Главная --> Публикации --> Закон о подготовке к олимпиаде упростит изъятие недвижимости у граждан по всей россии Почему у нас непопулярна идея "офиса за городом" Рынок жилья — на пороге взрыва? Квадратные метры дворцов Доходный дом на море

Преемственность через землю
Вообще-то стародачные поселки -- изобретение дореволюционное, а не советское. Появившийся в конце XIX века средний класс предъявил спрос на усадьбы в миниатюре.

Когда мы говорим о стародачных поселках, то вкладываем в это слово некий сверхсмысл. Дело не в том, что они старые, а в том, что они - особенные. Скорее мы имеем в виду старину, пускай советскую, 70-80-летней давности. И еще, конечно же, особенную дачную атмосферу, благодаря которой они ценятся едва ли не выше современных коттеджных поселений. Парадокс в том, что именно эта атмосфера и исчезает в первую очередь, после того как старые дачи продаются.

За исключением пяти-десяти лет после Октябрьской революции, этот образ жизни продолжал существовать до конца 1950-х годов. Знатоки стародачной жизни называют два момента, способствовавших изменению устоявшихся привычек. Первый -- бериевская амнистия 1953-1954 годов, когда сотни тысяч бывших зеков поселились за 101-м километром от Москвы. Понятно, что в Петушках или Кимрах им не сиделось и многие выходили на промысел в подмосковных электричках. Да и подмосковное население именно в эти годы начало переходить на дневную рабочую миграцию в Москву и обратно. Дачникам в электричках стало ездить даже не столько небезопасно, сколько некомфортно.

Толчок дачному строительству дало строительство железных дорог в Подмосковье. За 20 лет, с 1890-х по 1910-е годы, число дачных поселков вокруг Москвы выросло с 32 до 18 При этом 160 из них располагались в пешей доступности от станций Ярославской, Брестской, Николаевской и Казанской железных дорог. География стародачных мест сложилась именно в те времена. Железнодорожная станция была ее неизменным, более того, необходимым атрибутом: главы семейств каждое утро направлялись отсюда на службу, чтобы вечером вернуться к домочадцам. А женщины, дети и прислуга коротали время на верандах с мая по октябрь. И в этом -- кроме близости к станции -- еще одно отличие той загородной недвижимости от сегодняшней: она была именно вторым домом, а не жильем на выходные.

Можно назвать и третий момент: в конце 1950-х женщины в обеспеченных семьях перестали довольствоваться статусом домохозяйки и пошли работать.

Второй - сокращение окладов стародачников и увеличение заработков прислуги. Если в 1951 году профессор получал 4500-5000 сталинских рублей в месяц, то в середине 60-х -- 350-400 хрущевских рублей. А заработки домработниц и другого надомного персонала выросли с 200-300 сталинских рублей в месяц до 60-80 новых. Да и уклад жизни, когда домработница была фактически членом семьи, стал уходить в прошлое.

Своими руками
Заложенные в 1960-1970-е годы мины замедленного действия сработали в 1990-2000-е: стародачные поселки утратили свой дух, изменился образ жизни их обитателей. Какой из нескольких десятков поселков ни возьми, в каждом окажется какой-то конфликт или раздор. И чем дороже место (земля в первую очередь), тем острее конфликт.

В 1960-е годы начал меняться и состав обитателей стародачных поселков. Началась массовая эмиграция, многие владельцы старых участков стали продавать их, чтобы купить детям кооперативные квартиры, наконец, дачи стали превращаться в коммуналки: соседями становились потомки первого владельца. Мой друг в Раздорах живет на такой даче -- 80 соток земли, дом на шестерых детей (его родные дяди и тети). Четверо из них уже лет 30 хотят продать дорожающую с каждым годом долю (сегодня это как минимум $500 тыс. на каждого), двое против и не дают согласия на сделку.

Началось это в начале 90-х, когда кто-то первым смекнул сдавать в аренду, на сезон, здешние места народившейся буржуазии. Она, буржуазия, уже давно приглядывалась к Николиной Горе. Конечно, бывало такое и раньше: еще в 70-х тут появились цеховики (один затем сел по делу Океана), в 80-е к ним прибавился авторитет, еще из прошлых, из тех, кто не имел отношения к братве, а дамы сердца у него были из труппы Большого театра. Но эти пришельцы вели себя сдержанно и не пытались переделать здешний мир, а, напротив, старались встроиться в него.

Наглядный пример -- ситуация с поселком Николина Гора, точнее с РАНИСом (кооперативом работников науки и искусств). Возникший в 20-е годы, он лет 50 оставался заповедником творческой интеллигенции. Здесь жили Петр Капица, Сергей Прокофьев, Святослав Рихтер и еще добрая сотня деятелей, чьи имена еще при их жизни попали в энциклопедии. Земельные участки размером в гектар, деревянные домики, заборы из штакетника (а от кого прятаться, от Отто Шмидта, что ли?), вековые деревья и минимум грядок. Эка невидаль,-- удивится кто-то.-- И сейчас такие коттеджные поселки есть. А вот и нету -- чтобы там бесплатно на летней эстраде выступали музыканты с мировым именем, или читал стихи известнейший поэт, или ставил дворовые спектакли знаменитейший артист, или рассказывал о творческих планах известный всему миру режиссер. Чтобы был дипломатический пляж, где вперемежку купались бы посольские работники и местные, никологорцы. Все это за последние 10-15 лет ушло, а точнее, было обменяно на миллионы долларов детьми научной и творческой интеллигенции из Советской энциклопедии.

Коммерсанты тоже осознали прелесть здешних мест -- уже в экономическом, а не духовном смысле. Если люди готовы платить такие деньги за аренду дощатых сараев, а на покупку самих участков выстраивается очередь, то игра стоит свеч,-- рассудили они.

Никологорцы сами сдали крепость. Золотая лихорадка выразилась в строительстве сначала одного, потом трех, затем шести домиков на сдачу. В 1993-1994 годах за такие домики люди готовы были платить по $1-2 тыс. в месяц -- сумасшедшие по тем временам деньги.

