Главная --> Публикации --> В краснодарском крае в один день уволили 26 чиновников, обвиненных в пособничестве самозастройщикам Новые логокомплексы насытят рынок казани Ес присвоил кризису рейтинг «длинные» деньги в регионы Территория завода интереснее его бизнеса, считают девелоперы

Вчера гендиректор АИЖК Александр Семеняка сообщил об ужесточении параметров сотрудничества с банками-партнерами. За несоблюдение разработанных агентством стандартов выдачи и сопровождения ипотечных кредитов агентство вводит санкции. По словам Александра Семеняки, АИЖК уже зафиксировало за собой право в течение трех лет вернуть банку, не соблюдающему стандарты, выкупленный у него кредит. А с начала следующего года АИЖК обяжет банки делить с агентством кредитные риски по проданным ему кредитам.

Основной внутренний источник ликвидности для ипотечных банков -- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) -- намерен наказывать банки-партнеры за небрежное отношение к выдаче ипотечных кредитов. Теперь банки будут делить кредитные риски с АИЖК, которое в случае проблем с качеством кредитов потребует от банков их обратного выкупа. Ужесточение условий работы с банками стало следствием кризиса ликвидности. И банки будут вынуждены выполнять все требования АИЖК, ведь в случае практического применения его санкций небольшие банки могут лишиться лицензии.

Под несоблюдением стандартов выдачи и сопровождения кредитов понимается небрежное отношение банков к своим обязанностям,-- пояснила Ъ директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.-- Например, банки не отражают изменений в составе семьи (развод, рождение ребенка), не отслеживают, продлен ли договор страхования, халатно относятся к проверке первичных документов и т. п., в результате качество кредитных портфелей ухудшается. Меры, предложенные АИЖК, должны сократить эти риски.

АИЖК -- рефинансирующая государственная организация. Цель деятельности -- обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Для этого агентство, пользуясь господдержкой, выкупает у банков ипотечные кредиты. Банки получают возможность оперативно чистить баланс и получать средства для дальнейшего кредитования. В числе партнеров АИЖК порядка 200 российских банков, в основном региональных.

Эксперты полагают, что подобные меры АИЖК было вынуждено применить после подведения итогов последней секьюритизации, объем которой превысил 3 млрд руб. Скупая кредиты в таких объемах, все сразу не проверишь, а в рамках детального анализа портфеля эти недочеты всплыли,-- говорит директор департамента маркетинга Собинбанка Анна Каминская. А зампред правления банка Возрождение Александр Долгополов считает, что еще одной причиной ужесточения требований стала ситуация на финансовых рынках. В условиях дефицита ликвидности спрос на рефинансирование со стороны банков увеличился, а возможности АИЖК не безграничны,-- считает банкир. По его словам, агентство просто нашло способ сократить лимиты рефинансирования для банков.

Доля кредитного риска, который АИЖК намерено возложить на банки, пока не определена. Например, американское ипотечное агентство Fannie Mae перекладывает на банк 10% кредитного риска, у нас в начале деятельности была идея делить риск пополам,-- рассуждает господин Семеняка. При этом, по его словам, делить риски с АИЖК банк будет в течение определенного времени. Практика показала, что наибольшее количество дефолтов случается в период с третьего по пятый год кредита, поэтому и нести свой процент риска банк будет в течение нескольких первых лет,-- резюмируют в АИЖК.

Санкции АИЖК на практике будут применяться к небольшим региональным банкам, уверены эксперты. Многие из них только недавно начали выдавать ипотеку, бизнес-процессы у них не отлажены,-- говорит Анна Каминская.-- В результате случаются те самые ошибки, за которые вводит санкции АИЖК. Эффект от введения санкций может быть критичным для небольших банков. Они обычно располагают небольшим капиталом,-- говорит замначальника департамента кредитования банка 'Пушкино' Ирина Винокурова.-- В случае обратного выкупа крупных и длинных кредитов банк несет риск нарушения норматива ЦБ по достаточности капитала, что может быть чревато отзывом лицензии.

Объем поддержки, которую АИЖК может оказать ипотечным банкам, действительно ограничен. До 2010 года в бюджете предусмотрено 14 млрд руб. на увеличение уставного капитала АИЖК и 108 млрд руб. госгарантий. По признанию Александра Семеняки, эти средства покрывают лишь треть ипотечного рынка. Денег на всех желающих может не хватить, потому АИЖК и завинчивает гайки,-- говорит представитель крупного банка.

