Главная --> Публикации --> Как выбрать идеальную квартиру? Сделки и аферы. новые масштабы Банкир из народа Где на юго-западе жить хорошо? Банки предлагают сыграть в ипотечную рулетку по-русски

Горячие точки
Любимая песня московских застройщиков о выгоде инвестиций в столичные новостройки оборвалась на полуслове. Причем случилось это еще до того, как прекратился рост цен. В 2006 году Москва подорожала на рекордные 80%, но многие города ухитрились обогнать ее по темпам роста. Некоторые из них даже взяли планку в 120% годовых! По данным информационного агентства Dailystroy, Санкт-Петербург в 2006 году подорожал на 128%, Екатеринбург и Нижний Новгород -- на 120%. В Ярославле, по информации компании Золотой ключ, цены в разных сегментах выросли на 100-120%. Почти вдвое подорожала недвижимость в Уфе (96%), Омске (98%), Казани и Волгограде (по 94%).

Купить квартиру в Москве на стадии котлована и продать ее через пару лет вдвое дороже -- такая схема исправно оправдывала себя в течение последних пяти-шести лет. Увы, этот бизнес-план уже перестал работать в столице, причем некоторые полагают, что навсегда. Частные инвесторы теперь фиксируют прибыль в Москве и всерьез изучают перспективы инвестиций в регионы.

Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании Миэль-новостройки, говорит: На мой взгляд, вкладываться нужно в тот рынок, который ты понимаешь и можешь проанализировать. Она советует обратить внимание на те районы, где жилье в дефиците, а доходы населения достаточно высоки. Правда, господин Репченко замечает: Поиск темной лошадки осложняется тем, что в большинстве регионов нет детальной статистики и качественной аналитики по жилищному рынку, поэтому мелкому инвестору приходится действовать отчасти интуитивно.

Надо ли срочно бежать покупать жилье в одном из этих горячих городов? Не надо, охлаждает пыл частных инвесторов Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru. Сейчас поздно вкладывать в то, что уже сильно подорожало: Москва, ближнее Подмосковье, Питер, Сочи,-- говорит он.-- Те, кто вовремя увидел потенциал этих рынков, уже сделали хорошие деньги. Но рынок не приемлет геометрической прогрессии, то есть цены не могут удваиваться каждый год. На чем можно заработать? Если ты первый увидел перспективу, которую не видят остальные. Вложился в то, что сегодня неприметно и дешево, а завтра выстрелит по какой-то причине и станет дорогим.

Последние два города выбиваются из общей логики: они активно растут второй год подряд. Это вполне нормально, считают в компании СУ-155: если в каком-то городе цены уже выстрелили, это вовсе не значит, что потенциал исчерпан. Сейчас в регионах наблюдается строительный бум, поэтому о перегреве рынка речь не идет,-- заявляют в пресс-службе компании. Красноречивее слов планы самой компании. Доля региональных проектов в инвестиционном портфеле СУ-155 в 2007 году составит 7-8%, в 2008 году -- 20-25%, а далее планируется выйти на уровень 50%. Директор по маркетингу группы компаний Конти Юрий Синяев говорит: На сегодняшний день региональные проекты отстают от столичного рынка, поэтому мы не можем согласиться с тем, что рынки недвижимости данных регионов перегреты, волна строительства, которая началась в Москве еще пять лет назад, в регионах только начинается.

Гонка за лидером
Если посмотреть на цифры по этому году, нетрудно заметить, что перегретые в прошлом году города отдыхают, а отставшие -- активно догоняют. Несмотря на все разговоры о стагнации, за девять месяцев 2007 года жилье подешевело только в Москве и Уфе (соответственно на 3% и 9%). Не слишком порадовал частных инвесторов Петербург, который прибавил всего 8%. То есть большинство лидеров прошлого года сейчас на скамейке запасных. Зато большинство других крупных родов показали в этом году рост в диапазоне 20-30%. Больше всех отличился Красноярск, который в 2006 году был в аутсайдерах: на этот раз он прибавил с января 37%, что составляет почти 50% в годовом исчислении. Немного отстали Ростов-на-Дону и Пермь -- 34%. В диапазоне от 20% до 30% поднялись цены в Новосибирске, Омске, Волгограде.

Олег Репченко считает, что сегодня надо вкладывать деньги в те города, где средняя цена составляет $1 тыс. за 1 кв. м или даже немного меньше. Он приводит аналогию с московским рынком: здесь больше всех заработали те, кто первым вложился в самое дешевое жилье. Нетрудно заметить, что этот рецепт уже невыполним в городах-миллионниках. Даже в самом дешевом из них -- Волгограде -- средняя цена подбирается к $1,5 тыс. за 1 кв. м, а в большинстве цены колеблются от $1,5 тыс. до $2,5 тыс. за 1 кв. м. Самое дешевое жилье, по данным Ассоциации строителей России, в Таганроге и Саранске (соответственно $680 и $780 за 1 кв. м). Что касается выбора ценового сегмента, господин Репченко советует покупать самое дешевое из современного жилья -- новостройки или свежую вторичку. Бизнес-класс и элита хороши для долгосрочных вложений (как дополнительная пенсия). А максимальный спекулятивный эффект на коротких дистанциях дает экономкласс,-- уверяет он.

Цена размера
Какой город выбрать? Эксперты призывают вести поиск за пределами городов-миллионников. С нашей точки зрения, для частного лица наиболее интересными рынками являются города с населением менее 500 тыс. жителей,-- говорит Сергей Куренков, директор департамента инвестиционного консалтинга компании Домострой.-- Рынок новостроек там пока еще недооценен. Например, в Астрахани стоимость 1 кв. м в феврале этого года составляла от 16 тыс. до 18 тыс. руб., а в июне уже 24-26 тыс. руб.. Дмитрий Коробов, начальник управления выполнения межрегиональных программ департамента градостроительства Москвы, уверен, что строительный бизнес может быть успешным везде независимо от численности населения города.