Как оказалось, ненадолго. В начале 90-х, уже в эпоху новой России, была предпринята вторая попытка. Соседний Успенский конезавод тоже решил подзаработать, отдав пойменный луг под участки. Половину из них заняли сами работники предприятий, а вторая половина с трудом разошлась среди чужих: участки оказались маленькими, по шесть-восемь соток, и настоящих коммерсантов устроить не могли.

В конце 80-х коммерческое вхождение в местную жизнь уже пытался устроить Совет министров СССР. На излете Советского Союза какой-то аппаратчик сумел пробить бумагу, согласно которой было огорожено 120 га здешнего леса. Его огородили по всему периметру двухметровым забором, но через пару месяцев эта стена под напором никологорцев пала -- они попросту разобрали ограду. Сыграли свою роль и имена борцов -- знаменитых режиссеров, музыкантов и других деятелей искусств. Бумага Совмина была порвана в клочья, и о проекте расширения РАНИСа на время забыли.

Писательская обитель
Битвы такого же накала происходили и в писательском поселке Переделкино. Правда, здесь, в отличие от Николиной Горы, многие дачи до середины 90-х годов находились не в частной собственности, а в бессрочном пользовании. Таким нехитрым способом власть держала творцов на коротком поводке. Что-то не то сказал, засветился в самиздате -- изволь сдать дачу. Когда советской власти не стало, надзор за дачами перешел к Союзу писателей. А он, как и многие общественные организации того времени, разделился на множество союзиков, и в каждом находилась еще и своя фракция, тоже единолично претендовавшая на имущество. Кто в итоге де-юре управлял многомиллионной собственностью, кто, наконец, должен был отвечать за сортиры -- никто не знал. И ладно бы эта борьба происходила только на бумаге. Но однажды ночью в середине 90-х сгорела главная контора дирекции писательского городка (милиция официально признала поджог), потом пошли странные смерти функционеров союза, а незадолго до этого каждый из них подписывал какую-нибудь бумагу, имевшую отношение к переделкинским дачам и земле.

Третья попытка внедриться на это место оказалась удачной. Вслед за арендаторами тут стали появляться новые хозяева жизни. Сначала из администрации президента -- понятно, что против их бумаги уже не попрешь. Потом по цепочке друзья друзей из администрации и так далее. На всех Николиной Горы стало не хватать (сегодня тут продано две трети участков) -- в дело вновь пошел лес, который в конце 80-х удалось отстоять. Николина Гора сегодня выросла территориально в два раза по сравнению с прежними временами. Бороться было за что. Андрей Яловенко, начальник отдела продаж департамента загородной недвижимости компании БЕСТ, оценивает сегодняшнюю сотку на Николиной Горе в $150 тыс. А в конце 90-х, когда только прирезался здешний лес, она оценивалась в $10-15 тыс. Рост в 1000% за десять лет. Правда, это цифра по розничным ценам. Оптом та земля покупалась из расчета $2 тыс. за сотку, чиновниками у чиновников, отсюда и такая изначально низкая цена,- говорит Сергей Андропов, генеральный директор ИК Юбилей столицы.

Как и во многих подобных случаях, на роль третейского судьи начали приглашать коммерческие структуры. Доприглашались до того, что ныне писательский поселок составляет 10% от Большого Переделкина. Сегодня на этом брэнде зарабатывает соседний совхоз Матвеевский (принадлежащий структурам Романа Абрамовича), Газпром принялся возводить тут Центр православного наследия (коттеджи в придачу к центру, разумеется, тоже будут), какое-то ООО, за которым, как говорят местные жители, спряталась крупная нефтяная компания, строит гостинично-ресторанный комплекс Вилла-Переделкино, и еще десятки объектов, примазавшихся к имени писательского поселка.

Притчей во языцех стал конфликт известного модельера и одного старого писателя, соседствующих друг с другом. Первый кроме того, что выстроил огромную виллу, нависшую над дощатым домиком соседа, еще и прирезал 2,5 га леса, лишив писателя прямой дороги на свой участок -- тот теперь добирается к себе буераками, 1,5 километра вместо прежних 100 метров. Примерно такой же конфликт тлеет уже лет пять между владельцем молочного завода и некогда известным поэтом. Каждое утро поэт поднимает красный флаг, глядящий прямо в окно коммерсанта, а по праздникам еще и включает через динамики гимн СССР.

Третья смена
Конфликты вокруг стародачных мест не утихают, но покупателей это не отпугивает. Сегодня стародачные места переживают свое третье рождение. Существенное их отличие от новодачных мест заключается в отсутствии централизованной застройки (каждый владелец ведет строительство индивидуально, не заботясь об эстетическом облике поселка и мнении соседей) и в устаревших, но недорогих коммуникациях и дорогах. Еще один, а может быть, и главный плюс: это участки с лесными деревьями, без нарушений -- не из лесного фонда,-- объясняет Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании Миэль-Брокеридж.

Игра стоит свеч. Есть немало клиентов, которым нужно именно это место. Человек готов выложить $5 млн за 30 здешних соток, и его не интересуют наши объяснения, что за такие деньги он может позволить себе отличный дом на Рублевке и равное ему социальное окружение, а не склочных соседей с полуразвалившимися домами,-- говорит Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate.

Дешевизна обслуживания коммуникаций также относительна. Содержание стандартного по советским нормам дома в 100-150 кв. м -- больше тогда строить не разрешали -- обходится сегодня до 4 тыс. рублей в месяц. И эта сумма растет с каждым годом -- в первую очередь за счет увеличения платы за газ для АОГВ и охрану. Многие пенсионеры уже задумываются о продаже дач по экономическим соображениям,-- говорит старожил Загорянки Татьяна Калашникова.

