Главная --> Публикации --> Проект всплыл без архитектора Ваша квартира — это ваш капитал! Строительство новых жилых комплексов-миллионников вблизи городов поможет сбить цены на жилье Хотите воспользоваться ипотекой? учитесь считать Инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести до 40% годовых

Мною был получен ипотечный кредит на покупку квартиры (моя жена созаемщик ), и право собственности только у моей жены на данную квартиру. Я попытался подать декларацию на возмещение % по кредиту и в налоговой получил отказ, так как я не являюсь собственником данного имущества, а просто взял кредит в банке, хотя кредит брался по документам именно для приобретения квартиры. Они пояснили, что нет связи между кредитом и квартирой. Я решил все-таки подать декларацию и получить официальный отказ и потом уже на основании данного решения принимать меры для получения %. Скажите, правомерно ли их решение.

Мы уже рассказывали, как сэкономить на налогах с помощью ипотечного кредита. Эта тема вызвала живой интерес наших читателей. На их вопросы отвечает Михаил Александров, заместитель директора департамента налогов и права Русский инвестиционный клуб консалтинг.

Мы с мужем купили квартиру в кредит, кредит оформлен на мужа, а квартира оформлена в общую собственность в равных долях. Можем ли мы применить алгоритм, описанный в статье вашего консультанта, к доходам не только мужа, но и моим? Как это сделать, какие документы представить для получения налогового вычета.

Все совместно нажитое вами в браке с вашей супругой имущество является совместной собственностью (если только иные положения не установлены вашим брачным договором). Налоговый кодекс определяет, что при приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей либо в соответствии с их письменным заявлением. То есть, даже несмотря на то, что квартира оформлена на вашу жену, вы можете получить имущественный налоговый вычет, оформив дополнительное заявление от ее и от своего имени. При этом, так как доли в совместной собственности не определены, вычет может быть предоставлен вам в полном объеме, если в заявлении будет указано, что квартира, к примеру, принадлежит вам на 100%, хотя и оформлена на жену. К сожалению, ситуация с ипотечным кредитом может быть более сложной, однако и в этом случае есть вполне реальный шанс на получение налоговой льготы.

Во-первых, необходимо знать, что при продаже недвижимого имущества декларация должна быть подана всегда, независимо от того, придется ли платить налог. При подаче декларации в нее необходимо включить сведения обо всех доходах, а не только о тех, которые были получены от продажи непосредственно недвижимости (пункт 4 статьи 229 НК РФ). Например, доходы в виде полученной заработной платы также должны быть указаны, несмотря на то что весь налог с них удержан и уплачен организацией-работодателем.

Вы, как и ваш супруг, имеете право на вычет в части, пропорциональной доле приобретенного вами имущества. Так как предельный размер вычета составляет 1 000 000 рублей, то каждый из вас вправе будет получить вычет в размере 500 000, то есть вернуть из бюджета по 65 000 рублей. Правда, и декларацию с приложением всех необходимых документов потребуется подать отдельно вам и вашему супругу. Что касается возможности получения вычета в части процентов, уплачиваемых по кредиту, то это в принципе возможно, однако я бы рекомендовал вам в этом случае уплачивать часть платежа по кредиту непосредственно от своего имени, а часть - от имени супруга, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с подтверждением этих расходов.
При продаже недвижимости налог надо платить далеко не всегда, так как имеется возможность получить имущественный налоговый вычет. Но и в той ситуации, когда налог платить необходимо, финансовый консультант подскажет, как снизить налоговое бремя.

Декларация для получения вычета должна быть представлена в срок не позднее 20 апреля года, следующего за годом продажи имущества. Сумма налога должна быть уплачена налогоплательщиком до 15 июля года, следующего за годом продажи имущества (часть 4 статьи 228 НК РФ).

Во-вторых, необходимо учитывать, что при подаче декларации потребуется также приложить дополнительные документы и заявление на получение имущественного налогового вычета.

Продажа недвижимости, находившейся в собственности более трех лет
В соответствии с частью 1 статьи 220 НК РФ при продаже любого имущества, в том числе и недвижимого, находившегося в собственности налогоплательщика более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в отношении всей суммы полученных доходов независимо от их размера.

Ниже будут рассмотрены наиболее распространенные ситуации, возникающие при продаже недвижимости физическим лицом.

Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, при отсутствии документов, подтверждающих стоимость приобретения
В этом случае налог придется уплатить практически с полной стоимости продажи. Необходимо помнить, что даже в том случае, если доход был получен от сделки с компанией, физическое лицо в случае продажи недвижимости в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ обязано самостоятельно исчислить (подав налоговую декларацию) и уплатить налог. Единственным послаблением в данном случае является возможность получить налоговый вычет в отношении части стоимости проданной недвижимости в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей. То есть при продаже квартиры, например, за 3 000 000 рублей налог необходимо будет уплатить только с 2 00 Для получения указанного вычета достаточно будет приложить к налоговой декларации соответствующее заявление, составляемое в свободной форме, и документы, подтверждающие продажу недвижимости. Как правило, проблем с получением данного вычета также не возникает, так как его размер прямо закреплен в НК РФ.

