Главная --> Публикации --> Пугающая стагнация Блудные покупатели вернулись на рынок Собственников жилья застрахуют от мошенников Стройки в московских дворах будут идти с благословения чиновников Закон № 214-фз: миссия выполнима?

Опыт девяностых годов со всей очевидностью показал бесполезность замены шила на мыло, когда государство практически полностью устранилось от решения самой болезненной для общества проблемы - жилищной. В 2000 году было сдано в эксплуатацию всего-навсего 30 миллионов квадратных метров - по 20 сантиметров в расчете на душу населения. В новом веке строительный комплекс, по мнению его руководителей, сумел восстановиться и начал набирать обороты. Реализация нацпроекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России дала необходимый импульс для поиска разумного выхода из сложившейся ситуации, позволила увидеть стратегическую перспективу достижения поставленных целей.

На прошлой неделе минрегион презентовал проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. В правительство этот документ должен поступить до 20 сентября.

Мониторинг реализации нацпроекта показал, что в 2006 году сдано на 15 процентов больше жилья, чем в 2005-м. Не менее впечатляют итоги истекшего полугодия. Вместе с тем, по экспертным оценкам, до 90 процентов ввода достается всего 14 процентам высокообеспеченных семей.

Жилой фонд насчитывает сейчас примерно 3 миллиарда квадратных метров. За период с 2008 по 2025 год, исходя из стратегии, надо ввести не менее двух миллиардов квадратных метров жилья. Уже к 2015 году необходимо обеспечить ввод целого квадратного метра на душу населения и в дальнейшем не опускать эту планку.

Кто в доме хозяин

Стратегия же ставит целью доступность собственного или наемного комфортного жилья для семей всех социальных групп. В это понятие включена доступность расходов на содержание и обслуживание жилья, которое должно быть отдельным для каждой семьи.

Однако не найти такой страны, где все жилье было бы полностью приватизированным. Даже в самых процветающих государствах сохраняется довольно крупный сектор наемного жилья.

Бесплатная приватизация, а затем увеличение коммерческой застройки последних лет породили иллюзию, что государство решило всех сделать собственниками жилья. Однако не каждому дано вырастить дерево, воспитать сына и построить дом. В некоторых региональных центрах тем не менее практически свернуто возведение социального жилья. Более того, отставание с разработкой схем территориального планирования делает по закону как массовое жилищное, так и строительство вообще весьма проблематичным во многих местах.

Жилье нуждается в уходе, поддержании всех систем в исправном состоянии. Не случайно после бесплатной приватизации жилья некоторые владельцы решили либо продать его, либо обменять на более скромное, либо деприватизировать. С 2010 года, как известно, бесплатная приватизация прекращается. Следует ожидать повышения спроса на рынке наемного жилья как коммерческого, так и социального. Стратегией предусмотрено, что государство должно способствовать его развитию.

Мониторинг реализации нацпроекта сигнализирует, что даже при включении всех механизмов поддержки коммерческое жилье экономкласса оказывается не по карману очень и очень многим нашим согражданам. Так обстоят дела во всем мире. Более того, есть немало людей, предпочитающих арендовать помещения, имея высокие доходы. Ведь, кроме прав собственности, существуют обязанности.

Сразу же оговорюсь, что речь идет о черновике, заготовке будущего документа. К его созданию минрегион привлек 200 экспертов из НИИ, общественных организаций, а также руководителей органов исполнительной и законодательной властей, курирующих строительство и ЖКХ, из всех регионов. В течение августа этот проект, обсужденный на научно-техническом совете министерства, пройдет дополнительную обкатку, в том числе, по словам министра регионального развития Владимира Яковлева, с участием Торгово-промышленной палаты России и РСПП. Предстоят согласования с другими заинтересованными министерствами и ведомствами. Словом, обычная процедура перед вынесением стратегии на рассмотрение правительства.

Нет ничего дурного в том, что состоятельные люди инвестируют свободные средства в приобретение вторых, третьих и т.д. квартир. Важно, чтобы эти средства были нажиты честным путем, а сдача квартир в наем или перепродажа происходили в установленном законом порядке. В конечном счете таким образом расширяется рынок жилья и усиливается конкуренция на нем.