Правда, дешевизна дорог и коммуникаций, а также качество того и другого в некоторых стародачных поселках сомнительны. В Загорянке за счет местного ДСК заасфальтированы многие улицы. Но улицы проложены так, что от дороги до ворот участка 10-15 метров. И вот два года назад дорожники объявили дачникам цену за асфальтирование этих метров -- $500-100 Нижняя и верхняя цена определялись на глазок в зависимости от стоимости дома. А напор воды и ее качество тут вызывают нарекания уже лет десять,-- жалуется Сергей Андропов, имеющий дачу в Загорянке. По его словам, инфраструктура поселка рассчитывалась когда-то на дома площадью до 150 кв. м. Сейчас же на многих участках выстроены дворцы и по 500, и по 1000 кв. м, нередко с бассейнами и саунами. Только вот наполняться такой бассейн может двое суток.

Покупатели такой недвижимости пользуются моментом, в том числе и растерянностью продавцов. Где-то год назад, на пике, как тогда казалось, цен на землю, хозяева полузаброшенных дач как один стали продавать свои владения,-- рассказывает Сергей Андропов.-- Хотя сегодня многие из них кусают локти: в той же Загорянке стоимость сотки земли за год скакнула с $15-17 тыс. до $22-25 тыс.. Кроме возросших трат покупателей такой недвижимости за этот же год выросли и сроки оформления земли. С четырех до десяти месяцев. Это объясняется более скрупулезной работой чиновников, в первую очередь земельных комитетов и кадастра. Кроме того, сейчас очень велик поток дачников, ринувшихся в кабинеты чиновников в связи с дачной амнистией,-- добавляет Жанна Щербакова.

Ускорению процесса выживания владельцев дач наверняка поспособствует и резкое увеличение налогов на загородную недвижимость, которое может начаться уже в 2008-2009 годах. Мы ради интереса подсчитывали, во что обойдется даже 0,1-процентный, по самой нижней ставке, налог с 60 соток в каких-нибудь Раздорах. Это минимум $5 тыс. в год -- для пенсионеров и даже представителей среднего класса сумма неподъемная. А если налог введут по максимальной ставке 0,3%? -- недоумевает Елена Земцова.

Причем, в отличие от рынка коттеджей, на стародачном рынке ценность имеет только земля. Даже добротный, хорошо сохранившийся дом не увеличивает цену объекта, наоборот, его можно занести в минус: разборка, вывоз мусора обходятся минимум в $20 тыс.,-- поясняет Елена Земцова.

Порядок цен
Рейтинг популярности стародачных поселков (всего их 70-80) за последние 20-30 лет нисколько не изменился. Если говорить о первой десятке, то первое-второе места делят Жуковка и Барвиха, и они идут с большим отрывом. Дальше можно поставить Николину Гору, Петрово-Дальнее и Горки II -- там тоже очень солидный массив старых дач, а также Ватутинки и Архангельское (Калужское шоссе). Следующие по популярности -- дачи под Звенигородом, в Дубках, Жаворонках (Минское, Можайское, Киевское шоссе), Переделкине, Абабурове, Внукове, Здравнице. Дальше идет второй эшелон -- менее популярные направления. Трудовая на Дмитровском шоссе, Фрунзевец на Киевском (подальше от Москвы), Валентиновка, Загорянка, Болшево (Ярославское). Потом следуют нынче очень труднодосягаемые Опалиха и Снегири. А также Красково, Малаховка, Отдых, Ильинская (Казанское направление). В хвосте -- массив вокруг Расторгуева (Каширское шоссе). И, наконец, на последних местах по популярности окрестности Горьковского направления -- Салтыковка, Никольское, Купавна,-- перечисляет Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город. Уровню популярности соответствуют цены на землю -- от $150-200 тыс. за сотку в Жуковке до $7-8 тыс. за сотку в стародачных местах, имеющих самый низкий рейтинг.

Соседи-маргиналы еще одна беда таких мест. Наличие зимнего дома с городскими коммуникациями побуждало многих людей с легкостью расставаться со своими квартирами, особенно в 90-е годы: деньги в надежде на быстрый и большой доход вкладывались в разные МММ и Чары, жить на время пополнения капитала от инвестирования было где. Теперь такие люди в большинстве своем превратились в асоциальных личностей. Мат, бесконечные пьянки, случайные собутыльники из гастарбайтеров -- в нашем поселке дома с такими жильцами встречаются очень часто,-- делится наблюдениями Михаил Поляков, частный маклер, имеющий дачу в поселке Трудовая и занимающийся тут же посредничеством в сфере недвижимости.-- И ладно бы психологический дискомфорт. На моей памяти за последние пять лет у нас сгорело как минимум семь домов -- то от взрыва газа, то от непотушенной сигареты заснувшего пьяницы. В двух случаях пламя перекидывалось на добротные дома соседей. По словам Михаила Полякова, многие добропорядочные дачевладельцы в последнее время даже стали участвовать в устройстве жизни своих непутевых соседей. Сами оплачивают услуги риэлтеров, подыскивающих варианты обмена земли на квартиры или дачи в кооперативах попроще и подешевле, кто-то даже за свой счет кодирует пьяниц или устраивает их на работу.

Покупатели стародачных мест готовы идти и на другие жертвы. Например, всегда быть готовыми к тому, что на их имущество позарятся воры. Причем воровство чаще всего осуществляется не из домов, которые почти всегда ставятся на охрану (эта система сложилась еще в советское время и исправно функционирует и поныне -- например, в Переделкине или на Николиной Горе наряд милиции прибывает на место, откуда поступил сигнал о проникновении в жилище, за три-семь минут), а с участка. В прошлом году по Загорянке и Валентиновке прокатился целый ряд вроде бы абсурдных краж -- дорогостоящих кустарников. Воры приходили на участок ночью, выкапывали какие-нибудь рододендроны или золотистые туи, стоившие по 2-4 тыс. рублей за растение. Для богатого человека с материальной точки зрения вроде мелочь, но психологически это доставляло большой дискомфорт,-- рассказывает Сергей Андропов.