Хотя обязанность по уплате налога и не возникнет в этой ситуации, но подача налоговой декларации тем не менее потребуется. Из дополнительных документов, кроме заявления о предоставлении вычета, скорее всего потребуется лишь копия свидетельства о праве собственности в качестве подтверждения срока владения недвижимым имуществом. Как правило, при наличии копии указанного свидетельства проблем с получением вычета не возникает. Важно помнить, что в силу того что в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество право собственности на такие объекты возникает только после государственной регистрации, налоговые органы будут исчислять трехлетний срок с даты, указанной в свидетельстве. Это может иметь значение, если квартира была приобретена в новостройке. В этом случае фактическое заселение могло произойти намного раньше, чем было получено свидетельство о собственности.

- договор купли-продажи, инвестиционный договор или его аналог;

Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, при наличии документов, подтверждающих стоимость приобретения
Такая ситуация является наиболее сложной с точки зрения налогообложения. Дело в том, что в Налоговом кодексе отсутствует четкий перечень документов, которые должны подтверждать расходы на приобретение недвижимости. Однако практика выработала критерии, которым должны соответствовать подтверждающие документы, для того чтобы в будущем не возникло проблем с получением налогового вычета. Указанными документами должны подтверждаться несколько фактов: собственно приобретение недвижимости, стоимость, за которую она приобреталась, и сумма уплаченных денежных средств. И если в настоящее время при приобретении квартир у застройщиков проблем, как правило, не возникает, в силу того что оформляются соответствующие договоры, платежные поручения или приходные кассовые ордера и т.п., то при приобретении квартир на вторичном рынке обычно не оформляют иных документов, помимо собственно договора. Вместе с тем в отсутствие расписки о получении денег или акта приема-передачи денежных средств вам будет не просто доказать налоговым органам факт уплаты покупной цены за недвижимость. Таким образом, необходимо заранее позаботиться о документах, которые подтвердят стоимость покупки, и убедиться, что у вас на руках имеются следующие бумаги:

- свидетельство о праве собственности (копия).

- приходный кассовый ордер, банковское платежное поручение, акт приема-передачи денежных средств или иные документы, подтверждающие фактическую оплату;

В том случае если указанные выше бумаги в порядке, налоговая инспекция предоставит вычет в размере фактически подтвержденных расходов, и налог по ставке 13% придется заплатить только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи недвижимости.

Кроме того, к налоговой декларации потребуется приложить договор о продаже объекта недвижимости, с тем чтобы подтвердить факт ее отчуждения, и документы, указывающие на сумму полученного дохода.

На недавней международной специализированной выставке Инвестиции. Строительство. Недвижимость-2007, которая состоялась в Экспоцентре на Красной Пресне, особенно бросалась в глаза международная составляющая экспозиции - 202 компании из 21 страны. Австралия, ОАЭ, Кипр, Хорватия, Великобритания, Австрия, Болгария, стенды Германии, Египта, Латвии, Польши, США, Турции, Швейцарии... - есть из чего выбрать.

Итак, реально ли получить имущественный налоговый вычет? Безусловно, если помнить, что процесс его получения начинается уже во время приобретения объекта, и сохранить все оформленные в связи с этим бумаги.

Наиболее популярный сегодня сегмент рынка - курортная недвижимость. Особенно широко на выставке была представлена недвижимость на курортах Болгарии и Турции. Болгары, кстати, занимали едва ли не половину международного отдела краснопресненской выставки, причем предлагали не только домики и виллы в приморских регионах, но и вблизи горнолыжных трасс. Связано это с относительной дешевизной такой собственности. Квадратный метр жилья в новостройках стоит здесь порядка $1000-150 На вторичном же рынке цена падает до $300-500 за квадратный метр.

Специалисты рынка четко разделяют три вида покупателей зарубежной недвижимости в зависимости от цели приобретения. Первый - это те, кто приобретает недвижимость для отдыха, - таких большинство. Второй - те, кто намерен таким образом заработать деньги. В третью, самую немногочисленную, группу входят те, кому крыша за рубежом необходима для проживания, работы или и того, и другого.

Но лучше даже не арендовать в Турции недвижимость, а покупать - пока страна не вступила в Евросоюз и цены не подскочили раза в три, как это обычно бывает. Сегодня в Турции вполне реально приобрести на вторичном рынке квартиру за $20 тыс. Все специалисты уверены, что покупка недвижимости в Анталье, Измире или Бодруме - очень удачное вложение средств. Ведь жизнь в Турции значительно дешевле, чем в Европе или даже в России.