Доходы могут быть выше прожиточного минимума, но не достаточными для найма жилья, в таком случае муниципальное жилье будет предоставлено в социальный наем с так называемым частичным субсидированием. Это означает платное предоставление опять-таки отдельных квартир с государственным субсидированием части расходов на аренду и оплату жилищно-коммунальных услуг. Разработчики стратегии исходят из того, что предельный уровень расходов на наем не должен превышать 10 процентов, а на оплату ЖКУ - 15 процентов совокупного дохода семьи. Согласятся ли с этим минфин и минэкономразвития вместе с госпожой Инфляцией - покажет время.

Разработчики стратегии провели сегментацию рынка жилья. Допустим, доходы семьи ниже прожиточного минимума, тогда она может рассчитывать на бесплатное предоставление жилья на условиях социального найма. Более того, в ряде случаев субсидированию могут подлежать квартплата и жилищно-коммунальные услуги.

Довольно распространенный случай, когда доходы выше уровня, позволяющего приобретать жилье в собственность с использованием различных механизмов поддержки, но средств не хватает, чтобы вовсе отказаться от помощи. Такое вот пограничное состояние, а семья претендует на покупку в собственность жилья экономкласса. На подмогу придут льготные кредиты и опять-таки соответствующий вычет из налога на доходы физических лиц.

Может быть и так. Семья обеспечена лучше, чем ограничивают условия социального найма, но ниже уровня, позволяющего приобретать жилье в собственность даже с использованием накопительных и кредитных схем. Судя по первоначальному варианту стратегии, должен включаться механизм вычета из налога на доходы физических лиц на сумму, потраченную на аренду.

Тех, у кого доходы позволяют не прибегать к посторонней помощи, заинтересуют налоговыми вычетами. Впрочем, надо еще хорошенько подумать, нуждаются ли они в такой мотивации. Во всяком случае при приобретении второго или третьего жилья на какие-либо послабления рассчитывать не стоит.

Кроме того, уже приняты и прорабатываются новые формы стимулирования объединений граждан для строительства жилья.

У любой стратегии должны быть ориентиры. Каковы они в данном случае?

Недоступное станет комфортным

Только это относится к приобретению жилья в собственность или коммерческому найму. Что касается социального найма, то получается не менее 18 квадратных метров на одного.

По расчетам, если с 2015 года Россия будет вводить не менее квадратного метра на душу населения, а это более 140 миллионов квадратных метров в год - к 2025 году прирастим еще 2 миллиарда квадратов, то среднестатистический российский гражданин будет обеспечен как минимум 40 квадратными метрами общей площади. Не хуже, чем у других.

Доступность ипотеки стратеги определяют ежемесячными платежами, не превышающими 40 процентов от дохода семьи.

Разработчики стратегии постарались определить критерий доступности как время, в течение которого семья в состоянии улучшить свои жилищные условия. По всему выходит - 3 года. Это после десятков лет ожидания для нашего и предыдущего поколений.

- Ну прямо город Солнца. Однако сейчас предложение жилья на рынке не поспевает за спросом. Муниципалитеты, на которые, как очевидно, ляжет весь груз ответственности, по словам министра Владимира Яковлева, на 80 процентов недееспособны.

Комфортность истолковывается в широком плане: не просто квартира со всеми удобствами, но и благоустройство территорий, развитая инфраструктура, здоровая экология. Предлагается установить федеральный стандарт минимальной комфортности. Остальное - кому душ, кому джакузи - определит рынок.

- Мы исходим из того, что государство будет выполнять не только регулирующую роль на рынке жилья, но и само в строгих рамках принимать профессиональное участие в рыночной деятельности, - считает заместитель министра Юрий Тыртышов. - Подчеркну, что обе эти функции должны быть четко разделены и ни в коем случае не смешиваться.

Но это пока. В минрегионе видят следующие основные механизмы стимулирования строительства жилья: комплексное освоение новых территорий, обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой, развитие ранее застроенных территорий, распространение малоэтажного строительства, модернизация и капитальный ремонт жилья.

Со стопроцентным государственным капиталом было учреждено Агентство ипотечного жилищного кредитования. Благодаря такому игроку, можно сказать, вся банковская команда подобралась и включилась в новое для себя дело. Сейчас количество выданных ипотечных кредитов превзошло все ожидания.

