Главная --> Публикации --> Кто имеет право на расширение жилья? Владимир ресин: "мы сами будем продавать жилье" Новая градостроительная политика москвы Строители жилья пытаются сохранить равновесие Михаил москвин-тарханов: «заборостроение проникло в наш город»

Из года в год в начале осени, согласно риэлторской статистике, квартир сдается на 20 - 30% больше, чем обычно. И цены соответственно в это время вырастают на 10 - 15%.

Начало сентября - традиционно самое горячее время на рынке съемного жилья. Чего ждать тем, кто находится в поисках временного обиталища?

- Несмотря на достаточно стабильную экономическую ситуацию в стране, стоит ожидать небольшого роста арендных ставок и дальше, до конца года, - предупреждает Наталья СИВКО, руководитель направления аренды компании МИАН-агентство недвижимости. - Особенно это касается типового жилья как наиболее востребованного.

В этом году, однако, они достаточно убедительно росли и так: на уровне 2 - 4% в месяц (по данным МИАН-агентства недвижимости). Объяснение у риэлторов простое: устойчивый спрос на аренду в Московском регионе. Россияне, приехавшие в столицу работать, студенты, мигранты... Число их не уменьшается.

Возможный вариант - снять квартиру на несколько человек или семей, которые дружат между собой. По утверждению риэлторов, такая форма аренды в Москве встречается все чаще. Это удобнее, чем снимать комнату в квартире с хозяевами или другими жильцами, вам не знакомыми.

Если денег немного...
- Я рекомендую все же не экономить на безопасности, - говорит Наталья Сивко. - Стоит относиться скептически ко всем предложениям, которые принципиально дешевле среднерыночных. Скорее всего, заниженная цена прикрывает скрытые проблемы, которые обязательно проявятся потом. Лучше выбрать более удаленный район, менее комфортабельную квартиру или пожертвовать другими параметрами жилья, но в любом случае цена найма должна соответствовать среднерыночной для квартиры такого уровня в своем районе.

- Я думала, здесь хотя бы мебель будет...

Другой путь - поискать прибежища в Подмосковье. Наибольшей популярностью пользуются города, которые с точки зрения транспорта и инфраструктуры фактически уже стали частью столицы: Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы. Стоимость найма однушки здесь начинается с $600 в месяц, что, однако, ниже расценок в самых непопулярных восточных районах Москвы, а дорога до центра оттуда зачастую занимает примерно столько же времени.
- Я думала, здесь хотя бы мебель будет...

Если вы ищете квартиру через агентство...

- Хозяин же сказал - эконом-класс!

ваши отношения с риэлтором должны быть закреплены договором, где прописан перечень услуг с его стороны (а не ссылка на некие информационные услуги!) и указана сумма взимаемой с вас комиссии;

Сами риэлторы признают, что мошенники у нас все еще встречаются. Поэтому, выбирая агентство, важно не ошибиться. Обратите внимание:

Домашний блокнот

оплата должна быть в рублях (в соответствии с российским законодательством), вам должны выдать чек и акт сдачи-приемки работ (иначе вы не сможете предъявить компании претензии).

Эконом-класс (типовое жилье в спальных районах) - от $750 в месяц (смотри таблицу).

На что рассчитывать арендатору

Элитное жилье (кирпичный или монолитный дом, большой метраж, удобная планировка, дорогое качественное оборудование, эксклюзивный интерьер, престижный район в историческом центре: Остоженка, Сретенка, Пречистенка, Патриаршие пруды, Замоскворечье и т. п.) - от $4500 до $25 000 в месяц. Аренда двухуровневой квартиры такого класса может превышать и $25 000.

Бизнес-класс (квартира с хорошим ремонтом, бытовой техникой, приличной мебелью в более-менее престижном районе) - от $1100 в месяц.

Вопрос в тему



Я впервые буду снимать квартиру. Риэлтор предупредил, что телефон и все жилищно-коммунальные услуги я должна оплачивать за свой счет. Моя подруга, которая снимает жилье уже больше трех лет, платит только за междугородные телефонные переговоры. Не дурят ли меня?
С уважением Женя.

Кто должен оплачивать коммуналку

В договоре, который заключают хозяин и наниматель жилья, предусматривается, что основную часть жилищно-коммунальных услуг оплачивает собственник-наймодатель квартиры. На практике преобладают договоры именно с таким условием (как у вашей подруги).

По закону этот вопрос решается следующим образом (дословно): Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 Гражданского кодекса РФ). Исходя из этого, возможны следующие варианты:

В договоре указывается, что все коммунальные услуги оплачивает наниматель.

При этом наниматель, как правило, самостоятельно и за свой счет вносит плату за электричество, поскольку расход электроэнергии (и соответственно размер платежа) зависит исключительно от нужд временного жильца.

Наниматель и хозяин жилья вообще не оформляют договор либо в нем нет пункта об оплате жилищно-коммунальных услуг. В этом случае применяется положение закона: наниматель обязан вносить коммунальные платежи (см. выше).

