Главная --> Публикации --> Mastercard обесценила москву Почему в россии продолжат дорожать элитное жилье и предметы роскоши Тверская «хайвеем» не станет. а пушкин останется на своем месте «солнечная гора» растет в высоту До 80 % нарушения законодательства приходится на самовольное занятие земельных участков

Более того, ввиду насыщенности торговыми центрами городов-миллионников, инвесторы стали обращать внимание на небольшие города в глубинке.

Если несколько лет назад в крупных российских городах наблюдалось стремительное развитие стихийных рынков, то сейчас с силой стихии развивается строительство крупных торгово-развлекательных центров.

Коммерческая или жилая?
Эксперты рассказали, по каким критериям девелоперы и застройщики делают свой выбор между жилой и коммерческой недвижимостью.

Опрошенные агентством Интерфакс-Недвижимость эксперты сравнили целесообразность строительства торговой и жилой недвижимости с точки зрения девелоперов, рассказали о распространенных ошибках, допускаемых при разработке центров, и поделились своим видением перспектив развития рынка торговой недвижимости в России.

По его словам, инвесторы и застройщики при выборе, что именно им строить - жилье или торговые центры, руководствуются несколькими моментами: Важно местоположение земельного участка, который планируется осваивать, и его характеристики, то есть, подо что он больше подходит - под строительство жилья или под торговлю. Кроме того, немаловажное значение имеет текущий спрос на тот или иной вид недвижимости. И, конечно, огромное значение имеют планы и амбиции самого девелопера - настроен он на быстрый возврат денег за счет реализации квартир, либо намерен на протяжении длительного периода времени сдавать площади в аренду и получать стабильный доход.

Строительство торговых и жилых центров объединяет только то, что, во-первых, это строительные процессы, а во-вторых, оба они направлены на извлечение прибыли, - говорит директор департамента консалтинга Penny Lane Realty Юрий Мереминский. - Строительство жилой недвижимости обычно ориентировано на быстрый возврат денег: построил - продал. Объекты коммерческой (в частности, торговой) недвижимости строятся с учетом получения прибыли в течение длительного времени.

О большей прибыльности жилья говорит и руководитель отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова.

В условиях активно развивающегося рынка недвижимости любое строительство приносит доход, - утверждает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. - Выбор объекта строительства обычно обуславливается местоположением участка, разрешительной документацией, градостроительными нормами и правилами, архитектурными особенностями здания, а иногда и просто желанием девелопера. В целом, строительство жилой недвижимости выгоднее, чем строительство коммерческой, но это зависит от разных факторов.

Затишье в росте цен на жилье в столичном регионе заставило многих девелоперов переключиться на коммерческую недвижимость, говорит руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН - Агентство недвижимости Сергей Лобкарев.

Во многом все определяется еще на этапе выбора земельного участка. Все зависит от проекта и от целевого использования участка. Обычно жилье значительно привлекательнее для инвестора, - рассказала Н.Новикова. - Как правило, за земельным участком уже закреплено его функциональное использование; у большинства из них есть специфические характеристики и ограничения на строительство. Основываясь на этом, девелопер делает свой выбор.

Однозначного ответа, что выгоднее строить, жилой дом или торговый центр нет, - заключает заместитель директора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости ОАО Квартал Павел Епихин. - Жилая недвижимость подразумевает так называемые быстрые деньги, торговая недвижимостью приносит стабильный долгосрочный доход в виде арендных платежей. Поэтому все зависит от целей компании.

На сегодняшний день, когда бурный рост цен в сегменте жилой недвижимости прекратился, многие девелоперы переключаются на коммерческую недвижимость, чаще всего на офисную, - отмечает С.Лобкарев. - Что касается торговой недвижимости, то нельзя однозначно говорить, что строить торговый центр (ТЦ) изначально выгоднее, чем жилой дом. Все зависит от проекта и его концепции. На рынке сегодня есть проекты, которые оказались неуспешными, несмотря на то, что рынок ТЦ еще не насыщен.

Наиболее удачным, с точки зрения слияния людских потоков, считается торгово-развлекательный центр, - отмечает генеральный директор ЗАО Моспромстрой Борис Гурецкий. - Буквально за несколько лет мы успели привыкнуть к мысли, что поход по магазинам можно совместить с посещением кинотеатра, детских аттракционов и ресторанов. Однако в центре Москвы (впрочем, это можно отнести и к другим крупным городам России) земля очень дорога и, как правило, там выживают лишь офисно-торговые центы с люксовыми бутиками на нижних этажах и офисами класса A - на верхних.

По части развлечений
Специалисты рассказали и о различных форматах торговых центров и о том, какое значение имеет наличие развлекательной части.

Сейчас наиболее востребованными являются торгово-развлекательные центры, расположенные в центральных районах городов, - отмечает вице-президент по стратегии компании ADG Group Александр Демидов. - Также набирают популярность ритейл-парки на окраинах.