В одном русле

Координация реализации проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства. Судя по стратегии, рефинансирование кредитов, используемых для инженерной подготовки территорий под строительство жилья как муниципалитетами, так и застройщиками, девелоперами и организациями коммунального комплекса. Рефинансирование кредитов для строительства жилья как муниципалитетами, так и хозяйствующими субъектами. Рефинансирование земельных закладных. Рефинансирование прав требования к муниципалитетам и эксплуатирующим организациям по договорам продажи объектов социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, заключенных с применением механизма рассрочки платежа. Словом, поле деятельности обширное и, можно сказать, непаханое.

Для эффективного и массового внедрения механизма земельной ипотеки у кредитных организаций, не располагающих, как правило, длинными ресурсами, должна быть гарантия рефинансирования. Рефинансирующей организацией могло бы стать Федеральное жилищное агентство.

Уставной капитал необходимо на 100 процентов сформировать за счет средств федерального бюджета. При этом в качестве государственной поддержки лизинговой компании возможно предусмотреть предоставление государственных гарантий по привлекаемым кредитам, субсидирование части процентной ставки по кредитам банков, участие государства в финансовом оздоровлении предприятий, участвующих в лизинговых проектах.

Создание государственной лизинговой компании в сфере промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства даст возможность предприятиям этих отраслей одновременно с оптимизацией своих финансовых потоков обеспечить увеличение объемов производства и снижения эксплутационных издержек. Кроме того, деятельность компании можно было бы направить на поддержку отечественного производителя промышленного оборудования, то есть в первую очередь предлагать потенциальным лизингополучателям передовые разработки российской промышленности, в частности, направленные на ресурсо- и энергосбережение.

Все это - по мнению разработчиков стратегии. Однако никому не ведомо, что с ним будет через день, не говоря о десятилетии. Как отнесется к прогнозу правительство? Впрочем, как в старом анекдоте, даже если не угадали правильный ответ, то ход мысли, безусловно, нравится.
Строительство федеральной трассы или закладка нового городского района проходит через территорию частного владения. Государству надо построить, а собственнику - получить компенсацию. На каких условиях может быть отчуждена земля и как должна рассчитываться компенсация, каждая из сторон понимает по-своему. Зачастую договориться стороны не могут, у заказчиков сбиваются сроки строительства, у граждан истощаются нервы и кошелек. Чтобы избежать подобной ситуации и сделать процедуру отчуждения земельных участков в пользу государства более прозрачной, минэкономразвития разработало и внесло в правительство поправки в Земельный и Гражданский кодексы.

Остается добавить, что положения жилищной стратегии будут являться базой для единого понимания роли жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда и перспектив его развития органами исполнительной и законодательной власти различных уровней, бизнесом, собственниками и нанимателями жилья.

Новый законопроект уточняет правила расчета компенсации земель, оформленных на праве пожизненного наследуемого владения и бессрочного пользования. Государство при изъятии обязано выплатить владельцу стоимость участка и возместить убытки, связанные с потерей собственности. Владельцы участков вправе выбирать между денежной компенсацией или новым земельным участком. Кроме того, передаваемые гражданам взамен изъятых новые участки станут сразу же оформляться в их собственность.

Как сообщил замруководителя департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования минэкономразвития Андрей Ивакин, соответствующий законопроект, над которым министерство работало 2,5 года, согласован со всеми ведомствами и осенью может быть внесен в Госдуму. При удачном стечении дел минэкономразвития рассчитывает, что закон заработает уже в 2008 году.

Новые поправки, которые разработало минэкономразвития, в целом эту систему не меняют, они лишь устраняют неточности и пробелы в действующем законодательстве. В частности, более конкретно прописанная норма, которая определяет, кто принимает решение об изъятии участков. В настоящее время решение о выкупе должно приниматься органами власти, определенными федеральным законом. В результате любое решение об изъятии, сам договор выкупа земельного участка может быть оспорен в суде как действие, совершенное не уполномоченными лицами. В новом законопроекте прописано, что определять органы власти, уполномоченные на изъятие земли, будет правительство, региональная исполнительная власть или органы местного самоуправления.

