Главная --> Публикации --> Недвижимость берлина и близлежащих земель Эксперты считают, что бесквартирным россиянам поможет государство Загородная аренда: спрос и ставки растут, предложение снижается В нижегородской области построят два новых яхт-клуба Пошла реакция

Недвижимость, изначально созданная для своих, на открытый рынок выходит редко. Корпоративные поселки это места, у которых уже есть своя история жизни, свежих предложений здесь не бывает. Строго говоря, к корпоративным поселкам можно отнести подавляющее большинство дачных поселений еще советского времени. В те времена дачные кооперативы (они же садоводческие товарищества) создавались преимущественно для предприятий и организаций.

Корпоративные поселки представляют собой особый вид загородной недвижимости. Когда поселки строятся не с целью достижения коммерческого эффекта, фантазия их создателей ограничивается только финансовыми и техническими факторами. Именно поэтому предложения домов в поселках, которые изначально были созданы для членов одной профессиональной команды, бывают как совершенно заурядными, так и на редкость необычными.

Полная противоположность поселок Яблоневый сад, созданный для топ-менеджмента ЮКОСа. Если бы не известные события, то информация об этом проекте вряд ли стала бы широко доступна. Этот поселок был построен в конце 1990-х в Жуковке. Здесь на территории в 22 га находится всего семь домовладений, а только под парковую территорию выделено 5 га. Помимо него есть, к примеру, Дом приемов по сути, бизнес-клуб, место проведения делового досуга в своем кругу.
Особенность корпоративных проектов возможность не заботиться о повседневных нуждах жителей, все делается за корпоративный счет. Этого не могут себе позволить владельцы недвижимости клубного характера. По словам управляющего проектом Витро Вилладж Олега Маринина, на рынке загородного жилья сложилась определенная модель клубных поселков. Это небольшое количество коттеджей с землей за глухим забором и минимальный набор инфраструктуры. Жильцы просто в силу малочисленности не в состоянии сами окупить содержание многих объектов инфраструктуры, таких, как магазины, кинозалы, фитнес-клубы. Все это приходится искать на стороне.

В зависимости от положения корпорации в советском обществе разными получались и поселки. Так сложились резиденции в Завидове или, допустим, поселок Летчик-испытатель на севере от Москвы поблизости от водохранилища. Земля для последнего выбиралась методом разведки с воздуха, в итоге оказалась превосходным участком с собственным пляжем.
Корпоративные поселки бывают и самыми разными по концепции использования загородной недвижимости. Пример одной из самых скромных дачное поселение сотрудников компетентных органов, призванных бороться с наркобизнесом, созданное в 90-е годы. Оно расположено на расстоянии примерно 30 км от МКАД в стороне от Ярославского шоссе (неподалеку от Красноармейска) и состоит из деревянных домиков. Проект такого дома можно точно описать цитатой из Простоквашина: в нем одна комната и кухня. В придачу прилагается холодная веранда. Правда, по поводу простоты стоит сделать некоторые оговорки. В домах городской санузел и центральное отопление, а сам поселок расположен на закрытой и трудно находимой территории близ леса (на участках растут деревья). Можно проводить досуг, а можно и поселиться главное, чтобы водитель нашел этот уголок Подмосковья.

Эпоха бурного расцвета корпоративных поселков приходится на 90-е годы. Одним из самых знаменитых проектов этого времени стал поселок Чигасово, выстроенный группой Мост в дальней части Рублевского шоссе. Поселок этот вполне логично на сегодняшний взгляд организован. Принципы этой организации в то время еще не превратились в нечто само собой разумеющееся. 7 га покрытое газоном поле с коттеджами, стоящими на участках по 22 сотки (в середине большой дом на несколько более крупном участке, бывшее домовладение главы Моста Владимира Гусинского). Еще 8 га лес, в котором разбросаны теннисные корты и беседки. Боковая часть территории застроена вытянутой группой строений здесь находятся ресторан, мини-маркет, комплекс бытовых услуг. Эксплуатационные расходы составляют от $1000 в месяц.
Кстати, поселок Чигасово оказался крупноват для будущих жителей не на все дома нашлись владельцы, и несколько появилось в открытой продаже. Недвижимость корпоративных проектов поступает в открытую продажу не часто, а на первичном рынке только в порядке исключения. Чигасово один из таких примеров.

В отличие от остальной части загородного рынка, недвижимость корпоративных проектов не имеет жесткой рыночной цены. Когда дома делаются для себя, а не для выгоды, вкладывать в них можно много. Однако парадокс в том, что даже скромная советская дача в удаленном цэковском поселке может стоить примерно столько же, сколько солидный дом где-нибудь на Новорижском шоссе. Главное выбранное еще старыми поколениями хорошее место. Смена же советских домиков на современную недвижимость вопрос времени и дело техники. Иногда, впрочем, в хороших местах строятся под ключ поселки, состоящие из небольшого количества домов. По сути, это продукт для корпоративного покупателя. Таков, к примеру, поселок Ирбис, где каждый из пяти домов имеет собственный выход к воде.

Не все загородные корпоративные проекты бывают таковыми в чистом виде. По мере осуществления вторичных продаж поселки становятся смешанными по составу владельцев и превращаются скорее в клубные. Кроме того, люди не всегда предпочитают селиться по соседству с соратниками по бизнесу (хотя бы потому, что в один прекрасный день соратники могут оказаться противниками или подельниками). Как говорит директор по продажам компании Новое качество Андрей Уфимцев, в настоящее время более популярны клубные поселки. Люди предпочитают жить рядом не с коллегами по работе, а просто с соседями людьми одного социального круга.