В такой ситуации фактически повышается плата за квартиру, поскольку к ней добавляются регулярные ежемесячные платежи за ЖКУ.

Совет эксперта

Вопрос оплаты телефона оговаривается в договоре отдельно. Обычно, если собственник квартиры сам оплачивает коммуналку, то он же несет расходы и по абонентской плате за телефон, а за межгород, другие соединения с повременной тарификацией и дополнительные платные услуги (справки и т. п.) вносит платежи наниматель. Если же по договору на постояльца возлагается оплата ЖКУ, то, как правило, он же платит и за все услуги телефонной связи.

- Одна из частых проблем - когда клиенты не называют истинного срока, на который им нужно жилье, - предупреждает Светлана КОС, директор отдела аренды жилья и доверительного управления АКРУС-недвижимость. - Нередко вместо 2 - 3 человек в квартиру заезжает в два раза больше народу. Но хуже всего - проблемы с выселением неплательщиков.

На что обратить внимание неопытным владельцам квартир

В трудный период кризисов и потрясений строительная отрасль Москвы сумела не только выжить, но и выйти на новый уровень развития. Среди победителей конкурса десятилетия были названы реконструкция Большой спортивной арены в Лужниках, Храм Христа Спасителя, торгово-рекреационный комплекс на Манежной площади и другие неординарные объекты, уже ставшие частью сегодняшнего архитектурного облика Москвы.

Поэтому очень важно, чтобы вашим делом занимался опытный риэлтор с наметанным глазом. Не помешает и личный контакт с потенциальными жильцами до подписания договора.
В феврале 2001 года конкурс на лучший реализованный проект десятилетия подвел своеобразный итог деятельности столичного стройкомплекса в непростую эпоху коренных экономических реформ.

Абсолютным победителем конкурса 2001 года признана транспортная развязка на пересечении Волоколамского шоссе и улицы Свободы с дополнительным автомобильным тоннелем под каналом имени Москвы.

Но время кардинальных перемен завершилось, стройкомплекс обрел стабильность, и теперь столичные строители каждый год сдают десятки масштабных и интересных объектов различного назначения.

На ближайшее четырехлетие утверждены персональные составы Конкурсной комиссии под председательством руководителя КАСРР В.И.Ресина (заместители председателя - руководитель Департамента экономической политики и развития Ю.В.Росляк, министр Правительства Москвы по вопросам информации и общественно-политическим связям А.И.Музыкантский) и рабочей группы (сопредседатели - заместитель руководителя Департамента градостроительной политики развития и реконструкции города А.С.Максименко и президент Ассоциации инвесторов Москвы Б.Л.Фролов).

19 ноября 2002 года Правительство Москвы по предложению Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, Москомархитектуры, Ассоциации инвесторов Москвы и журнала "Моя Москва" приняло постановление №954-ПП "О проведении ежегодных конкурсов "Лучший реализованный проект года в области инвестиций и строительства". Цель проведения таких конкурсов - улучшение качества проектирования, строительства, управления инвестиционными проектами, стимулирование лучших строительных организаций Москвы. Постановлением Правительства Москвы функции организаторов возложены на Управление формирования градостроительных программ Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, Москомархитектуру, Ассоциацию инвесторов Москвы и журнала "Моя Москва".

Конкурс проводится в 13 номинациях: жилые здания и комплексы массового потребления; жилые здания и комплексы повышенной комфортности; торговые центры, объекты культуры, медицины, зрелищные и спортивные сооружения; офисные и банковские здания, бизнес-центры; объекты образования, школьные и дошкольные учреждения; многофункциональные комплексы; реконструкция бывших промышленных зданий под новое назначение, вывод, реформирование предприятий и реабилитация высвобождаемых территорий; дороги, станции метро, эстакады, транспортные развязки и сооружения; мосты, подземные и надземные переходы; культовые сооружения (новое строительство, восстановление); ландшафтная архитектура; объекты инженерной инфраструктуры (в том числе инженерные сети и сооружения Комплекса городского хозяйства), транспорта и связи. Объекты в первых восьми номинациях оцениваются Конкурсной комиссией (жюри) по 10-балльной шкале в соответствии с установленными критериями. Жюри должно учитывать местоположение и транспортную доступность объектов, их архитектурную интеграцию в окружающую застройку, оригинальность архитектурной концепции, качество технического и архитектурного исполнения, набор и полноту предоставляемых потребителю услуг, коммерческую востребованность и другие экономические показатели (сроки окупаемости, стоимость и т.д.). В остальных номинациях проекты будут оцениваться по критериям, утвержденным распоряжением руководителя КАСРР.

По условиям проведения конкурсов заявки на участие в них могут подавать любые организации (проектно-архитектурные мастерские, девелоперы, заказчики, инвесторы, подрядчики), принимавшие участие в создании представляемых объектов. При этом заявки должны согласовываться с генпроектировщиком, заказчиком, инвестором и генподрядчиком. Организация, проект которой допущен к участию в конкурсе, готовит соответствующую документацию и оплачивает регистрационный взнос. К участию допускаются только завершенные строительством и эксплуатируемые по назначению объекты.