Это правило будет касаться и наследников тех граждан, которые обладали земельными участками на праве пожизненного (наследуемого) владения, постоянного (бессрочного) пользования или тех, которым земельные участки были предоставлены без указания вида права. Такие нормы содержатся в законопроекте о внесении поправок в законы О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и О введении в действие Земельного кодекса РФ, который принят в первом чтении Госдумой, рассказал РГ зампредседателя Комитета Госдумы по собственности Евгений Богомольный.

Поэтому, по словам представителей небольших банков, им проще поискать другую рефинансирующую организацию. В последнее время сразу несколько крупных банков заявляли о желании выкупать ипотечные кредиты. Но, по словам банкиров, на практике продать им портфели в условиях кризиса будет непросто. В результате банки будут вынуждены более тщательно выполнять требования АИЖК, что в конечном итоге приведет к повышению качества ипотечных портфелей на всем рынке,-- прогнозирует госпожа Каминская.
Вполне возможно, что право бесплатно приватизировать дачный участок или гараж можно будет передавать по наследству. И если владелец не успел при жизни оформить право собственности на землю, это смогут сделать его дети или супруги, то есть наследники первой очереди. Причем сделать это можно будет даже после марта 2010 года, когда дачная амнистия закончится.

Напомним, что дачная амнистия стартовала в сентябре прошлого года. Она дает шанс легализовать свои земельные участки, даже если на них не было всех необходимых документов. Целевая аудитория закона - это владельцы садовых домиков, других построек, домов, которые расположены на земельных участках, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства.

Речь идет о том, чтобы под так называемую дачную амнистию могли попасть не только нынешние владельцы земли, но и их дети и супруги. Ведь не все люди преклонного возраста успеют оформить право собственности на участки.

При этом количество незаконных землевладельцев огромно. По подсчетам экспертов, сейчас в России около 40 миллионов дачных участков. Треть таких землевладений оформлена по старому законодательству, а миллион граждан пользуются землей вообще без документов. По некоторым данным, число землевладельцев, которым нужна дачная амнистия, еще больше и доходит до 20 миллионов человек. По опросам на август прошлого года, более 50 процентов граждан, имеющих дачные участки, нуждаются в дачной амнистии, уточняет Богомольный.

То есть владельцы практически всех частных строений, поясняет собеседник РГ. Закон о дачной амнистии, по его словам, был направлен на максимальное упрощение порядка госрегистрации существующих прав на недвижимость граждан, признание законными документов, выданных различными органами в разное время.

Впрочем, все может оказаться не так просто, как задумывалось. Проблема в том, что пока дачная амнистия не принесла впечатляющих результатов, продолжает один из экспертов РГ. По данным Богомольного, к августу нынешнего года по дачной амнистии оформили свои участки 67 тысяч человек.

По правилам, которые касаются упрощенного оформления прав собственности на жилищный фонд, она завершится в марте 2010 года. Что же касается земельных участков, то в новом законопроекте предельный срок оформления прав для наследников на них не ограничен. То есть воспользоваться этим они смогут и после 2010 года. Но у большинства садовых домиков с участками есть не только нынешние владельцы, но и наследники. Как правило, практически все участки передаются из поколения в поколение, говорят эксперты. Однако если они не имеют на руках действующих документов на собственность, то рискуют либо вовсе лишиться прав на нее, либо платить за шесть соток по рыночной стоимости. А выкуп земли по новым рыночным ценам - слишком дорогое удовольствие. Законопроект защищает права наследников, и это логично, радуются эксперты.

Дачная амнистия не завершена, и судить о результатах рано, успокаивают эксперты. Кроме того, во многих регионах уже приняты законы о предельных тарифах и ставках за услуги по межеванию. А новый законопроект значительно расширит круг людей, попадающих под амнистию.

У граждан по-прежнему возникают трудности с межеванием участков, составлением кадастрового плана. А это - самые дорогостоящие процедуры. Так, например, межевание иногда обходится в несколько десятков тысяч рублей. Требуется также, чтобы при оформлении участка в собственность к ее землевладельцу не имели претензий по границам соседи и организации. И подчас оказывается, что несколько используемых соток уже находятся в собственности товарищества или муниципалитета. А на круг оформление земли в собственность в Подмосковье влетает в копеечку. Частный риелтор запросил с нас четыре тысячи долларов, а компания - две тысячи, - сокрушается один из землевладельцев. Кроме того, с огромным валом работы просто-напросто не справляются регистрационные органы на местах. По информации Росрегистрации, в рамках дачной амнистии принимается более 3 тысяч заявлений ежедневно.