Но для развлекательной зоны, требующей больших площадей, к тому же лишних с точки зрения арендодателя, такой вариант, по словам Б.Гурецкого, подходит далеко не всегда.

Директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль - Коммерческая недвижимость Айдар Галеев считает, что наиболее востребованы универсальные торговые центры площадью 20-30 тыс. кв. метров, предлагающие много видов товаров и услуг.

Наличие развлекательной составляющей обязательно для профессионального торгового центра, поскольку это - ключевой фактор, притягивающий покупателей и арендаторов, - уверен А.Демидов.

По мнению заместителя генерального директора компании Доминион-М Ольги Еременко, предпочтительный формат торгового объекта зависит от местоположения. Где-то логичнее построить торговый центр, где-то торгово-развлекательный, - говорит О.Еременко.

Решение о строительстве того или иного объекта принимается исходя из анализа ситуации на рынке торговой недвижимости в конкретном регионе, - рассказал А.Галеев. - Общим для всех торгово-развлекательных комплексов является то, что, торговая часть приносит основной доход, а развлекательная выполняет якорную функцию, то есть, способствует привлечению покупателей. В связи с этим арендные ставки для развлекательных составляющих, таких как боулинг, кинотеатр, каток невысоки. Торговые центры без развлекательной части могут успешно существовать в районе, где сегмент торговой недвижимости еще не насыщен. И, наоборот, в районах, где наблюдается избыток торговых площадей, преобладают развлекательные комплексы.

Влияние развлекательной части на торговую - очень спорный момент, - отмечает О.Еременко. - Считается, что если человек привыкает ходить в развлекательную часть, то он привыкает и к торговой. Часто видит ее, знает, какие магазины там есть, становится лоялен. Но так бывает далеко не всегда. Часто люди, которые идут развлекаться, не совершают покупок.

При этом она отмечает, что влияние развлекательной части комплекса на торговую не всегда оказывается такое, какое планировалось изначально.

В первую очередь, необходимо отметить, что специализация ТЦ определяется масштабом влияния и составом арендаторов, - говорит А.Васильев. - По масштабу выделяют суперрегиональный тип (более 80 тыс. кв. метров), региональный (50-80 тыс. кв. метров), окружной (до 50 тыс. кв. метров), районный (до 10 тыс. кв. метров) и микрорайонный (до 3 тыс. кв. метров).

Вице-президент, директор по развитию компании Торговый Квартал Анатолий Васильев рассказал о существующих сегодня форматах (типах) торговых центров.

Что касается выбора типа торговой недвижимости, то он, по словам А.Васильева, определяется, в первую очередь, самим регионом, месторасположением и конфигурацией участка и конкурентным окружением.

По составу арендаторов ТЦ можно выделить торговые, торгово-развлекательные центры, fashion-центры, аутлет-центры, пауэр-центры, фестивал-центры, мегамоллы. Однако, учитывая отсутствие общепринятой официальной классификации, это деление довольно условно.

Неформатные ошибки
Основными причинами, по которым торговый центр может стать не прибыльным, эксперты называют неверный выбор формата объекта и его места расположения.

Поэтому возможны значительные отличия в зависимости от региона, и довольно сложно делать общий вывод о распространенности того или иного формата, - заключил Анатолий Васильев.

Неправильно выбранное место - самая серьезная ошибка, - отмечает О.Еременко. - Также может быть неправильно выбран формат, выработана слабая или неправильная концепция, когда непонятно, кто мог бы быть покупателем в таком торговом центре. Иногда не получается создать тот набор арендаторов, который планировался или нет нужного процента наполнения центра, Также бывает, что инвесторам жалко денег на продвижение. Торговый комплекс построен, но о нем никто не знает лишь из-за того, что не была продумана рекламная политика.

Проблемы возникают, если девелопер ошибся с местом и форматом, - говорит Б.Гурецкий. - Близость к густонаселенному жилому массиву и удобный подъезд - половина успеха. Крупные ТРЦ выигрывают за счет большого потока покупателей. Важен набор якорных арендаторов. Нужно постараться привлечь выгодных ритейлеров, которые предложат востребованные бренды и приведут покупателя.

Еще одна ошибка, по словам Ю.Мереминского, это неправильный состав арендаторов, ориентация не на ту целевую аудиторию: Условно говоря, как на Рублевке нет смысла строить 10 супермаркетов эконом-класса, так и в деревне Васюково нет смысла строить какой-нибудь Luxury-vilage и размещать там бутики класса премиум.

Причин, из-за которых проект окажется неудачным, может быть много, - рассказал Ю.Мереминский. - Первая - это, конечно, неудачное расположение. Вторая причина - это неудачный формат объекта, то есть, например, вместо необходимых 20 тысяч кв. метров, которые бы действительно пользовались спросом, девелопер решил построить 100 тысяч, и фактически у него сразу же возникли проблемы с привлечением арендаторов, поскольку покупательская способность много ниже. Это уже явная ошибка, которая была допущена на стадии формирования концепции.