Конкурс на лучший реализованный проект 2002 года включен в официальную программу мероприятий по празднованию 15-летия строительно-инвестиционного комплекса Москвы, отсчитывающего свою новую историю с момента образования в апреле 1998 года Мосстройкомитета.

Победители и лауреаты в каждой номинации награждаются дипломами, а все участники получают свидетельства. Из числа объектов-победителей Конкурсная комиссия определяет лучший проект года во всех номинациях, а реализовавшая его организация получает право на заключение инвестиционного контракта с Правительством Москвы на застройку одного из трех предложенных Москомархитектурой земельных участков.

По состоянию на середину прошлой недели заявки (в том числе совместные) подали 28 организаций, представивших на конкурс 37 завершенных в прошлом году объектов. Пять проектов предложил институт "Моспроект-2", по четыре - Главмосстрой, Мосинжстрой и Мосводоканалстрой, по три - Москапстрой и компания "Крост". По два проекта у корпорации "Трансстрой" и компании СМФ ТВТ "Стройинвест", которая выставила на конкурс объекты в Башкирии и Санкт-Петербурге. Остальные участники заявили по одному проекту. На конкурс представлены такие достойные внимания объекты, как Старый Гостиный двор (ОАО "Гостиный двор"), административно-деловой центр "Берлинский Дом" (компания "Хохтиф"), элитный жилой комплекс "Грин-Хаус" (ФСК "Юниформстрой"; ГУП "Моспроект-2", мастерская №11), усадьба "Покровское-Глебово" (ЗАО "ФСК "Конти"), фонтан и скульптурная композиция "Похищение Европы" на площади Киевского вокзала (ОАО "Мосинжстрой), скульптурный фонтан напротив цирка на Цветном бульваре (ОАО "ХК "Главмосстрой", ГУП "Гормост"), новый монолитный корпус Мосгорсуда на Богородском валу (ОАО "Москапстрой", Главмосстрой), реконструированная гимназия № 1529 во 2-м Обыденском переулке (Главмосстрой), жилой комплекс "Фортуна" на Пулковской улице, построенный на месте выведенного кирпичного завода (Главмосстрой), лучшее в стране трамвайное депо в Строгине и участок Третьего транспортного кольца от Звенигородского шоссе до Беговой улицы (Москапстрой), комплекс транспортных сооружений на участке ТТК от Автозаводского моста до Волгоградского проспекта (Москапстрой, Мосинжстрой, ОАО "Корпорация "Трансстрой") и другие представленные на конкурс объекты.

К юбилею Мосстройкомитета, правопреемником которого является Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города, приурочены организация выставки конкурсных проектов, подведение итогов конкурса, церемония награждения победителей и торжественное открытие руководителями города памятной бронзовой доски на одном из выигравших объектов. Решением председателя Конкурсной комиссии В.И.Ресина к участию в конкурсе допущены объекты, построенные московскими компаниями за пределами столицы. Наряду с победителями предполагается отмечать за создание благоприятных условий для реализации инвестиционных проектов наиболее отличившиеся префектуры и районные управы. Кроме того, победителям и лауреатам будут предоставлены действующие в течение года льготы на городских инвестиционных и подрядных торгах.



Однако стоит отметить, что, несмотря на престижность конкурса, чисто символический регистрационный взнос и существенные практические выгоды в случае победы, многие ведущие организации строительно-инвестиционного комплекса, реализовавшие в прошлом году действительно достойные и интересные объекты, проявили заинтересованность в участии довольно поздно. Поэтому решением руководства КАСРР срок окончательной подачи заявок был перенесена с 10 на 28 февраля.

Пробовать себя на поприще рантье стоит, располагая суммой как минимум в $500 тыс. Тогда сроки окупаемости затрат не превысят и пяти лет, а заветный процент доходности достигнет вышеупомянутого. Но нужно обладать достаточно хорошими знаниями рынка, чтобы знать, куда нести свои деньги. Ответов на сакраментальный вопрос «Что делать?» аналитики дают несколько.

Сегодня вложения в недвижимость перещеголяли по доходности любой банковский вклад – они приносят 20, а то и 30% годовых в валюте. По степени надежности банк, как и любой другой бизнес, тоже отстает: от пожара или иного форс-мажора дом можно застраховать, а уж от банкротства, если оно «нечаянно нагрянет», ни одна страховая компания не спасет. Вот почему вложение в недвижимость становится все более популярным среди деловых людей, заинтересованных не столько решить свои жилищные проблемы, сколько диверсифицировать бизнес.

Есть люди, не готовые вкладывать огромные суммы в приобретение такого дома, но они в состоянии платить за его аренду по $10-15 тыс. в месяц. Только в этом случае дом должен находиться недалеко от Москвы. Кстати, и в том и в другом варианте важна благоприятная экология, близость водоемов и лесов, развитость инфраструктуры. Через 3,5-4 года расходы на строительство такого дома полностью окупятся, а ежегодная прибыль составит около 20%.

