Главная --> Публикации --> Полис для дачи Недвижимая угроза Равнение на береговую линию "мироновки" вместо хрущевок Экологический компонент

Несмотря на то что одним из главных достижений организаторы мероприятия считают переход от регионального масштаба к общероссийскому, основное внимание инвесторы все же уделили Краснодарскому краю. По словам заместителя краснодарского губернатора Александра Ремезкова, край подписал 132 соглашения и протокола о намерениях на общую сумму 17 млрд долл. Кстати, в прошлом году на форуме было заключено контрактов на 5 млрд долл., что по тем временам было абсолютным рекордом. Это превышало сумму контрактов, заключенных на всех предыдущих российских форумах, включая Санкт-Петербургский.

Главной темой Сочинского инвестиционного форума, прошедшего в эти выходные, стало привлечение инвестиций в инфраструктурные проекты. Причем, если в первый день речь шла о проектах по всей стране, то во второй -- только в олимпийском Сочи. Всего, по данным и.о. министра экономического развития Германа Грефа, в рамках форума было подписано 169 инвестиционных соглашений и протоколов о намерениях на сумму 22 млрд долл. Форум в олимпийском Сочи привлек в этом году почти девять тысяч участников. Если в прошлые годы для проведения форума, который тогда назывался Кубанским, было достаточно одного Зимнего театра, то, став Сочинским, он занял почти весь центр -- от здания Морвокзала до гостиницы Жемчужина (общая площадь территории, на которой проходил форум, составила 40 тыс. кв. метров.)

Среди других наиболее капиталоемких договоренностей -- соглашение между Краснодарским краем и Базовым элементом о реализации социально-экономических программ также на сумму 200 млрд руб. Правда, какие конкретно это будут программы, журналистам не сообщили.

Некоторые нынешние проекты просто поражают воображение. Одним из самых дорогостоящих станет создание искусственного острова в акватории Черного моря. Остров по форме будет повторять очертания России. Он уже получил название Федерация. Остров создаст ЗАО М-индустрия, с которым краевые власти подписали протокол о намерениях. Стоимость проекта -- 200 млрд рублей.

Убеждать инвесторов в привлекательности инфраструктурных проектов на форум приехал Владимир Путин. На встречу с ним были приглашены главы пятидесяти крупнейших российских и иностранных компаний. Г-н Путин заявил, что крупномасштабные инвестиции воспринимаются как большое доверие к России. Хочу вас заверить, что вы будете пользоваться самой непосредственной прямой поддержкой со стороны правительства и региональных властей, -- отметил он. Президент выразил удовлетворение тем, как воплощается предложение, с которым он обратился к бизнесменам на прошлом форуме, а именно активнее вкладывать деньги в регионы Южного федерального округа.

Кроме того, подписано соглашение между краем и китайской компанией Чайна Юран групп о строительстве пятизвездочного отеля и гольф-поля. На все про все будет потрачено 1,2 млрд долларов.

В этом направлении пример частным инвесторам подал недавно созданный Банк развития -- Внешэкономбанк. Глава банка Владимир Дмитриев на Сочинском форуме подписал несколько соглашений, непосредственно связанных с задачами, которые сформулировал президент страны. Одно из них предполагает строительство Северо-Восточного грузового района порта Кавказ (предполагаемые инвестиции -- 2,5 млрд руб.). Для реализации этого проекта ВЭБ заключил соглашение о сотрудничестве с администрацией Краснодарского края, нефтяной компанией Северное сияние и Азовской транспортной компанией. Документ предусматривает разработку схем финансирования и последующую реализацию самого проекта.

В этом году на первый план выходит проблема развития инфраструктуры, в первую очередь при реализации новой национальной идеи -- Олимпиады в Сочи. При подготовке Сочи к Олимпиаде-2014 мы готовы взаимодействовать и с частными инвесторами, в том числе иностранными, заявил Владимир Путин. Не будет никакой разницы в привлечении инвесторов по национальному признаку. Важны здесь будут только два принципа: цена и качество, -- подчеркнул он. На юге России в настоящее время наиболее востребованы инвестиции в развитие морских портов и аэропортов, в строительство автомобильных и железных дорог, отметил глава государства. И хотя экстренная необходимость такой инфраструктуры возникла после победы Сочи в олимпийском конкурсе, очевидно, что эффект от таких проектов будет проявляться и до Олимпиады, и после нее.