Успешность проекта торговой недвижимости зависит от грамотно проведенного маркетингового исследования и профессионально разработанной на его основе концепции, - говорит М.Гец. - Проект может стать неудачным по многим причинам, такими как неправильно выбранным форматом (например, люксовый торговый центр на крупной трассе), или отсутствием парковки, или неудачной архитектурной концепцией с большим количеством мертвых зон и множество других.

Но на самом деле, главная причина не успешности проекта всего одна, - подводит итог Ю.Мереминский. - Это неудачно разработанная концепция, которая включает в себя и тип торгового центра, и определение емкости торговой зоны, и состав арендаторов.

А.Васильев называет пять ключевых составляющих успешности проекта: Это удачное месторасположение, грамотная сбалансированная концепция, сильный пул арендаторов, профессиональная управляющая компания и надежный источник финансирования. При наличии всех составляющих и их соответствии требованиям конкретного проекта, он будет иметь успех.

Выходом в случае ошибки может стать реконцепция, благодаря которой торговый центр подстраивается под определенный класс покупателей, - считает А.Галеев, и приводит примеры нескольких московских торговых центров, которые провели реконцепцию. - Атриум на Курской при создании был ориентирован на средний класс и приезжих, а после смены концепции и состава арендаторов вошел в список лучших торговых комплексов столицы. В результате реконцепции и смены арендаторов стал более посещаемым и современным ТЦ Дружба на Новослободской, а Европарк на Рублевском шоссе сменил якорного арендатора для привлечения потока покупателей.

Регионы уже несколько лет очень интересны для девелоперов, - рассказала Н.Новикова. - Сейчас и международные инвесторы начали выходить в российские города. Естественно, в наиболее богатых городах-миллионниках на сегодняшний день торговых центров - существующих и строящихся - уже немалое количество. Например, Казань уже считается городом, где больше торговые центры производить не надо, потому что она итак впереди планеты всей по количеству квадратных метров торговых площадей на душу населения.

Расширение границ
Эксперты отмечают расширение географии строительства торгово-развлекательных центров на территории России.

По словам А.Демидова, основная существующая тенденция в регионах - это высокая конкуренция за земельные участки при сильной нехватке профессиональных знаний и квалифицированных специалистов.

В настоящее время идет расширение географии строительства, и девелоперы уже работают не только в городах-миллионниках, но и в других регионах, - отмечает А.Демидов. - Например, компания ADG Group в качестве инвестиционно привлекательных регионов рассматривает для себя города с численностью населения выше 400 тыс. человек с высоким уровнем покупательной способности.

Сравнивая процесс реализации объектов торговой недвижимости в Москве и регионах, О.Еременко отмечает, что в регионах многие руководители на местах очень заинтересованы в том, чтобы в их районе был построен определенный торговый центр, в регионах быстрее оформляются документы.

Если говорить о крупных регионах России, то там ситуация очень хорошая, - считает Ю.Мереминский. - Эти города и регионы привлекательны и для девелоперов, и для сетевых операторов. Их отличие от Москвы, заключается в том, что поскольку развитие торговой недвижимости там начинается несколько позже, чем в Москве, была возможность уже применить столичный опыт и учесть те ошибки, которые были допущены. Москва шла в строительстве торговых центров методом проб и ошибок. Конечно, учитывался западный опыт, но он не всегда работал с той же 100%-й эффективностью, что за рубежом. И когда данный процесс начался в регионах, уже существовал опыт, определенное понимание того, как работает торговая недвижимость в регионах, какие предпочтения у федеральных и местных сетей.

В Москве - больший выбор партнеров, например, подрядных организаций, - говорит О.Еременко. - Но при этом в Москве гораздо выше конкуренция, поэтому намного большее значение имеет концепция проекта.

Кроме того, по словам О.Еременко, в регионах ниже сумма вхождения в проект (например, приобретение прав на вторичном рынке, оплаты доли города и так далее).

Эксперты столичного рынка недвижимости рассказали агентству Интерфакс-Недвижимость, что представляет собой элитная ипотека, на кого она рассчитана, какие возникают проблемы при элитном ипотечном кредитовании и чего стоит ждать от данного явления на рынке в ближайшем будущем.

В этом году Россия уверенно вышла на 2-е место в Европе по объему инвестиций в торговую недвижимость, - рассказал Б.Гурецкий. - Доходность торговых площадей в наших регионах 11-12%, против 5% в среднем по Европе. Пока есть возможность получать сверхдоход, нужно строить. О таких популярных на Западе форматах, как department stores (универмаги, управляемые одним оператором), outlet-центры (мультибрендовые дисконты), power-центры (ТЦ, состоящие из нескольких отдельно стоящих магазинов с якорными арендаторами и небольшой торговой галереей) российские граждане даже в больших городах вообще не имеют представления.
Элитная ипотека - явление довольно новое, и пока лишь небольшому кругу богатых регионов России оно знакомо. На большей территории страны не делают различия в приобретении по ипотеке элитного и типового жилья. Однако, например, в московском регионе элитная ипотека имеет целый ряд особенностей, отличающих ее от обычной ипотеки. Кроме того, в последнее время этот вид жилищного кредитования активно развивается.