Олег Репченко также полагает, что в регионах есть смысл покупать вторичное жилье, поскольку застройщики больше не готовы давать большой дисконт на начальном этапе строительства. Рынок сбалансирован, и чудес не бывает,-- рассуждает господин Репченко.-- Есть общерыночная составляющая роста. Дальше вторичное жилье можно сдавать в аренду -- это принесет дополнительную доходность, которая примерно равна дополнительной доходности в новостройках, связанной со стадией готовности дома. Под действием разных факторов оба эти коэффициента упали примерно вдвое и составляют 4-5% годовых. То есть у вторички примерно тот же потенциал роста при более низких инвестиционных рисках и большей гибкости в определении момента продажи, что также влияет на конечную доходность.

Вторичные инвестиции
Какой рынок больше подходит для инвестиций -- первичный или вторичный? До недавнего времени ответ был очевиден: новостройки давали более высокую доходность. Однако Наталия Тихоновская полагает, что не стоит сбрасывать со счетов и вторичный рынок, поскольку в провинции больше людей, которым для покупки квартиры нужно продать старое жилье. Возможность включения вторичной квартиры в альтернативную сделку делает ее более ликвидной. А ждать превращения новостройки во вторичное жилье (то есть регистрации права собственности) приходится очень долго. Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, полагает, что сейчас вообще не самое лучшее время вкладываться в новостройки. По оценкам RWAY, с конца 2008 года существенно возрастет вероятность масштабного кризиса на рынке недвижимости. Во всяком случае, господин Крапин не советует инвестировать в квартиры на начальном этапе строительства.

Уже замечена такая тенденция: если на региональный рынок выходят крупные московские застройщики, цены начинают расти. Соглашаясь с этим наблюдением, Дмитрий Коробов говорит: Чтобы цены росли, на рынке должен быть не только дисбаланс платежеспособного спроса и предложения, но и реальная деловая активность. Спрос растет за счет увеличения доходов и развития ипотеки, а вот движение капитала обеспечивается инвестициями, поэтому приход московских компаний, конечно, влияет на ситуацию. В целом для города рост цен на жилье -- это весьма полезная вещь: вместе с ценами повышается качество жизни, развивается инфраструктура.

Экспорт цен
У новостроек, однако, тоже есть свои достоинства: в отличие от Москвы, в провинции они обычно дешевле вторичного жилья. Чтобы достоинство не превратилось в недостаток, важно правильно выбрать застройщика. Крупная московская компания с хорошей репутацией -- это залог стабильности и хороший административный ресурс,-- говорит Юрий Синяев. Правда, слова московская компания в некоторых городах вызывают у местных жителей нервную дрожь -- например, там, где успела поработать Социальная инициатива. При этом надо заметить, что хотя по большинству регионов прокатилась волна скандалов, связанных с обманом вкладчиков, в них не была замешана ни одна структура, задействованная в программе межрегионального сотрудничества правительства Москвы в строительной сфере. Среди компаний, работающий под крылом московских властей, такие известные застройщики, как СУ-155, Конти, Декра, Интеко, С.Холдинг, ПИК-Регион, Авгур Эстейт и другие. В 2007 году они построят в регионах (без учета Московской области) более 1 млн кв. м.

Дефицит -- двигатель торговли
Правда, большие объемы -- это палка о двух концах: емкость провинциальных рынков ограниченна. Недавно правительство отобрало 22 жилищных мегапроекта, которые получат господдержку. На первый взгляд это дает возможность купить жилье дешевле. Однако Олег Репченко и здесь советует взглянуть на ситуацию трезво. С точки зрения спекулятивных операций я бы вообще забыл про мегапроекты,-- говорит он.-- Основной принцип высокого дохода -- приобретение привлекательного продукта, которого мало. Но каждый мегапроект -- это целенаправленное затоваривание рынка в конкретном месте. Если на локальный рынок сразу выбрасывается много товара, то быстро он подорожать не может.

В СУ-155 уточняют: С приходом московской компании в любой регион цены на недвижимость вначале поднимаются на 15%, в дальнейшем рост цен составляет до 30% в год. Также в несколько раз сокращаются сроки строительства: вложив деньги на начальной стадии, уже через два года можно получить прибыль. Местные компании с такими темпами и объемами работ просто не справятся в силу нехватки средств и производственных мощностей.

Осторожно, двери закрываются
За год охлаждения рынка накопился большой отложенный спрос, но пока население еще не отказалось от привычных инвестиционных стереотипов. Иногородние покупатели занимают существенную долю первичного рынка в Москве, Московской области и Сочи. Однако обилие инвестиционных квартир наблюдается только в Москве. В 2006 году приезжие раскупили 50-60% столичных новостроек. При этом сыграла роль двусторонняя миграция внутри Московского региона: треть подмосковных новостроек купили москвичи, а 10-15% московских -- жители области. В Сочи большинство покупателей -- из Москвы, а также из Петербурга и нефтедобывающих областей, но это относится только к элитным курортным комплексам, то есть речь идет не о спекуляции и не о миграции, а о покупке второго дома. В остальных городах преобладают местные покупатели. В Санкт-Петербурге доля иногородних покупателей по итогам 2006 года -- 10%, в других городах -- ближе к 5%, причем среди них почти нет инвесторов: большинство покупателей просто переселяются в этот город.

Показательным примером затоваривания может служить ситуация в 2004-2006 годах в Красноярске. В эти годы темпы строительства жилья в Красноярске были одними из самых высоких по России,-- рассказывает Сергей Куренков.-- При этом наблюдался существенный рост цен на первичном рынке. Но к концу 2005 года произошло выравнивание платежеспособного спроса и предложения, а вышедшие в 2006 году на рынок проекты увеличили и без того большое предложение. К середине года дисбаланс усилился, инвестиционный доход от вложений в недвижимость к этому моменту составлял примерно 12% годовых. С рынка ушло большинство частных инвесторов, значительно вырос срок экспозиции объектов (в среднем один год). В итоге за 2006 год Красноярск занял последнее место среди городов-миллионников по уровню роста цен на недвижимость -- порядка 10%.