Правда, не обошлось без казусов. Так, губернатор Краснодарского края Александр Ткачев указал на очевидное инфраструктурное ограничение -- каждый кусок земли кому-то уже принадлежит. Он рассказал, как сложно было бороться с собственниками участков при прокладывании новой взлетно-посадочной полосы. По действующему законодательству мы не можем его ни выселить, ни поджечь, -- продемонстрировал губернаторов отличное знание российских методов борьбы за землю. Инвесторы, которым только что рассказывали о макроэкономической стабильности и предсказуемости правил игры, буквально онемели. Но Владимир Путин парировал мгновенно. То, что все пляшут вокруг собственника, -- это нормально. Так и должно быть, -- мгновенно успокоил он частных инвесторов.

Еще один крупный инфраструктурный проект, который будет реализован на Кубани с участием ВЭБ -- проектирование и строительство платной автодороги Краснодар--Абинск--Кабардинка. Эта дорога, которая свяжет столицу края с черноморским курортом Кабардинка под Геленджиком (протяженность трассы -- 147,4 км, общая потребность в инвестициях -- не менее 117 млрд. руб.), является только частью общего соглашения о взаимодействии в реализации проектов развития транспортной инфраструктуры на территории края. ВЭБ заключил это соглашение с краевой администрацией и федеральным Министерством транспорта. Предполагается, что проекты в рамках этого соглашения будут осуществляться на условиях государственно-частного партнерства. В пресс-релизе ВЭБ по этому поводу подчеркивается, что реализация соглашения будет способствовать улучшению экологической обстановки в регионе, развитию туристических и курортных зон.

В ответ на предложения главы РСПП Владимир Путин дал г-ну Грефу поручение создать систему административного сопровождения немасштабных инвестиционных проектов. Министр со своей стороны отметил, что федеральному бюджету невыгодно поддерживать такие мелкие проекты, и предложил передать их регионам. Для более дешевых проектов мы рассматриваем возможность разрешить создавать такую же форму поддержки (как федеральный инвестфонд) региональным бюджетам, -- сказал он. Коллегу по правительству поддержал и и.о. министра финансов Алексей Кудрин.

На встрече было обсуждено несколько предложений бизнес-сообщества. Так, президент РСПП Александр Шохин выступил с инициативой создать фонд финансовой поддержки частных инвестиционных проектов средней величины -- объемом до 5 млрд руб. То есть тех проектов, которые не могут по закону претендовать на средства инвестиционного фонда.

На самом форуме и.о. первого вице-премьера Сергей Иванов обозначил развитие и модернизацию автодорог как один из основных приоритетов в развитии транспорта. Объем госассигнований на эти цели постоянно растет. Так, в прошлом году было выделено более 170 млрд руб., в 2008--2009 годах рост бюджетных расходов продолжится. К 2010 году мы планируем выйти на рубеж 4 тыс.км новых дорог в год, а в дальнейшем -- на 10--12 тыс. км, -- заявил он. Принять участие в этом масштабном строительстве смогут и частные инвесторы. По его словам, решать задачу только за счет роста госассигнований было бы неправильно, и мы планируем создать сеть платных дорог и развивать практику концессионных соглашений.

Глава компании Интеррос Владимир Потанин рассказал, что ввод в строй многих объектов в Сочи сдерживается именно отсутствием дорог, электроэнергии, очистных сооружений. Не нужно повторять своих ошибок. Инфраструктура должна опережать, а не догонять, -- подчеркнул он. С ним согласился и руководитель компании Базовый элемент Олег Дерипаска, заявивший, что сейчас одна из главных проблем в развитии инфраструктурных проектов -- это низкое качество проектирования. По его словам, из-за этого, например, задерживается сооружение аэропорта в Геленджике, которое ведет его компания.

Герман Греф, отвечая на вопрос о том, как повлияла неопределенность с составом кабинета на настроения инвесторов, заметил: Мы, наверное, уже дожили до счастливого момента, когда вне зависимости от наличия или отсутствия правительства России инвесторы готовы вложить свыше 20 млрд долл. Я думаю, что инвесторы адекватно понимают и политическую, и экономическую ситуацию в России. И тот факт, что ключевой фигурой является президент Владимир Путин. Мы же, как канадские хоккеисты, будем работать до последней минуты, -- сказал с улыбкой и.о. министра.
Недавно Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК) при МИД России и Москомнаследие подписали соглашение о сотрудничестве. Иностранные посольства обитают в российской столице сплошь и рядом в изысканных особняках, принадлежавших известным купцам и промышленникам. Как выяснили Известия, одна из главных целей соглашения - защитить исторические здания от наступающего со всех сторон нового строительства.

