Главная --> Публикации --> На рынке долевого строительства появится новый финансовый инструмент - жилищный сертификат Росприроднадзор посадил строителей на мель Выхинский узел Наймодатели, дружите с соседями Долгострой на аминьевском шоссе наконец продали

В Петербурге, по данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, на различных стадиях реализации находятся более 130 проектов по строительству и реконструкции отелей. Оптимизм девелоперов гостиничной недвижимости основан, прежде всего, на пока еще явном дефиците объектов размещения всех категорий для гостей Северной столицы. Способствует ему и принятая городской администрацией Программа развития Санкт-Петербурга как туристского центра на 2006 2010 годы, которая предполагает двукратное увеличение гостиничного фонда в ближайшие пять лет. Смольный провозгласил: Санкт-Петербург открытый город! и дал зеленый свет всем девелоперам от гостиничного рынка.

На гостиничный рынок Петербурга за последние несколько лет не вышел разве что ленивый. Вкладывать собственные средства в этот бизнес стали все: застройщики и риэлторы, страховщики и банкиры, нефтяники и владельцы торговых сетей. Рынок гостеприимства, до сих пор малоконкурентный, стал чрезвычайно привлекательным для инвесторов. А сегодня на него обратили пристальное внимание практически все крупнейшие международные гостиничные операторы.

Отель Амбассадор разместился в Адмиралтейском районе, недалеко от станции метро Сенная площадь. Это исключительно российский проект, созданный без привлечения иностранного капитала и западных менеджеров. Инвестиции в его строительство составили почти $30 млн (часть этих средств долгосрочный кредит Северо-Западного Сбербанка России).

Четырежды четыре
За последние два года гостиничный рынок Северной столицы пополнился четырьмя крупными отелями, в активе которых почти 900 номеров. Все открывшиеся объекты Амбассадор, Кемпински Мойка 22, Новотель и Петропалас попадают под категорию 4*.

Собственник Амбассадора ЗАО Петербургские отели. Генподрядные работы на объекте выполняло ООО ТМГ Групп, проектировало комплекс ООО НТФ Ретро.

Гостиничный комплекс общей площадью 19 тыс. кв.м объединяет два здания постройки XIX в. и современное. И включает в себя 256 номеров (12 одноместных, 236 двухместных, шесть номеров класса люкс и президент-апартаменты), рассчитанных на 498 мест.

Официальное открытие гостиницы Кемпински Мойка 22 состоялось в марте прошлого года. Она расположилась в двух минутах ходьбы от Невского проспекта, на берегу реки Мойки, в доме середины XIX в., спроектированном голландским архитектором Базилом фон Витте. В 1994 г. объект попал в городскую программу создания сети гостиниц и был выставлен на торги. После чего началась по сей день привычная отечественному рынку смена девелоперов.

На нижних этажах гостиницы расположены ресторан на 150 мест с банкетным залом, лобби-бар, магазины, фитнес-центр с саунами, плавательным бассейном, тренажерным залом, массажным кабинетом и салоном красоты. На девятом этаже открылся двухуровневый VIP-ресторан на 190 мест с видом на исторический центр Петербурга. Здесь же разместился зимний сад с баром. Кроме того, для гостей предусмотрены такие услуги, как химчистка, прачечная, подземный гараж на 24 автомобиля и пр.

Проектирование новой гостиницы общей площадью 18 тыс. кв.м осуществила архитектор Лидия Ухова. Генподрядные работы выполняло собственное строительное подразделение ПАН. В ходе строительства гостиницы был воссоздан исторический фасад здания, но с частичными изменениями: появились арочные своды, пристроен мансардный этаж, в подвале размещена автостоянка на 40 автомобилей, во дворе разбит сквер и зимний сад.

Первым арендатором на 49 лет по инвестдоговору с городом в марте 1995 г. стала компания с французскими корнями Петерс Конструкт. В условия договора входило обязательство реконструировать здание под гостиницу в течение двух лет. Французы планировали создать трехзвездочный отель стоимостью не менее $20 млн, но на протяжении следующих трех лет не вложили в проект ни цента. На основании решения городского Арбитражного суда договор с компанией был расторгнут. Так в декабре 2002 г. здание перешло к российскому девелоперу ЗАО Петербургское агентство недвижимости (ПАН).

Договор на управление объектом между компанией Мойка 22 и сетью Kempinski был заключен в 2004 г.