За 1990-е и частично за 2000-е многие российские компании реализовали свои загородные проекты поселки либо для топ-менеджмента, либо для более широкого круга сотрудников, которым в порядке поощрения можно предложить коттедж по льготной цене. Примеров не так уж много, но десятка полтора подобных проектов стали известными. Так, поселок из деревянных домов компании Хонка на участках по 20-22 сотки в Горках-2 был построен издательством Дрофа (торговля учебниками выгодное дело). В Поречье около Звенигорода, что можно считать и Рублевским, и Новорижским направлением, появился поселок Ингосстраха. В нем всего 12 домов площадью 300-350 кв. м. В окрестностях Троицка построен корпоративный поселок Газпрома. Этот поселок укомплектован всем, что положено для топ-менеджмента: домом приемов, гостиницей и иными объектами инфраструктуры. Причем для газпромовского поселка выбрано очень неплохое возвышенное место. Собственный поселок всего из семи домов на территории в 10 га построили девелоперы проекта Бенилюкс.

В мире загородной недвижимости есть образования, которые не обозначены как корпоративные, но именно к таковым и относятся. В качестве примера можно привести поселок Бор управления делами президента, расположенный между Симферопольским и Новокаширским шоссе. Помимо коттеджей и дома приемов там есть и несколько многоэтажных жилых домов, и даже старые городские дома, построенные еще в советское время (в городской части живут, в частности, сотрудники аппарата Бора, где есть не только дом приемов и магазин, но даже собственный детский сад). Земля в Бору, несмотря на мало популярное южное направление, стоила до $40 тыс. за сотку, когда в окрестностях Рублевки участки еще можно было купить по $15-25 тыс. Сейчас предложений о продаже там практически нет. Понятно, что чужие люди в Бор не попадают, при этом покупать здесь недвижимость необязательно, можно снимать для многих состоятельных людей такая жизнь даже удобнее. Поскольку Бор формально считается пансионатом, арендаторы здесь получают статус отдыхающих.

Создание корпоративных поселков характерно скорее для ранних этапов развития рынка загородной недвижимости. По словам Антона Архипова, руководителя отдела загородной недвижимости компании Инком, еще не так давно поселки были доступны лишь очень богатым людям и были, как правило, корпоративными. Девелопер одного загородного поселка в Горках-9 рассказывал мне, что его объект неожиданно превратился в корпоративный: приехавшие на просмотр люди просто купили всю землю целиком для своих. В 90-х годах было модно создавать подобные клубы недвижимости. При поездке по Рублевскому шоссе любой хороший специалист по загородной недвижимости мог провести попутно небольшую экскурсию здесь газпромовский поселок, здесь живут компетентные товарищи и т. п. Сейчас мода на корпоративные поселения в Подмосковье уходит. Зато в последние годы такие поселки проявилась в окрестностях Тюмени.

Можно привести и другой пример поселок ГлавУПДК в Завидове, где инфраструктура представлена помимо прочего отелем, яхт-клубом и фитнес-центром. Впрочем, часть инфраструктуры работает не только для обитателей поселка, но и на сторону. Скорее всего, не для того, чтобы заработать на хлеб, а потому, что вся окрестная застройка в Завидове территория закрытая и почти однородная по социальному составу.

Любопытно, когда о каком-нибудь известном деятельном человеке, работающем с утра до ночи, говорят отдыхающий такой-то.

Бывают случаи, когда на дорогих землях, где ведутся инвестиционные проекты, появляются и корпоративные образования. Один из самых респектабельных крупных земельных участков поле, находящееся на мысу с южной стороны Москвы-реки, в Жуковке. Поле разделено дорогой, ведущей от Ильинского шоссе на Рублевское. Владевший землей банк Абсолют продал большую часть земли слева от дороги группе компаний ПИК, где реализуется проект Парк Вилл. На правой же стороне усилиями компании Глетчер создается менее крупный поселок Жуковка-2 В этих местах обзавелись участками топ-менеджеры и друзья Абсолюта, в том числе, как говорят, президент группы ПИК Кирилл Писарев. Причем, что интересно, землю он приобрел не на территории ПИК, а с правой стороны. Таким образом, сформировалась корпоративная среда обитания, где недвижимостью владеют люди, объединенные постоянными бизнес-связями.

Однако существуют фактически корпоративные поселки и не связанные с традициями партии и правительства. Так, например, примерно в 17 км от МКАД по Новорижскому шоссе расположился поселок клуба Монолит. Здесь на участках в 20-25 соток строятся дома площадью по 500-600 кв. м. Приобрести такую недвижимость можно, только став участником этой неформальной корпорации, при этом дом с участком обойдется примерно в $1,5 млн.

Корпоративная недвижимость это, как правило, объекты, которые покупают для собственного пользования, а не для перепродажи. Инвестиционная привлекательность таких объектов невелика, поскольку они рассчитаны на очень узкий круг покупателей. Соответственно, и демпинга на этом мини-рынке практически нет.
Самый продвинутый умный загородный дом был много-много веков назад придуман в России специально для нужд Бабы-яги тот, что по первому зову готов был повернуться к лесу задом, а при необходимости и вовсе начать передвигать своими куриными лапами. Инсталлируемые в подмосковных коттеджах современные системы, называемые умным домом, пока даже в первом приближении на такие подвиги не способны. Зато способны на многое другое.

Процесс появления корпоративных территорий может растягиваться надолго. Так, по некоторым сведениям, на деньги ЛУКОЙЛа происходит скупка недвижимости в Серебряном бору одной из немногих и весьма дорогих коттеджных территорий Москвы, где в числе прочего расположен, к примеру, дом приемов АФК Система. Понятно, что в подобных местах недвижимость появляется в продаже не каждый день. Но процесс покупок продолжается, причем деньги на приобретения не экономятся $3-5 млн для этого места не предел.

