Главная --> Публикации --> "система-галс" выбрала направление Дачные, садоводческие, огородные и гаражные объединения получат новую финансовую отчетность Втб-24 придумал специальную ипотечную программу для сочи Как можно повысить ликвидность офиса "прана" борется за юкосовскую сдачу

Процент отсева желающих взять ипотечный кредит неизвестен. Но даже те, кому удалось получить ссуду, бывали неприятно поражены тем, что на подготовительной стадии сделки банки едва не выворачивали соискателя наизнанку, изучали его документы буквально под микроскопом.

Ипотечные кредиты составляют сейчас чуть более 5% от всех ссуд, выданных российскими банками частным заемщикам. Таких кредитов могло бы быть и больше -- финансовое положение банков позволяет. Не позволяет финансовое положение самих заемщиков.

Всякий трезвый банкир просто обязан позаботиться о гарантиях возврата столь крупного кредита. Стандартная система безопасности насчитывает три составляющие. Первая -- оценка адекватности заемщика и его кредитоспособности. Второй и третий элементы гарантии -- соответственно залог и наличие суммы первоначального взноса на приобретаемое жилье.

Не спешите обвинять банки в жлобстве. Если бы вам пришлось оказаться в сопоставимой бытовой ситуации -- предстояло принять решение, давать ли в долг незнакомому человеку крупную сумму надолго,-- вы бы в первую очередь позаботились о гарантиях возврата, попытались понять, что за фрукт перед вами, соображает ли он, на что подписывается.

Кроме того, существуют реальные препятствия для реализации залога. Закладная на единственную крышу над головой воспринимается заемщиком как короткий поводок: не сможешь платить по кредиту -- вообще на улице окажешься. Но на практике реализовать эти угрозы банку чрезвычайно сложно. Если у заемщика нет бабушек-тетушек, куда бы его можно было насильственно выпихнуть и прописать, то выселить семью должника в буквальном смысле на улицу не позволит отечественное законодательство. А если еще под одной крышей с ним прописаны несовершеннолетние дети или пенсионеры, дело вообще труба. После принятия закона об ипотеке вносились поправки в Гражданский кодекс, в определенных случаях позволяющие банку действовать жестко. Предполагалось создать специальный жилой фонд, самый дешевый и простецкий, куда бы переселялись ипотечные банкроты. Но это решение в большинстве регионов пока существует только на бумаге. Поэтому залог имеющейся квартиры -- это скорее элемент устрашения заемщика, нежели реальный инструмент воздействия на него.

В качестве залога обычно выступает уже имеющаяся у заемщика недвижимость. Даже при наличии залога по кредиту банки принимают на себя серьезные риски. Существует, например, такой риск, как снижение цен на недвижимость и, как следствие, обесценивание залога. Сейчас он кажется смехотворным, но нельзя исключать, что через несколько лет в случае какого-нибудь глобального мирового экономического кризиса он станет реальным. В 1998 году мы проходили опыт стремительного удешевления недвижимости.

Наличие суммы первоначального взноса для банкира является подтверждением серьезности намерений заемщика, демонстрацией того, что клиент отдает себе отчет, во что ввязывается. Что он кредитоспособен, наконец. Никакие самые жаркие честные-пречестные обещания много-много заработать и все-все отдать не убедят банкира весомее, чем уже накопленная кучка денег.

Тем не менее отсутствие даже такой декоративной гарантии может стать поводом для отказа в выдаче кредита. С точки зрения банкира, к нему обращается голь перекатная, бомж и просит нехилую сумму. Безусловно, совсем без жилья может оказаться и вполне приличный человек, например молодой амбициозный специалист, приехавший покорять столицу, или щепетильный гражданин после развода. Так ведь амбициозность и щепетильность бумажками не подтвердишь. А банкиру это надо -- принимать на себя риски случайного прохожего?

Кризис получился отнюдь не локальный. Снизились продажи недвижимости, начали проседать строительная промышленность и сектора, ориентированные на производство товаров для обустройства жилья. Проблемы банковского сектора зацепили смежные финансовые институты -- страховщиков, хеджевые и инвестиционные фонды. Кризисные явления в финансовых институтах экспортировались на международные рынки -- полетели вниз фондовые индексы практически всех стран, а в конце июля после очередной сводки плохих ипотечных новостей случился единовременный обвал фондовых рынков. Бабахнуло и в России. И клубок американских проблем еще не размотан, основная масса банкротств и прочих неприятностей в экономике еще впереди. Специалисты уже открыто предупреждают о реальной опасности разворачивания мирового финансового кризиса. А началось-то все с выдачи либеральных ипотечных кредитов.

Иллюстрацией того, чем может обернуться раздача кредитов с нулевым взносом, является нынешний кризис на рынке ипотечного кредитования в США. Еще лет шесть назад такие кредиты выдавались лишь при наличии у заемщика минимум 50% от суммы приобретаемого жилья. После трагедии 11 сентября власти решили взбодрить пребывающую в шоке нацию и разрешили банкирам снизить планку требований к заемщикам. Многие банки начали предлагать ипотечные программы с нулевым взносом, буквально раздавали кредиты направо и налево, первому встречному, который купился на доступность ссуды, не рассчитав свои силы. В итоге объем неплатежей по ипотечным кредитам достиг критической массы -- около $1,7 трлн. Начались проблемы у банков. В стадии отчуждения сейчас находится более 170 тыс. объектов жилой недвижимости.