Сейчас объект принадлежит ООО Мойка 22 (дочерняя структура ПАН). По словам генерального директора компании Светланы Белкиной, окончательный объем инвестиций в проект составил 42 млн евро. Планируемый срок окупаемости около четырех лет.

К услугам гостей телевидение, выделенные телефонные и линии, прачечная, химчистка и круглосуточное обслуживание номеров. На последнем девятом этаже отеля находятся оздоровительный центр, включающий SPA-комплекс с сауной и турецкой баней, а также бар Bellevue Brasserie на 128 мест. Перед посетителями этих заведений открывается панорамный вид на центр Петербурга Дворцовую площадь и Эрмитаж, Исаакиевский собор, храм Спаса на Крови и шпиль Петропавловской крепости.

Отель, который сами владельцы позиционируют как гостиницу 4*+, состоит из трех отдельных зданий, соединенных между собой двумя просторными атриумами. В нем насчитывается 197 номеров. Из них 23 категории люкс, выдержанных в классическом стиле и декорированных антикварной мебелью. Подобный выбор не случаен, поскольку целью международных дизайнеров было воссоздание духа Северной столицы времен царствования династии Романовых.

Сеть Kempinski и раньше управляла двумя отелями в России. Помимо отеля Балчуг Кемпински в Москве в активе сети долгое время находилась одна из самых лучших гостиниц Петербурга Гранд Отель Европа. Но в 2005 г. этот пятизвездочный отель был приобретен международной сетью Orient-Express Hotels.

Также в распоряжении посетителей ресторан французской кухни Beau Rivage (114 мест), лобби-бар Von Witte с каминным залом (67), чайная комната и винный погреб 185 В отеле оборудованы три банкетных и конференц-зала общей вместимостью до 400 человек.

Проект отеля был разработан самим оператором совместно с архитектурной мастерской Мамошина и французским дизайнером Оливье Жибоу. Генподрядчиком на объекте выступила российская дочка группы Accor ООО Вест Бридж Отель.

Оператором гостиницы Новотель, открывшейся в августе 2005 г. на улице Маяковского, стала международная сеть Accor (ей принадлежат 11 отельных брендов и более 4 тыс. объектов по всему миру), до того момента не представленная в Петербурге.

Это уже не единственный объект Accor в Северной столице. Следующими отелями сети станут две трехзвездочных гостиницы под брендом Ibis (инвестор московская компания Кеско-М) и пятизвездочная Sofitel. Окончание возведения первого отеля стоимостью $18 млн на Лиговском проспекте запланировано на этот год.

В двух круглых девятиэтажных зданиях, соединенных между собой стеклянным переходом на нескольких этажах, размещены 233 номера: 214 двухместных, 14 полулюксов, два люкса и три номера для инвалидов. С целью проведения деловых встреч и переговоров предусмотрено семь конференц-залов и два конференц-фойе. На девятом этаже гостиницы открылся фитнес-центр с турецкой баней и массажным кабинетом. В Новотеле также работают ресторан Jardin (126 мест) и бар Intermezzo (50 мест). Объем инвестиций в проект составил $30 млн.

Абсолютно достоверными признаны следующие факты. Проектирование объекта осуществлено архитектурным бюро Литейная часть 91 и ООО АрхПро, генподрядные работы ЗАО Графо Маркет.

Информация по отелю Петропалас фактически закрыта. Бывший торговый дом Шталя, в котором и расположилась эта гостиница, за последние годы сменил несколько собственников. В распоряжении КГА от 30 сентября 2004 г. владельцем здания и земельного участка на Малой Морской улице указано частное лицо. Ряд СМИ приписывает данный проект учредителям сети гипермаркетов Сезон.

При отеле работают ресторан, панор
амный бар на седьмом этаже, лобби-бар, конференц-зал на 100 мест и фитнес-центр с тренажерным залом, бассейном, джакузи, финской сауной, солярием и массажным кабинетом.

Петропалас общей площадью примерно 12 тыс. кв.м насчитывает 193 номера (25 класса люкс и 168 стандартных одноместных и двухместных номеров). На седьмом этаже расположены номера-мансарды, из окон которых открывается панорама на центр города.

Самая большая гостиница района Москва располагает 734 номерами. В 2005 г. контрольный пакет акций отеля был продан на аукционе Фонда имущества. На участие в торгах было подано 19 заявок, в том числе от структур, подконтрольных Газпрому, и четырех иностранных компаний. Но владельцем гостиницы стало петербургское ЗАО Центр инвестирования, заплатившее более 1,1 млрд руб. В настоящее время новый собственник Москвы проводит ее полную реконструкцию.

