Главная --> Публикации --> Пролетарии всех стран, переселяйтесь! Сделки с недвижимостью: с нотариусом или без? Любого россиянина всегда можно безнаказанно лишить собственности Аренда квартиры. хозяину на заметку Ипотека. андеррайтинг, или кто может получить ипотечный кредит

Кто будет платить меньше
Напомним, что 25 августа 2003 года было принято постановление правительства РФ 'О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 год'. Этот документ установил предельную стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения. Для Москвы в 2004 году она составит 23 рубля 80 копеек за 1 квадратный метр. В эту сумму входит плата за содержание и ремонт мест общего пользования, отопление, за горячую и холодную воду, электроэнергию, газ и вывоз мусора, наем (для нанимателей). Однако, по расчетам правительства Москвы, эта сумма несколько выше: 38 рублей за квадратный метр.

Столичные власти не скрывают, что квартплата в Москве будет расти. Чтобы не плодить должников и не накалять обстановку перед выборами, правительство города подготовило положение, согласно которому малоимущие семьи будут платить за жилье совсем мало, а некоторые вообще не будут. Как ожидается, от платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) освободят семьи с доходом до 600 рублей в месяц на человека. Закон должен вступить в силу в ноябре этого года.

В то же время в Москве разрабатывается схема, при которой самые малообеспеченные граждане будут платить за жилье менее 13% от месячного дохода семьи (это на 9% меньше федерального стандарта, который составляет 22%).

Кстати, именно исходя из этого показателя будет рассчитываться финансовая помощь городскому бюджету из бюджета федерального: помощь городу будет сокращена в соответствии с разницей между этими двумя суммами.

Семьи, у которых доход не превышает 600 рублей на человека в месяц, от квартплаты будут вообще освобождены. Если же доход не превышает 1000 рублей в месяц, то семья будет платить 3% от общей суммы квартплаты. Если на одного домочадца приходится в месяц до 2000 рублей, то за коммунальные услуги будут брать не более 10% от суммы общего дохода.

'Видимо, с ноября будет введена эта новая система, - рассказала ГАЗЕТЕ Галина Хованская, председатель комиссии Мосгордумы по жилищной политике. - Таким образом, в Москве квартплата будет тем меньше, чем меньше дохода приходится на каждого члена семьи'.

Капитальный ремонт подорожает вдвое
С 2004 года вводится новый федеральный стандарт - стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на квадратный метр общей площади жилья. Напомним, что до сих пор москвичи отчисляли на капремонт по 2 рубля 40 копеек за квадратный метр. С нового года согласно новому федеральному стандарту в дополнение к этой сумме будет взиматься еще 3 рубля с каждого квадратного метра.

Получается, что под 'амнистию' попадут не только малообеспеченные владельцы и наниматели жилья, но и те, кто получает зарплату 'в конвертах'. Стоит обратить внимание и на такой нюанс. Человек с маленькой зарплатой может жить в 100-метровой квартире и не платить за нее. Другой же, с зарплатой 300 долларов, будет и за меньшую площадь платить без всяких скидок. Так что сложно сказать, кто реально выиграет от принятия этого закона.

Подстелить соломки

Москвичам также придется смириться с тем, что тарифы на ЖКУ будут повышаться и в дальнейшем: их обещают пересматривать раз в год. Уже сейчас известно, что в 2004 году тепло подорожает в 1,23 раза.
Аренда элитного жилья в массовом сознании это нечто из рубрики Их нравы. Дорогое съемное жилье для западных товарищей (причем за счет их компаний), нефтяных соотечественников-регионалов Ну, может быть, еще для киносъемок оплата из бюджета кинокомпании. Одним словом, не для простых смертных. Однако, во-первых, россиян среди арендаторов элитного жилья становится все больше (по данным некоторых компаний, и вовсе большинство). А во-вторых, ошибкой было бы считать, что жизнь этих арендаторов легка и безоблачна.