Столетние деревья -- естественная ландшафтная архитектура

Все сначала
Все опрошенные специалисты рынка считают, что процесс смены населения в стародачных поселках будет продолжаться. За последние полтора десятилетия обедневшие представители бывшей советской элиты или их наследники на 60-80% вымыты оттуда (в зависимости от статуса поселка и стоимости земли в нем). Небогатый человек, имеющий дом в таком месте, понимает, что, продав эту недвижимость, он может решить все свои проблемы, а заодно и проблемы нескольких поколений своих потомков,-- говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор. Многие еще ждут максимально высокой цены. И правильно делают: стоимость земли в стародачных местах вырастает каждый год на 15-35%,-- добавляет Жанна Щербакова. Конечно, дух сегодня тут уже не тот, что прежде. Но, как ни странно, он восстанавливается. Так было в начале 20-х, когда у дач, когда-то принадлежавших купцам и интеллигенции, появились новые хозяева. А лет через десять их было уже не отличить от прежних.

Новое Переделкино: за заборами прячутся
Москвичи люди как люди квартирный вопрос только испортил их, считал булгаковский персонаж. И действительно, нехватка метров издавна считалась для столицы практически нормальным явлением, а о таком понятии, как дизайн интерьера, москвичи узнали лишь десять лет назад. Наверное, именно поэтому сегодня рынок недвижимости в Москве развивается столь бурными темпами потребитель отыгрывается за все пережитые жилищные невзгоды. Но если на заре российского капитализма элитным жильем считали любую достаточно большую квартиру в Центральном районе, то сегодня вместе с насыщением рынка разнообразнейшим жильем формируется мода на эксклюзивную недвижимость, отвечающую не только функциональным, но и эстетическим требованиям. Вкусы покупателя стали изощреннее, а пожелания к площади, расположению дома и виду из окна превратились в четко оформленные требования. Влияет на жилищную моду и растущая эрудированность потребителей, имеющих теперь возможность сравнивать московские предложения с лондонскими и даже нью-йоркскими. Все это естественным образом стимулирует продавцов и девелоперов на поиски новых неизбитых решений, которые будут пользоваться спросом у элитного клиента. Именно на этой волне и возникла потребность в лофтах неизвестном москвичам виде жилья, в данный момент практически не представленном на нашем рынке.

Старое Переделкино: о заборах заботятся

Из Америки мода на лофты перекочевала в Европу в столицы Великобритании, Германии, Австрии, Франции, Голландии. Индустриальные здания в черте города постепенно становились востребованными. Для лофтов использовали и школы, и сиротские приюты, и электростанции, а в Финляндии под них отдали здание железнодорожного вокзала. Эта переделка давала возможность убить двух зайцев: спасти корпуса, имевшие историческую ценность, от разрушения и получить новые жилые кварталы. В маленькой и компактной Европе, ценящей архитектурное единство городского ансамбля, такие дополнительные жилые площади в центральных районах особенно актуальны. В последние десять лет лофты стали популярны в Праге там под жилье отдают отреставрированные многовековые здания старых пивоварен. Очень любят лофты и в Токио, где подобный вид жилья считают более престижным, чем пентхаусы. Мода на лофт в мировых мегаполисах достигла таких масштабов, что старых индустриальных помещений просто перестало хватать. Сегодня за право на переделку существующих сражаются самые известные архитекторы. Когда же все памятники индустриальной архитектуры города подвергли внутренней обработке, началось строительство новых зданий, фасады и помещения которых стали стилизовать под старинные заводы. Такие копии также ценят на рынке. Истинные же лофты, стены которых хранят дух прошлых лет, постепенно превращаются в своеобразный антиквариат жилищного рынка. С годами их стоимость только растет.

Заводская история
Лофты изобретение не новое. Они появились в Америке в конце 20‑х годов прошлого века и поначалу в категорию элитного жилья никак не попадали. Английское слово loft, означающее чердак или верхний этаж промышленного здания, дало название специфическому виду жилой недвижимости квартирам, расположенным в зданиях бывших фабрик и заводов. Возникновение лофтов было вынужденным явлением: после Великой депрессии обедневшие представители богемы начали искать недорогую площадь для работы и жизни. И тут как нельзя кстати пришелся район Сохо, где пустовало множество заброшенных промышленных сооружений. Привлеченные низкими арендными ставками, огромными площадями и высокими потолками, художники, музыканты и архитекторы стали устраивать в лофтах мастерские. Сами они селились там же благо размеры пространства это позволяли. Уже к 50‑м годам лофты, чьи преобразованные новыми хозяевами интерьеры теперь отличались необычным дизайном, считались одним из наиболее модных в Нью-Йорке типов жилья, а Сохо постепенно превратился из заброшенных выселков в популярный район, пестревший бутиками и художественными галереями. Окончательно повлиял на утверждение лофта в роли элитного жилища для индивидуалистов известнейший американский художник и дизайнер Энди Уорхолл. Он устроил на Восточной 47‑й улице в Манхэттене Фабрику студию-галерею, которая немедленно превратила лофты в объект желания не только богемной молодежи, но и преуспевающих бизнесменов, адвокатов и врачей. Сегодня лофт такой же знаковый символ Нью-Йорка, как Empire State Building и Wall Street, а лофтовый стиль жизни увековечен во множестве фильмов и книг. Однако цены на подобные помещения настолько выросли, что большая часть тех, кто в свое время переделывал и обустраивал еще никому ненужные ветхие заводы и склады, была в конце XX века вынуждена съехать, уступив место представителям элитных слоев общества. Лофты облюбовали для себя многие звезды кино и шоу-бизнеса, такие как Том Круз, Харви Кейтел, Роберт Де Ниро и Дэвид Боуи

Материалы несут на себе отпечаток индустриального прошлого. Характерным признаком лофта стали неоштукатуренные кирпичные стены, причем если изначально в помещении нет подобных поверхностей, стены часто облицовывают специально состаренной кладкой. Если здание сделано из бетона, то кое-где обязательно оставляют шершавые бетонные стены и цементные полы. Второй доминирующий материал металл. Из него изготавливают не только вентиляционные и водопроводные трубы, которые в лофтах принято выставлять на всеобщее обозрение, но и значительную часть мебели. Особый шик придают детали, сохранившиеся с заводских времен, чугунные колонны, бетонные балки, пол из грубых досок, а иногда даже остатки станков, оформленные как артобьекты. Стекло третий кит лофта, оно повсюду. Это и гигантские (от пола до потолка) окна, и стеклянная мебель, словно висящая в воздухе на фоне темного кирпича, и немногочисленные перегородки спален и ванных комнат, которые обычно делают из стеклоблоков.

