Главная --> Публикации --> Новая высотка москвы не дотянется до сталинских Магазин с большой дороги Цены на жилье в киеве: повтор московского сценария? В москве разрешили приватизировать дворы Жилье по секрету

По данным компании Penny Lane Realty, сейчас в Казани насчитывается более 50 качественных офисных центров общей площадью около 300 000 кв. м. Из них класс А занимает 67%, В 33%. Разброс цен на помещения в этих классах не превышает 20%.

Центр деловой активности в Казани смещается в периферийные районы. Девелоперы быстро отреагировали на изменение структуры спроса и заявляют о строительстве многофункциональных центров с офисной составляющей в удаленных от центра города кварталах. Только офисные здания больших площадей в Казани теперь не строятся.

Сейчас клиенты одинаково активно интересуются офисами в Ново-Савиновском, Приволжском и Советском районах, в то время как раньше предпочитали центр, отмечает Роман Гамеров, риэлтор АН Авангард-риэлт. По его мнению, решающим фактором при поиске офиса становится транспортная доступность.

Арендаторы Казани изучают географию города, в последнее время риэлторы наблюдают изменение структуры спроса.

Меняющийся спрос формирует предложение: новые крупные объекты, такие как Bauer Plaza, Международный бизнес-центр, МФК на проспекте Декабристов, строятся в Ново-Савиновском и Московском районах. Эксперты наблюдают формирование в них новой зоны деловой активности. Хотя, уточняет Гамеров, спрос на офисную недвижимость в центральном Вахитовском районе пока остается стабильно высоким. По его мнению, офисы в проходных местах всегда будут пользоваться популярностью. Как правило, помещения в центре города занимают арендаторы, которым важен высокий человекопоток и статус: банки, кадровые агентства, агентства недвижимости, турфирмы. Благодаря им ставки аренды в Вахитовском районе иногда могут быть выше, чем по городу в целом, почти в полтора раза, рассказывает Гамеров.

Как пример он приводит Ново-Савиновский район: интерес к нему со стороны потенциальных арендаторов повысился, когда был открыт мост через реку Казанку, значительно разгрузивший близлежащие магистрали.

Эксперты отмечают новую тенденцию на офисном рынке сращивание офисной составляющей с торговой, гостиничной и жилой. В городе реализуется несколько проектов многофункциональных центров. Рынок офисов насыщается, интерес инвесторов к этому сегменту падает, объясняет переориентацию девелоперов Алексей Бастраков, директор АН Сувар-недвижимость. К примеру, Международный бизнес-центр объединяет офисные и жилые помещения. ТРЦ Родина офисные, торговые и зону развлечений, Bauer Plaza гостиницу и офисы.

Марсель Валиахметов, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН Мегалит, настаивает на том, что отток арендаторов из центра неизбежен. Центр становится для арендаторов все менее удобным: перегружен транспортом, мало автостоянок, аргументирует он.

Еще один новый объект со смешанным назначением строится сейчас на проспекте Декабристов, в Московском районе. Девелопер проекта компания Сайда. Генеральный подрядчик Связьстрой. Объем инвестиций не раскрывается.

В 12-этажном БЦ Bauer Plaza половину общей площади займут офисы. Их полезная площадь составит 2665 кв. м. В гостиничной части на 442 кв. м разместятся 12 люксов и полулюксов. МФК позиционируется как здание класса В+. Девелопер компания Бауэр-Казань впоследствии будет управлять комплексом.

Девелоперы, реализующие новые офисные объекты высоких классов, надеются на новых, пришлых арендаторов местным предпринимателям такие помещения не по карману, предполагает Валиахметов. По его словам, массовым спросом в Казани по-прежнему пользуются лишь дешевые офисы, класса С или даже D, со ставкой не выше 350-400 руб. за 1 кв. м в месяц.

Общая площадь 14-этажного здания 10 736 кв. м. Офисы заявляются как класс А. Здание задумывалось как офисный центр еще в 2004 г., однако в тот момент были найдены более интересные объекты для инвестирования, и строительство было приостановлено, рассказал Николай Сокольский, директор компании Офисный центр Ик (занимается реализацией проекта). Строящийся объект объединит офисные и гостиничные помещения, их соотношение пока не определено. Офисные площади будут сдаваться в аренду, ставки определятся ближе к сдаче объекта в эксплуатацию ориентировочно в III квартале 2008 г.