Центр притяжения
Большая часть номерного фонда (около 92%) городских гостиниц в настоящее время сосредоточена в центре Петербурга. Лидером по данному показателю на протяжении долгих лет является Центральный район. Здесь сконцентрировано самое большое количество крупных отелей, 18 из которых имеют категорию выше 3*.

Как один из самых перспективных с точки зрения будущей рентабельности, специалисты отмечают проект расширения пятизвездочной гостиницы Коринтия Невский Палас. После его реализации отель на Невском проспекте, находящийся в управлении сети Corinthia, может стать самым крупным в своем сегменте. Для этих целей под снос пошли два аварийных здания рядом с действующей гостиницей. В будущем году на их месте появятся торговый и офисный комплексы Невский Плаза, добавятся 105 номеров представительского класса, конференц-центр на тысячу мест, несколько залов для переговоров и пр. Инвестиции в проект оцениваются в $60 млн.

Вполне естественно, что в сердце Петербурга представлены и элитные отели категории 5*: Гранд Отель Европа, Коринтия Невский Палас, Эмеральд, Ренессанс Балтик, Рэдиссон САС Ройал, Елисеев Палас (всего 3 930 номеров). А сегодня известно по крайней мере еще о 10 15 проектах строительства гостиничных комплексов высшего и среднего классов в Центральном районе.

Проект ООО Феникс-отель (дочерняя структура норвежской сети Wenaas Hotels) предполагает возведение здания общей площадью 13 тыс. кв.м. На первом этаже комплекса разместятся торговые помещения, выше 230 гостиничных номеров. А компания Аливект реконструирует здание под гостинично-деловой комплекс рядом с будущим торговым центром Stokmann у площади Восстания. Деловой комплекс будет включать в себя бизнес-центр класса B и трехзвездочную гостиницу на 90 номеров.

Помимо этого на Невском проспекте строятся отели категории 3*, что нетипично для центра Северной столицы.

Изначально предусматривалось создание отеля среднего класса на 105 номеров. Но после вхождения в проект инвестора из Индонезии планы поменялись кардинально. Sampoerna позиционирует объект как гостиницу 6* (кстати, в российской классификации отелей такая категория не предусмотрена). В ней будут размещены 71 номер (каждый площадью не менее 70 кв.м), бизнес-центр, рестораны, SPA-комплекс, бассейн, зимний сад, подземный паркинг. Управлять отелем будет дочерняя структура компании Sampoerna Mansion Group.

Еще один центральный отель возводится на площади Островского. Этот проект имеет почти десятилетнюю историю. Земельный участок размером около 3 тыс. кв.м под строительство гостиницы предоставлен инвестору еще в середине 1990-х годов. К 2004-му был завершен лишь нулевой цикл работ. Недавно стало известно, что индонезийская компания Sampoerna намерена вложить $80 млн в гостиничный долгострой.

Самой большой является бывшая гостиница Советская 1 030 номеров. В прошлом году она была приобретена дочерней структурой инвесткомпании Нерль Азимут Менеджмент Групп (представляет бренд крупнейшей в России сети отелей категории 3*, насчитывающей более 3 тыс. номеров в Петербурге, Самаре, Уфе, Костроме, Астрахани, Владивостоке и Мурманске). И сменила название на соответствующее.

Вторичные места
По численности отелей высокого класса Центральному району ничуть не уступают Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский. В первом представлены такие крупные гостиницы, как Азимут (ранее Советская), Астория и Англетер, Нептун, уже упомянутые Амбассадор и Петропалас. Общий фонд всех объектов составляет 1 913 номеров.

По последним данным, сегодня в Адмиралтейском районе реализуются проекты по созданию еще пяти крупных гостиниц. В частности, так называемого бутик-отеля на 120 номеров. Его инициатор ООО Р.Э.Д. (учредители ОАО Лесбумстройснаб и ОАО НПО Прибор) вложит в проект реконструкции двух домов на Вознесенском проспекте более $25 млн. Управляет проектом английская компания Bovis Lend Lease. Закончить возведение объекта планируется к маю 2008 г.

Разработка нового стиля, философии, стратегии позиционирования, имени и креативного решения бренда Азимут велась с привлечением международного агентства Mildberry. В этом году в развитие сети планируется инвестировать 216 млн руб. Часть этих средств пойдет на реконструкцию 170 номеров петербургской гостиницы, создание еще двух конференц-залов и банкетного зала на 140 мест, на реконцепцию действующего ресторана, строительство собственной газовой котельной, замену лифтов и оборудования.