Естественно, одним из главных вопросов как для участников форума, так и для журналистов были все же назначения в правительстве. Интерес к этому вопросу особенно возрос после того, как Владимир Путин объявил в пятницу, что новый премьер Виктор Зубков уже представил ему новую структуру правительства. Каждому из шести присутствовавших на форуме и.о. министров, да и всем известным фигурам, от главы РАО ЕЭС Анатолия Чубайса до президента банка ВТБ Андрея Костина, приходилось отвечать на этот вопрос по двадцать раз на дню. Наберитесь терпения, все станет известно в ближайшие дни, -- уговаривал и.о. вице-премьера Александр Жуков корреспондента Времени новостей.

Объединиться было необходимо как никогда. В ближайшие пять лет серьезную реставрацию переживут 15 особняков, среди них такие жемчужины столичной дипломатической коллекции, как дом Игумнова на Большой Якиманке (посольство Франции), особняк Дерожинской в Штатном переулке (резиденция посла Австралии), особняк Миндовского на Поварской (посольство Новой Зеландии). Ремонтные и реконструкционные работы в одном только доме Игумнова потребуют примерно $20 млн: 10 млн, по сведениям Известий, даст ГлавУпДК, еще 10 млн - французская сторона.

Еще большевики начали щедрой рукой наделять дипломатов реквизированной недвижимостью. Некоторые считают - чтобы элементарно сбыть с рук и не заботиться о поддержании ценнейших интерьеров. Со временем многие здания получили статус памятников истории и культуры - сегодня таковыми признан 91 дипломатический особняк. Кто не знает, каких нервов и денег стоит капремонт в банальной многоэтажке! Что уж говорить об уникальных памятниках, где буквально каждый шаг реставратора требует особого согласования. Долгий и малоплодотворный этап хождений по согласующим кабинетам теперь будет сокращен до минимума. Именно об этом заявили, подписывая соглашение о сотрудничестве, руководители двух ведомств, одно из которых является балансодержателем исторической посольской недвижимости, а другое по долгу службы опекает столичные памятники.

Интерьеры гигантского особняка купца Павла Харитоненко (резиденция английского посла) создавал Федор Шехтель. На снимке - оформленный в готическом стиле нижний вестибюль Секреты английской миссии

Однако и самих дипломатов, и Управление по обслуживанию дипкорпуса сегодня больше заботят не денежные проблемы или грядущие переезды в связи с капремонтами, а подошедшие вплотную к дипломатическим границам стройки. В приложении к соглашению названы 19 посольских домовладений, в непосредственной близости от которых уже ведется или предполагается новое строительство.

До того как в знаменитом здании на Софийской набережной разместилось английское посольство, здесь проживали семьи высокопоставленных чинов Наркомата иностранных дел. Жена заместителя наркома Максима Литвинова, кстати, британская журналистка, Айви Литвинова не церемонилась с роскошными интерьерами. И заставляла своих двоих детей раскрашивать уникальные гобелены, узоры паркета, лепнину... Позже сама увлеклась живописью. А испорченные интерьеры пришлось реставрировать.

В усадьбу сахарозаводчика Ивана Харитоненко резиденция английского посла и само посольство переехали в феврале 1931 года. Так Великобританию отблагодарили за то, что за 10 лет до этого она первой из великих держав установила дипломатические отношения с Советским государством. (Поэтому автомобили посольства имеют регистрационные номера CD 001.)

В 1990-е годы резиденцию передали Великобритании в аренду на 99 лет за символическую плату в 1 рубль. Так было решено в последний визит в Москву Маргарет Тэтчер. А российское посольство в Лондоне тогда же получило в свое распоряжение - тоже на 99 лет и за символическую плату - здание напротив резиденции королевы.

Дом текстильного короля Игумнова, в котором обитает французское посольство, - первый номер в программе реставрации посольских особняков. На снимке - фрагмент вестибюляВ первые послевоенные годы сотрудники иностранных представительств, как и большинство москвичей, недоедали. Супруга приехавшего в 1949 году в Москву нового посла Великобритании Дэвида Келли нашла на чердаке посольской резиденции запертую комнату, а когда ее открыли, обнаружила в ней кур на насесте, которые из-за недостатка света несли яйца с белым желтком. Оказалось, дворецкий предыдущего посла подпольно продавал яйца дипломатам.

О том, почему посольства так болезненно реагируют на обступившие их стройки и какие еще проблемы существования дипломатических миссий на московской земле поможет разрешить соглашение с Москомнаследием, обозревателю Известий Наталье Давыдовой рассказал начальник Глав- УпДК Иван Сергеев.