При получении ипотечного кредита свои силы надо просчитывать тысячекратно и с учетом перспективы. За неэлитную однушку-двушку придется ежемесячно в течение 20 лет выплачивать банку от $1,5 тыс. до $2 тыс. Такое в нашей стране могут позволить себе единицы. И тут мы упираемся в другую проблему -- несоразмерности стоимости жилья и доходов основной массы населения. Но это уже проблема экономики в целом. Можно принимать сколь угодно много целевых государственных программ -- хоть Доступное жилье, хоть Супердоступное жилье. Для большинства граждан оно все равно не станет доступнее. Можно сколь угодно взывать к банкирам, призывая их снизить планку требований по выдаче ипотечных кредитов, грозить им пальцем или даже стучать по столу кулаком. Они не могут, да и не должны стараться взвалить на свои плечи глобальную социальную проблему. У них свой бизнес.

Статистики (во всяком случае, публичной) об уровне неплатежей российских заемщиков именно по ипотечным кредитам не существует. Есть общая цифра по всем видам кредитов населению -- 3%. Но многие банки прячут неплатежи, и аналитики утверждают, что реально эта цифра составляет 11-12%, а у некоторых банков и все 30%. Основные невозвраты, впрочем, приходятся не на ипотечные, а на потребительские кредиты. С одной стороны, к теме разговора это никак не относится. С другой стороны, это лишнее подтверждение принципиальной порочности практики нулевых кредитов. Основная масса неплатежей идет как раз по соблазнительным своей доступностью так называемым экспресс-кредитам, оформляемым, если не сказать втюхиваемым прямо в магазинах практически каждому желающему. Неплательщики не имели злого умысла обмануть банк, они просто не рассчитали свои силы.

-- Причина того, что наш банк не выдает ипотечные кредиты без первоначального взноса, проста: такие кредиты не подходят для секьюритизации. Требования, которые предъявляют инвесторы, рейтинговые агентства и организаторы финансирования, однозначно говорят о том, что коэффициент LTV (loan to value -- отношение размера кредита к стоимости залога) не должен быть равен 100%. Это вопрос рисков.

Александр Винокуров, генеральный директор банка КИТ Финанс:

Сейчас наша практика показывает, что основная масса российских клиентов стремится не к минимальному, а, наоборот, к более высокому уровню взноса. Кредиты с размером взноса 20, 30 и даже 50% занимают все большую долю в нашем ипотечном портфеле.
Год назад, 1 сентября 2006 года, в стране была объявлена дачная амнистия. На надлежащее оформление права собственности новый закон отвел три года и четыре месяца -- до 1 января 2010 года. За прошедший год в территориальные органы Федеральной регистрационной службы (ФРС, или Росрегистрация) обратилось не более 1% владельцев участков. Такой результат дает право констатировать, что амнистия провалилась.

Мы уверены, что стопроцентный кредит на жилье является продуктом с повышенным риском, особенно на стагнирующем или падающем рынке жилья. По нашей ипотечной программе установлен первоначальный взнос в размере от 10% от стоимости приобретаемого жилья. Таким образом мы минимизируем риски банка в случае, когда необходима реализация предмета залога (квартиры). То, к чему приводят рискованные шаги на рынке ипотеки, мы уже увидели на примере рынка subprime (ипотечные кредиты с высоким риском) в США.

Первый вопрос: почему? Одна из самых популярных версий -- неготовность Росрегистрации к новому объему работ. Действительно, проблему можно было предвидеть, поскольку были известны и примерный объем работ -- количество домохозяйств в стране, и среднее время обработки запроса в территориальных органах ФРС. Тем не менее исправлять ситуацию приходилось на ходу. Только к началу этого лета министр юстиции Владимир Устинов смог констатировать, что его ведомство увеличило штат работников ФРС, занятых недвижимостью: Мы уже получили 1,5 тыс. человек. Сейчас их хватает, но в дальнейшем мы ожидаем увеличения количества обращающихся людей и поэтому ставим перед правительством вопрос об увеличении дополнительной штатной численности до 6 тыс. человек. При этом министр заверил: С реализацией программы мы вернем эти единицы и в дальнейшем не будем использовать их в нашей работе. К сожалению, четырехкратное увеличение штата само по себе не означает четырехкратного роста отдачи (также совершенно недостаточного), тем более от временных работников -- непрофессионалов по определению. Результат известен: очереди, предварительная запись, особые тарифы за срочность, посредники.

Упрощенный беспорядок
На юридическом языке дачная амнистия -- это закон N93-ФЗ О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости. Фактически это поправки в Гражданский, Земельный, Налоговый кодексы, в закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другие. Предполагалось, что воспользоваться упрощенным порядком должны 14 млн сельских семей, 24 млн семей горожан-садоводов и еще 5-6 млн городских семей, имеющих в деревне что-то оставшееся от бабушки или купленное для полноценного отдыха. На самом деле в органы госрегистрации обратилось чуть менее полумиллиона граждан.