Данный сегмент начинается (в среднем) со стоимости квартиры от 500 тыс. долларов, а верхний его предел ограничивается лишь желанием и возможностями покупателя, - рассказал начальник отдела по работе с клиентами компании Квартал Геннадий Тимошин. - Наличие недвижимости самой высокой категории, зачастую приобретаемой в кредит, позволяет говорить о формирующемся рынке элитной ипотеки.

Разница - в сумме
Элитная ипотека отличается от обычной, в первую очередь, суммой кредита, считают эксперты. При этом заемщик решает взять кредит вовсе не из-за отсутствия собственных средств.

Зачастую доход, который приносят эти деньги в обороте, превышает взимаемые по ипотеке проценты, - поясняет Г.Тимошин.

По его словам, одна из главных причин оформления ипотеки для приобретения элитной недвижимости заключается не в отсутствии таких денег у покупателя, а в нежелании выводить полную сумму из собственного бизнеса.

Подход к каждому клиенту при таких сделках носит персонифицированный характер, - говорит Г.Тимошин, - С формальной точки зрения, способ оформления сделки не отличается от привычного кредитования недвижимости, однако в этом сегменте нет типовых квартир, а значит, нет и совершенно одинаковых сделок.

Кроме того, по мнению собеседника агентства, элитная ипотека - это пример индивидуальных сделок.

Если по ипотеке приобретается элитная квартира, но при этом требуется кредит в размере 5-10% от стоимости, то этот случай ничем не отличается от обычной ипотечной сделки, - поясняет руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-Агентство недвижимости Владимир Мильдзихов. - В связи с этим правильнее было бы отталкиваться не от класса недвижимости, а от размера кредита.

Наблюдаются минимальные отличия VIP-кредитования от обычной ипотеки, - отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - По существу, разница заключается только в сумме сделки. Условия кредитования (процентные ставки, сроки и другие) на приобретение элитного жилья и по стандартным ипотечным схемам практически одинаковы.

Он также добавляет, что не все банки готовы кредитовать покупку объекта стоимостью несколько миллионов долларов, поскольку их риски в данном случае возрастают.

Директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ - Новостройки Кайдо Каарма также видит основное отличие элитной ипотеки от обычной в сумме кредита. Пакет необходимых для подачи заявки документов и процентные ставки при различных видах ипотеки стандартны, - указывает К.Каарма.

Выдавая кредиты на большие суммы, банки принимают на себя большие риски, - говорит Г.Тимошин. - С точки зрения банка, менее рискованно выдать 10 кредитов по 50 тыс. долларов, чем один кредит на 500 тысяч. Наличие большого количества крупных кредитов в итоге сказывается на качестве кредитного портфеля банка. Поэтому ипотеку элитной недвижимости в России на сегодняшний день могут обеспечить только самые крупные банки, имеющие большие объемы кредитных портфелей.

Банку проще выделить ту же сумму на несколько покупок, тем самым, диверсифицировав свои риски, - отмечает К.Каарма.

По данным В.Мильдзихова, кредиты, составляющие 70-80% от стоимости элитного объекта недвижимости, оформляются все чаще, но пока их доля от всех ипотечных сделок не более 2%.

По словам Г.Тимошина, доля элитной ипотеки на общем рынке кредитования недвижимости пока не превышает 5%.

Клиенты элитной ипотеки формируются из состоятельной прослойки населения, - рассказывает К.Ковалев. - Их можно разделить на две большие категории. Первую категорию составляют молодые успешные бизнесмены, чья карьера стремительно развивается, и которые могут рассчитывать в ближайшие годы на значительный рост своего состояния. Минимальный уровень их доходов составляет от 5 тысяч доларов в месяц, а максимальный достигает 30 и более тысяч долларов. При этом они уже сегодня стараются жить в соответствии со своим будущим статусом. Ведь знакомство с ипотечным рынком показывает, что копить в современных условиях бессмысленно. Недвижимость увеличивается в цене среднем на 20% в год, а самые высокие ипотечные рублевые ставки не превышают 16%. Поэтому выгоднее купить жилье и платить проценты по кредиту, чем копить, но не успевать за ростом цен.

Портрет клиента
Учитывая, что элитная ипотека - товар совсем не массового потребления, мы попросили экспертов нарисовать портрет среднестатистического потребителя данного вида кредитов.

В элитной ипотеке заинтересован, в первую очередь, высокообеспеченный слой населения, бизнес-элита: топ-менеджмент компаний, владельцы крупного бизнеса в возрасте от 30 до 55 лет, - говорит Г.Тимошин. - Довольно часто покупка элитного жилья обусловлена необходимостью улучшения жилищных условий в связи с пополнением в семье или положительными переменами в благосостоянии.