Сейчас рынок офисов насыщен квадратными метрами, не отличающимися высоким качеством. Собственники часто незаслуженно позиционируют свои объекты как класс А или В, завышая ставки, говорит Ян Айзенштат, заместитель директора компании Бауэр-Казань. По его словам, арендаторы, которые готовы снимать офисы низкого качества за приличные деньги, вполне могут позволить себе приобрести помещения в собственность. На таких арендаторов Бауэр-Казань сделала ставку. Как сообщила Нина Калиниченко, руководитель отдела продаж АН Флэт, эксклюзивного партнера Бауэр-Казань, офисы в строящемся Bauer Plaza площадью от 100 кв. м предлагаются исключительно в собственность по цене 48 000-50 000 руб. за 1 кв. м.

Гамеров подтверждает: Недорогие офисы самые востребованные. Сейчас среднемесячная ставка аренды находится в пределах 500 руб. за 1 кв. м. Если в аренду сдается большая площадь (100-150 кв. м), то ставка уменьшается до 300-350 руб..

Сейчас и цены, и ставки аренды на офисы завышены, соглашается Наталья Исмагилова, директор АН Альянс. Клиенты, которые звонят в наше агентство, готовы приобретать офисные площади, если бы они были дешевле на 40%, а арендовать при условии, если собственник скинет по 100-200 руб. с 1 кв. м, к примеру, на первые полгода. Но собственники не торопятся это делать, констатирует она.

Хотя Айзенштат говорит, что проект изначально планировался не как инвестиционный, а как офис для собственных нужд пять этажей из 12 займет сам девелопер.

По данным департамента оценки Спектра недвижимости, 1 кв. м офисных площадей в центре города (Самарский, Ленинский районы) предлагался в мае 2007 г. по $2500-3000, в отдаленных районах его цена составляла от $1500 до $200 По данным аналитического отдела риэлторско-строительного центра Мабис, величина арендных ставок сейчас равняется 600-700 руб. за 1 кв. м в месяц в центре, на окраине 400-500 руб.

Эту тенденцию отмечает и Бастраков. По его словам, в центре Казани сейчас немало предложений по продажам офисов в специализированных объектах, средняя цена находится в диапазоне от $1500 до $2000, желающих приобрести помещения по такой цене пока немного.
Насыщение рынка офисов произойдет уже в этом году. На рынок вышли новые современные объекты и заявлено о следующих.

По его оценкам, за 2005-2006 гг. в Самаре появилось около 150 000 кв. м качественных площадей, которые он относит к офисам класса В и С. Офисов категории А, считает Третьяков, в городе до сих пор нет. Правда, добавляет он, столичный БЭЛ Девелопмент уже почти достроил БЦ площадью около 15 000 кв. м, ожидается, что именно он будет первым центром класса А.

С весны Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости, наблюдает на самарском рынке офисов баланс спроса и предложения, цены, говорит он, практически не изменяются. Сейчас довольно много предложений, практически любой арендатор может найти офис, который бы его устраивал, соглашается Павел Третьяков, директор инвестиционной компании Крон-Инвест.

Рынок почти насыщен, резюмирует Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис. По его словам, сейчас покупатели стали довольно придирчивы и не хватаются за первый попавшийся объект, как годом раньше.

По оценке аналитиков Индэст-девелопмент , в совокупности современные офисные комплексы высоких классов составляют сейчас более 70 000 кв. м. Общий метраж новых офисных зданий класса С, по разным оценкам, не превышает 35 000-40 000 кв. м.

Величина арендных ставок за несколько месяцев почти не изменилась, подтверждает Ирина Рязанова, директор АН Дом Ист. Владельцы старых, перестроенных зданий, не соответствующих современным требованиям, даже вынуждены их немного снижать, замечает Ерофеев. Рязанова не склонна говорить о возможном снижении ставок.

Установившийся баланс спроса и предложения не дает повышаться ставкам аренды. Винтаев говорит, что за полгода они если и выросли, то неощутимо, даже сложно выделить, сколько это увеличение составило в процентах. С ним соглашаются и другие эксперты, которые единодушно отмечают, что пока цены встали.