Вертолет не роскошь
Ницца -- не только административный и географический центр района, но и единственный на Лазурном берегу город, имеющий международный аэропорт. Подлетая к Ницце, вы увидите в иллюминатор склоны прибрежных холмов, плотно усеянные красными и голубыми пятнами. Красные -- это черепичные крыши домов, голубые -- бассейны. Вилла без бассейна на Лазурном берегу -- это нонсенс, нечто непредставимое. Кстати, по этому поводу местные риэлтеры рассказали мне забавную историю. Открытый бассейн является отдельным объектом недвижимости, причем налогооблагаемым. Большинство бассейновладельцев, естественно, плевали на это дело с высоты птичьего полета, а налоговики ничего поделать не могли: чтобы установить наличие бассейна, нужно пройти за ворота, а для этого нужен ордер, а для ордера нужны основания. Тогда хитрые французские фискалы забрались в вертолет, пролетели над побережьем и сделали фотосъемку местности, которую предъявили затем неплательщикам в качестве доказательства.

Таким образом, сегодня рано говорить о начале центробежной экспансии мелких инвесторов, чего нельзя сказать о доброй экспансии московских застройщиков в регионы (по выражению Юрия Лужкова). Забрать деньги из банка и купить на них квартиру в провинции -- это пока еще кажется странной затеей. Но когда доходность регионального жилья станет очевидной для всех, делать ставки на этом поле чудес будет уже поздно. Если столичный рынок в ближайшие месяцы так и не воспрянет ото сна, частные инвесторы могут начать активнее играть на региональных рынках недвижимости, тем более что порог вхождения там намного ниже, чем в Москве: достаточно $30-50 тыс.-- а это как раз то, что завалялось у среднего класса.
Полоска побережья длиной полторы сотни километров от Монако до Сен-Тропе, именуемая Лазурный берег (Cote D`Azur),-- самое дорогое место в Европе. Цены на недвижимость здесь достигают таких высот, что покупка даже относительно недорогого дома должна рассматриваться не столько как приобретение объекта, имеющего потребительскую ценность, сколько в качестве инвестиции. Сколько бы ни говорили о переоцененности Лазурного берега, цены здесь продолжают расти. И конца этому процессу не видно.

Парковая зона
Самый дорогой район Сен-Тропе -- так называемый Парк (Les Parcs de St. Tropez). Язык не поворачивается назвать Парк коттеджным поселком, хотя именно так его называли бы, находись он в окрестностях Рублевки. Это поселок из двух сотен вилл на участках от 40 соток до двух гектаров, с охраной и шлагбаумом на въезде. Здесь у будки охраны к нам присоединяется Селин, агент из местной риэлтерской конторы Chesterton. Надо пояснить систему работы местных риэлтеров. Рынок недвижимости юга Франции очень фрагментирован, на нем работают около тысячи агентств недвижимости. У каждого агентства есть определенный набор объектов, которые оно готово предложить покупателю. Отсутствие надежной централизованной базы данных не позволяет узнать обо всех предложениях, обратившись лишь в одно агентство.

От Ниццы до Сен-Тропе, одного из самых популярных мест на Лазурном берегу, около 100 км на юго-запад. Мы едем туда вместе с представителями британской консалтинговой компании Property Vision -- руководителем российского департамента Гульнарой Лонг и главой французского филиала Стюартом Балдоком. Лазурный берег, как и Лондон, место массового расселения россиян, поэтому в Property Vision и был создан специальный русский отдел с русскоговорящими сотрудниками. Сто верст, конечно, не слишком большой крюк, если едешь на длительный отдых: дорога до Сен-Тропе занимает меньше двух часов -- с учетом неизбежных пробок. А вот ездить туда и обратно каждый уикенд все-таки затруднительно. Многие лондонские бизнесмены именно так и делают -- рабочую неделю проводят в Лондоне, а на выходные приезжают к семье на Лазурный берег,-- рассказывает Гульнара.-- Конечно, для такого образа жизни больше подходит Канн или Грас. Они ближе от аэропорта, к тому же там много международных школ. Но как в Ницце, так и в Сен-Тропе есть хелипорты, на вертолете можно долететь за четверть часа.

Селин едет впереди по улицам Парка в своем кабриолете Audi. Время от времени она указывает на какую-нибудь усадьбу, а затем растопыривает пальцы, поясняя, за сколько миллионов евро был продан означенный дом. Ни разу ей для этого не хватило пальцев одной руки. Из чего я делаю вывод, что покупатели недвижимости в Сен-Тропе вполне могут позволить себе личный вертолет, не говоря уже об аренде этого транспортного средства.

В этой ситуации помогает такая компания, как Property Vision, которая как в Лондоне, так и на Лазурном берегу работает в интересах клиента, предоставляя информацию обо всей недвижимости, выставленной на продажу другими агентствами, и той, которая не представлена на открытом рынке. Сотрудники Property Vision просматривают все имеющиеся объекты, а затем организовывают встречу с такими агентами недвижимости, как Селин, и показывают своим клиентам только те варианты, которые отвечают их индивидуальным требованиям.

Что касается внешнего облика, то большинство домов здесь похожи друг на друга. Департамент архитектуры предъявляет очень жесткие требования, застройщики обязаны сохранять провансальский стиль,-- поясняет Стюарт Балдок.-- Поэтому вы никогда не встретите в Сен-Тропе дом в стиле хай-тек. Местные власти хотят, чтобы Сен-Тропе сохранял облик, напоминающий рыбацкую деревушку, которая была здесь еще полвека назад. И согласитесь, в этом есть свое очарование.