Поясним, откуда взялась опись. В отличие от обычного рынка аренды, где договор*, во-первых, заключается не всегда, а во-вторых, еще того реже сопровождается актом передачи квартиры и имущества, на элитном и договор, и акт вещи непременные: все-таки и суммы фигурируют другие, и квартира другого уровня, и обстановка, соответственно, тоже. Помимо подписания самого договора, обязательно нужно составить акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется), говорит заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда Мария Жукова. В акте необходимо подробно описать состояние самой квартиры, составить перечень передаваемого имущества. Если есть какие-либо видимые повреждения или иные недостатки, это тоже нужно зафиксировать. То есть те самые пятна на столешнице, вид сбоку. К договору обязательно прилагается опись имущества, в которой указывается не только его количество, но и состояние, в котором оно находится. Это позволяет в значительной мере избежать конфликтов при окончании срока действия или расторжении договора, соглашается Наталья Сивко.

Хотя бы потому, что рано или поздно арендатор покидает съемную квартиру. И неминуемо сталкивается с тем явлением, что знакомо каждому командированному: нужно сдать помещение. В нашем случае не номер, а квартиру, но ключевой момент абсолютно тот же: оценка нанесенного ущерба. И схема противостояния не будет принципиально отличаться от той, что применяли еще лет 30 назад бывалые командированные. То есть первым делом в присутствии персонала гостиницы проверить, работает ли телевизор и не разбито ли окно, переписать все пятна на столе и тщательно беречь до самого выезда из номера не упускать из виду! вафельное полотенце. Естественно, все это с поправкой на элитность. Арендаторам следует быть очень внимательными, принимая квартиру по описи, советует руководитель направления аренды МИАН агентство недвижимости Наталья Сивко. Там все должно соответствовать действительности, поэтому составлять такую опись нужно только непосредственно на месте, а если она уже составлена, то не полениться и проверить наличие и исправность всего того, что указано в документе, чтобы потом не платить за сломанный до вас холодильник.

Но вот опись составлена, договор заключен, счастливый арендатор (или, если быть точными, наниматель) живет в квартире спокойно столько, сколько договорился. Проходит положенный срок, и квартиру нужно покидать. Наступает время оценки ущерба.

Момент расплаты

Во время выезда арендатора из квартиры подписывается акт приемки-передачи между арендатором и арендодателем, в котором фиксируется весь ущерб, причиненный квартире, за исключением естественного износа Царапины, сколы, пятна и иные повреждения стен, пола, мебели или оборудования квартиры, произошедшие из-за неосторожности или умышленного небрежного обращения с имуществом арендодателя, поясняет руководитель департамента аренды компании IntermarkSavills Светлана Бологова. В таком акте обязательно указывается наличие/комплектность и исправность всех основных предметов интерьера, бытовой техники и прочее, рассказывает Наталья Сивко. Кроме того, там может быть даже подробное описание состояния квартиры на момент сдачи ее в аренду. И были случаи, когда в качестве описи имущества и его состояния применялась видео- и фотосъемка.

Здесь существует два основных варианта: ущерб оценивает сам владелец квартиры на основании уже упомянутого акта приемки, а также акта передачи квартиры (который тщательно составляется перед тем, как уже бывший арендатор покинет помещение), где указывается все имущество, которое есть в квартире, его состояние, уровень отделки Или же представитель страховой компании (если квартира была застрахована; в этом случае и акты приемки-передачи составляются именно представителями СК).

Кстати говоря, думать, что залог понятие, относящееся только к рынку неэлитной аренды, тоже ошибка. Залог берут и при аренде дорогого жилья, в частности как раз для того, чтобы гарантировать компенсацию ущерба. Учитывая сложившуюся практику, в договоре найма предусматривают внесение залоговой суммы, которая будет являться для наймодателя неким гарантом спокойствия. Размер залоговой суммы, как правило, составляет месячную плату за наем квартиры, говорит Мария Жукова. Данная сумма является обеспечением сохранности квартиры и имущества в ней. Исходя из этого порядок возврата данной суммы по истечении договора найма также должен быть предусмотрен в тексте договора.

