет документов в банк, оперативно решает дополнительные вопросы, которые нередко возникают в процессе рассмотрения заявки.

Долгосрочное сотрудничество с брокерами выгодно и банкам, поэтому многие из них в 2006-2007 годах начали предлагать льготные условия кредитования для клиентов брокерских фирм.

Брокер поможет сэкономить
Специфика работы профессиональных ипотечных брокеров заключается в том, что они являются представителем клиента в банках и действуют в его интересах. Вместе с тем брокер не должен продвигать тот или иной банк, а взаимодействовать со всеми надежными кредитующими организациями.

Еще более значительную выгоду профессиональный консультант обеспечит заемщику, если кредит будет получен по льготной процентной ставке. Многие банки идут на такие условия для своих партнеров-брокеров. Ставка кредита на весь срок может быть снижена на 0,5%. В подобном случае экономия заемщика может составить несколько сотен тысяч рублей.

Качественная работа брокера с оценщиком недвижимости уменьшит эти затраты на 500-1000 руб. С учетом перехода на рублевые цены немаловажен и вопрос условий конвертации долларовых кредитов в рубли - если заранее не продумать этот вопрос, потери заемщика могут составить до 1% от суммы кредита. Таким образом, при среднем кредите в 2 млн руб. грамотная помощь брокера поможет сберечь до 30-50 тыс. руб.

Эксперты заметили, что падение цен на недвижимость в Москве, отмечавшееся ранее, остановилось. За последние 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве упала примерно на 150 долларов. Если суммировать мнения различных экспертов, получится, что примерно до осени роста цен ждать не стоит. В том, что будет дальше, мнения расходятся. Кто-то говорит о том, что цены также будут идти вниз, другие уверены в скором оживлении рынка и уже отмечают рост цен в некоторых сегментах.

По статистике, которую ведут брокерские компании, 90-95% клиентов, направляемых брокером в банк, получают одобрение. Это еще один весомый аргумент в пользу того, почему нужно пользоваться услугами ипотечных брокеров.

От недели к неделе коррекция цен на столичную недвижимость буксует все больше, отмечают эксперты.

Цены на московскую недвижимость замерли. За прошедшую неделю средний уровень стоимости жилья в столице практически не изменился. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, общегородской индекс стоимости жилья снизился всего на 2 пункта, что составляет менее 0,1%.

То, что цены на московскую недвижимость идут вниз, отмечали все. В то же время эксперты делали различные прогнозы относительно дальнейшего развития ситуации. Единого мнения о том, когда падение цен остановится и что последует затем относительное затишье или новый рост не наблюдается.

Согласно одному из прогнозов, стагнация на рынке продлится до конца 2007 года Жилье дешевеет на 0,52% в месяц, говорят аналитики центра. За последние 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве упала примерно на 150 долларов.

Эксперты центра Индикаторы рынка недвижимости делали более осторожные предсказания относительно стоимости жилья. Так, по мнению экспертов центра, коррекция стоимости одного квадратного метра если и возможна, то вряд ли превысит 10%.

Газета ВЗГЛЯД представляла ранее возможные варианты развития событий. Так, согласно прогнозам Росгосстраха, представленным этой весной, цены на жилье в столице так и будут идти вниз и к концу 2007 года снизятся в целом на 10 20%. Значительное падение стоимости столичного жилья аналитики Росгосстраха объясняют именно коррекцией, начавшейся после перегрева рынка в 2005 2006 годах, а также заметным снижением курса доллара.

Эксперт имел в виду, в частности, свежее постановление правительства Москвы, согласно которому кадастровая стоимость столичных земель должна быть существенно повышена. Таким образом, себестоимость строительства значительно увеличилась, что должно было спровоцировать рост цен, однако этого не произошло, отмечал господин Кульман.

Аналитики Инжиниринговой компании 2К также говорили о том, что снижение московских цен продолжится до конца 2007 года. В то же время эксперты отмечают, что объективных факторов, способствующих удешевлению квартир, нет. Более того, события на столичном рынке должны были бы стимулировать рост цен на недвижимость, заявлял ранее аналитик сектора недвижимости Инжиниринговой компании 2К Григорий Кульман.

Мнение о том, что затишье на рынке и некоторое снижение цен продлится до конца 2007 года, высказывал газете ВЗГЛЯД и независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Если и будет повышение стоимости на полпроцента в месяц, это большой роли не сыграет, уверен эксперт. Объясняется это, на мой взгляд, тем, что сейчас есть куда вложить свободные средства. Прошло IPO Роснефти, готовится к размещению акций Сбербанк, ВТБ, вскоре и Уралсиб. Таким образом, те, кто хочет приобрести квартиру, спокойно ее покупают.

Кроме того, в апреле власти Москвы заявили о намерении увеличить почти на 12,5% долю социального жилья в новостройках. Соответственно, сокращается количество квадратных метров под продажу. Сокращение предложения должно было остановить снижение цен. К тому же продолжается рост стоимости стройматериалов, что также должно было повлечь за собой увеличение стоимости новостроек. Ни та ни другая новость, как ни странно, до настоящего момента не вызвали роста цен.

В среднем цена предложения в мае составила 5677 долларов за квадратный метр (с учетом элитных объектов). По сравнению с апрелем стоимость выросла на 2,9%. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве в мае 2007 года составила 4905 долларов за квадратный метр, а прирост к апрелю 0,9%.

В мае аналитики консалтингового центра холдинга Миэль заявили, что увидели рост цен на московские новостройки. Первичное жилье подорожало за месяц на 2,9%.