Ко второй группе элитных заемщиков, по словам К.Ковалева, относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение 1-2 лет, чем сразу выводить из бизнеса крупные, работающие денежные суммы.

На данный момент банкам не хватает оперативности при принятии кредитного решения, - говорит Кайдо Каарма. - Практика показывает, что для рассмотрения заявки требуется как минимум месяц, нередко этот срок оказывается намного больше. Кроме того, чтобы подать заявление в банк, клиент должен собрать большое количество документов, что тоже требует определенного времени. За этот срок понравившаяся квартира может быть продана, а рыночная ситуация может измениться не в пользу покупателя.

Две проблемы
Самыми проблемными моментами в элитной ипотеке эксперты называют отсутствие оперативности у банков и ограничение максимальной суммы кредита.

Г.Тимошин считает, что ограничение в размере выдаваемых кредитов - основная проблема элитной ипотеки. При этом он отмечает еще один недостаток.

У многих банков существуют ограничения на размер выдаваемых кредитов, и уровень этой планки устанавливается в большинстве случаев в размере 800 тысяч - 1 миллион долларов, а в некоторых случаях действует ограничение до 500 тысяч долларов, - рассказывает В.Мильдзихов. - Чем больше банков смогут выдавать кредиты размером от 1 миллиона долларов и выше, тем жестче будет конкуренция между ними, следовательно клиент сможет рассчитывать на лучшие условия.

Стадия роста
Эксперты рассказали об основных тенденциях в развитии элитной ипотеки.

Другая сложность возникает при оценке платежеспособности заемщика, - говорит Г.Тимошин. - Происходит это потому, что доходы многих обеспеченных лиц пока недостаточно прозрачны, а это увеличивает риски банка, и, следовательно, повышает процентную ставку по кредиту.

Тенденция к развитию элитного кредитования в первую очередь связана с повышением популярности ипотеки как таковой и общим ростом ипотечного рынка, - считает К.Ковалев. - Кроме того, становятся более выгодными условия кредитования. Совсем недавно финансовые институты не были рады частным предпринимателям, поскольку возникало множество сложностей с подтверждением дохода. Сейчас кредиторы проявляют большую лояльность и находят различные методики подтверждения их платежеспособности помимо традиционных справок. Например, специальные пакеты документов, представляемые предпринимателями без юридического образования и владельцами собственного бизнеса для того, чтобы получить кредит.

Данный сегмент рынка сейчас находится в стадии роста, - отмечает К.Ковалев. - Увеличивается поток клиентов, на что в большой степени влияют рекомендаций людей, воспользовавшихся кредитами, а банки постепенно получают опыт обслуживания такого рода клиентов.

Раньше условия получения ипотечного кредита были более жесткими, чем современные, кроме того, процентная ставка была значительно выше, - рассказывает К.Каарма. - На сегодняшний день условия оформления кредита стали более удобными для заемщиков, а процентные ставки заметно снизились, что актуально в случае таких крупных займов, которые требуются при покупке дорогой недвижимости. В будущем ставки будут только снижаться.

К.Ковалев добавляет, что сегодня состоятельные клиенты при желании могут воспользоваться услугами ипотечных брокеров и тем самым избавить себя от посещения банков, страховых компаний и от хлопот, связанных с получением кредита. Постепенно уменьшается настороженность состоятельных людей к возможности использования ипотеки в нашей стране, формируется рынок элитного жилья и предоставление квартир требуемого класса.

Одним из факторов этого В.Мильдзихов называет постепенное обеление бизнеса, благодаря которому банки могут адекватно оценивать платежеспособность заемщика.

По мнению В.Мильдзихова, сейчас будет сохраняться тенденция к увеличению ипотечных сделок по приобретению элитной недвижимости.

С увеличением количества предложений по элитной недвижимости на рынке, будет увеличиваться и число ипотечных сделок, - считает Г.Тимошин. - Разрабатываются новые, более совершенные методики оценки недвижимости и платежеспособности покупателей. Тенденция к укрупнению и налоговой прозрачности бизнеса позволяет рассчитывать на упрощение процесса оформления ипотеки. Это будет способствовать дальнейшему увеличению доли элитной ипотеки, однако, вряд ли стоит рассчитывать на быстрый или существенный рост.

Раньше такая недвижимость по ипотеке приобреталась мало, так как банки не выдавали кредиты свыше 500 тысяч долларов, - рассказал директор отделения Центр ипотеки корпорации БЕСТ-недвижимость Андрей Кузнецов. - Сегодня большинство банков подняли или вовсе отменили порог выдачи возможных денежных средств. В будущем будет улучшение и расширение ипотечных банковских программ.