Наконец, мы у цели. Открываются ворота -- и перед нами выставленная на продажу вилла. Прямо скажем, жители Рублевки были бы разочарованы. Посреди участка размером 42 сотки -- малопримечательное двухэтажное строение. Красная черепица, уложенная в три ряда, бежевые стены, никаких изысков. Площадь дома по местным меркам средняя -- около 500 кв. м. Просторная гостиная с раздвижными дверями, выводящими прямо к бассейну. Терракотовые полы. Пять спален, каждая, естественно, со своим санузлом. Считается, что дом с видом на море, но на самом деле вдалеке едва виден морской горизонт: дом находится в низинке посреди холма. А пляж в полутора километрах от ворот, до него лучше добираться на машине. Впрочем, местные жители предпочитают плескаться в собственных бассейнах, а не на общественном пляже.

Волюнтаризм цен
Цены в Сен-Тропе, как, впрочем, и на всем Лазурном берегу, ведут себя абсолютно волюнтаристски. Мы убедились в этом, посмотрев еще один дом -- в городке Сент-Максим. Сен-Тропе и Сент-Максим -- это близнецы-братья. Они находятся по разные стороны одного и того же залива, только первый -- известный всему миру гламурный центр с пафосными пляжными ресторанами, а второй -- просто отличное курортное место. Дом, который мы посмотрели в Сент-Максиме, тоже находится на территории охраняемого поселка, на участке примерно такой же площади. Сам дом поменьше, и потолки пониже. Похожая гостиная с выходом к бассейну, всего три спальни (одна из них на втором этаже). И, конечно, тот же провансальский стиль. Зато он находится на самой вершине холма, и с участка и из окон дома открывается чудесный вид на залив. Мне показалось, что только один этот вид должен перекрыть все недостатки. Не тут-то было. Хозяева хотят получить за него двое меньше, чем за виллу в Сен-Тропе, которую мы только что посмотрели. И даже €5 млн -- явно завышенная цена,-- говорит Гульнара Лонг.-- Я думаю, реально продать этот дом за €3 млн, может быть, чуть дороже. С другой стороны, хозяева правильно сделают, если не будут снижать цену. Вполне может найтись покупатель, которому понравится именно это место, и он заплатит ту цену, которую выставили хозяева. Здесь, на Лазурном берегу, никто не продает недвижимость в спешке, никто не снижает цены, чтобы побыстрее продать. Есть дома, которые годами ждут и в конце концов находят своего покупателя. Мы, со своей стороны, всегда даем собственную оценку всем объектам и, если цены завышены, честно говорим об этом клиентам. Но есть и другая сторона вопроса. То, что продавцы держат высокую планку, провоцирует постоянный рост цен. Поэтому человек, купивший недвижимость на Лазурном берегу даже по цене, которая кажется сейчас завышенной, сможет через несколько лет продать дом значительно дороже.

Дом выставлен на продажу за €10 млн. Это обычная цена дома для этого места, на участке такой площади и без каких-либо особенных обстоятельств,-- говорит Селин.-- А обстоятельства могут быть самые разные. Например, недавно египетский миллиардер Мохаммед аль-Файед выставил на продажу свою виллу, находящуюся здесь же, в Парке, за €65 млн. Он вскоре раздумал ее продавать, зато его соседи тут же подняли цену своего дома с €25 млн до €50 млн.

Мыс Ферра, расположенный недалеко от Ниццы,-- самое дорогое место на побережье,-- говорит Гульнара Лонг.-- Даже на Антибе аналогичный объект будет стоить немного дешевле. Впрочем, полных аналогов здесь не существует. Каждый объект индивидуален, поэтому не употребляются такие понятия, как цена сотки или цена квадратного метра. На мысах особенно ценятся плоские земли, и чем больше площадь, тем выше окажется стоимость сотки или метра.

И миллиарда мало
Точной статистики по ценам на элитную недвижимость Лазурного берега не существует. Окончательные суммы сделок не афишируются, а цены предложения могут значительно отличаться от реальных, причем как в одну, так и в другую сторону. По оценкам Property Vision, за последние пять-шесть лет цены на жилье возросли на 30-50%. Но уникальные объекты дорожают в разы. Например, Борис Березовский несколько лет назад купил виллу на мысе Антиб за €20 млн. Недавно, говорят, ему делалось предложение о продаже за €50 млн. Виллу Фиорентина, расположенную на четырех гектарах на мысе Ферра, Роман Абрамович недавно собирался купить за €300 млн. Хозяева отказались, и после этого, по слухам, он предлагал €500 млн, но и эта сумма продавцов не устроила. Сейчас Фиорентина выставлена на продажу за фантастическую сумму €850 млн ($1 млрд 150 млн). Риэлтеры считают, что такая сумма предложения скорее напоминает вежливую форму отказа от продажи. Но на Лазурном берегу нет ничего невозможного, и суммы, которые сегодня кажутся фантастическими, завтра могут оказаться зафиксированными в реальной сделке.

Стороны света
Параметров, которые создают стоимость недвижимости, такое множество, а оценка их так неоднозначна, что в реальности стоимость объекта определяется исходя прежде всего из субъективных оценок. Вот, например, местонахождение на первой линии от берега, как правило, является большим плюсом. Собственный пляж, по всей видимости, плюс в квадрате. Но я не случайно взял эти слова в кавычки. В соответствии с международным правом береговая линия на 50 м в глубину является общественной зоной. Я могу быть законным владельцем территории с прямым выходом к морю и при этом не имею права запретить компании молодых людей устроить ночной пикник у берега прямо под моими окнами. Так что плюс может обернуться на поверку минусом.