Сегодня Земельный кодекс разрешает государству выкупать земли у граждан для строительства дорог, мостов, трубопроводов и других объектов, правда, если нет альтернативных возможностей для их строительства. Гражданский кодекс на этот случай предусматривает два способа отчуждения собственности - добровольный и принудительный. В первом варианте стороны полюбовно договариваются и заключают сделку. Во втором стороны не могут договориться о соответствующих выплатах, и дело передается в суд, который устанавливает размер компенсации и выносит решение о принудительном отчуждении.

Другая проблема - это определение цены участка. Конечно, кадастровая стоимость, как утверждают многие чиновники сегодня, по сути, тоже рыночная, но не стоит забывать, что рассчитана она методами массовой оценки, которая дает более грубый результат.

Есть еще один вопрос, который требует уточнения. Сегодня закон обязывает уведомлять каждого собственника об изъятии и выкупе земли, но сделать это иногда невозможно. Особенно это касается сельскохозяйственных земель, находящихся в долевой собственности. Количество собственников в таких случаях может исчисляться сотнями, а информации об их местоположении нет. Законопроект будет уточнять этот вопрос, рассматривается публикация в средствах массовой информации.

Еще один вопрос связан с выбором компенсации за изымаемый участок. Правила, прописанные в Земельном кодексе, позволяют собственнику выбрать денежную или натуральную (другой равноценный земельный участок) компенсацию. Если вы взяли деньги, то проблем нет, а вот если вы захотели другой земельный участок, то сегодня надо помнить, что тем же кодексом запрещается предоставлять участки земли для жилищного строительства без торгов. Кроме того, он запрещает получать участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Другими словами, в собственность вы его не оформите.

Согласно новым поправкам земля для государственных и муниципальных нужд будет выкупаться у граждан и предприятий по рыночной цене. Определять же эту рыночную цену будут оценщики, которые изучат рынок в районах планируемой застройки и установят стоимость каждого конкретного участка. Выбирать этих оценщиков будет на конкурсной основе Росимущество или отраслевые ведомства, заинтересованные в строительстве.

Что же касается юридических лиц, то методика компенсации здесь пока не определена. Как пояснили в минэкономразвития, рассматривается два варианта начисления компенсации. В первом случае изымаемый государством участок рассматривается как собственность, тогда выкупная цена участка будет определяться как рыночная за вычетом того, что пришлось бы заплатить предпринимателю при приватизации. Владельцам же приватизированных предприятий в этом случае придется заплатить 2,5 процента от кадастровой стоимости. Второй случай - когда изымаемый государством участок будет считаться арендованным сроком на 49 лет, и компенсация будет высчитываться, исходя из платежей, которое успело выплатить предприятие.

Новый законопроект как раз и пытается разрешить эти коллизии. Он устанавливает возможность предоставления участков взамен отчуждаемых без торгов. Более того, граждане, получившие взамен изъятых новые участки, смогут сразу же оформлять их в собственность.

Первая проблема ближнего Подмосковья транспортная. Зарплаты в столице раза в два выше, в ней едва ли не все институты и техникумы. Потому большая часть его трудоспособного населения с утра садится за руль личных авто или отправляется на остановки общественного транспорта. Затем они вновь встречаются в пробках, с утра буквально закупоривающих входящие в столицу магистрали.

Фраза о том, что жизнь в Москве дорогая расхожая. Даже рецепты даются продать столичную квартиру, приобрести такую же или даже лучше за МКАДом и на вырученную разницу пировать до конца жизни. Как бы не так! Пир будет недолгим, а похмелье горьким. Боком выходит подмосковная псевдодешевизна.

Опять по шпалам
Альтернатива им одна электричка. В пробках она не стоит, идет быстро, вот только оккупирована уже теми, кто едет в столицу из Подмосковья дальнего, а то и из других областей. Причем в проигрыше оказываются именно те, кто живет неподалеку от ближайших к столице станций и платформ. Скоростные электрички, появившиеся в последнее время проносятся мимо них без остановки, посадка же в электрички обычные здесь требует немалой физической силы и сноровки. Требуется угадать, длинная подойдет электричка или короткая, в каком месте окажется дверь, прижать локти и суметь оказаться впереди штурмующей вагон толпы. К тому же не у всех в области электричка под боком, часто до нее приходится ехать на автобусе или той же маршрутке.