На мой взгляд, рост цен в Москве и Санкт-Петербурге продолжится в этом году он будет умеренным и составит не более 5 7%, полагает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. А в 2008 году будет более интенсивным, сопоставимым с процентом роста инфляции. Сегодняшнее же состояние рынка период стабилизации является закономерным после прошлогоднего резкого подъема уровня цен.

Самый главный вопрос сегодня будут ли расти цены на жилье? Первые лица компаний отвечают да. Однако не все участники рынка настроены столь категорично независимые аналитики делают ставки на продолжающуюся стагнацию и даже предсказывают очередное снижение цен. За последние восемь месяцев по ряду позиций стоимость жилья снизилась на 20%. Не дождавшись подорожания квартир этой весной, аналитики предрекают, что цены не вырастут и осенью. В лучшем случае они просто остановятся, в худшем упадут на 7 10%. По сравнению с этими высказываниями мнения собственников бизнеса вызывают некоторое удивление. Впрочем, их позиция вполне объяснима кто же будет давать комментарии, которые могут навредить собственному бизнесу? Насколько сбудутся прогнозы девелоперов, Ф. оценит в конце этого года.

Темпы снижения цен на устаревшие пятиэтажки едва ли существенно превысят показатели роста стоимости квартир в качественных новых домах. Более того, к концу 2007 года мы можем ожидать некоторого оживления на рынке жилья бизнес-класса, связанного с выходом новых проектов, отмечает управляющий директор Knight Frank Джереми Оутс. Также вероятно увеличение количества услуг и опций, предлагаемых покупателям качественного жилья, активное развитие ипотечного кредитования. Темп роста цен в сегменте бизнес-класса составит 2 5% в 2008 году, по прогнозам Knight Frank, уже 5 8% в первой половине года и 10 12% во второй. В 2009-м же этот показатель может составить и до 20%. В целом, рынок, ныне ориентированный на продавца, в ближайшие 2 3 года повернется к покупателю, позволив ему диктовать правила игры.

Прогноз роста на 5 7% по итогам года один из самых сдержанных. По мнению председателя совета директоров холдинга Миэль Григория Куликова, 15% вполне вероятный показатель. А управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что к концу 2007 года средняя цена квадратного метра вырастет до $5,5 тыс., то есть примерно на 10 12%. В 2007 2008 годах тенденцию к росту цен будут поддерживать сохраняющийся дефицит предложения на рынке новостроек и отложенный неудовлетворенный спрос платежеспособного населения, отмечает Григорий Куликов. Если делать прогноз на длительное время, то можно предположить, что в период с 2007 по 2010 годы средний темп роста на московскую недвижимость составит около 12% в год, а средняя цена предложения в таком случае достигнет к 2010 году уровня в $7,5 тыс. за квадратный метр. В любом случае ожидающийся осенний всплеск спроса и рост цен не будут ажиотажными в этом сходятся все эксперты и участники рынка. В этот период ни у продавцов, ни у покупателей нет четкого представления о том, что будет с рынком в перспективе, объясняет президент корпорации Бест-недвижимость Григорий Полторак. Сказывается былое сжатие спроса, результатом которого стал активный рост стоимости жилья, пропаганда ипотечных продуктов. То есть спрос, который должен был сформироваться нынешней весной, исчерпан еще в 2006 году. Осенью цены вырастут, но неравномерно. По жилью высокой ликвидности они продолжат расти стабильно.

Кроме того, область продолжит забирать у Москвы и Санкт-Петербурга часть потенциальных покупателей жилья эконом-класса. Спрос на него очень высок, но масштабное строительство такого жилья затруднено. В столице наблюдается дефицит свободных участков под застройку, и если они появляются, то девелоперы стараются занять их явно не самым дешевым жильем, говорит Константин Ковалев. Вся надежда на городские программы по сносу пятиэтажек и освоению промзон, но даже они не способны удовлетворить спрос. Все это и привело к переходу массовой комплексной застройки в область. В ближайшие 5 10 лет именно за счет такого строительства потребность москвичей в жилье может быть полностью удовлетворена.

Сезонное оживление, возможно, коснется всех сегментов, но максимальный потенциал сохранится на рынке новостроек и загородного жилья. Достаточно сказать, что еще в 2006 году произошло смещение спроса с рынка жилья Москвы на рынок Московской области. По данным Миэля, в 2005 году соотношение покупателей квартир в новостройках в Москве и ближайшей области составляло 60% к 40%, то уже в 2006 показатель изменился 52,6% против 47,4%. Сейчас можно говорить об отложенном спросе. Многие просто отстали от рынка или ждут снижения цен, но, поскольку в целом благосостояние населения растет, повышается и спрос на загородную недвижимость дома для постоянного проживания и дачи.

Снижение стоимости аренды коммерческих площадей едва ли возможно в ближайшем обозримом будущем. Рынки Москвы и Санкт-Петербурга, а также ряда других крупных городов, развиваются циклично, что не дает стоимости снизиться сколько-нибудь существенно. Согласно данным Knight Frank Global Market Report, сегодня Москва находится на третьем месте после Лондона и Парижа по величине ставок аренды.