Большая часть из 600 объектов недвижимости, расположенных на мысе Ферра, имеют как раз небольшую территорию, порой в пределах пресловутых шести соток. Поэтому не редкость дома ценой меньше €5 млн. Вот, к примеру, какой дом выставлен на продажу за €4,25 млн. Четыре уровня (один подземный), четыре спальни, с балконов второго и третьего этажей открывается вид на море. Забавная особенность: подземный гараж имеет общий въезд с гаражом соседнего дома, принадлежащего тому же хозяину. То есть получается что-то вроде гаражной коммуналки. Естественно, открытый бассейн. А кроме этого -- только небольшой цветник и газончик. Отсюда и относительно низкая цена.

И вот мы подъезжаем к дому, который продается за €26 млн. На мысе Ферра нет жестких ограничений на архитектуру домов. Этот, например, настоящий хай-тек с узкой двухэтажной башней, возвышающейся над соседними строениями. Впрочем, дом возвышается над соседями и сам по себе, даже без башни, поскольку находится на самой высокой точке мыса. Потому виды из него открываются на все четыре стороны света: Ниццу хорошо видно невооруженным глазом, Монако можно рассмотреть в бинокль, прямо внизу -- небольшой залив, с трех сторон -- море. Внутри дом еще более хай-тековский. Между хозяйским и гостевым этажами нет лестницы, перебраться с одного на другой можно только на лифте. Отдельный лифт ведет в башню, на каждом из двух этажей которой всего по одной малюсенькой комнате. Но зато в комнатах стеклянные стены, и невозможно придумать лучшего места для медитации.

Еще, например, имеет значение, на какой стороне мыса находится дом -- восточной или западной. Лучше, конечно, когда солнце светит в окна утром, а не вечером, это плюс восточной стороны. Но почему-то именно на западной расположены самые большие по площади и дорогие участки. Наш гид по мысу Ферра -- Питер из агентства Burger Sotheby`s. Он показывает на увитые плющом высокие заборы и комментирует: Эту виллу построил архитектор Норман Фостер и некоторое время жил в ней. Дальше -- дом, которым владел Жан Кокто. Эта принадлежит Газпрому. Тот дом купил бизнесмен из Казахстана. Вообще, примерно 10% домов на мысе Ферра купили русские. Питер, естественно, называет русскими всех выходцев из бывшего СССР.

На самом деле лифты вместо лестниц -- это вынужденная мера, для оптимизации пространства,-- говорит Гульнара.-- Участок земли очень маленький, его практически полностью занимает дом. При этом плоской поверхности почти нет. Если бы при таком расположении имелся участок площадью хотя бы полгектара, цена виллы была бы вдвое больше. А сейчас та цена, которую выставил хозяин дома, близка к реальности. Насколько я знаю, у него уже есть покупатель, готовый заплатить €23 млн.

А вот про бассейн стоит сказать отдельно. Он не голубой, как обычно, а выложен черной плиткой. Не думаю, что это сделано для того, чтобы обезопаситься от налоговой инспекции, патрулирующей виллы с воздуха. Скорее это своеобразный юмор хозяина -- создателя компьютерных игрушек. Вообще, его дом немного напоминает выдержку из какой-то бродилки, в которой надо сильно напрячься, чтобы сообразить, как перебраться с одного уровня на другой.

Что почем на Лазурном берегу
Восток Ниццы
Здесь ландшафт состоит из крутых холмов, а строения либо нависают над местностью, что открывает панорамный вид берега и моря, либо находятся рядом с водой.

Но на Лазурном берегу не принято снижать цены.

Вблизи от воды (где лишь небольшая тропинка или пешеходная дорожка отделяют дома от моря) цены варьируются приблизительно от €10 млн за недвижимость, нуждающуюся в дополнительных вложениях, до €15 млн и больше за недвижимость площадью 250-350 кв. м, располагающуюся на 2,5-5 тыс. кв. м прилегающей территории.

В этом районе мыс Ферра (Cap Ferrat) является одним из наиболее популярных мест, следом за которым по популярности следуют Болье/Вильфранш (Beaulieu/Villefranche) и мыс Мартен (Roquebrune Cap Martin).

Недвижимость второго уровня оценивается в среднем в €20-25 тыс. за 1 кв. м.

В среднем цена домов высшего класса составляет €35-40 тыс. за 1 кв. м жилой площади. Недвижимость часто продается за €30-50 млн, а исключительные дома могут быть проданы за €80 млн, но это происходит редко. Основными покупателями являются граждане России и Восточной Европы.

Канн, Грас, Антиб (Cannes, Grasse, Antibes)
Разумеется, и здесь дома в непосредственной близости от воды являются наиболее дорогостоящими. Мыс Антиб (Cap d`Antibes) в этом районе наиболее дорогой участок, схожий по ценам с мысом Ферра. Однако недвижимости здесь гораздо больше (несколько тысяч домов по сравнению с 600 объектами на мысе Ферра), так что здесь наблюдается большее разнообразие цен и классов жилья. За самую высокую цену на всем побережье был продан дом на мысе Антиб, стоящий прямо у воды,-- его стоимость составила €200 млн.

Цены на недвижимость, располагающуюся на склоне, гораздо более приемлемы -- около €5-8 тыс. за 1 кв. м, с прекрасным видом на море. Одно из лучших мест, где располагаются такие дома,-- местечко Le Castellet -- огороженная территория недалеко от Вильфранш (Villefranche), где находится около 300 вилл. Для многих безопасность имеет немалое значение, и закрытые территории такого типа пользуются большим спросом (привлекают большое количество покупателей). Средняя цена варьируется от €3 млн (без вида на море) до €7 млн за видовой объект.

Виллы на склоне над Канном довольно разнообразны, а цены на них в большинстве случаев превышают €4-5 млн при наличии хорошего вида из окна. Элитная недвижимость стоит вдвое дороже. Средняя цена достигает € 8-10 тыс. за квадратный метр.

Канн также достоин особого внимания -- цена за апартаменты здесь достигает €20 тыс. за 1 кв. м в лучших районах: на набережной Круазетт (Croisette) и в Калифорнии (Californie) -- на склоне холма над городом, с которого открывается прекрасный вид на море.