Недвижимость в Турции вообще поражает доступными ценами. К примеру, арендовать небольшую симпатичную квартиру на анталийском побережье можно за $350 в месяц. А пятикомнатные апартаменты, меблированные по высшему разряду и с видом на море из всех окон, потянут на $280 В российской столице столько стоит аренда не самой шикарной трешки в районе Садового кольца.

Сейчас в Болгарии за 100 тыс. евро можно приобрести двухэтажный дом. Вилла площадью 300-350 квадратных метров с бассейном обойдется в два-три раза дороже - в зависимости от престижности места. Еще больше за подобный дом попросят на Острове любви - Кипре - 215 тыс. местных фунтов, то есть $420 тыс. За апартаменты - приблизительно $100-140 тыс. Это цены первичного рынка, на вторичном рынке цены ниже - $80-90 тыс.

Ясно, что, купив недвижимость в Турции, нет необходимости проводить там весь год. Агентство, которое продало вам квартиру, или туристическое агентство - зачастую компании эти функции совмещают - возьмет квартиру или дом в доверительное управление за 10% комиссионных от годового дохода.

Спектр предложений широк. Есть компании, предлагающие недвижимость в Доминиканской Республике, в США, на Мадагаскаре, на Маврикии, в Объединенных Арабских Эмиратах - восточная ярмарка тщеславия недавно разрешила продавать жилье иностранцам. Само собой разумеется, востребованы Великобритания и Швейцария.

Желающим пожить в Испании придется выложить 100-150 тыс. евро за бунгало площадью 100 квадратных метров на Коста-Брава или Коста-дель-Соль. Но самые высокие цены в Средиземноморье -- это Лазурный Берег Франции. Сравните: самые дешевые квартиры здесь стоят около 250 тыс. евро. Впрочем, неудивительно, когда цены на роскошные виллы пишутся и с семью нулями.

А тех наших соотечественников, кто намерен не жить в приобретенной за рубежом недвижимости, а получать с нее доход, эксперты предупреждают о достаточно низкой окупаемости такой собственности - в среднем 15 лет при доходности инвестиций 3-5% в год. Большей прибыльности способствует только покупка многоквартирного дома - доходность инвестиций возрастает до 12-15% в год.

Особо интересно поговорить про Австралию. Предлагающие Зеленый континент находят весьма любопытные доводы. Оказывается, менталитет жителей Австралии очень напоминает наш, но в то же время это правовое государство с реальной демократией. Отмечается, что в стране иммигрантов вы с первого дня чувствуете себя местным жителем. Ну и наконец - в наше неспокойное время можно чувствовать себя в полной безопасности от всех возможных европейско-азиатских конфликтов. Плюс необычная природа и качественная экология. В жилом комплексе Центрум на Золотом Берегу близ Брисбена квартира площадью 81 квадратный метр - спальня, студия, санузел и балкон - стоит $292 тыс. Если количество спален и санузлов, а также величину балкона увеличить вдвое, то цена составит $368 тыс.

Как отмечают эксперты, сейчас мест, пригодных для нового строительства, в историческом центре Санкт-Петербурга практически не осталось, а плотность населения здесь (1.1-1.4 тыс. человек на гектар) в два раза превышает населенность спальных районов. В этих условиях, признают эксперты, освоение подземного пространства - самый оптимальный путь развития городской среды.

Также следует учитывать, что в большинстве европейских стран спекуляции с недвижимостью не приветствуются. К примеру, во Франции в случае продажи квартиры в течение года после приобретения нужно заплатить треть ее стоимости в качестве налога. Каждый следующий год несколько снижает эту сумму. В Турции подобный сбор составляет 25% стоимости недвижимости, в Германии он колеблется в размере от 10 до 15%.
Петербургские девелоперы все больше задумываются об освоении подземного пространства северной столицы. Несмотря на дороговизну этого решения, слабые грунты и протесты жителей, иных путей построить торговый комплекс в центре Петербурга не остается. Подводные камни подземного строительства исследовал наш корреспондент в Санкт-Петербурге.

Для Петербурга, музея под открытым небом, такие проекты имеют дополнительную привлекательность, так как здесь действуют очень жесткие охранные нормы, - уверен Вал Жердес, руководитель отдела консалтинга Praktis Consulting Brokerage. Создавая в центральной части города подземные комплексы, можно избежать вмешательства в исторический вид.

По мнению Максима Гасиева, регионального директора по торговой недвижимости Colliers International, среди преимуществ подземных объектов - возможность создания новых площадей в условиях исторической застройки, возможность строительства на существующих пешеходных потоках и высокий доход для торговых центров, расположенных в центральной части города.