Длинномерные автобусы неторопливо ползут по метру, добираясь до метро за час с лишним вместо обычных пятнадцати-двадцати минут. Многочисленные маршрутки шустрее: преодолевая часть пути по обочинам, они довезут вас минут за сорок. Цена за услугу от двадцати с лишним рублей на автобусе, до тридцатки на маршрутке, на которой, кстати, проездных нет, и никакие льготы не действуют.

Есть у электричек и такая черта, как непредсказуемость. Стоит появиться новому расписанию, как буквально через неделю окошко кассы оказывается увешанным объявлениями об отмене одних поездов, переносе времени прибытия и отправления других. В результате, рассчитывая на обозначенную в расписании электричку, можно зависнуть на платформе на час с лишним. Особенно непредсказуемы электропоезда Горьковского направления.

Цель путешествия одна добраться до метро, куда подтягиваются только что проснувшиеся и вышедшие из дома москвичи. Только областники заплатили за дорогу сюда деньгами и нервами. Вечером же им предстоит обратная столь же муторная дорога.

Тариф первоапрельский
Может поэтому, перебираться в область чаще советуют пенсионерам. В Москву на работу ездить не надо, гуляй, пестуй внуков, наслаждайся красотами природы, смотри сериалы, да позванивай друзьям и детям. Правда, отныне это удовольствие недешевое. С 1 апреля 2007 года звонок в столицу абонентам с подмосковным кодом 498 обходится в 2,15 рубля за минуту. Так, четверть часа разговоров в день встанет в тысячу рублей в месяц!

Немногим лучше и дорога вне часа пик. Последние рейсы местные автобусы совершают в десять вечера, и редкие электрички привозят припозднившихся пассажиров уже на радость таксистам. Поэтому, планируя поход в столичный театр, житель области рискует заночевать на вокзале.

Не оплатите его - телефон отключат. Заплатите значит вы согласились с кабальными условиями, в которые вас поставили без вашего ведома. Судиться же и спорить с Ростелекомом затруднительно хотя бы потому, что компания, предоставляющая услуги межгорода в Подмосковье, находится в городе Санкт-Петербурге!

Причем в Балашихе абонентов поставили перед фактом. Местная телефонная сеть в лице ОАО ЦентрТелеком выставила счет за межгород от лица некоей компании Ростелеком.

Кстати, этот тариф первоапрельский ударил и по пользователям Интернета. Если в столице подключиться к безлимитному тарифу можно менее чем за двести рублей, то здесь это обойдется в пять раз дороже (привет от Бокши!). А с тех пор, как ввели плату за звонки в Москву, невыгодно стало пользоваться и услугами провайдеров, представлявших связь по карточкам.

От возмущенных абонентов руководители местного телефонного узла господа Триус и Бокша отгородились, ограничив время приема в отделе по обслуживанию клиентов. Три раза в неделю по три часа. Естественно в рабочие дни и в рабочее время. Чтобы прорваться к заветному окошку, приезжать надо за час до начала приема, тогда есть шанс попасть в дюжину счастливцев и заключить договор с другой компанией, предоставляющей услуги выхода на межгород на более выгодных условиях.

Несколько лучше в последние годы стало с обеспечением магазинами. Много открылось копеек, пятерочек и перекрестков. Но все равно достаточно микрорайонов, где нет магазинов эконом-класса и неизвестно появятся ли они. Еще одна примета времени исчезли старушки, раньше продававшие ведрами яблоки, груши, сливы. Их домики снесли, на участках выросли коттеджи, хозяева которых сидеть у дороги с морковкой в пучке не будут и просто оставляют оставшийся по наследству урожай на земле. Так что: хотите фруктов? Езжайте в Москву, в Ашан.

И если перебравшимся сюда столичным пенсионерам Интернет без надобности, то их дети и внуки явно будут недовольны.

Покупая вторичное жилье в старом районе, стоит учесть и то, что тем же хрущевским пятиэтажкам, домам постройки двадцатых-тридцатых годов здесь стоять еще долго. Никто их не сносит и новое качественное бесплатное жилье взамен не предоставляет. Много здесь и откровенно ветхого жилья, на расселение жильцов у области денег просто нет. Ответ властей на жалобы обычно один ждите или ищите инвестора.

Найди десять отличий
Часто подчеркивают, что новые микрорайоны области ничем не отличаются от московских. Это действительно так и часто к сожалению. Относительно недорогое жилье это ряды панельных многоэтажек, в которых предусмотренные зеленые насаждения свой естественный путь от прутков до полноценных деревьев пройдут лет через десять. Так что будьте готовы к тому, что в парк или настоящий лес ехать придется как и в Москве на автобусе.