Стоит обратить внимание на загородную недвижимость. В Подмосковье есть направления, по которым цена недвижимости и самих земельных участков постоянно растет: Новая Рига, Калужское шоссе, конечно, Рублевка и пр. Здесь вложения однозначно выгодны. Риэлторские и девелоперские компании традиционно приобретают массивы земельных участков для последующего вложения в их благоустройство и продажи. Но это уже крупный бизнес. Частному лицу разумно действовать по этой же схеме: приобрести пустой участок или участок с недостроенным домом, выстроить дом или оборудовать его «под ключ», создать ландшафт, а потом продать готовый «продукт». Ведь всегда есть категория покупателей, согласных заплатить несколько дороже, получив при этом дом, в котором сразу можно жить. При этом надо понимать: речь идет о дорогом элитном объекте, который будет уникальным.

Краткосрочные вложения в жилье – покупка на стадии новостройки и последующая продажа уже готовой квартиры – не принесут дохода больше 20%. К тому же, это предприятие, по мнению президента РАН «Сава» Константина Апрелева, при всех его плюсах одно из самых рискованных. Лучше купить элитную квартиру на «вторичке» на спаде рыночной активности и продать ее на пике подъема цен. Доход будет примерно тот же, но спрогнозировать ситуацию на рынке и сыграть на кривой цен без участия аналитика очень сложно.

Примерно такие же сроки окупаемости и уровень доходности 20-25% у квартир в по-настоящему элитных домах. «Вообще, чем квартира дороже, тем выгоднее ее приобретать для сдачи в наем: цена и качество соотносятся очень строго. В среднем, срок окупаемости более дешевых квартир – 6 лет, совсем недорогих – 8 лет, – полагает Михаил Гороховский, председатель Совета директоров компании «БЕСТ-недвижимость». – Однако в последнем случае говорить о выгоде не приходится, потому что дешевое жилье в отличие от дорогого не так быстро растет в цене. Проекты, где сроки рентабельности свыше шести лет, считаются рискованными: их сложно просчитать наперед».

Чаще всего такие квартиры арендуют для своих сотрудников крупные корпорации. Жилья высочайшего уровня в Москве действительно не хватает, спрос на него стабильно высок и превышает предложение. В ведении Администрации Президента есть большой парк квартир, некогда считавшихся элитными, но сейчас они морально и материально устарели и сегодня многие из них простаивают. Мало того, помимо арендной платы, на жильцов таких квартир возлагают все затраты, в том числе и на будущий ремонт. Риэлторы считают: такой анахронизм, пришедший в наследство с советских времен, привлечению клиентов никак не способствует.

Если уж останавливаться на новостройке, то дорогую квартиру в элитном доме выгодно приобрести на стадии проектирования, затем, когда дом будет построен, отделать ее, меблировать и сдать в аренду. Самое главное при этом не ошибиться с классом элитности. При его определении учитывается и местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), и уровень комфортности жилья, и дополнительные удобства. Дом, безусловно, должен быть охраняемым, с подземным паркингом, с центральной системой питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования и прочей интеллектуальной «начинкой». Квартиры в нем зачастую стоят от $500 тыс. и выше. В агентствах недвижимости сделки по таким квартирам проходят с арендной ставкой от $10 тыс. в месяц. Это могут быть двух- или многоуровневые пентхаусы, где одновременно сдаются одно-два машиноместа в гараже.

«Делая деньги» на недвижимости, надо быть готовым и к дополнительным расходам, которые возникают при ее приобретении. Сразу оговоримся, на степень доходности они существенно не влияют и по сравнению со стоимостью самого жилья кажутся незначительными. Ежемесячные коммунальные платежи в элитных домах могут достигать нескольких сотен долларов, основная их часть – затраты на эксплуатацию. Другая важная и неотъемлемая трата – страхование рисков. Как в любом бизнесе, их надо сводить к минимуму, поэтому желательно страховать квартиру на более широкий объем рисков: ущерб имущества, утрата прав собственности (если квартира куплена на вторичном рынке), ответственность перед третьими лицами. К слову, немногие компании соглашаются страховать недвижимость, передаваемую в наем. Тем не менее, специальная страховка все же существует, и в нее, безусловно, включены и затраты на ремонт жилья. Ежегодный взнос по такому виду страхования составляет 0,7% от стоимости квартиры. Есть еще ежегодный налог на недвижимость, который пока равен 0,2% от балансовой стоимости жилья, но уже к 2006 г. он наверняка будет рассчитываться исходя из рыночной цены недвижимости.

По общему мнению специалистов, современные арендаторы элитного жилья относятся к выбору даже временных апартаментов очень щепетильно. Хозяину квартиры стоит предусмотреть все до последней мелочи: район, дом, качество отделки квартиры, мебели, сантехники. Обычно будущие рантье даже обращаются за консультацией по этим проблемам в агентство недвижимости и заключают договор о намерении впоследствии искать постояльцев при посредничестве агентства.