Как правило, закончив с приемкой-передачей, арендодатель и арендатор достигают договоренности о том, на какую сумму причинен ущерб. Затем арендатор компенсирует этот ущерб из страхового депозита или иных средств, если депозита недостаточно. В договорах обязательно бывает прописан пункт о подобной компенсации ущерба. Ну, а если договориться о стоимости ущерба или же разобраться, кто виноват, не получается, то приглашают представителя независимой оценочной фирмы, который расставляет все точки над и. Если официальное заключение не устраивает одну из сторон, можно обратиться в суд.

Покупка недвижимости на турецком побережье -- самый низкозатратный вариант вложения средств за рубежом для частного инвестора. Иностранцы получили право покупать недвижимость в Турции всего четыре года назад, и с тех пор цены поднялись примерно вдвое. Но эксперты прогнозируют дальнейший уверенный рост.

Договор найма, подчеркивает Светлана Бологова, обязательно нужно заключать при участии профессионального риелторского агентства. В таком случае будет предложен сбалансированный договор, отражающий интересы обеих сторон. Именно при подписании договора должны быть максимально полно прописаны права и обязанности сторон, говорит эксперт. В таком случае при расставании будет понятно, кто за что отвечает. Впрочем, заметим от себя, на рынке элитной аренды без участия профессиональных риелторов вообще обходятся редко.

Строительство началось здесь 20 лет назад, но особенно активно район Аланьи застраивался в течение последних пяти лет. После того как в 2003 году было разрешено продавать недвижимость иностранцам, темпы строительства увеличились в несколько раз, цены росли каждый год на 25-30%. Но я предполагаю, что они будут расти и в будущем. Дело в том, что в Аланье уже почти не осталось места под застройку, и через три-четыре года активное строительство прекратится. А то, что уже построено, будет дорожать. Так что сейчас самое время вкладывать деньги на стадии строительства,-- рассказывает мне Аднан Четин, руководитель русского направления и партнер фирмы Ambience. Это девелоперская компания полного цикла, которая строит и продает дома и квартиры в районе Аланьи.

Если смотреть на турецкие города и поселки со стороны шоссе, идущего вдоль моря, они сильно напоминают наше московское Куркино. Малоэтажные дома (большая часть -- пятиэтажки, максимум -- 10 этажей), таунхаусы, и все это недавно построено и раскрашено в веселенькие цвета.

У меня есть квартира в Вильнюсе стоимостью $300 тыс. Я хочу продать ее и купить недвижимость здесь,-- объясняет она свои намерения.-- Но так, чтобы получать постоянный доход. Могу я за эти деньги купить маленький пансионат?

Наш разговор прерывается, потому что в кабинет заходит клиентка -- русская женщина средних лет из Прибалтики.

Мы смотрим квартиры в строящемся доме почти в километре от береговой линии. Десять жилых этажей, на нижних этажах -- фитнес-центр, СПА, бассейны -- крытый и открытый. Уже с первого жилого этажа открываются хорошие виды на море, горы и банановую рощу (кстати, Аланья -- единственный район в Турции, где вызревают бананы). Дом почти готов, уже начата отделка квартир, срок окончания -- конец этого года. Кстати, квартиры в Турции продаются не только с полной отделкой, но и встроенной кухней, сантехникой, корпусной мебелью. Хозяину останется завезти только диваны -- и можно жить. Двухкомнатная квартира (точнее, двухспальная, плюс еще просторная гостиная, совмещенная с кухней) стоит €72 тыс. ($98 тыс.).

О пансионате стоит говорить, имея как минимум полмиллиона евро,-- разочаровывает клиентку Аднан.-- Давайте посмотрим более дешевые предложения.

На сезон -- с мая по октябрь -- такую квартиру можно сдавать по €500 в месяц. А круглогодично -- по €300, тогда ее снимет местная семья. За такие деньги вы легко сдадите квартиру через риэлтерское агентство. Но если вы будете здесь жить и самостоятельно подыскивать арендаторов, получится больше. Таким образом, гарантированный доход с двух квартир -- €600 в месяц. Этого здесь вполне достаточно для жизни, хотя, конечно, не роскошной. Но надо еще учитывать, что арендные ставки растут каждый год,-- объясняет Аднан.