Мечта об уютном собственном домике (желательно с кусочком собственной же земли) бытовала в России всегда, и как только обстоятельства давали хоть какой-то шанс на её реализацию тут же находились желающие её реализовать. Так что не удивительно, что как только с началом перестройки у определённой части населения появились деньги тут же на Россию буквально обрушился бум индивидуального строительства, всеми правдами и неправдами начали выделяться участки под него, как грибы начали расти особняки, особнячки, коттеджные посёлки (зачастую поражающие непривычный взор своим, мягко говоря, архитектурным своеобразием), и прочие объекты из того же ряда.

Чудес не бывает. Если жилье в Подмосковье стоит гораздо дешевле столичного значит, жители области что-то теряют, по сравнению с москвичами. Можно долго выискивать плюсы жительства в области. В последние годы массовая застройка лишила её многих прелестей, так и не дав взамен столичных достоинств. И если Москву всерьез сравнивают по стоимости жизни с Токио, Лондоном и Парижем, то пора включить в соревнование и Подмосковье, давно претендующее на призовое место.

Мы пойдем своим путем
Беда тут только одна: пресловутая невидимая рука рынка, пихающая проектировщиков под локоть и вынуждающая их засаживать максимум объектов на единицу площади и всячески экономить на инфраструктуре, а застройщиков досрочно построить досрочно освоить (то есть продать) и уйти по-английски, оставив свежеиспечённых владельцев наедине с ворохом проблем, порождённых таким подходом. А ворох этот разгребать было не так-то просто, поскольку посёлки такие не только строились по принципу после нас хоть потоп, но и управляющие ими структуры формировались по принципу спасение утопающих дело рук самих утопающих. В европейских странах необходимость профессионального и ежедневного управления подобными объектами не обсуждается за полной её очевидностью, а клиент, желающий купить недвижимость в подобном посёлке имеет дело не с застройщиком, а с управляющей компанией, и ещё до покупки получает полный список своих прав и возможностей, а также отчётливое представление, во что ему обойдётся содержание такой недвижимости. А мы как всегда идём особым российским путём - по всем граблям, до которых можем дотянуться.

Его Величество Престиж
В этой питательной среде моментально сформировалось поколение застройщиков, которые так же, как незабвенный Энди Такер, каждый доллар в чужом кармане воспринимали как личное оскорбление, если не могли воспринять его как свою законную добычу. Впрочем, в те времена на застройщиков работала не только Великая Российская Мечта, но и чисто советские индикаторы, определяющие, что жизнь удалась: квартира, машина, дача, и первую скрипку в подмосковном индивидуальном строительстве начала-середины девяностых играл Его Величество Престиж. Впрочем, в стремлении к престижности нет ничего изначально плохого, как и другие побуждения, это стремление вполне способно играть роль двигателя прогресса, рынка и даже личностного роста. Но при одном условии: если в ушах участника гонок за престижем последний писк моды не заглушает голос здравого смысла. А здравый смысл прежде всего интересуется не тем, что вашим соседом по посёлку будут знаменитый артист N и банкир M, а тем, какое качество жизни за свои деньги получит владелец такой недвижимости. А с этой точки зрения с загородным жильём далеко не всё так однозначно, как кажется на первый взгляд. Безусловно, экология в городе (а в центре Москвы в особенности) будет только ухудшаться (увы, это объективный закон развития всех мегаполисов), и с этой точки зрения, коттедж за городом весьма заманчивая альтернатива городской квартире. Но только при выполнении ряда условий, а именно: транспортного, энергетического, коммуникационного и инфраструктурного обеспечения. Если ещё до строительства грамотно спланировать обеспечение всех этих потребностей, то качество жизни в таком загородном посёлке будет действительно куда выше, чем даже в самом престижном районе мегаполиса.