Кстати, к вопросу о нежилой недвижимости. Еще один вариант получить доход от ее приобретения – стать акционером строительства развлекательного центра. Индустрия развлечений – сверхприбыльное дело. Боулинг, например, окупается в течение двух лет. Но риск вкладывать деньги в бизнес, в котором не работаешь или не имеешь возможности реально на него влиять, может обойтись слишком дорого. В этом случае надо приобретать либо крупный (а лучше – контрольный) пакет акций компании, либо среди ее руководителей иметь «своих» людей.

Вполне реальным бизнесом считается приобретение подвала или квартиры на первом этаже жилого дома, перевод помещения в нежилой фонд, ремонт и устройство отдельного входа, а затем сдача в аренду под офис. Несколько лет назад некоторые фирмы выкупали подвалы домов у Департамента муниципального имущества, квартиры – у жильцов первых этажей, объединяли эти помещения и превращали их в офисы. Сейчас аналитики считают, что в Центре почти вся привлекательная для этих целей недвижимость уже разобрана, хотя офисов в Москве по-прежнему не хватает. Тем не менее, попробовать стоит. «Надо, как и в случае с элитной квартирой, правильно выбрать место: оно должно быть проходным, удобным для подъезда транспорта и по соседству не иметь конкурентов по профилю арендатора», – советует Константин Апрелев. Новоиспеченный офис окупится за 4-6 лет и будет приносить до 15-20% годовых. За это время могут возникнуть затраты на текущий ремонт и потребуется регулярная оплата коммунальных платежей.

Входной порог для частного инвестора велик и составляет несколько сот тысяч долларов. По словам руководителя проекта «Первого инвестиционного фонда недвижимости» Павла Зюбина, средства фонда инвестируются в проекты с отдачей не ниже 30% годовых в валюте, при этом отбор и сопровождение проектов осуществляет команда специалистов, имеющих опыт на рынке недвижимости. Доход по инвестиционному паю формируется за счет дивидендов и процентов, полученных по ценным бумагам, и от операций с денежными средствами, составляющими имущество фонда. Причем при желании пайщик может продать свой пай на биржевых торгах и уже тем самым извлечь прибыль. Решение об инвестировании тех или иных объектов принимает Управляющая компания фонда, которой инвесторы передали в доверительное управление свои паи. Такая система, построенная на основе зарекомендовавшего себя мирового опыта, гарантирует пайщикам, неспециалистам сферы недвижимости, грамотное размещение их вкладов и государственный контроль за всей деятельностью фонда.

А вот популярность коллективных инвестиций в коммерческую и жилую элитную недвижимость сейчас набирает обороты. В Москве уже существует закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – финансовый инструмент, который позволяет частным инвесторам вкладывать крупные суммы в строящиеся и реконструируемые объекты недвижимости: коттеджные поселки, элитные жилые комплексы, офисные центры. Эта система сложилась в мировой практике более 40 лет назад. В России закон «Об инвестиционных фондах», позволяющий вести бизнес на паях, был принят в ноябре 2001 г.

Как отмечает Алена Шварц, руководитель Департамента международной недвижимости компании «Новое Качество», в Европе покупка квартиры на вторичном рынке с последующей перепродажей выгодна не как способ быстрого обогащения, а как возможность сохранения средств, причем буквально на века. Огромных дивидендов ждать от такого проекта не стоит, тем более что цены «кусаются». В Париже и Барселоне, например, нижний ценовой порог – 2000 евро/кв.м. В Лондоне цены еще выше. Зато это надежное, проверенное временем вложение денег, и никакие дефолты ему не грозят. Это то, что отойдет потом правнукам и праправнукам.

Инвестируя в недвижимость, следует иметь в виду, что, кроме отечественного рынка, существует еще и зарубежный, что Москва – это огромные (15-20%) прибыли за ограниченный промежуток времени, но без особых гарантий. В Европе же, например, прибыль гораздо меньше, но получение ее абсолютно гарантировано.

Существует также мнение, что в Европе лучше покупать землю, строить на ней, а затем реализовывать. При этом нужно хорошо ориентироваться в законодательстве, знать ситуацию на строительном рынке и вообще – присутствовать при самом процессе строительства.

Еще дороже недвижимость в Монако – от 10 тыс./кв.м и выше. Но если удалось приобрести квартиру, из окна или с балкона которой виден кусочек трассы «Формулы-1», затраты окупятся с лихвой. Аренда мест (даже не комнат, а мест!) в таких апартаментах раскупается за полгода до начала гонок и обходится «местосъемщикам» от 1000 евро в день.

Идеальный вариант – третий. Называется он leaseback. В полную силу работает он пока только во Франции и предназначен для тех, кто рассматривает недвижимость как выгодное и надежное вложение средств.