Бог миловал. С момента объявления так называемой дачной амнистии в органы Росрегистрации обратились 238 тыс. граждан,-- сообщил на пресс-конференции 23 апреля руководитель ФРС Сергей Васильев.

Удивительно, но вместе с этой причиной неудачи амнистии буквально через запятую называется слабая информированность и пассивность населения. Трудно представить, что произошло бы, обратись 40 млн владельцев участков в ФРС в первые же месяцы.

Новейшая мифология
Прежде всего необходимо избавиться от правовых стереотипов, или, если угодно, мифов.

Чиновники Росрегистрации всячески подчеркивают увеличение темпов дачной амнистии". Правда, региональные управления иногда оперируют и данными о количестве выписок и справок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за аналогичный период 2006 года, при том что амнистия началась в сентябре. Тем не менее почти за год ФРС не наладила периодической публикации данных ни о количестве обращений, ни о количестве зарегистрированных прав собственности в абсолютных цифрах.

Картографирование регулярных поселков последних лет, как правило, безупречно. Границ охраняемых природных территорий -- тоже. Даже карты, съеденные мышами в земкомах, легко поддаются восстановлению. В конце концов, геодезические знаки мышам не по зубам. Правда, и их иногда выковыривают: сначала трактор проедет неловко, столбик полежит немного, а потом его уже и нет. Большинство же участков просто не нуждаются в новых обмерах.

Во-первых, от мифа о беспорядочном состоянии прежней межевой документации. Картографирование страны было фактически завершено в 1960-х годах. Описание сопровождало изменения границ владений даже во времена, когда колхозы дважды в год прирезали или урезали участки для ведения личного подсобного хозяйства. Вряд ли к началу 1980-х в стране осталось хоть одно село или садоводческий поселок, не прошедший геодезическую съемку, которая трижды была продублирована для хранения в архивах районного, областного и главного управления геодезии и картографии.

Наконец, третий миф гласит, что именно граждане обязаны заботиться об оформлении права собственности в соответствии с последними новинками законодательства. Собственно, почему? Законодатели и исполнители могут менять правила игры хоть ежегодно. Что ж, пусть это будет их радостью и их головной болью. Землевладелец должен узнавать об этом в последнюю очередь, когда получит заказным письмом новое свидетельство о праве собственности с описанием и планом участка.

Во-вторых, необходимо избавиться от мифа о бесспорных преимуществах и необходимости унификации документов, подтверждающих права собственности. В Британии владелец участка может показать вам купчую или пожалование от 1715 года. Да, они заметно отличаются от современных правоустанавливающих документов. Ну и что? В каждой юридической компании есть соответствующие каталоги образцов. И даже если документ окажется совсем древним, это приведет не к катастрофе, а к восторженным откликам в местной прессе.

При таком подходе амнистия прошла бы почти незаметно для добропорядочных граждан (как это и должно быть) и не поставила бы на уши полстраны.

Большинство владельцев его внимательно изучат и положат в сейф или папку с документами, да и старое свидетельство оставят там же. Чаще решать проблему пришлось бы не столько с ФРС, сколько с соседями, поскольку несоответствие плану смежного забора задевает интересы обоих. А значит, решение будет найдено. Сегодня совместного заявления об отсутствии претензий недостаточно -- вы хоть женитесь на соседке, но землемера пригласить обязаны. Одно только устранение этого непонятного правила сделало бы возможным межевание поселка целиком и в разы облегчило бы непосильный труд геодезистов.

Многих владельцев участков эти суммы не смущают (Дайте мне только такую бумажку... Окончательную бумажку! Настоящую! Броню!). Для других это больше, чем пенсия за год.

Издержки бумагооборота
Итак, государство в очередной раз объявило амнистию не гражданам, а себе. И как всегда, за счет граждан. Первоначально на частные геодезические компании был пролит золотой дождь. В считанные недели стоимость оформления земли в Подмосковье взлетела до 30 тыс., а затем и до 50 тыс. рублей. Еще чуть позже оказалось, что с 30 тыс. все только начинается.

Согласно областному закону, землеустроитель обязан выполнить для заказчика следующую работу: собрать информацию о земельном участке, содержащуюся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, геодезической, картографической и иной (связанной с использованием, охраной и перераспределением земель) документации.

Региональные органы власти пытаются ограничить верхний предел выплат землемерам. Например, в июле этого года Мособлдума приняла закон О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства. Предел установлен в размере не более 450 рублей за сотку и будет действовать до 1 января 2010 года. При этом максимальная общая сумма оплаты работ землеустроителя на одном участке не может превышать 7 тыс. рублей. То есть максимальная стоимость землеустроительных работ установлена для участков в 15-16 соток, далее цена не увеличивается.

Казалось бы, зачем эти справки частному землемеру? По-хорошему, он должен обмерить и нарисовать то, что есть, и передать в Росрегистрацию. Сегодня же граждане, по сути, оплачивают бумагооборот государственных учреждений через частного посредника!

Обратите внимание на количество и статус инстанций, в которых землеустроитель должен собрать информацию о земельном участке, и станет понятно, почему геодезисты говорят, что им проще закрыть лавочку, чем работать по 450 рублей за сотку. Расходы на осуществление только первой стадии работ (сбора бумаг) подразумевают суммы в полтора-два раза большие, чем 450 рублей за сотку.