В этих районах цены на недвижимость в пределах €3-5 млн, а самые лучшие дома могут стоить до €10 млн, особенно если прилегающая к дому территория больше среднего и превышает 2 га. Можно найти недвижимость и дороже €10 млн, но такие случаи очень редки. Здесь, в отличие от побережья, цены растут значительно медленнее.

Другие изысканные места в этом районе -- Вальбонн/Опио/Шатонеф/зона Ле-Руре (Valbonne/Opio/Chateauneuf/Le Rouret zone), хорошая территория, неплохие виллы, цена которых €2-3 млн и выше; Рокфор-ле-Пан (Roquefort les Pins) -- чуть менее привлекательный; Мужен (Mougins), который утратил некоторую долю очарования в основном из-за довольно плотной застройки, автомагистрали между Канном и Грасом и нескольких высоковольтных кабелей, некоторые из которых должны убрать в течение ближайших лет; сам Грас, в котором находятся несколько очень привлекательных особняков, построенных для богатых изготовителей парфюмерной продукции, и Турет (Tourrettes), Сан-Пол (Saint Paul), Ванс (Vence), Ла-Коль-сюр-Луп (la Colle sur Loup) (удобно расположенные в отношении аэропорта). В Вальбонне (Valbonne) много международных школ, что делает его еще более привлекательным для иностранцев.

Верхний Вар (Upper Var)
Этот район более сельский, чем предыдущие. У домов больше прилегающей земли, но дома с видом на море встречаются достаточно редко. Самым большим населенным пунктом является городок Драгиньян (Draguignan). Здесь довольно шумно и до сих пор сохранилась атмосфера типичного провинциального французского рыночного городка. Из известных мест здесь расположены Лурд (Lorgues) -- там большое сообщество британцев, Сан-Пол (Saint Paul), Фаенс (Fayence).

На западе Канна находится район Теуль (Theoule), в котором недвижимость, стоящая недалеко от моря, продается по более приемлемым ценам.

Полуостров Сен-Тропе (Saint Tropez)
Для многих этот район олицетворяет собой всю сущность юга Франции. Территория здесь не так плотно застроена, как в восточной части побережья (Альп-Мартим (Alpes-Maritimes)), и сохранила сельский шарм.

Благодаря трассе А8 довольно легко добраться до аэропорта и основных городов побережья (Канн, Антиб, Ницца, Монте-Карло). Это также довольно хорошее место для покупателей, которые ищут выгодное сочетание полупровинциальной жизни с прелестями побережья за приемлемую цену -- от €2 млн.

Недвижимость в Сен-Тропе или рядом с ним стала довольно дорогой, и довольно трудно найти что-то дешевле €5 млн. Парк де Сен-Тропе (Les Parcs de St Tropez) -- огороженная территория в Сен-Тропе, где цена на недвижимость варьируется от €4-5 млн практически без вида на море, до €10-15 млн близко к морю или у воды. Цена предложения достигает €50 млн. Отдельные покупатели предпочитают недвижимость в некотором отдалении от берега, желательно с видом на море, возможно, рядом с милыми местными деревушками, такими как Гримо (Grimaud) и Гассан (Gassin), где все еще возможно найти приемлемое жилье с отдаленным видом на море за €3-4 млн. Цены в районе Сен-Тропе растут.

Большие площади заняты виноградниками и типичной растительностью, включая сосны, с небольшим количеством многоквартирных домов. Пляжи здесь протяженные и песчаные, а большое количество пляжных клубов и ресторанов позволяет прекрасно отдохнуть.

Можно сказать, что август стал месяцем новых городов. Правительство Москвы наконец одобрило проект комплексной застройки 13 тыс. га по Калужскому шоссе, который более известен как проект УК Масштаб А10 Этот проект получил одобрение и в правительстве РФ. Одним из партнеров строительства станет петербургская группа ЛСР, которая намерена вложить в проект $500-700 млн и построить на 50 га 500 тыс. кв. м жилья.

На загородном рынке царят разброд и шатание: одни продавцы утверждают, что в сентябре спрос на загородные дома остался таким же низким, как и летом, другие, наоборот, сокрушаются, что сезон активных покупок завершился. А вот девелоперы коттеджных поселков оживились и выводят на рынок много новых проектов.

В-третьих, греческая компания Michaniki Group планирует построить на Киевском шоссе поселок Hellas общей площадью 900 тыс. кв. м жилья на территории 70 га. Планируется строить преимущественно малоэтажное жилье с развитой социально-бытовой и торгово-развлекательной инфраструктурой.

Во-вторых, стало известно о планах группы АСТ застроить принадлежащие ей земли колхоза Клинский. Компания намерена построить на территории 3,5 тыс. га около 1 млн кв. м жилья экономкласса и принять участие в национальном проекте Доступное жилье. Пока ведется проектирование, строительство планируется начать в следующем году.

Мнения участников рынка
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости:

А компания AFI Development объявила о планах строительства санаторно-курортной зоны на участке размером 120 га в Рузском районе Подмосковья. Там планируется построить не менее 100 тыс. кв. м помещений.

Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills:

-- В августе общий объем предложения объектов загородной недвижимости по сравнению с июлем практически не изменился и составил около 21,3 тыс. объектов. Спрос также остался на уровне прошлого месяца. При этом по отдельным наиболее ликвидным объектам отмечен рост спроса на уровне 5-10%, по основной массе предложений -- снижение на 10-15%. Средняя стоимость 1 кв. м в загородном доме, предлагаемом на рынке в августе (вне зависимости от категории объекта -- первичный или вторичный), составила $2492 (рост около 2%).