В недавнем отчете компании Ренессанс Капитал было указано, что на долю лидеров ипотечного кредитования - Сбербанка, ВТБ и АИЖК - уже сейчас приходится 54% рынка. По словам гендиректора агентства, АИЖК занимает около 10% рынка, но в ближайшем будущем может усилить свои позиции. Дело в том, что первоначально банки охотно рефинансировали свои кредиты в АИЖК, но со временем у них возникло желание зарабатывать больше и потому они с особым рвением взялись за секьюритизацию ипотечных портфелей. Но сегодня многие игроки вынуждены отказываться от секьюритизации или откладывать ее на неопределенный срок. В итоге им ничего не останется, кроме как возобновить свои отношения с АИЖК. Правда, на новых условиях. В агентстве тоже извлекли уроки и пообещали, что требования к банкам будут ужесточены. По словам гендиректора АИЖК, жестче станет отношение не к заемщикам, а именно к так называемым первичным кредиторам. Первичный кредитор иногда начинает халтурить, и мы имеем право вернуть кредит в течение трех лет, если нас обманули, - сказал глава агентства. Такие прецеденты уже были, хотя, по его словам, банков, которые ведут себя нечестно, единицы. Чтобы еще больше охладить халтурщиков, сейчас обсуждается вопрос о том, чтобы ввести совместную ответственность банков и агентства в случае дефолта по выданным кредитам. То есть даже после продажи пула кредитов агентству банки будут принимать на себя кредитные риски. Такова западная практика, и в России изначально риски тоже распределялись между банками и агентством пополам. Подобная ответственность банков может быть введена уже в следующем году.

В условиях, когда у многих банков возникли проблемы с секьюритизацией ипотечных кредитов, расстановка сил на ипотечном рынке может измениться. Недоступность иностранных заимствований, вызванная проблемами финансовых рынков, заставит слабых игроков покинуть ипотечный рынок, зато сильные смогут увеличить свою долю. Об этом заявил вчера генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка.

Самый опасный возраст для кредитов - шесть - девять месяцев. Именно к такому сроку относится начало большинства просрочек. Кроме того, обычно возникают трудности с кредитами выше среднего. Таковыми АИЖК считает все кредиты свыше 1 млн рублей.

Песнь о просрочках
Впрочем, предпосылок для массовых дефолтов сегодня не существует, заверил Александр Семеняка. Просрочка по кредитам сократилась. Если на 1 июля этого года просрочка по кредитам АИЖК составляла 1,297 млрд рублей (что превышало показатель на 1 января в шесть раз), то к 1 октября она сократилась на 735 млн рублей. По словам представителей агентства, особой опасности эти просрочки не представляют, а их рост вызван в большей степени увеличением объема рынка ипотечного кредитования. Просрочка - это повышение температуры, но не каждое повышение температуры ведет к летальному исходу, - объяснил Александр Семеняка.

Со своей стороны АИЖК предпочитает, чтобы дела решались полюбовно. В понимании агентства это значит убедить заемщика, что ему выгоднее продать квартиру и расплатиться с долгами, не доводя дело до суда. Ведь если за дело возьмутся судебные приставы, они могут продать ее по непонятно какой цене, и после того как будет погашен долг банку, заемщик от такой продажи может не получить ни копейки.

С должниками пытаются решать проблемы по-хорошему, однако случаи выселения все же случаются. С 2003 года (времени первой тяжбы агентства с должником) решения принимались неоднократно и в пользу коммерческих банков, и в пользу агентства. Правда, пока до продажи квартиры доходит редко. По словам гендиректора АИЖК, они столкнулись с тем, что суды чувствуют себя некомфортно, выселяя людей из квартиры. За всю историю существования агентства было инициировано 112 исков, по более чем 30 принято решение о выселении. Хотя сейчас суды стали принимать решения о выселении более хладнокровно.

Бурное развитие ипотечного рынка Петербурга стимулирует спрос на жилье

Проект реализуется
В целом представители АИЖК констатируют, что население все охотнее берет ипотеку и нацпроект выполняется успешно. По оценке агентства, в этом году будет выдано около 300 тысяч кредитов, а в следующем их количество может увеличиться до 420 тысяч. Наибольшую заинтересованность в ипотеке проявляют Приволжский и Сибирский округа, там в первом полугодии 2007 года выдано 39,5 тысячи и 34 тысячи кредитов соответственно. А недоступнее всего жилье - в Дальневосточном округе. В этом году АИЖК планирует рефинансировать 41 тысячу кредитов на общую сумму 41 млрд рублей. При этом, несмотря на панические настроения рынка, о повышении ставки речи не идет. Она должна остаться в нынешних пределах - 10,75-14% годовых.
В конце сентября Ассоциация Риэлторов СПб и ЛО провела круглый стол на актуальную тему: Остановят ли дефолты ипотечный рынок Петербурга и области?. За последние годы на рынке недвижимости Петербурга произошли большие изменения. Они коснулись как роста цен на жилье, так и роста спроса на ипотечные кредиты.