Одним из выгодных и менее хлопотных способов вложения в зарубежную недвижимость в «Новом качестве» считают покупку жилья с целью его последующей сдачи в аренду. Таких способов существует три. Наиболее известный и привычный – самостоятельный поиск клиентов и управление имеющейся недвижимостью. Второй вариант: работа через агентство, которое берет на себя все проблемы по поиску жильцов и управлению недвижимостью. Стоят такие услуги в среднем 10% от ежемесячной платы за аренду.

Покупая квартиру по такой программе, человек подписывает 9-летний контракт, по которому сразу после приобретения он обязан сдать эту виллу или квартиру в аренду компании-застройщику. В свою очередь, компания-застройщик обязуется выплачивать покупателю каждый год сумму, равную 5-6% от стоимости квартиры, вне зависимости от экономической ситуации в стране, заполненности отеля, сезонности и любых других показателей. Кроме того, приобретая leaseback, его владелец освобождается от НДС (19,6%) и может взять кредит в банке под минимальные (всего от 3,7 до 5 годовых) проценты.

Несмотря на то, что эта схема действует довольно давно, на российском рынке она представлена не была. Схема эта поощряется французским правительством и направлена на иностранцев, инвестирующих во французскую недвижимость. Дело заключается в следующем: на Лазурном берегу и в Париже ощущается острая нехватка гостиниц. Leaseback'и – это что-то вроде апарт-отелей, только очень высокого уровня. Если они находятся в черте города, то ничем не отличаются от многоквартирного дома. Если за городом – похожи на private domain – охраняемый поселок, состоящий из вилл, с полной инфраструктурой: ресепшн, консьерж, бассейн, теннисные корты, детские площадки, парк и т.д.

Доходы и преимущества
За последние два года цены на жилье в Москве выросли в два-три раза. Купить квартиру на свои деньги сейчас могут позволить себе только очень состоятельные люди. Подавляющее большинство рядовых москвичей могут рассчитывать только на городские социальные программы и ипотеку. Банки уловили спрос на ипотеку и стали улучшать условия кредитов на покупку жилья. Как отметила руководитель ипотечного центра банка Агроимпульс Юлия Ермакова, ставки по ипотечным ссудам в течение последних двух лет значительно изменились: ставки в рублях снизились в среднем с 1819% до 1112% годовых, в валюте с 1315% до 1011%, а максимальные сроки займов, напротив, выросли с 15 до 40 лет.

Итак, подсчитаем. Хорошие апартаменты в leaseback'е стоят 300 тыс. евро. Реально, за вычетом НДС, за нее требуется заплатить 250 836 евро. На 60% от суммы берем кредит в банке на 15 лет. Таким образом, за квартиру стоимостью 300 тыс. евро из своего кармана платим 100 334, а банку – 150 502 евро. С самого первого месяца человек начинает получать деньги: в первый год это 12 евро в месяц, во второй – уже 42 в месяц, к 15-му году в месяц выходит 260 евро. Таким образом, несмотря на то, что за квартиру стоимостью 300 тыс. было заплачено всего 100 тыс., к концу 15-ти лет (когда полностью выплачен кредит банку) на руках у человека оказывается недвижимость, подскочившая за это время в цене как минимум в полтора-два раза, и в общей сложности 29.143 евро (выплаты за 15 лет). Если после окончания срока действия договора, нет желания его продлевать, владелец имеет все права на эти квадратные метры и может делать с ними все, что угодно: жить, сдавать и продавать. Кстати, при покупке жилья во Франции с последующей сдачей его в аренду, можно освободиться еще от одного налога – на проживание. Его оплачивает тот, кто живет в квартире, а вовсе не владелец.
Если вы хотите уменьшить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, то есть смысл подыскать более выгодную программу и сменить кредитора. Услуга по рефинансированию кредитов, появившаяся в Москве полтора года назад, становится все более популярной. Кому и на каких условиях сегодня выгодно рефинансировать ипотечный заем, попытался выяснить корреспондент ЭВ Олег Басов.

Минувшим летом программы рефинансирования ипотеки запустили Хоум Кредит энд Финанс Банк, НОМОС-банк, Русский ипотечный банк и ДжиИ Мани Банк. Сейчас около 20 банков рефинансируют ипотечные займы.

Заемщики с хорошей кредитной историей получили возможность взять кредит с пониженной ставкой для досрочного погашения ипотечного кредита у банков-конкурентов. Первыми полтора года назад программы рефинансирования (перекредитования) ипотечных кредитов предложили Райффайзенбанк Австрия и ВТБ 24.

Как считает вице-президент по банковским операциям банка DeltaCredit Лора Файнзилберг, клиент может начать процедуру ипотечного рефинансирования, если разница между старой и новой ставками составляет 23%.

На рынке банковского ритейла существует несколько программ рефинансирования целевого ипотечного кредита: на покупку квартиры, загородного дома или земли другого банка, кроме того, есть рефинансирование кредита на любые цели под залог жилой недвижимости.