Несмотря на то что ставки в последнее время не растут, предприниматели стараются уходить от аренды, так как ожидают возможное повышение цен собственниками помещений, отмечает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития. По ее словам, эта тенденция, которая наблюдается в Самаре уже года два, в последнее время усиливается благодаря мелкому и среднему бизнесу, который активно развивается. Это туристические компании, кадровые или риэлторские агентства и т. п. Они предпочитают брать кабинеты не в составе бизнес-центров, а в нежилом фонде на первых этажах домов им важна высокая проходимость и то, чтобы их вывеска не затерялась среди других компаний в офисном комплексе, отмечает Третьяков. Традиционно такими покупателями очень востребованы помещения в 100-200 кв. м, отмечает Чемпинская, поэтому площади такого метража находятся в постоянном дефиците. Ерофеев добавляет, что малый бизнес также остро нуждается в совсем маленьких офисах не более 20 кв. м. Они как раз в наибольшем дефиците, так как таких предложений на рынке почти нет, говорит он. Большие же площади метражом от 300 до 800 кв. м востребованы у банков и нефтяных компаний, заявляет Галина Сорокина, независимый эксперт в сфере коммерческой недвижимости и загородного жилья.

Цены продаж офисных площадей, по мнению Винтаева, стали сильно зависеть от качества помещений, отдельные объекты высокого уровня дорожают быстрее инфляции. Более того, многие арендаторы все активнее задумываются над тем, чтобы стать собственниками своих кабинетов.

В 2007 г. в Самаре на ул. Максима Горького сдан в эксплуатацию современный офисный центр компании Индэст-девелопмент площадью 5000 кв. м, сейчас там ведутся активные продажи кабинетов. На ул. Революционной эта же компания строит еще один аналогичный БЦ площадью около 5000 кв. м. Строительство Индэст-девелопмент планирует закончить к концу года.

Говоря о структуре потребительских предпочтений, Третьяков отметил, что у самарцев чаще всего востребованы помещения не слишком высокого уровня. Качественные офисы в основном хотят арендовать филиалы федеральных компаний, говорит он. Учитывая, что арендные ставки в них высоки, подавляющее большинство местных фирм ищет бюджетные варианты.

Другие новые офисные комплексы, например такие, как Лазурный или вторые очереди Вертикали и Биг-Бена, заявленные к сдаче еще в конце прошлого года, пока еще не сданы.

Недавно началось и строительство крупного бизнес-центра Галактика на ул. Ярмарочной. Его ведет компания Сантехстрой.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы, в начале 2007 г. общая площадь всех офисных помещений (включая бизнес-центры и административные здания) составляла около 1,4 млн кв. м. Почти 43% из них расположены в Нижегородском районе. Новые и реконструированные бизнес-центры составляют в этом районе не более 13%.

Вакантных площадей в качественных офисах Нижнего почти не осталось. Средняя заполняемость бизнес-центров достигает 96%. Структура спроса претерпевает значительные изменения спрос на качественные кабинеты растет, а спрос на встроенные помещения падает.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, уточняет, что повышенные в январе арендные ставки пока в большинстве бизнес-центров не растут. Надежда Данилова, менеджер АН Адрес, констатирует, что предприниматели стали отдавать предпочтение бизнес-центрам: за те же, а иногда и за меньшие деньги, чем во встроенном помещении, они получают целый спектр услуг и практически полностью избавлены от бытовых проблем. Каратаев также положительно оценивает перспективы современных бизнес-центров: Сейчас для них сложилась благоприятная ситуация, предприниматели оценили их преимущества, в первую очередь хорошее управление.

Из-за того что в 2006 г. новых БЦ практически не сдавалось, спрос на рынке стал превышать предложение, что дало возможность арендодателям повышать арендные ставки. С начала 2007 г. до его середины ставки выросли примерно на 20%, утверждает Сергей Каратаев, руководитель отдела аренды УК Ваш офис. В январе наша компания повысила стоимость аренды с 650 до 750 руб. за 1 кв. м. Потенциал для дальнейшего роста есть заполняемость у нас 100%, помещения освобождаются только в том случае, когда у компании возникает потребность в увеличении площадей, рассказывает Аркадий Коткис, директор Центра деловых коммуникаций (компания управляет бизнес-центром на ул. Родионова, 23).

В перспективности Канавинского района старается убедить клиентов компания Дельта, которая строит здесь БЦ на ул. Керченской, в районе Стрелки. По словам заместителя директора Дельты Ольги Малеевой, девелопер уже получил немало заявок на покупку площадей в этом бизнес-центре. Есть желающие купить здание целиком, есть и те, кто готов приобрести этаж.

Основным критерием при выборе бизнес-центра предпринимателями является отнюдь не его классность, говорят эксперты. Размер арендной платы для них более значим, чем престижность офиса, а транспортная доступность и наличие паркинга важнее близости к центру города, делится наблюдениями Романчева.

Хотя сейчас на офисном рынке ситуация благоприятная для арендодателя, она может измениться в пользу арендатора в ближайшие год-два, прогнозируют аналитики. Нечто похожее уже случалось в 2005 г. было введено сразу несколько новых и реконструированных БЦ, которые насытили рынок.