Приметы стиля
Что же делает лофты столько привлекательными для потребителя? Безусловно, это не только созданный богемой имидж модного и светского жилища, но и особенности подобного вида жилья, совершенно непохожего на обычные квартиры. Дело в том, что лофты создавали там, где ранее располагались производственные помещения, поэтому такое жилье представляет собой открытое пространство площадью от 200 до 1000 кв. м с минимальным количеством несущих конструкций и перегородок. Многие лофты представляют собой одну огромную комнату (выделены только санузлы), в других все же отгораживают одну или несколько спален. Обязательным условием является лишь принцип студио: основное пространство зонируют исключительно цветом и фактурой материалов. Встречается и вертикальное зонирование как правило, лофт имеет несколько уровней, на верхних антресолях расположены помещения личного пользования. Все детали оформления и предметы словно укрупнены лофт не разменивается по мелочам и не страдает излишней, конфетной декоративностью. Это апартаменты с мужским характером, не накладывающие на своего хозяина никаких ограничений, дом, в котором в прямом смысле слова дышится полной грудью.

Первая ласточка
Промышленный стиль оформления интерьера, родившийся в Нью-Йорке в 20‑х годах, пришел в Москву достаточно давно. Однако за неимением истинных лофтов дизайнеры начали создавать псевдолофты квартиры, в которых большая часть площади отдана свободному пространству, а антикварные бюро и конструктивистские диваны соседствуют с голыми кирпичными стенами и коллажами Энди Уорхолла. Такие апартаменты обыкновенно возникают в отреставрированных мансардах зданий XVIII XIX вв. в центре города, где можно к минимуму свести несущие конструкции. Однако настоящих лофтов с промышленной историей до недавнего времени не существовало. Хотя некоторые предприятия выведены из Центрального округа столицы, площади их уже отданы под офисные и развлекательные учреждения. Так, на бывшем заводе Арма в районе Курского вокзала создан ночной клуб, на фабрике технических бумаг Октябрь выставочный зал ПRОЕКТ_FАБRИКА, в цехах ткацкой фабрики Красная роза центр дизайна Art Play, а в здании Трехгорной мануфактуры на Красной Пресне деловой центр. Дело в том, что в Москве стоимость аренды или продажи нежилых помещений равна, а то и превосходит цены на жилые площади, поэтому скорее бывший завод после реконструкции станет очередным бизнес-оазисом это инвесторам проще и выгодней. Играет роль и огромная стоимость московской земли большая часть старинных производственных зданий имеет высоту в два-три этажа, тогда как на их месте можно возвести в ЦАО семиэтажное здание, не нарушая при этом установленных московским правительством высотных ограничений.

Слово лофт созвучно немецкому luft, то есть свет. И действительно, свет становится в этих жилищах важнейшим действующим лицом, проникая в помещение со всех сторон и создавая ощущение прозрачности. Такой же прозрачной и открытой является и жизнь обитателей лофтов в ней нет места беспорядку, мусору или разбросанной по полу одежде, потому что вся она проходит на виду. Владельцы подобных апартаментов обычно люди модные и светские, экстраверты, любящие общение, ведь огромные, лишенные перегородок площади идеально приспособлены для всевозможных тусовок и вечеринок. Основные потребители лофтов деятели культуры и шоу-бизнеса, одинокие состоятельные холостяки средних лет, молодые супружеские пары, ведущие богемный образ жизни, и представители золотой молодежи. Часто архитекторы или художники сочетают приятное с полезным, организовывая в лофте выставку своих работ или студию-мастерскую. Коллекционеры размещают в помещении собрания картин, скульптуры или антикварной мебели, благо метраж позволяет, а сдержанные краски и отсутствие мелких деталей служат лучшим фоном для произведений искусства любого стиля.

Напрасные сомнения

Жизнь, однако, не стоит на месте. Недавно в столице запущен новый уникальный проект реконструкция шоколадной фабрики Красный Октябрь, построенной в 1867 году. Комплекс располагается в чрезвычайно выгодном месте на единственном в Москве острове, и из окон будущих элитных квартир откроется вид не только на Москву-реку, но и на Кремль и храм Христа Спасителя. Объекты, признанные памятниками архитектуры, два производственных корпуса и здание императорского яхт-клуба, а также шесть объектов особо ценной исторической застройки будут бережно сохранены и реконструированы. Кроме того, на территории фабрики возведут ряд новых зданий, как жилых, так и торговых и офисных. Всего генеральный застройщик (группа ГУТА-Девелопмент) планирует создать более 100 тыс. кв. м дорогого жилья. К проекту одновременно привлечены архитектурные звезды мирового масштаба, совершенно разные по стилю и манере исполнения именно так поступают в западных столицах. По прогнозам стоимость 1 кв. м жилой площади в Красном Октябре будет начинаться от 20 тыс. долл. Многие же прочат уровень в 30 тыс. долл. Со временем квартиры только подорожают тому в немалой степени поспособствует не только качество реконструкции и окружающий само понятие лофта ореол эксклюзивности, но и роскошный, неповторимый вид из окна, имеющий для отечественного покупателя решающее значение. После Красного Октября в планах девелоперов новые реконструкции. Потенциальными объектами могут стать пивной завод Хамовники или корпуса завода Серп и Молот в Лефортово, индустриальные помещения в Замоскворечье, на Новослободской, на Шаболовке и на Красной Пресне. В планах московского правительства в ближайшие три года освободить территорию 300 промышленных предприятий, поэтому Красный Октябрь, скорее всего, станет лишь первой ласточкой новой эпохи.