Даже в Москве и Санкт-Петербурге не хватает качественных офисных и торговых помещений, а в других регионах можно говорить о тотальном дефиците. Именно с этим, по мнению члена совета директоров Mirax Group Алексея Адикаева, связан постоянный рост арендных ставок. Спрос носит ажиотажный характер. Уже к концу 2007 года арендные ставки на офисные помещения возрастут на 15% по сравнению с началом года, торговые подорожают на 13%, полагает генеральный директор DeltaRealty Кирилл Щепановский. Сейчас делать точные прогнозы очень сложно, все внимание обращено к Сочи, поэтому на рынках других городов будет наблюдаться некоторое затишье.

Эдуард Тиктинский, гендиректор холдинга RBI:
Рынок недвижимости в России еще не видел кризисов. Мы дважды попадали в сложные ситуации, но справлялись с ними. В 1998 году, когда рубль упал в четыре раза, себестоимость в три, а продажная цена в два. И год назад, когда начала активно развиваться ипотека и оказалось, что инженерно подготовленных территорий мало, объем предложения резко сократился, а цены взлетели. Третий раз мы вряд ли проскочим: сложно представить, что должно произойти, чтобы кризис не наступил.

Продолжится децентрализация офисного рынка. В пределах Садового кольца лимитированы земельные ресурсы для застройки, поэтому девелоперы активно осваивают участки в районе Третьего транспортного кольца и МКАД, отмечает Джереми Оутс.

Григорий Полторак, президент корпорации Бест-недвижимость:
Уже этой осенью рынок жилья оживится, цены начнут расти, однако никакого ажиотажа мы не ожидаем. Будут наиболее востребованы ипотечные продукты, увеличится число кредитных сделок. В период галопирующего роста рынка покупатель забыл о таких вопросах, как качество жилья и инфраструктура, постепенно клиенты становятся все более внимательными, выбирают придирчиво. Так и будет в будущем.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
Предпосылок для снижения цен на рынке жилья по-прежнему нет цены могут понижаться только на ранее переоцененные объекты, причем как низкого, так и высокого класса, а качественных предложений снижение цен не коснется.

Кирилл Щепановский, генеральный директор DeltaRealty:
Судя по всему, период насыщения рынка офисными площадями в Москве начнется с середины 2009 года сектор переживает активный рост. Однако, разумеется, прогнозы могут быть скорректированы, ведь ситуация очень сильно зависит от девелоперов и соблюдения ими сроков ввода заявленных объектов в эксплуатацию.

Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга Миэль:
Сегодня обеспеченность жильем в среднем по России составляет 20,3 кв. метра на человека, в Европе этот показатель находится на уровне 40 метров. Нельзя забывать также о ветхих и аварийных домах в период с 2007 по 2010 годы их должно ежегодно становиться на 20 30 млн кв. метров меньше. Россия достигнет европейских показателей не раньше 2030 года, даже с учетом самых смелых обещаний правительства.

Джереми Оутс, управляющий директор Knight Frank:
В связи с децентрализацией элитного строительства, популярность приобретает освоение территорий бывших промзон в черте города, что расширит представления о востребованных районах Москвы. Период стабилизации цен, начавшийся в 2007 году, будет продолжительным. Девелоперам понадобится время, чтобы разработать новые концепции жилья для привлечения покупателей.
Когда за три дня несколько ведущих банков объявляют о снижении своих ставок по ипотечным кредитам на 2 %, это тянет на сенсацию. Светлое будущее ипотеки, которое нам обещало правительство в 2010 году, наступило уже сейчас, и кто бы мог подумать о таком еще в прошлом году?

Алексей Адикаев, член совета директоров Mirax Group:
Несмотря на появление ряда объектов офисной недвижимости, относящихся к классу А, с вводом ограничений столичных властей на строительство офисных зданий в центре столицы спрос только возрастет, поэтому ожидать на рынке стагнации не приходится. Рост цен не остановит даже появление большого объема площадей Москва-Сити.

К примеру, ВТБ 24 снизил с 12 июля процентные ставки по рублевым ипотечным кредитам в среднем на 2%, по инвалютным кредитам на 1%. Рублевый кредит можно взять на 30 лет под 11-12,25% годовых, по кредитам в долларах и евро с 9,8-12% до 9-11,5% годовых. К тому же банк отменил первоначальный взнос практически во всех крупных городах, где он представлен, включая Москву.

В начале 2006 года самые радужные прогнозы прозвучали из уст председателя Госдумы РФ Бориса Грызлова 6,5% годовых к началу 2008 года. Журналисты хором хмыкнули по поводу этих цифр, но чиновник оказался весьма точен. Уже летом 2007 года ряд банков предлагает кредиты под 7-9% годовых в валюте, есть программы кредитования новостроек под 8% годовых (которые фактически дотирует застройщик). Тем временем первый вице-премьер Дмитрий Медведев прогнозирует дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Ставка рефинансирования в системе Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию 10,5%, надеюсь, что через полтора-два года это будет уже 8%. Эта ставка дальше будет снижаться, стало быть, и доступность ипотеки возрастет, сказал Медведев. Одновременно прогресс произошел и в государственных банках, которые страшно неповоротливы и медленно реагируют на перемены на рынке.