Начальник ГлавУпДК при МИД России Иван Сергеев: Нельзя строить дома окна в окна с посольствами

ответ: Серьезнее не бывает. Речь ведь идет не о единичном случае. Только сейчас в центральной части города рядом с пятью посольскими зданиями практически забор в забор строятся новые дома. Как вы понимаете, это сооружения не в 2-3 этажа, как сами дипломатические особняки. Сегодня строят и выше, и глубже, а это не может не представлять опасности для исторических зданий. Но дело не только в этом. Как вообще может спокойно работать посольство, если оно прекрасно просматривается из окна построенного практически впритык к нему дома? Поэтому вопросы безопасности иностранных дипломатических представительств на московской земле вырастают сегодня в очень сложную, а иногда практически неразрешимую проблему. В прошлое воскресенье был убит неизвестными сын сотрудника иранского посольства: напали на него рядом с домом N 16 по улице Дмитрия Ульянова, который находится в ведении ГлавУпДК. Мы всю неделю отвечали на звонки: дипломаты очень обеспокоены.

вопрос: Вы обязались осуществлять согласованные действия, чтобы новые стройки не нанесли ущерба памятникам истории и культуры, в которых размещаются посольства. Ситуация настолько серьезна?

о: А как вы думаете? Больше скажу, у англичан к этой резиденции вообще особое отношение. Как раз сейчас они проводят ее реставрацию и реконструкцию - своими силами, за собственные деньги. Естественно, их не может не волновать происходящее в непосредственной близости от их территории. Тем более что посольский особняк находится на участке земли между Москвой-рекой и Обводным каналом, практически между двумя реками. Там и так-то слабые грунты, а на них сажаются очень солидные сооружения. Я уверен, что нам еще предстоит расхлебывать последствия подобных строек. Вот почему мы с Москомнаследием решили, образно говоря, выставить этому заслон. Нас поддержали и Юрий Михайлович, и городская дума. Точечная застройка наносит городу такой вред, который мы сегодня просто не в состоянии оценить.

в: В приложении к соглашению перечисляются 19 адресов, где уже начались или скоро начнутся стройки, грозящие нанести ущерб посольским зданиям. Например, со всех сторон окружена стройплощадками резиденция посла Великобритании на Софийской набережной. Г-на посла это беспокоит?

о: Серьезных изменений пока нет. Наверное, постановление еще не до всех дошло. Правда, недавно к нам пришли представители двух организаций с предложением фактически вплотную с посольствами в старой части города поставить 15-этажные здания. Естественно, мы отказали. И тут же направили и Юрию Лужкову, и главному архитектору города Александру Кузьмину, и в Административно- техническую инспекцию письма с обоснованием причин своего несогласия. Или в непосредственной близости от одного из посольств, в Барыковском переулке, д. 6, стр. 1, собрались построить 7-9- этажное здание. Но выяснилось, что для этого придется усиливать фундамент одного из посольских строений, зайдя для этого на территорию посольства. Естественно, сделать это без нас строительная фирма не может. А мы потребовали от нее проект, который, между прочим, с нами никто не согласовывал.

в: В этом июне правительство Москвы выпустило постановление N 458, которое впервые дало ГлавУпДК возможность согласовывать проекты строительства на сопредельных территориях. Хоть что-то это изменило?

о: Если стройка уже началась и стала причиной какой-то неприятной ситуации, мы можем только апеллировать к городским инстанциям, которые вправе приостановить работы. Но если стройка еще не начиналась, мы можем обратиться к застройщику с категорическим возражением против данного строительства, а также в городские инстанции с требованием проверить его законность. Так, ГлавУпДК уже заявило о своем категорическом несогласии с планами строительства в Гранатном переулке двух жилых домов. Один из них, 8-этажный, планируется возвести в непосредственной близости от Дома приемов МИД (знаменитый особняк З. Морозовой на Спиридоновке, 1 - Известия). Надеемся, что победит здравый смысл, и эти стройки не состоятся.

в: Существуют стройки, которые ГлавУпДК считает необходимым и возможным остановить?

о: Там во время работ по реконструкции жилого дома, непосредственно примыкающего к посольству, обрушилась часть стены. Счастье еще, что люди не пострадали. Но в результате был нанесен ущерб одному из посольских зданий - памятнику истории и культуры регионального значения: разрушилась часть его кровли, карниза, капитальной стены, появились трещины в несущих стенах. И все это из-за элементарной безответственности строителей: они как минимум должны были сделать защитный козырек, хотя при таком мощном обрушении и это весьма условная защита. Мы добились, чтобы строительная организация приостановила работы, сделала ремонт пострадавшего здания, а на реконструируемом доме установила ограждающие козырьки и сетки.