Мнения риелторов по поводу ожидаемого спроса на лофты расходятся. Несмотря на то что жилища в обновленном Красном Октябре, безусловно, расхватают как горячие пирожки, многие специалисты считают, что лофт в Москве никогда не станет столь популярным и статусным течением, как в Америке или Европе. Обусловлено это тем, что понятие роскоши и престижа в сознании москвича любого социального статуса и сегодня прочно связаны с дворцовыми интерьерами в стиле классика или ампир. Причины такой избирательности лежат на поверхности, ведь именно в те годы, когда формировались основы современных архитектурных стилей на Западе, в нашей стране дизайн жилого пространства отсутствовал как класс. Единственными красивыми интерьерами были превращенные в музеи осколки Российской империи национализированные дворцы и усадьбы. Поэтому большинство состоятельных людей по-прежнему стремятся к пышной декоративности классических стилей, не совсем уместных в условиях отсутствия дворцов и замков, для которых они и были предназначены. Но у каждой эпохи свои кумиры, и хотя нескольких лет даже очень активного развития архитектуры пока недостаточно для формирования у русского потребителя широкого кругозора и тонкого вкуса, мы все же полагаем, что лофты в Москве приживутся. Ведь нашей динамичной, модной и разносторонней столице как нельзя лучше подходит именно такое жилье просторное и функциональное, предназначенное для жизни в стремительном городском ритме, но в то же время сохранившее дух старины. Лофт истинное жилье XXI века, органично соединяющее старое и новое, дарит своим обитателям чувство не только пространственной, но и внутренней свободы. А это, поверьте, стоит любых денег.

На Козьем болоте
В свете меркнущего дня вдруг опутает меня оторопь, и проступят из воды бывшей козьей слободы контуры,-- поет бард Вадим Егоров про Патриаршие пруды.

Как известно, самый дорогой и престижный район Москвы -- Остоженка и прилегающие к ней переулки. А, между тем лет 15 назад район Патриарших прудов если и не лидировал по ценам, то по крайней мере находился на одном уровне с Арбатом. Однако и сейчас язык не поворачивается назвать Патрики районом номер два. Он не второй. Он -- другой.

В 1832 году власти занялись дренажной системой: топи вокруг засыпали, выровняли и устроили дорожки с аллейками. До того на Москве говорили: Поспешил, да людей насмешил: увяз на Патриарших. Как благоустроили местность, так и поговорка сократилась до более привычного нам варианта. С французским образцом сравнивая, этот студенческий район стали называть московским Латинским кварталом. Зимой для увеселения на оставшемся единственном пруду заливали каток. По свидетельству очевидцев, сюда регулярно привозил покататься на коньках своих дочерей Лев Николаевич Толстой. По аллеям сквера прогуливался и слушал соловьиное пение другой Толстой -- Алексей Николаевич.

Действительно, когда-то здесь располагалось Козье болото (об этом напоминают Большой и Малый Козихинские переулки), откуда вытекали Черторыйский ручей, речки Кабаниха и Бубна (именно она образовала пруды на территории Московского зоопарка). В конце XVI века это место для своей резиденции выбрал патриарх Иоаким. И появилась Патриаршая слобода с хозяйственными службами, церковными мастерскими. Для разведения рыбы к столу священнослужителя вырыли три пруда, о чем, к слову, напоминает Трехпрудный переулок. Позднее здесь поселились небогатые чиновники, мещане, на Козихе обитали студенты, благо университет неподалеку.

В атеистической стране пруды (то бишь единственный пруд) пытались переименовать в Пионерские, но новое название не прижилось. Так и оставалось -- Патриаршие. По праву место считалось престижным: рядом Тверская улица, Садовое и Бульварное кольцо, Концертный зал имени Чайковского, Дом Ханжонкова, театры на Малой Бронной, Моссовета, Сатиры, немало элитных клубов, ресторанов. Неудивительно, что и в советское, и в постсоветское время здесь селились люди известные и обеспеченные. Среди них: поэт Александр Блок, писатель Максим Горький, маршал Георгий Жуков, актеры Фаина Раневская и Владимир Этуш, певицы Клавдия Шульженко и Елена Образцова, режиссер Борис Равенских, артист цирка и кино Юрий Никулин, долгие годы главный человек Москвы первый секретарь МГК КПСС Виктор Гришин, многие другие писатели, театральные деятели, политики...

В начале прошлого века в окрестностях появилось множество усадеб, их проектировали выдающиеся русские архитекторы. В 30-е годы район приобрел иные очертания, но новостройки не исказили его неповторимости.

Комплексные работы по обустройству пруда начались осенью 2002 года, однако жители окрестных домов, не пожелавшие смириться с примусной перспективой, подняли волну протеста. В градостроительном кодексе Москвы говорится, что сооружение новых объектов в историческом центре столицы должно быть согласовано с гражданами. Генеральная прокуратура предложила совету по монументальной скульптуре при Мосгордуме пересмотреть проект памятника. Скульптор Рукавишников первым пошел на компромисс, отказавшись от установки примуса, однако противоборствующая сторона оставалась непреклонной. Пришлось искать новое место для всего памятника. Печально, что Булгаков здесь так и не прописался. Думаю, это было бы вполне справедливо -- потому что тень Мастера, так или иначе, до сих пор витает в этом месте.

По булгаковским местам
Три года назад район -- парк, пруд с павильоном -- причислили к объектам культурного наследия, и он охраняется государством. А вот попытки городских властей окультурить пруд и закрепить за территорией имя Михаила Булгакова ни к чему не привели. Академия художеств и столичное правительство провели творческий конкурс, который выиграл скульптор Александр Рукавишников со своим беспрецедентным произведением. Выглядело оно так: писатель сидит на скамейке, почти незаметный по сравнению с 13-метровым примусом, вокруг которого, как и в романе, колобродят булгаковские герои. Поодаль над водой фигура еще одного персонажа Мастера и Маргариты -- Иешуа Га-Ноцри.