Если я куплю три квартиры и две из них буду сдавать в аренду, на какой доход я могу рассчитывать? -- интересуется прибалтийская клиентка.

Впрочем, более дорогая недвижимость окупается еще медленнее. В компании Ambience мне показали эксклюзивный вариант -- единственную виллу, расположенную в центре города, в 200 метрах от пляжа. Площадь участка -- 14 соток, бассейн глубиной 3 м, площадь самого дома невелика -- 200 кв. м с небольшим, но есть еще и гостевой домик. При желании можно надстроить второй этаж. Вилла продается с отличной мебелью, отделанной под слоновую кость, то есть никаких дополнительных вложений от хозяина не требуется. Цена -- €590 тыс., но прямому покупателю -- 10-процентная скидка. В аренду эту недвижимость можно без особых хлопот сдать по $2 тыс. в месяц. Срок окупаемости -- 22 года.

Таким образом, срок окупаемости квартиры -- максимум 20 лет. Это, конечно, не сверхприбыль, но таких мест, где входной билет для инвестора стоит $100 тыс., вообще-то очень мало.

А вот покупатели недвижимости рядом с морем окажутся прямо посреди густой городской застройки. На эту тему я побеседовал с вице-мэром Махмутлара (городок в районе Аланьи) Эйупом Тезукселом. Кстати, вице-мэр этого городка с населением 10 тыс. человек работает врачом в клинике, а вице-мэрские функции выполняет на общественных началах, то есть без зарплаты.

Интересно, что близость к береговой линии постепенно перестает быть обязательным условием элитной недвижимости на турецком побережье. Европейцы, например, охотнее покупают коттеджи и виллы в горах, в 5-10 км от моря и дальше. Там воздух чище, к природе ближе, а до моря на машине добраться можно за полчаса. Если, конечно, захочется. Многие обитатели предгорий предпочитают отдыхать, плескаясь в собственном бассейне с видом на море. Коттеджи стоят €180-350 тыс.

Кстати, как утверждают местные застройщики, делать заносы в мэрию для получения разрешения на строительство не принято. Но мы, как правило, добровольно делаем мэрии подарок в размере 0,1% от объемов инвестиций,-- рассказывает Аднан Четин.-- Это делается совершенно официально, и чиновники используют эти средства для нужд города, на развитие инфраструктуры.

В последние годы мы столкнулись с этой проблемой -- застройка раньше велась слишком плотно,-- рассказывает господин Тезуксел.-- Поэтому несколько лет назад было принято постановление, ограничивающее площади застройки. Если здание не превышает пяти этажей, оно может занимать только треть участка. Остальное отводится под зеленые насаждения и бассейны. Можно строить и десять этажей -- но тогда пятно застройки должно занимать только одну шестую часть участка.

Квартиры легче и быстрее продаются, поскольку круг потенциальных покупателей широк,-- говорит Лола Косгунер, директор московского представительства турецкой строительной компании King Real Estate.-- Квартиру также легче сдавать круглогодично. Коттеджи и виллы лучше подходят для понедельной сдачи во время сезона -- можно получать минимум €500 в неделю, и арендаторы находятся -- это обеспеченные люди, которые на отдыхе ценят приватность. Но этим придется заниматься самостоятельно. Впрочем, в районе Белека имеет смысл покупать виллы для сдачи в аренду почти круглый год. Этот район знаменит своими гольф-полями (уже сейчас их там девять, строятся еще три). Высокий сезон гольфа -- с октября по середину декабря и с конца февраля по апрель. Люди, которые приезжают играть в гольф, как правило, могут позволить себе арендовать виллу, а не квартиру.