Ну а пока... В Армизонском районе Тюменской области одна из землеустроительных компаний взимала плату за проведение работ по межеванию в большем размере, чем это предусмотрено региональным законодательством. Прокурор Армизонского района оспорил действия компании в суде. Коммерческая организация согласилась с требованиями прокурора и добровольно отменила незаконные расценки. Вот и все санкции.

Умилительное в своей простоте решение проблемы предложил председатель заксобрания Тверской области Андрей Епишин, заявив, что стоит просчитать возможность компенсации из бюджета части затрат организациям, занимающимся межеванием.

Правда, по данным ОГУП Орловский центр Недвижимость" (до 55% рынка межевания в области), себестоимость землеустроительных работ составляет около 4 тыс. рублей за средний участок. Убытки покрываются за счет других видов деятельности (межевание занимает около 18% в общем объеме услуг предприятия). Кстати, межевание в садовых товариществах часто проводится оптом, и это обходится садоводам в 700 рублей за участок.

Оптом дешевле
По данным газеты Орловская правда (N76 за 15 мая), средняя стоимость межевания всего участка под личное подсобное хозяйство составляет по области 2,7-3 тыс., под садоводческие участки -- 1,5-2 тыс., под гаражи -- 1,3-1,8 тыс. рублей. Стоимость межевания участка под ИЖС составляет в Орловской области 2,3-2,5 тыс. рублей, в Калужской -- около 6 тыс., Брянской -- от 2 тыс. до 6 тыс., Тамбовской -- до 4 тыс., Рязанской -- 3-5 тыс. рублей.

Николай Иванов, замруководителя ФРС по Московской области:

Но чего ждать 10 млн участковладельцев Московской области? Сегодня определились три категории граждан. Одни оплачивают ускоренную процедуру или обращаются к компаниям, оказывающим посреднические услуги,-- нотариальным, юридическим, риэлтерским. Другие штурмуют территориальные отделы Росрегистрации, третьи, что называется, не парятся. Участок у них не отнимут в любом случае. Они лишь не смогут после 1 января 2010 года совершить сделку с ним без свидетельства о праве собственности. Если они этого не планируют, то могут ждать сколь угодно долго.

Ощутимые улучшения в диалог между регистрационной службой и заявителями привнес утвержденный приказом Министерства юстиции Российской Федерации Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который устанавливает единые часы приема заявителей, обязанность вести предварительную запись на прием по телефону и электронной почте, требования к оборудованию присутственных мест.

-- Проблемы, свойственные практически всем бюджетным организациям, есть и у нас. В первую очередь сложности при заполнении вакансий. Не секрет, что квалифицированного специалиста, отвечающего всем требованиям государственного гражданского служащего и владеющего спецификой регистрационной работы, привлечь зарплатой в 6-8 тыс. рублей непросто.

Владимир Сметанин, старший партнер юридической фирмы Мегаполис:

Количество обращений в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, связанных с упрощенным порядком оформления прав, невелико. Так, в июле этого года подано около 24 тыс. заявлений, что составляет менее 1% от общего количества заявлений, поданных в этот период. Таким образом, основная масса обращений еще впереди.

Что касается снижения стоимости межевания и упрощения процедуры составления кадастровых планов участков, можно сказать следующее. Проще процедуры не будет и не должно быть. Документ должен содержать все основные данные для целей сделки, целей использования, кадастровой стоимости, как ориентира для фискалов, профессиональных оценщиков и т. д. Создать такой документ, а также межевое дело к нему дешево не получится.

-- Итог дачной амнистии легко было предсказать. Сегодняшняя система регистрации без финансовых, моральных и временных затрат в собственность дачных участков и домов на них прямо противоположна тому, что было транслировано населению. Намерение навести порядок в земельном вопросе за три года, помноженное на стремление чиновников отчитаться о победе, придало кампании ажиотажный характер, обернулось высокой стоимостью услуг по межеванию (несмотря на постановления региональных властей, регламентирующих максимальную стоимость, рынок диктует свои цены), увеличением обслуживающего амнистию чиновничьего аппарата, усилило нагрузку на судебную систему. В судах уже лежат соседские дела. На подходе иски против местных администраций. Пока люди еще только входят во вкус этой кампании.

-- С введением дачной амнистии услуги по проведению геодезии и межевания возросли в разы. Официальный прейскурант коммерческих структур, которые проводят эти работы, начинается с 18 тыс. рублей. За эти деньги клиент может ждать специалиста больше полугода, он приедет к вам, когда у него будет время. Если требуется провести работы в течение трех-четырех месяцев, то цена поднимается уже до 50-60 тыс. рублей.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН-агентство недвижимости:

Участки однозначно нужно приватизировать. Вряд ли будет возможно дождаться ситуации, когда процесс облегчится до такой степени, что все можно будет сделать за неделю без нервов и лишних денег.

Если вы хотите получить услугу через Земельный комитет, где тарифы гораздо ниже (4-5 тыс. рублей), то имейте в виду, что дождаться проведения работ в прогнозируемые сроки практически невозможно, так как геодезистов всего один-два человека на район. Введение предельной цены межевания пока никак не повлияло на реальную картину -- люди предпочитают пользоваться услугами коммерческих структур, и те, как и прежде, готовы их обслужить.