Северо-Западная финансовая группа в будущем году приступит к реконструкции дворца великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной. Спустя два года здесь откроется гостиница класса 5*+ на 104 номера. Проект предполагает создание мансардного этажа, где разместятся 12 видовых апартаментов, ниже ресторан, минимальный набор необходимых для гостиниц такого уровня помещений (бутики, reception и пр.). После реконструкции площадь комплекса составит 15 тыс. кв.м. Планируемый объем инвестиций в проект около $70 млн.

Управлять строящейся гостиницей будет сеть Starwood HotelsResorts. Отель станет работать под принадлежащим ей брендом W и станет первым объектом под этой маркой в Восточной Европе.

Если рассматривать структуру распределения районного фонда номеров по классам, то 87% принадлежат гостиницам категории 4*(прежде всего это связано с тем, что именно Прибалтийская имеет такую категорию).

В Василеостровском районе расположено семь гостиниц класса 3 4* (общий фонд более 1,3 тыс. номеров). Только две из них являются действительно крупными объектами, количество номеров в которых превышает сотню, а гостиница Прибалтийская (1 140 номеров) вообще считается самой большой в городе.

Другой объект (на 14-й Линии) возводит ЗАО ИВИ-93 на земельном участке в 3 тыс. кв.м. В отеле разместятся 135 номеров, в том числе 30 люксов.

В настоящее время Василеостровский район является одним из самых привлекательных для инвесторов в гостиничную недвижимость. Здесь строятся или находятся в стадии проекта более десятка объектов. Например, возведение семиэтажного гостиничного комплекса класса 4* на 8-й Линии осуществляет дочка эстонской фирмы MANUTENT O компания Отель Плюс. Объем инвестиций в проект составляет около $30 млн. Уже заключен предварительный договор с гостиничным оператором Sokos Hotels на последующее управление отелем на 250 номеров. Его ввод в эксплуатацию намечен на вторую половину этого года.

Общий фонд объектов размещения в районе составляет 596 номеров. Самым крупным гостиничным комплексом является ЛДМ, в фонде которого 212 номеров.

На Петроградской стороне в основном представлены трехзвездочные отели, но также действует гостиничный комплекс Балтийская звезда, имеющий категорию 5*.

Вполне удачно прошли все аукционы по продаже городской доли в 11 гостиницах, и (что более значительно) состоялось несколько крупных сделок по покупке частных отелей. Среди них пятизвездочные Гранд Отель Европа и Рэдиссон САС Ройал.

Осторожно, звездопад!
После рекламных акций 300-летия Петербурга и опубликования широко известной в профессиональных кругах программы развития туризма американской Бостон консалтинг групп интерес к гостиничному сектору Северной столицы значительно возрос как со стороны московских инвесторов, так и со стороны западных игроков рынка размещения. О своем выходе на рынок заявили практически все гостиничные бренды с мировым именем. Некоторые из них будут управлять строящимися отелями, некоторые скупают действующие. Заявлены проекты таких сетевых операторов как Accor, Starwood, Wenaas, InterContinental, Sokos, Movenpick, Domina, Marriott и др.

Акции ЗАО Корпорация Отель, акционерами которого являлись Rezidor SAS и американский инвестиционный фонд Delta Capital, приобрел норвежский холдинг Wenaas. Сумма сделки составила около $40 млн. Правда, управлять гостиницей Рэдиссон будет по-прежнему Rezidor SAS.

Контрольный пакет акций Европы на Михайловской улице выкупил английский оператор Orient-Express Hotels. Сразу же началась масштабная реконструкция номерного фонда отеля. На сегодня обновлено 200 гостевых номеров и люксов, реализована новая концепция главного входа, а также обновлен интерьер ресторана. Бюджет реконструкции $125 млн.

В марте 2006 г. был подписан договор на приобретение гостиничного комплекса У Ростральных колонн, строительство которого осуществляет холдинг ЛенСпецСМУ в непосредственной близости от стрелки Васильевского острова. В целом сумма контракта составила 49 млн евро. В качестве инвестора выступила компания LondonRegional Properties одна из крупнейших частных компаний в Великобритании, владеющая в Европе 61 гостиницей.

Wenaas Holding в прошлом году расширил свое присутствие в Петербурге за счет приобретения еще двух крупнейших отелей категории 4*: Прибалтийская (почти 1,2 тыс. номеров) и Пулковская (840). Теперь обе гостиницы работают под брендом Park Inn.