Инвестиции в турецкую недвижимость интересны не только в расчете на будущую аренду, но и для перепродажи после завершения строительства. Как правило, за время строительства недвижимость подрастает в цене на треть. А строят здесь быстро, потому что круглогодично -- на десятиэтажный дом от котлована до завершения отделки уходит чуть больше года. Кроме того, общий повышательный тренд сохранится на рынке в течение ближайших лет. Причем для быстрой продажи лучше всего покупать именно квартиры, а не дома.

Покупателей жилья в Турции условно можно разделить на две группы -- прагматиков и лириков. Первые любят деньги, вторые -- море и яркое солнце. Первые инвестируют свободные деньги в пока сравнительно недорогую по европейским меркам турецкую недвижимость, памятуя о многообещающем вступлении этого мусульманского государства в Евросоюз. Вторые хотят иметь несколько законных квадратных метров с балконом, до которого доносится соленый морской бриз. При этом прагматики могут вообще никогда не бывать в Турции, лирики же будут навещать свои апартаменты один-два раза в год, а то и селиться там на все лето.

Эксперты, работающие на рынке турецкой недвижимости, считают Аланью наиболее перспективным районом. Рынок Аланьи оптимален с точки зрения соотношения цены и качества, с хорошей перспективой роста,-- говорит заместитель генерального директора Московского центра международного сотрудничества Владимир Мельников. Наиболее значительный рост цен на недвижимость наблюдается в Алании и ее пригородах,-- соглашается Алла Аксенова, эксперт агентства недвижимости DOKI.-- А вот в некогда престижном, близком к Анталии Кемере намечается стагнация цен из-за слабо развивающейся инфраструктуры этого города. Если сравнивать цены, то двухкомнатные апартаменты площадью чуть больше 100 кв. м в строящемся доме под Аланией стоят столько же, сколько построенный 5-8 лет назад двухкомнатный дюплекс с крошечным двориком в центре Кемера -- порядка €85-100 тыс. Белек тоже отстает от Алании по ценам на жилье: так, например, трехэтажная вилла в Белеке, расположенная в 1 км от моря, площадью 180 кв. м стоит около €85 тыс..

НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА
Турция привлекает миллиарды
Общая сумма продаж недвижимости в Турции в прошлом году составила $1,1 млрд, в текущем году может быть достигнута отметка $4 млрд. Главный вклад в эти достижения вносят иностранцы. Зарубежные инвестиции в недвижимость Турции за последние девять месяцев составили $3,2 млрд, что на 126% больше, чем за тот же период прошлого года.
В Воронеже развивается конфликт между совладельцем торговой сети Солнечный рай, московским бизнесменом Евгением Тростянецким и ОГУП Студия Губерния. Господин Тростянецкий намерен реализовать в городе проект по строительству элитного многоэтажного жилого комплекса площадью 100 тыс. кв. м и стоимостью 2 млрд рублей на территории бывшего завода Упмаш. Но после демонтажа ветхого строения дала трещину стена примыкавшего к нему здания телеканала, что грозит обрушением объекта и нарушением телевещания. Стороны пока не могут договориться о том, как выйти из конфликтной ситуации.

По нашим наблюдениям, недвижимость в Турции приобретают представители среднего класса в возрасте от 28 до 50 лет, которые один или несколько раз в своей жизни наслаждались тишиной и покоем турецких отелей,-- говорит Алла Аксенова.-- Ведь в последние годы отельный сервис на Анталийском побережье становится все хуже и хуже, а цены в высокий сезон все выше и выше. Люди приходят к пониманию того факта, что лучше иметь свою квартирку и ездить в нее на лето до самой пенсии, а потом передать детям, чем каждый год отправляться в отели по надоевшей уже системе все включено".