Ну и ещё один пикантный момент: к своим представлениям, во что должно обходиться содержание и охрана дома в таком посёлке, подавляющее большинство владельцев вынуждено приписывать нолик справа (и хорошо ещё, если один). Причин тому две: во-первых, на начальном этапе развития все просчёты велись по аналогии с существовавшими ещё с советских времён дачными посёлками (поскольку другого опыта просто-напросто не было), а содержание дачного посёлка и посёлка коттеджного это, как говорят в Одессе две большие разницы, а во вторых застройщик по этому поводу как правило не парился, и всю необходимую инфраструктуру (и вообще, и охранную в частности) владельцы вынуждены были надстраивать самостоятельно, и, естественно, куда менее оптимальными методами. В итоге нехорошие коттеджи (а их оказалось достаточно много) стали продаваться и перепродаваться, что отнюдь не способствовало налаживанию комфортной жизни в посёлках.

Нехорошие посёлки
В девяностых такая ситуация на рынке загородной недвижимости сформировалась и стала устойчивой по единственной причине: всё это время этот рынок был рынком продавца, и на любое пожелание покупателя, выходящее за пределы абсолютного минимума, застройщик без всякого вреда для собственного кошелька мог ответить: не нравится у нас поищите в другом месте, и вообще, проходите, не задерживайте очередь. Но после мини-кризиса 2004 года ситуация начала меняться. У покупателей появилась возможность выйти из гонки, отдышаться, осмотреться и подумать, что же они всё-таки будут иметь (или уже имеют) за свои весьма немалые деньги. А картина при этом рисовалась весьма прискорбная: хорошие посёлки, конечно, существуют, но подавляющее большинство жилья этой категории к ним не относится, и среднее по сегменту качество жизни по всем европейским меркам абсолютно не соответствует затраченным средствам. В частности, начали массово всплывать такие неприятные моменты, как сомнительный статус земли, не только отсутствие социальной инфраструктуры в настоящий момент, но и невозможность её постройки за хоть сколько-нибудь реалистичные деньги в хоть сколько-нибудь обозримом будущем, сильнейшая перенапряжённость всех коммуникаций, и самая главная проблема так сказать окружающая среда во всех её проявлениях. Например, на момент продажи коттеджей в таком посёлке, справа от него был лес, а слева чисто поле, приятное для глаза и навевающее философское настроение, но уже через пару-тройку лет после покупки как-то незаметно выясняется, скажем, что по лесу этому, буквально в ста метрах от его опушки пройдёт трасса дублёр очередного федерального шоссе, а поле это вовсе и не поле, а площадка, на которую выводится из Москвы, скажем, кожевенный завод и строится микрорайон дешёвых девятиэтажек для работающих на нём. Естественно, при наличии хотя бы минимально внятного генплана развития Подмосковья такая ситуация была бы невозможна, но где он, этот генплан Может быть, когда-нибудь он всё-таки прорастёт на могилах нынешнего поколения счастливых коттежевладельцев.

На поклон к управленцам
Ещё одна объективная тенденция нынешнего рынка: кардинальное изменение отношения застройщиков и покупателей к профессиональному управлению. Как всегда, до элементарных истин нужно дорасти. Те корпорации, которые пускали хлеб по водам и несмотря на сильный встречный ветер растили собственные управляющие компании, оказались сверхвостребованными. ТСЖ как форма управления на практике себя не оправдали, ибо бесконечная смена председателей, каждый из которых почему-то думает прежде всего о своих личных интересах, политические фракции и гражданские войны в стакане воды, которые, безусловно способствуют насыщенной эмоциональной жизни некоторой категории жителей таких посёлков, но порядка, увы, не прибавляют, надоели всем. Сегодня ТСЖ приходят на поклон к известным управленцам (которых, к сожалению, не так много, как хотелось бы) со словами: товарищество наше изобильно, порядку только нет, придите и правьте нами.