А сами Патриаршие пруды (на современном сленге -- Патрики) по-прежнему живут своей размеренной жизнью. Пруд очистили, укрепили берега, выпустили рыбу, вокруг поставили ограду, фонари в стиле XIX века и новые скамейки. Второе дыхание получил изящный павильон, в котором использованы лепнина, рельефы и модули еще довоенного строения для продажи чая, воды и других напитков. На противоположной стороне сквера находится один из самых оригинальных московских памятников -- баснописец Иван Крылов сидит в окружении 12 оживших героев его бессмертных произведений: мартышка перед зеркалом, отчаянно лающая вслед слону Моська, глупая ворона с сыром и так далее. По соседству с этими персонажами построили детскую площадку -- любимое место для ребятни со всей округи.

Тем не менее силами энтузиастов создан уникальный музей писателя неподалеку -- в доме 10 по Большой Садовой. В нехорошей квартире собраны личные вещи, книги, фотографии Михаила Афанасьевича, а также его родных, близких, коллег. Те, кто приходит в этот удивительный музей, погружаются в неповторимую атмосферу Москвы первой половины прошлого века и, конечно же, проникаются аурой Мастера и его героев.

Объяснение этому вполне банальное: в них комфортнее жить. Гораздо лучше, чем в доходных домах или брежневских стандартных корпусах, хотя и в кирпичном исполнении.

Эпоха Патриарха
Сразу за границами сквера, площадь которого составляет 2 га, возвышается ставший знаменитым элитный жилой дом Патриарх. В свое время муссировались слухи о подборе будущих жильцов: высокопоставленный экс-сотрудник ФСБ Зданович якобы лично проводил фейс-контроль и был противником соседства с эстрадной примадонной Аллой Пугачевой. Дискуссии вызвал и архитектурный проект здания: от восторженных откликов до неприятия (среди более или менее сносных определений -- праздничный торт). Как бы то ни было, вслед за этим объектом появилось множество других. На месте обветшавших строений выросли роскошные жилые дома, большей частью стилизованные под прежнюю историческую застройку. Интересно, что цены в них в несколько раз выше, чем жилье в зданиях дореволюционного и советского периодов.

Однако, по словам Алексея Сидорова, заместителя генерального директора компании Kalinka Realty, при исторически сложившейся хаотичной застройке нет якорного девелопера, который бы зацепил это место и осуществляя общее управление, задал вектор развития и тянул его дальше. Пока имеются лишь точечные объекты, которые не объединены общей идеей формирования элитного района. И подобный разнобой -- существенный минус в лидерстве среди других престижных районов, той же Остоженки, где история пишется заново.

Стоит заметить, что как-то потихоньку, без суеты реализовывается план реконструкции всего района, все более конвертируя здешнюю недвижимость в звонкую монету. Наиболее масштабных перемен подвергся так называемый квартал на Патриарших: Малая Бронная улица, Малый Козихинский и Большой Палашевский переулки. Соответственно, возросла стоимость квартир: сейчас она варьируется в пределах от $6-7 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м. Специалисты отметили в этом районе одну из самых высоких цен предложения на машиноместо -- $120 тыс. (дом Сад Лабиринт).

Интересен дом N7 в Гранатном -- особняк псевдоготического модерна, где находится Центральный дом архитектора. Он часто менял владельцев. А. Э. Эрихсон построил яркое по фактуре да и по первоначальному колориту здание для жены потомственного почетного гражданина Анны Луизы Леман, позже оно перешло к предводителю дворянства Московской губернии П. А. Базилевскому и принадлежало ему уже до самой революции. В 1919 году в нем разместился главный штаб Реввоенсовета, в 1920-х -- бюро по обслуживанию иностранцев, в 30-х -- канцелярия французского посольства.

О том, что вблизи пруда и окружающих переулков не только приятно гулять, но и жить престижно, говорит и обилие зарубежных посольств. Как правило, расположены они в зданиях бывших усадеб. В Гранатном переулке -- посольства Того, Таджикистана, во Вспольном (Георгиевском) -- Туниса, в Ермолаевском -- Уругвая, На Малой Никитской улице -- Нигерии, на Спиридоновке (правильнее называть ее Спиридоньевкой, как это было до 1945 года, когда ее переименовали в улицу Алексея Толстого) -- Перу, и самое яркое строение -- морозовский особняк Шехтеля, ставший Домом дипломатических приемов МИДа.

Район в любом случае всегда был востребован, и потому срок экспозиции появляющихся новостроек небольшой -- год-полтора, что объясняется высоким спросом. По самым оптимистичным прогнозам, к числу которых относится и данный Аленой Бригадновой, он и дальше будет развиваться, но достаточно медленно. Появление новых площадок маловероятно -- в ближайшие два, максимум три года, других пока не видно. Но привлекательность от этого не упадет. Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills, полагает, что перспективна реконструкция жилья с сохранением исторических фасадов зданий. Это непременное условие, которое позволит сохранить памятники архитектуры и стиль города для следующий поколений.

Иностранцы являются наиболее вероятными клиентами по аренде апартаментов в этих местах. Они с большим желанием поселяются рядом с Патриками, так как в районе имеются достойного уровня школы, очень развит коммерческий сектор: дорогие бутики, рестораны и прочее. К слову, преобладание аренды над продажей, да и то именно на первичном рыке, по мнению Алены Бригадновой, руководителя отдела городской недвижимости компании TWEED, вызвано малым количеством новых объектов в этом районе. А вот на вторичном рынке перевеса в пользу аренды нет, так как многие клиенты с удовольствием приобретают квартиры в старых отреставрированных и реконструированных домах на Патриарших.

Мне довелось несколько раз вести дискуссию с Алексеем Комечем, который активно работал с московским правительством и городской думой. По некоторым вопросам мы выступали как единомышленники, часто были оппонентами, но всегда вели споры в цивилизованном ключе. При этом городской закон Об особом порядке градостроительной деятельности в охранных зонах памятников истории и культуры и на исторических территориях города Москвы (так называемый сороковой закон), над которым я работал в думе, Алексей Ильич считал образцовым документом, одним из лучших в Европе, который он рекомендовал как модельный для других субъектов Российской Федерации.