Оператором отеля и SPA-комплекса будет финская компания Holiday Club (под этим брендом сегодня работает сеть отелей в Финляндии и Скандинавии). Отель в Северной столице станет первым проектом данного оператора в России.

Проект гостиницы в Биржевом переулке был выполнен в архитектурной мастерской Евгения Герасимова. Частью комплекса стали реконструированные бывшие винные склады купцов Елисеевых, построенные в середине XIX в. Общая площадь семиэтажного здания гостиницы на 280 номеров составляет более 25 тыс. кв.м. В ней разместятся бассейн, сауны, фитнес-центр, спортбар, рестораны и помещения для проведения конференций.

Все говорит о том, что инвестиционный всплеск на гостиничном рынке Петербурга наконец произошел. По мнению специалистов, общее состояние бизнеса гостеприимства в городе таково, что насыщения пока не ожидается, рынок лишь вступает в фазу роста. Однако Северной столице существенно не хватает качественных объектов среднего класса. За последние три года не введено ни одного отеля категории 3* с номерным фондом более 100 номеров. Так что потенциал есть, а город пока не закрыли.
Реконструкция жилых зданий в центре Петербурга под бизнес-центр или отель сегодня довольно распространенное явление. Обветшалые фасады вновь обретают парадный облик, а запущенные коммуналки превращаются в роскошные апартаменты. Подобная метаморфоза произошла и с домом неподалеку от Московского вокзала. Сегодня здесь расположилась гостиница, в которой останавливаются бизнесмены, приезжающие в Северную столицу по делам.

Подогревает интерес отельеров рентабельность данного бизнеса. Средняя стоимость номеров в отелях категории 4 5* в Петербурге одна из самых высоких в Европе (211,4 евро). По этому показателю, по данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, в 2006 г. город занимал четвертое место, уступая Лондону (293,3), Парижу (280,0) и Москве (232,8).

Общая площадь отеля, получившего название Невский Форум, порядка 1 тыс. кв.м. Работа по его созданию длилась около полутора лет. Ее итогом стали 25 гостиничных номеров (их площадь в зависимости от класса составляет от 15 до 70 квадратов), представительный холл, ресторан, лобби-бар и множество других помещений, необходимых для обеспечения комфорта постояльцев.

Марш за маршем
Автору проекта повезло: в конце 1970-х годов жилой дом рядом со станцией метро Маяковская пережил плановый капремонт, поэтому ядро будущей гостиницы оказалось прочным и не потребовало кардинальных переустройств. В задачи архитектора вошли внутренняя перепланировка пространства и дизайн интерьеров. Теперь ничто в этом здании не напоминает о его коммунальном прошлом.

В холле гостиницы об этом современном стиле продолжают напоминать лишь отдельные детали элементы из стекла, решетчатые потолки цвета грильято, а также алюминиевый кант с подсветкой логотипа отеля, использованный в оформлении стойки ресепшн. Прочая обстановка производит гораздо более уютное впечатление. Например, отделка самой стойки имитирует искусственно состаренную карельскую березу. Массивные и глубокие кожаные кресла в холле отчасти воспроизводят эстетику колониального стиля. При этом говорить об эклектичности интерьера не приходится: присутствие каждого элемента здесь абсолютно оправданно.

Гостиница занимает три уровня четырехэтажного здания, а на первом располагается ювелирный салон. Марши лестницы, ведущей на второй этаж, облицованы черным глянцевым гранитом разновидности лабрадорит. Потолочное пространство входной зоны оформлено оригинально скомпонованными люминесцентными лампами, которые отражаются в черном натяжном потолке. Стилистику хай-тека несколько смягчает присутствие живых цветов.

В стиле la presse
Из холла гости попадают в лобби-бар, решенный таким образом, что при желании здесь можно уединиться. Раздвижные перегородки обеспечивают приватное пространство для деловых встреч и переговоров. Обстановку бара составляют плетеные кожаные диваны с включением ротанга и низкие столики из натурального массива.

Отдельного внимания заслуживает напольное покрытие холла. Автор использовал редкий сорт натурального гранита: он имеет не зернистый, а пейзажный рисунок. В ходе отделочных работ возникли определенные технические сложности, однако их удалось превратить в очевидные декоративные плюсы. Так, чтобы занести в помещение каменные плиты весом полтонны каждая, их пришлось слегка раздробить. В результате на полу сложилась оригинальная композиция из гранита, утопленного в черный бетон. Этот узор вторит направлению движения клиентов в холле отеля.