К среднему классу - лицом, к элите
Что же мы имеем в этом секторе сегодня? С одной стороны, серьёзную заинтересованность и, соответственно, спрос, на подмосковные коттеджи (в том числе и дорогие), а с другой стороны список реальных требований к таким коттеджам, которым не удовлетворяет подавляющее большинство выброшенных на вторичку объектов. Времена для застройщиков наступили куда менее халявные: если он будет строить как раньше, то он просто-напросто ничего не продаст. И если раньше такие слова как управляющая компания, девелопмент и консалтинг встречались только в обзорах западного рынка, то сегодня подмосковный застройщик пошёл на поклон к грамотным девелоперам и управленцам, и весьма внимательно к их рекомендациям прислушивается, причём ещё на этапе разработки концепции посёлка. Ещё один приятный момент: рынок таки вынудил нашего застройщика повернуться лицом к среднему классу, невольно способствуя тем самым выполнению всяческих государственных программ. Причины очевидны: действительно элитных участков в Подмосковье практически не осталось. Классический пример: сорок четыре гектара на тридцатом километре Новой Риги. Транспортная доступность замечательная, но слева крупная подстанция, справа деревня и древнее садоводческое товарищество. Плюс территория посёлка разбита пополам высоковольтной линией. Вполне очевидно, что элита туда на таких условиях не поедет, да и построить на такой территории элитных коттеджей можно от силы полсотни (а потом лет пять как минимум их с трудом продавать). А для среднего класса это идеальная площадка (в том числе, и для так называемого альтернативного жилья). Деревня и древнее садоводческое товарищество их нисколько не смутит, подстанция под боком для них это не минус, а благо, ибо сильно удешевляет подключение и уменьшает вероятность сбоев в электропитании, а фешенебельные загородные рестораны и гольф-клубы в потребную им инфраструктуру не входят. Нарезать эту территорию можно минимум на три сотни таунхаусов, а значит, что не только детский сад, но и частная начальная школа, которой позавидуют многие москвичи это более, чем реально. Да и линию маршруток к ближайшему метро на таких условиях организовать тоже занятие вполне прибыльное. По оценкам аналитиков, доля спроса в Подмосковье на такие коттеджи и таунхаусы более пятидесяти процентов (и это в деньгах, а не в штуках), а предложений практически ноль, поэтому продаваться такие объекты будут если и медленнее, чем горячие пирожки, то ненамного. А цена в полтораста-двести тысяч долларов за участок с домом за границы платёжеспособного спроса не выходит, а это и есть реальная альтернатива московскому жилью.

Более сложная ситуация это когда управляющая компания приходит в уже готовый посёлок, где люди живут уже несколько лет и перессорились напрочь, а половина домов выставлена на продажу, и коммунальные услуги их владельцы платить отнюдь не собираются. Но профессиональный управленец и здесь станет грамотным буфером, способным поглотить весь накопившийся негатив и внедрить новые, более цивилизованные стандарты поселковой жизни. Вообще, по мнению профессиональных управленцев, девяносто пять процентов сил, времени и умений хорошего управленца занимает организация способа жизни управляемого посёлка, а технические проблемы (с застройщиками, поставщиками услуг, и т.д.) это всего пять процентов.

А как сегодня выглядит грамотное управление с точки зрения профессионала? По мнению Ларисы Симановой, Генерального Директора управляющей компании МажорДом, у которой сегодня в управлении 17 поселков по Ново-Рижскому, Рублевскому и Калужскому шоссе, идеальный вариант безусловно, это когда управляющая компания приходит даже не на стадии планирования, а на стадии разработки концепции посёлка. В отличии от застройщика, она по самому своему определению стоит на стороне жителей, а не строителей, ибо она не уходит с объекта по окончании строительства как застройщик, и всё то, что она не учла до и в процессе строительства разгребать предстоит ей же самой и за собственные деньги. Впрочем, строго говоря, ничего нового в таком подходе нет, и он уже достаточно давно практикуется во всем цивилизованном мире. При этом разрабатывается весьма жёсткий и детализированный кодекс внутреннего распорядка: что можно, что должно, что нельзя, и прейскурант сколько всё это стоит. Если покупатель с уставом данного монастыря не
согласен ему вежливо предлагают пройти в другой, где всё, что не запрещено разрешено, а остальное caveat emptor (риск покупателя). Впрочем, можно регулировать отношения между пайщиками исключительно Жилищным и Гражданским Кодексами, а также правоприменительной практикой, но те, кто в таких монастырях жили больше туда не хотят, ибо на собственной шкуре выяснили, что проблема выгула собак может реально превратить в кровных врагов всех жителей посёлка, тот же Гражданский Кодекс никак не запрещает вернувшемуся из дальней загранкомандировки владельцу начать строительство своего домика, когда весь посёлок уже застроен (так что дамы с колясочками следующие полгода будут прогуливаться под громкое национальное пение рабочих из ближнего зарубежья (и хорошо, если трезвых)), а суды по поводу заборов имеют свойство тянуться годами.



Главная --> Публикации