Патриаршие настолько уникальны, что трудно представить ситуацию, что они станут конкурентами Остоженки или Плющихи. Они просто другие, особенные.
Международный доклад о состоянии работы с памятниками истории и культуры в Москве под броским названием Московское архитектурное наследие: точка невозврата, посвященный памяти покойного искусствоведа Алексея Комеча, наделал много шума в столице.

Как избежать ошибок Берлина, Лондона, Парижа?

Таким образом, мне представляется, я вправе выступить на тему охраны памятников в Москве. Тем более что в докладах зарубежных специалистов увидел не высокомерное желание поучать, приводя нам в пример европейские столицы, а желание оградить нас от тех ошибок, которые эти столицы совершили в недавнем прошлом.

Совершает свои серьезные градостроительные ошибки и Лондон, чего стоит только одно здание американского посольства, при взгляде с моста возвышающееся над кажущимся маленьким Тауэром как некий символ американского господства в Британии. А Париж? А Брюссель?

Действительно, достаточно пройтись по центральной части Берлина, чтобы увидеть ужасные примеры разрушения остатков городской среды: это и накрытое стеклянным колпаком от вакуумной установки здание бывшего Рейхстага, и пристроенное почти вплотную к Бранденбургским воротам современное здание какого-то банка, и резиденция канцлера в виде торгового центра с кубистической загогулиной перед ним, да и многое другое.

Надо научиться отличать просто старый дом от памятника культуры

И в этом отношении меня порадовало то, что специалисты молчаливо или даже практически прямо признают, что у нас дело охраны исторического наследия обстоит в среднем сегодня примерно так же, как в других европейских столицах, но при этом хотят, чтобы у нас стало лучше, чтобы мы избежали ошибок западных мегаполисов и столиц. Это высокая оценка, ведь мы только 15 лет назад начали по-новому работать по сохранению исторического наследия и облика города, отталкиваясь от прежних советских времен сноса храмов, разрушения дворцов, возведения безобразных сооружений в центре столицы, перестройки целых кварталов на исторических территориях. Новый Арбат, гостиницы Россия и Интурист, снос храма Христа Спасителя, Сухаревой башни и тысячи других примеров коммунистического варварства еще живо стоят у старшего поколения перед глазами.

Но, во-первых, надо вспомнить, откуда мы шли и к чему пришли за эти годы, ведь серьезный прогресс налицо.

Но есть в докладе и то, что огорчает: именно то, что мы не смогли превзойти европейские столицы в деле сохранения исторического наследия, нам и ставят в укор.

А в-третьих, западные специалисты в области охраны исторического наследия, работающие в госорганах, часто давали и дают нам другие рекомендации, отличные от рекомендаций участников доклада.

Во-вторых, ведь ни в одном столичном мегаполисе мира те требования, которые формулируют ученые в докладе в значительной мере комплексно и системно, не реализуются, перед нами нет реального живого примера.

Как же можно ругать нас за то, что мы в переходный период нашей истории всего лишь делали то, что нам показывали наши учителя в этом вопросе - деятели просвещенной старой Европы и Северной Америки? При этом такого относительно высокого уровня сохранения исторического наследия в России смогли достичь за эти годы только Москва и Санкт-Петербург.

Так, например, когда я был с делегацией в США, в Национальном тресте по охране исторического наследия, на мой вопрос, что главное в деле охраны памятников, его руководитель ответил четко: научиться отличать просто старый дом от памятника культуры. При этом памятник - сохранять, а просто старый дом по достижении износа - беспощадно сносить в целях развития города. И это в США, где в силу относительно короткой истории страны с большей тщательностью, чем в Европе, сохраняют памятники истории, культуры и архитектуры XIX и XX столетий.

Так, недавно Счетная палата России исследовала состояние дел в регионах России и обнаружила, что только в Москве и Санкт-Петербурге вопрос охраны исторического наследия решается удовлетворительно, остальные же регионы до сих пор испытывают влияние пещерного постперестроечного вандализма и советского пренебрежения к делу сохранения исторического наследия России.

Каким мы хотим видеть наш город

В докладе также довольно тенденциозно указывается, что якобы в Москве утрачены около тысячи исторических или ценных домов и около двухсот памятников архитектуры, находящихся под охраной.

Но последние годы стало модным критиковать именно власти города Москвы за развитие исторических территорий и реставрацию памятников, хотя половина объектов такого рода в Москве принадлежит Российской Федерации, и федеральные ведомства и учреждения внесли выдающийся вклад в дело разрушения комплекса Российской государственной библиотеки, усадьбы Разумовских и других ценных исторических объектов.

Ведь исторический город может быть, по меткому выражению одного искусствоведа, антикварной лавкой, где бережно сохраняются исторические здания, представляющие ценность именно в своей подлинности. Отчасти же исторический город является и визуальным рядом, образом, картиной, декорацией, и сохранение фасадов просто старых домов, и бережное новое строительство в духе исторического времени в нем также возможно. А вот чем старый город быть не может - это лавкой старьевщика, где под видом исторической подлинности сохраняется разный хлам. Ведь только в пределах Садового кольца, по мнению компетентных специалистов, кроме двух тысяч домов-памятников и шести тысяч домов, которые могут зачастую с натяжкой представлять некую художественную или архитектурную ценность, имеется две тысячи вообще ничего не значащих ветшающих строений, которые придется со временем все снести и расселить их жителей в новых домах в центре.

Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает понятие ценный или исторический дом (равно как и законодательство ряда зарубежных стран). Есть дом-памятник истории и культуры и старый дом, остальное все сегодня от лукавого. Хотя, наверное, в будущем стоит предусмотреть категории ценных объектов городской среды. Недавно я внес предложения по разработке городских законов Об архитектурном зонировании города Москвы и О художественном оформлении города Москвы, и мэр распорядился включить их подготовку в план первоочередных законопроектных работ. Но пока нет такой категории - ценный или исторический дом, никто не вправе требовать от власти делать то, что не предусмотрено федеральным или московским законом. А чтобы разработать московский закон такого рода, требуется ясное понимание того, каким мы хотим видеть наш город.



Главная --> Публикации