Какого же было его удивление, когда выяснилось, что бомжи не обманули! Они действительно пришли, чтобы заказать себе умный дом, и их действительно ждали. Внешний вид визитеров сыграл с охранником злую шутку: под бомжеватой личиной скрывались музыканты всемирно известной рок-группы ZZ Top, а длинные бороды это их фирменный опознавательный знак. Один из этих заказчиков (а его коттедж теперь один из самых известных умных домов в мире) первым делом, конечно же, пожелал обезопасить своих гостей от всевозможных казусов с охранниками. Поэтому среди прочего умного оборудования, в доме ZZ Top установлена система распознавания желательных визитеров (навязчивые поклонники и папарацци в их число не входят) как по номерным знакам их автомобилей, так и по лицам. Идентифицируя их, система автоматически распахивает ворота на гостевую стоянку для машин и двери дома для самих гостей. В офисах же компаний подобная система себя не оправдывает: слишком разные посетители туда наведываются. Именно поэтому даже компании, торгующие системами умный дом, как правило, не оснащены таким оборудованием для собственных нужд и предпочитают держать ставший привычным штат охранников.

Внешние данные
Несколько лет назад в главный офис известной американской компании, занимающейся разработкой и установкой систем smart house (умные дома), попытались проникнуть два до неприличия длиннобородых бомжа. Якобы для того, чтобы заказать себе самую последнюю модификацию умного дома. Охранник, как мог, пытался отразить натиск необычных визитеров, уверяя их, что нищим, даже американским, умный дом ни к чему. Да и явно не по карману, раз средств не хватает даже на бритье. Но бомжи уходить не спешили, настаивая, что руководство компании ждет их с распростертыми объятиями. Уже мысленно попрощавшись с работой, охранник все же набрал номер телефона дирекции.

За всю менее чем десятилетнюю историю интеллектуализации загородной жилой недвижимости было, пожалуй, лишь одно исключение: некоторое время назад вошло в моду управление освещением с помощью простого хлопка в ладоши. Тогда эта разработка только появилась на рынке. Специалисты, как могли, отговаривали заказчиков: система пока несовершенна и может реагировать не только на хлопок, но и на любой резкий звук. Что и происходило на практике. Эта мода быстро сменилась другой: появилось повальное желание управлять своим домом с помощью голосовых команд. Но и это не прижилось. Владельцам таких систем для активизации той или иной функции умного дома пришлось запомнить сотни ключевых слов, произносить их всегда с одной и той же скоростью и одним тембром. Но самое главное пока подобные системы срабатывают лишь в 95% случаев. Вроде бы и небольшая погрешность, но очень неприятная. Например, если с помощью голосовой команды должна открываться входная дверь, то каждый двадцатый раз на подходе к дому возникнут сложности с попаданием внутрь. Несмотря на то что за последние пару лет подобные системы конструктивно стали гораздо более совершенными, широкая мода на них не вернулась.

Мотай на ум
Большинство заказчиков умных систем для подмосковных коттеджей внешне не столь экзотичны. Львиная доля их (если можно говорить о львиности, учитывая, что их не так-то и много) приходится на чиновников высшего ранга и жен бизнесменов. Однако по специфике их заказов легко можно судить о том, что именно клиенты считают умным домом. Как говорят в московских компаниях, занимающихся инсталляцией интеллектуальных систем в частных подмосковных домовладениях, большинство заказов сугубо индивидуальны. Хотя, по статистике, самые востребованные в России функции умного дома это система мультирум (multiroom) и управление освещением, однако сейчас модных веяний на отдельные, похожие по сути элементы управления домом проследить практически не удается.

В последнее относительно спокойное время подобных заказов стало значительно меньше. Хотя сам их принцип продолжает использоваться при выполнении самых экзотических пожеланий клиентов. Подобный случай был в практике руководителя инсталляционного отдела компании VIP-Systems Германа Лопатина, смонтировавшего очень интересную систему безопасности в одном из подмосковных коттеджей. В отличие от системы антитеррор, она выявляет не предметы, а неподвижных людей. Заказчик объяснил необходимость в подобном оборудовании следующим образом. В мансарде принадлежащего ему коттеджа проживают его престарелые родители, каждый в своей комнате. Они очень любят тишину и покой, поэтому много времени предпочитают проводить в полном одиночестве. Именно из-за этого медсестре, которая проживает в этом же доме (а родители часто нуждаются в медицинской помощи), запрещено понапрасну их тревожить. В то же время определить момент, когда срочно требуется медицинская помощь, просто необходимо. Для этого в комнатах разместили множество видеокамер, а система анализирует изображение, как и в случае антитеррора. Если человек падает или принимает непривычное положение, то в комнате медсестры раздается звуковой сигнал. Медсестра сначала связывается с мансардой по телефону и, если трубку никто не поднимает, идет на помощь. Причем, чтобы система сработала, человек без движения должен пробыть некоторое время (чтобы можно было отличить потерю сознания от ситуаций, когда требуется лечь на пол, чтобы, скажем, достать упавший предмет, или, например, нагнуться, чтобы завязать шнурки). Кстати, родители до сих пор не знают, что дом за ними следит.

Коттедж с быстрой реакцией
Более четкая взаимосвязь прослеживается между событиями, происходящими во внешнем мире, и заказываемыми элементами умного дома. Так, после участившихся несколько лет назад терактов наибольшим спросом пользовалась система антитеррор, частично позаимствованная у израильских защитных установок, стоящих на границе с Палестиной. Она анализирует изображение со всех видеокамер, расставленных по периметру коттеджа и придомовой территории, и фиксирует все вновь появившиеся предметы. Если такой предмет долгое время никто не забирает (а теоретически это может быть, например, пакет с взрывным устройством), об этом тут же информируется владелец дома (с помощью особого сигнала или по электронной почте ему передается изображение этого предмета), который затем принимает решение, как действовать дальше.