Для усиления эффекта старины отдельные предметы декорированы сеткой кракелюра. Пол ресторана, равно как и бара, выполнен из массива экзотической древесины мербау. Окна не завешены шторами, и это неслучайно: сидя за столиком, можно наблюдать за кипучей жизнью Невского проспекта.

Еще одно помещение, обязательное для любого отеля, ресторан. Его площадь около 80 кв.м, а оформлен он во французском стиле. Все здесь от особенностей интерьера до фирменной кухни погружает в атмосферу уютного парижского кафе. Вполне демократичная и лишенная претенциозности обстановка ресторана настраивает на деловой лад; неслучайно помещение легко трансформируется в конференц-зал для проведения совещаний. Поверх декоративной штукатурки, покрывающей стены, нанесены оттиски газетных полос на французском языке. Сдержанная цветовая гамма помещения напоминает о фотографиях в технике сепии. Нарушителями этого спокойствия стали лишь яркие аксессуары: посуда, салфетки и цветочные композиции.

В решении внутреннего пространства коридоров и номеров отеля архитектор Андрей Зуев проявил максимум фантазии. Главной его целью было стереть из сознания постояльцев любой намек на бывшие коммунальные квартиры. Поэтому планировка и декор каждого номера (будь то стандартный, люкс или президентский) индивидуальны. В большинстве помещений присутствуют эксклюзивные ткани. Кроме того, в убранстве пяти номеров класса люкс использованы уникальные авторские обои, нанесенные на декоративные панели в изголовье кроватей. Цветные графические принты в стилистике Энди Уорхола воспринимаются как неотъемлемые атрибуты поп-культуры, адаптированные к жилому пространству. А кирпичная стена с подсветкой это эффектная декоративная конструкция, которая к тому же отделяет отель от соседнего здания. Таково было непременное требование пожарных инстанций.

Индивидуализм в каждом номере
Оригинальная стилистика апартаментов угадывается раньше, чем посетитель переступает порог номера. Например, в качестве напольного покрытия здесь использован не самый традиционный для общественных интерьеров материал натуральная пробка. В коридорах ее затонировали белым лаком, а в номерах оставили естественный цвет. Это решение оказалось не только ярким в декоративном отношении, но и очень разумным: пробка легко поддается влажной уборке и создает дополнительную звукоизоляцию. От шума большого города постояльцев отеля защищают также стеклопакеты со специальной пленкой, которыми заполнены оконные проемы, и шторы из текстиля, приглушающего звуки.

В президентских апартаментах отеля, помимо всего вышеперечисленного, предусмотрены сауна и тренажерный зал, а также дополнительный номер для свиты постояльца. Дизайн пространства, предназначенного для VIP-гостя, решен в оригинальной манере. Спальную зону от гостевой здесь отделяет текстильный полог, который приводится в движение с помощью дистанционного пульта. В отделке стен использованы фактурная штукатурка и мозаика. Одним из визуальных акцентов интерьера стал электрический камин. Выполненная на заказ мебель являет собой гармоничный союз ротанга и ткани. Раздвижные ширмы, которые отделяют жилое помещение от ванной комнаты, сделаны из пальмового полотна.

Часть номеров гостиницы оснащена угловыми ваннами. В более просторных апартаментах класса люкс поместились гидромассажные ванны, причем рядом с окнами, выходящими на Невский. Обустройство каждого из таких номеров подразумевает несколько видов освещения (в частности, самостоятельную подсветку столов и картин), плазменные панели, выход в Интернет, приточно-вытяжную вентиляцию, теплые полы в санузлах и пр. Основу цветовой гаммы составляют модные ныне венге и беж.

Реальные цены сделок по купле-продаже квартир в Москве снижаются уже полгода, но цены предложения продавцы старались держать на одном уровне, соглашаясь лишь подольше ждать совершения сделок. В конце апреля, однако, было зафиксировано снижение цены предложения на вторичном рынке почти на 0,4 процента.

Автор проекта говорит, что при отделке интерьеров отеля он взял за основу популярный сегодня стиль скандинавского минимализма. Однако в дальнейшем атмосферу северного аскетизма несколько разбавили элементы эпикурейского быта. И это решение вполне логично, ведь гостиница Невский Форум позиционируется как отель для заезжих бизнесменов, а привычка к некоторой роскоши им наверняка не чужда.