Квартира в спальном районе столицы -- это не только несколько десятков тесных метров и загазованный двор, но и несколько миллионов рублей, которые могут обеспечить вполне приятную, спокойную и здоровую жизнь на свежем воздухе. Возможность поменять стандартную трешку в панельном доме на окраине столицы на собственное жилье в недалеком Подмосковье изучала корреспондент Жилого дома Наталья Капустина.



По наблюдениям специалиста агентства недвижимости DOKI Аллы Ефремовой, как правило, за город переезжают семьи с двумя и более детьми, в которых один из супругов не работает либо деятельность супругов не связана с ежедневными поездками в Москву. Также за город переезжают люди, способные управлять своим бизнесом на расстоянии. В практике агентства была подобная сделка. Семья, продав четырехкомнатную квартиру на Ленинградском проспекте, переехала в загородный дом, расположенный в 18 км от МКАД по Пятницкому шоссе,-- рассказывает Алла Ефремова.-- На деньги, оставшиеся от продажи квартиры, семья приобрела однокомнатную квартиру в Тушине для сохранения московского статуса и, как следствие, московских льгот и пенсии для матери супруга.

Прочь из Москвы
Столица становится городом для работы -- жизнь в пределах МКАД с каждым годом превращается в бесконечно дорогое и весьма сомнительное удовольствие. Если у вас нет причин жить именно в Москве, с ее нескончаемыми пробками, ухудшающейся экологической обстановкой, дорогими магазинами и недоступными для среднего кошелька развлечениями, если для вас природа и душевный покой, сопряженный с физической активностью, важнее московской прописки, значит, вам стоит рассмотреть возможность переезда за город, в деревню или коттеджный поселок.

Как правило, из города переселяются семьи, способные приобрести жилье бизнес-класса, которые могут позволить себе обменять квартиру, например, на таунхаус,-- объясняет Алексей Шленов.-- У людей с большими финансовыми возможностями обычно есть жилье и в городе, и за городом, так что необходимости продавать квартиру ради дома у них нет. В компании Миэль сделки с продажей квартиры в Москве и переездом за город есть, но их количество невелико. Совсем недавно семья -- мужу и жене около 35-40 лет -- продала в Москве трехкомнатную квартиру (около 80 кв. м) в панельном доме за $330 тыс., взяла ипотечный кредит и купила дом в Подмосковье, общей площадью 500 кв. м за $990 тыс..

По данным Алексея Шленова, заместителя генерального директора Миэль-Брокеридж по регулярному рынку, сделки с продажей единственной квартиры в Москве и переездом за город на рынке недвижимости случаются редко: потерять статус жителя столицы мешают сложившиеся стереотипы. Если вы решили продать единственную квартиру и переехать за город, было бы разумно часть суммы, вырученной от продажи московской квартиры, вложить в недорогую новостройку или приобрести на эти деньги комнату, тем самым сохранив статус москвича.

Комфорт с отсрочкой
Самое заманчивое предложение -- дом в охраняемом коттеджном поселке с развитой инфраструктурой. На деньги, вырученные от продажи нашей квартиры, такой дом в готовом виде купить практически невозможно: предложения в построенных и введенных в эксплуатацию коттеджных поселках нижней ценовой категории начинаются от $500 тыс., а на поселки бизнес-класса указанной суммы ($380 тыс.) явно не хватит. Поэтому нам придется либо покупать дом в поселке на стадии строительства и ожидать его завершения на съемной квартире, либо ждать, когда на рынке появятся более дешевые варианты.

Если ипотечный кредит не для вас, придется искать дом подешевле. Такое жилье можно найти и в организованном коттеджном поселке, и в деревне, и в частном секторе небольшого подмосковного города.

Цены в наиболее доступном коттеджном поселке начинаются от $74 тыс.: 35-й км Симферопольского шоссе, поселок Единство. За $250-400 тыс. можно рассчитывать на хороший, качественный дом в организованном поселке. Но надо учесть, что если заключить договор на строительство дома сейчас (чтобы минимизировать затраты), то готовый дом в поселке будет только через два года,-- предупреждает Антон Архипов.

Рассмотрим первый вариант. По данным руководителя салона загородной недвижимости Резиденция компании Инком-недвижимость Антона Архипова, сейчас в активной продаже находится более 50 поселков, где можно подобрать такое жилье. Наиболее приближенный к Москве расположен в 2 км от МКАД: 2-й км Калужского шоссе, смешанный поселок коттеджей и таунхаусов Лесные поляны, стоимость владений начинается от $360 тыс.

Есть варианты и в поселках, строительство которых близится к завершению. Например, в недорогом коттеджном поселке Андреевское, который строится на 45-м км Новорижского шоссе. При покупке участка со строительным подрядом стоимость контракта рассчитывается в зависимости от площади участка: дом площадью 327,42 кв. м на участке 12 соток стоит от $280 тыс., а такой же по площади дом на участке 15 соток -- от $290 тыс. На момент написания статьи в поселке остались непроданными три участка, строительство поселка, как объяснили в компании Зеленый мир, которая занимается его реализацией, завершится во втором квартале 2008 года. Нам посоветовали покупать землю с подрядом не откладывая: в сентябре продажи активизируются, и участки быстро закончатся.