Вообще экзотические пожелания это специфика заказов интеллектуализации подмосковных домов. Хозяйка одного коттеджа, например, пожелала установить датчики, которые будут уведомлять о том, что ванна наполнена водой и можно приступать к водным процедурам. Единственное, что ее смущало: такие датчики придется монтировать в саму ванну, повредив слой эмали. Проектировщики пошли на хитрость и установили эти датчики... на потолке. Они оценивают расстояние между потолком и поверхностью воды, и как только вода поднимется достаточно высоко раздается звуковой сигнал. Маленький нюанс: системе требуется учитывать и то, что шапка добавленной в воду пены для ванны начинает выплескиваться за борт задолго до того, пока вода достигнет критического уровня. В поисках решения этой проблемы исполнителей заказа занесло на пивоваренный завод, где пены не меньше, чем в ванне. Именно там они обнаружили давно реализованную технологию контроля за уровнем пены и применили ее при выполнении частного заказа. Хозяйка осталась довольна.

Пенная процедура
Систему обратную этой, реагирующую на движение, часто заказывают для детской. Сигнал раздается, когда ребенок приближается к опасным для него, с точки зрения родителей, предметам, например, окну или двери (впрочем, вместо нее можно поставить систему, оповещающую об открытии ребенком окна, двери, включении им телевизора или другой техники: тогда вместо видеокамер достаточно установить специальные датчики на все эти предметы). Интересный момент: и в том случае, когда система реагирует на неподвижность, и в том, когда она следит за движением, изображения никто, кроме самого умного дома, не видит. Хотя некоторые клиенты и не прочь, чтобы картинка из таких комнат контроля передавалась на центральную управляющую панель (она, как правило, представляет собой висящий на стене жидкокристаллический монитор). Но проектировщики с таким подходом не согласны: слежка всегда на грани закона. Если не в юридическом, то, во всяком случае, в моральном понимании этого слова.

Применительно к жилью идея не сработала: коммунальные платежи в нашей стране по-прежнему раз в пять дешевле, чем за границей. По расчетам компаний-производителей, подобные системы способны экономить до 30% затрат на отопление и свет в доме, говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Однако учитывая российскую специфику: небольшие счета за электроэнергию и газ и высокий уровень доходов владельцев таких систем, можно понять, что энергосбережение не основная цель установки умных систем. К тому же сами клиенты рациональности предпочитают безопасность и зрелищность. Для большинства покупателей загородной недвижимости, с которыми я говорил, умный дом это пока забавная игрушка. Игрушка на любителя, говорит директор по маркетингу коттеджного поселка Величъ Петр Кирилловский. Но и получить игрушку за большие деньги хотят далеко не все. Подтверждением этой мысли служит и тот факт, что на вторичном рынке умные загородные коттеджи появляются крайне редко. Переплачивать исключительно за наличие умной электроники в доме на данный момент готовы не более 5-7% клиентов, ориентированных на приобретение недвижимости класса бизнес и де люкс, рассказывает директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Каролина Жинган. В нашей практике количество заявок на умные коттеджи несколько выросло за последние два-три года, тем не менее, составляет всего порядка одной-двух заявок в месяц.

Склад российского ума
Все эти примеры говорят лишь об одном: компании, занимающиеся инсталляцией smart house, и заказчики по-разному определяют для себя понятие умный дом. По словам Ильи Шаурова, финансового директора занимающейся установкой такого оборудования компании Бэрримор, основной акцент разумнее делать на автоматическое управление всеми системами коммуникаций, а отнюдь не на зрелищную составляющую. Именно в этом главное удобство системы. Именно такой подход превращает умный дом в дом экономный, самосберегающий ресурсы. Через идею экономии, как это принято на Западе, и попытались продвигать в России умные системы для домашнего пользования.

Еще скромнее дела обстоят также в отчасти умном поселке Барвиха-2 (девелопер Миэль-недвижимость), где существует центральный пульт, на который выводится информация о работе всех 94 газовых котлов, есть единый пульт охраны. В поселках Барвиха CLUB и Монаково заложены возможности дистанционного контроля работы котлов и других систем. Однако дальнейшего развития это явление не получило, поясняет директор управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Савелий Орбант. В домах сегодня консервативное ручное управление, и пока никто из жильцов не изъявлял желания модернизировать начинку дома.

Мозговой штурм откладывается
Если на вторичном рынке умные коттеджи хоть и редкие гости, но они все же встречаются, то среди первичных предложений их нет вовсе. Инсталляция умного дома потребует от застройщика внутренней отделки дома под ключ, и все это добавит к цене дома больше $500 тыс., говорит Мария Литинецкая. Поэтому застройщики просто проводят все необходимые коммуникации для подключения умного дома и предлагают клиентам выбор: подключать систему или нет. Из-за непредсказуемости пожеланий покупателей изначально оснащать отдельные коттеджи умной начинкой не спешат даже те застройщики, которые в рамках своих поселков в том или ином объеме интеллектуальные системы все-таки применяют. И они оказываются правы. Например, в поселке Величъ централизованно устанавливается один из элементов умного дома в каждом доме за горячую воду, за отопление радиаторов и за теплые полы отвечают трехконтурные автоматические водонагреватели с вмонтированными в них контроллерами, передающими данные о состоянии котла, температурных режимах и осуществляющих обратную связь с диспетчерской в офисе службы эксплуатации. Но воспользоваться возможностями умной системы в своих собственных домах пожелали лишь два-три владельца коттеджей. Максимум, на что пошли хозяева, это одновременное управление с пульта водой, светом и кондиционированием плюс умная система сигнализации (датчики объема и прочее).