Блоггеры в Интернете открыто заговорили об обвале рынка недвижимости, приводя многочисленные примеры резкого снижения цен и увеличения числа предложений в рекламных изданиях. Они утверждают, что инвесторы разочаровались в недвижимости и кинулись на фондовый рынок, а список желающих просто пожить красиво в пентхаусах исчерпан.

Индекс доходности жилья также продолжает снижаться, и на текущей неделе его значение опустилось ниже единицы. Это означает, что среднегодовая доходность, связанная с инвестициями в столичные квартиры, уже уступает даже доходности по банковским депозитам. Если коррекция цен на квартиры сохранится, считает он, то доходность жилья может стать отрицательной. То есть потеря его стоимости не будет компенсироваться даже доходом от аренды.

Что же происходит с рынком недвижимости? Коррекция, стагнация или обвал?
Корпоративные эксперты и аналитики рынка, словно сговорившись, никак не хотели делать вывод о том, что снижение объемов торговли - первый сигнал к стагнации, которую сейчас отмечают уже все без исключения. Ведь признать этот факт означало бы навредить бизнесу риелторов.

Количество предложений на вторичке, по данным агентства Инком-Недвижимость, к середине апреля превысило 51 000 - это примерно на 40 процентов больше, чем год назад.

Между тем уже к концу прошлого года рост цен стал просто невозможен из-за снижения спроса. Если весной 2006 года квартиры продавались на 5-10 процентов дороже цены, заявленной в рекламе, то осенью они уже шли со скидкой 3-7 процентов.

Однако в конце минувшего года даже некоторые крупные участники рынка готовы были признать, что месячный рост цен может снизиться с 10-15 до 3-5 процентов, но никакого падения не допускали. Почти весь I квартал 2007 года риелторы в СМИ заклинали покупателей приобретать столичную недвижимость сейчас, пока она не выросла до заоблачных высот.

При этом риелторы по-прежнему делают вид, что ничего особенного на рынке не происходит. Они усиливают рекламные кампании, предлагая покупателям беспроцентные рассрочки и индивидуальные скидки. Что же будет дальше?

Удержать цены путем заклинаний не удалось. Сегодня дешевеет жилье не только экономкласса, но и бизнес-класса - сегмента, где цены прежде только росли.

Иного мнения придерживаются эксперты Росгосстраха, по их мнению, падение цен может составить 20 процентов. При более длительной коррекции, которая затянется до середины 2008 года, посадка рынка будет более мягкой. К середине 2008 года средняя стоимость московского квадратного метра может снизиться до 95-100 тысяч рублей, то есть падение составит 10 процентов. А потом цены вновь пойдут в гору, ведь в России имеется большой неудовлетворенный спрос на жилье, но люди не готовы платить те деньги, которые хотят получить застройщики и риелторы.

В ближайшее время, как полагают участники рынка, победить стагнацию вряд ли удастся, а вот осенью - вполне. Цены на недвижимость будут продолжать повышаться просто не такими феноменальными темпами, как в прошлом году. Никаких фундаментальных резонов к их длительному проседанию нет. Речь прежде всего о росте доходов населения, а они в 2007 году вырастут на 20-25 процентов, что обусловит годовой рост цен на жилье на 15 процентов. К тому же в России наблюдается корреляция между ростом ВНП и стоимостью недвижимости. Если в 2006 году ВНП составлял почти 1 триллион долларов, то к концу 2010 года он вырастет до 1,8 триллиона долларов.

Недостаточное страхование
В настоящее время страхование недвижимости является для каждого гражданина делом абсолютно добровольным. Собственник жилья решает для себя, платить или нет за собственную уверенность в завтрашнем дне, совершенно свободно. Кто-то выбирает помощь страховщика, но многие решают обходиться при возникновении осложнений своими силами или, что происходит гораздо чаще, привлекать к ремонту и восстановлению жилья муниципальные службы.

Обвал рынка, вероятность которого сейчас активно обсуждается в блогах, скорее всего, не состоится до тех пор, пока новых квартир строится недостаточно для удовлетворения существующего уровня спроса. Чтобы изменить ситуацию, необходим рост темпов строительства на 13-15 процентов, а это дело не ближайшего будущего. Сейчас же на рынке доминирует вполне естественная тенденция: квартиры старой планировки, расположенные у черта на куличках, падают в цене, а качественное жилье все еще дорого. Масштабные строительные проекты в столице начнут реализовываться не раньше следующего года, а то и на год позже, поэтому пока говорить об обвале цен не приходится, считают специалисты.
Проект закона об обязательном страховании жилья планируется внести на рассмотрение в Госдуму уже этой осенью, но уже сейчас он вызывает жаркие споры, в частности потому, что будучи принят, он затронет интересы большинства россиян. Спорят даже не столько о его целесообразности, сколько о его юридической обоснованности и правомерности.