Евгений Тростянецкий является совладельцем друх групп компаний Солнечный рай и Два капитана, которые занимаются строительным и девелоперским бизнесом (торгово-развлекательный комплекс Солнечный рай есть и в Воронеже). Одним из его партнеров выступает московский бизнесмен Вадим Коссински. Проект, который господин Тростянецкий начал реализовывать в Воронеже, предусматривает строительство элитного 19-этажного жилого комплекса на основе монолитного каркаса площадью 100 тыс. кв. м с предварительным объемом инвествложений в размере 2 млрд рублей. В ноябре прошлого года московский предприниматель за 15 млн рублей приобрел у ООО Йокос группу строений на территории бывшего завода Упмаш, а затем на правах собственника построек в соответствии с Земельным кодексом РФ выкупил у Федерального агентства по управлению федеральным имуществом значительную часть заводской территории (30 тыс. кв. м), не занятую другими владельцами, она находилась в государственной собственности. В июле и.о. мэра Воронежа Вячеслав Артемов подписал постановление, разрешающее проектирование и строительство жилья на территории бывшего предприятия.

Камнем преткновения для московского предпринимателя Евгения Тростянецкого (инвестора крупного строительного проекта на территории бывшего завода Упмаш имени Ленина) и областного ГУП Студия Губерния (сетевой партнер ТНТ) стал участок площадью 480 кв. м. На территории, принадлежащей господину Тростянецкому, находилось ветхое заводское строение, которое снесено в рамках подготовки к строительным работам. После демонтажа постройки задняя стена здания телеканала ТНТ-Губерния дала трещину. Областное госпредприятие требует передать ему на правах ограниченного пользования упомянутый участок с целью установления опор для укрепления треснувшей стены. А господин Тростянецкий отказался подписывать предлагаемый договор сервитута.

Евгений Тростянецкий, в свою очередь, вчера заявил, что проводит демонтаж всех строений на законном основании получен полный комплект разрешительной документации. Сославшись на то же экспертное заключение, что и его оппоненты, предприниматель назвал в качестве причины появления трещины осадки, под воздействием которых стена разрушается в силу ветхости здания. Передача участка, по его словам, не вписывается в концепцию жилого комплекса. Как считает инвестор, речь идет только о споре хозяйствующих субъектов, который можно решить за столом переговоров или в суде, но оппоненты доказывают свою правоту с помощью административного ресурса.

Между тем, по словам замгендиректора Губернии Елены Кащеевой, из заключения Центра научных исследований и судебной экспертизы в строительстве при Воронежском государственном архитектурно-строительном университете следует, что причиной возникновения разрушений на заднем фасаде ОГУП Студия Губерния явился снос части строения, возникшие трещины могут стать причиной разрушения здания и угрожать жизни и здоровью людей. Мы приходим на работу и не знаем, вернемся ли домой, эмоционально пояснила госпожа Кащеева, добавив, что по поводу сложившейся ситуации уже состоялось три совещания в обладминистрации, являющейся собственником здания, а губернатор Владимир Кулаков взял решение вопроса под личный контроль. На одном из таких совещаний зам-руководителя областного управления госимущества Владимир Карлин пригрозил застройщику территории бывшего Упмаша жесткими мерами. Близится выборная кампания, пояснил он важность момента.

Евгений Тростянецкий уже обратился с просьбой разобраться в Генпрокуратуру. Вместе с тем он заверил, что, если вина строителей в причинении ущерба будет доказана, застройщик готов устранить возникшие нарушения конструкции здания, мало того, уже заключен договор с проектировщиком по разработке проекта усиления фундаментов и наружной стены Губернии.

Руководитель Центра научных исследований и судебной экспертизы в строительстве Юрий Мясищев на вопрос, какая из сторон правильно прочитала экспертное заключение, ответил: И те, и другие правы. Инвестор имел полное право на снос строения его воля, как распоряжаться собственным имуществом. Но тыльная сторона здания Губернии в результате демонтажа постройки оголилась, и под воздействием осадков на ней образовалась трещина. По словам эксперта, ситуация действительно серьезная трещина прогрессирует, срочно надо принимать меры: сооружать отмостки с водоотводом и заделывать трещину, а затем проводить комплексную экспертизу здания, поскольку есть все основания считать его аварийным. Я не вижу почвы для конфликта, обе стороны хотят найти выход из ситуации, разногласия в деталях, резюмировал господин Мясищев.



Главная --> Публикации