Стратегический городской объект
Общественное измерение проекта существенно расширилось после консультаций с местными властями и дискуссии среди горожан. Стоит напомнить, что согласно опросам, идея рафинированного офисного парка в центре города была поддержана только половиной питерцев, преимущественно молодежью. В новой редакции плана застройки помимо офисных и гостиничных сооружений предусматривается возведение культурных и развлекательных центров. Так, между правым берегом Охты и пока существующей гостиницей Охтинская возникнут музей современного искусства, музей истории первых поселений на территории Петербурга и театрально-концертный комплекс, который станет новым домом петербургского музыкально-драматического театра Буфф. Администрация города уже объявила конкурс на проектирование и строительство здания - прием заявок заканчивается 25 мая. В треугольнике, который образуется при впадении Охты в Неву, отведено место для общественного конференц-зала и спортцентра. Важными объектами застройки между Невой и Охтой станут спортивно-досуговый комплекс с бассейном, крытым катком, фитнес-центром - общей площадью 25 тыс. кв. м, а также торговый центр площадью 60 тысяч. Архитектурное решение RMJM позволяет устроить по берегам Невы и Охты общедоступные линеарные парки. Предполагается и жилая застройка. Все эти меры призваны гармонично вписать сверхсовременный девелоперский проект в изысканный архитектурный облик Петербурга. Территория Охта-центра составит 70 га, а совокупный объем площадей объектов недвижимости - 1 млн. кв. м. Стратегическую важность Охта-центра для всего развития города подчеркивает схема инвестирования: 51% инвестиций осуществит Газпром нефть, а остальные 49% поступят из городского бюджета. Завершить весь комплекс планируется к 2016 году.

В ближайшее время Градостроительный совет Петербурга рассмотрит окончательную концепцию общественно-делового центра на Охте. Однако уже с января полным ходом идут предпроектные работы и снос зданий на территории Петрозавода, а в конце апреля британское архитектурное бюро RMJM представило властям города доработанную версию Охта-центра, в первоначальном варианте - административно-делового комплекса Газпром-Сити.

Прежде всего нужно было примирить историю и новацию. Идеология башни привязана именно к территории Малой Охты и ее историческому развитию, убеждал оппонентов архитектор Филипп Hикандров. В горизонтальном разрезе здание представляет пятиугольник, повторяя пятиугольный план древней шведской крепости Ниеншанц, остатки которой были разрушены при строительстве в тех местах Петрозавода в советские годы. Замысел архитекторов направлен на энергетическую и символическую реставрацию своеобразия locus'а, долгое время погребенного под сетью неказистых промышленных построек. Согласно расчетам оптимальное соотношение исторически преемственного образа энергетического пентагона и полезной площади результируется в те самые спорные 396 метров высоты.

У кого снесло башню?
Главным предметом общественной дискуссии, сопутствующей и содействующей развитию проекта, стала офисная высотка в 396 метров, задуманная как штаб-квартира Газпрома и его дочерних организаций. Ее стоимость составит около $1 млрд. (собственно, большая доля инвестиций Газпрома в проекте), а общая площадь офисных помещений - примерно 280 тыс. кв. м. Если свести к минимуму нюансы аргументации, позиция противников строительства высотной доминанты - а это некоторые местные архитекторы, краеведы и члены городского парламента - сводится к тому, что гигантомания газовиков удручающе отразится на пейзажах исторического центрагорода. Зачем вообще строить небоскребы, особенно на Охте, неподалеку от всех архитектурных сокровищ культурной столицы? Тревога консерваторов и сомневающихся (в числе которых оказался и Герман Греф) вполне понятна. В России зданий подобной высоты никогда не строили, да и Петербург считается городом невысоким на фоне аналогичных по размеру мегаполисов. Поэтому от авторов проекта потребовалось тщательно выстроить доказательную базу.

Большие компромиссы больших компаний
В целом следует признать, что разработчики проекта прошагали максимальный путь навстречу компромиссу, не скупясь на разъяснения. Тем не менее часть петербургского сообщества до сих пор не соглашается с условиями строительства. Наряду с признанием необходимости постепенного вывода офисного муравейника из исторического центра корпоративным элитам предлагается реанимировать городские окраины, а то и вовсе начинать с культивации пригородов, аккумулируя на рабочих местах население депрессивных зон. Видимо, спикеры, фрондирующие Газпрому и иным крупнейшим корпорациям, слабо представляют контингент их сотрудников или просто лукавят, считая, что для преуспевающих профессионалов и активных потребителей большинства услуг, в том числе в сфере культурного досуга, офис на окраине, в кольце спальных районов - предел мечтаний. Во многом нежелание находить компромисс с деловым миром есть плод инерции скептического отношения к большому бизнесу (москвичам), который в структуре питания Петербурга долгое время занимал место какого-нибудь заварного пирожного на десерт. Однако подобный рацион городского бюджета давно признан несбалансированным, особенно для Петербурга с его существенными затратами на поддержание тонуса музеев и памятников. Лидеры корпоративного налогообложения наконец обратили внимание на город, но, разумеется, никто не будет работать в режиме чистой благотворительности или энтузиазма, одаривая Петербург рабочими местами, коммуникациями, привлекательным деловым имиджем - большой бизнес строится на компромиссах. Соседство офисного центра с историческим ядром не станет прецедентом в градостроительных решениях, достаточно вспомнить лондонский Сити. Район Малой Охты был выбран как самый близкий к центру из всех возможных участков масштабного строительства. По сути, единственный конкурент Охты - Васильевский остров - был снят с дистанции как площадка, непригодная для строительства массивных высотных зданий. Тогда как на Малой Охте на глубине 30-50 метров начинаются кембрийские глины - один из лучших грунтов. Плотный и устойчивый, он не пропускает воду и легко вырабатывается.