Разумеется, что в интересах городских властей (речь идет не только о Москве) привлечь к страхованию как можно большее количество собственников, чтобы иметь дополнительные возможности для пополнения бюджета, из которого позже и берутся средства на восстановление или текущий ремонт жилья.

Причин по мнению специалистов две: недостаточный доход граждан (коммерческие программы страхования чаще всего недешевы) и низкая информированность о страховых программах. Положение дел несколько поправилось с введением муниципальной программы страхования жилья, упростившей процедуру внесения страховых взносов, но и эта программа остается добровольной.

Юридическая обоснованность
Первое и главное: в рамках действующего законодательства вопрос об обязательном страховании рассматривать трудно, поскольку Гражданский кодекс не допускает обязательности в страховании имущества граждан, заявил начальник департамента по сопровождению приоритетных национальных проектов экспертного управления президента РФ Андрей Слепнев.

Путь, которым решила пойти Москва, чтобы поднять страховые бюджеты добиться введения обязательного страхования недвижимости. Как рассказала руководитель Департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина, столичные власти планируют выйти в Госдуму с предложением о введении обязательного страхования жилого имущества. Причем, проектом закона, который подготовило Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ, предусматривается обязательное страхование не только для собственников, но и для нанимателей муниципального жилья. Однако у юристов возникают серьезные вопросы о правомерности такого закона.

Есть и еще одно противоречие с законодательством РФ: так, по словам Светланы Кузьменко, предполагается, что в указанном законопроекте уже будут установлены страховые случаи, такие как пожар, природные катаклизмы (оползень, горный обвал, лавина, землетрясение, буря, вихрь, и т. д.), внезапная порча водопроводных, канализационных, отопительных, газовых и противопожарных систем, противоправные действия третьих лиц. Но, установив такой обязательный список, закон будет нарушать принцип свободы договора, установленный ст. 421 ГК РФ. Согласно данному законопроекту, страхователь будет вынужден уплачивать взносы за уже установленные страховые случаи, а не по собственному выбору, исходя из реальной возможности наступления страхового случая.

Светлана Кузьменко, юрисконсульт ГК Градиент Альфа, рассмотрев проект обязательного страхования, указывает на другие непонятные моменты. Так, например, предполагается, что система страхования жилья в разрабатываемом законопроекте будет аналогична обязательному страхованию автогражданской ответственности (ОСАГО), но непонятно, какую гражданскую ответственность и перед кем будет нести собственник дачи, пострадавшей, например, от весеннего паводка или от ее частичного разрушения, не повлекшего никакого вреда находившимся в ней людям.

Цена вопроса
И тут мы добрались до главного вопроса, который возникает всегда в связи со страхованием имущества и без которого нельзя подписать договор сколько стоит это самое имущество. В России оценка жилья для целей страхования происходит двумя способами: исходя из реальной рыночной оценки и исходя из затрат на восстановительный ремонт (для муниципальных программ). Госстрой считает, что стоимость должна быть определена, исходя из рыночных цен, а в проекте закона говорится о сумме, составляющей половину остаточной восстановительной стоимости на начало календарного года. В последнем варианте собственники будут получать весьма мизерную компенсацию в страховом случае, если он произойдет, а определить реальную рыночную стоимость в массовом порядке тоже весьма затруднительно. Собственно говоря, на вопросе о массовой оценке квартир споткнулись законодатели при введении налога на недвижимость. Первым шагом стала пилотная переоценка жилья, которая происходит в настоящее время в нескольких регионах (Тверской, Самарской, Калужской и Кемеровской областях). Роснедвижимость там отрабатывает новую методику кадастровой оценки стоимости жилья, которая была бы приближена к рыночной.

Спорен и момент обязательного страхования нанимателями муниципального жилья, ведь в договоре найма такая обязанность не предусмотрена. Логичнее было бы обязать страховать жилье непосредственного собственника, то есть муниципальный орган, который является собственником госимущества. Понятно, что вряд ли на это пойдут муниципальные органы, речь идет о миллиардах долларов, если все страховать по рыночным ценам.



Главная --> Публикации