Так, весной 2009 года должно завершиться строительство коттеджного поселка экономкласса Вестерн, который начал строиться в марте этого года. Расположен поселок в 43 км от МКАД по Новорижскому шоссе. В поселке будет 83 дома, ближайший населенный пункт -- деревня Дарна с действующим храмом Крестовоздвижения. Участок 10,5 сотки с домом площадью 200 кв. м стоит от 7688 тыс. до 8468 тыс. рублей в зависимости от расположения участка и очереди строительства.

Домик в деревне
Более дешевый вариант -- покупка дома в деревне. Его стоимость зависит от размеров и качества строения, площади земельного участка, наличия коммуникаций и расстояния от Москвы. Например, за $300 тыс. предлагается кирпичный трехэтажный дом общей площадью 420 кв. м на участке 16 соток в деревне Мишутино рядом с Сергиевым Посадом, в 50 км от МКАД. К дому прилагаются кирпичный гараж на две машины, баня, беседка, хозблок, плодовые кусты и деревья.

Заметим, что за последние несколько месяцев о многомиллионных инвестициях в создание недорогих коттеджных поселков объявили сразу несколько крупных девелоперских компаний. Так что через два-три года быстро обменять квартиру в Москве на хорошее загородное жилище ценой $300-400 тыс. будет гораздо проще.

Еще один вариант -- покупка нового таунхауса недалеко от Москвы, в экологически чистом месте. Сейчас, например, за $300 тыс. продаются таунхаусы в Ивантеевке, в охраняемом поселке Южный (срок сдачи -- третий квартал 2007 года), которые представляют собой четырехуровневые коттеджи со встроенным гаражом на два машиноместа; проложены все централизованные коммуникации, ремонт сделан под чистовую отделку.

Если развитая инфраструктура вам дороже природы, можно приобрести собственный отдельно взятый рай практически в шаговой доступности от Москвы -- в одном из городов-спутников. Например, за дом со всеми удобствами в Королеве, в 6 км от МКАД, в 20 минутах езды от метро ВДНХ, в непосредственной близости от нового стадиона, тренажерного зала, бассейна, теннисных кортов и реки Клязьмы, придется отдать $350 тыс. Но сделка того стоит, если учесть, что общая площадь кирпичного двухэтажного дома составляет 150 кв. м (кухня-столовая -- 20 кв. м, комнаты изолированные -- 18,3 плюс 16,3 плюс 13,5 плюс 9,3 кв. м, терраса -- 9 кв. м, холл -- 20 кв. м, ванная -- 9 кв. м), в доме магистральный газ, водопровод, московский телефон и скоростной интернет, встроенный гараж и небольшой участок с фруктовым садом и хозяйственными постройками.

Добавьте сюда и расходы на обустройство и содержание участка (саженцы, удобрения, газон и т. п.), на поддержание в надлежащем состоянии забора, хозяйственных построек, непредвиденные расходы на случай аварийных ситуаций, особенно если вы решили купить дом в деревне. Все перечисленные расходы стоит сразу заложить в бюджет и искать дом минимум на 10-15% дешевле, чем стоит ваша московская квартира.

Доплата за природу
Жизнь в загородном доме сопряжена с дополнительными расходами. Помимо земельного налога это расходы на эксплуатацию ($300-500 в месяц в зависимости от площади дома и количества жильцов), на охрану, на приобретение дополнительного автомобиля, если вашим домочадцам приходится регулярно бывать в столице по делам (от $10 тыс.), на бензин (в среднем на 500 рублей в день больше, чем в городе). Дороже обойдется и содержание ребенка (на услуги няни и домашнего персонала надо заложить минимум $1 тыс. в месяц), и его медицинское обслуживание, если поблизости нет детского медучреждения ($150-200 стоит выезд врача за МКАД, скорая еще дороже). Кроме того, даже косметический ремонт загородного дома (а его ведь нужно ремонтировать не только изнутри, но и снаружи) будет обходиться вчетверо дороже, чем городской квартиры.

Задача: продать квартиру и на меньшие деньги купить загородный дом со всеми удобствами.

Дано: трехкомнатная квартира в районе конечной станции метро общей площадью 75,2 кв. м. Стоимость квартиры -- $380 тыс.

Олег Ступеньков, соучредитель НАМИКС (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства):

Возможное решение: дом в коттеджном поселке площадью 280 кв. м. Стоимость дома -- от $280 тыс.

Рынок загородной недвижимости в регионах представлен единичными проектами, причем региональные девелоперы пошли по пути московских девелоперов и прежде всего взялись за строительство поселков бизнес- и премиум-класса. Ситуация может сильно измениться через четыре-пять лет, когда будут завершены первые проекты по строительству малоэтажных домов в рамках реализации программы Доступное жилье.
Вот уже в течение десяти месяцев цены на недвижимость в Москве стоят на месте, а по некоторым секторам рынка даже снижаются. При этом в большинстве крупных городов рынок устойчиво растет, хотя и не такими темпами, как в Москве год назад. Если в начале остановки цен многие эксперты ожидали не просто падения столичного рынка, а обвала, то сейчас об этом речь не идет.