Из поселков, недавно вышедших на рынок, в настоящее время с инвестиционной точки зрения привлекательна Барвиха-вилладж (Рублево-Успенское шоссе, 9-й км). Сейчас подготовлена строительная площадка. Строительные работы начались в конце августа. Дополнительное достоинство места -- наличие водоема с прогулочными зонами. Индекс инвестиционной привлекательности, по нашим расчетам, составит 50-95%.

-- Максимальную доходность летом показали проекты, расположенные на большом удалении, например Рузские просторы, Московское море, Ривьера на Истре, где сильно выросла не только цена 1 кв. м, но и стоимость земли (на 70-80%).

Василиса Баженова, руководитель проекта Гагаринлэнд:

Также хочется отметить новый проект Баден-Баден (Калужское шоссе, 12-й км). Это 40 домовладений площадью от 470 до 900 кв. м, участки порядка 0,30 га. Цены в коттеджных поселках за август повысились примерно на 3-4%, тогда как стоимость земли продолжает расти гораздо быстрее, чем дорожают квадратные метры.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

-- В августе -- начале сентября цены повышались по разным направлениям по-разному, но в среднем на 3-5%. Продолжает ощущаться дефицит качественных и недорогих предложений в сегменте экономкласса. В связи с этим несколько крупных компаний заявили о намерении построить сетевые поселки экономкласса, но пока это только планы. В ближайшем будущем на рынок должно выйти несколько предложений в сегменте дальних дач.

В августе наблюдалось падение активности на рынке недвижимости. Несколько снизился темп роста цен (в среднем по рынку 2,1% в августе), а также снизился спрос. Число заявок, поступивших в нашу компанию в августе, сократилось на 39% по сравнению с июлем. Такое падение активности объясняется фактором сезонности (конец лета и начало осени -- период отпусков), поэтому со второй половины сентября стоит ожидать активизации на рынке загородной недвижимости.

-- Можно отметить старт очередного проекта компании Rodex Group Звенигорье. Поселок располагается на 56-м км по Новорижскому шоссе. Планируется строительство 146 домов площадью 210-350 кв. м на участках 15-25 соток. Необходимо отметить, что это первый дачный поселок бизнес-класса, реализуемый компанией.

-- На загородном рынке основной тенденцией можно назвать повышение внимания девелоперов к сегменту экономкласса. Целевая аудитория более высоких классов уже не может обеспечить спрос на новые объекты, а сегмент экономкласса охвачен еще далеко не полностью.

Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании Комстрин:

Алексей Бабкин, директор департамента элитной загородной недвижимости HomeHunter:

В целом же по загородному рынку наблюдается повышение цены на 1-2%.

Рост цен на первичном рынке также обусловлен девелоперскими коррекциями и в среднем по рынку составил порядка 5-10%. В первую очередь это коснулось активно продвигаемых на рынке объектов, находящихся на стадии активного строительства и расположенных на расстоянии до 30 км по Новорижскому, Калужскому и Рублевскому шоссе. Остальной коттеджный рынок дорожает менее впечатляющими темпами: Дмитровка -- порядка 4-6%, Ленинградка -- 4-5%, Киевское шоссе -- 5-7%, Симферопольское -- 3-4%.
В августе правительство Москвы приняло постановление, которое должно положить конец так называемой точечной застройке в столице. Оно называется О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов жилищного строительства на застроенных территориях в городе Москве. Обозреватель Ъ-Дома Андрей Воскресенский выяснял, какое влияние на рынок жилья элитного и бизнес-класса окажет это решение столичных властей.

-- В отличие от рынка городской недвижимости и вопреки сезонной покупательской пассивности, развитие рынка загородной недвижимости летом 2007 года было вполне динамичным и удачным с точки зрения продаж. Платежеспособный спрос в основном ориентирован на готовое предложение -- недвижимость, расположенную не далее чем в 30 км по Новорижскому, Калужскому и Рублевскому шоссе. Тем не менее ценовые ожидания клиентов в 80% случаев не соответствуют реальному положению дел на рынке: согласно нашим исследованиям, клиенты чаще всего рассчитывают купить готовый коттедж на 10-15% дешевле рыночной стоимости. К примеру, на указанных направлениях минимальная стоимость подобного предложения составляет порядка $1 млн.

И вот сначала Юрий Лужков, вскоре после своего переназначения на должность московского мэра, категорически высказался против продолжения уплотнительной застройки, а затем и правительство выпустило на сей счет специальный запретительный документ. Очевидно, что запрет на точки коснется в первую очередь домов элитного и бизнес-класса. Но значит ли это, что точечная застройка действительно подходит к концу?

Запрет по второму разу
Пожалуй, нет другой такой болезненной темы как для горожан, так и для московского правительства, как пресловутая уплотнительная застройка. Практически любое строительство в обжитых районах начинается с конфликтов местных жителей с застройщиками. Первые всеми силами стремятся не допустить застройку, а вторые заранее закладывают расходы на улаживание конфликтов (как с помощью мирных переговоров, так и с помощью судебных разбирательств) в смету будущего строительства.

Несмотря на это, уплотнительная застройка продолжалась и ширилась и три года назад, и до настоящего времени. Впрочем, в традициях московского правительства придавать куда большее значение устным распоряжениям мэра, чем подписанным им же документам. Возможно, на этот раз, когда он так бескомпромиссно выступил против уплотнения, что-нибудь изменится?

Не надо переоценивать значение правительственных документов, как бы грозно они ни звучали. Запрет на точечную застройку на самом деле уже действовал в столице (по крайней мере на бумаге) и довольно давно. Вот парочка цитат из прежних постановлений правительства Москвы. Запретить размещение точечных объектов на территориях сложившейся застройки, включенных в среднесрочную программу и подлежащих комплексной реорганизации, свободные участки на данных территориях использовать под строительство переселенческого фонда. Это из постановления от 30 марта 2004 года. А вот что правительство Москвы постановило 23 мая 2006 года: При разработке документации по планировке территорий кварталов и микрорайонов, включенных в среднесрочную программу, предусматривать... исключение застройки точечных объектов вне границ проектирования без соответствующего обоснования возможности использования участка под застройку.