в: В январе вам пришлось экстренно останавливать стройку, начатую под боком у здания посольства Нигерии на Малой Никитской улице, 1 Что там произошло?

о: Поэтому мы с Москомнаследием и решили объединить наши усилия. Сегодня путь прохождения согласований и капремонта, и реставрационных работ в зданиях-памятниках - а мы проводим таких не меньше 10 в год - настолько обременителен и затруднителен, что можно бесконечно ходить по инстанциям. Потому мы договорились о создании рабочей группы, которая будет решать все эти вопросы оперативно.

в: Дипломатический особняковый фонд ГлавУпДК - это 31 памятник истории и культуры федерального значения, 35 - регионального значения и 25 выявленных объектов культурного наследия. Наверняка с таким хозяйством масса проблем и без наезжающих на посольства строек?

о: Поначалу они хотели остаться. Но лет 15 назад мы уже частично обновляли фасад игумновского особняка без отселения и помним, какая это была мука: два часа работы, затем перерыв (потому что в посольстве прием), потом еще два часа работы и опять перерыв на очередное мероприятие. В общем, это было и дорого, и долго. Так что продолжаем переговоры: вроде бы все склоняется к переезду. А работы предстоят серьезные, в том числе и реставрация потрясающих интерьеров вплоть до мебели и гобеленов. Дом Игумнова - совершенно удивительное сооружение, в нем сохранилась и действует, например, уникальная система воздушного отопления, подобных которой в России больше нет. Сейчас ломаем голову, как к ней подступиться, чтобы не навредить.

в: Можно представить, какая это головная боль - серьезные восстановительные работы в посольском особняке. Вы собираетесь потратить около $10 млн на капремонт и реставрацию особняка купца Игумнова на Большой Якиманке, где обитает французское посольство. А куда, спрашивается, на это время денутся дипломаты?

о: Мы обязуемся всячески этому способствовать. В этом году было открыто уже больше 30 особняков. Хотя побывало в них ограниченное число людей. За последние годы около 6 тысяч.

в: Дом Игумнова - не единственная дипломатическая жемчужина. Кстати сказать, он уже не раз открывал свои двери для москвичей в дни исторического и культурного наследия 18 апреля и 18 мая. А как в соглашении решается вопрос о доступности для москвичей других режимных посольских особняков?

о: Очень. Но посольства не могут забывать о собственной безопасности. Кроме того, представительства функционируют по своему распорядку и не могут прекратить работу ни на день. Так что решение открыть свои двери для горожан - исключительно акт доброй воли посольств. Но я должен сказать, что большинство с пониманием относятся к желанию москвичей увидеть не только фасады дипломатических особняков, но и зайти внутрь. Хотя еще несколько лет назад убедить некоторых глав диппредставительств в том, что пора открыться, было очень непросто.

в: А желающих много?

В пятницу стало известно, что экс-премьер М.Касьянов исполнил решение суда о передаче в госсобственность имущества Сосновка-1 /бывшая территория дачи члена политбюро ЦК КПСС Михаила Суслова/. Согласно сообщению управления Федеральной службы судебных приставов /ФССП/ по Москве, 6 сентября отделом судебных приставов Северо-Западного административного округа УФССП на основании исполнительного листа, выданного 15 мая этого года Хорошевским судом Москвы было возбуждено исполнительное производство в отношении должника Касьянова об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об обязании сноса самовольной постройки, а также взыскании денежных средств.

История возвращения государству элитной дачи Сосновка-1 пришла к логическому завершению. После двухлетних баталий вокруг шикарного особняка, расположенного в живописном местечке Серебряный бор, бывший председатель правительства РФ Михаил Касьянов, ныне один из оппозиционных политиков страны, исполнил решение суда и вернул дачу Сосновка-1 в собственность государства. В так называемом дачном деле Касьянова можно поставить жирную точку, но осадок, как говорится, остался. Остается неясным, считает ли сам экс-премьер эту историю по-прежнему элементом давления властей по причине его оппозиционности к нынешнему руководству. М.Касьянов расстался с Сосновкой-1 в самый разгар парламентско-президентской кампании в РФ, что не лишает сам факт добровольного возврата объекта государства некоторой пикантности. Может быть, экс-премьер решил избавиться от нехорошей истории для того, чтобы повысить свои шансы в президентских выборах 2008 г, в которых он намеревается участвовать?

Напомним предысторию дачного дела М.Касьянова. Под натиском судов он постепенно утрачивал свои права на элитный комплекс особняков в Серебряном бору. 16 марта этого года Хорошовский суд Москвы частично удовлетворил иск Росимущества, обязав экс-премьера вернуть в госсобственность дачу Сосновка- В то же время суд отказал Росимуществу в удовлетворении просьбы о возмещении М.Касьяновым ущерба за снос домов, находящихся ранее на территории, а также за возведение новой постройки. 17 мая Мосгорсуд отклонил кассационную жалобу адвокатов экс-премьера, и решение суда вступило в законную силу.