В беседе с корреспондентом газеты ВЗГЛЯД он сообщил, что не только не видит роста цен на новостройки, но даже отмечает некоторое снижение. Роста цен лично я точно не наблюдаю, статистическая погрешность в плюс-минус 0,5% тут роли не сыграет, заявлял эксперт.

В то же время независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов не согласился с данными экспертов холдинга Миэль.

Согласно первому стагнация на рынке продлится вплоть до конца 2007 года. Соответственно, квартиры продолжат падать в цене.

Таким образом, предсказать ситуацию однозначно сейчас не представляется возможным. Специалисты центра Индикаторы рынка недвижимости ранее представляли два наиболее вероятных сценария развития ситуации.

Идея введения дополнительного налогообложения богатства в самых разнообразных его вариациях -- от забракованного депутатами налога на роскошь до отвергнутых Мосгордумой новых ставок транспортного налога -- в последние полгода переживает бурный расцвет. Виновато ли в этом приближение федеральных выборов или дифференциация налогов в зависимости от доходов станет тенденцией в реформировании налоговой системы, сказать сложно. Но то, что реанимировать прогрессивную шкалу подоходного налога регулярно пытаются политики самого разного уровня, -- факт. Правда, в большинстве своем эти попытки носят популистский характер и заканчиваются, не доходя в Госдуме до второго чтения. А споры о вреде и пользе принятия законов, вводящих новые налоги для богатых в результате не выходят за рамки внутриведомственных или внутрипарламентских дискуссий. Однако информационный поток, направляемый обсуждениями этой темы, делает свое дело.

По второму сценарию активность рынка восстановится уже к концу лета началу осени этого года, и осенью стоит ждать оживления рынка недвижимости. Вместе с тем эксперты подчеркивают, что не нужно путать понятия оживление и рост цен. Под оживлением имеется в виду возвращение активности на рынке и увеличение числа сделок до уровня, предшествующего галопирующему росту цен.
Владельцы жилья в очередной раз напуганы слухами о фискальном наступлении государства на их собственность. Правительство готово конкретизировать готовящийся к принятию закон о налоге на недвижимость. В письме Торгово-промышленной палате, направленном в ответ на рекомендации III Всероссийского налогового форума, Министерство финансов сообщило, что готово рассмотреть вопрос о введении в рамках закона повышенных ставок налога на элитную недвижимость.

Налог на элитную недвижимость прекрасно вписывается в общую канву налогового наступления на наиболее обеспеченные слои общества. По логике Минфина недвижимость повышенной комфортности, большой площади или находящаяся в признанных элитными районах необходимо облагать налогом с повышающими коэффициентами. Для жилья, занимаемого по социальным стандартам, земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, дач, гаражей и иной недвижимости, не относящейся к роскоши, предлагается использовать льготные ставки.

По данным социологических опросов, россияне в большинстве своем вполне сочувствуют тому, что государство может обложить их богатых соотечественников дополнительным налоговым бременем. Как показал июньский опрос ВЦИОМ, 57% россиян готовы поддержать инициативу о введении дополнительного налога на роскошь, понимая под роскошью элитную недвижимость -- виллы, коттеджи, большие квартиры, дорогие автомобили, антиквариат и драгоценности. При этом среди финансово неблагополучных россиян 45% считают такой налог полезным и справедливым, а среди хорошо обеспеченных -- лишь 39%.

Ответить на вопрос, что такое элитное жилье, порой не могут даже профессиональные риэлторы. Элитными называют и дома в пределах золотой мили, и отдельные раскрученные проекты малоэтажной точечной застройки в самом центре, и недавно отстроенную резервацию на берегу канала имени Москвы в Покровском-Стрешневе, и домовладения на Рублевском шоссе. С другой стороны, в рекламных проспектах названный элитным дом на поверку оказывается обычным монолитом с огороженной территорией, садиком, собственной котельной и подземной парковкой. Если же в определении элитности ориентироваться на уровень цен, то большинство квартир внутри Садового, а тем более Бульварного кольца элитными могут считаться по определению.

Минфин не исключил, что соответствующие поправки будут внесены ко второму чтению закона о налоге на недвижимость в Госдуме. Правда, по каким методикам будет определяться элитность, финансовое ведомство не уточняет. Именно поэтому злорадствовать на предмет снятия сливок с богатых граждан не стоит. Подобные новации могут ударить по многим людям, отнюдь не считающим себя богатыми.

Минфин уверяет, что введение особого подхода к налогообложению дорогого имущества не самоцель, а лишь работа в рамках дифференциации налога на недвижимость. Однако все большее усложнение конструкции налога приводит к очередным срывам сроков принятия базового закона. Если три года назад сроками введения нового налога на недвижимость назывались 2007--2008 годы, теперь они сдвинулись к 2012--2014 годам. А пока идет время, казна больше теряет на взимании рассчитываемого, по данным БТИ, налога на имущество с собственников жилья, чем собирает.

К какой категории жилья отнесет тот или иной дом рядовой клерк налоговой инспекции, можно только гадать. Особенно если учесть, что все большее распространение на рынке недвижимости получает термин жилье бизнес-класса, спорам налогоплательщиков с налоговиками не будет конца: чиновник будет доказывать, что бизнес-класс гораздо элитнее типового стандарта, владелец квартиры, напротив, станет уверять, что типовые стандарты уже устарели. Еще менее понятно, как элитность жилья будет определяться в регионах, где стандарты жизни существенно отличаются от столичных.



Главная --> Публикации