Ситуация со встроенными офисами и зданиями без управления прямо противоположная: площадей много арендаторов мало. Например, в новом административном здании на Провиантской арендодатель в июне снизил ставки с 850 до 600 руб. за 1 кв. м.

В III квартале 2007 г. ожидается открытие БЦ Лондон. Общая площадь 14 000 кв. м, ежемесячные ставки аренды 700-900 руб. за 1 кв. м. Впервые в Нижнем Новгороде для управления этим БЦ собственник пригласил иногороднюю управляющую компанию Санкт-Петербургскую LCMC.

В этом году уже открыт после реконструкции БЦ площадью 3200 кв. м на ул. Родионова. Площади в нем сдаются по 730 руб. за 1 кв. м в месяц.

В III квартале ожидается и окончание строительства БЦ На Стрелке общей площадью 11 000 кв. м. Собственник выставил здание на продажу.

В конце года планируется завершение строительства на ул. Горького административного здания Пент-хаус Палас общей площадью 11 600 кв. м (застройщик Элтекс).

В 2008 г. ожидается завершение строительства целого ряда крупных административно-торговых зданий: БЦ Лобачевский Plaza на ул. Алексеевской, (девелопер Новый город), первой очереди Центра международной торговли (УК Региональный центр международной торговли). На конец 2007 начало 2008 г. запланировано начало строительства еще нескольких аналогичных объектов.
Объявлено о реконструкции галереи к юбилею.

Центр деловых коммуникаций ведет реконструкцию здания на пл. Комсомольской, планируя ввести 24 000 кв. м реконструированных площадей в середине 2008 г. Этой осенью на ул. Родионова компания рассчитывает начать строительство 15-этажного бизнес-центра площадью 24 000 кв. м с двухэтажным подземным паркингом.

Реконструкция здания на Крымском валу - основной пункт программы подготовки к юбилею музея. "Это одно из самых неудачных зданий культурного назначения, которые были возведены в стране в советское время. Ни эстетически, ни технологически в нынешнем виде оно никак не приспособлено для хранения и экспозиции живописи",- подчеркнула на пресс-конференции замминистра культуры РФ Наталья Дементьева. За оставшиеся до юбилея три года должна быть открыта для публики вторая очередь Третьяковской галереи, возводимая рядом с историческим зданием в Лаврушинском переулке. Кроме того, будет проведена реконструкция филиалов ГТГ, среди которых Музей Корина и Дом-музей Ларионова-Гончаровой. По словам Михаила Швыдкого, до конца 2003 года на подготовительные работы выделено 328 млн рублей.

На пресс-конференции в Третьяковской галерее объявлено о ее реконструкции, которая закончится через три года к 150-летию музея. Речь идет о реконструкции здания на Крымском валу. Заказчиком выступает Министерство культуры РФ.

Нынешние отношения Минкульта и московской мэрии таковы, что надеяться на комплексное решение проблемы невозможно. Пустырь, на котором стоит этот универмаг 70-х годов, останется сам по себе, а здание само по себе. Наиболее вероятные варианты реконструкции здания (см. справку) оставляют после себя один существенный вопрос - зачем? Зачем заменять одно пусть рядовое, но достойное модернистское здание на в лучшем случае рядовое неомодернистское или даже на что-то эстетически неприемлемое? Чтобы получить дополнительные площади? Да, здание Новой Третьяковки на Крымской не слишком удобно в эксплуатации, там странное соотношение выставочных и технических площадей (30% на 70%), но впечатления, что там не хватает места, не возникает. Войдите в вестибюль здания, посмотрите на эти тысячи пустых квадратных метров, представьте себе, что бы здесь было, если бы сюда пустили частные художественные галереи, и вам все станет понятно.

Не совсем понятно, почему к юбилею нужно реконструировать Крымский вал. С архитектурной точки зрения неудачнее места в Москве нет. С политической - нет времени неудачнее. Здесь были десятки проектов и ни один не прошел. В таких случаях принято призывать к конкурсу, но конкурс уже был два года назад, и лучше бы его не было. Тупик здесь вот в чем. Здание принадлежит двум организациям - одна часть Дому художника, вторая - Третьяковской галерее. Это федеральные организации. Земля принадлежит московскому правительству.

Но, разумеется, это уже бессмысленные соображения. По словам Михаила Швыдкого, поручение о подготовке празднования юбилея дал президент Путин. Кто-то пробил президента на реконструкцию Третьяковки, и теперь ее, несомненно, сделают.