Затем, по словам главного судебного пристава Москвы Сергея Миронова, 19 сентября в присутствии представителя должника судебным приставом-исполнителем был составлен акт приема-передачи имущества официальному представителю взыскателя /федерального агентства по управлению федеральным имуществом/. Таким образом, отметил он, решение суда исполнено в полном объеме. Все наложенные ограничения в рамках указанного исполнительного производства сняты, копии постановления об окончании исполнительного производства направлены взыскателю и должнику.

Ранее сообщалось, что между компанией Эвихон и Госимуществом 23 сентября 1996 г /на тот момент М.Касьянов работал в Минфине/ был заключен договор аренды на дачные участки Сосновка-1 и Сосновка-3 сроком на 49 лет. Позднее Эвихон передал эти дачи на правах хозяйственного ведения ФГУП ВПК-Инвест, которое в феврале 2003 г /М.Касьянов к тому моменту уже три года занимал должность председателя правительства РФ/ получило у Минимущества разрешение на продажу этих участков с торгов.

Однако основные события вокруг истории с Сосновкой-1 разворачивались в течение 2005-2006 гг. В июле прошлого года Федеральный арбитражный суд Московского округа подтвердил незаконность аукциона по продаже дачного участка Сосновка- Таким образом, суд отклонил кассационную жалобу М.Касьянова. В то же время, кассация не изменила предыдущие решения Арбитражного суда Москвы и апелляционной инстанции, и спорный участок остается в собственности экс-премьера.

Возможно, эти сделки с элитной недвижимостью так и остались бы рядовыми, если бы ни одно обстоятельство. За несколько дней до президентских выборов 2004 г, Владимир Путин отправляет в отставку премьер-министра М.Касьянова. Второй срок пребывания В.Путина на посту главы государства начался с корректировки политического и экономического курса российской власти. Весной 2005 г отставник М.Касьянов появляется фактически из небытия /за год общественность подзабыла эффектного и эффективного в недалеком прошлом премьера/ и заявляет, что он отныне будет оппозиционно настроенным политиком по отношению к действующей власти и лично В.Путину. Во время встречи в прессе в помещении своего офиса МК-Аналитика он буквально ошарашивает журналистов градом критики в адрес Кремля.

Впоследствии Сосновка-1 была продана ООО Амелия, которое перепродало ее М.Касьянову. А вот Сосновка-3 по такой же схеме досталась ООО Вельтекс, доля в уставном капитале которого принадлежала главе Альфа-групп Михаилу Фридману.

Отметим, что М.Фридман решил, как говорится, не качать права с государством и вернул объект законным владельцам в 2006 г.

Реакция власти на действия бывшего премьера не заставили себя долго ждать в августе 2005 г в СМИ появляется письмо Генпрокуратуры РФ, в котором сообщается о том, что аукцион по продаже собственности в Сосновке-1 и Сосновка-3 проведен с нарушениями. Росимущество оперативно отреагировало на сигнал правоохранительных органов и заявило, что аукцион был действительно проведен с установленного законом порядка, в связи с чем договор купли-продажи также является недействительным. В качестве основных нарушений были названы, в частности, отсутствие публикации о проведении торгов, а также то, что цена продаваемой недвижимости была занижена. За комплекс Сосновка-1, расположенный на 3 га земли, было отдано всего 11,5 млн руб, а Сосновка-3 ушла за 10,1 млн рублей.

Несмотря на то, что дачное дело значительно ограничивает политические амбиции М.Касьянова, бывший премьер на протяжении последних двух лет не оставлял попытки стать лидером объеденного оппозиционного фронта в РФ. Но, как известно, его услуги не понадобились ни демократам /СПС/, ни радикалам /лимоновцам и каспаровцам/. Поездки М.Касьянова на Запад в роли оппозиционного лидера не привели к тому, что там согласились поддержать экс-премьера, даже при том, что М.Касьянов не уставал критиковать шаги Кремля как в сфере внутренней, так и внешней политики.

Между тем, М.Касьянов решение суда о признании недействительным аукциона по продаже объектов недвижимого имущества в бывшей госрезиденции на северо-западе Москвы Сосновка-1 назвал не правовым, а политическим. Власть добилась того, чего хотела, - заявил экс-премьер, имея ввиду тот общественный резонанс, который возник в обществе после того, как по телевизору замелькали виды богатых особняков стоимостью в несколько сотен миллионов долларов. Вопрос в том, откуда у чиновника, проработавшего в течение долгих лет на госслужбе и имеющего, согласно налоговой декларации, довольно скромные доходы появились деньги на покупку элитной недвижимости.