Итак, вопросы привязки к истории Охты и почему одна башня в 400 метров, а не 5 по 80, кажется, прояснены. Но это только внутреннее обоснование проекта, в то время как остаются сомнения с точки зрения сохранения панорамы исторического центра. На стадии гипотез выдвигалось много за и против, но финальным аргументом, фактически поставившим точку в споре, стали данные ландшафтно-визуального анализа восприятия высотного объекта. Независимый эксперимент проводился Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры при помощи вертолета, который зависал на предполагаемой высоте башни, - в это время его снимали (или пытались снять - не всегда он был в поле зрения) фотографы с 25 точек центральной части Петербурга. В ходе обработки данных компьютерным моделированием выяснилось, что ни от Исаакиевского собора, ни от Александровского сада, а также с Дворцовой и Казанской площадей и площади Декабристов башню вовсе не видно. Незаметна она и с Невского проспекта. Зато высотка становится доминирующей при обозрении города с Петроградской стороны и Васильевского острова. Но, по мнению архитекторов RMJM, вид здания с тех мест выигрышно заменяет нынешние доминанты советской эпохи.

Впрочем, потенциальные транспортные проблемы не сказываются на росте инвестиционной привлекательности участка строительства. Воодушевленные инициативой Газпрома девелоперы быстро оценили грядущую привлекательность офисных площадей на Малой Охте. Setl City и УК Теорема уже приступили к строительству соответственно Делового квартала и Нового квартала. Причем сохраняется и архитектурная ориентация на Охта-центр, так, доминантой Делового квартала будет 25-этажная башня высотой в 97 метров. Некоторые аналитики даже поговаривают, что, разрекламировав территорию, Газпром вместе с башней может уходить на городскую периферию, однако это скорее из рубрики девелоперы шутят.
Голландский архитектор Эрик Ван Эгераат, широко известный в России скандальными и нереализованными проектами Русский авангард, а также Город столиц, позже переданный на реализацию американскому архитектурному бюро NBBJ, на днях подписал контракт на проектирование общественно-делового комплекса в Сургуте. Объект общей площадью порядка 80 тыс. кв. м планируют возвести к 2009 году. Заказчиком и одновременно девелопером проекта выступит строительная корпорация Специализированное карьерное управление (СКУ), с которой именитый архитектор сотрудничает в течение нескольких лет. Их первым совместным проектом там же, в Сургуте, стал торгово-развлекательный центр Вершина. К слову, это еще и первый проект Эрика Ван Эгераата, успешно прошедший процесс согласования в государственных инстанциях. На сегодняшний день комплекс Вершина общей площадью 40 тыс. кв. м находится на этапе строительства и планируется к сдаче в эксплуатацию в первом полугодии 2008 года.

Газпром-девелопмент
В полемике о высоте башни и архитектурном взаимодействии нового Петербурга со старым ушла в тень, пожалуй, главная проблема, которую предстоит решить строителям, - транспортная. Очевиден дефицит транспортных веток, соединяющих Малую Охту с остальным городом, уже сейчас пробки на этих дорогах - явление частое. В таких условиях не у всех машин есть шанс добраться до обширных паркингов на территории офисного центра, едва ли легче придется пользователям общественного транспорта. По мнению Игоря Водопьянова, управляющего УК Теорема, проблему могла бы решить станция метро (на Западе и в Японии это основной способ добраться до офиса в центре, впрочем, есть и более близкий пример - Москва-Сити), но ее строительство намечено только в отдаленных планах. Эксперты сходятся во мнении, что Орловский туннель принципиально не решит проблемы района. Правда, после текущей реконструкции Пискаревский проспект позволит автовладельцам добираться от окраины города до Смольного за 15 минут, позволив и охтинцам вздохнуть свободнее. Однако в решении транспортных проблем владельцам объектов недвижимости следует скорее опираться на собственные силы, поэтому согласно плану основная разгрузка магистралей станет функцией многочисленных развязок на Малой Охте и прилегающих территориях.

Привлечение Эрика Ван Эгераата к реализации российских региональных проектов -- отражение общей тенденции, отчетливо прослеживающейся на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Интерес российских девелоперов к сотрудничеству с иностранными специалистами сегодня очевиден, достаточно вспомнить такие проекты, как Новая Голландия и башня Россия Нормана Фостера, новый проект Город столиц архитектурного бюро NBBJ, Охта-центр (Газпром-Сити) английской компании RMJM, реконструкция четырех кварталов в Хорошево-Мневниках, где приняли участие сразу два мэтра мировой архитектуры -- Рикардо Бофилл и Рем Колхаас. В свою очередь компания Capital Group привлекла Заху Хадид к работе над комплексом Волна на улице Живописная и проектированию частного загородного дома, что можно считать новой тенденцией.

Проект состоялся благодаря поддержке города и конструктивному, плодотворному сотрудничеству с девелопером, -- говорит Эрик Ван Эгераат. -- Мы решили создать что-то радующие глаз, яркое, привлекательное и вместе с тем коммерчески эффективное. Сейчас уже построено несколько этажей здания. С самого начала я предложил сэкономить на том, чтобы разместить по фасаду здания видеорекламу. Фасад с плазменными рекламными щитами создает некое ощущение движения, проходящего сквозь само здание. Это первый проект в России, где мы разрабатываем не только архитектурную часть и осуществляем авторский надзор, но и делаем инженерию.