-- Дома в организованных поселках экономкласса на сегодняшний день не могут стать заменой квартиры в Москве, так как проекты этого ценового сегмента строятся на значительном удалении от МКАД и являются, по сути, дачными поселками. Часть покупательского спроса распространяется на неорганизованную застройку, дома в дачных кооперативах, частные коттеджи в черте подмосковных городов. Еще недавно такое предложение можно было найти по очень низким ценам. Однако ценовой бум коснулся и этого сегмента. Поэтому теперь по показателю цена-качество отдельно стоящие дома или поселки без единой службы безопасности, эксплуатации и сервиса значительно уступают коттеджам в организованных поселках.

По разным оценкам, доля инвестиционных покупок еще год назад составляла от 10% до 40%. Точной статистики на этот счет нет и быть не может: ведь с точки зрения оформления инвестиционная покупка квартиры ничем не отличается от обычной.

Технология обвала
Остановка цен на рынке жилой недвижимости чревата обвалом в том случае, если высока доля инвестиционных покупок. Московский рынок еще год назад был в значительной степени инвесторским, то есть большое количество людей покупали квартиры не для того, чтобы в них жить, а для перепродажи после повышения цен.

Далее подключается вторичный рынок. Значительная доля продавцов на нем -- те, кто вынужден быстро продать свою квартиру по тем или иным обстоятельствам (в связи с альтернативной покупкой, переездом в другой город и т. д.). Они могут конкурировать с юридически чистыми и физически свободными квартирами инвесторов только одним способом -- отчаянно демпингуя. Таким образом остановка цен приводит к обвалу.

Как только цены останавливаются, инвесторы стремятся зафиксировать прибыль и начинают массовую продажу квартир. Этот процесс облегчает то, что инвестиционные квартиры как правило чисты юридически, не имеют обременений и в любой момент готовы к продаже. Да и сами частные инвесторы -- люди активные, внимательно следящие за рынком.

Психология и стратегия
Первая причина -- психология отечественного частного инвестора. Если говорить точнее, большая часть покупателей московской недвижимости являются инвесторами только наполовину. К примеру, покупает человек из нефтеносного региона квартиру в строящемся доме, имея в виду прежде всего то, что вскоре она повысится в цене. Но, кроме того, он рассчитывает также иметь представительскую квартиру в столице, а возможно, в будущем переехать сюда на ПМЖ или, например, оставить недвижимость детям. Такой полуинвестор не кинется продавать квартиру после остановки и даже небольшого падения цен. Наоборот, его логика другая: пусть сейчас квартира подешевела, а лет через пять наверняка снова подорожает, так зачем же торопиться с продажей?

Вопрос в следующем: почему за десять месяцев этого так и не произошло в Москве, несмотря на значительное количество инвестиционных квартир?

Повлияло на ситуацию и то, что в Москве строится все меньше жилья на продажу. Если еще три года назад менее четверти строящегося в столице жилья отдавалось на выполнение социальных программ (то есть не поступало в продажу), то сейчас -- больше трети. А общий объем строительства не увеличивается и составляет по-прежнему 5 млн кв. м ежегодно. Это стратегия московского правительства, власти неоднократно заявляли о том, что доля социального жилья будет увеличиваться.

Конечно, часть краткосрочных инвесторов предпочли продавать квартиры на пике цен и зафиксировать прибыль, но, по всей видимости, их количество оказалось не так велико, чтобы вызвать обвал цен.

Сейчас покупатель, имеющий ограниченный бюджет (до $200 тыс.), практически ничего не найдет на первичном рынке Москвы. За счет этого ослабляется конкуренция на вторичном рынке, большую часть которого составляют именно квартиры экономкласса.

Происходит это в основном за счет вымывания с первичного рынка самого дешевого сектора -- панельных домов. Именно такие дома традиционно строятся для очередников, переселенцев из пятиэтажек и т. д. Домостроительные комбинаты занимаются инвестированием в основном на территории области или в самых отдаленных московских районах (например, в Кожухове), а основная доля их производства приходится как раз на городской заказ.

В июле эксперты отметили небольшой рост (в пределах одного процента) в секторе дешевого жилья. Такой рост меньше статистической погрешности, однако характерно, что он наметился за месяц до начала высокого сезона. Это позволяет наблюдателям прогнозировать возможную коррекцию цен в сторону увеличения уже этой осенью.

И наконец, места под новую застройку в Москве остается все меньше, соответственно, оно становится все дороже. На городских аукционах ставки доходят до $700 за квадратный метр будущего жилья -- понятно, что застройщики ни при каких обстоятельствах не будут снижать цены. А либерализация ипотечного кредитования (понижение ставок и первоначального взноса) позволяет удерживать высокий спрос.

Динамика роста цен во многом зависит от состояния рынка новостроек. Показательно, что наиболее высокий рост в первой половине 2007 года наблюдался именно в тех центрах, где строят много нового жилья, например в Нижнем Новгороде или Новосибирске. Наибольший показатель дает Омск, где, по расчетам местных аналитиков, рост цен на первичном рынке составляет $100 за квадратный метр в неделю.