Одновременно со спросом на кредиты увеличились аппетиты банков, которые постоянно стремились к понижению процентных ставок по кредитам, уменьшению первоначального взноса до 0%, с целью привлечения максимального числа заемщиков. Ипотечная гонка продолжалась бы и дальше, если бы не два фактора: появление первых случаев невыплат по кредитам в России и кризис на ипотечном рынке США.

Бум на ипотечные продукты в Петербурге был зафиксирован в 2006 году, когда спрос на кредитные средства увеличился в 107,1 раза по сравнению с 2001 годом. На это же время выпал наибольший рост цен на квадратный метр жилья в Петербурге.

В нашей стране последнее время стал активно развиваться новый сегмент рынка - загородная недвижимость. Который является наиболее чувствительным к любым колебаниям, которые происходят на рынке, тем более, что кредитование под незавершенное строительство индивидуальных домов сейчас только начинает развиваться.

В ближайшее время на рынке ожидается увеличение объектов, которые должны выставляться на торги из-за неплатежей по ипотечным кредитам. В Америке это более, чем в два раза. В начале этого века в штатах выставлялось на торги 440 тыс. домов, то оценка этого года составляет 860 тыс. Что весьма серьезно влияет на экономику страны и на фондовый рынок западного мира.. - такой вступительной речью открыл заседание Штепан Павел Дмитриевич - Вице-президент АРСПб, Президент корпорации ООО Юринфо - Недвижимость.

В начале года многие эксперты прогнозировали, что этот год станет годом ипотеки загородного жилья. Но по итогам сезона можно сказать что было поступательное движение, но мощного прорыва не произошло. На это повлияла общая экономическая ситуация на рынке ипотечного кредитования в Америке и в Европе. Банки, работающие на этом, понимающие его перспективу заняли осторожную, взвешенную позицию.

По словам Денисовой Светланы Михайловны, директора центра ипотечного кредитования и долевого строительства ООО Экотон, в связи со своей дефицитностью, сейчас очень мало предложений в секторе эконом класс, по которому кредитные брокеры фиксируют 20 % всех обращений проанализировала. Средняя сумма сделки существенно выше, чем по городским квартирам - 400 тыл. дол.

Также, отказ от возможности привлекать созаемщиков сторонних лиц - некоторым банкам придется отказаться от подобной практики. Уменьшение сроков кредитования: тот заемщик, который растягивает свои платежи на 30 лет для того, чтобы минимизировать платежи, должен сократить этот срок, притом, что общая сумма и эффективность работы денег существенно снижается при этом. Сокращая срок кредитования, банк работает на безопасность своей кредитной программы.

На сегодня роста ставки по кредитам мы не видим. Некоторые банки собираются увеличить ставки, в связи с ипотечным кризисом, по некоторым своим продуктам. Но говорить об этом как о каком-то статистическом явлении мы еще не можем. Главный способ реагирования на кризис, избираемый Банками - это изменение отношения к заемщику, что ведет за собой ужесточение требований к нему. В первую очередь это ведет к изменению по подтверждению его платежеспособности.

Выход для себя в уменьшении суммы кредитных выплат многие клиенты банков видят в перекредитовании. Заемщики прибегают к получению второго кредита с меньшей процентной ставкой ,чтобы погасить ранее полученный кредит. Так, если клиент брал первый кредит под 14 % годовых, а второй под 11%, то экономия может составить более 15% от каждого ежемесячного платежа. Это особенно актуально как для клиентов, которые брали кредит год назад под 14% годовых, так и для тех, кто воспользовался ипотекой несколько лет назад под 18%. Однако, процедура перекредитования достаточно громоздкая: нужно заново собирать все документы и подписывать новый кредитный договор, оплачивать оценку залога, страхование и т.д.

Изменения ипотечной программы во многом зависит от общей экономической ситуации в нашей стране. Сейчас государство оказывает большое влияние на бизнес, выводя его из серой зоны в белую. Люди смогут подтверждать свой доход, что может поспособствовать либеральному отношению банков к рынку недвижимости, - считает Денисова.

И все же, не смотря на проблемы ликвидности и кризис на мировых рынках, участники круглого стола уверены, что американский дефолт не коснется российского ипотечного рынка.

Бурное развитие ипотечного рынка Петербурга стимулирует спрос на жилье. До конца года аналитики не прогнозируют ощутимых изменений в стоимости жилого квадрата. Для банков в этот период возрастает риск ликвидности. В ряде случаев банк не сможет реализовать недвижимость дефолтного заемщика по той цене, по которой данный объект изначально приобретался. И, поэтому, сейчас многие банки меняют требования к заемщикам и предмету залога.



Главная --> Публикации