Наверстать упущенное
Эксперты и участники рынка считают, что сотрудничество с зарубежными зодчими позволяет не только привнести свежие архитектурно-планировочные идеи, но и увеличить капитализацию объекта. Существует и еще целый ряд причин, по которым российские девелоперы готовы платить высокие гонорары западным звездам.

Вряд ли уже можно говорить о буме в привлечении зарубежных архитекторов на российские просторы, но факт налицо: все именитые мастера или уже работают здесь, или имеют такие планы. Что привлекает сюда иностранцев, понятно: масштаб возможностей и гонораров. А вот что движет российскими девелоперами, в том числе и региональными, помимо интереса к звездным именам?

Надо признать, что зарубежные архитекторы весьма технологичны. У них отточенный столетиями подход к планировке, зонированию пространства и тому подобным деталям, столь нелюбимым отечественными зодчими, -- отмечает директор по внешним связям девелоперской компании Forum Properties Валех Рзаев. -- При этом необходимо отметить, что не все проекты именитых западных архитекторов в России у меня вызывают радостные чувства, как, впрочем, и именитых отечественных. И здесь весьма важна не только задача, которая ставится заказчиком перед архитектором, но и степень компромисса между искусством и коммерцией. К примеру, проекты Фостера в России у меня не вызывают воодушевления -- в них объемы явно перевешивают органику. К сожалению, проекты даже известных зарубежных архитекторов в России зачастую оставляют труднообъяснимое впечатление неживых, вторичных, как искусственные цветы из синтетических материалов.

Многие аналитики признают, что развитие российской архитектуры отстало от мировой лет на тридцать. Современные офисные и торговые центры стали появляться в России только в 1990-х годах, в то время как европейцы активно развивали данные направления уже после окончания второй мировой войны, -- говорит заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании-консультанта Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. -- В силу отсутствия опыта российские архитекторы зачастую не могут создать функциональное здание, удобное с точки зрения планировок.

Многие российские девелоперы, тяготеющие к реализации масштабных многофункциональных объектов, не желая рисковать, тоже привлекают мировых звезд. Так, девелоперская компания Capital Partners, известная такими проектами, как отель Ритц-Карлтон и Логистический парк Пушкино, недавно подтвердила участие трех всемирно известных архитектурных бюро в крупном московском проекте Метрополис. Комплекс общей площадью 320 тыс. кв. м будет состоять из двух самостоятельных частей -- торгово-развлекательного комплекса и офисного центра класса А, объединенных одноэтажной платформой. Согласно концепции, офисный комплекс будет представлять собой три отдельно стоящих здания общей площадью 115 тыс. кв. м. Здания разной этажности (11-этажное и два 9-этажных) будут напоминать стеклянные кубы, причем площадь этажей будет варьироваться от 2800 до 3600 кв. м. Комплекс будет располагаться на Ленинградском шоссе, д. 1 Объем инвестиций не раскрывается.

И все же ценность опыта иностранных архитекторов на стадии создания концепции объекта неоспорима. Они умеют разрабатывать проекты таким образом, чтобы он был эффективен на этапе эксплуатации, -- продолжает руководитель отдела проектов консалтинговой компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Андрей Осокин. -- Кроме всего прочего, на Западе сформировались архитектурные бюро, которые специализируются на каком-то конкретном формате недвижимости. Привлечение узконаправленных мастеров дает лучший результат.

Работа с несколькими архитектурными бюро в рамках столь масштабных проектов -- привычная для проектов подобного уровня практика, -- комментирует управляющий директор Capital Partners Ялын Гюр. -- Для достижения наилучшего результата мы сотрудничаем с архитекторами, обладающими международным опытом (RTKL), а также со специалистами российского рынка (ABD). Для участия в проекте Метрополис мы привлекли третью группу дизайнеров из Турции (Oncouglu), которая взяла на себя работу по координации всех направлений деятельности, включая архитектурно-планировочные решения и генплан, инженерные системы, конструктивные решения и логистические вопросы, освещение комплекса и многое другое.

Компания привлекла к проектированию Метрополиса одну из наиболее опытных и известных компаний в торговом секторе Европы -- RTKL, турецкую Oncuoglu Architecture Planning и российскую компанию ABD architects.

В последнее время в России, как и во всем мире, самыми известными и востребованными проектами являются те, в которых принимает участие созвездие брендов -- все участники проекта должны быть известными -- застройщик, архитектор, брокер, -- подтверждает эту мысль партнер консалтинговой компании Knight Frank Екатерина Тейн.

Помимо профессионализма иностранцев, российские девелоперы нуждаются и в раскрученности бренда именитых западных архитекторов. Это почти беспроигрышный и неоднократно опробованный маркетинговый аргумент.

В некоторых случаях громкое имя архитектора позволяет девелоперу и увеличить капитализацию объекта. Валех Рзаев оценивает вес этого фактора примерно в дополнительные 15--25%, Андрей Осокин -- в 10--15%. А коммерческий директор девелоперской компании MR Group Ирина Дзюба убеждена: Очень сложно изначально просчитать это, да никто и не просчитывает на этапе проекта такие величины. Скорее, тут главный плюс в том, что девелоперу, чей проект громко заявил о себе не только в Москве и России, но и в Европе, в будущем будет проще получить кредит западного банка, облегчит общение с инвестиционными фондами, выход на IPO и т.д..

В свою очередь Андрей Осокин убежден, что времена, когда иностранные архитекторы привлекались к реализации проектов преимущественно из-за бренда, постепенно уходят в прошлое. На первое место выходит качество воплощения здания, его функциональность, эффективность использования площадей. Именно эти факторы становятся решающими при выборе помещения под аренду или покупку.