Далеко до потолка
А в российских регионах в настоящее время продолжается повышательный тренд. В последние два-три года цены на недвижимость выросли практически во всех городах России. Недвижимость, которую еще в 2004 году можно было приобрести по $700-750 за квадратный метр, к настоящему времени продается по $1500-2000, причем повсеместно, будь то Пенза, Архангельск или Иркутск. Особенно ощутим рост в крупных городах-миллионниках (а также нефтегазовых столицах, но эти богатые и иногда совсем крохотные города можно считать особой территорией России с отдельными экономическими закономерностями). Экономический подъем приводит к тому, что на местные рынки жилья выходит больше денег, а следствием этого является рост цен на недвижимость, который, в отличие от Москвы, во-первых, не прекратился, а во-вторых -- обладает вполне хорошим ресурсом: потолок в провинции пока не достигнут.

Именно в связи с влиянием рынка новостроек на рост цен не очень странными могут показаться ценовые показатели по Уфе, где наряду с Москвой фиксируется спад, причем, по данным статистической выборки, даже больший, чем в столице. Особенностью этого регионального центра является неразвитость рынка как новостроек, так и вторичного жилья. Это единственный среди российских миллионников город, где, проехав по улицам, увидишь очень мало новых домов. Зато самый заметный новый объект -- комплекс будущего ипподрома, который должен стать гордостью уфимского муниципалитета.

Одно из главных отличий провинции от Москвы -- состояние городского жилого фонда. Если Москва уже полтора десятилетия считается центром строительной деятельности, то в регионах долгое время жилья строилось весьма мало -- по крайней мере меньше, чем было востребовано рынком. Показательный пример: в Ярославле в первой половине текущего десятилетия вводилось порядка 110-130 тыс. кв. м нового жилья ежегодно. Когда в город пришли московские девелоперы, то очень быстро выяснилось, что реальный спрос составляет более 200 тыс. кв. м, и это в городе с населением чуть более 600 тыс. человек, пусть и с богатыми предприятиями. При этом прослеживается любопытная тенденция: востребованная новая недвижимость продается чуть выше среднерыночного уровня цен, существующего на данный момент. А это уже фактор общего ценового роста, поскольку вторичный рынок стремится подтягиваться к уровню первичного.

Дорожает дорогое
Недвижимость бизнес-класса в регионах оказывается весьма востребованной. Дело в том, что проекты дорогих домов стали появляться только в последние годы -- раньше такого сегмента рынка не существовало вовсе. За последние полтора десятилетия сформировался значительный отложенный спрос, который влияет на картину рынка в целом. Дорогая недвижимость в провинции -- рынок продавца. Рост цен в данном сегменте влияет на общую динамику цен на жилье.

В значительной мере рост средних цен в городах-миллионниках связан с формированием в регионах рынка дорогого жилья. В большинстве городов-миллионников появилось по несколько домов, которые позиционируются как элитная недвижимость. Правда, об уровне этого рынка говорит тот факт, что существуют разные классификации подобной недвижимости. Тем не менее на наиболее продвинутых местных рынках предлагаются к продаже апартаменты в домах, вполне сопоставимых с качественными московскими проектами бизнес-класса. И порой по сопоставимым ценам.

Очевидно, что психологический потолок в регионах все-таки будет достигнут рано или поздно. В таком случае динамика рынка будет развиваться по московскому сценарию: длительная остановка после резких скачков. Но возможный новый виток цен в столице подстегнет цены и в региональных центрах.

Во многих случаях на региональных рынках существует ресурс роста цен, который в настоящее время не выработан. К примеру, в Ростове-на-Дону есть предложения готовых квартир под чистовую отделку в новых домах чуть дешевле, чем по $1,6 тыс. за квадратный метр: так, однушку площадью 53 кв. м в хорошем районе можно сейчас приобрести всего за $85 тыс. Аналогичные предложения можно найти в Самаре, Волгограде или Челябинске. Для миллионников это цены, которые вполне устраивают покупателя и не кажутся психологически потолочными. В какой-то мере исключением является Екатеринбург, где активный рост цен на жилье привел к даже к небольшому летнему спаду. Поэтому вполне логичным выглядит стремление в провинцию ведущих московских девелоперских компаний.

-- Наоборот, в России жилье будет только дорожать, особенно при таком количестве денег, каким сейчас насыщен рынок.

Где в России жилье подешевеет?
Александр Гафин, член совета директоров Альфа-банка:

-- Да везде. Только по-разному. Цены на панельное жилье завышены. При себестоимости $1 тыс. продают по $4 тыс. Но цены на уже построенное жилье снижаться не будут, иначе компании разорятся. Зато начнут расти как грибы районы с низкими ценами на квартиры. Уже сейчас в Балашихе можно купить квартиру по $2 тыс. за метр. Скоро появятся недорогие квартиры в Королеве, в Одинцове.

Виталий Азаров, гендиректор Национального инвестиционного кредитного агентства:

-- В принципе жилье может подешеветь, если начнется стимулирование строительства. Но это не коснется Москвы и крупных городов. Для этого нужны большие территории, но такие, где недвижимость будет нужна. Если сократятся неофициальные издержки, то снижения стоимости жилья можно легко добиться.

Андрей Черепанов, руководитель Проекта национального развития:



Главная --> Публикации