Дело в том, что основной формой застройки в городе станет (да уже и становится) так называемая комплексная реконструкция кварталов. В идеале это выглядит так: сносятся пятиэтажки, на их месте вырастают современные дома, соответственно увеличению количества жителей строится соцкультбыт (школы, блоки начальных классов, детсады, поликлиники, торговые точки). Однако в чистом виде пятиэтажных кварталов у нас немного, в них тут и там понатыканы здания высотой в девять и более этажей. С точки зрения жильцов этих домов, сносить которые никто не собирается, такая застройка, конечно же, является уплотнительной, с точки зрения города -- это комплексная реконструкция.

Реконструкция как эвфемизм
Парадокс заключается в том, что, отменив точечную застройку, город не собирается строить жилья меньше, чем прежде. На ближайшие годы объем жилой застройки будет составлять 5 млн кв. м -- как и в прошлом году. Только где же найти площадки для этого? Логично предположить -- если запрещено строить точки, значит, строители двинутся в поля, на неосвоенные площади. Да только таких площадей почти не осталось. Еще один ресурс для новой застройки -- промзоны, но они выводятся за пределы города медленно, потому что этот вывод связан со множеством трудностей. Также будут активно застраиваться территории вдоль МКАД, но в основном торговыми и гаражными комплексами. А без малого 5 млн кв. м жилья, выходит, будут ежегодно встраиваться в уже сложившиеся микрорайоны. Каким же образом можно выполнить указание Лужкова и при этом не снизить объемы строительства?

Но это окраины, а как быть с центром города, где запрет на точечную застройку, казалось бы, вообще отменяет всякое строительство? Тут есть своя тонкость. Квартал -- это городская территория, ограниченная несколькими пересекающимися улицами или переулками. В центре города улочки и переулочки переплетены так густо, что порой один небольшой дом составляет вполне полноценный квартал. Например, жилой комплекс Фьюжн Парк, который строит Интеко в Хамовниках на площади 3,5 га,-- квартал в чистом виде.

На самом деле реконструкцией квартала является даже снос одного-единственного дома и строительство на его месте нового. Если при этом были проложены новые сети, проведена внутриквартальная дорога и покрашены свежей краской стены близлежащих домов. И необязательно даже сносить пятиэтажки. Вот, например, в Северном Чертанове строится высотный жилой комплекс по соседству с существующими домами. Когда-то на его месте был еще советской поры недострой -- торговый комплекс. Недостроенную коробку снесли, на ее месте будут три 40-этажные башни площадью более 300 тыс. кв. м и торговый центр. Какая же это точка, если площадь нового комплекса больше, чем у всех соседних домов, к тому же появится новая транспортная развязка?

Таким образом, отменено не явление, а термин. Раньше мы говорили точечная застройка, теперь будем говорить -- комплексная реконструкция.

И наконец, есть еще такая вещь, как права собственника. Если в моем владении находится здание, я имею право его реконструировать так, как мне захочется. А понятие реконструкции включает в себя любое видоизменение здания, в том числе его полный снос и строительство нового. Понятно, в данном случае речь не идет о памятниках истории и архитектуры. То есть никто не запретит мне построить на том же месте новое здание той же или меньшей площади. Правда, если я хочу увеличить площадь или изменить профиль здания (например, с нежилого на жилое), то мне придется заключать инвестиционный контракт с городом и проходить все соответствующие согласования. Но если речь идет о центре, то игра стоит свеч и согласования получить можно. И это будет опять же никакая не точечная застройка, а реализация права собственника на реконструкцию принадлежащего ему дома.

Во-первых, августовское постановление предусматривает такую меру, как приостановление еще не начатых строительством проектов, если они подпадают под определение точечных. Это подтвердил в беседе с корреспондентом Ъ-Дома глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин: Начатое развернутое строительство будет завершено, а в отношении тех объектов точечной застройки, по которым инвестиционные контракты уже оформлены, а строительство еще не началось, предусмотрена специальная процедура, направленная на исключение их из планов строительства.

Ценовой эффект
Несмотря на это, принятый правительством Москвы курс на отмену точек будет иметь влияние и на застройку, и на цены.

Во-вторых, сами застройщики не преминут воспользоваться текущим моментом, чтобы поднять цены на строящиеся объекты.

Так что определенное количество объектов выпадет из планов застройки, соответственно, уменьшится, хотя и не намного, объем предложения. Это решение, скорее всего, приведет к сокращению предложения если и не в глобальной перспективе, то в ближайшие два-три года. При таком положении следует ожидать очередного роста цен,-- утверждает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании.

Понятно, что чем меньше игроков на рынке и чем мощнее организации, которые на нем присутствуют, тем легче им контролировать цены и поддерживать их на более высоком уровне. Таким образом, курс московских властей на ликвидацию уплотнительной застройки, скорее всего, приведет к подорожанию самых дорогих категорий жилья.

И в-третьих, комплексная реконструкция кварталов в любом случае предприятие намного более затратное, чем просто строительство одного объекта внутри сложившейся застройки. Многие инвесторы и девелоперы пересмотрели свои планы на предмет участия в проектах в черте города,-- свидетельствует президент финансово-строительной корпорации Лидер Владимир Воронин.-- Запрет мэра Москвы на точечную застройку в столице привел к тому, что инвесторам остается осваивать комплексную застройку крупных участков, заниматься реконструкцией кварталов или выводом промзон для освобождения площадок под застройку. Снос ветхого фонда, демонтаж оборудования промзон, реновация территорий -- мероприятия крайне затратные, поэтому продолжать работу в столице смогут в основном крупные компании -- средние и мелкие организации будут продолжать работу на рынках коттеджных поселков и загородного малоэтажного строительства.



Главная --> Публикации