Россию заразила музейная лихорадка. Реконструировали Тейт в Лондоне, построили Гуггенхайм в Бильбао, нам тоже хочется. Это достойное желание, но к этому нужно иметь силы. Реконструировать музейное здание имеет смысл тогда, когда в результате оно само станет музейным объектом. Это предполагает такую степень доверия к архитектору и уважения к его таланту, которой у нас в стране нет. Чтобы что-то происходило, должен быть радикальный заказчик, но директор Третьяковки Валентин Родионов - это не худрук-директор Мариинки Валерий Гергиев, Мариинки тут не получится (и еще непонятно, что получится из Мариинки).

Крайне вероятный вариант - Зураб Церетели. У него готов и проект, и инвестиции. Его архитекторы развивают тему Петра Великого на весь Парк искусств вокруг ЦДХ. Напротив статуи и в ее стиле строятся жилье и офисы. Для президента АХ реконструкция - возможность поставить под свой контроль Третьяковку, то есть цель весьма значительная. Правда, качество проекта настолько неудачно, что его не одобрил даже Юрий Лужков, но это господина Церетели никогда не останавливало. Даже если его архитекторы не будут приняты, он попытается блокироваться с любой из следующих групп.

Кому может достаться проект реконструкции

Умеренно вероятный вариант - Михаил Хазанов, главный архитектор "Курортпроекта", победитель конкурса на здание мэрии в московском Сити. Вместе с Андреем Боковым является одним из самых рафинированных московских архитекторов, к тому же находится на пике своей творческой карьеры, выигрывая один конкурс за другим. Участвовал в конкурсе на реконструкцию Третьяковки в 2001 году, проект предполагал довольно тяжеловесную радикализацию внешнего облика здания. В пользу Михаила Хазанова говорит то, что он с поразительной легкостью блокируется с любыми творческими группами и крайне податлив к изменениям проекта по желанию заказчика. Кроме того, де-факто сегодня Михаил Хазанов - едва ли не главный архитектор Минкульта, он реконструирует Большой театр, он сделал мемориальный комплекс "Катынь", одно из самых достойных произведений архитектуры 90-х годов, созданных по прямому заказу Минкульта.

Самый логичный вариант - тандем из главного архитектора Москвы Александра Кузьмина и директора МНИИПа Андрея Бокова. Их проект, подготовленный давным-давно (обозреватель Ъ впервые его видел в 1996 году), неоднократно изменялся, но сохранил основные параметры. К сожалению, один из этих параметров делает его крайне трудным для реализации. Архитекторы предлагают поднять Крымский мост, чтобы объединить Парк культуры и Парк искусств в единое рекреационное пространство. Это логично, но цена реконструкции оказывается запредельной.

"Архитектурный памятник 60-х"

Невероятный вариант - Михаил Филиппов, который в 2002 году представил свой проект реконструкции здания. С художественной точки зрения это единственный проект, который придает зданию Третьяковки действительно неординарное значение. Год назад этот проект обошел разные журналы и везде принимался на ура, но это обычная ситуация - журналы обожают господина Филиппова, считая его единственно оригинальным архитектурным явлением в сегодняшней России. В пользу Михаила Филиппова говорит то, что он выиграл конкурс на реконструкцию Русского музея, но это конкурс проводил Всемирный банк, которому были не важны наши бюрократические расклады. В ситуации с Третьяковкой на его стороне лишь мнение заместителя министра культуры Натальи Дементьевой, которая в свое время оценила этот проект очень высоко. Однако господин Филиппов - частный архитектор, не встроенный в нашу госмашину, так что передача ему проекта маловозможна.

- Когда-то этот выставочный комплекс был построен для того, чтобы показывать постоянную экспозицию Союза художников СССР и выставочные проекты. Недавно я был у Николая Сукояна - главного архитектора ЦДХ. Он мне показывал эскизы. На Крымском валу должно было быть два здания. Залы Союза художников и новое помещение Государственной Третьяковской галереи. Когда Хрущеву показали проект и рассказали, сколько он будет стоить, он принял решение объединить и ЦДХ, и ГТГ под одной крышей. И в залы ГТГ (это комплекс с тремя внутренними дворами) запихнули ЦДХ (в одну из дыр). Поэтому у ЦДХ такая странная планировка: с обходными залами и непонятными пустотами. А я-то думал, почему такие повороты.

За дополнительным комментарием Ъ обратился к соседу Третьяковской галереи по зданию на Крымском валу - директору Центрального дома художника ВАСИЛИЮ БЫЧКОВУ.



Главная --> Публикации