Поэтому чаще всего меняют банки заемщики, взявшие ссуду более трех лет назад. В первую очередь они хотят понизить ставку и платежи. Как отметил член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев, при средней сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке 3% экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет может составить более $10 тыс. Интерес к услуге есть достаточно много потенциальных клиентов обращается за профессиональными консультациями. На сегодняшний день в Райффайзенбанке доля сделок по рефинансированию ипотечных кредитов составляет порядка 5% от общего объема сделок. Аналитики нашего банка прогнозируют ее рост. Наиболее часто рефинансируют ипотечные кредиты клиенты других банков, сообщил г-н Воробьев.

Самостоятельно разобраться, выгодно вам или нет перекредитование, достаточно сложно. Поэтому лучше обратиться за помощью к финансовому консультанту, который всего за 1 тыс. рублей не только даст вам ценный совет, но и составит финансовый план по погашению кредита. По оценке банкиров, чем моложе кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от перекредитования.

Как считает замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов, далеко не все желающие могут получить услугу по рефинансированию. Помимо того что сама процедура кредитования достаточно сложна, банки-кредиторы не всегда корректно оформляют договоры, большой объем договоров заключается не только на покупку, но и на ремонт жилья. Некоторые банки соглашаются указывать в договорах купли-продажи значительно заниженную цену жилья. Порой не совпадает целевое назначение кредитов.

Банкам невыгодно, чтобы клиенты уходили к конкурентам. Им проще смягчить условия кредита, чем потерять клиента. Поэтому, если банк имеет собственную программу перекредитования ипотеки, заемщику есть смысл сначала попытаться договориться о более выгодных условиях со старым кредитором. Как правило, банки идут навстречу своим клиентам и улучшают условия действующих кредитов. Заемщикам это и проще, и выгоднее смены кредитора. Если же переговоры закончились неудачей или банк не имеет собственной программы перекредитования, то тогда можно смело искать удачу на стороне.

Преимуществом перекредитования является не только снижение ставок, но и возможность получить больший объем средств. Если, например, три года назад при кредите в $25 тыс. клиент купил квартиру за $50 тыс., то сейчас, заработав хорошие деньги на росте цен на свою недвижимость, которая уже стоит около $150 тыс., заемщик может претендовать на ипотечный кредит до $90 тыс., сообщил руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев. При этом полученные деньги можно потратить на любые цели к примеру, купить дачу, автомашину, оплатить зарубежное образование детей или сделать ремонт в квартире.

Некоторые банки под лозунгом ссуды без первоначального взноса выдают кредиты в два приема как ипотеку и как потребительский под залог жилья. На рынке существует около двух десятков таких корявых схем. Поэтому одобрение кредитного комитета получают далеко не все. Из десяти человек, которые обращаются за помощью, кредит в итоге получают всего трое-четверо, пояснил Вячеслав Шаламов.

Заемщик может увеличить не только сумму ипотечного кредита, но и увеличить его срок. Сейчас многие ипотечные программы рассчитаны на 30 лет. А если поискать можно найти и 40 лет. Увеличение срока кредита заметно снижает размер ежемесячного платежа и позволяет заемщику быстрее погасить кредит.

Выдать заемщику большую сумму, чем остаток задолженности по ипотеке, сейчас готовы в банке Абсолют, Альфа-банке, БСЖВ, ВТБ 2 Охотно увеличивают объем кредита и в Международном московском банке, правда, лишние деньги разрешается расходовать только на благоустройство жилья. Большинство банков рефинансирует на сумму до 7080% от оценочной стоимости жилья.

По словам Юлии Ермаковой, заемщику необходимо фактически заново пройти всю процедуру оформления ипотечного кредита, вывести свою квартиру из-под залога у прежнего банка, вновь заложить ее и др.

Расходы и проблемы
Перед тем как начать процедуру рефинансирования задолженности по ипотечному кредиту, необходимо взять в руки карандаш или калькулятор и подсчитать не только свои возможные доходы, но и расходы. А они немалые.

Регистрация в Главном управлении Федеральной регистрационной службы стоит в течение 30 дней до 1700 рублей; в течение 14 дней 8705 рублей. Страхование (жизнь, трудоспособность, имущество, титул) будет стоить в среднем 1,0% от суммы кредита, увеличенной на 10% (подлежит уточнению согласно тарифам страховой компании).

Соответственно, заемщиком уплачиваются комиссии, предусмотренные банками при выдаче кредитов. Каждый банк самостоятельно определяет свои комиссионные за услуги. Как разъяснил Роман Воробьев, комиссия за предоставление кредита обычно стоит 1% от суммы кредита (минимум $250/7500 рублей, максимум $3 тыс./90 тыс. рублей). За оценку квартиры надо выложить еще $15020 Часто банки настаивают на нотариальном оформлении документов (от 12 тыс. рублей) и госрегистрации. При нотариальном удостоверении договора ипотеки согласно Налоговому кодексу РФ и закону О нотариате в случае размера нотариальной пошлины менее 12 тыс. рублей дополнительно оплачиваются услуги по сдаче документов в Федеральную регистрационную службу в сумме до 3 тыс. рублей. Доверенности и нотариальные копии будут стоить от 1,5 тыс. рублей (сумма зависит от количества участников и местонахождения в сделке).