Не следует исключать того, что, добровольно вернув государству Сосновку-1, экс-премьер решил насолить правящей политической элите страны, а может быть и преемнику, лишив их возможности построить свою предвыборную агитацию на беспроигрышной теме борьбы с олигархами и чиновниками-коррупционерами. А может быть М.Касьянов наконец-то понял, что, как говорится, против лома нет приема, и решил выйти из политической игры хотя на ближайшее время?
Вторичный сегмент рынка отличается от первичного не только тем, что в этих квартирах уже кто-то жил, но и кругом собственников. У новых домов — это крупные фирмы — генеральные инвесторы, застройщики. У старых разрозненных квартир — это тысячи простых людей с неизменным желанием побольше получить за свои квадратные метры и решить свою собственную жилищную, а значит и семейную проблему. Надо ли удивляться, что грамотно построить работу отдела вторичного жилищного рынка — задача не из простых для любой риэлторской фирмы. О своем опыте в этой области рассказала Вера УдаЧина, директор агентства недвижимости «Адресъ».

На сегодняшний день М.Касьянов по-прежнему не исключает своего участия в президентских выборах 2008 г, но его рейтинг ниже уровня статистической погрешности. Возможно, избавившись от злополучной дачи, экс-премьер надеется достучаться до электората и завоевать симпатии хотя бы ограниченной части россиян. Однако народ в России, как известно, не любит богатеньких, а олигархи, многие из которых вольготно себя чувствовали в период премьерства М.Касьянова, предательски отвернулись от своего бывшего кумира.

— Однозначно сказать трудно. Нам кажется, что спрос растет на то жилье, которое наиболее дешево и доступно в момент быстрого роста цен: комнаты, однокомнатные квартиры, а также небольшие двухкомнатные.

— Вера Сергеевна, что сейчас пользуется спросом на вторичном рынке? Как вы думаете, что привлекает клиентов в покупке «вторичного» жилья: расположение, сложившаяся инфраструктура...

Несмотря на то, что такие квартиры относительно недороги, клиенты часто высказывают весьма конкретные пожелания по поводу расположения: они хотят жить поближе к родственникам, либо их волнует близость поликлиники, музыкальной школы и т.д. Для некоторых важна развитая инфраструктура, другим нужны только тишина и удаленность от центра. На каждую квартиру находится свой покупатель.

Среди покупателей среднего достатка спросом пользуются дома не очень новых, но популярных серий и их более современные модификации. Квартиры в них привлекают величиной кухни, высотой потолков и большей по сравнению со старыми девятиэтажными домами общей площадью квартиры, наличием холла вместо узкого коридора, лоджий вместо балконов. Комнаты и «хрущевки» тоже пользуются спросом из-за их сравнительной дешевизны. В основном эти квартиры покупают приезжие из других регионов России.

— В работе используют разные варианты поисков объектов: ведущие газеты или журналы по недвижимости, информация из которых поступает в компьютерные базы агентств в день выхода. В основном эту информацию мы используем для поиска объектов под договор обмена или расселения. Клиент находится на договоре и ему подыскивается альтернативная квартира с указанными в договоре параметрами. Также эту информацию маклеры используют для выполнения договоров по поиску квартир и договоров, связанных с ипотекой. Просматриваются и web-сайты по недвижимости.

— Скажите, как ведется поиск объектов, какие существуют источники формирования и обновления базы данных?

— Гарантией для потенциального покупателя квартиры на вторичном рынке служит то, что все документы будут грамотно проанализированы и с покупкой не возникнет проблем?

Клиента, позвонившего на фирму, мы привлекаем точной оценкой его обмена: цена квартиры, определение размера доплаты, согласование суммы комиссионных агентства.

Положительный имидж фирмы складывается из очень многих составляющих. Клиент, который обратился в агентство, уже какой-то информацией о нем располагает. Например, «Адресъ» — под одной крышей с банком; в буклете перечислены известные компании, с которыми агентство сотрудничает: Ростелеком, Мослифт, Российский центр приватизации, Фонд развития малого бизнеса. На выставках недвижимости агентство держится скромно (экономим деньги): материалы «Адреса» представлены на общем стенде Московской ассоциации-гильдии риэлторов.