Участие иностранных архитекторов в ведущих российских проектах вызывает разные дискуссии в российской архитектурной среде. Отношение к приходу иностранных коллег может быть только положительным, -- говорит главный архитектор проектов и заместитель директора по развитию проектов ABD architects Сергей Крючков. -- Мы приветствуем честную конкуренцию на рынке. Кроме того, иностранные зодчие предотвращают некий застой в российской архитектуре. Высокопрофессиональные иностранные архитекторы обогащают опыт отечественных архитекторов и девелоперов. На сегодняшний день немногие российские зодчие могут конкурировать с иностранными по части коммерческой недвижимости и создания коммерчески эффективных проектов. Но те, кто активно сотрудничает с западными коллегами, овладевают этими навыками довольно быстро. В свою очередь непрофессиональные иностранные архитекторы, так скажем, отрезвляют девелоперов, которые думают что привлечение иностранного специалиста -- залог успешности проекта.

Но и само по себе привлечение иностранных зодчих -- удовольствие довольно дорогое. Правда, по мнению аналитиков рынка, отличие стоимости работ иностранных архитекторов от российских весьма условно. Работа самых известных российских архитекторов и западных середняков оплачивается примерно одинаково -- 40--80 долл. за кв. м общей площади здания. А цена на услуги звезд может достигать и 150 долл. за кв. м. Кроме того, звезды не берутся за проекты даже со средними инвестициями (до 60--70 млн долл.), -- отметила Ирина Дзюба.

На сегодняшний день наиболее интересны российский, китайский, индийский, японский и украинский рынок, так как они стремительно развиваются, -- говорит Рикардо Бофилл, лауреат многих архитектурных премий, автор таких объектов, как аэропорт Барселоны, дворец Абраксас в Марн Ля Вале и многих других. -- Именно поэтому мы заинтересованы в реализации московского проекта с девелоперской компанией Крост, а также питерского многофункционального объекта с компанией RBI. Немаловажно также и то, что у нашего архитектурного бюро уже был опыт реализации объекта в Москве. В советские времена я был одним из немногих архитекторов, которому позволили работать в стране. Мы хотели внедрить международный опыт и реализовать неординарный для тех времен многофункциональный объект. Однако это было трудное для России время, рынок был не готов к приходу иностранных девелоперов и архитекторов. У французского девелопера, который реализовывал объект, возникли проблемы с финансированием, после чего проект был забран российскими зодчими. На этом месте сейчас построен Смоленский пассаж. Несмотря на то что кто-то пытался приписать авторство этого объекта мне, ничего общего от первоначальной концепции в нем не осталось. Сегодня я чувствую более дружественную атмосферу, и в данной ситуации мы уверенны, что у нас получится совместно с российскими заказчиками создать интересные проекты.

Эффект новых рынков
Участие иностранных архитекторов на российском рынке выгодно не только девелоперам, но и самим зодчим. Ведь в Европе нового масштабного строительства, где архитектор мог бы раскрыться, практически нет. Шансы заявить о себе дают Россия, арабские нефтедобывающие страны, Юго-Восточная Азия.

Наша компания начала работать на российском рынке еще в 1990-х годах, -- продолжает ассоциативный директор архитектурного бюро RTKL Эрнесто Забарте. -- Однако активное участие в проектах мы принимаем только последние пять лет. Нас приглашают российские девелоперы, которые хотят получить высокое качество конечного продукта. Иностранные архитекторы научились делать коммерчески успешные проекты, что очень важно для девелоперов.

Эрик Ван Эгераат говорит, что ему важно работать именно в России: Это страна, культура которой очень близка европейской. Для меня Европа -- самое интересное место в мире. Европейский город -- это смешение культур, религий, живое и гармоничное соседство различных по стилю и форме зданий на одном небольшом пространстве. Мне кажется, что мой опыт может помочь сделать российские города более яркими, более привлекательными как для людей, живущих в них, так и для их гостей.

Согласование проекта -- довольно длительная процедура, включающая несколько стадий. По закону проектирование на территории Российской Федерации разрешено только лицензированным компаниям. В связи с этим иностранцы либо вынуждены открывать здесь филиал, либо работать совместно с российскими проектировщиками, которые должны адаптировать проект под российские нормы.

Однако на пути реализации объектов у тандема архитектор--девелопер стоит довольно строгий и консервативный процесс согласования с властями, и известно немало проектов иностранных зодчих, не приглянувшихся градостроительному совету.

Лично мне нравится проект реконструкции Мариинского театра в Петербурге французского архитектора Доминика Перро, -- рассказывает Ирина Дзюба. -- Эта реконструкция, а по сути, воссоздание театра, отлично вписывалась в исторический облик Петербурга, продолжая его традиции, но в то же время привнося элементы современности в него. Идеальный сплав модерна и постмодерна, если можно так сказать, когда он удовлетворял одновременно многих приверженцев разных архитектурных школ. Однако, как известно, такое новаторство сыграло с Перро злую шутку -- надзорные организации фактически зарубили проект. В частности, мэрия города рекомендовала упростить купол и подземную часть театра, мотивируя это тем, что проект получается слишком дорогим. И сегодня непонятно, можно ли будет найти компромиссы между амбициями Перро и экономическими представлениями госзаказчика.

Причина сложных согласовательных процессов -- может быть, то, что город не всегда готов к новым архитектурным решениям, которые на первый взгляд выпадают из общепринятых представлений о формировании городской среды. Но с каждым годом мы становимся все более открытыми для новых вливаний в архитектурную традицию города, Москва становится более европеизированным городом, людям небезразлично качество и авторство в архитектуре, -- говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.



Главная --> Публикации