Кроме того, банк может вводить повышенную кредитную ставку на период перерегистрации залога (см. таблицу) ведь он фактически выдал клиенту кредит, который временно не обеспечен. Например, Райффайзенбанк Австрия на этот период повышает анонсированный процент по кредиту на 2,12,6 пункта независимо от валюты, Банк Москвы на 11,5 пункта, НОМОС-банк на 23 пункта. В дополнение на период перерегистрации могут потребовать поручительства двух частных лиц или залог другого имущества.

Многие банки к тому же берут комиссию за перевод денежных средств предыдущему кредитору. В целом на всю процедуру перекредитования, по оценкам банкиров, уходит $1,52 тыс. Как считает Вячеслав Сергеевич Шаламов, в ближайшее время расходы будут сокращаться, поскольку банки отработают механизмы, которые позволят эффективно проверять надежность заемщика.

Можно также обратиться за помощью в поиске выгодной программы по рефинансированию кредитов к ипотечным брокерам. Вам наверняка поднимет настроение тот факт, что лидеры московского брокериджа возьмут комиссию за эту услугу не с клиента, а с банка-партнера.

Также необходимо знать, что банки обычно не рефинансируют кредиты на покупку еще недостроенного жилья. Их интересуют только объекты, уже оформленные в собственность. Встречаются и другие ограничения: Райффайзенбанк Австрия, Хоум Кредит энд Финанс Банк готовы иметь дело лишь с заемщиками, которые исправно выплачивали кредит не менее шести месяцев. А банк КИТ Финанс рассматривает заявки клиентов только нескольких крупных банков, в частности Сбербанка, ВТБ. Интересно, что у таких массовых кредиторов, как Сбербанк, DeltaCredit, вообще нет программ рефинансирования. У ВТБ 24 есть, но, как правило, не для собственных клиентов. Не рефинансируют своих клиентов сейчас и в КИТ Финанс. Абсолют-банк рефинансирует, но ставка для своих на 0,5 процентного пункта выше, чем для чужих. Добавим, что срок перекредитования должен заканчиваться не позднее наступления пенсионного возраста заемщика: 55 лет для женщин, 60 лет для мужчин.

Налоги и выводы
Согласно действующему законодательству ипотечные заемщики имеют право на налоговый вычет со стоимости приобретаемого жилья и суммы уплаченных по кредиту процентов. Государство за счет уплаченного гражданином подоходного налога может возместить заемщику 13% стоимости квартиры но не больше, чем 1 млн рублей. Таким образом, по налоговому вычету за приобретенное жилье можно вернуть 130 тыс. рублей. При этом если не удалось получить вычет полностью за один год (маленькая официальная зарплата, декретный отпуск, потеря работы и т.д.), то заемщик может дополучить вычет и в последующие годы. Надо только каждый год при подаче декларации писать новое заявление в налоговую инспекцию. Кроме того, заемщик имеет право возмещать ежегодно 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту. Учитывая, что сумма процентов сопоставима с размером самого кредита, налоговый вычет с процентов по кредиту весьма приличная экономия.

После перекредитования банки обычно устанавливают временный мораторий на досрочное погашение займа и штраф за его нарушение. Если человек знает, что обязательно будет гасить полностью, то нет особого смысла использовать рефинансирование. При досрочном частичном или полном погашении кредита возможная экономия сокращается, подчеркнул Вячеслав Шаламов.

Парадоксально, но, по мнению экспертов, пока что рефинансирование невыгодно для тех заемщиков, которые имеют высокие белые доходы и пользуются правом на налоговый вычет. И наоборот, для тех, кто имеет низкие официальные доходы, рефинансирование выгодно. Правда, для белых заемщиков ставки по кредитам в среднем на 0,51 процентный пункт ниже, чем для граждан, получающих зарплату в конверте, так что не ленитесь считать.

Естественно, налоговые органы не возместят вам больше того, что вы сами уплатили в бюджет в качестве подоходного налога. Например, заемщик, получающий зарплату в размере 20 тыс. рублей в месяц, за год отдает в бюджет 31,2 тыс. рублей подоходного налога. Больше этой суммы ему не вернут. Поэтому, чтобы не прогадать на налогах, белым заемщикам нужно знать важную деталь при рефинансировании кредита теряется право на налоговый вычет с процентов по кредиту. По закону рефинансированный кредит перестает считаться кредитом на покупку жилья. Считается, что это кредит на погашение прежнего кредита. А налоговая льгота распространяется только на жилищные кредиты. Поэтому, если вы собираетесь перекредитоваться, лучше заявить в налоговую вычет после рефинансирования. Тогда получите вычет и с основного долга, и с процентных платежей. Чем меньше разница между ставками старого и нового кредитов, тем принципиальнее вопрос, когда воспользоваться вычетом. Если разница ставок меньше 2 процентных пунктов, то экономия вообще окажется отрицательной за счет потери льготы по процентным платежам.



Главная --> Публикации