— Надо руководствоваться здравым смыслом. Клиенту, который впервые ищет профессиональную помощь на рынке недвижимости, лучше выбирать из агентств недвижимости, являющихся членами ассоциаций. Членство — если не стопроцентная гарантия исполнения всех желаний клиента, то уверенность в четком расчете по сделкам, защите от недобросовестных контрагентов. Естественно, что после телефонных переговоров клиент первый раз придет в агентство. Он должен увидеть прямое доказательство того, что не ошибся в выборе компании, то есть «историю» фирмы.

— 85% сделок по купле-продаже квартир являются «альтернативными». Значит должна пройти пакетная регистрация. Альтернативная сделка — это сложная операция, требующая тщательной подготовки, учета множества различных факторов и, несомненно, участия в сделке профессионалов.

— Как составляются пакетные сделки? Как согласовать интересы клиентов, подогнать все сделки к одному сроку?

Когда одна альтернативная сделка проходит с участием трех-четырех, а то и большего количества семей — учесть интересы каждого клиента довольно трудно. Профессионализм риэлтора заключается в том, чтобы привести всех участников к разумному компромиссу. Сначала находят покупателя, который вносит авансовый платеж, подтверждая тем самым серьезность своих намерений. Потом начинается подбор альтернативного жилья. Только так продавец может быть уверен, что, когда он найдет себе квартиру по вкусу, сделка состоится (на его квадратные метры покупатель уже есть). Если риэлтор не находит подходящей квартиры, никто из клиентов денежных потерь не несет.

Одно из обязательных условий альтернативных сделок — одновременность перехода прав на объекты недвижимости всех участников, особенно при расселении коммуналок. Агентство недвижимости обеспечивает эту одновременность и контролирует весь процесс — от подготовки документов, их нотариального заверения — до одновременной регистрации и процедуры взаиморасчетов через банковскую ячейку между участниками сделки. Только при такой организации можно обеспечить продавцам и покупателям недвижимости безопасность и благополучное завершение сделки.

Таким образом, нужно согласовать: день и время договора; банк (ключ, количество ячеек, «закладчиков» и тех, кто вынимает деньги, условия доступа); нотариуса; место регистрации, сроки.

Пакетных сделок становится больше, и цепочки удлиняются. Поэтому ценятся свободные квартиры с выписанными жильцами, где люди получают просто деньги и им не нужна никакая альтернативная квартира. Сделка не сорвется, если можно разбить цепочку (например, у клиентов есть еще какое-нибудь жилье, где они могут пожить и где можно перерегистрироваться). Помнить, что сделка пакетная, нужно с самого начала, чтобы учесть все нюансы, а также при приеме аванса или задатка за альтернативную площадь.

— В связи с принятием Гражданского кодекса РФ и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» утратили свою силу положения ГК РСФСР об обязательном нотариальном удостоверении. Фактически нотариус нужен для установления дееспособности сторон. В реальной жизни подход нотариусов к проверке дееспособности сторон является довольно формальным, а зачастую — поверхностным. Часто нотариус, не являющийся врачом, не может сделать правильного заключения о дееспособности граждан. Поэтому нельзя однозначно сказать, что сделка не будет оспорена судом по причине недееспособности сторон. Есть договоры, которые обязательно должны быть оформлены нотариально, например, ипотека или договор пожизненного содержания.

— Вера Сергеевна, расскажите о формах договора, объясните, чем плоха простая форма и зачем нужен нотариус, если установленная им дееспособность участников может быть оспорена судом.

— Фирмы, имеющие большой опыт работы на рынке, имеют достаточно четкую и надежную систему проверки квартир. Как правило, она не подводит. Существуют различные схемы гарантий. Я лично не слышала ни об одной выплате пострадавшей стороне по этой гарантии. Хотя я считаю, что страхование профессиональной ответственности для риэлторской фирмы обязательно. Кстати, такое страхование — обязательное условие добровольной сертификации фирм.

— Есть ли стандартные ходы по проверке чистоты титула квартиры? Все ли можно проверить? На какую, по вашему мнению, форму гарантий можно положиться клиенту.

Есть еще возможность обезопасить себя — застраховать конкретную сделку. Но на это требуются деньги, с которыми клиент расстается неохотно. Возможно, обязательное страхование титула по аналогии с обязательным страхованием гражданской ответственности помогло бы реально снизить финансовые риски покупателей на вторичном рынке жилья.

Считаю, что лозунг «полная финансовая ответственность» есть не что иное, как обычный рекламный ход. Для фирм, выставляющих на сделку миллионные объекты, этот лозунг должен подкрепляться соответствующим договором страхования. В любом случае клиенту стоит проверить наличие такого договора и дать на изучение специалистам.



Главная --> Публикации