Новым инвестором строительства многофункционального комплекса под площадью Восстания стала компания Адитум. Генеральный директор фирмы Александр Дымов считает, что этот проект можно реализовать. К разработке проектной документации застройщик привлек голландскую фирму Witteveen + Bos.

Наибольший интерес у инвесторов вызывает площадь Восстания. Так, сначала возможность строительства под площадью многофункционального подземного торгового комплекса исследовала близкая к Интерросу компания Открытые инвестиции-Санкт-Петербург. Эта компания планировала углубиться под землю на четыре-пять уровней. Но эксперты сделали неутешительные выводы. Выяснилось, что строительство подземного комплекса приведет к подвижке грунтов и зданий на расстоянии до 100 метров от стройплощадки. Поэтому компания отказалась от реализации проекта.

Эксперты отмечают, что строительство подземных торговых комплексов как минимум вдвое дороже проектов по возведению высококлассных надземных объектов. По словам управляющего партнера Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игоря Горского, заглубление на 1.5 м увеличивает стоимость 1 кв. м объекта на $1.5 тыс., уход под землю на 3 м - на $3 тыс. при средней стоимости строительства квадратного метра на поверхности $0.9-1.2 тыс. С ним согласен и Вал Жердес. Первый уровень под землей дороже на 10%, второй - на 20-30, а третий - на 60-70%. Соответственно значительно возрастают сроки окупаемости проекта, - говорит он.

В городе нет ни одного места с такой проходимостью и пешеходными потоками. Мы считаем, что развитие данной территории очень перспективно, несмотря на все геологические сложности. Петербург - уникальный город как с точки зрения архитектуры, так и с точки зрения коммерции. Но активно развивать ритейл в центре города очень тяжело в связи с тем, что новое строительство сопряжено со многими ограничениями. Впрочем, проекты, связанные со строительством под землей, еще более сложные. В Петербурге слабые и тяжелые для освоения грунты, существует опасность повредить находящиеся поблизости памятники архитектуры. Тем не менее новые технологии позволяют избежать проблем, - поясняет Александр Дымов.

Как отмечают девелоперы, основных препятствий, которые могут помешать освоению подземного Петербурга, два - это слабые грунты и протесты жителей. Глинистые грунты под центром города обладают одним крайне неприятным свойством: неосторожное воздействие может нарушить их структуру и превратить грунт в подобие киселя. Тем не менее при правильном, научном подходе к проектированию и строительству с ними вполне можно работать, тем более в городе накоплен богатый опыт подземного строительства - при прокладке метрополитена, создании сети канализационных коллекторов, тоннелей, - считает доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Владимир Улицкий.

Но президент группы компаний БестЪ Андрей Лушников считает, что в случае с площадью Восстания эти затраты оправданны. Проект на таком месте не может не быть прибыльным. Возможно, пока это единственное место, где подземный торговый комплекс в Петербурге выйдет в плюс. Но вообще-то уход торговли под землю в крупных мегаполисах - нормальное явление, - говорит господин Лушников.

Мы рекомендуем девелоперам приступать к расчету технико-экономических обоснований подземного проекта после оценки так называемого протестного потенциала территории. Он определяет готовность жителей Петербурга провалить или поддержать проект. Это заблуждение, что общественность отвергает всякую подземную стройку. Поддержка проекта паркинга или галереи реальна, если они совпадают с представлениями жителей о безопасности и приоритетах развития территории, - уверен Владимир Пашковский.

Вторая по значимости проблема - протестный электорат. Беспокойство жителей вызывают в первую очередь глубина и объем котлована, его влияние на соседние дома и вероятность потревожить неизвестные захоронения времен войны. Серьезные девелоперы обычно хорошо подготовлены к жестким спорам с общественностью в процессе строительства подземных галерей или паркингов, - говорит Владимир Пашковский, руководитель Петербургской консалтинг-группы, которая специализируется на разрешении конфликтов между строителями и жителями.

Задумывался и масштабный подземный комплекс под площадью Искусств. Под землю должен был уйти вестибюль Русского музея, пространство под площадью могло иметь три уровня: верхний - пешеходный; два нижних - паркинг. Был еще проект строительства подземного комплекса около станции метро Озерки - с выходом к озерам. Но сменилась власть - закончились и деньги. В итоге институт прекратил свое существование. Но дело его оказалось более живучим.

Тем не менее все опрошенные эксперты уверены, что перспективы у подземного строительства есть. В свое время Подзeмcтpoйпpoeкт (который был создан при первом мэре Петербурга Анатолии Собчаке) разработал около 20 проектов. Например, планировалось построить несколько подземных переходов под Московским проспектом, у Витебского вокзала, под площадью Труда и Владимирской, у Технологического института.



Главная --> Публикации