Обещая ответить будущему клиенту за час, Джии Мани Банк предлагает минимальную ставку 9% годовых в валюте, что тоже весьма неплохо. Более того, банк готов списывать остаток кредита в случае форс-мажорных обстоятельств. Технология прощения прорабатывается и именно это может стать весьма существенным обстоятельством, которое привлечет клиентов.

Московский банк реконструкции и развития (МБРР) тоже снизил ставку по всем программам, действующим на этапе строительства (до оформления права собственности), ставка снизилась на 1,3-3,5% в долларах США и на 1,8-3% в рублях. На сегодняшний день ставка составляет 12,5% годовых в долларах США и 14% годовых в рублях, причем изюминка их предложения ставка не зависит от формы подтверждения дохода, стадии строительства или каких-либо иных факторов. Ставка по кредитам на вторичном рынке снижена до 10,75%.

С универсальными банками на равных конкурируют специализированные банки, привлекая клиентов за счет льготного страхования, к примеру, как Городской ипотечный банк. Он предложил клиентами выбор: страховать или нет свою жизнь и трудоспособность, фактически снизив страховые платежи вдвое (от 0,5%). Данное предложение пока реализуется в формате акции до конца лета (при подписании кредитного договора с банком до конца августа 2007 года) для клиентов, чья сумма кредита не превышает $500 тыс. (12,5 млн. рублей).

Тем временем Абсолют Банк объявляет акцию, по которой он бесплатно оформляет клиентам, получившим одобрение по ипотечной заявке, кредитные карты VISA Classic и VISA Gold и в дальнейшем не взимает комиссии за годовое обслуживание, открытие и ведение ссудного счета, а также за внесение наличных на счет. Кредит по картам Gold оформляется по ставке от 14% годовых в долларах США и 16% годовых в рублях, для карт Classic от 18% годовых в долларах США и 21% годовых в рублях.

Отметим налоговый нюанс, который возникает при получении кредита по ставке ниже ставки рефинансирования (сейчас это 10,5%). Физическое лицо должно уплатить 13% налог от приобретаемой материальной выгоды. Банки, предлагающие низкие процентные ставки, выступают налоговыми агентами, соответственно, вынуждены уплачивать данный налог с текущего счета заемщика.

Еще одну приятную для потенциального заемщика летнюю программу совместно с застройщиками предлагает РосЕвроБанк: кредит в размере 100% от стоимости квартиры в строящемся доме. Такую сумму смогут получить заемщики, приобретающие квартиры у застройщиков СУ-155 и Стройпрогресс, а также квартиры в домах застройщика ДСК-1, реализуемые агентством недвижимости Азбука Жилья. При покупке квартиры у СУ-155, процентная ставка по ипотечному кредиту снижена на 0,5% годовых (по кредитам в долларах США) и на 1,5% годовых (по кредитам в рублях). 12% в валюте за новостройку без первоначального взноса совсем неплохо, буквально год назад такой кредит (только с первоначальным взносом) предлагался по ставке как минимум 15%.

В Подмосковье цены более доступны и основной спрос перетекает туда, сейчас там, по данным АИЖК, 10% сделок происходят по ипотеке. К тому же именно в области в этом году собираются возвести 7 млн. квадратных метров в полтора раза больше, чем в Москве. Построенное жилье, преимущественно эконом-класса, надо продавать, а покупатели на рынке остались не самые богатые. Ипотека или жилищно-накопительные кооперативы вот собственно и весь выбор кредитных схем, которыми могут воспользоваться покупатели. Причем ипотеки как таковой (согласно требованиям закона) на новостройки не существует, а есть кредит под переуступку прав требований. Как правило, такой кредит готов давать родственный строительной компании банк.

Вместо резюме
Активность застройщиков на рынке поражает воображение их реклама появилась буквально на каждом столбе, ей заполнены страницы даже непрофильных СМИ, она в каждом втором всплывающем окне в Интернете. Девятый месяц стагнации заставил шевелиться самых ленивых и поднакопивших финансовый жирок. Продаж нет, признаются в кулуарах риелторы и застройщики. Позволит ли игра на ипотечном поле поднять продажи жилья без снижения цен? Вопрос интересный, однако, считают эксперты, коррекция цен, которая произошла на рынке, все еще недостаточна, чтобы жилье в столице стало хоть сколько-то доступным для среднего класса. К тому же все предложенные банковские программы не затрагивают практически рынок альтернативных обменов старого жилья на новое. А как уже миллион раз было сказано и написано, именно альтернатива рулит рынком Москвы.



Главная --> Публикации